専業大家への道

光り輝く物件

物件を探していると、 「買ってもいい物件だと思う。でも何か気が進まない」 って思う物件が出てきます。 数字の条件も基準をクリアしている。 それなりに運営できるんだろう。 でも、なんかあんまり買う気が起こらないっていう物件です。 そんな物件ありませんか？ 私の過去の経験で、自分が「絶対に買いたい！！」って思うような物件は、 光り輝いているんですよ。 でも、そういう物件は光り輝いてません。 光輝いていない物件って、なんなんでしょうか。 いい物件というのは見た目がボロボロの築古アパートだったとしても光輝いているんですよ。 年間にどんどん物件を買っていくような人は、自分の基準をクリアしている物件は無条…

2022/10/31 18:00

規模を増やしやすい物件

高利回りな物件や、高CFを目指すというよりは、規模を増やすことが重要だと思う今日この頃です。 どういう物件だと規模を増やしやすいのでしょうか。 いろいろ考えがあると思いますが、 シンプルに新築って規模を増やしやすくないですか？ 1億円の規模を狙うとして、 1億円だったら新築アパートを1棟買ったら終わりって感じですが、 築古アパートだったら数千万円くらいのアパートを3棟くらい買ってようやく1億円くらいの規模って感じがします。 新築の方が大きく規模を増やしやすいという印象を持ってます。 新築は購入後どんどん価値が下がっていくという事に対して、 築古は土地の値段があるので下がりにくいというのはありま…

2022/10/30 18:00

買付発射したけれど・その3

久しぶりの買付発射も不発に終わり、金融機関への融資打診へ移行です。 いわゆるダミー物件による融資打診です。 それで状況としては、 物件の方は2日で終わっているのにかかわらず、融資の打診が1か月かかっても返事がないという状況です。 ダミー物件なので急ぎはしないのですが、ダラダラやっていても仕方がありません。 金融機関の担当者に催促のメールをしてみる事にしました。 すると数日後に金融機関から電話が入る。 担当者によると、これから本部審査に稟議をあげるとの事だったのですが、いくつか質問があったので電話をしたとの事でした。 融資の方は一応出そうな雰囲気ですね。支店レベルとしては。 そして、その物件特有…

2022/10/29 18:00

買付発射したけれど・その2

買付を入れた物件は速攻で終わってしまいました。 いい物件だったので残念なんですが、ある意味想定の範囲内です。 その物件を買う事ができたら申し分なかったのですが、実は銀行融資の開拓のために動いていたのでした。 久しぶりの築古案件という事と、 エリアもいつものエリアと少し違うエリアという事で、そのあたりの感触を知るためにです。 懇意にしている金融機関とは別に、これから使っていきたいなっておもう金融機関を中心に融資の打診をしてみたかったのです。 一応過去に審査を受けたところでもあるんですが、自分の資産状況も大きく変わりましたからね。その状態で融資が出るのかってところを確認したかったんです。 そういう…

2022/10/28 18:00

買付発射したけれど・その1

最近は築古アパートも探しています。 ちょうどいい築古アパートがあったので、久しぶりの買付発射を行いました。 久しぶりです。 この1年間はこの買い付けを発射するという高揚感を味わっていませんでしたが、久しぶりの感触です。 買付通るかな～ 融資つくかな～ って、ちょっとハイテンションです。 しかしながら、実はちょっと出遅れて買付は3番手でした。 仲介が言うには、1番手は現金買いで 2番手ですでに買いあがりが入っている状況。 アカン。完全に出遅れているわ。 それもそのはず。 情報が入って3日くらいはたっています。 全然遅いですな。 せめてもう1日早く出していたら、2番手くらいには食い込めていたのかも…

2022/10/27 18:00

焼肉屋でのつぶやき

せっかくホルモンの美味しい店に行ってるのに、 なに？この白いの。 ガムみたいで噛み切れないんだけど。 もっと普通の肉食わせろ！ って そんな事いうヤツは、家に帰ってママのハンバーグでも食べてなさい。 普通の肉って。 ホルモンも普通の肉やで。 どんな肉好きなん？って聞いて、 A5ランクのシャトーブリアン って 君は、それしか知らんのか？ 脂ののったとろけるような肉を食べたい気分もあれば、 霜降りでもない噛み応えある赤身の肉をワイルドに食いたい気分の時もあるんやで。 ホルモンとかいろいろあるで。 霜降りの最高級の柔らかい肉だけが肉ではないんやで。 昔は、うすーい塩タンがおいしいなって思ってましたが…

2022/10/26 18:00

似たような投資家

不動産投資をやっている人はたくさんいるのですが、 自分のやっているジャンルに近い人だったり、 自分と似たようなフェーズの人ってそう多くはないですよね。 不動産投資は情報戦なので、似たような事をやっているメンバーが集まって情報交換できる場というのは非常に有益だと思います。 すでにそういう集まり・コミュニティーを持たれている方は非常にうらやましいと思います。 少し前までは、不動産投資という大きなくくりでも人が集まって交流できるような場があれば凄い有益だと思っていましたが、不動産投資のジャンルって本当に広いですよね。 範囲が広すぎるというのはあんまりよくないような気もしてきました。 あと地域もあると…

2022/10/25 18:00

そういう星

この人、いっつも金回りいいな～って思う人や、 この人、いっつもお金ないって言ってるな～って人っていますよね。 大人になれば、自分の持っている資産と直結している話なんですが、 子供の時に、毎月同じ金額の小遣いをもらっている人でも、 はぶりのいい人や、お金ない！って言っている人など、いろいろいます。 あと、同じ会社に勤めている友人同士でも、 似たような年齢だったらおそらく給料も似たような額なはずなんですが、 これも同様にお金まわりのいい人、 いっつもお金が無いって言っている人、 いろいろいますよね。 自分の資産や育ててくれている親の資産っていうのが大きなファクターなのかもしれませんが、 この人、お…

2022/10/24 18:00

コンチクショーな信用金庫

過去の思い出話です。 私の融資戦略は、2個～3個くらいの信用金庫と蜜月な関係になり、 それらの信用金庫をローテーションで回しながら毎年融資を受けるというのを最終形として目指しています。 1つ目の信金は最近取引をし、すでに実績がある状態です。 2つ目の信金は数年前から関係を構築しようとして頑張っているところです。 まだ融資はしてもらってませんが、 アパート購入の決済の儀式をそこの信金の会議室でやらせてもらったり、 アパートの決済口座としてそこの信金の口座を使わせてもらっていたり。 信金の担当者もちょいちょい私の家に顔を出しに来てくれています。 個人や法人の口座ももちろんあって、大金をドカンと入金…

2022/10/23 18:00

30年か35年か

30年か35年か。 融資期間の話です。 不動産投資の本などを読んでると、できるだけ融資期間を長くしてCFを増やす方がよいと書かれています。 不動産投資の初期はCFが最優先です。 それは正しいです。 でも融資期間は長ければ長い方がよいというのは100％正しいのでしょうか？ 融資期間30年を選ぶのか、融資期間35年を選ぶのか。どちらを選ぶのが正しいのか。 どちらか一方が100：0で正しいとか、そういう一方的なものではないと思います。 どちらも一長一短はあるような気がします。 いろんな側面があるのですが、 私だったらそれなりにCFが出ているのであれば、融資期間30年を選ぶと思います。 CFが出ないの…

2022/10/22 18:00

いつの荷物？

空室アリのテコ入れ中のアパートには宅配ボックスがあります。 管理会社に清掃のたびにボックスの中を開けて中を確認してもらう事になっています。 私もそのアパートに行く機会があればカギで中を確認するようにしています。 今回、高圧洗浄で行く機会があったのでチェックしてみました。 宅配ボックスの状態は、 2つボックスがあるのですが、2つとも施錠された状態のままだ。 カギがあるので中を開けてみると、 1つは空っぽのままで施錠されていた。 よくない状態です。 でもこれはたまにあります。 こういうケースがあるから、定期的に宅配ボックスの管理をしないといけないわけですよね。 そしてもう一つのボックスを開くと中に…

2022/10/21 18:00

テコ入れ(高圧洗浄)してきました

空室のあるアパートが1つあります。 次の新規案件を考えるより先に満室にする事を考えるべきですよね。 という事で満室目指すべきテコ入れをやり始めています。 今回はテコ入れ・その1という事で、高圧洗浄でアパートを奇麗にしてきました。 今回は有給休暇を取得して、1日高圧洗浄デーという事でやってきました。 段取りとしては、 前日の晩に、島忠ホームズに行って、ケルヒャーのK3（静音タイプのいい機種）をレンタル。 ちなみに、レンタル費は1泊2日で2,200円です。 2,200円でケルヒャーが使えるのってお得ですよね。 そして朝イチからアパートに繰り出して高圧洗浄でした。 結構時間がかかってしまいました。 …

2022/10/20 18:00

飲み会をするなら

少し前にこのブログ経由で不動産投資飲み会を開催していました。 またそういう会は開催したいなって思うのですが、最近思う事があります。 不特定多数の人が集まる飲み会はあまり意味がないかなーって思うようになってきました。 100人とかたくさんの人が集まるような場って、逆に全然人と話ができないような気がします。 知らない人と仲良くなるために行ってるのですが、人が多すぎると誰が誰だかわからない状態になりませんかね。 ですので最近はそういう場というよりは、 数名くらいで集まるような場の方が話もしやすいかなって思うようになってきています。 ですので開催するなら、大人数でドカンと開催するよりは、 数名くらいで…

2022/10/19 18:00

資産と投資のマッチ

先日、お友達の投資家さんのお披露目見学会に参加してきました。私が手掛ける物件とは異なるもので凄く新鮮で凄く勉強になりました。 今日はそこで思った事についてブログを書きたいと思います。 いろんな投資があると思いますが、 選択する投資法と自分自身の資産力はマッチしている必要があります。 資産がすでにたくさんある人は、 都心部の強いエリアでインカムよりはキャピタル志向が強いですね。 インカムよりはキャピタルの方が儲かるわけですからね。 それはまっとうな戦略だと思います。 自分はこういう物件が好きだからその投資をするんだ！っていうではなく、自分の資産に応じて、それにマッチした投資をするべきだと思います…

2022/10/18 18:00

かみあう運

人生を生きていると良い事も起こるし悪い事も起こります。 人生は選択の連続です。 毎日毎日が、一瞬一瞬が、選択の連続です。 運が良いという人もいれば、 運が悪いという人もいますが、 その人にとって「将来的に運が良い」となるような事象であったり、 「将来的に運が悪い」となるような事象は、 その時はどちらに転ぶかわからないものが、日々、次々と、自分に向かって飛んできて、判断が求められ続けるものです。 そして、自分自身がそういう事象に対してそれぞれ瞬時に判断をして 「受け流す」のか「受け入れる」のかなどのなんらかの決定をしていくわけです。 「俺は運が悪いんだ」と嘆く人もいれば、 「俺は運がいいんんだ」…

2022/10/17 18:00

物件を探している場合なのか？

最近、思う事があります。 1～2年に1度の偏差値70くらいの物件を探すのよりは、 偏差値60くらいの物件を断続的にどんどん買っていく方がいいのではと。 そしてさらに思う事として、 偏差値60の物件を買う（建てる）ための労力が100だとすると、 偏差値70の物件を買う（建てる）ための労力は1000くらいとしておきましょうか。 買うのは偏差値60くらいのものにとどめておいて、 偏差値70を買うために確保していた労力をもっと他のものに使うべきなんじゃないのかと思うのです。 一番思うのは、資金調達ですかね。 今まで私の感じだと、 （もちろん事前にコネクションを作っておくというのはあるのですが）今借りれ…

2022/10/16 18:00

公庫での有担保融資の流れ

みんな大好き日本政策金融公庫の有担保融資の流れについてショートレポです。 公庫っていい金融機関ですよね。 私は大好きです。 いかに公庫を使いこなせるのかって重要だと思います。 公庫は融資期間が短いから使えないよ～っていう人は、もっと公庫の研究をするべきでだと思います。 みなさんも公庫を絡めて戦略を練ってみたらいかがでしょうか。 私は公庫は、少し昔にお世話になりました。 公庫からの融資は、金額が低い時など無担保融資になるケースが多いのですが、私は有担保融資を受けました。 この有担保融資なんですが、けっこうトリッキーな流れで進めていきます。 そのあたりの流れに関して知らない人も多いようなので、1つ…

2022/10/15 18:00

目指すべき目標

目指すべき目標を持つというのはとっても重要だと思います。 〇棟買う！ とか 〇〇円のCFを得るぞ！ とか。 目標が無いと戦略が作れません。 年間CF100万円を目指すのと、 年間CF1000万円を目指すのと、 年間CF1億円を目指すのは、 動き方が全然違うと思います。 目標は無いけどとにかくたくさん！ とか、 買えるだけ買いたい！ とか言ってると、 1～2棟買って終わりって事になるかもしれません。 いずれにせよ、目標を持つというのはとっても重要です。 目標によって進むべき道は違います。 どれだけのリスクを許容するのかという話であったり、どういう感じで金融機関を使っていくとかがからんできますから…

2022/10/14 18:00

大きなものを逃してないか？

今日のブログは、土地から新築に悪戦苦闘している自分自身に対するメッセージです。 土地から新築は魅力的です。 利回り9％作ったぜ！と言いたいです。 耐用年数もたっぷり残ってますし、物件によってはそれなりの積算も叩き出せます。 融資も余裕で出ます。 まさに完全無欠です。 そういういい物件を欲しいです。 作りたいです。 でも、 難しいです。 私の検討しているエリアだと9％は至難の業です。 かすりもしないです。 コロナ前くらいだったらハマる土地は探せばあるかなという印象がありましたが、いまは全くハマる土地がない印象です。 建築費も高くなりました。 全く数字があいません。 ちょっとあわないというレベルで…

2022/10/13 18:00

決算書対策

いままで決算書対策はやってきてませんでした。 個人と法人Aと法人Bがあるんですが、ほとんどの資産を個人の口座の中にいれてます。 これまで個人の資産は法人と連結して見てくれる金融機関ばかりだったのでこのあたりはほとんど気にかけてきてませんでした。 あまり気にしなくてもいいかなと楽観的に思ってましたが、そろそろそんな事も言ってられないなっていうふうに思ってきてます。 金融機関によっては、法人は法人で個人は関係ないっていう金融機関もありますもんね。 そこからの対応っていうのは遅いです。 日頃からやれる事は全部やらないとですよね。 私の場合は、法人Aと法人Bの2法人を持っています。 ちょうど来期からは…

2022/10/12 18:00

保証協会の使いどころ

最近、巷で注目されている信用保証協会について どういうところで使っていくのか考え中です。 そのあたりに関して思う事を書きたいと思います。 信用保証協会を使う上でのポイントは自己資本比率20％のところかなって思っています。 お金がそれなりに元々持っているけど、 プロパー融資が引けれてない人が、 自己資本比率20％までのラインで保証協会による融資を引く事ができるという使い方だと思います。 自己資本比率20％で、それなりにちゃんと運営をしていたら、おのずとプロパーは使えるようになる気もしますが、 いずれにせよ保証協会を使う場合、自己資本比率20％が必要なわけで、融資がじゃんじゃん引けるような裏技的な…

2022/10/11 18:00

セミナーの感想

信用保証協会のセミナーを受けてきました。 今日はそのセミナーの感想を書きたいと思います。 不動産投資を始めていくつかセミナーを受講してきましたが、一番勉強になったような気がします。 受講できて非常によかったです。 こういう情報を持たれている人とどのようにしたらつながる事ができるのだろうかと思いましたね。 プロパーローンを日常的に引ける人でなく、そのフェーズにたどり着くまえの人が対象という事なんですが、今回のセミナーの内容をやりこなせるにはそれなりの力がある人じゃないと難しいでしょうね。 少なくとも、所有物件がゼロでこれから不動産投資を始めるぞ！っていう人は難しいような気がします。 誰かがサポー…

2022/10/10 18:00

物件を探す前に

物件を見つけてから銀行を探すのか？ 銀行を見つけてから物件を探すのか？ いろんな人が諸説いろいろ言ってますが、 私は、「銀行を見つけてから物件を探す」派の1人です。 これしかないと思います。 よく、〇〇な物件でいい物件を見つけたのだけれども、 どこも融資がつかなくて困っているんですよ～ 誰かいい金融機関を紹介して！ って感じの事を言っている人を見かけるのですが、それはどうかなって思います。 融資が出るとわかっていないのに、物件を探すのって。 A県で融資付けできないのにA県で物件探したり。 1億円までしか融資付けできないのに2億円物件を探したり。 耐用年数超えの物件は融資付けできないのに耐用年数…

2022/10/09 18:00

勝負の時は、

成長カーブみたいなものがあると思います。 横軸が時間で、縦軸が規模みたいな。 最初からしばらくの期間は、ほとんどゼロに近い数字で、 ある時から急に成長して一気に規模が増えるみたいなカーブです。 最初の1棟目から数棟目くらいの初期のフェーズだと、なかなか成長していきません。 最初はそんなもんだと思っています。 どれくらいから一気に成長しやすくなるんでしょうかね。 年間のCFだけで次の物件が買えるくらいになったら一気に成長していく感じなんですかね。 いま私は、 普通に物件を買って、普通に運営していくっていう道なりに進むみたいな感じでやってます。 ペースとしては、1～2年に1棟ずつくらい買っていって…

2022/10/08 18:00

銀行のお付き合いはアリなのか？

今日のブログも個人的な意見です。 金融機関から投資信託を買って欲しいとか、そういうお願いが入る事があります。 そういうお願いって、次の融資を引くためにプラスになるのでしょうか。 これは諸説あると思います。 私は、あんまり(直接的には)意味がないと思っています。 あきらかに融資NGの人が、そういうお付き合いをする事で融資OKになる事なんて絶対にないですし、合否ギリギリのラインの人がひょっとしたら、担当者の思いでプラスに転ぶことがあるのかも。。。 融資の審査をする際に、担当者の解釈次第どちらともとれるようなものだったらひょっとしたらいい方向に転ぶかもしれません、的な。 それくらいのものなんじゃない…

2022/10/07 18:00

協調融資成否のポイント

少し前に、公庫との協調融資のブログを書かせていただきました。 ブログではイマイチ反響は少なかったのですが、 結構インパクトのある話だと思っています。 自己資金20％という案件だったとしても、 うまく公庫との協調融資を発動させる事ができたら（例えば）自己資金10％に減らすことができたりするわけですかからね。 今日は、公庫との協調融資の成否をわけるポイントについて書きたいと思います。 私のケースだと、公庫から450万円の融資を引く事ができました。 今回私は450万円を融資希望額として依頼して、そのまま450万円が融資OKとなりました。 公庫との受け答えでの肌感覚でいうと、仮に倍の金額を依頼していた…

2022/10/06 18:00

3つの壁

規模拡大において3つの壁があると思います。 ①物件購入資金の壁 ②資産と債務のバランスの壁 ③自己資本比率の壁 この3つです。 ①物件購入資金の壁 資産を持っていない人で不動産投資を始めたばかりの人や、これから物件を買っていこうと思う人は①の物件購入資金の壁にぶつかります。 1億円の物件を自己資金10％で買うとすると、諸経費を入れて2千万円弱くらいは資金として必要になります。 実際には、その購入資金(だけ)があったからといって融資が出るわけではないのですが、見せ金も含めて広い意味で1つ目の壁としました。 不動産投資を(資産が)ゼロから始める場合、その第一歩としてそれなりのお金を準備する必要はあ…

2022/10/05 18:00

スマートロックについて思う事

スマートロックについて思う事について書きたいと思います。 極めて個人的な意見です。 スマートロック導入を検討している人をたまに見かけますが、 私はスマートロックは導入するという事は今の所ないです。 正直検討するに値しないくらいの感覚です。 理由は、技術が陳腐化しやすいからです。 住宅商品としての時間軸と、ITテクノロジーとしての時間軸が全然違い過ぎています。 アパートなんて、20年や30年や40年持ちます。 一方、スマートロックなどのITテクノロジーって5年経てば世界が全く違ってきます。 時間軸が違い過ぎているんですよ。 最近のスマートロックだと、スマホでドアを開閉するのが主流なのかもしれませ…

2022/10/04 18:00

株の達人

私は、株は大昔にちょっぴりやった事があるくらいで全然素人です。 ぜんぜん詳しくないです。 でもこういう事なんじゃないのかなって思う事があります。 少し前、株が絶好調だった時があったと思います。 SNSを見ると、 「株で〇〇〇千万円儲けました！！」 とか、 「株で億り人になりました！」 とか、 「この1年で資産が倍になったからあと〇年でFIREだ！」 とか、 俺って株の達人だぜ！みたいな発信を多く見ました。 正直、あまり刺さりませんでした。 どういう事かというと、 それらって、株全体が調子がよくて、ちょっと大げさにいうと「誰がやっても儲ける事ができた相場だったのかもしれません」 調子がよい1年と…

2022/10/03 18:00

いい物件出てきた？

最近は、土地と築古APの両方を探しています。 土地は、あいかわらずいいものないですね。 カスリもしないです。 これは2年前から変わらずです。 このまま探し続けていきたいですね。 築古APの方は、 なんかいい物件がチラチラ出てきているような印象があります。 「買っても悪くないかな」っていう物件だったら、この短い期間だけでも複数見たような気がします。 築古AP1本に絞って活動したら、そのうち買えるような気がしますね。 ただ、今現在少し悩んでいる所があります。 いろんな点で、築古APより土地から新築をやった方が全然良いというのがあります。 今だと、土地から新築をやると、建築費の高騰の話があるので、9…

2022/10/02 18:00

会社の優秀な人

会社にむちゃくちゃ頭が切れる人とか、 この人、凄く優秀だなーって思う人、結構います。 ほんと、会社にいる人って、みんな頭が凄くいいんですよ。 優秀です。 しかもみんな勤勉なんです。 真面目で勤勉だし頭もいい。 でも給料はみんなほとんど同じような金額ですよ。 これいつも思うんですよ。 仕事の事ばかりでなく、もっと違う事にも頭をつかったらもっとお金がはいるのにって。 この世の中、やはりお金ですよ。 凄く勤勉で、凄く頭がよい人が、 会社の仕事に盲目的に自分の全てをささげるというのって、ちょっとおかしなものに見えて仕方がないのです。 その勤勉さや脳みそのリソースを、会社の仕事以外に使おうとしないのかっ…

2022/10/01 18:00