今日のブログは初心者向けです。 良い物件を買うためにどういう準備をしておく必要があるのかについて。 瞬間蒸発するようないい築古アパートを買うための準備という想定で、私が考えている「これくらいで動けば買えるだろう」という内容を書きたいと思います。 （1）融資の準備 とにもかくにも融資です。 「物件を探す前に銀行を探す」という格言があるくらいです。 自分が狙っているざっくりとしたエリア、規模感、物件の種類などで、少なくともどこかの金融機関から融資OKというのをもらっておくべきです。複数ならなおよしです。 銀行から見て、物件の目線、そして人物の目線、ともにクリアしている必要があります。 1回融資OK…
会社で仕事をしているとメインバンクから電話がかかってきた。 所有物件の状況っていかがですか？って。 空き状況を知りたそうだったので現状を説明。 なんだろう？という気持ちになっていると。 担当者が、 「よかったら2棟目の築古アパート売りませんか？」 って、言うじゃないか。 1棟目の新築アパート、 3棟目の新築アパート、 この2棟は、そのメインバンクから融資をしてもらったのだった。 2棟目の築古は、違う金融機関でした。 その担当者が言うには、 今は物件がかなり高騰しているので絶対に高く売れますよ！ っていうじゃないか。 どうやらその銀行の関連の不動産の会社が、不動産を売却したいようで、 それで声を…
物件や土地探しをしていると、 急遽、物件や土地を見に行くみたいな状況になってくると思います。 ただそういう状況で、やりかけの仕事があって今すぐに動けない！って事になると大きな損失になる可能性が出てきます。 ですので、常にいつでも動けるように、 『常に軽く暇』くらいな状況を作っておく必要があると考えています。 パッと、情報を得て、パッと車に飛び乗って、パッと現地を視察する。 これって凄く重要な事だと思います。 そうは言っても、仕事や予定が入ってて、どうしてもすぐに動けない時もあるとは思います。 でも、できるだけ日常の自分のタイムマネージメントで「軽く暇」みたいな状況をできるだけたくさん作り続ける…
たまに融資の打診をしている金融機関があります。 融資戦略上、私の中では重要な位置づけの金融機関です。 過去に2度ほど融資OKの回答はもらった事があるところなんですが、 （融資の実行まではいってません） 最近思う事として、、、 すごく反応が悪いんです。 融資の審査を出してもレスポンスが凄く悪いんです。 まだお付き合いする事はしていません。 融資の打診をするくらいです。 これまで何回くらい融資打診を出したでしょうか。 1度や2度でなく、数回くらいはゆうにお願いしています。 それで、すごく反応が悪いんです。 私が何か金融機関に対して失礼な事をしてしまったんだろうか。って不安に思うくらい反応が悪いです…
自分の所有物件を売りに出している人、結構いますよね。 売却益はざっくり10年分のくらいのCFが一気に手に入るくらいでしょうか。。。 悪くないですよね。 そういう話を聞くと、 売却するというのは無くは無いと思ってしまいます。 正直、私も迷っている所もあります。 でも、7：3でホールドかなって思っています。 明確に結論は出てませんが。 私は確かにお金を儲けるために不動産投資をしているのですが、 厳密にいうと、いつでもFIREできるように安定収入を得るというのを目指しているのかもしれません。 だからせっかく造り上げた収入システムを売るってのがピンとこないのです。 しかしながら、FIREを実現するため…
最近は物件探しをし始めています。 まだまだ浦島太郎状態なんですが、徐々にギアをあげていきたいなと思います。 しかしながら、物件探しのフェーズってピリピリしてしまいますよね。 最近、日常が少しずつ殺伐としてきているような印象があります。 あまりよくないですね。 物件探しはこのままやっていきますが、生活に潤いがもたらせるような事も意識をして増やしていけたらなと思います。 遊びや飲み会など、いろんな人とかかわりをもつような事もどんどん増やしていきたいなとって思いました。 最近はいろんなジャンルのものも見ようとしているで、物件探しも凄く時間がかかってしまいます。 どんどん規模を拡大していく人って、やは…
首都高「横浜北西線」ってご存じですか？ 同じく首都高「横浜北線」もあわせて。 東名高速の青葉インターチェンジから首都高の生麦までをつなぐ高速道路です。 途中、横浜港北JCTで第三京浜方面にも乗る事ができます。 この横浜港北JCTというのが非常に便利です。 東名高速に乗る場合は「横浜北西線」に乗ればすぐに東名高速に入れますし、 湾岸エリアに行く場合は「横浜北線」に乗ればすぐに湾岸エリアに行けます。 横浜や横須賀方面に行く場合は「第三京浜」に乗ればすぐに行けますし、 第三京浜の東京方面も結構使います。 凄く便利で、物件や土地を視察に行く際は、このJCTからどこかの街に行くというのが日常です。 なん…
みなさん、いろんな資料はどうやって管理されてますか？ 私の場合、家に複数のPCがあって、スマホもあるし、これから資料をどうやっていこうかなと考え中です。 いろんな資料は、永久保存で残しておきたいです。 そして複数のPCからアクセスできるようにしたいです。 あっちこっちのHDDに分散するのも嫌です。 スマホからもアクセスできるようにしたいです。 当初は、家にNASみたいなものを作ってそこからアクセスするような事も考えていたのですが、毎月定額のオンラインストレージでもいいのかなって思うようになりました。 ただ永久保存版のデータを、外部のサーバーに置いておくというのがちょっと不安な感じがしています。…
7月に竣工した新築アパートも完全に収束した状況でしょうか。 満室になり、無事に家賃も入るようになってきています。 ゴミ捨て場の問題もクレームも特になく安定状態になったような気がします。 完全に手が離れた感じでしょうか。 私の近況なんですが、徐々に次の物件を探し始めています。 土地探しが第1にあって、2番目に築古アパートも探すようにしています。 土地探しは、探し始めているという事なんですが、探すための準備や基準を作り上げている段階といったところでしょうか。 まだまだ作りこめてません。 しばらくは試行錯誤の日々が続く感じでしょうか。 できれば9月中くらいに、日々の土地や物件探しのルーチンを固めたい…
10月から火災保険が値上げになるという事で、さっそく私も見直しをしました。 見直したのは1棟目と2棟目のアパートです。 1棟目は、新築の準耐火構造。 準耐火という事でほとんど保険料は変わりませんでした。 2棟目は、築古の普通の木造です。 こちらは10月以降の契約で結構の金額がアップになります。 結論として、2棟目だけを解約→更新する事にしました。 1棟目の方も、今後の値上がりの可能性もあるので更新しておいてもよかったのですが、やってもやらなくてもどちらでも良い数字だったという事と、2棟分の火災保険費用が一気になくなるのが嫌だったので入り直しはやめておく事にしました。 ずっと保有しつづけるのであ…
最近は、アパートの清掃員をマッチングできるサイトが広がってますね。 今日はそのマッチングサイトで聞いた話です。 私の周りでもたくさんの人が使っています。 よく「やってみたら？」ってすすめられます。 アパートの近隣に住んでいる人に小一時間の清掃を時給でお願いするので格安でアパート清掃ができるってヤツですね。 友人にどれくらいの値段で清掃やってもらえるのかを聞いてみたのですが、 凄く安い値段でした。 ビックリしました。 私の友達の間でも、たくさんの人が使っているようでした。 それで、どういう人が清掃をしてくれるのかを聞くと、 みんな同じ人が清掃員をやってくれているようでした。 〇〇さんも、〇〇さん…
3日前のブログの内容とかかわる話です。 アパートを買う前に、戸建てや区分を買うのって金融機関に対して実績つくりができるのでプラスになるんじゃないの？って話があると思います。 それについて思う事をブログに書きたいと思います。 「区分や戸建て1戸の運営が、不動産賃貸業としての実績として認められて、次の融資のプラスになるのかどうか」に関してです。 私も最初は実績になると思ってました。 しかし実際にいろんな金融機関にヒアリングすると微妙に違うかなと思いました。 結論から言うと、 実績として認めてくれるところもあれば認めてくれないところもあるかなっていう印象です。 大前提として言えるのは、あきらかに融資…
★個人的な考えを記載しています。 不動産投資の序盤はどうしてもCF優先になります。 こんな物件を買いたい！！って思っていても、好きな物件が買えるというわけではありません。 （規模拡大を第一優先とするのであれば） 今日は効率の話です。 規模で言うと、すごく当たり前の事なんですが、 規模が大きい方が割安になりやすいです。 2戸のアパートよりは4戸のアパートの方が投資効率は高いです。 4戸のアパートよりは6戸のアパートの方が投資効率は高いです。 6戸のアパートよりは8戸のアパートの方が投資効率は高いです。 8戸のアパートよりは10戸のアパートの方が投資効率は高いです。 「投資効率が高い」＝「割安」 …
昔は気にしてなかったのですが、「紹介」って大変じゃないですか？ 昔は、気楽に「紹介して！」とか、「紹介してあげるよ！」って話をよくしてましたが。 変な人に紹介すると自分の看板にキズがつきますし、 逆に、紹介してもらった先で自分が失礼な事をやってしまうと紹介者の顔に泥を塗る事になります。 ですので最近は、むやみやたらに紹介して欲しいって事もいいませんし、 紹介をしてあげるって事もあまりやらないようにしています。 それと、過去に紹介をお願いされた事があったのですが、 本当にその分野の事柄で困っていてそういう業者と知り合いたいっていう状況だったら全然問題ないのですが、 特に必要性もなく、自分の知識の…
今日のブログは個人的な意見です。 不動産投資で規模拡大を目指すなら、「いかに早くアパートを買うのか」というのが重要なポイントだと思います。 「いかに早く物件を買うのか」ではなくて、「いかに早くアパートを買うのか」です。 あくまでもアパートです。 規模拡大を目指すのであれば、戸建てや区分をでなく、とにもかくにもアパートを早く買うべきだというメッセージです。 これから不動産投資に参画しようとしている人で、規模拡大を目指しているのであれば、アパートをいかに早く買うのかという事を念頭に置いて行動をするべきだと思います。 今アパートが買える人は、今すぐアパートを買うべきです。 アパートが買えない人は、ど…
死ぬまでに1回やりたい事。 釣り船をチャーターして、カジキマグロ釣りたいです。 なお、釣りはやった事ありません。 船のチャレンジングシートみたいな所にすわって、カジキマグロとファイトしたいです。 自分の身長よりもおおきいカジキマグロを釣りあげたいです。 松方直樹がやってそうな感じのヤツです。 もしもそういうのを趣味でやっている人がいたら、同席させていただきたいものです。 カジキマグロが難しい場合は、 豪華な釣り堀でも構いません。 1万円くらいでカツオとかカンパチとかの大物が入れられている釣り堀があったと思います。 それでも構いません。 イヤイヤ、豪華な釣り堀はすぐにできそうですね。。。。こちら…
土地から新築での想定家賃であったり、自分の所有物件の相場家賃などを導出したりする機会はあると思います。 たまに、相場家賃をポータルサイトで調べたよ！と言っている人の家賃設定がとんでもなく高い家賃設定になっている事がよくあります。 ポータルサイトで、自分の物件の条件に近い物件を複数ピックアップして、その平均値を想定家賃として採用したよっていうヤツですよね。 基本的にポータルサイトに掲載されている物件は、売れ残り物件ですよ。 売れ残りというのは正しくないですね。借り手が付いていないという意味です。 一言で言うと、家賃設定が高いから残っているわけです。 相場家賃を導出するにあたって、そういう物件の平…
私は少し前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールに行ってたのですが、 そのファイナンシャルアカデミーで、これまでに成果を上げた卒業生に対してインタビューを行うという企画があったようで、そのインタビューを受けさせていただきました。 先日、その記事が公開されたようです。 ファイナンシャルアカデミーのHPを見ていただいたら掲載されていると思いますので、ご興味のある方はググって見てみてください。 商業的なキャンペーンのインタビューなのですが、特典に目がくらみ協力させていただきました。 4棟目アパートが完成する前にインタビューを受けたので数字などは古いままになっています。 私が受講したのは、す…
管理会社ってどういう基準で選んでますか？ 私は、客付け力が一番強い所を選んでいます。 でも実際に「客付け力が一番強い所」ってどうやって探すのかって難しくないですか？ その観点における1つの考え方について書きたいと思います。 もしも自分が部屋を借りるならというのを想像する(仮説を作る)やり方はいい方法かな思います。 具体的にいうと。 もしも、あなたが自分の部屋を借りたいなと思って行動するとしたらどういうアクションをしますか？ まずそれを考えます。 私だったら、まず家のパソコンでスーモとかアットホームとかのポータルサイトで条件が合う物件を調べますね。 この時点でスーモやアットホームに掲載を出さない…
不動産投資の世界では、1つしか物件を持っていない人もいれば、 10棟も100棟も物件を持っている人など、 いろんな人がいます。 みんな一国一城の主ですよ。 規模は小さいかもしれませんが、1つの国のボスです。 規模の大小はあっても、1つの国には変わりはありません。 みんな国を統治している大統領です。 たまに、不動産投資家の飲み会などに参加すると、物件保有の規模でマウントを取ってくる人がいます。 物件をたくさん持っている人の方が偉いんだみたいな感じで接してくる人がいます。 頼みもしていないのに、いきなり「上から」アドバイスや助言をしてくる人がいます。 いつからあなたは私の師匠になったんですか？って…
客付け秋の陣、真っただ中です！ 新築アパートは全部埋まりました。 現時点では、1部屋しか空いていませんが、近日中にもう2部屋退去予定なので、3部屋を埋める必要があります。 新築アパートの方はそのうちはいるだろうなと思ってましたが、残り3部屋が本当の闘いといったところでしょうか。 すでに手を打っているのですが、さらにもう2つ手を打つことを検討しています。 1つ目は、高圧洗浄によるアパートの見た目のイメージアップ 2つ目は、宅配ボックスの最新化です。 高圧洗浄は、2年前にもやりました。 業者に依頼したら数万円かかるのですが、お金をケチって2千円で自分でやったというやつです。 最新の高圧洗浄機がホー…
たまに面白い物件の情報なんかが飛び込んできます。 この前見たのはこんな物件でした。 場所は横浜の中でも結構いいエリア。 築古の戸建て。 値段はざっくりと1千万円くらい。 耐用年数は当然超えていて、多少の癖はあるのですが、 横浜の中でも良いエリアです。 自分で住みたいくらいのいいエリアです。 値段はボヤかすために、区切りのいい数字で1千万円としましょうか。 あきらかに、1千万円はお値打ち価格なんです。 絶対に絶対に損をする事はないと思います。 絶対に儲かると思います。 そんな築古戸建てです。 損する事は絶対に無いと言い切っていい物件なので、おそらく足は凄く早い物件だと思います。 融資なんて時間が…
不動産投資を始めたのはざっくり3年前です。 不動産投資の本なんかは何十冊も読みました。 当時、たくさん物件を持っている先輩大家の話も聞きました。 それらの情報を総合して、物件を買い続けていくためにはBSなどの財務的な数字が重要だという事を勉強しました。 「土地値物件などの土地の価値が強い物件を買い続けていく事で、半永久的に物件を買い続けていく事ができるじゃん！！」って。 タネが分かれば、話が早い。 あとはその通りに実行するだけですよ。 さっそく行動に移して自分でいろんな金融機関をまわりました。 金融機関で融資をしてもらうための条件などをヒアリングしまくったのですが、ある結論にたどり着きました。…
先日満室になった4棟目アパート！ 女性向けアパートというコンセプトで企画つくりをしていたのですが、最終的に9部屋中8部屋が女性入居者という結果になりました！ 想像以上の結果で、ビックリです。 こんな結果になるなんて全く考えていませんでした。 今日はそのあたりについて自分の分析を書きたいと思います。 女性向けという事で具体的にどういう事をしたのかというと、主に以下の5つでしょうか。 ①内装は白を基調としたシンプルな仕様 ②外装はシュッとした感じでなく、あくまでも内装が引き立つようにかわいく木目調。 ③外構は少し女性向けを意識したかわいい門扉を設置 ④セキュリティーカメラの設置 ⑤おしゃれな独立洗…
私の心の中で、次に新築と築古どちらを買おうかなと綱引きをしているパワーバランスの話です。 私は、融資の間口をできるだけ狭めないようにするという方針で買い進めています。 一言でいうと、収益還元系の金融機関の評価もケアするし、積算系の金融機関の評価もケアするというスタンスです。 私の場合、まだ自分の必勝法というのが確立できていません。この手法をひたすら繰り返していけばOKみたいなものが。 ですので、そういうのもが確立できるまでは、できるだけ選択肢が狭くならないように買い進めるというスタンスを取っています。 具体的に言うと、収益還元系の金融機関対策としは、収益力が高い物を買うのはもちろんの事と（耐用…
4棟目が収束し、そろそろ5棟目に向けて走り出そうかといったところでしょうか。 今どういう心境かというと、無事に4棟目が終わった事に対する安堵感よりは、これからまた苦行のような苦しい物件探しの日々が始まるのかという思いの方が遥かに大きいです。 1年前に4棟目の土地の売買契約を締結したのですが、その前の半年間は非常に苦しい土地探しの日々だったからです。 売買契約を締結した時は、これでしばらくは土地探しをしなくてもいいんだ～と安堵の気持ちを持った事を記憶しています。 凄腕の人は並行して何件もプロジェクトを進める人もいますが、私は同時進行はやらなくて1つづつしかやりません。 ですので、土地の契約を締結…
数年前から不動産投資に注力しているんですが、それまでは投資信託ばっかりやってました。 1番最初に投信を買ったのは、2000年くらいから。 徐々にスタートして、2005年くらいから本格的に運用してました。 一時、自分の資産の99％は投資信託に入れるくらいな感じでしたね。 今から考えると、全然素人でした。 銘柄も今から考えるとイマイチだったと思います。 初期の頃は、特定の銘柄をまとめて買っていたのですが、途中からは積立でドルコスト法みたいな感じで買うようにしていました。 ちょうどリーマンショックで底値になっていたという時期も含まれていたので資産としては2倍くらいにはなったんじゃないですかね。 不動…
ふとメールを見ると、管理会社から1通のメールが。 4棟目の新築アパートをお願いしている管理会社だ。 メールを開くと、「3部屋決まりました！」との連絡が。 ちょうど3部屋空いているという状況だったのですが、一気に3部屋が決まったようです。 秋の繁忙期の10月までの1か月間で3部屋をなんとか客付けできたらいいかなと思っていたのですが、あっという間の展開にびっくりしました。 なにはともあれ、満室ですよ。 （他のアパートは若干空いているが） 結局最終的なお家賃は、1年前の企画立案時よりはちょっぴり上げました。 管理会社に相談を持ち掛けた時に、少しだけですがアップで行きましょう！という話になり、その家賃…
いろんな投資手法の人と話をするのはとっても勉強になりますね。 あるべき姿でいうと、いろんな手法に精通した上でその上でこの手法がいい！！みたいな状態になっているのがベストなのかもしれません。 でもなかなかそういうのって難しいですよね。 どうしても一番最初に勉強した手法だったり、今自分がやっている手法の事ばっかりになってしまいます。 他の手法を知る機会というのはとても得難いものです。 闇雲にたくさんの投資家が集まるようなところに行けばよいという事でもないです。 それは最近非常に痛感しました。 投資家でも、いろんな手法の人もいますが、それ以上にいろんなフェーズの人もいますからね。 不動産投資家として…
最近建てたアパートの近隣で、ゴミ捨て場などでいろいろもめました。 今回は自分でアパート建築を企画して、自分主導のもといろいろ動いたのでそういう問題点を大家が認識しやすい状況だったと思います。 こういう近隣とのトラブルって、管理会社に丸投げして、かつ物件にあまり行かない大家だったらあまり気が付かない事象なのかもしれません。 少々近隣と問題があったとしても、小さい問題なんかは管理会社の方でフィルターをかけてくれていて、こちらまで問題が聞こえてこないというのがあると思います。 例えば建売の新築アパートを購入して、近隣とトラブルがあったとしてもハウスメーカーがうまく隠蔽して、引き渡しの時には見えないよ…
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最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…
新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…
（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…
ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…
2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…
世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…
不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…
進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…
最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …
