物件を探していると、 「買ってもいい物件だと思う。でも何か気が進まない」 って思う物件が出てきます。 数字の条件も基準をクリアしている。 それなりに運営できるんだろう。 でも、なんかあんまり買う気が起こらないっていう物件です。 そんな物件ありませんか？ 私の過去の経験で、自分が「絶対に買いたい！！」って思うような物件は、 光り輝いているんですよ。 でも、そういう物件は光り輝いてません。 光輝いていない物件って、なんなんでしょうか。 いい物件というのは見た目がボロボロの築古アパートだったとしても光輝いているんですよ。 年間にどんどん物件を買っていくような人は、自分の基準をクリアしている物件は無条…
高利回りな物件や、高CFを目指すというよりは、規模を増やすことが重要だと思う今日この頃です。 どういう物件だと規模を増やしやすいのでしょうか。 いろいろ考えがあると思いますが、 シンプルに新築って規模を増やしやすくないですか？ 1億円の規模を狙うとして、 1億円だったら新築アパートを1棟買ったら終わりって感じですが、 築古アパートだったら数千万円くらいのアパートを3棟くらい買ってようやく1億円くらいの規模って感じがします。 新築の方が大きく規模を増やしやすいという印象を持ってます。 新築は購入後どんどん価値が下がっていくという事に対して、 築古は土地の値段があるので下がりにくいというのはありま…
久しぶりの買付発射も不発に終わり、金融機関への融資打診へ移行です。 いわゆるダミー物件による融資打診です。 それで状況としては、 物件の方は2日で終わっているのにかかわらず、融資の打診が1か月かかっても返事がないという状況です。 ダミー物件なので急ぎはしないのですが、ダラダラやっていても仕方がありません。 金融機関の担当者に催促のメールをしてみる事にしました。 すると数日後に金融機関から電話が入る。 担当者によると、これから本部審査に稟議をあげるとの事だったのですが、いくつか質問があったので電話をしたとの事でした。 融資の方は一応出そうな雰囲気ですね。支店レベルとしては。 そして、その物件特有…
買付を入れた物件は速攻で終わってしまいました。 いい物件だったので残念なんですが、ある意味想定の範囲内です。 その物件を買う事ができたら申し分なかったのですが、実は銀行融資の開拓のために動いていたのでした。 久しぶりの築古案件という事と、 エリアもいつものエリアと少し違うエリアという事で、そのあたりの感触を知るためにです。 懇意にしている金融機関とは別に、これから使っていきたいなっておもう金融機関を中心に融資の打診をしてみたかったのです。 一応過去に審査を受けたところでもあるんですが、自分の資産状況も大きく変わりましたからね。その状態で融資が出るのかってところを確認したかったんです。 そういう…
最近は築古アパートも探しています。 ちょうどいい築古アパートがあったので、久しぶりの買付発射を行いました。 久しぶりです。 この1年間はこの買い付けを発射するという高揚感を味わっていませんでしたが、久しぶりの感触です。 買付通るかな～ 融資つくかな～ って、ちょっとハイテンションです。 しかしながら、実はちょっと出遅れて買付は3番手でした。 仲介が言うには、1番手は現金買いで 2番手ですでに買いあがりが入っている状況。 アカン。完全に出遅れているわ。 それもそのはず。 情報が入って3日くらいはたっています。 全然遅いですな。 せめてもう1日早く出していたら、2番手くらいには食い込めていたのかも…
せっかくホルモンの美味しい店に行ってるのに、 なに？この白いの。 ガムみたいで噛み切れないんだけど。 もっと普通の肉食わせろ！ って そんな事いうヤツは、家に帰ってママのハンバーグでも食べてなさい。 普通の肉って。 ホルモンも普通の肉やで。 どんな肉好きなん？って聞いて、 A5ランクのシャトーブリアン って 君は、それしか知らんのか？ 脂ののったとろけるような肉を食べたい気分もあれば、 霜降りでもない噛み応えある赤身の肉をワイルドに食いたい気分の時もあるんやで。 ホルモンとかいろいろあるで。 霜降りの最高級の柔らかい肉だけが肉ではないんやで。 昔は、うすーい塩タンがおいしいなって思ってましたが…
不動産投資をやっている人はたくさんいるのですが、 自分のやっているジャンルに近い人だったり、 自分と似たようなフェーズの人ってそう多くはないですよね。 不動産投資は情報戦なので、似たような事をやっているメンバーが集まって情報交換できる場というのは非常に有益だと思います。 すでにそういう集まり・コミュニティーを持たれている方は非常にうらやましいと思います。 少し前までは、不動産投資という大きなくくりでも人が集まって交流できるような場があれば凄い有益だと思っていましたが、不動産投資のジャンルって本当に広いですよね。 範囲が広すぎるというのはあんまりよくないような気もしてきました。 あと地域もあると…
この人、いっつも金回りいいな～って思う人や、 この人、いっつもお金ないって言ってるな～って人っていますよね。 大人になれば、自分の持っている資産と直結している話なんですが、 子供の時に、毎月同じ金額の小遣いをもらっている人でも、 はぶりのいい人や、お金ない！って言っている人など、いろいろいます。 あと、同じ会社に勤めている友人同士でも、 似たような年齢だったらおそらく給料も似たような額なはずなんですが、 これも同様にお金まわりのいい人、 いっつもお金が無いって言っている人、 いろいろいますよね。 自分の資産や育ててくれている親の資産っていうのが大きなファクターなのかもしれませんが、 この人、お…
過去の思い出話です。 私の融資戦略は、2個～3個くらいの信用金庫と蜜月な関係になり、 それらの信用金庫をローテーションで回しながら毎年融資を受けるというのを最終形として目指しています。 1つ目の信金は最近取引をし、すでに実績がある状態です。 2つ目の信金は数年前から関係を構築しようとして頑張っているところです。 まだ融資はしてもらってませんが、 アパート購入の決済の儀式をそこの信金の会議室でやらせてもらったり、 アパートの決済口座としてそこの信金の口座を使わせてもらっていたり。 信金の担当者もちょいちょい私の家に顔を出しに来てくれています。 個人や法人の口座ももちろんあって、大金をドカンと入金…
30年か35年か。 融資期間の話です。 不動産投資の本などを読んでると、できるだけ融資期間を長くしてCFを増やす方がよいと書かれています。 不動産投資の初期はCFが最優先です。 それは正しいです。 でも融資期間は長ければ長い方がよいというのは100％正しいのでしょうか？ 融資期間30年を選ぶのか、融資期間35年を選ぶのか。どちらを選ぶのが正しいのか。 どちらか一方が100：0で正しいとか、そういう一方的なものではないと思います。 どちらも一長一短はあるような気がします。 いろんな側面があるのですが、 私だったらそれなりにCFが出ているのであれば、融資期間30年を選ぶと思います。 CFが出ないの…
空室アリのテコ入れ中のアパートには宅配ボックスがあります。 管理会社に清掃のたびにボックスの中を開けて中を確認してもらう事になっています。 私もそのアパートに行く機会があればカギで中を確認するようにしています。 今回、高圧洗浄で行く機会があったのでチェックしてみました。 宅配ボックスの状態は、 2つボックスがあるのですが、2つとも施錠された状態のままだ。 カギがあるので中を開けてみると、 1つは空っぽのままで施錠されていた。 よくない状態です。 でもこれはたまにあります。 こういうケースがあるから、定期的に宅配ボックスの管理をしないといけないわけですよね。 そしてもう一つのボックスを開くと中に…
空室のあるアパートが1つあります。 次の新規案件を考えるより先に満室にする事を考えるべきですよね。 という事で満室目指すべきテコ入れをやり始めています。 今回はテコ入れ・その1という事で、高圧洗浄でアパートを奇麗にしてきました。 今回は有給休暇を取得して、1日高圧洗浄デーという事でやってきました。 段取りとしては、 前日の晩に、島忠ホームズに行って、ケルヒャーのK3（静音タイプのいい機種）をレンタル。 ちなみに、レンタル費は1泊2日で2,200円です。 2,200円でケルヒャーが使えるのってお得ですよね。 そして朝イチからアパートに繰り出して高圧洗浄でした。 結構時間がかかってしまいました。 …
少し前にこのブログ経由で不動産投資飲み会を開催していました。 またそういう会は開催したいなって思うのですが、最近思う事があります。 不特定多数の人が集まる飲み会はあまり意味がないかなーって思うようになってきました。 100人とかたくさんの人が集まるような場って、逆に全然人と話ができないような気がします。 知らない人と仲良くなるために行ってるのですが、人が多すぎると誰が誰だかわからない状態になりませんかね。 ですので最近はそういう場というよりは、 数名くらいで集まるような場の方が話もしやすいかなって思うようになってきています。 ですので開催するなら、大人数でドカンと開催するよりは、 数名くらいで…
先日、お友達の投資家さんのお披露目見学会に参加してきました。私が手掛ける物件とは異なるもので凄く新鮮で凄く勉強になりました。 今日はそこで思った事についてブログを書きたいと思います。 いろんな投資があると思いますが、 選択する投資法と自分自身の資産力はマッチしている必要があります。 資産がすでにたくさんある人は、 都心部の強いエリアでインカムよりはキャピタル志向が強いですね。 インカムよりはキャピタルの方が儲かるわけですからね。 それはまっとうな戦略だと思います。 自分はこういう物件が好きだからその投資をするんだ！っていうではなく、自分の資産に応じて、それにマッチした投資をするべきだと思います…
人生を生きていると良い事も起こるし悪い事も起こります。 人生は選択の連続です。 毎日毎日が、一瞬一瞬が、選択の連続です。 運が良いという人もいれば、 運が悪いという人もいますが、 その人にとって「将来的に運が良い」となるような事象であったり、 「将来的に運が悪い」となるような事象は、 その時はどちらに転ぶかわからないものが、日々、次々と、自分に向かって飛んできて、判断が求められ続けるものです。 そして、自分自身がそういう事象に対してそれぞれ瞬時に判断をして 「受け流す」のか「受け入れる」のかなどのなんらかの決定をしていくわけです。 「俺は運が悪いんだ」と嘆く人もいれば、 「俺は運がいいんんだ」…
最近、思う事があります。 1～2年に1度の偏差値70くらいの物件を探すのよりは、 偏差値60くらいの物件を断続的にどんどん買っていく方がいいのではと。 そしてさらに思う事として、 偏差値60の物件を買う（建てる）ための労力が100だとすると、 偏差値70の物件を買う（建てる）ための労力は1000くらいとしておきましょうか。 買うのは偏差値60くらいのものにとどめておいて、 偏差値70を買うために確保していた労力をもっと他のものに使うべきなんじゃないのかと思うのです。 一番思うのは、資金調達ですかね。 今まで私の感じだと、 （もちろん事前にコネクションを作っておくというのはあるのですが）今借りれ…
みんな大好き日本政策金融公庫の有担保融資の流れについてショートレポです。 公庫っていい金融機関ですよね。 私は大好きです。 いかに公庫を使いこなせるのかって重要だと思います。 公庫は融資期間が短いから使えないよ～っていう人は、もっと公庫の研究をするべきでだと思います。 みなさんも公庫を絡めて戦略を練ってみたらいかがでしょうか。 私は公庫は、少し昔にお世話になりました。 公庫からの融資は、金額が低い時など無担保融資になるケースが多いのですが、私は有担保融資を受けました。 この有担保融資なんですが、けっこうトリッキーな流れで進めていきます。 そのあたりの流れに関して知らない人も多いようなので、1つ…
目指すべき目標を持つというのはとっても重要だと思います。 〇棟買う！ とか 〇〇円のCFを得るぞ！ とか。 目標が無いと戦略が作れません。 年間CF100万円を目指すのと、 年間CF1000万円を目指すのと、 年間CF1億円を目指すのは、 動き方が全然違うと思います。 目標は無いけどとにかくたくさん！ とか、 買えるだけ買いたい！ とか言ってると、 1～2棟買って終わりって事になるかもしれません。 いずれにせよ、目標を持つというのはとっても重要です。 目標によって進むべき道は違います。 どれだけのリスクを許容するのかという話であったり、どういう感じで金融機関を使っていくとかがからんできますから…
今日のブログは、土地から新築に悪戦苦闘している自分自身に対するメッセージです。 土地から新築は魅力的です。 利回り9％作ったぜ！と言いたいです。 耐用年数もたっぷり残ってますし、物件によってはそれなりの積算も叩き出せます。 融資も余裕で出ます。 まさに完全無欠です。 そういういい物件を欲しいです。 作りたいです。 でも、 難しいです。 私の検討しているエリアだと9％は至難の業です。 かすりもしないです。 コロナ前くらいだったらハマる土地は探せばあるかなという印象がありましたが、いまは全くハマる土地がない印象です。 建築費も高くなりました。 全く数字があいません。 ちょっとあわないというレベルで…
いままで決算書対策はやってきてませんでした。 個人と法人Aと法人Bがあるんですが、ほとんどの資産を個人の口座の中にいれてます。 これまで個人の資産は法人と連結して見てくれる金融機関ばかりだったのでこのあたりはほとんど気にかけてきてませんでした。 あまり気にしなくてもいいかなと楽観的に思ってましたが、そろそろそんな事も言ってられないなっていうふうに思ってきてます。 金融機関によっては、法人は法人で個人は関係ないっていう金融機関もありますもんね。 そこからの対応っていうのは遅いです。 日頃からやれる事は全部やらないとですよね。 私の場合は、法人Aと法人Bの2法人を持っています。 ちょうど来期からは…
最近、巷で注目されている信用保証協会について どういうところで使っていくのか考え中です。 そのあたりに関して思う事を書きたいと思います。 信用保証協会を使う上でのポイントは自己資本比率20％のところかなって思っています。 お金がそれなりに元々持っているけど、 プロパー融資が引けれてない人が、 自己資本比率20％までのラインで保証協会による融資を引く事ができるという使い方だと思います。 自己資本比率20％で、それなりにちゃんと運営をしていたら、おのずとプロパーは使えるようになる気もしますが、 いずれにせよ保証協会を使う場合、自己資本比率20％が必要なわけで、融資がじゃんじゃん引けるような裏技的な…
信用保証協会のセミナーを受けてきました。 今日はそのセミナーの感想を書きたいと思います。 不動産投資を始めていくつかセミナーを受講してきましたが、一番勉強になったような気がします。 受講できて非常によかったです。 こういう情報を持たれている人とどのようにしたらつながる事ができるのだろうかと思いましたね。 プロパーローンを日常的に引ける人でなく、そのフェーズにたどり着くまえの人が対象という事なんですが、今回のセミナーの内容をやりこなせるにはそれなりの力がある人じゃないと難しいでしょうね。 少なくとも、所有物件がゼロでこれから不動産投資を始めるぞ！っていう人は難しいような気がします。 誰かがサポー…
物件を見つけてから銀行を探すのか？ 銀行を見つけてから物件を探すのか？ いろんな人が諸説いろいろ言ってますが、 私は、「銀行を見つけてから物件を探す」派の1人です。 これしかないと思います。 よく、〇〇な物件でいい物件を見つけたのだけれども、 どこも融資がつかなくて困っているんですよ～ 誰かいい金融機関を紹介して！ って感じの事を言っている人を見かけるのですが、それはどうかなって思います。 融資が出るとわかっていないのに、物件を探すのって。 A県で融資付けできないのにA県で物件探したり。 1億円までしか融資付けできないのに2億円物件を探したり。 耐用年数超えの物件は融資付けできないのに耐用年数…
成長カーブみたいなものがあると思います。 横軸が時間で、縦軸が規模みたいな。 最初からしばらくの期間は、ほとんどゼロに近い数字で、 ある時から急に成長して一気に規模が増えるみたいなカーブです。 最初の1棟目から数棟目くらいの初期のフェーズだと、なかなか成長していきません。 最初はそんなもんだと思っています。 どれくらいから一気に成長しやすくなるんでしょうかね。 年間のCFだけで次の物件が買えるくらいになったら一気に成長していく感じなんですかね。 いま私は、 普通に物件を買って、普通に運営していくっていう道なりに進むみたいな感じでやってます。 ペースとしては、1～2年に1棟ずつくらい買っていって…
今日のブログも個人的な意見です。 金融機関から投資信託を買って欲しいとか、そういうお願いが入る事があります。 そういうお願いって、次の融資を引くためにプラスになるのでしょうか。 これは諸説あると思います。 私は、あんまり(直接的には)意味がないと思っています。 あきらかに融資NGの人が、そういうお付き合いをする事で融資OKになる事なんて絶対にないですし、合否ギリギリのラインの人がひょっとしたら、担当者の思いでプラスに転ぶことがあるのかも。。。 融資の審査をする際に、担当者の解釈次第どちらともとれるようなものだったらひょっとしたらいい方向に転ぶかもしれません、的な。 それくらいのものなんじゃない…
少し前に、公庫との協調融資のブログを書かせていただきました。 ブログではイマイチ反響は少なかったのですが、 結構インパクトのある話だと思っています。 自己資金20％という案件だったとしても、 うまく公庫との協調融資を発動させる事ができたら（例えば）自己資金10％に減らすことができたりするわけですかからね。 今日は、公庫との協調融資の成否をわけるポイントについて書きたいと思います。 私のケースだと、公庫から450万円の融資を引く事ができました。 今回私は450万円を融資希望額として依頼して、そのまま450万円が融資OKとなりました。 公庫との受け答えでの肌感覚でいうと、仮に倍の金額を依頼していた…
規模拡大において3つの壁があると思います。 ①物件購入資金の壁 ②資産と債務のバランスの壁 ③自己資本比率の壁 この3つです。 ①物件購入資金の壁 資産を持っていない人で不動産投資を始めたばかりの人や、これから物件を買っていこうと思う人は①の物件購入資金の壁にぶつかります。 1億円の物件を自己資金10％で買うとすると、諸経費を入れて2千万円弱くらいは資金として必要になります。 実際には、その購入資金(だけ)があったからといって融資が出るわけではないのですが、見せ金も含めて広い意味で1つ目の壁としました。 不動産投資を(資産が)ゼロから始める場合、その第一歩としてそれなりのお金を準備する必要はあ…
スマートロックについて思う事について書きたいと思います。 極めて個人的な意見です。 スマートロック導入を検討している人をたまに見かけますが、 私はスマートロックは導入するという事は今の所ないです。 正直検討するに値しないくらいの感覚です。 理由は、技術が陳腐化しやすいからです。 住宅商品としての時間軸と、ITテクノロジーとしての時間軸が全然違い過ぎています。 アパートなんて、20年や30年や40年持ちます。 一方、スマートロックなどのITテクノロジーって5年経てば世界が全く違ってきます。 時間軸が違い過ぎているんですよ。 最近のスマートロックだと、スマホでドアを開閉するのが主流なのかもしれませ…
私は、株は大昔にちょっぴりやった事があるくらいで全然素人です。 ぜんぜん詳しくないです。 でもこういう事なんじゃないのかなって思う事があります。 少し前、株が絶好調だった時があったと思います。 SNSを見ると、 「株で〇〇〇千万円儲けました！！」 とか、 「株で億り人になりました！」 とか、 「この1年で資産が倍になったからあと〇年でFIREだ！」 とか、 俺って株の達人だぜ！みたいな発信を多く見ました。 正直、あまり刺さりませんでした。 どういう事かというと、 それらって、株全体が調子がよくて、ちょっと大げさにいうと「誰がやっても儲ける事ができた相場だったのかもしれません」 調子がよい1年と…
最近は、土地と築古APの両方を探しています。 土地は、あいかわらずいいものないですね。 カスリもしないです。 これは2年前から変わらずです。 このまま探し続けていきたいですね。 築古APの方は、 なんかいい物件がチラチラ出てきているような印象があります。 「買っても悪くないかな」っていう物件だったら、この短い期間だけでも複数見たような気がします。 築古AP1本に絞って活動したら、そのうち買えるような気がしますね。 ただ、今現在少し悩んでいる所があります。 いろんな点で、築古APより土地から新築をやった方が全然良いというのがあります。 今だと、土地から新築をやると、建築費の高騰の話があるので、9…
会社にむちゃくちゃ頭が切れる人とか、 この人、凄く優秀だなーって思う人、結構います。 ほんと、会社にいる人って、みんな頭が凄くいいんですよ。 優秀です。 しかもみんな勤勉なんです。 真面目で勤勉だし頭もいい。 でも給料はみんなほとんど同じような金額ですよ。 これいつも思うんですよ。 仕事の事ばかりでなく、もっと違う事にも頭をつかったらもっとお金がはいるのにって。 この世の中、やはりお金ですよ。 凄く勤勉で、凄く頭がよい人が、 会社の仕事に盲目的に自分の全てをささげるというのって、ちょっとおかしなものに見えて仕方がないのです。 その勤勉さや脳みそのリソースを、会社の仕事以外に使おうとしないのかっ…
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最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…
新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…
（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…
ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…
2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…
世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…
不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…
進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…
最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …
