保有アパートの自転車置き場周辺、お隣さんの壁が凹んでいる。 修理費は10万円かかるみたい。 修理をすれば元に戻るが、 そこに自転車を置いている以上、これからもちょいちょい凹むでしょう。 そんな修理をやるのも馬鹿げている。 もっと根本的な解決をしないといけないと思う。 という事で1つの案を考えた。 10万円は迷惑料として支払う。 しかし修理はしない。 そして今後も修理はしない。 自転車はそこに置かせてもらう。 こういう着地点を考えてみた。 おとなりさんからしたら、 壁の凹みの場所は、めだつ場所でもないし、 本当に直して欲しいのか微妙なくらいのものだと思う。 原状回復よりも10万円もらった方が嬉し…
保有しているアパートのお隣さんとの話です。 衝撃の展開になりました。 管理会社が定期的にアパートの清掃をしてくれています。 管理会社の清掃をする人が、アパートの清掃をしている時に、 お隣さんに声をかけられたようです。 お隣さんが言うには、 壁が凹んでいるというクレームでした。 私のアパートには駐輪場が無くて、 アパートとお隣さんの建物の間の隙間のスペースに自転車を駐車している人がいます。 そしてその自転車を置いているエリアあたりのお隣さんの壁が凹んでいるではないですか。 おそらく自転車を置くときに、まちがって壁にぶつけてしまって凹ませてしまったのかもしれません。 それでお隣さんは、凹んでいるぞ…
プロパー融資！！ 金融機関がリスクを負ってくれるという融資ですよね。 物件の評価額が7000万円だとして、 そして融資額が1億円だとすると、3000万円は担保割れしてます。その3000万円をどうするのかという話で、プロパー融資だとその金融機関がリスクを負うというものです。 プロパー融資を狙います！！という話がありますが、 プロパー融資ってなかなか難しいと思いますよ。 だって破綻したら、そのケツを金融機関が背負わないといけないわけですからね。 普通じゃーそんなことやりませんよ。 金融機関は慈善団体ではないのでね。 よっぽどの事がないかぎりプロパー融資ってやらないと思うんですよ。 感覚的にそう思い…
一か月前に売買契約を締結していた案件ですが、 決済してきました。 小さい案件だっという事もあり、 ほったらかし状態だったのですが、 ようやく完了しました。 私の目利きが間違っていてマイナスの方向になったとしてもトータルとして損はしなくて、おそらく普通にすればそこそこ儲かるくらいの投資になるんじゃないかなって思っています。 この投資の話については別途ブログに書きたいと思います。 金融機関の担当とも話をしました。 まず新築をプロパーで融資が引けるのかの可能性について聞いてみました。 実は少し前にその金融機関から新築プロパー融資を引いていたという背景があります。 聞いてみた所、連続して新築プロパーの…
土地から新築で検討していた案件。 融資は支店レベルまででOKをもらっていた。 プロジェクトを撤退する事にしたので、 金融機関にもその内容を伝えた。 せっかく稟議書を作って支店レベルで通してくれていたというのもあるし、 本店審査用にも資料は作ってくれていたようだ。 内容を説明して納得してもらえました。 そしてその次の第一声で、次の案件もよろしく！と言ってくれたじゃないですか。 あわせていろいろヒアリングしました。 つい最近に、支店レベルの権限が変わったようです。 これまでより何十％か融資総額の権限が増えたようです。 いい感じの数字でした。 次は、支店レベルでおさまる範囲で企画を作ってもいいかもし…
癖のある土地だったり、 癖のある物件だったりが、 売れ残っているのを見る事があります。 癖があるので、売れ残って納得と思うんですが実際はそうでない事もあるのかもしれません。 物件が問題があるだけなら、場合によってはサクッと売れる事もあると思います。 売れ残っているのは、その物件の性質だけでなくて、人災だったりする事もあると思います。 売主の方で問題があるという意味です。 癖のある物件でも、癖がある事を売主が理解していて、 癖のある事を折り込んで適正な値段で売るっていう事はあると思います。 そしてそういうのは売れ残る事もなくサクッと売れる事もあると思います。 問題があるのは、 癖がある物件なのに…
前々日にブログに書いていた土地から新築の件ですが、結局ギブアップする事にしました。 建築費が激増して総事業費が予定から大きく変わったので。 しかしながら最終的に少し悩みました。 融資額は、金融機関からこの案件だったらいくらまでしか融資出せませんと言われてました。 当初の計画だといい融資割合だったんですが建築費が激増し増加分がそのまま手出し金になるという状態でした。 最初の見積もりと金融機関の融資条件は非常に良かったんですよ。 さすがにフルローンではないですが、今としてはいい融資割合でした。 しかし総建築費がかなり増えて、イコール手出し金がそのまんま増えて、かなりの手出し金になったのでした。 で…
今住んでる賃貸マンションのオーナーとバトルしています。 設備だから修理してくれ！という主張と 設備じゃないから修理しない！という主張。 結局、設備でないけど新しいものを買ってやる。ただしそれ以降壊れても修理しないっていう落としどころで着地しそう。それで覚書を書け！！って言ってくるじゃないですか。 まるでヤカラと会い対峙されているような感じ。 感じ悪いなー。 こちらはまっとうな主張をしているだけなのにね。 覚書の内容も一方的な内容過ぎるし。 覚書の文言の調整をしているだけでかなり時間がかかる展開に。 よくわからないのですが覚書を締結できていないのに修理の業者が来て新しいものを設置してくれました。…
今、検討している案件があります。 ブログでは検討中の案件の話は書かない方針なんですが他にネタがないので書きたいと思います。 土地から新築やってます。 ラフプランとラフな見積もりは獲得できて、まあまあの数字なんで進めていました。 銀行の融資も内諾をもらい土地も1番手でグリップできています。 ただ詳細の調査をやらないと精度の高い建築費や見極めが出ないので、お金を払って詳細の調査を進めていました。 融資と土地の両方がグリップできているし、 ラフな見積もりだど前に進めてもいい数字になっていますからね。最終工程の、まさに佳境という状況でした。 するとですね、、、 調べていくと、かなりお金がかかりそうとい…
サラリーマンパワーを使うフェーズはとっくに終わっているので、今は信金メインでまわしています。 今、信金は2つの信金で付き合いがあります。 小さい融資なども入れると、もう2つくらい増えますが、大きい規模での融資という意味で。 1年に1棟くらいプロパーでと考えると、 2つだけだとちょっと弱いです。 できればもう1つ強いつながりのある信金とつながりたいです。 それで、1年に1棟ずつで3年で一周するような感じで進めていきたいと考えています。 そこはこれからの課題です。 信金は過去の物件に対する評価が寛大です。 連続して買っていくなら信金をベースにやっていくというのがセオリーだと思っています。 一方で信…
信金開拓を狙っています！！ 信金の場合は太客からの紹介が効果的のようです。 という事で、太客探しにはげんでいます。 狙う信金は、自分の住んでいるエリアの信金です。 自分が住んでいるエリアの信金は、いくつかあります。 すでにコネクションができている信金も多いです。 まだコンタクトをしていない信金で、 その信金からたくさん融資を引いている凄腕の投資家さんを探し出して、その太客に紹介してもらって信金に行く事を目指しています。 自分と似たような規模の投資家さんの知り合いはたくさんありますが、たくさん融資を引いている人ってなかなかいません。 太客って言えるくらいの規模の人ってなかなかいませんよ。 しかし…
あともう少しでGWですね。 最近は長期休暇も全然ありがたい感じがしていなかったのですが、 4月から真面目に会社員として労働をしているという事でGWが楽しみです。 今の所、家族で小さい旅行があるくらいで、 それ以外ほとんど予定が入っていません。 バタバタしている事もあるので、 なかなか他に予定を入れにくいというのもあるんですが、 少しくらいは予定を入れたいなって思っています。 気候もいいので、 自然とふれあったり、外の空気を吸えるような予定を入れたいものですね。 ちょっとしたキャンプ用のチェアーを持って行って、 自然の中でゆっくりするという事もやりたいですね。 もう1つ、旅行やキャンプのようなも…
逆に思う事というタイトルですが、 6年間不動産投資をやってきた中で思った内容です。 私の中ではかなり本質にせまっている内容だと思っています。 ちょっと大げさに書いてます。 買う物件ですが、そんなに厳選しなくて意外とイケる。 かなり乱暴に言うと、不動産を買えば、どんなものを買ったとしてもだいたい儲かる。 かなりのクソ物件を買ったら知りませんが、 いやクソ物件を買ったとしてもそんなに大損するってことはないんじゃないですかね。 ですので、いい物件を追求するのはほどほどに、 むしろ融資条件とかそういうものを追求する方が目先の投資という観点では大きいインパクトがある。 融資が付くなら買っちゃえ！とか、買…
最近のAIを使ったテクノロジーって使ってますか？ 私はあんまり使ってませんでした。 使わないようにしていたというのもありました。 しかしながら会社でAIをフル活用しろ！みたいな感じになってきて使うようにしています。 使ってみるとなかなか便利ですね。 みんなが「使うと便利」と言っているのもうなずけます。むしろ使っていなかった自分が恥ずかしいくらいです。 会社では使える環境があるんですが、プライベートではまだ使えるようにしてなくて、自分でも家で使えるようにしようかなって思ってきています。 私は理系の人間なんで、そういうテクノロジーの欠点や問題点などをよくわかっているからこそ世の中の流れに反して盲目…
会社しかよりどころがない人生だったとすると、会社の上司のいう事が絶対みたいな感じになるんでしょうね。 上司が神様みたいな感じで、 上司が言ってくる仕事をうまくやるっていうのが絶対命題で、時には上司のご機嫌をうかがうみたいなことも考えたりする感じになるかもなんでしょうね。 あくまでも自分の人生おける最優先となるものは会社になるって話ですよね。 これは自分が自分の人生を送れていないという事ですね。 会社に100％依存しない生き方になってくると、 人生の構造が大きく変わってくると思います。 まず自分自身がトップにきます。 そしてお金を儲けるための手段の1つとして会社があるという構造になりますよね。 …
先月、売買契約をしていた案件の融資の本部審査がPASSしました。 引渡しに進めそうです。 小さい案件なんであんまり気にしてなかったのですが一安心です。 融資条件ですが支店審査の時点ではフルローンと言われていたのですが100万円だけ手出し金が増えました。 少し前に運転資金を借りていたんですが、 諸経費と追加で増えた100万円はその運転資金を入れていた口座から出そうかなと思います。 それと実はこの件とは別に検討している案件があります。 そちらは、すでに支店審査はPASSしているんですが、今はそちらを成就させれるように頑張りたいと思っています。 どんどん行きたいと思います！
今期買っていこうと思っている法人の決算書の素案が出てきました。 また例のごとく決算書の対策をおこなっているので良い感じの数字で着地できそうです。 この決算書なら、まずまず闘えそうです。 公庫や保証協会からも融資してもらえるくらいの基準はクリアできているので、 幅広く物件を増やしていく活動はできそうですね。 ホッと一安心できました。 今期はいろいろやっていくつもりなんですが1億円くらいの規模を新築をやるっていうのがメインの取り組みになると思っています。 信金がメインなのでフルローンは難しく、それなりの手出し金が必要なのですが、 公庫が使えるという事であれば私の得意技である、（広い意味での）公庫と…
4月に入って生活が変わってきました。 いい機会だったと思います。 過去の不摂生な生活を見直すいい機会だったような気がします。 精神も充実していませんでしたし、肉体的にも充実してませんでした。 まだまだならし運転で、人としてかなり基礎的な話なんですが、 2点ほど、心がけていきたいなって思っている事があります。 1つ目は、十分な睡眠をとりたいなって思っています。 出社もそこそこやらないといけないという事で、 体力もつけないといけません。 仕事もがんばらないといけません。 体力や精神が元気でないと何もできないとおもうんですが、 睡眠は意識をして十分にとっていきたいなって思います。 これまでは、学生の…
今、私が住んでいる賃貸住宅の大家とバトルしています。 家の中の設備の修理について。 普通に考えて設備だと思うのですが、大家は設備でないと言い張ります。 しかし今回だけは特別に新しいものを買ってやるといいます。 設備でないので、新しいのを購入するけど、それ以降は修理しないという事で着地しそうなんですが、 大家が覚書を書けと言ってくるではないですか。 話し合いで合意できそうなの感じなのに、 覚書を書かせるのか？っていう空気感はありますが。 それで覚書のドラフトが届けられたのですが、 すごく一方的な覚書ではないですか。 大家サイドの権利を守るだけの内容ですよ、 さっさと突っぱねました。 コチラサイド…
来年くらいに会社辞めちゃおかなーって思う時もあるのですが、 冷静になって本当に辞めれるのかっていうのを考えると全然やめれないという答えにたどり着きます。 FIREを実現するための、3つのピースが足りていないのです。 1つ目 自宅がない。 今は社宅です。賃貸です。 家を買うのか賃貸のままでいくのか。 明確にビジョンが出ません。 その気になればどうにかできるような気もしますが、自宅としてどういう形にしたいのか全然答えが出ないのです。 決めれないなら賃貸だろと思いますが、できれば住宅ローンを使って家を買うのがいいような気がしています。 2つ目 生活費がまだまだ足りない。 今の不動産賃貸業の収入だけで…
大家さん達と飲んでいると、先輩大家さんが、我々くらいの年代になったら、 死んでいる人もちょいちょいいるよって言ってました。 健康に気を付けないと早く死んじゃうよっていう感じで。 確かにコロナ禍になって、かなり太りました。 コロナ禍になって、ほぼテレワークになり、全然運動もしなくなりました。 この5年間でかなり劇太りしました。 やばいくらい。 それで、4月から半分は会社に出社するという事もあり、 生活習慣を見直そうと思っています。 今は、出社するだけで、ヒーヒー言ってます。 体力も落ちました。 しばらくは慣らし運転ですが、徐々に健康的な生活を戻していきたいと思います。 確かに最近思うんですよ。 …
GWに別荘系の民泊を予約してみました。 別荘としては、まあまあなんじゃないでしょうか。 そして申し込みを見て総額を見ると、、、 軽くビックリしてしまいました。 家族4人で泊まるんですが、 1人あたりの金額を見ると、まあまあ高いですね。 普通に、周辺の観光地の温泉宿に泊まるのよりも1.5倍くらい高い金額ですね。 温泉宿だったら食事が付いているけど、 今回の別荘は食事はついてませんよ。 やっぱり高いなーっていう印象を持ちました。 それなりにセルフでなんでもやらないといけないですし。 一方で、普通の旅館宿と違うテイストの別荘に泊まれるので、それは楽しみでもあります。 たまにはいいかな とか、 1回く…
すごく短い期間で、一気に保有物件を増やしてFIREをしたという事例を聞く事があります。 詳しく話を聞いたというわけではないですが、どういう物件を買ってどれくらいのスピードで規模を増やしたのかというのはなんとなくわかりました。 勉強になる事が多いですし、エッセンスはパクりたいなって思いました。 おおきく2つのパターンを聞きました。 1つ目は、運転資金融資を引きながら、保証協会付き融資で、（普通だと融資が付かない）築古の高利回り物件を買い続けるというパターン。 2つ目は、築古RC1棟物を買うというパターンです。 正直な話、いずれもちょっとリスク高めかなという印象は持ちました。 まず1つ目。 保証協…
不動産投資で一番難しいのは、「0から1」にするところだと言っている人がいます。 たしかにそういう側面はあるけど、私は違うっていう感覚があります。 あくまでも個人的な意見。 私は、 「0から1」よりも「1から2」の方が難しいと思いますし、 「1から2」よりも「2から3」の方が難しいと思いますし、 「2から3」よりも「3から4」の方が難しいと思いますし、 「3から4」よりも「4から5」の方が難しいと思いますし、 「4から5」よりも「5から6」の方が難しいと思います。 融資ひけるのかっていう観点が一番クリティカルだと思っているので。 融資が簡単に引けるエリアや物件があるなら、 「0から1」が難しいと…
サラリーマン頑張ってます。 コロナ禍前までは毎日会社に出社していたわけなんですが、 コロナ禍が始まって5年間くらいはほぼテレワークでした。 コロナ禍前の毎日のように会社に出社していた時の事を思い出します。 通勤電車にのったり、 仕事が終わって疲れて帰っていくところであったりと昔の懐かしい感覚を思い出しています。 毎日、通勤をしなくなって一番思う事は体力がなくなったという事です。 最近では、たまに出社するだけでも遠方に旅行するくらいのハードワークのような感覚がありました。 家から一歩も出ないような日がちょいちょいありましたからね。 かなり体力が落ちていました。 体重がかなり増えて太ったというのも…
とある金融機関の担当者が異動されると連絡が入りました。 その担当は、凄い優秀な方で大変お世話になってました。 超スピーディーに目線を出してくれるという事もあり、 その方のおかげで物件が買えたと思っています。 物件を買い進めていくためには、 そういうスーパー担当者との出会いが必須なんだなって思います。 その担当者のお世話になったのは数年前だったのですが、 こちらがうまく案件を出すことができてなくて、話を進める事ができていなかったのですが、 最近ようやくいい感じに進め始めてきてたので非常に残念です。 今年もガンガン融資付けでしてもらおうと思っていたのでね。 雑談で、今年はガンガン融資付けてもらおう…
4月に入りプロジェクトが変わり半分は会社に出社しないといけなくなりました。 これで今まで眠っていたアノ気持ちが再浮上してきました。 FIREを目指す気持ちです。 この数年は非常にいい時代でした。 かなりのんびりとマイペースで仕事ができていました。 ほとんどテレワークでしたし。 凄くいい待遇だったので、このままでエエヤンという気持ちになってました。 しかしそういういい時代もいつかは終わりを迎えるわけで、 サラリーマンとして普通に頑張らないといけない時代に戻ってしまいました。 短期間やるくらいだったら楽しいかもしれませんが、定年退職までずっとやるのはなーーって思っています。 それでいよいよ、会社辞…
4月から生活が大きく変わりそうです。 会社のプロジェクトから4月から変わりました。 これまでほぼフルテレワークだったのですが、半分くらい出社しないといけなさそうです。 仕事の内容も、いままでみたいにのんびりとできなくなりそうです。 私にとってかなりインパクトがデカいです。 ただ冷静に分析すると、 いままでが好き放題で極楽だったというのが、普通の状態に戻ったというのが正しい分析なのかもしれません。 私にとって、かなりのぬるま湯生活だったんですが、普通に戻ってよかったのかもしれません。 一週間の半分を出勤する事になるというのは、めんどくさいという感覚はあるのですが、通勤が運動になって健康によいのか…
2019年に不動産投資をスタートさせて、ちょうど6年間が終わりました。 保有物件は5棟と、あと小さい案件ですが売買契約までが完了しているものが1件。 オマケして言うと6年間で6棟という感じでしょうか。 1年で1棟増やすという事を目標としていたので、なんとかオマケで達成できたといったところでしょうか。 この6年間、物件を買えばかならずかかると言われている買いたい病に対して、 ぐっと買いたいのをおさえて常にブレーキを踏みつつ進めていた6年間でした。 特に前半。 それと融資が付いて物件のグリップもできていて売買契約の日もほぼ決まっているような状態で、 最終的に買う事に腹落ちしなくて、話を流したという…
6棟目を目指して頑張っています。 6棟目として融資のアテはあります。 その金融機関にあうような物件を探しています。 それはいいとして、 6棟目が成就した後の話です。 総融資額と決算書の数字を見ると、 さすがにそろそろ厳しいかなという数字になっていると思いますが、 まだまだ戦えると思っています。 公庫や保証協会がまだまだ使えるはずなんですよ。 それと個人で使える枠も、ひょっとしたら使えるかもしれません。 うまく信金とコネクションを作る事ができたら、ワンチャンで大きい物件もできなくもない。 なんやかんやでまあまあ物件は買えるような気もします。 それで今回言いたい事は、 狙う物件のジャンルを絞らない…
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融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
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