この前、面白い事例を見ました。 投資の話でなく趣味の話です。 200万円くらいの山（の一部付き）のボロ戸建てを購入して、 100万円くらいでDIYをして住めるようにする。 山の中なんでリアルな家ではなくて、 別荘というよりは、趣味の家みたいなものでした。 ロケーションは山です。 自分で家というか小屋を増築して、BBQとか近くの小川で遊べるような。 なんでもかんでも作って自分の秘密の基地みたいな感じでした。 セカンドハウスというよりは、ボロいコテージやロッジみたいな感じに近いかもしれません。 なんか面白いなーって思いました。 ボロ戸建てと聞くと、つい投資的な視点で考えてしまいそうになるのですが、…
2022年の8月も終わろうとしています。 9月に入ると秋の繁忙期という感じでしょうか。 新築アパートに気が取られていたのですが、空室もちょろちょろ出てきています。 まず先日竣工した4棟目の新築アパートは、あと3部屋空いています。 その他のアパートの状況としては、 1棟目の新築アパートは、少し前に1部屋空きが出たという事と、 9月中にもう1部屋空く予定です。 ですので、ここだけで2部屋ですね。 2棟目の築古は満室で安定です。 3棟目の新築アパートは、ちょうど2年前の9月に引き渡しされたものです。 全部屋がこの9月に更新という状況です。 今のところ、1部屋は退出するという連絡を受けています。 です…
私は合同会社を設立して不動産投資をしています。 合同会社の代表社員は妻で、私はその法人には所属していません。 こんな状態なんですが、もしも代表社員の妻が死んでしまったらどうなるのでしょうか。 定款に相続や継承について書かれているのであれば問題ないのですが、法務局のひな形の定款をそのまま流用している場合、その定款には相続に関する記載が全くないので、その法人の唯一の社員が死亡した場合は会社が解散させられてしまうようです。 これは一大事ですよ。 せっかく築き上げてきたものもそこで終わりになってしまうのは大問題です。 時間がある夏休みのタイミングで手を打つことにしました。 まずは情報収集から。 ネット…
昨日のブログで「積算の高い物件を買った方がいいんですか？」っていう話を書きました。 昨日のブログは、無味無臭な「いわゆる教科書的なコメント」ですね。 今日のブログは、金融機関のローラーをした結果、実際どうなの？という話をしたいと思います。 実際の話、どうなのか。。。。 ほとんどの金融機関が積算系ですよね。 そして収益還元がかなりのレアキャラです。 数字はテキトウですが、7割～8割くらいは積算系なんじゃないですかね？ （実際には両方見るんだけど、結局積算の方がひっかかるみたいな、というのもたくさんあると思います） ですので多くの人は基本的に積算の事を考え続けないといけないわけです。 昨日の話で、…
どこかで 「積算高い物件を買った方がいいんですか？」 って質問をされている人がいました。 それに対して思う事です。 おそらくこれから本格的に不動産投資を始めようされている初期フェーズの人なんだと思います。 そして、積算の高い物件を買っていくべきなのか（積算系の金融機関） 収益の高い物件を買っていくべきなのか（収益還元系の金融機関） で悩んでいるという状況なのかなと推測しました。 どういう物件を買っていくのが正解なのか？ どういう系統の金融機関を使っていくべきなのか？ 先輩大家は答えを持っていません。 答えは銀行が持っています。 どういうことか。 自分が使う可能性のある金融機関を全てまわって、可…
利回優先でリスクをとって進めるか、 安定優先でリスクを取らずに進めるか、 など、 投資としてどのあたりをせめるのかっていうのは、物件探し以上に重要だし難しいと思います。 SNSなんかを見ていると、化け物のように凄い人の発信は結構多いと思います。 世の中で不動産投資をしている人は、ピラミッドの形のようにほとんど物件を持っていない人や1つしか持っていない人が圧倒的に多いです。そして規模が大きくなるに従って少なくなっていきます。 めちゃくちゃ規模の大きい大家さんなんて、ほんと一握りです。 10棟も20棟も持っているような人って、不動産投資をやっている人の中からしてみたら1％もいないと思います。（数字…
町会長さんに電話をすると、、、 私 「アパートのオーナーです。お電話いただきましたか？」 町会長「電話したよ」 私 「ど、どうかしましたか？」 町会長「なんかドエライ事してくれたね・・・」 私 「えっ？えっ？えっ？」 町会長「なんか、ドエライ物が届いてるんだけど・・・」 私 「・・・・・」 ～～～（私の心の中）～～～ 「ドエライ物」が「届いてる？？？」・・・・ あっ、そうだ。 今回のゴミ捨て場の件で町会長さんには大変ご尽力いただいたので、 お礼の意味で、ちょっと豪華目なお中元を町会長さんに送っていたんだ！！ すっかり忘れてましたが、思い出しました。 確かにちょっとスーパーデラックスな感じだった…
平和に過ごしていた夏休み。 ふと携帯に見知らぬ番号の着信履歴があるのに気づく。 即座に誰からか確認すると、 ちょ、ちょ、町会長さんからの電話だ！！ そうです。4棟目アパートのゴミ捨て場でもめているのですが、そこで登場する町会長さんです。 い、い、嫌な予感しかしません。 ブルブル・・・ 少し前に似たようなブログをデジャビュのように書いたような気がします。。。。 交通機関に乗っていたのですぐに折り返しできません。 一体何だったんだ？？？想像するしかありません。 いろんなケースを想定してシミュレーションするしかできません。 しかし、なんだろう。 いったい何があったんだ？ また近隣の人たちがクレームを…
夏休みもとうとう終わってしまいました。 今年の夏休みは、バタバタしているうちにあっという間に終わってしまいましたね。 しいて何をしていたかというと、おもに4つでしょうか。 （1）4棟目アパートのゴミ捨て場の対応 この夏休みは、こればっかりでしたね。 （2）合同会社の継承の対応 保有している法人は2つとも合同会社なんですが、代表社員が死亡した時の対応をアレコレ確認・対応していました。 （3）家族旅行 宮崎に行ってきました。 （4）会計ソフトの入力 4棟目アパートを保有している第2法人は、自分で会計ソフトを入力しています。 土地から新築のところの会計ソフトの入力をアレコレ対応をしていました。 これ…
いろんな不動産投資家と話をする機会があります。 先日、話をしていて会話がかみ合わなかった事がありました。 誰かが 〇〇さんの所有している物件は、少し都心部から離れた所にあるのでイケてないですよね～ みたいな話を言い出しました。 でも、それなりの利回りを確保するために意図的にそういうエリアを選んで買っているわけで、利回りがそれなりあるのであればそれはそれで別に良いんじゃないですか？ みたいな会話を。 途中、微妙に話がかみあわなかったです。 その人は、純粋に物件の強さ/弱さがそのまま投資としての成功/失敗とイコールだという考えだったので話がかみ合わなかったのだと思います。 その人の考え方 駅近の物…
今年の夏休みは、宮崎に家族で旅行してきました！ いつもならマイルで沖縄に行く事が多いですが、今年は気が付いたら沖縄は満席になっていました(泣) 南国のリゾートっぽい所に行きたかったという事で、今年は宮崎に行く事にしました。 リゾート旅行は、イコールいいリゾートホテルに泊まるという事とほとんど等価だと思うので、今回はシーガイヤのシェラトンホテルに泊まってきました。 いいホテルっていいですね。 森の中に高層ビルみたいな感じで、ドーンっとそびえたつホテル。 そしてホテルからの眺望。 とってもよかったです。 ※ホテルからの眺望 一番思い出に残ったのは、 毎晩、夜になるとホテルの目の前で花火が打ち上げら…
ダストボックス設置について近隣の人たちと話し合いをしていた一幕での話です。 状況としては、ダストボックスの前（公道）で、我々と町会長さんや巡回員さん、そして近隣の人たちが集まっている中、「ダストボックスをなんとか設置させて欲しいです」みたいな話をしている状況です。 話の展開としては、 設置の経緯の説明やお願いから始まり、ちゃんとゴミ捨て場を運営してくれるのか？みたいな話などをしました。 その中で近隣の住人の方々は、ゴミをちゃんと分別して出してくれるのか？というのが一番の心配点のようでした。 当然そのあたりのポイントに関しては、管理会社経由で住人に対して注意喚起をしているので近隣住人の方々に「ゴ…
近隣の住人の方との話は無事に終わり、なんとか今のままの場所に置かせてもらう事になった。 急な話し合いにかけつけてくださった町会長さんや巡回員の方々には感謝しかありません。 近隣の方々も、このままダストボックスを設定してもよいと合意しただき非常に助かりました。 どうやら、町内会の中にいろんな小さいグループがあるみたいで、アパートの近隣地域のグループとダストボックスを設置したエリアのグループが違っていたようで、それがトラブルの元になっていたのかもしれません。 今回は、管理会社がお休み期間中だったという事もあって、大家自ら近隣の方と直接会い対峙したのですが正直かなり疲れました。 あれ、大家ってこんな…
夜に改めて、近隣の方へ説明をする事になった。 一気に緊張感が高まります。 重要な場なので町会長さんにも連絡をして、夜のその場に同席してもらう事にした。 町会長さんは重要なキーパーソンです。 同席してもらえる事になってよかったです。 それから時間が経過して約束の時間になる。 町会長さんが、ゴミ捨て場の巡回員さんにも声をかけてくれたようだ。 私と町会長さん、巡回員さん、そして近隣の2世帯の方々が集結し話し合いが始まった。 その場では、 コチラサイドから近隣の方への説明ができていなかったという事に対する謝罪と、その場所にダストボックスを設置する事になった経緯を説明した。 長く話し合いがおこなわれたの…
環境局から状況を聞いて、騒動の全容がなんとなく見えてきた。 ゴミ捨て場の近隣に、ゴミ捨て場設置の説明ができていなかったようだ。 環境局の担当者の口ぶりからすると、近隣の方はかなりご立腹のようだ。 これはかなりヤバい状況だ。 管理会社は夏休みに入っていて今回は独力で全て対処しなければならなそうだ。 正直、会社の仕事どころじゃない。 その日は会社でやらないといけない仕事はすでに終わっていたので、会社を早退して近隣へ説明に行く事にした。 ・・・ なんとか夕方前に現場に到着する事ができた。 ゴミ捨て場の近隣といっても、いくつも家がある。 とりあえず、ゴミ捨て場に近い家から声をかける事にした。 おそらく…
4棟目アパートのゴミ捨て場について相談をした市の環境局から電話が入っていた。 イヤな予感しかしません！！！ 時間を作って環境局に電話をしてみた。 私 「アパートのオーナーなんですがどうしましたか？」 環境局「はい、ゴミ捨て場を設置していただいたのですが、近隣の住人の方からクレームが入りました」 私 「えっ？そうなんですか？」 環境局「町会長さんと話をされて、そこにゴミ捨て場を設置するって事で周辺の方に合意が取れてるって聞いてましたが、そういう話になっていないんですか？」 私 「いえ、町会長さんが近隣の方と話を通してくれていて、問題点は無いと聞いていますよ」 環境局「いや、でも実際に近隣の方から…
4棟目アパートも無事に引き渡しを受けて平穏な生活を過ごしております。 会社も忙しい時期だったので普段はテレワークなんですが会社に出社をして仕事をしていました。 ふと気が付くと携帯電話に着信履歴が入っている事に気がつく。 知らない番号だったのでとりあえず番号を検索すると、、、 番号は、市の環境局からじゃーあーりませんか。 環境局から電話が入るってなんだろう。。。 思い当たるのは1つあります。 そうです。4棟目新築アパートを建てた際に、ゴミ置き場をどこに置いたらいいのかというのを相談した市の窓口ですよ。 一気にテンションが下がりました。 いったいなんだろう。 ゴミ置き場の件は、ちゃんと結論が出たは…
今日は超初心者向けのブログです。 不動産投資を始めようと思っているんだけど、 「木造」とか「重鉄」とか「RC」とかいろんなジャンルの収益物件があって、どれを狙った良いのかまったくわからなーい！！という人に向けてのブログです。 不動産投資の本を読んでいると、「耐用年数の残っている物件を買いましょう！」という事が書かれています。 融資が付きやすいからですね。 それで物件を探していくのですが、 木造とRCとでは耐用年数が大きく違います。 築古の木造で耐用年数が残っている物件ってあまり無いので、 築古で耐用年数が残っている物件となるとRCが目についてしまいます。 それで自分の狙いとして「築古RC」を探…
融資を使って収益物件を買っていくケースがほとんどなんですが、その際の自己資金ってどう考えていますか？ 1棟目～2棟目くらいだと、キャッシュが最優先なんでできるだけ自己資金を出さないでフルローンが欲しい所です。 数棟目くらいから徐々に、財務的に良い感じになっていくようにという観点も加わり、自己資金を多めに入れていくような事も視野に入ってきます。 そのあたりは人それぞれかもしれませんが。 今日のブログは、10棟とか20棟とかそこそこの規模になってから、物件を買う時に自己資金をどう考えるかについてです。 投資家それぞれの思惑があると思います。 具体的には、あくまでもフルローンなのか、それなりに自己資…
気がついたら夏休みに突入してました。 4棟目アパートの引き渡しや、そのアパート関連での対応や、サラリーマンの仕事が佳境を迎えていたという事で、 7月から8月にかけてかなりバタバタしていました。 本当だったら、今年の夏休みはこんな事やって、あんな事やって、といろいろ考えている事がおおいのですが、今年は気がついたら夏休みに突入していました。 今年の夏休みは、後半はもともと半年前から計画をしていた旅行があったのですが、 それ以外は、予定は真っ白です。 夏休み前までのバタバタも収束してきてるので、今年の夏休みはゆっくりできそうです。 夏休みでも、私の場合はいろいろ予定を入れてしまいがちなんですが、今回…
自主管理をしている築古アパートがあります。 自主管理という事で、これまでかなり勉強させていただきました。 しかし、そろそろやめてもいいかなと思ってきています。 コストでいうと、規模の小さいアパートなんで管理費が5％だったとしても、ちょっとした金額ですよ。 金額だけを考えたら、自主管理は割にあわない領域にはいってきています。 ただコストだけの問題ではないんです。 契約更新もほとんどのケースで自分でやっています。 自主管理をやってる人でもここだけはアウトソーシングしている人も多いんじゃないですかね。 契約更新を自分でやった場合、更新費もまるまる自分のものにする事ができます。 これは結構大きいのです…
4棟目アパートの入居者が決まったという事で、自分で整理している賃貸借契約書での契約期間のリストを更新していました。 すると、、、 2022年8月で賃貸借契約が完了する部屋が2部屋あるじゃないですか。。 しかも自主管理しているアパートです。 賃貸借契約の期限は、1つは8月の月末なんですが、1つはあと数日後です。 ヤバいです。 全然認識できてませんでした。 4棟目アパートの引き渡しに気を取られ過ぎてました。 管理会社にお願いしているアパートだったら、業者からメールが来てあとは業者が勝手にやってくれます。 自主管理だと全部そのあたりの管理もやらないといけません。 うっかりしてました。 という事で、更…
少し前に公庫との協調融資のブログを書きました。 4棟目アパートで信金から自己資金20％で、総工費の80％の融資を受けたのですが、 公庫からも融資を受けて、全部合わせてみなしで自己資金15％にする事ができたって話です。数値は適当です。 （広い意味でね） 公庫からの協調融資は、いろんなケースに応用が利きそうな事例なんで、あらためてポイントをまとめさせていただきました。 最近は、フルローンできるケースって結構限られていますよね。 最近は、標準が自己資金20％みたいな感じで言われています。 しかし、メインの金融機関から融資を受けて、足りない分を公庫から融資を受けるっていうのって、使えそうな気がしません…
引き渡し後も4棟目アパートの雑用に追われる日々です。 そんなこんなしていると、4棟目アパートに入居の申し込みが入りました！！ 6部屋目です。（全9部屋中） 申込書を見ると、女性です。 今回のアパートは大人の女性向けというコンセプトに企画仕様を作ってきたのですが、 いまのところ、入居者を見るとほとんどが女性という状況です。 そして今回も女性という事で、狙い通りでしてやったりという感じで嬉しいです。 外装、内装、外構などが女性向けになっている所がよかったのかなと思います。 それと、セキュリティーカメラですね。 それが一番の肝だったのかもしれません。 それで今日は、「このアパートにはセキュリティーカ…
4棟目が落ち着いてきたら5棟目の事も考えたいと思っています。 5棟目として狙おうと思っているのは次の3種類の物件です。 （1）新築アパートを建てるための土地 4棟目と同様に土地が欲しいです。 （2）土地値が高めの築古アパート 新築3棟、築古1棟、というバランスなのでそろそろ次は築古、特に土地値が強いものが欲しいです。 土地値が100％無くてもよいのですが、ただそれに近いくらいの土地の強さがあればよいかなと考えています。 （3）自分の家 あと3年で、FIREできるくらいの資産状況に持って行きたいと考えています。 そこには、自分の家を持つという事も含んでいます。 会社を辞めても住む家に困らないよう…
アパートの引き渡しが完了し、入居者さんがアパートに入っているのもかかわらず、 アパート専用のダストボックスがまだない状態です（汗） 引き渡し後、少し遅れて業者からの発送される事になっているのですが、無事に予定通りに到着するのを祈る日々が続いていたのですが、、、 そんなこんなしていると、配送業者から荷物発送の連絡が入りました。 なんと一日前倒しで、ダストボックスが到着するらしい。 想定外の前倒しであったため、急いで会社を退社する。 退社すると、我が家にでっかいダストボックスが到着しているじゃないですか。 デカいです。 自分が考えていたより1まわりデカいです。 ちょっとサイズをミスっちゃったかな。…
公庫から融資OKという連絡が入る。 融資条件は以下だ。 融資金額：450万円 融資期間：10年間 金利 ：最初の2年間は1.3％、それ以降は1.8％ 据え置き：9か月間は金利のみ 条件 ：無担保 一応、創業枠と女性枠のWの優遇枠で融資が出たらしい。 融資の用途としては、 広告宣伝費や火災保険などの運転資金と、 宅配ボックスなどのアパートのバリューアップのための設備費の2つという事になっている。 公庫というのは無担保で融資してもらえるというのが本当にうれしいですよね。 本当は、もう少し大きい額の融資をお願いするつもりだったのですが、 いろいろややこしい話もあったのでこれくらいの融資額にしてもらっ…
公庫から協調融資を目指す！！ 狙いは創業枠＆女性枠のW優遇枠だ！ 例によって、面談は嫁さんに行ってもらう！！ と考えてたのですが、今回は私も付き添いという事で同席する事にしました。 代表社員は妻。 事業を主体的に主導しているのは妻であれば、夫が同席しても問題ないという話を聞いたからです。 嫁さん一人で行ってもらってもよかったが、私自身、日本政策金融公庫に行ってみたかったので、金魚の糞としてついていく事にしました。 ただ役割としては、しゃべるのは妻。 私は、一歩後ろで一言もしゃべらず傍観するという役回りで。 面接では、嫁さんがうまく公庫の担当者に説明をしてくれました。 30分くらいの面談でしたが…
公庫の融資の相談をすると協調融資をしてくれる事になった。 協調融資というのは、1つの物件に対して複数の金融機関が融資をしてくれるというものだ。 今回のケースだと、4棟目の新築アパートに対して、 1つ目の金融機関としては信金が融資をしてくれる。 そして2つ目の金融機関として公庫から無担保で融資をしてもらうという話だ。 公庫は融資に前向きな雰囲気。 でも、これ大丈夫なんでしょうか。 公庫は全然OKなのかもしれないけど、もともと融資をしてくれる事になっている信金は大丈夫なんだろうか。 ややこしい話になってしまって、信金の融資がおじゃんになってしまったら嫌なので、 改めて以下の作戦で進める事にした。 …
4棟目が終わってから5棟目の購入をスムーズに推進する事ができるのか？ 4棟目でそれなりの自己資金を出す必要があるので、資金繰りが一番の課題になるんじゃないだろうか。 その時、日本政策金融公庫から運転資金や設備費として融資をしてもらえる事ができるという事を思い出した。 今回のケースにうまくはまるかどうかわからないが、ダメモトで融資をお願いする事にした。 日本政策金融公庫のHPに必要な情報を記載して融資依頼を行った。 しばらくすると、公庫の担当者から連絡が入る。 公庫 「今回はどういう目的で融資を希望されているのでしょうか」 こちら「はい、現在アパートを建築中なんですが、・・・・・という状況なんで…
町会長さんとゴミ捨て場の話をした際に、近隣の方々に挨拶にいっておくべきだよと言われました。 みなさんだったら、どうしますか？ 言われたとおり挨拶に行きますか？ 正直な話、大家としてそんな事はやる必要ないんじゃないのって思ってました。 クレームを言われるだけで、前向きな事には何一つならないという凄く不毛なヤツですよ。 当初は、はいはいって感じで聞き流そうと思ってましたが、同席してくれた管理会社の人も、「やっぱり行っとくべきなんじゃないですか・・・」と言うので、 近隣の住人のところに挨拶をしに行く事にしました。 確かに、これから近隣の方と共存していくにあたって、近隣から嫌がらせとか受けたら嫌ですも…
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最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…
新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…
（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…
ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…
2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…
世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…
不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…
進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…
最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …
これから不動産投資を始める人は、メンターみたいな人を見つけて、助言をしてもらってやっていくのが良いという話をたまに聞きます。 そういう話があるので、 これから不動産投資を始めるぞ！って時に、 とりあえず師匠みたいな人を探して弟子入りしようかと考える人は、おそらく一定の割合でいると思います。 しかしですよ。 その師匠を見つけるのって難しいと思うんですよ。 不動産投資のいろはくらいがわかっていたら問題ないかもしれませんが、まったく何も知らない状態だと難しいと思います。 とりあえず、知名度がある大御所みたいな人に弟子入りするか～ と考えるというのは一番デンジャーな気がします。 理由はいくつかあります…
