専業大家への道

お隣さんと②

保有アパートの自転車置き場周辺、お隣さんの壁が凹んでいる。 修理費は10万円かかるみたい。 修理をすれば元に戻るが、 そこに自転車を置いている以上、これからもちょいちょい凹むでしょう。 そんな修理をやるのも馬鹿げている。 もっと根本的な解決をしないといけないと思う。 という事で1つの案を考えた。 10万円は迷惑料として支払う。 しかし修理はしない。 そして今後も修理はしない。 自転車はそこに置かせてもらう。 こういう着地点を考えてみた。 おとなりさんからしたら、 壁の凹みの場所は、めだつ場所でもないし、 本当に直して欲しいのか微妙なくらいのものだと思う。 原状回復よりも10万円もらった方が嬉し…

2025/04/30 18:00

お隣さんと①

保有しているアパートのお隣さんとの話です。 衝撃の展開になりました。 管理会社が定期的にアパートの清掃をしてくれています。 管理会社の清掃をする人が、アパートの清掃をしている時に、 お隣さんに声をかけられたようです。 お隣さんが言うには、 壁が凹んでいるというクレームでした。 私のアパートには駐輪場が無くて、 アパートとお隣さんの建物の間の隙間のスペースに自転車を駐車している人がいます。 そしてその自転車を置いているエリアあたりのお隣さんの壁が凹んでいるではないですか。 おそらく自転車を置くときに、まちがって壁にぶつけてしまって凹ませてしまったのかもしれません。 それでお隣さんは、凹んでいるぞ…

2025/04/29 18:00

プロパー融資というけれど

プロパー融資！！ 金融機関がリスクを負ってくれるという融資ですよね。 物件の評価額が7000万円だとして、 そして融資額が1億円だとすると、3000万円は担保割れしてます。その3000万円をどうするのかという話で、プロパー融資だとその金融機関がリスクを負うというものです。 プロパー融資を狙います！！という話がありますが、 プロパー融資ってなかなか難しいと思いますよ。 だって破綻したら、そのケツを金融機関が背負わないといけないわけですからね。 普通じゃーそんなことやりませんよ。 金融機関は慈善団体ではないのでね。 よっぽどの事がないかぎりプロパー融資ってやらないと思うんですよ。 感覚的にそう思い…

2025/04/28 18:00

決済してきました

一か月前に売買契約を締結していた案件ですが、 決済してきました。 小さい案件だっという事もあり、 ほったらかし状態だったのですが、 ようやく完了しました。 私の目利きが間違っていてマイナスの方向になったとしてもトータルとして損はしなくて、おそらく普通にすればそこそこ儲かるくらいの投資になるんじゃないかなって思っています。 この投資の話については別途ブログに書きたいと思います。 金融機関の担当とも話をしました。 まず新築をプロパーで融資が引けるのかの可能性について聞いてみました。 実は少し前にその金融機関から新築プロパー融資を引いていたという背景があります。 聞いてみた所、連続して新築プロパーの…

2025/04/27 18:00

お断りの報告

土地から新築で検討していた案件。 融資は支店レベルまででOKをもらっていた。 プロジェクトを撤退する事にしたので、 金融機関にもその内容を伝えた。 せっかく稟議書を作って支店レベルで通してくれていたというのもあるし、 本店審査用にも資料は作ってくれていたようだ。 内容を説明して納得してもらえました。 そしてその次の第一声で、次の案件もよろしく！と言ってくれたじゃないですか。 あわせていろいろヒアリングしました。 つい最近に、支店レベルの権限が変わったようです。 これまでより何十％か融資総額の権限が増えたようです。 いい感じの数字でした。 次は、支店レベルでおさまる範囲で企画を作ってもいいかもし…

2025/04/26 18:00

それは人災

癖のある土地だったり、 癖のある物件だったりが、 売れ残っているのを見る事があります。 癖があるので、売れ残って納得と思うんですが実際はそうでない事もあるのかもしれません。 物件が問題があるだけなら、場合によってはサクッと売れる事もあると思います。 売れ残っているのは、その物件の性質だけでなくて、人災だったりする事もあると思います。 売主の方で問題があるという意味です。 癖のある物件でも、癖がある事を売主が理解していて、 癖のある事を折り込んで適正な値段で売るっていう事はあると思います。 そしてそういうのは売れ残る事もなくサクッと売れる事もあると思います。 問題があるのは、 癖がある物件なのに…

2025/04/25 18:00

ギブアップ

前々日にブログに書いていた土地から新築の件ですが、結局ギブアップする事にしました。 建築費が激増して総事業費が予定から大きく変わったので。 しかしながら最終的に少し悩みました。 融資額は、金融機関からこの案件だったらいくらまでしか融資出せませんと言われてました。 当初の計画だといい融資割合だったんですが建築費が激増し増加分がそのまま手出し金になるという状態でした。 最初の見積もりと金融機関の融資条件は非常に良かったんですよ。 さすがにフルローンではないですが、今としてはいい融資割合でした。 しかし総建築費がかなり増えて、イコール手出し金がそのまんま増えて、かなりの手出し金になったのでした。 で…

2025/04/24 18:00

大家とバトル③

今住んでる賃貸マンションのオーナーとバトルしています。 設備だから修理してくれ！という主張と 設備じゃないから修理しない！という主張。 結局、設備でないけど新しいものを買ってやる。ただしそれ以降壊れても修理しないっていう落としどころで着地しそう。それで覚書を書け！！って言ってくるじゃないですか。 まるでヤカラと会い対峙されているような感じ。 感じ悪いなー。 こちらはまっとうな主張をしているだけなのにね。 覚書の内容も一方的な内容過ぎるし。 覚書の文言の調整をしているだけでかなり時間がかかる展開に。 よくわからないのですが覚書を締結できていないのに修理の業者が来て新しいものを設置してくれました。…

2025/04/23 18:00

佳境を迎えている案件

今、検討している案件があります。 ブログでは検討中の案件の話は書かない方針なんですが他にネタがないので書きたいと思います。 土地から新築やってます。 ラフプランとラフな見積もりは獲得できて、まあまあの数字なんで進めていました。 銀行の融資も内諾をもらい土地も1番手でグリップできています。 ただ詳細の調査をやらないと精度の高い建築費や見極めが出ないので、お金を払って詳細の調査を進めていました。 融資と土地の両方がグリップできているし、 ラフな見積もりだど前に進めてもいい数字になっていますからね。最終工程の、まさに佳境という状況でした。 するとですね、、、 調べていくと、かなりお金がかかりそうとい…

2025/04/22 18:00

こんな体制

サラリーマンパワーを使うフェーズはとっくに終わっているので、今は信金メインでまわしています。 今、信金は2つの信金で付き合いがあります。 小さい融資なども入れると、もう2つくらい増えますが、大きい規模での融資という意味で。 1年に1棟くらいプロパーでと考えると、 2つだけだとちょっと弱いです。 できればもう1つ強いつながりのある信金とつながりたいです。 それで、1年に1棟ずつで3年で一周するような感じで進めていきたいと考えています。 そこはこれからの課題です。 信金は過去の物件に対する評価が寛大です。 連続して買っていくなら信金をベースにやっていくというのがセオリーだと思っています。 一方で信…

2025/04/21 18:00

信金開拓1歩前進？

信金開拓を狙っています！！ 信金の場合は太客からの紹介が効果的のようです。 という事で、太客探しにはげんでいます。 狙う信金は、自分の住んでいるエリアの信金です。 自分が住んでいるエリアの信金は、いくつかあります。 すでにコネクションができている信金も多いです。 まだコンタクトをしていない信金で、 その信金からたくさん融資を引いている凄腕の投資家さんを探し出して、その太客に紹介してもらって信金に行く事を目指しています。 自分と似たような規模の投資家さんの知り合いはたくさんありますが、たくさん融資を引いている人ってなかなかいません。 太客って言えるくらいの規模の人ってなかなかいませんよ。 しかし…

2025/04/20 18:00

そろそろGW

あともう少しでGWですね。 最近は長期休暇も全然ありがたい感じがしていなかったのですが、 4月から真面目に会社員として労働をしているという事でGWが楽しみです。 今の所、家族で小さい旅行があるくらいで、 それ以外ほとんど予定が入っていません。 バタバタしている事もあるので、 なかなか他に予定を入れにくいというのもあるんですが、 少しくらいは予定を入れたいなって思っています。 気候もいいので、 自然とふれあったり、外の空気を吸えるような予定を入れたいものですね。 ちょっとしたキャンプ用のチェアーを持って行って、 自然の中でゆっくりするという事もやりたいですね。 もう1つ、旅行やキャンプのようなも…

2025/04/19 18:00

逆に思う事

逆に思う事というタイトルですが、 6年間不動産投資をやってきた中で思った内容です。 私の中ではかなり本質にせまっている内容だと思っています。 ちょっと大げさに書いてます。 買う物件ですが、そんなに厳選しなくて意外とイケる。 かなり乱暴に言うと、不動産を買えば、どんなものを買ったとしてもだいたい儲かる。 かなりのクソ物件を買ったら知りませんが、 いやクソ物件を買ったとしてもそんなに大損するってことはないんじゃないですかね。 ですので、いい物件を追求するのはほどほどに、 むしろ融資条件とかそういうものを追求する方が目先の投資という観点では大きいインパクトがある。 融資が付くなら買っちゃえ！とか、買…

2025/04/18 18:00

AI使ってる？

最近のAIを使ったテクノロジーって使ってますか？ 私はあんまり使ってませんでした。 使わないようにしていたというのもありました。 しかしながら会社でAIをフル活用しろ！みたいな感じになってきて使うようにしています。 使ってみるとなかなか便利ですね。 みんなが「使うと便利」と言っているのもうなずけます。むしろ使っていなかった自分が恥ずかしいくらいです。 会社では使える環境があるんですが、プライベートではまだ使えるようにしてなくて、自分でも家で使えるようにしようかなって思ってきています。 私は理系の人間なんで、そういうテクノロジーの欠点や問題点などをよくわかっているからこそ世の中の流れに反して盲目…

2025/04/17 18:00

うまく人生を運転する

会社しかよりどころがない人生だったとすると、会社の上司のいう事が絶対みたいな感じになるんでしょうね。 上司が神様みたいな感じで、 上司が言ってくる仕事をうまくやるっていうのが絶対命題で、時には上司のご機嫌をうかがうみたいなことも考えたりする感じになるかもなんでしょうね。 あくまでも自分の人生おける最優先となるものは会社になるって話ですよね。 これは自分が自分の人生を送れていないという事ですね。 会社に100％依存しない生き方になってくると、 人生の構造が大きく変わってくると思います。 まず自分自身がトップにきます。 そしてお金を儲けるための手段の1つとして会社があるという構造になりますよね。 …

2025/04/16 18:00

本部審査が通りました

先月、売買契約をしていた案件の融資の本部審査がPASSしました。 引渡しに進めそうです。 小さい案件なんであんまり気にしてなかったのですが一安心です。 融資条件ですが支店審査の時点ではフルローンと言われていたのですが100万円だけ手出し金が増えました。 少し前に運転資金を借りていたんですが、 諸経費と追加で増えた100万円はその運転資金を入れていた口座から出そうかなと思います。 それと実はこの件とは別に検討している案件があります。 そちらは、すでに支店審査はPASSしているんですが、今はそちらを成就させれるように頑張りたいと思っています。 どんどん行きたいと思います！

2025/04/15 18:00

決算書が出てきたよ

今期買っていこうと思っている法人の決算書の素案が出てきました。 また例のごとく決算書の対策をおこなっているので良い感じの数字で着地できそうです。 この決算書なら、まずまず闘えそうです。 公庫や保証協会からも融資してもらえるくらいの基準はクリアできているので、 幅広く物件を増やしていく活動はできそうですね。 ホッと一安心できました。 今期はいろいろやっていくつもりなんですが1億円くらいの規模を新築をやるっていうのがメインの取り組みになると思っています。 信金がメインなのでフルローンは難しく、それなりの手出し金が必要なのですが、 公庫が使えるという事であれば私の得意技である、（広い意味での）公庫と…

2025/04/14 18:00

心がけたい事

4月に入って生活が変わってきました。 いい機会だったと思います。 過去の不摂生な生活を見直すいい機会だったような気がします。 精神も充実していませんでしたし、肉体的にも充実してませんでした。 まだまだならし運転で、人としてかなり基礎的な話なんですが、 2点ほど、心がけていきたいなって思っている事があります。 1つ目は、十分な睡眠をとりたいなって思っています。 出社もそこそこやらないといけないという事で、 体力もつけないといけません。 仕事もがんばらないといけません。 体力や精神が元気でないと何もできないとおもうんですが、 睡眠は意識をして十分にとっていきたいなって思います。 これまでは、学生の…

2025/04/13 18:00

大家とバトル②

今、私が住んでいる賃貸住宅の大家とバトルしています。 家の中の設備の修理について。 普通に考えて設備だと思うのですが、大家は設備でないと言い張ります。 しかし今回だけは特別に新しいものを買ってやるといいます。 設備でないので、新しいのを購入するけど、それ以降は修理しないという事で着地しそうなんですが、 大家が覚書を書けと言ってくるではないですか。 話し合いで合意できそうなの感じなのに、 覚書を書かせるのか？っていう空気感はありますが。 それで覚書のドラフトが届けられたのですが、 すごく一方的な覚書ではないですか。 大家サイドの権利を守るだけの内容ですよ、 さっさと突っぱねました。 コチラサイド…

2025/04/12 18:00

FIREまでの3ピース

来年くらいに会社辞めちゃおかなーって思う時もあるのですが、 冷静になって本当に辞めれるのかっていうのを考えると全然やめれないという答えにたどり着きます。 FIREを実現するための、3つのピースが足りていないのです。 1つ目 自宅がない。 今は社宅です。賃貸です。 家を買うのか賃貸のままでいくのか。 明確にビジョンが出ません。 その気になればどうにかできるような気もしますが、自宅としてどういう形にしたいのか全然答えが出ないのです。 決めれないなら賃貸だろと思いますが、できれば住宅ローンを使って家を買うのがいいような気がしています。 2つ目 生活費がまだまだ足りない。 今の不動産賃貸業の収入だけで…

2025/04/11 18:00

健康第一

大家さん達と飲んでいると、先輩大家さんが、我々くらいの年代になったら、 死んでいる人もちょいちょいいるよって言ってました。 健康に気を付けないと早く死んじゃうよっていう感じで。 確かにコロナ禍になって、かなり太りました。 コロナ禍になって、ほぼテレワークになり、全然運動もしなくなりました。 この5年間でかなり劇太りしました。 やばいくらい。 それで、4月から半分は会社に出社するという事もあり、 生活習慣を見直そうと思っています。 今は、出社するだけで、ヒーヒー言ってます。 体力も落ちました。 しばらくは慣らし運転ですが、徐々に健康的な生活を戻していきたいと思います。 確かに最近思うんですよ。 …

2025/04/10 18:00

別荘系民泊

GWに別荘系の民泊を予約してみました。 別荘としては、まあまあなんじゃないでしょうか。 そして申し込みを見て総額を見ると、、、 軽くビックリしてしまいました。 家族4人で泊まるんですが、 1人あたりの金額を見ると、まあまあ高いですね。 普通に、周辺の観光地の温泉宿に泊まるのよりも1.5倍くらい高い金額ですね。 温泉宿だったら食事が付いているけど、 今回の別荘は食事はついてませんよ。 やっぱり高いなーっていう印象を持ちました。 それなりにセルフでなんでもやらないといけないですし。 一方で、普通の旅館宿と違うテイストの別荘に泊まれるので、それは楽しみでもあります。 たまにはいいかな とか、 1回く…

2025/04/09 18:00

最速でFIRE

すごく短い期間で、一気に保有物件を増やしてFIREをしたという事例を聞く事があります。 詳しく話を聞いたというわけではないですが、どういう物件を買ってどれくらいのスピードで規模を増やしたのかというのはなんとなくわかりました。 勉強になる事が多いですし、エッセンスはパクりたいなって思いました。 おおきく2つのパターンを聞きました。 1つ目は、運転資金融資を引きながら、保証協会付き融資で、（普通だと融資が付かない）築古の高利回り物件を買い続けるというパターン。 2つ目は、築古RC1棟物を買うというパターンです。 正直な話、いずれもちょっとリスク高めかなという印象は持ちました。 まず1つ目。 保証協…

2025/04/08 18:00

難しいのは

不動産投資で一番難しいのは、「0から1」にするところだと言っている人がいます。 たしかにそういう側面はあるけど、私は違うっていう感覚があります。 あくまでも個人的な意見。 私は、 「0から1」よりも「1から2」の方が難しいと思いますし、 「1から2」よりも「2から3」の方が難しいと思いますし、 「2から3」よりも「3から4」の方が難しいと思いますし、 「3から4」よりも「4から5」の方が難しいと思いますし、 「4から5」よりも「5から6」の方が難しいと思います。 融資ひけるのかっていう観点が一番クリティカルだと思っているので。 融資が簡単に引けるエリアや物件があるなら、 「0から1」が難しいと…

2025/04/07 18:00

なつかしい感覚

サラリーマン頑張ってます。 コロナ禍前までは毎日会社に出社していたわけなんですが、 コロナ禍が始まって5年間くらいはほぼテレワークでした。 コロナ禍前の毎日のように会社に出社していた時の事を思い出します。 通勤電車にのったり、 仕事が終わって疲れて帰っていくところであったりと昔の懐かしい感覚を思い出しています。 毎日、通勤をしなくなって一番思う事は体力がなくなったという事です。 最近では、たまに出社するだけでも遠方に旅行するくらいのハードワークのような感覚がありました。 家から一歩も出ないような日がちょいちょいありましたからね。 かなり体力が落ちていました。 体重がかなり増えて太ったというのも…

2025/04/06 18:00

担当者様、ありがとうございました。

とある金融機関の担当者が異動されると連絡が入りました。 その担当は、凄い優秀な方で大変お世話になってました。 超スピーディーに目線を出してくれるという事もあり、 その方のおかげで物件が買えたと思っています。 物件を買い進めていくためには、 そういうスーパー担当者との出会いが必須なんだなって思います。 その担当者のお世話になったのは数年前だったのですが、 こちらがうまく案件を出すことができてなくて、話を進める事ができていなかったのですが、 最近ようやくいい感じに進め始めてきてたので非常に残念です。 今年もガンガン融資付けでしてもらおうと思っていたのでね。 雑談で、今年はガンガン融資付けてもらおう…

2025/04/05 18:00

それしかない

4月に入りプロジェクトが変わり半分は会社に出社しないといけなくなりました。 これで今まで眠っていたアノ気持ちが再浮上してきました。 FIREを目指す気持ちです。 この数年は非常にいい時代でした。 かなりのんびりとマイペースで仕事ができていました。 ほとんどテレワークでしたし。 凄くいい待遇だったので、このままでエエヤンという気持ちになってました。 しかしそういういい時代もいつかは終わりを迎えるわけで、 サラリーマンとして普通に頑張らないといけない時代に戻ってしまいました。 短期間やるくらいだったら楽しいかもしれませんが、定年退職までずっとやるのはなーーって思っています。 それでいよいよ、会社辞…

2025/04/04 18:00

生活が一新！！

4月から生活が大きく変わりそうです。 会社のプロジェクトから4月から変わりました。 これまでほぼフルテレワークだったのですが、半分くらい出社しないといけなさそうです。 仕事の内容も、いままでみたいにのんびりとできなくなりそうです。 私にとってかなりインパクトがデカいです。 ただ冷静に分析すると、 いままでが好き放題で極楽だったというのが、普通の状態に戻ったというのが正しい分析なのかもしれません。 私にとって、かなりのぬるま湯生活だったんですが、普通に戻ってよかったのかもしれません。 一週間の半分を出勤する事になるというのは、めんどくさいという感覚はあるのですが、通勤が運動になって健康によいのか…

2025/04/03 18:00

6年間

2019年に不動産投資をスタートさせて、ちょうど6年間が終わりました。 保有物件は5棟と、あと小さい案件ですが売買契約までが完了しているものが1件。 オマケして言うと6年間で6棟という感じでしょうか。 1年で1棟増やすという事を目標としていたので、なんとかオマケで達成できたといったところでしょうか。 この6年間、物件を買えばかならずかかると言われている買いたい病に対して、 ぐっと買いたいのをおさえて常にブレーキを踏みつつ進めていた6年間でした。 特に前半。 それと融資が付いて物件のグリップもできていて売買契約の日もほぼ決まっているような状態で、 最終的に買う事に腹落ちしなくて、話を流したという…

2025/04/02 18:00

6棟目の後

6棟目を目指して頑張っています。 6棟目として融資のアテはあります。 その金融機関にあうような物件を探しています。 それはいいとして、 6棟目が成就した後の話です。 総融資額と決算書の数字を見ると、 さすがにそろそろ厳しいかなという数字になっていると思いますが、 まだまだ戦えると思っています。 公庫や保証協会がまだまだ使えるはずなんですよ。 それと個人で使える枠も、ひょっとしたら使えるかもしれません。 うまく信金とコネクションを作る事ができたら、ワンチャンで大きい物件もできなくもない。 なんやかんやでまあまあ物件は買えるような気もします。 それで今回言いたい事は、 狙う物件のジャンルを絞らない…

2025/04/01 18:00