無事に4棟目の新築アパートを建てる事ができたのですが、その振り返りでいくつかの反省点について書きたいなと思います。 （1）もっと設計プランの改善検討をするべきだった 本来であれば、最終設計図を工務店からもらって、図面の修正や手直しをやっていくのですが、今回はスケジュールがタイトだったのでほとんど手直しができなかった点が一番の心残りでした。 もっと居室の面積を増やして、キッチンなどの居室以外のスペースをもっとコンパクトにできたかもしれません。考えつくして今のプランだったらよいのですが、ほとんど考える時間もなくいまのプランに決定してしまいました。 手直しできなかった理由は、スケジュールです。 なん…
去年の11月に購入した川崎市のアパート用地ですが、アパートの建築が完了し、このたび無事に決済・引き渡しが完了しました。 世の中的には建築費や資材の高騰や納期遅延などで阿鼻叫喚の声が聞こえる中、この企画としては建築費の追加請求もなく無事にアパート完成まで進める事ができました。 ＜利回り＞地盤改造費が想定よりコストアップしたため、総工費は少しふくらんだのですが、企画時の想定家賃より少し高めの家賃でもいけるメドがついたので、最終的な利回りは当初の想定通り9.4％でフィニッシュできそうです。 （高い家賃の部屋は全部埋まったので、家賃総額アップの見通し） ＜融資＞信金から融資を引きました。そこそこ自己資…
町会長さんと話をして、ゴミ箱を設置させてもらう事になった。 www.mjet.tokyo それを受けて、ゴミ箱を確保しないといけません。 しかし、日程がタイトです！！ 工務店にどうやっているのか聞いたところ、 ネットで買うのが一番ポピュラーのようです。 という事でさっそく私もネットで集合住宅用のゴミ箱を発注しました。 しばらくして、正式な納期の連絡が入る。 納期を確認すると、、、 なんと、一番最初の入居者が入居する日に間に合わないじゃないか！！ 困りました。 町会長さんと話をした時に、町会長さんのプレッシャーがハンパなかったです。 アパート用とそれ以外の人達用のゴミ箱を完全に分けて運用します！…
現在建築中の新築アパートも、いよいよ最終局面に入りました。 施主検査に行ってきました。 アパートの引き渡しの前に事前に施主によるチェックを行うってやつですね。 一人で施主検査に挑むのは心もとないので、 管理会社の人にも来てもらって一緒にチェックをするという形で施主検査にのぞむことにしました。 施主検査が行われる時間帯にアパートの前に行くと、管理会社の人たちが勢ぞろいしていました。 客付けをお願いしている部門の人や管理部門の人。 管理部門の人でも複数の人がいて、総勢5名プラス私で施主検査にのぞみました。 ちなみに、 みなさんはどれくらいの精度で施主検査をされてますか？ 中には、そんなに気にしなく…
現在建築中の新築アパート！ 町内会のゴミ捨て場を使わせてもらえないか、町会長さんと実際にお会いしてお願いをする事になった。 約束の少し前に管理会社の担当者と合流して、現場に赴く。 しばらくすると、町会長さんが登場。 挨拶もほどほどに、町会長さんは工事の際に近隣の住人への挨拶がなかったのでみんな怒ってるというような事を言い始めた。 ただ、そのあたりに関しては町会長さんの方でうまく鎮めてくれたようだ。 そして、町内会全体のゴミ箱が存在しているのだが、 その横に、アパート専用のゴミ捨て場を用意する事。 アパートで個別に、ゴミの分別はキッチリして欲しいという事。 そして、10日か1週間に1度くらいの頻…
町内会のゴミ捨て場を使わせてもらう方向で町会長さんと協議しているんだけど、町会長さんが怒っているという連絡が入る。 担当者の話を聞く事にした。 町会長さんは、我々のアパートも町内会のゴミ捨て場に捨ててもいいように動いてくれていたようだったが、近隣の住人から工事の際に挨拶が無いとクレームを受けたようだ。 む、む、む。 近隣住人がクレームを言っているんですね。。。 工務店は隣接する家には挨拶をしてくれていたようだが、おそらくそれ以上の近隣住人には特に何もしていなかったのかもしれません。 ひょっとしたらそれが原因だったのかもしれません。 そのまま担当者の話を聞くと、 とりあえず町会長さんは、我々と住…
現在、建築を進めている新築アパートのゴミ捨て場をどうするのか？ 町会長さんにツッパネられたので、対策を練り直しです。 www.mjet.tokyo 管理会社の担当者に、市の方に相談を持ち掛けてもらう事にしました。 しばらくすると、担当者から連絡が入る。 担当者が言うには、 こちらの想定通り、一筆書きになるようなルートでしかゴミ収集車が動かないのでアパートの前にゴミ箱を設置する事はできない。 現状の町内会のゴミ捨て場に一緒に捨てさせてもらうように町会長さんにお願いをするしかないとの回答が。 おー、読み通りの展開ですね。 それを受けて、その市の見解を町会長さんにぶつけてもらう事にしました。 しばら…
中途半端な築浅アパートを買うくらいだったら新築アパートを買った方がいいのに！ って思う時がよくあります。 新築アパートは、最初の5年間が一番のゴールデンタイムなわけです。 一番、うまみがあっておいしい時期ですよ。 客付けも苦労しませんし、修繕も無いでしょう。 そして、築5年から築10年くらいが、シルバータイム（っていうのかな？） ゴールデンタイムの次においしい時期です。 築10年くらいから、徐々に修繕が出てきて客付けも苦労し始めるって感じでしょうか。 そういう最初の10年間の、うま味のたくさんある時期をあえて回避しているわけで、どういう所にメリットを感じてそういう物件を買おうとされてるのかなっ…
先日、勉強会に参加してきました。 面白い勉強会でした！ セミナーなどたまに参加しています。面白いなって思うのはそんなに多くないのですが、今回参加したものは勉強になりました。 普通のセミナーは、不動産投資自体が目的みたいなものばかりですが、 今回行った勉強会では、不動産を活かしたビジネスの話で、そういうのを実際に実現されている話で非常によかったです。 また、私が普段やっている投資と違う事をやられている人の話も聞けてそれも興味深かったです。 不動産の家賃収入だけでなく、それに1つのスパイスを加えて大きなお金のなるモノに昇華させるって話が多かったすね。 スパイス重要ですよ。 普通に不動産賃貸業をして…
私は、宅建や簿記やFPなどの資格は、今の時点では取るつもりはありません。 今は、物件取得を優先したいと思っていて、自分が取れる時間は資格取得のための時間でなく物件取得のために費やしたいからです。 例えば簿記の資格を取るために勉強をしないといけないとしましょうか。 ひょっとしたら受験勉強などと同じなのかもしれませんが、100点を取りに行くような勉強をやらないと点が取れないと思っています。 こういう試験モノって、たくさんの人が受験をして合格の人と不合格の人を分けないといけません。合格者/不合格者を区別するための難しい問題・差を作る問題までキッチリとおさえておく必要があります。なんとなーくわかってる…
家賃補助を継続するため旧実家の古家の名義の50％を私に移す方針を固めた。 すごく田舎の築50年を超える古家ですよ。 いわゆる不動産でなく負動産ってやつです。 売却して小遣い程度の金額をゲットしてもね。。。という感じなんで渡りに舟です。 元々、この古家は私が田舎に帰ってきた時に住む家として両親が残しておいてくれていた家だったわけなので、今回の家賃補助をもらうための本来の趣旨とも合致していると思います。 (裏技でなく、会社の本来の意図と合致している) 会社の法規を精読し、うまく対処する事で、会社の福利厚生を最大限引き出す事ができる見通しをつける事ができました。 なお、名義変更にも費用が発生するので…
家賃補助を延長させるために、旧実家を使う方針で進めている。 さあ具体的にどういう着地点にする？ 父親から所有権を譲り受ける方法と、 父親から賃貸借契約を締結する方法の2つの方法がある。 正直どちらもでよかったのですが、今回は所有権を移す方法にしました。 その家を将来どうしたいんだ？という話もからんでくるんだけど、売却しちゃうのはもったいないなと思いました。 今回は暫定的な対応なんですが、 もしも売却しないとすると、将来は私が相続する可能性があるのでそういう所にいまのうちに一枚かんでおこうかなと思ったわけです。 名義変更でいくとして、、、 会社の法規を再度精査しました。 家の土地の名義は誰の名義…
昔に住んでいた実家をうまくつかって、家賃補助を継続させることができないか？ ひとまず実家にどういう状況になっているか電話で聞いてみた。 私 「昔住んでいた実家ってどうなってる？」 父 「いま売りに出してるところだ」 私 「えー、そうなん。売りに出してるんや？」 父 「古家のままでおいてても税金がかかるだけやし、売る方向で進めてる」 私 「売れそうなん？いくらで売るつもりなん？」 父 「いやー売れるかどうかな。価格はとりあえず強気な価格にしているけど、でも田舎だから売れたとしてもそんなに高い金額では売れへんやろうね」 私 「売るのって急いでるの？」 父 「いや、全然急いでへんよ」 私 「それやっ…
家賃補助を継続させるべく作戦を練っています。 社宅以外に借りてる家（部屋）や所有している家（部屋）があれば家賃補助が継続できすようだ。 ちょうど都合のいい家（部屋）は無いかと考えていると。。。 1つちょうどいいのがありました。 子供の頃に住んでいた旧実家だ。 私は子供の間は、関東圏でないエリアに住んでいました。 凄く自然がたくさんある田舎ですわ。 幼少期はそのエリアで戸建てに住んでいたんだけど、大学生くらいで両親が近所に新しい家を建てたのでした。 今の実家は新しく建てた家の方で、幼少期に住んでいた旧実家は、今は誰もすんでいません。 築50年はゆうにいってるんじゃないでしょうか。 それくらいのボ…
会社から家賃補助がたくさん出ているのですが、それがもう少しでゼロになるという緊急事態が発生！！ 家賃補助の金額が大きいので、何かしらの対策が必要です。 ひとまず、会社の規定書を精読する事にした。 ・ ・ ・ 会社の規定書を読むとヒントらしき文面を発見。 いくつかあるのですが、その中で今回の対策に使えるかもしれないという文言を発見した。 その規定は、 「すでに自分が住む事になっている家（部屋）がある場合は家賃補助が出る。」 という規定があるようだ。 そして、その規定では、「自分が住むことになっている家（部屋）」というのは、 「すでに賃貸借契約が締結されている家（部屋）が存在しているもの」というも…
私は普通のサラリーマンです。 それで社宅に住んでいます。 会社から家賃補助が出ています。 いろんなルールがあって、総家賃に対して結構高い割合の金額で補助が出ています。 条件次第なんですが、家賃の6～9割とかの補助金が出て結構高いです。 全員がもらえるようなものではなくて、結構厳しい条件に合致すればもらえます。 条件から外れると社宅費はすぐにゼロになりますが、 でも条件がそろっていると凄く高い金額を毎月もらえるわけです。 ファミリー部屋を借りているんですが、その上でそこそこ高い割合の補助金が出るわけなので、年間でもらえる金額で言うと数十万規模でなく100万円規模になります。 会社から100万円規…
4棟目の新築アパートが引き渡しに向けて進展中なんですが、いよいよアパートの完了検査が行われたようだ！！ アパートの建築の着手時に建築確認申請という事で了承を取るのですが、 実際にアパートが完成したタイミングで本当のそのとおり作られているかを、現場で確認を行うってヤツですね。 完了検査という事でちょっと懸念事項がありました。 道路からアパートの建築の領域までのところで、必要とする幅員が規定されているのですが、完了検査のところで幅員がチェックされるというヤツですね。 果たして無事に合格をもらう事ができるのか？！それが懸念事項だったわけです。 これが無事にアパートを建てることができるのか？と一つの関…
4棟目を建てた後に、5棟目の獲得を目指すわけなんですが、一番のポイントは融資が引けるのか？ですよ。 いろんなケアはしているのですが、そろそろ融資が難しくなってくる頃である事は確かです。 これからアプローチする金融機関次第なんですが、私がコネクションを作っている金融機関であったり、これからアタックしていきたいと思っている金融機関は、私に対してどういう回答をするのか？ 門前払いにされる金融機関もあるかもしれませんが、それなりの自己資金さえ出したら融資はしてくれるところはきっとあると考えています。 よく融資でませんでした！って聞きますが、実際はある程度の自己資金を許容できるなら融資が出るといはうのが…
4棟目完成に向けて佳境を迎えて大忙しなんですが、4棟目が完成してからの事も考え始めています。 この1年間は、まるまるアパートを建てる事に力を注いでましたが、そろそろ物件を増やす方にも力を入れたいです。 で、一番重要なのが融資の話ですね。 はたして融資がつくのか？？？ これが一番の大きな問題です。 4棟目を建てるために、結構たくさんのお金を注ぎ込みました。 20％を自己資金で出す事になっているのです。 過去に2棟はフルローンで融資を引いていたという事もあり、 財務を安定化させるという意味で、そろそろ自己資金をそれなりに入れていくフェーズだというふうに認識しているのでそれ自身はアリかなと思っている…
4棟目の新築アパートの方もだいぶ進んできました。 室内に電気が通るようになり、給湯器系の設備も実装されました。 エアコンはまだでした。 先日、アパートを視察にいくと外構工事がスタートしていました。 女性のためのアパートというコンセプトで進めており、アパートの全体をレンガやフェンスで囲う仕様にしているのですが、 その工事が始まっていました。 外構のレンガと、アパートに実装されている給湯器の距離がかなり近いように見えたのでヒヤヒヤしたのですが、そちらもとりあえず落ち着きました。 アパートだけでなく、外構の方も仕上がってくると、一気に雰囲気が変わってきますね。 最近は毎週毎週見るたびにアパート全体が…
高利回り物件を買われた方が客付けに注力されているみたいなんですが、苦戦されているようでして、私の思う事について書きたいなと思います。 私自身も、そんなにたくさんの客付けを経験しているわけではなく、単なる個人的な1つの意見くらいなんですが、思う事を書きたいなと思いました。 今はどの収益物件も利回りが低いですよね。 とは言ってもそれなりの利回りの物件でないと話にならないので、客付けが強いエリアから少し離れたエリアの少し利回り高めの物件を買われたようです。 利回りを追いかけて、ちょっぴりチャレンジングなエリアを攻めること自体、私はアリだと考えています。 しかしながら、ふたをあけてみると苦戦をされてい…
私が考えるに、普通のサラリーマンだったら属性パワーを使って2～3棟くらいは誰でも買えます。年収の20倍ってやつですね。 かりに年収700万円だったら、20倍の1．4億円くらいは融資は普通に出ると思います。 仮に8％の利回りの物件を買って、手残り率が2％だとすると、 年間の家賃収入1.1千万円くらいで、CFが280万円くらいのラインくらいは、普通に出せると思います。 でも、ほとんどの人がそこで足が止まってしまいます。 でも本当の不動産投資はそこからが本番だと考えています。 私は、そのラインからどうやればさらにどんどん買い進めることができるのか？というのが不動産投資の中の一番の課題だと考えていて、…
土地から新築といっても、完全に自分で企画を立案するスタイルのものもあれば、 企画会社が1枚間に入ってその企画会社が全てを企画するスタイルもあります。 後者の企画会社が手掛けるプランの方は、やはり第3者が間に入るわけなので完全に全てを自分で企画する場合よりはちょっとだけ割高になるわけです。 でも、そういう企画会社が手掛けたプランを見ていると、、、 それでも世間の相場より異常に安いですよね。 完全に全てを自分で企画してたてたプランと価格がほとんど変わらなかったり、 下手したら、それよりも価格がちょっと安いって事があります。 企画会社はボランティアでやっているわけでなく、金儲けのためにやっているわけ…
みなさま、夏はどのように過ごされますでしょうか。 私は夏が好きなので、7月と8月の間はテンションがあがっています。 この2か月間って、独特の雰囲気がしませんか？ 昼はもちろん暑いのですが、 朝の涼しい時間帯であったり、 夕方の夕陽であったり、 夜の街並みであったり。 夏の夜って、毎日が祭りがおこなわれているような雰囲気感があって好きです。 暑くて死にそうなんですが、夏のイベントをやりたいなっていう気持ちになります。 しかし、歳をとってくるとなかなかおっくうになってしまいます。 7月と8月はいわば特別な2か月間なんで、土日なんかは積極的にイベントを入れたいと思うのですが、今年でいうと土日（という…
現在建築中のアパートの名前をそろそろ決めないといけません。 とは言っても実はあらかた決まっています。 シリーズものの名前ですね。 自分の法人で所有しているアパートは、名前を統一しようとしているのです。 アパートごとに微妙に変えるのですが、メインのところは同じ名前にしたいなと考えているのです。 それでいよいよアパート名を決めるぞって時に、つけようと思っているアパート名で検索をしてみると。。。。 少し離れた駅で、全く同じではないのですが、似たような名前のアパートが存在するじゃーありませんか。 みなさんだったらどうしますか？ 自分のシリーズ物のアパート名をつけようと思ったけど、 少し離れた駅に、似た…
日本政策金融公庫ってほんとに良い金融機関だと思います。 不動産投資の序盤フェーズの人はもちろんそれ以降の人でも本当に使い勝手がよい貴重な金融機関です。 ほんと、公庫の骨の髄までしゃぶりつくすべきだと思います。 使いたおすべきです。 そもそも公庫というのは弱者のための金融機関なんで、不動産投資を始めたそんなに資金を持っていない人にとっては神のような存在だと思います。 でも、「公庫から融資を引く事が出来なかった」って話をしばしば聞きます。 そのあたりに関して書きたいと思います。 公庫は弱者に対して優しい金融機関だという事は間違いないです。 資金の無い若い人や女性に対して、さらに創業したての人にも融…
CFかBSか、どちらを優先するべきなんでしょうか。 一般的に言われているセオリーは、、、 不動産投資の序盤はCFが最優先です。 そして不動産投資の中盤ではBSが重要になってきます。（CFが十分にある上での話） 不動産投資の中盤を抜け、資産の組み換えフェーズに入ってくるとCFの優先度は下がってきて安定性や資産性の高いものに組み替えていくというのが一般的なセオリーなんじゃないでしょうか。 それで私はどう思うのかですが、 基本的に上述の基本セオリーと同じだと考えているんですが、 常にCFは絶対に優先度の高いものだと考えています。 よっぽど資産ができてきたら違ってくるのかもしれませんが、 CFが常に最…
現在建築中の新築アパート！！ 引き渡しは約1か月後なんですが、部屋の中を見せてもらってきました！！ 工務店の方が見学の日を作ってくれました。 毎週のように現場に行ってたのですが、大工さんが集中できるように日曜日に行っていたという事もあり、部屋の中はお初でした。 部屋の中に入ると、、、、 クロスやアクセントクロスはすでに貼られている状態で、 トイレとユニットバスはすでに実装されていました。 ドアや建具も取り付けられていました。 まだなのは、、、キッチンがまだでしたね。エアコンも。 床は養生したままで、土足で部屋の中に入る状態でした。 部屋の中の色合いなどは、想定通りだったのでよかったです。 実際…
現在、建築中の4棟目アパート！！ 引き渡しまで一か月を切りました。 先行募集をかけています。 今はコロナ禍という事と、何よりも一年の中で一番の閑散期なので、 入居付けは苦戦必至で、下手したら満室になるのは春の繁忙期までかかるのではと考えておりましたが、、、 今の時点で5部屋まで決まりました！！ （うち1件は申し込み） 全部で9部屋なので、ざっくり半分ですね。 こんな閑散期ど真ん中みたいな時期に、頑張って入居付けしていただいた管理会社に感謝しかありません。 てっきり、引き渡しのタイミングで1～2部屋しか埋まってなくて、 10月の繁忙期で半数が埋まり、 3月の繁忙期くらいでようやく全部屋が埋まるく…
先日、4棟目で融資をしてくれている金融機関に行ってきました。 その際に、担当者が転勤になりましたと言ってくるではありませんか。 その担当者は私が思うに凄く優秀な方で、現在建築中の4棟目アパートをものにできたのは、その担当者の力があったからこそだと考えています。 その担当者と違う人が担当だったらひょっとしたらものにできていなかったかもしれません。 転勤というのはまいりました。 その担当者から、今後も何棟も融資をしてもらおうと考えていたからです。 非常に残念です。 こういうのって、「いい金融機関」と「いい担当」の両方がハマらないといい結果って出てこないですよね。 「いい金融機関」だけでもダメですし…
7月に入りました！ 現在建築中の新築アパートも月末に完成予定です。 ラスト1か月という事で、最後の準備で忙しくなってきました。 融資の関係で金融機関に行ったり、公証役場に行ったり。 アパート引き渡しのための、名義変更や火災保険の対応であったり。 客付けの対応であったり、近隣の住人達との調整であったり。 あと一か月という事で、バタバタしてきました。 アパートの建築の方もどんどん進んでいます。 ここからは毎週、行くたびに大きな進展があるのを目の当たりにする感じですね。 毎日、毎日、暑い日が続くのですが、アパートの方も熱く進展しております。 まだまだバタバタする日が続くのですが、気を引き締めて最後ま…
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賃貸併用住宅を住宅ローンで買う検討をしています。 融資がキモです。 賃貸併用で私の中でポイントになるのは2つ。 （1）賃貸部の収益を返済の原資にいれてもらえる。 （2）法人の債務を気にしない。 この2点です。 （1）が、なかなか難しいです。 （2）は、まあまあOKなところはあります。 どこの銀行も、賃貸収入の分は考慮してくれないです。 これを認めてもらえると、まあまあデカい規模の物件を買う事ができるのです。 いろいろ調べていくと、 1つだけ（1）がOKなところがあるじゃないですか。 いろいろ調べても1つだけですよ。 これはその銀行でせめるしかないですよね。 という事で、さっそくその銀行との面談…
最近、賃貸併用住宅の検討しています。 実は、ちょっと前に、よさげな土地を発見しました。 賃貸併用住宅の検討は全くやってなかったんですが、ものは試しにという事で付き合いのある工務店にプランと見積もりをお願いしたのでした。 結構時間かかりました。 すっかり忘れてました。 返ってきたプラン。そして見積もり。 それらを見て、賃貸併用住宅が現実的に見えてきました。 思ったより総工費が高くなかったというのと、総工費と家賃収入。 そういうのを考えると悪くない話だなと。 ちょうどそのときは別の案件でばたばたしていたのですが、そちらも落ち着き改めて賃貸併用住宅の検討をすることにしたのでした。 プランとしては、あ…
先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
