このタイトルを見ると、おそらく「あーあの話ね」って思う人も多いと思いますが、 おそらくちょっと違うかもしれません。 しかしながら、今の私はその状態です。 銀行でもいろんな特徴があります。 過去にどんな物件を買ったのか。保有しているのかで使える銀行のジャンルが変わります。 この銀行とつきあいたいから、こういう物件を買うとか、 こういう物件はできるだけ買わないでおこうという事を考えます。 今の私は、まさにこの状態で、 最優先の金融機関から融資がもらいやすくするために、 買う物件を制限していたところもあります。 その銀行の奴隷状態なわけです。 前向きな話なんですが、 結構強い制約ですよ。 しかしなが…
いろんな人の話を聞いていると、みんな全力で買いに行ってますね。 いい物件を全力で買いに行くというのはもちろんわかりますが、普通の物件でも全力で買いに行かないと買えないのかもしれません。 投資するプレイヤーの数が増えましたし、 融資がじゃぶじゃぶ出る金融機関もある。 投資の対象となる物件の数が相対で少ないんでしょうね。 なんでもかんでも取り合い。 買えたら売却もふくめて絶対儲かるみたいな。 物件そのものの目利きはソコソコに、絶対高く売れるからという下支えをもとにガンガンいくという事なんでしょうか。 大変な世の中になったような気がします。 もしも自分が参戦して買うとなれば、そういう戦いに参戦しない…
今の御時世、 土地から新築とかで、あきらかにアパート用地として使えて利回りもそこそこ作れるっていう土地なんてなかなかないですよ。 私が検討しているエリアでは。 しかしながら時間をかけて探せば可能性がある土地は出てきます。 可能性があるというのがミソで、その時点で絶対イケる！とかそういうものは無いです。 こちらが汗をかいて、創意と工夫をこらして取り組んでいけば、うまくアパートを建てる事ができる可能性がある土地という意味です。 あくまでも可能性。 ちゃんと言うと、 何か月も時間をかけて労力を割いて、 うまくいけばいい感じのアパートが建てれるという土地。 うまくいかなければ労力は無になるわけです。 …
数年前に読んだ本によると、 不動産投資で出口もふくめてちゃんと儲けを出しているのは全体の2～3割くらい。 そして5～6割くらいがトントンみたいです。当時の話だと思います。 トントンというのは、ギリ損もしてないけどちょいプラスくらいだったり、 その逆でちょいマイナスくらいの人。 なんやかんやいいながら出口も含めてこれくらいの人が一番多いみたいですね。 当時はね。 しかし最近は物件価格の高騰で、出口でだいたい大きくプラスになるという感じでしょうか。 不動産投資をしているほとんどの投資家が、プラス方向にシフトして、かなり儲かる～普通に儲かるという結果になっているんじゃないでしょうか。 それで今からの…
土地探しを続けています。 最近、ちょっと傾向が変わってきたような気がします。 横浜・神奈川だとアパートメーカーが凄く強いエリアなんですが、そういうアパートメーカーとよくバッティングします。 というか、いつも負けてます。 そこでも2つパターンがあって、 すっごく欲しい土地があって完成形も凄くいい感じになるような土地。 全力で欲しいなと思う土地でアパートメーカーとバッティングして負けるというパターンと、 微妙な立地、微妙な価格で、アパート企画としては作れるんだけど、わざわざ自分で建てるほどの土地じゃないんだけどなーっていう感じで見送った土地で、それからアパートメーカーがその土地をゲットしてアパート…
急拡大している人の事例を聞く事が増えました。 正直、そういう話を聞いて焦る気持ちもあります。 でも自分のペースで、自分の納得する物件を買ったり建てたりし続けたいなって思います。 今のご時世、物件の収益物件の価格もかなり高騰していますよ。 正直、そんなにポンポン物件を買うような相場でもないような気がしますが、ガンガン買ってる人は凄いなって思います。 それと質と量を両立させるのは難しいですよ。 どういう目線で買っていくのか、 スピードと質をどういうバランスで買い進めるのかっていうのがあると思うんですよね。 そのあたり気になります。 最後に、どういう投資をするのかというのは人それぞれだと思います。 …
今、宙ぶらりんな状態です。 使える金融機関の見極め中なんです。 使えたらいいなと思っている金融機関、 ここが使えるかどうかで、動きがかなり違ってきます。 ただ金融機関が忙しいみたいで結論が出るのはもう少し先のようです。 私の今年の行動のスタート地点は、 この金融機関から融資が引けるかどうかを見定める所がスタート地点なんです。 その結果で進むべき道が変わります。 ただ可能性としては低いような気がしますね。 無理だとして行動を始めてもいいのかもしれません。 2番目の金融機関も、 最初の面談時は前向きな感じだったんですが、 いろいろと話をしていくうちに、これまでの担当と同じような事を言い始めてきてい…
地方の話です。 最近、地方物件の事をちょっとだけ考えました。 地方なんで、検討のメインは出口大丈夫なの？って話ですよ。 これに対して明確な答えを出す事ができないと地方の物件は買えないと思っています。 ラフに考えましたが、 簡単な話ではないなーって思います。 儲かる！！っていう感じにはならないかなーって。 大変だし、難易度高いし、がっつり儲かるっていう感じもしれません。 もちろん利回りは高いのでCFは出るのかもしれませんが。 物件の価格がそのままCFに置き換わっているだけで、 借金を返済した時に残るのは価値がほとんどな土地だけですよ。 多少は価値があるのですが、あんまり儲かる感じがしません。 出…
いきなり電話がなった。 とある金融機関からだ。 実は少し前に、融資の打診をしていたのだ。 時間が結構たっていたので、忘れかけていたし、 わすれられていたのかなとも思っていた。 とりあえず融資は出そうなんだけど、 こちらの希望条件から大きく劣化した条件だった。 その場で、ちょっと厳しい条件だからやめておきますと回答をしておいた。 お断りの回答をしたものの、 ちょっと気になっていたので、 その物件の仲介にどういう状況になっているか聞いてみた。 まあまあ時間がかかっていたので、 とっくに売り切れになっていると思っていたのだが、 念のため聞いておくという感じ。 電話で話を聞いてみると、 まだ売りに出て…
少し前の話。 アパート用地探してました。 ハマりそうな土地がありました。 いろいろわけあって少し出遅れてました。 間に合うかなと思って土地の仲介に取り組める状態なのか聞いてみた。 すると、全然取り組めますよ！って言うではないか。 そう仲介が言うので詳細検討をする事にした。 そうは言っても第一歩目が出遅れているので少ししてから状況を聞いてみた。 すると仲介は、全然取り組めますよ！って言うではないか。 しかし話をじっくり聞くと、先に検討している業者がいるとの事。 おいおい、先に検討している人がいるなら状況として負けてる状況ではないか。 全然取り組めるっていうのは、ちょっと意味が違うんじゃないのか。…
爆発的な規模拡大のためには、地方進出が必須だっていう話があります。 首都圏では利回りが低すぎるっていう話。 今年の目標の1つに地方で物件を1つ買うというのを掲げていました。 いろいろと動いていると、 とある地方のとある業者が良い物件を紹介してくれる事を知り、 実際にお会いして、いい案件が出てきたら紹介してあげよう！って言ってくれるようになりました。 たまにしか案件が出てこないので、 ひたすら待ってました。 しかしながら時間が経過する中で、 私の中で地方で物件を買うのもどうだろうかという気持ちになりました。 そして過去にそういう事があったというのもすっかり忘れたある日、 急にその業者から連絡が入…
2つの金融機関と面談してきました。 ワンチャンいけるかな？というスタンスでのぞんだのですが、 思っていたよりは可能性はあるかなという印象を持ちました。 1つ目の銀行は、収益還元系の銀行です。 使えるならかなりいい感じになると思います。 新築するなら、いかに収益還元系の金融機関を攻略するかっていうのにかかっていると思います。 土地から新築もできるし、融資期間も長い。 そして物件の評価を収益還元でやってくれるというのは大きいです。 都心部に近い物件を買うのに凄く適していると思います。 仮に今すぐ使えなかったとしても、 少し時間を待てば使える可能性はあるような気がします。 2つ目の銀行は、積算系の銀…
私の中で2番目に付き合いたいと思っている銀行と面談してきました！ これまで取引の実績はない。 何年か前から担当と融資の相談はちょいちょいしていた。 過去に、本部審査OKはもらった事がある銀行。 担当者が代わり、新しい担当がついた。 そういう状況での面談でした。 こちらがどういう者なのかというのを説明して、 具体的にどういう感じでやっていくのかみたいな具体的な話になりました。 結構前向きな感じ。 実は、ここの銀行は無理だと思っていたんですよね。 前の担当の時に、 保有物件が新築が多いという事で融資できるかどうか微妙なラインだった。 そしてその状態から新しく大きい新築物件を購入した。 普通に考えて…
本命と考えている銀行と面談してきました！！ 最優先に考えたい金融機関です。 過去に2棟、融資をしてもらっているんですが、その銀行の目線が非常に高くなったという事でおかわり融資はあきらめていました。 しかしワンチャンイケるんじゃない？みたいな話を聞いてダメ元でチャレンジする事にしました。 決算書ができたのでそれの報告を兼ねて面談です。 こちらの説明をして、いよいよ本題に入ります。 次の融資の可能性についてです。 詳しくは書きませんが、 私の保有している全物件を評価する必要があるとの事でした。 その上で、私のスコアが基準を超えているかどうかで判断できるという事でした。 その基準は凄く厳しい数字なん…
築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、 売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。 そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。 同じ賃収くらいの物件ね。 この5年で2割くらい物件の価格は上昇しているので、 1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。 フルローンで融資引けたらいんですが、 悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。 そうすると、 キャッシュはプラスマイナスゼロです。 築5年の物件は新築にかわるわけですよ。 しかし賃収は同じです。 こんな事になりませんか？ 最近は買えてもイマイチな立…
平日の昼、仕事をしていると電話がかかてきた。 少し前に、滋賀銀で打診した地方の築古物件の仲介だ。 滋賀銀で融資額が伸びなかったので断った案件。 融資額が伸びなかったというのもあるけど、地方の築古でさほど利回りも高くないものを買うのもどうかなっていう感じで見送った案件だ。 先方は、検討してくれていたけどどうなった？みたいな事を言ってくる。 たしか断ったはずなのに、はっきり断っていなかっというふうにとらえられていたのだろうか。 改めて断る事にした。 すると値段を下げたら可能性あるかと言ってくるではないか。 こちらは、お断りともとれるようなありえないくらいの安い価格に下るなら考えるかもと答えた。 先…
狙いを定めている金融機関。 アポを取り準備は万全。 せっかくなので他の金融機関もアタックしようとしています。 2番目に狙う銀行もあります。 そこはまだ取引はないのですが、かなり前から頻繁に話はしていたところです。 融資の打診をするも、うまくおりあわずで取引無いままできている銀行です。 1回、本部審査までいってPASSしたというのがありました。物件は流れたのですが、 そこからちょいちょいこの物件買いませんか？みたいな感じで話しかけてきてくれてました。 そういう状況から新しく私が新築を購入し、 資産状況も変わり、決算書の数字も劣化、その銀行の目線に合わないかなっていう感じになってきています。 正直…
6棟目目指して活動しています！ 私が考えているセオリーどおり動こうと思っています。 ＜私の考えているセオリー＞ ・新築が買えるのであれば築古でなく新築を買うべき ・銀行は、収益還元系の上位の銀行から融資が出るかあたる。 ・収益還元系の次は地銀。そして最後は信金の優先順位であたる。 ・上の優先順位の順番で融資が出る銀行にハマる物件を探す。 こんな感じでしょうか。 今の所、限定的ですが信金で新築の融資を出してくれるところはあります。 しかし融資条件がよくないのとエリアが限定的なので、収益還元系の銀行や地銀のローラーをやろうと考えているところです。 持論ですが、 新築が買えるなら新築を買うべきだと思…
世の中には短期間で急拡大している人の話を聞く事もあります。 あせる気持ちが無いかといわれると無い事も無いですが、自分には自分の背景や事情があるのであせらなくても良いかなと思っています。 自分への言い聞かせですね。これは。 短期で規模拡大できる投資とそうでない投資があると思うんですよ。 すごく乱暴で極端な事をいいますが、 短期で規模拡大できるのって、リスクが高い物件だったり、リスクが高い買い方になると思うんですよ。 ハイリスクハイリターンな投資ですよ。 もちろんそうでないのもあります。 満室の家賃収入は一気に増やすことができますが、運営などでリスクも高いと思います。 出口も含めると本当に意味のあ…
狙いを定めている金融機関との面談が決まり、 せっかくなので他の金融機関もコンタクトをとったらどうだろうかという考えから、 とりあえず電話でヒアリングをしてみる事にした。 金融機関へのヒアリングですね。 金融機関へのヒアリングというのは不動産投資を始めたすぐくらいの頃はよくやってました。 今回ヒアリングをしたのは地銀相当のところですかね。 最近は信金ばかりと話をしていたので、 融資の考え方などがちょっと違っていて新鮮でした。 信金だと新築でも融資期間が長くないというのがあって、 ちょっと閉塞感があったのですが、 それらよりは長い融資期間の可能性があるという事で興味深かったです。 今は本命とかかげ…
狙いを定めている金融機関に突撃してきます！ 会社も有給休暇を取りました。 資料作りもバッチリ！（今、作っている途中） せっかくなんで、ついでにもう1つ金融機関を攻めたいところです。 面談できる時間はある。 でもどこがあるだろう。 地方銀行系で2つくらい突撃してもいいかなと思うところがある。 しかし不動産投資に対してそんなに積極的でもないみたい。 わざわざいかなくてもくらいかも。 信金も突撃したいところが1つあります。 できれば太客紹介で行きたいんだが。 時間ある時にでも電話で感触をつかんでみようかなー 最近金融機関の開拓なんて全然してなかったもんな。 信金以外の金融機関と話をするのは、かならご…
過去に2回融資をひいいた上位の金融機関があります。 世の中にある情報から、おかわり融資は難しいと思っていましたが、 ワンチャン融資引けるかもと思っています。 それで決算書が上がってきたという事で、 担当者も変わったという事もあり、 挨拶を兼ねて決算書を携えて突撃したいと考えています。 融資引けるかどうかのチャレンジです。 ここから融資が引けるかどうかというのは非常に大きいです。 今後の不動産投資を進める中でこの結果は大きいです。 融資が引けたらかなり楽なんですがね。 上位の金融機関なんで融資条件がかなりいいんですよ。 ここから融資引く事を考えると、 築古とかよけいな物件を買っていたらダメですわ…
最近ちょっと思うんですが、 私がメインにやっている新築の投資って急激な規模拡大に向いてないと思うんですよ。 新築でも、土地から新築とか、先行決済系の売建新築とか、建売だけどこれから建てるようなヤツ。 1年かかりますよ。 今、私が求めているようなスピード感と、そういう新築のスピード感が合致していないような気がするのです。 すでに建っている建売を買うとかなら時間はかかりませんが、 最近はそういうの減りましたよね。 同時並行で進めれるような融資だったらいいのかもしれませんが、 それでもなんやかんや拘束されてしまいますよ。 1年に1棟というは、私がいま求めているスピード感とちょっと違うような気もします…
今年はいろんな投資を検討したいと思っていて、築古も検討しています。 保証協会付き融資を使えば耐用年数を超えるような築の古い物件も買えてしまいます。 しかしながら築古投資って本当に難しいなって思うばかりです。 難しいです。 本来なら融資が絶対につかないような物件も保証協会付き融資だったら融資が出るわけで。 買えるからと言ってポンポン物件を買っていると、えらい目にあいそうな気がします。 最近思う事例として、 土地値も出て高積算で、それなりに高利回りな築古物件です。 そういう物件と言うのは、首都圏の中だったとしてもかなり辺鄙なエリアだったりするのですが。 そういう物件をどう考えるのかというのが悩まし…
私の中で答えを出すことができていない問題があります。 売却して、それで得たお金を元に新しい物件を買っていくというのがあると思います。 サイクルをどんどん回すという話。 できればそういう展開にしていきたいのですが、そういう気になれません。 売るのはいいのですが、次に買うものがないと思っています。 仮にあったとしても、継続的に買っていくレベルではないと思うんですよ。 買いたい物件として私のフェーズだとまだまだCFが出るものを買いたいと思うので。 他のエリアだとまだギリギリそういう物件はあるのかもしれませんが、私の検討しているエリアだとそういう物件はほとんどないです。 あっても、かなり弱い物件になり…
滋賀銀行に融資打診をしてみた！ ネットで完結するやつで、2～3営業日で仮回答が出てくるヤツです。 2～3営業日ってそんなに早く結果って出るのかなって思ってましたが、 出てきました！ 結果としては、 1000万円の無担保ローンも含めるとフルローンは出るような感じでしたが金利は高めですね。 それと融資期間が短かったですね。 融資期間は築年数から自動的に出るようです。 そして、それとは別に自分の年齢を考慮してそこそこの期間は伸ばしてくれるみたいですね。 なんとなく滋賀銀行の融資条件の出し方はわかったような気がします。 金利は思ったより高めでした。 自分がいつも検討しているエリアであれば、もう少しいい…
仲介業者と話をする機会がありました。 印象に残った話がありました。 とあるエリアの物件をすすめてきました。 そのエリアは、いままで私は検討した事がないエリアでした。 エリア的に弱いから検討していないと言うと業者はこういう事を言いました。 確かに数年前と比べて市況が大きく変わりました。 数年前だったらもっとよい立地にもっといい利回りの物件を買う事ができたでしょう。 しかし市況は変わりました。 その市況の中で規模拡大を狙いたいと考えられているのであれば、 その市況の中で買える物件を買う事を考えないといけないと思いますよと。 たしかにそうですよね。 自分自身も分かっている事ではあるのですが。 多分の…
保証協会の枠が2億円くらいあるようです。 枠があるのに物件を買わないというのはあってはならない事です。 一刻も早くその枠を使う事を考えないといけないのですが、 保証協会付きの融資なんでハードルは高いです。 まずエリアの縛りがあります。 そして保証協会の独自の基準があるのでそういうのにのっからないといけません。 そしてなによりも保証料が必要になるので、その分収益の面で高い目の目線をもって物件を選定しなければなりません。 神奈川県内でも、利回りの高い物件は存在していますが、 見せかけの利回りであって、修繕や運営費を考慮すると、 最終的な収支でいうとプラスになるのか疑問点がある物件が多いです。 最近…
不動産投資の初期に2棟融資を引いた収益還元系の金融機関があります。 収益還元系の金融機関というのがいいですよね。 しかしながら、その金融機関の取り扱いができる人間の資産の基準が凄くあがりました。 その基準も諸説あるのですが、ちょっといまの私の資産状況では無理かなって思っていました。 可能性も低いし、融資が引けるとしてもう少し先だと思っていたので、 その金融機関からお金を引き上げかけていたというのもありました。 その金融機関から融資を引いて5年くらいですかね。 先日、とある人からその金融機関から世間で言われている基準に達していなくても融資を引く事ができる可能性があると思いますよと助言をもらう事が…
とある金融機関からは1億円弱くらいの新築プロパーなら通せそうですと言われているのと、 保証協会付き融資なら2億円くらい枠がある。 そして公庫の枠もまだまだある。 並行して滋賀銀の可能性も見ている。 これらを含めたらざっくり4億円くらいは融資引けそうな感じです。 決算書の数字がそこそこの数字になっているという事が前提ですが、 それらがクリアしているんであれば、 こっちで融資を引くとこっちが融資引けなくなるというのも無さそう。 そろそろ融資厳しいから売却も考えないとと思ってましたが、まだまだイケそうです。 これらの融資枠をさっさと消費する事に頭のリソースを集中させるべきだと思いました。 土地から新…
保有しているアパートのお隣さんの壁が凹んでいる。 おそらく私のアパートに住んでいる人が止めた自転車が原因で凹んだのだろう。 修理代は10万円。 管理会社の人が実際にお隣さんと話をして交渉をしてくれる事になった。 交渉をしてくれた夜に管理会社から連絡が入る。 そのまま原状回復で修理をする案と、 10万円迷惑料として支払って修理はしない。将来的にも修理はしないという案。 この2つを提案したところ、後者の方がよいとの事でした。 自転車もそのまま置いていてもよいという事で、 まあいい着地点だったんじゃないでしょうか。 そこから管理会社の人とお隣さんとでいろいろ会話をしたらしい。 管理会社の人が、その会…
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融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
