専業大家への道

大きいイベント

たまに不動産投資の大きいイベントが開催される事があります。 100人を超えるようなイベントです。 有名人が来るようなヤツです。 過去に参加した事があるのですが、 私は積極的に参加するのはもういいかなって思いました。 インフルエンサー的な、キラキラ大家的な有名人がくるので、 1回行ってみたのですが、 この手のものはもういいかなって思いました。 ノリで言うと、友達が発表するんだったら聞きに行こうかな的な感じですね。 過去に行ったのは、別に友達だったという事ではないのですが。 内容そのものを聞きにいくというよりは、知ってる人の話だから聞こうかという感じ。 大規模なイベントだと、 もともと友達がたくさ…

2022/11/30 18:00

個人か法人か

不動産投資をする際に、個人で購入するべきか、法人で購入するべきかというトピックがよく出てきます。 私もこのブログでもそのトピックはたくさん書いているので、私の考えは過去のブログを読んでいただいたらわかるとおもうのですが、今日のブログは私の考えの肝のところだけを書きたいなと思います。 個人で買うべきか、法人で買うべきかなんですが、 ざっくりとシンプルに言うと、 たくさん物件を買うなら法人で買うべきだし、 そうでないなら個人で買ったらいいと思います。 ざっくり定性的に言うとこういう事だと思います。 定量的に言うと、得られる収益、課税所得なんかを考えて、個人がいいのか法人を作るべきなのかを判断したら…

2022/11/29 18:00

縦パス一本ノントラップシュート！

投資物件を買う時に、売主と自分との間でいろんな業者が介在している物件は、いろんな業者の利益がたっぷりのってしまいます。 ですので、たくさんパス回しされてきた物件は高いので買いたくないですよね。 投資家としては、できるだけ業者が間に介在していないで買えるのが理想です。 究極的に一番いいのは、仲介などを介在させないで、売主から直で買うという事だと思います。 パス回しされてきた物件でなく、できるだけ上流で、ほとんど人が介在していない状態で買う。 土地を探す場合も同じです。 さすがに土地を仲介無しで買うというのは、なかなかそういう機会はないので、さすがに売主側の仲介は必要なのかもしれませんが、間に介在…

2022/11/28 18:00

イノベーションはどこに？

今日は新しいお金儲けのアイディアについてのブログです。 最近はググる文化が定着しました。 何でも疑問に思う事が出てきたらググるという風景をよく目にするようになりました。 新しいお金儲けのアイディア、 世の中にイノベーションを巻き起こすようなネタは、 ググっても出てきません。 ヒントを得るという事はあるのかもしれませんが。 何でもかんでもググる人。 何でもかんでもググる習慣を持っている人。 情報をググるという事は必要だとは思いますが誰でもが知り得る情報を知ってるだけではイノベーションはうまれません。 最低限の情報を把握した上で自分の頭でアイディアを考える事が重要だと思います。 今日のブログで言い…

2022/11/27 18:00

近況思う事

最近は80点の物件でいいのでどんどん物件を探していきたいなって思っています。 80点と言ってもいろいろあると思います。 今の基準の80点なのか、 昔の基準の80点なので、 いろいろあると思います。 私の場合は、これまでの物件である程度CFの貯金は作れてそうなので、今の基準で80点の物件でも全然いいのかなと思ってきています。 土地から新築も選択肢ですし、 築古も選択肢に入れています。 財務的な観点で言うと、次は築古の方がいいような気がしています。 一方で、新築だと一気に規模を増やすことができるので魅力的です。 前回が新築だったという事もあるし、 最近は築古を買っていないので、久しぶりに築古を買っ…

2022/11/26 18:00

最近の会社生活

私はサラリーマンです。 それなりにちゃんと働いています。 不動産投資を始める前までは仕事が忙しかったのですが、最近は落ち着いており自分のペースで仕事ができています。 会社には自分の机というものが完全に消滅してしまい、フリーアドレスになってしまいました。 ですので、今は会社として完全にテレワークが標準です。 基本的には自宅での仕事なんですが、私の場合は会社に行かないとできない仕事があるので、たまに会社に行く必要があります。 月に数回くらいですかね。多い時もあれば少ない時もあります。 午前中はテレワークで昼から会社に出社するって事もたまにやっています。 これができるようになると結構自由度が上がりま…

2022/11/25 18:00

隠し球あり

私には不動産投資家として『隠し球』を一つ持っています。 その『隠し球』は、ここぞという時にきっと私の役に立つと考えています。 その『隠し球』というのは、私が自宅を所有していない事です。 私は今会社の社宅に住んでいます。 賃貸です。 それがどう『隠し球』になるのかというと、2つあると思っています。 1つ目は、今土地から新築で土地探しをしているんですが、 それなりにリスクのある土地をどうしても検討する必要があります。 スピーディーに。 あってはならない事なんですが、買った土地にアパートが建てれないという可能性と隣り合わせなわけです。 それで隠し球の話なんですが、仮に1回失敗したとしても、最悪自分で…

2022/11/24 18:00

ドライブGo！

私は車でドライブするのはもともと好きです。 知らない街や知らない土地に行くのって楽しくないですか？ 最近は土地探しや物件探しでアチコチ行くのですが、基本的にドライブですよね。 物件探しとドライブってすごく親和性があるような気がしませんか？ ドライブだと、なんらかな目的地みたいなものがある事が多いのですが、物件視察も兼ねているので、普段全然いかないようなエリアにも行く機会があるわけです。 物件の視察だけだったら、ひょっとしたら楽しくないって思う人がいるのかもしれませんが、そういうのが好きな人は楽しみながらやれるんじゃないでしょうか。 最近は物件探しを強化しているので、 それはイコール、ドライブし…

2022/11/23 18:00

一体何が違う？

ある土地の検討をしていました。 土地は普通に一般公開されて売られているものです。 付き合いのある工務店にお願いをして見積もりを出してもらいました。 その結果、私の基準を満たす数字は出なかったので保留にしていました。 そこからしばらくして、見積もりをお願いしていた工務店から連絡が入りました。 工務店：あの土地、どうされますか？ 私：いま保留中なんですよ。 工務店：実は他の業者からあの土地の建築依頼が来たんですよ。 私：えっ、そうなんですか？ 工務店：はい、でも一番最初に声をかけてもらったので声をかけさせていただきました。 私：ほう。 工務店：もしも、そちらが建てられるならそちらはお断りしますが、…

2022/11/22 18:00

プロパー融資といっても

プロパー融資でもいろいろあると思います。 ※言葉の細かい定義とかあやふやな状態で使っているのでひょっとしたら定義を誤解しているのかもしれませんので、間違っていたらすみません。 プロパー融資というのは、金融機関のリスクでお金を貸してくれるという融資です。 貸し倒しになってしまうと金融機関が大損をこいてしまうわけなので、それなりの資産や実績や関係性がないと融資してもらえません。 投資家としては、このプロパー融資を引く事ができるようになったら一人前といったところでしょうか。 しかしながら、このプロパー融資もいろいろあるかなと思っています。 物件の評価額以上で融資が出るかどうかです。 1億円の物件があ…

2022/11/21 18:00

新築買ってハマるパターン

今日のブログは初心者向けです。 新築を買ってハマる（頭打ちする）パターンがあります。 今日はそのパターンの一例を具体的に書きたいと思います。 少し前にもう1つのライフポイントの話を書きました。 そのライフポイントの話もあわせて読んでいただけたらなと思います。 新築ばかりを買っていると、1～2棟くらいですぐに頭打ちしてしまいます。 例えば、8千万円くらいの新築アパートをフルローンで買ったとしましょうか。 仮にその物件の積算が5千万円だったとしましょうか。 借金が8千万円に対して、 物件の評価額が5千万円という事になります。 そうするとこの物件を買った直後は、この物件の借金と評価額を比較すると3千…

2022/11/20 18:00

土地探しでの優先順位

土地探ししてます！ 最近は目線に合う土地が全然出てこないです。 土地探しでいろんな優先順位があると思います。 目標とする利回りを実現できる土地が全然出てこないのです。 土地や建築費が高騰して、全然利回りが出ません。 そういう事があるので、ついつい利回りがでるという事を第一優先にしてしまいがちでした。 でも、これは違うなって最近思ってきました。 やはり、ちゃんと運営できる土地を最優先で選ぶべきだと思ってきています。 どういう事かと言うと、 第1優先：利回りが出る土地 第2優先：ちゃんと運営できるエリア という順番で土地探しをするのではなくて、 第1優先：ちゃんと運営できるエリア 第2優先：利回り…

2022/11/19 18:00

ようやく満室

申し込みベースですが、ようやく満室になりそうです。 もともと1部屋空いていて、9月にもう1部屋が空き、合計2部屋が空室でした。 頑張って、テコ入れやりましたよ。 高圧洗浄に宅配ボックスの新調です。 なんとかねじ込みました。 これで12月からようやく満室大家に返り咲きです。 ようやく枕を高くして寝れそうです。 晴れて次の物件に進む事ができるという感じでしょうか。 しかし、しかーし！！ 退去の連絡が入りました。 年末に退去して年明けから入居可能となるスケジュールです。 満室大家は、1か月間のみとなりそうです。 つかの間の満室大家を祝福しつつ。 次の客付けに魂を込めたいと思います。

2022/11/18 18:00

どういう金融機関を使うの？

今日は初心者向けの話です。 そして、結構私の個人的な意見です。 これから不動産投資を始めようとしている人でどういう物件を買っていくかの1つの考え方についてです。 何度も言いますが、個人的な意見です。 まず1棟物を買うかどうかです。 区分を買うのか？ 戸建てを買うのか？ 一棟物を買うのか？ の話。 1棟物の融資が付く人は1棟物を買うべきです。 買うかどうかでなく、買えるかどうかです。 このあたりの話は私の過去のブログでたくさん書いているのでここでは省略します。 以下、1棟物の融資が付く場合の話です。 次のジャッジポイントは、 収益還元系の両雄、千葉銀orりそな銀行から融資が引けるかどうかです。 …

2022/11/17 18:00

いーくら？

不動産投資をやっていくうえで、物件を価格を瞬時に判断できる能力って超重要ですよね。 パッと物件が出てきて、 そのエリアで、 その築年数で、 その間取りで、 その土地値で、 いろんな要素があるんですが、 瞬時にその物件の価格が出てこないといけないと思います。 しかも、そういう相場観というのは時代によって少しづつ変化していくので厄介です。 2～3年前の相場観と、今の相場観はちょっと違いますもんね。 エリアも狭いエリアで見てるんだったらわかりやすいかもしれませんが、 大きくエリアが違うとかなり相場も変わってきます。 同じものが無いものなので難しいです。 これから不動産投資を始めようとする人なら、 買…

2022/11/16 18:00

これから始める人は

これから不動産投資を始める人は本当に大変だと思います。 不動産投資は1棟目を買うのが一番難しいって言われてますよね。 一棟目の一番最初の所で、物件の価格が上がりすぎているこの市場相場。 いったい何を買ったらいいんだ状態なんじゃないでしょうか。 これまで、新築が買える人は融資が付きやすいので買いやすかったのですが、 いまは利回りが低すぎて、建売の新築アパートだと買ったらほとんどCFは出ません。 新築はもともと資産力が弱いというのがあるんですが、CFもほとんど出ないのであれば、そういう新築を買ってしまうとひょっとしたらいきなりツンデしまうかもしれません。 築古も利回りが低くなっていきているうえに競…

2022/11/15 18:00

これからの物件の価格は

これから不動産、特に収益不動産の価格はどうなっていくと思いますか？ この手のトピックはこのブログで何度も触れている話なんですが。 物件の価格は上がったり下がったりしていくっていう意見をよく聞きます。 だから今は物件は買うのは控えて、物件の価格が安くなったら買おう！っていう意見をよく聞きます。 私の意見は違います。 物件の価格は上がったり下がったりしながら徐々に上がっていくと考えています。 ミクロに見ると上がったり下がったりなんですが、 マクロでみると上がり続けるって思っています。 （短いスパンで見たらあがったりさがったりだけど、長いスパンでみたらあがりつづける） 下手したらこのまま収益物件の価…

2022/11/14 18:00

歪はいずこに

不動産投資は歪探しです。 近年で一番大きい歪の1つに新築アパートがあったと思います。 新築アパートと築古アパートの利回りの差がほとんど無いという歪です。 新築なのに高い利回りのアパートが獲得できました。 完全に歪があったと思います。 特に、土地から新築をしているとすごく高い利回りの新築アパートを作る事ができました。 下手したら、築古アパートよりも高い利回りで新築アパートを作る事ができるくらいの水準です。 新築アパートだと、寿命がまるまる残っていますし、 修繕もほとんど必要になりません。 融資も付きやすいです。 耐用年数が残っているので、次の融資も付きやすいです。 まさにいう事ない手法です。 で…

2022/11/13 18:00

金融機関からの提案

ちょっと前に検討したい案件があって、付き合いのある金融機関に問い合わせをしたことがありました。 〇〇な条件で融資でますか？的な問い合わせでした。 その問い合わせの回答をもらって、電話を切ろうとしたタイミングで、 その金融機関の担当者が、提案があるんですがよろしいでしょうか？ と言ってくるのではありませんか。 その提案というのは、 その金融機関と付き合いがある不動産屋があるので、 そこから収益物件を買いませんか？ っていう提案だったのでした。 とりあえず興味はあるので、いい物件があったら紹介してくださいと言って電話を切りました。 よくあるパターンとしては、 その不動産屋さんと金融機関は連携してい…

2022/11/12 18:00

ちょっとした心境の変化

不動産投資を始めた頃は、たくさん物件を所有して、はやく会社を辞めたいなって思っていました。 所有物件も少しずつ増えてきて、FIREの実現性も少しは見えてきたかなっていう状況なんですが、少しずつ心境が代わってきました。 最近思う事としては、 「会社を辞めるのってもったいなくない？」 っていう心境です。 数年前と比べて会社に対する考え方も大分変りました。 さっさとやめたいという気持ちはありますが、 やめる事で失うものも結構大きいなっていう気持ちが大きくなってきています。 いかに少ない労力で仕事をこなして、 いかに会社の恩恵をしゃぶりつくすのか っていう考えが大きくなってきていますね。 一方で、やは…

2022/11/11 18:00

地域格差

不動産投資は歪を探す旅です。 歪といって一番思い当たるものの一つに地域というのがあると思います。 最近、私は地域の歪に注目しようとしています。 これまでドミナントでやってきているのですが、徐々に広いエリアでも検討したいなって思っています。 地域、エリアの歪。 首都圏に近い方が需要が強くて、郊外になるにつれて徐々に需要が弱くなります。 投資家としては需要と価格とのバランスを見る必要があります。 これは基本なんですが、そのエリアの需要の強さってどうやって見極めてますか？ これが私の最近のテーマです。 なんとなくはわかりますが、定量化するのって難しくないですか？ 乗降客数でみるとか、 人口や人口の増…

2022/11/10 18:00

苦しい日々

みなさま、不動産投資活動はいかがでしょうか？ 私は苦しい日々を過ごしております。 今のご時世でもコンスタントにアウトプットを出し続けている人は本当にスゴイと思います。 日々、物件や土地を探しているのですが、目線にあうものが全然出てこないです。 これまで通りのポリシーや目線のままだと全然うまくいかないです。 世の中の動向に合わせて、投資家も変わり続けるしかないのかもしれません。 それで私の方は、まだ新しい方向性を模索中の日々です。 これで行ったらいいんじゃないの？みたいなアイディアを試行する日々で、 ぜんぜん方向性が固まっていません。 苦しい日々です。 アパート建築中は、物件探しはお休みだったの…

2022/11/09 18:00

地殻変動

コロナが影響も大きいと思いますが、不動産賃貸の世界において近年、特定のエリアでは確実に地殻変動が起こってますね。 今更という話なんですが。 （完全にいまさらの話ですね） 私が注目しているエリアでも、大きく状況が変わっています。 それなりにアパートが多いエリアです。 今まではそれなりに需要があったんでしょうね。 それなりの水準で家賃が設定できていたのに、空き部屋が増えている印象があります。 世の中の動きに敏感な人で家賃を下げるなどの対応をしている人。 いままで通りの相場家賃で募集をしている人。 どちらも混在している状況に見えます。 ですので、家賃の設定を見ていても、見事に2極化しています。 あき…

2022/11/08 18:00

本もいろいろ

不動産投資をこれからするぞ！っていう人が不動産投資の勉強方法として本を読むっていうのがあると思います。 人によっては本なんて読んでも意味ないよっていう人もいるかもしれませんが、私は本は読んだらいいと思っています。 本を100冊読んで・・・・っていうフレーズを見ますが、とりあえずそれくらい読んだら本から得られる情報としては十分なんじゃないでしょうか。 でも、本もいろいろあります。 役に立たない本もありますし、 それなりに役にたつ本もあると思います。 ぴんきりだと思います。 本屋がたくさん本を売るために作ったような本もありますし、 特定の業者の物件を売るためにそちらに誘導するような本もあります。 …

2022/11/07 18:00

設置してきました

新しい宅配ボックスを購入して設置してきました。 正直、今回は業者に設置してもらおうと思ったのですが、今回も自分で設置してしまいました。 ネットで安い宅配ボックスを探していて、何も考えずポチリと購入ボタンを押してしまったのでした。（自分で設置するというやつ） 今回は業者に設置してもらいたかったんですが、 どうやったら設置までやってくれる業者にオーダーできるんでしょうか？？？ また例によって、 ホームセンターに行って、振動ドリルをレンタルしてきました。 1泊2日で千円です。 ドリルの刃先などの細かい備品は前回に購入した際のものを使ったので、本当に千円だけですみました。 前日の夜に、ホームセンターで…

2022/11/06 18:00

アホな座談会

結構前の話なんですが、不動産投資系の座談会に参加したことがありました。 たくさんの人が集まって、みんなで会話をするという会でした。 これから不動産投資を始めようとしている人。 すでにたくさん物件を持っている人。 区分やっている人。 1棟ものやっている人。 すごーく広い分野の人がいる会です。 そこで、いま融資が出る金融機関の話をしましょうという事になりました。 各人、めいめいが〇〇銀行は融資が出るよみたいな話をしていたのですが、 そうですか！〇〇銀行って融資出るんですね！！ みたいな話がえんえんと繰り広げられていたのですが。 これってアホな会話じゃないですか？ いろんなジャンルを狙っている人がい…

2022/11/05 18:00

自分のためにやる

SNS全盛の時代になってきました。 SNSで自分の思った事や感動をみんなでシェアするっていう文化が定着しましたね。 これはこれでいいと思うのですが、 価値観や行動の目的の基準が「みんな」になってはいけないと思うんですよね。 こんな事をシェアしたら「みんな」が楽しめるかもや、「みんな」が喜ぶかもっていうのをどうしても考えてしまいがちになってしまうのかもしれません。 みんながイイネくれるから、自分の本意に無いものをするって事になると本末転倒です。 自分がいいと思う事はやればいいですが、「みんな」がいいと思う事はやらなくてもいいと思うのです。 自分だけでもせいいっぱいなのに、「みんな」がって考えるの…

2022/11/04 18:00

数字は気にしない

先輩大家にどういう物件を買うんですか？ って聞くと、 「あんまり数字は気にしません」 って回答される事があります。 数字はあまり気にしてなくて、 それよりもちゃんと運営できる物件を買います。 って事でした。 その感覚はよくわかります。 目標とする利回りが0.1ポイント大きいとか、0.1ポイント小さいとか、そういうのは微々たるもので、 空室が長期間出ると、当初の利回りなんて大きく変わってしまいますもんね。 よくわかります。 そういう感覚は確かに私も持っています。 でも、人にもよるかなって思います。 それなりに利回りの高い地域でやっているような人だったら、 利回りが20％だろうが21％だとうが、 …

2022/11/03 18:00

もう一つのライフポイント

不動産投資で、キャッシュがライフポイントだってよくいわれていますが、もう1つあります。 資産と債務の差です。 少し不動産投資のフェーズが進むと、キャッシュよりはこちらの方を重要視する事になると思います。 いわゆるバランスシートで資産超過になっているか債務超過になっているかって話です。 それで、どれくらい資産が超過しているのかっていう数値がもう一つのライフポイントです。 この数値がゼロ（マイナス）になったとしてもすぐにゲームオーバーにはなりませんが、多くの金融機関から融資が引けなくなってしまいます。 ですので重要です。 金融機関の中にはこの数値を見ない所もあるので、そういう世界で勝機を見出す人も…

2022/11/02 18:00

最近の工務店の印象

最近は積極的に土地から新築のプランを作っています。 良い土地があったらいろんな工務店にプランを作ってもらっているのですが、 最近の印象としては、各工務店が積極的にスピーディーに取り組んでくれる印象があります。 これは一年前から少し違ってるなって思うところです。 私の場合、過去に実際にアパートを作ってもらった工務店もあるのですが、他のいろんな工務店にも見てもらうようにしています。 いくつかの工務店に持ち込んだとしても、どの案件も持ち込んだらすぐにやってくれる印象があります。 ひと昔前だったら、他にもいろいろ取り組み中の案件がたくさんあって少し先になりますよって言われる事が多かったのですが。 最近…

2022/11/01 18:00