専業大家への道

いい物件を買うために

今日のブログは初心者向けです。 良い物件を買うためにどういう準備をしておく必要があるのかについて。 瞬間蒸発するようないい築古アパートを買うための準備という想定で、私が考えている「これくらいで動けば買えるだろう」という内容を書きたいと思います。 （1）融資の準備 とにもかくにも融資です。 「物件を探す前に銀行を探す」という格言があるくらいです。 自分が狙っているざっくりとしたエリア、規模感、物件の種類などで、少なくともどこかの金融機関から融資OKというのをもらっておくべきです。複数ならなおよしです。 銀行から見て、物件の目線、そして人物の目線、ともにクリアしている必要があります。 1回融資OK…

2022/09/30 18:00

メインバンクから電話が

会社で仕事をしているとメインバンクから電話がかかってきた。 所有物件の状況っていかがですか？って。 空き状況を知りたそうだったので現状を説明。 なんだろう？という気持ちになっていると。 担当者が、 「よかったら2棟目の築古アパート売りませんか？」 って、言うじゃないか。 1棟目の新築アパート、 3棟目の新築アパート、 この2棟は、そのメインバンクから融資をしてもらったのだった。 2棟目の築古は、違う金融機関でした。 その担当者が言うには、 今は物件がかなり高騰しているので絶対に高く売れますよ！ っていうじゃないか。 どうやらその銀行の関連の不動産の会社が、不動産を売却したいようで、 それで声を…

2022/09/29 18:00

軽く暇くらいじゃないとね

物件や土地探しをしていると、 急遽、物件や土地を見に行くみたいな状況になってくると思います。 ただそういう状況で、やりかけの仕事があって今すぐに動けない！って事になると大きな損失になる可能性が出てきます。 ですので、常にいつでも動けるように、 『常に軽く暇』くらいな状況を作っておく必要があると考えています。 パッと、情報を得て、パッと車に飛び乗って、パッと現地を視察する。 これって凄く重要な事だと思います。 そうは言っても、仕事や予定が入ってて、どうしてもすぐに動けない時もあるとは思います。 でも、できるだけ日常の自分のタイムマネージメントで「軽く暇」みたいな状況をできるだけたくさん作り続ける…

2022/09/28 18:00

やっちゃったか

たまに融資の打診をしている金融機関があります。 融資戦略上、私の中では重要な位置づけの金融機関です。 過去に2度ほど融資OKの回答はもらった事があるところなんですが、 （融資の実行まではいってません） 最近思う事として、、、 すごく反応が悪いんです。 融資の審査を出してもレスポンスが凄く悪いんです。 まだお付き合いする事はしていません。 融資の打診をするくらいです。 これまで何回くらい融資打診を出したでしょうか。 1度や2度でなく、数回くらいはゆうにお願いしています。 それで、すごく反応が悪いんです。 私が何か金融機関に対して失礼な事をしてしまったんだろうか。って不安に思うくらい反応が悪いです…

2022/09/27 18:00

売却するのか？

自分の所有物件を売りに出している人、結構いますよね。 売却益はざっくり10年分のくらいのCFが一気に手に入るくらいでしょうか。。。 悪くないですよね。 そういう話を聞くと、 売却するというのは無くは無いと思ってしまいます。 正直、私も迷っている所もあります。 でも、7：3でホールドかなって思っています。 明確に結論は出てませんが。 私は確かにお金を儲けるために不動産投資をしているのですが、 厳密にいうと、いつでもFIREできるように安定収入を得るというのを目指しているのかもしれません。 だからせっかく造り上げた収入システムを売るってのがピンとこないのです。 しかしながら、FIREを実現するため…

2022/09/26 18:00

手数と効率

最近は物件探しをし始めています。 まだまだ浦島太郎状態なんですが、徐々にギアをあげていきたいなと思います。 しかしながら、物件探しのフェーズってピリピリしてしまいますよね。 最近、日常が少しずつ殺伐としてきているような印象があります。 あまりよくないですね。 物件探しはこのままやっていきますが、生活に潤いがもたらせるような事も意識をして増やしていけたらなと思います。 遊びや飲み会など、いろんな人とかかわりをもつような事もどんどん増やしていきたいなとって思いました。 最近はいろんなジャンルのものも見ようとしているで、物件探しも凄く時間がかかってしまいます。 どんどん規模を拡大していく人って、やは…

2022/09/25 18:00

首都高横浜北西線

首都高「横浜北西線」ってご存じですか？ 同じく首都高「横浜北線」もあわせて。 東名高速の青葉インターチェンジから首都高の生麦までをつなぐ高速道路です。 途中、横浜港北JCTで第三京浜方面にも乗る事ができます。 この横浜港北JCTというのが非常に便利です。 東名高速に乗る場合は「横浜北西線」に乗ればすぐに東名高速に入れますし、 湾岸エリアに行く場合は「横浜北線」に乗ればすぐに湾岸エリアに行けます。 横浜や横須賀方面に行く場合は「第三京浜」に乗ればすぐに行けますし、 第三京浜の東京方面も結構使います。 凄く便利で、物件や土地を視察に行く際は、このJCTからどこかの街に行くというのが日常です。 なん…

2022/09/24 18:00

NASかオンラインストレージか

みなさん、いろんな資料はどうやって管理されてますか？ 私の場合、家に複数のPCがあって、スマホもあるし、これから資料をどうやっていこうかなと考え中です。 いろんな資料は、永久保存で残しておきたいです。 そして複数のPCからアクセスできるようにしたいです。 あっちこっちのHDDに分散するのも嫌です。 スマホからもアクセスできるようにしたいです。 当初は、家にNASみたいなものを作ってそこからアクセスするような事も考えていたのですが、毎月定額のオンラインストレージでもいいのかなって思うようになりました。 ただ永久保存版のデータを、外部のサーバーに置いておくというのがちょっと不安な感じがしています。…

2022/09/24 18:00

近況は、、、

7月に竣工した新築アパートも完全に収束した状況でしょうか。 満室になり、無事に家賃も入るようになってきています。 ゴミ捨て場の問題もクレームも特になく安定状態になったような気がします。 完全に手が離れた感じでしょうか。 私の近況なんですが、徐々に次の物件を探し始めています。 土地探しが第1にあって、2番目に築古アパートも探すようにしています。 土地探しは、探し始めているという事なんですが、探すための準備や基準を作り上げている段階といったところでしょうか。 まだまだ作りこめてません。 しばらくは試行錯誤の日々が続く感じでしょうか。 できれば9月中くらいに、日々の土地や物件探しのルーチンを固めたい…

2022/09/22 18:00

火災保険見直した？

10月から火災保険が値上げになるという事で、さっそく私も見直しをしました。 見直したのは1棟目と2棟目のアパートです。 1棟目は、新築の準耐火構造。 準耐火という事でほとんど保険料は変わりませんでした。 2棟目は、築古の普通の木造です。 こちらは10月以降の契約で結構の金額がアップになります。 結論として、2棟目だけを解約→更新する事にしました。 1棟目の方も、今後の値上がりの可能性もあるので更新しておいてもよかったのですが、やってもやらなくてもどちらでも良い数字だったという事と、2棟分の火災保険費用が一気になくなるのが嫌だったので入り直しはやめておく事にしました。 ずっと保有しつづけるのであ…

2022/09/21 18:00

清掃マッチングで聞いた話

最近は、アパートの清掃員をマッチングできるサイトが広がってますね。 今日はそのマッチングサイトで聞いた話です。 私の周りでもたくさんの人が使っています。 よく「やってみたら？」ってすすめられます。 アパートの近隣に住んでいる人に小一時間の清掃を時給でお願いするので格安でアパート清掃ができるってヤツですね。 友人にどれくらいの値段で清掃やってもらえるのかを聞いてみたのですが、 凄く安い値段でした。 ビックリしました。 私の友達の間でも、たくさんの人が使っているようでした。 それで、どういう人が清掃をしてくれるのかを聞くと、 みんな同じ人が清掃員をやってくれているようでした。 〇〇さんも、〇〇さん…

2022/09/20 18:00

実績になる？

3日前のブログの内容とかかわる話です。 アパートを買う前に、戸建てや区分を買うのって金融機関に対して実績つくりができるのでプラスになるんじゃないの？って話があると思います。 それについて思う事をブログに書きたいと思います。 「区分や戸建て1戸の運営が、不動産賃貸業としての実績として認められて、次の融資のプラスになるのかどうか」に関してです。 私も最初は実績になると思ってました。 しかし実際にいろんな金融機関にヒアリングすると微妙に違うかなと思いました。 結論から言うと、 実績として認めてくれるところもあれば認めてくれないところもあるかなっていう印象です。 大前提として言えるのは、あきらかに融資…

2022/09/19 18:00

効率を考えるのならば

★個人的な考えを記載しています。 不動産投資の序盤はどうしてもCF優先になります。 こんな物件を買いたい！！って思っていても、好きな物件が買えるというわけではありません。 （規模拡大を第一優先とするのであれば） 今日は効率の話です。 規模で言うと、すごく当たり前の事なんですが、 規模が大きい方が割安になりやすいです。 2戸のアパートよりは4戸のアパートの方が投資効率は高いです。 4戸のアパートよりは6戸のアパートの方が投資効率は高いです。 6戸のアパートよりは8戸のアパートの方が投資効率は高いです。 8戸のアパートよりは10戸のアパートの方が投資効率は高いです。 「投資効率が高い」＝「割安」 …

2022/09/18 18:00

紹介って大変

昔は気にしてなかったのですが、「紹介」って大変じゃないですか？ 昔は、気楽に「紹介して！」とか、「紹介してあげるよ！」って話をよくしてましたが。 変な人に紹介すると自分の看板にキズがつきますし、 逆に、紹介してもらった先で自分が失礼な事をやってしまうと紹介者の顔に泥を塗る事になります。 ですので最近は、むやみやたらに紹介して欲しいって事もいいませんし、 紹介をしてあげるって事もあまりやらないようにしています。 それと、過去に紹介をお願いされた事があったのですが、 本当にその分野の事柄で困っていてそういう業者と知り合いたいっていう状況だったら全然問題ないのですが、 特に必要性もなく、自分の知識の…

2022/09/17 18:00

いかに早くアパートを買うのか

今日のブログは個人的な意見です。 不動産投資で規模拡大を目指すなら、「いかに早くアパートを買うのか」というのが重要なポイントだと思います。 「いかに早く物件を買うのか」ではなくて、「いかに早くアパートを買うのか」です。 あくまでもアパートです。 規模拡大を目指すのであれば、戸建てや区分をでなく、とにもかくにもアパートを早く買うべきだというメッセージです。 これから不動産投資に参画しようとしている人で、規模拡大を目指しているのであれば、アパートをいかに早く買うのかという事を念頭に置いて行動をするべきだと思います。 今アパートが買える人は、今すぐアパートを買うべきです。 アパートが買えない人は、ど…

2022/09/16 18:00

死ぬまでに1回やりたい事・その1

死ぬまでに1回やりたい事。 釣り船をチャーターして、カジキマグロ釣りたいです。 なお、釣りはやった事ありません。 船のチャレンジングシートみたいな所にすわって、カジキマグロとファイトしたいです。 自分の身長よりもおおきいカジキマグロを釣りあげたいです。 松方直樹がやってそうな感じのヤツです。 もしもそういうのを趣味でやっている人がいたら、同席させていただきたいものです。 カジキマグロが難しい場合は、 豪華な釣り堀でも構いません。 1万円くらいでカツオとかカンパチとかの大物が入れられている釣り堀があったと思います。 それでも構いません。 イヤイヤ、豪華な釣り堀はすぐにできそうですね。。。。こちら…

2022/09/15 18:00

家賃調査で重要な事

土地から新築での想定家賃であったり、自分の所有物件の相場家賃などを導出したりする機会はあると思います。 たまに、相場家賃をポータルサイトで調べたよ！と言っている人の家賃設定がとんでもなく高い家賃設定になっている事がよくあります。 ポータルサイトで、自分の物件の条件に近い物件を複数ピックアップして、その平均値を想定家賃として採用したよっていうヤツですよね。 基本的にポータルサイトに掲載されている物件は、売れ残り物件ですよ。 売れ残りというのは正しくないですね。借り手が付いていないという意味です。 一言で言うと、家賃設定が高いから残っているわけです。 相場家賃を導出するにあたって、そういう物件の平…

2022/09/14 18:00

インタビューを受けました！

私は少し前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールに行ってたのですが、 そのファイナンシャルアカデミーで、これまでに成果を上げた卒業生に対してインタビューを行うという企画があったようで、そのインタビューを受けさせていただきました。 先日、その記事が公開されたようです。 ファイナンシャルアカデミーのHPを見ていただいたら掲載されていると思いますので、ご興味のある方はググって見てみてください。 商業的なキャンペーンのインタビューなのですが、特典に目がくらみ協力させていただきました。 4棟目アパートが完成する前にインタビューを受けたので数字などは古いままになっています。 私が受講したのは、す…

2022/09/13 18:00

管理会社選びで思う事

管理会社ってどういう基準で選んでますか？ 私は、客付け力が一番強い所を選んでいます。 でも実際に「客付け力が一番強い所」ってどうやって探すのかって難しくないですか？ その観点における1つの考え方について書きたいと思います。 もしも自分が部屋を借りるならというのを想像する(仮説を作る)やり方はいい方法かな思います。 具体的にいうと。 もしも、あなたが自分の部屋を借りたいなと思って行動するとしたらどういうアクションをしますか？ まずそれを考えます。 私だったら、まず家のパソコンでスーモとかアットホームとかのポータルサイトで条件が合う物件を調べますね。 この時点でスーモやアットホームに掲載を出さない…

2022/09/12 18:00

みんな一国一城の主

不動産投資の世界では、1つしか物件を持っていない人もいれば、 10棟も100棟も物件を持っている人など、 いろんな人がいます。 みんな一国一城の主ですよ。 規模は小さいかもしれませんが、1つの国のボスです。 規模の大小はあっても、1つの国には変わりはありません。 みんな国を統治している大統領です。 たまに、不動産投資家の飲み会などに参加すると、物件保有の規模でマウントを取ってくる人がいます。 物件をたくさん持っている人の方が偉いんだみたいな感じで接してくる人がいます。 頼みもしていないのに、いきなり「上から」アドバイスや助言をしてくる人がいます。 いつからあなたは私の師匠になったんですか？って…

2022/09/11 18:00

客付け秋の陣・本当の闘い

客付け秋の陣、真っただ中です！ 新築アパートは全部埋まりました。 現時点では、1部屋しか空いていませんが、近日中にもう2部屋退去予定なので、3部屋を埋める必要があります。 新築アパートの方はそのうちはいるだろうなと思ってましたが、残り3部屋が本当の闘いといったところでしょうか。 すでに手を打っているのですが、さらにもう2つ手を打つことを検討しています。 1つ目は、高圧洗浄によるアパートの見た目のイメージアップ 2つ目は、宅配ボックスの最新化です。 高圧洗浄は、2年前にもやりました。 業者に依頼したら数万円かかるのですが、お金をケチって2千円で自分でやったというやつです。 最新の高圧洗浄機がホー…

2022/09/10 18:00

どっちを選ぶ？

たまに面白い物件の情報なんかが飛び込んできます。 この前見たのはこんな物件でした。 場所は横浜の中でも結構いいエリア。 築古の戸建て。 値段はざっくりと1千万円くらい。 耐用年数は当然超えていて、多少の癖はあるのですが、 横浜の中でも良いエリアです。 自分で住みたいくらいのいいエリアです。 値段はボヤかすために、区切りのいい数字で1千万円としましょうか。 あきらかに、1千万円はお値打ち価格なんです。 絶対に絶対に損をする事はないと思います。 絶対に儲かると思います。 そんな築古戸建てです。 損する事は絶対に無いと言い切っていい物件なので、おそらく足は凄く早い物件だと思います。 融資なんて時間が…

2022/09/09 18:00

手法も更新される

不動産投資を始めたのはざっくり3年前です。 不動産投資の本なんかは何十冊も読みました。 当時、たくさん物件を持っている先輩大家の話も聞きました。 それらの情報を総合して、物件を買い続けていくためにはBSなどの財務的な数字が重要だという事を勉強しました。 「土地値物件などの土地の価値が強い物件を買い続けていく事で、半永久的に物件を買い続けていく事ができるじゃん！！」って。 タネが分かれば、話が早い。 あとはその通りに実行するだけですよ。 さっそく行動に移して自分でいろんな金融機関をまわりました。 金融機関で融資をしてもらうための条件などをヒアリングしまくったのですが、ある結論にたどり着きました。…

2022/09/08 18:00

女性向けアパートの結果は

先日満室になった4棟目アパート！ 女性向けアパートというコンセプトで企画つくりをしていたのですが、最終的に9部屋中8部屋が女性入居者という結果になりました！ 想像以上の結果で、ビックリです。 こんな結果になるなんて全く考えていませんでした。 今日はそのあたりについて自分の分析を書きたいと思います。 女性向けという事で具体的にどういう事をしたのかというと、主に以下の5つでしょうか。 ①内装は白を基調としたシンプルな仕様 ②外装はシュッとした感じでなく、あくまでも内装が引き立つようにかわいく木目調。 ③外構は少し女性向けを意識したかわいい門扉を設置 ④セキュリティーカメラの設置 ⑤おしゃれな独立洗…

2022/09/07 18:00

新築と築古のパワーバランス

私の心の中で、次に新築と築古どちらを買おうかなと綱引きをしているパワーバランスの話です。 私は、融資の間口をできるだけ狭めないようにするという方針で買い進めています。 一言でいうと、収益還元系の金融機関の評価もケアするし、積算系の金融機関の評価もケアするというスタンスです。 私の場合、まだ自分の必勝法というのが確立できていません。この手法をひたすら繰り返していけばOKみたいなものが。 ですので、そういうのもが確立できるまでは、できるだけ選択肢が狭くならないように買い進めるというスタンスを取っています。 具体的に言うと、収益還元系の金融機関対策としは、収益力が高い物を買うのはもちろんの事と（耐用…

2022/09/06 18:00

苦行の始まり

4棟目が収束し、そろそろ5棟目に向けて走り出そうかといったところでしょうか。 今どういう心境かというと、無事に4棟目が終わった事に対する安堵感よりは、これからまた苦行のような苦しい物件探しの日々が始まるのかという思いの方が遥かに大きいです。 1年前に4棟目の土地の売買契約を締結したのですが、その前の半年間は非常に苦しい土地探しの日々だったからです。 売買契約を締結した時は、これでしばらくは土地探しをしなくてもいいんだ～と安堵の気持ちを持った事を記憶しています。 凄腕の人は並行して何件もプロジェクトを進める人もいますが、私は同時進行はやらなくて1つづつしかやりません。 ですので、土地の契約を締結…

2022/09/05 18:00

これまでの資産配分

数年前から不動産投資に注力しているんですが、それまでは投資信託ばっかりやってました。 1番最初に投信を買ったのは、2000年くらいから。 徐々にスタートして、2005年くらいから本格的に運用してました。 一時、自分の資産の99％は投資信託に入れるくらいな感じでしたね。 今から考えると、全然素人でした。 銘柄も今から考えるとイマイチだったと思います。 初期の頃は、特定の銘柄をまとめて買っていたのですが、途中からは積立でドルコスト法みたいな感じで買うようにしていました。 ちょうどリーマンショックで底値になっていたという時期も含まれていたので資産としては2倍くらいにはなったんじゃないですかね。 不動…

2022/09/04 18:00

4棟目アパートゴールイン

ふとメールを見ると、管理会社から1通のメールが。 4棟目の新築アパートをお願いしている管理会社だ。 メールを開くと、「3部屋決まりました！」との連絡が。 ちょうど3部屋空いているという状況だったのですが、一気に3部屋が決まったようです。 秋の繁忙期の10月までの1か月間で3部屋をなんとか客付けできたらいいかなと思っていたのですが、あっという間の展開にびっくりしました。 なにはともあれ、満室ですよ。 （他のアパートは若干空いているが） 結局最終的なお家賃は、1年前の企画立案時よりはちょっぴり上げました。 管理会社に相談を持ち掛けた時に、少しだけですがアップで行きましょう！という話になり、その家賃…

2022/09/03 18:00

いろんな手法も知りたいですよね

いろんな投資手法の人と話をするのはとっても勉強になりますね。 あるべき姿でいうと、いろんな手法に精通した上でその上でこの手法がいい！！みたいな状態になっているのがベストなのかもしれません。 でもなかなかそういうのって難しいですよね。 どうしても一番最初に勉強した手法だったり、今自分がやっている手法の事ばっかりになってしまいます。 他の手法を知る機会というのはとても得難いものです。 闇雲にたくさんの投資家が集まるようなところに行けばよいという事でもないです。 それは最近非常に痛感しました。 投資家でも、いろんな手法の人もいますが、それ以上にいろんなフェーズの人もいますからね。 不動産投資家として…

2022/09/02 18:00

自分の知らない近隣

最近建てたアパートの近隣で、ゴミ捨て場などでいろいろもめました。 今回は自分でアパート建築を企画して、自分主導のもといろいろ動いたのでそういう問題点を大家が認識しやすい状況だったと思います。 こういう近隣とのトラブルって、管理会社に丸投げして、かつ物件にあまり行かない大家だったらあまり気が付かない事象なのかもしれません。 少々近隣と問題があったとしても、小さい問題なんかは管理会社の方でフィルターをかけてくれていて、こちらまで問題が聞こえてこないというのがあると思います。 例えば建売の新築アパートを購入して、近隣とトラブルがあったとしてもハウスメーカーがうまく隠蔽して、引き渡しの時には見えないよ…

2022/09/01 18:00