たまに不動産投資の大きいイベントが開催される事があります。 100人を超えるようなイベントです。 有名人が来るようなヤツです。 過去に参加した事があるのですが、 私は積極的に参加するのはもういいかなって思いました。 インフルエンサー的な、キラキラ大家的な有名人がくるので、 1回行ってみたのですが、 この手のものはもういいかなって思いました。 ノリで言うと、友達が発表するんだったら聞きに行こうかな的な感じですね。 過去に行ったのは、別に友達だったという事ではないのですが。 内容そのものを聞きにいくというよりは、知ってる人の話だから聞こうかという感じ。 大規模なイベントだと、 もともと友達がたくさ…
不動産投資をする際に、個人で購入するべきか、法人で購入するべきかというトピックがよく出てきます。 私もこのブログでもそのトピックはたくさん書いているので、私の考えは過去のブログを読んでいただいたらわかるとおもうのですが、今日のブログは私の考えの肝のところだけを書きたいなと思います。 個人で買うべきか、法人で買うべきかなんですが、 ざっくりとシンプルに言うと、 たくさん物件を買うなら法人で買うべきだし、 そうでないなら個人で買ったらいいと思います。 ざっくり定性的に言うとこういう事だと思います。 定量的に言うと、得られる収益、課税所得なんかを考えて、個人がいいのか法人を作るべきなのかを判断したら…
投資物件を買う時に、売主と自分との間でいろんな業者が介在している物件は、いろんな業者の利益がたっぷりのってしまいます。 ですので、たくさんパス回しされてきた物件は高いので買いたくないですよね。 投資家としては、できるだけ業者が間に介在していないで買えるのが理想です。 究極的に一番いいのは、仲介などを介在させないで、売主から直で買うという事だと思います。 パス回しされてきた物件でなく、できるだけ上流で、ほとんど人が介在していない状態で買う。 土地を探す場合も同じです。 さすがに土地を仲介無しで買うというのは、なかなかそういう機会はないので、さすがに売主側の仲介は必要なのかもしれませんが、間に介在…
今日は新しいお金儲けのアイディアについてのブログです。 最近はググる文化が定着しました。 何でも疑問に思う事が出てきたらググるという風景をよく目にするようになりました。 新しいお金儲けのアイディア、 世の中にイノベーションを巻き起こすようなネタは、 ググっても出てきません。 ヒントを得るという事はあるのかもしれませんが。 何でもかんでもググる人。 何でもかんでもググる習慣を持っている人。 情報をググるという事は必要だとは思いますが誰でもが知り得る情報を知ってるだけではイノベーションはうまれません。 最低限の情報を把握した上で自分の頭でアイディアを考える事が重要だと思います。 今日のブログで言い…
最近は80点の物件でいいのでどんどん物件を探していきたいなって思っています。 80点と言ってもいろいろあると思います。 今の基準の80点なのか、 昔の基準の80点なので、 いろいろあると思います。 私の場合は、これまでの物件である程度CFの貯金は作れてそうなので、今の基準で80点の物件でも全然いいのかなと思ってきています。 土地から新築も選択肢ですし、 築古も選択肢に入れています。 財務的な観点で言うと、次は築古の方がいいような気がしています。 一方で、新築だと一気に規模を増やすことができるので魅力的です。 前回が新築だったという事もあるし、 最近は築古を買っていないので、久しぶりに築古を買っ…
私はサラリーマンです。 それなりにちゃんと働いています。 不動産投資を始める前までは仕事が忙しかったのですが、最近は落ち着いており自分のペースで仕事ができています。 会社には自分の机というものが完全に消滅してしまい、フリーアドレスになってしまいました。 ですので、今は会社として完全にテレワークが標準です。 基本的には自宅での仕事なんですが、私の場合は会社に行かないとできない仕事があるので、たまに会社に行く必要があります。 月に数回くらいですかね。多い時もあれば少ない時もあります。 午前中はテレワークで昼から会社に出社するって事もたまにやっています。 これができるようになると結構自由度が上がりま…
私には不動産投資家として『隠し球』を一つ持っています。 その『隠し球』は、ここぞという時にきっと私の役に立つと考えています。 その『隠し球』というのは、私が自宅を所有していない事です。 私は今会社の社宅に住んでいます。 賃貸です。 それがどう『隠し球』になるのかというと、2つあると思っています。 1つ目は、今土地から新築で土地探しをしているんですが、 それなりにリスクのある土地をどうしても検討する必要があります。 スピーディーに。 あってはならない事なんですが、買った土地にアパートが建てれないという可能性と隣り合わせなわけです。 それで隠し球の話なんですが、仮に1回失敗したとしても、最悪自分で…
私は車でドライブするのはもともと好きです。 知らない街や知らない土地に行くのって楽しくないですか？ 最近は土地探しや物件探しでアチコチ行くのですが、基本的にドライブですよね。 物件探しとドライブってすごく親和性があるような気がしませんか？ ドライブだと、なんらかな目的地みたいなものがある事が多いのですが、物件視察も兼ねているので、普段全然いかないようなエリアにも行く機会があるわけです。 物件の視察だけだったら、ひょっとしたら楽しくないって思う人がいるのかもしれませんが、そういうのが好きな人は楽しみながらやれるんじゃないでしょうか。 最近は物件探しを強化しているので、 それはイコール、ドライブし…
ある土地の検討をしていました。 土地は普通に一般公開されて売られているものです。 付き合いのある工務店にお願いをして見積もりを出してもらいました。 その結果、私の基準を満たす数字は出なかったので保留にしていました。 そこからしばらくして、見積もりをお願いしていた工務店から連絡が入りました。 工務店：あの土地、どうされますか？ 私：いま保留中なんですよ。 工務店：実は他の業者からあの土地の建築依頼が来たんですよ。 私：えっ、そうなんですか？ 工務店：はい、でも一番最初に声をかけてもらったので声をかけさせていただきました。 私：ほう。 工務店：もしも、そちらが建てられるならそちらはお断りしますが、…
プロパー融資でもいろいろあると思います。 ※言葉の細かい定義とかあやふやな状態で使っているのでひょっとしたら定義を誤解しているのかもしれませんので、間違っていたらすみません。 プロパー融資というのは、金融機関のリスクでお金を貸してくれるという融資です。 貸し倒しになってしまうと金融機関が大損をこいてしまうわけなので、それなりの資産や実績や関係性がないと融資してもらえません。 投資家としては、このプロパー融資を引く事ができるようになったら一人前といったところでしょうか。 しかしながら、このプロパー融資もいろいろあるかなと思っています。 物件の評価額以上で融資が出るかどうかです。 1億円の物件があ…
今日のブログは初心者向けです。 新築を買ってハマる（頭打ちする）パターンがあります。 今日はそのパターンの一例を具体的に書きたいと思います。 少し前にもう1つのライフポイントの話を書きました。 そのライフポイントの話もあわせて読んでいただけたらなと思います。 新築ばかりを買っていると、1～2棟くらいですぐに頭打ちしてしまいます。 例えば、8千万円くらいの新築アパートをフルローンで買ったとしましょうか。 仮にその物件の積算が5千万円だったとしましょうか。 借金が8千万円に対して、 物件の評価額が5千万円という事になります。 そうするとこの物件を買った直後は、この物件の借金と評価額を比較すると3千…
土地探ししてます！ 最近は目線に合う土地が全然出てこないです。 土地探しでいろんな優先順位があると思います。 目標とする利回りを実現できる土地が全然出てこないのです。 土地や建築費が高騰して、全然利回りが出ません。 そういう事があるので、ついつい利回りがでるという事を第一優先にしてしまいがちでした。 でも、これは違うなって最近思ってきました。 やはり、ちゃんと運営できる土地を最優先で選ぶべきだと思ってきています。 どういう事かと言うと、 第1優先：利回りが出る土地 第2優先：ちゃんと運営できるエリア という順番で土地探しをするのではなくて、 第1優先：ちゃんと運営できるエリア 第2優先：利回り…
申し込みベースですが、ようやく満室になりそうです。 もともと1部屋空いていて、9月にもう1部屋が空き、合計2部屋が空室でした。 頑張って、テコ入れやりましたよ。 高圧洗浄に宅配ボックスの新調です。 なんとかねじ込みました。 これで12月からようやく満室大家に返り咲きです。 ようやく枕を高くして寝れそうです。 晴れて次の物件に進む事ができるという感じでしょうか。 しかし、しかーし！！ 退去の連絡が入りました。 年末に退去して年明けから入居可能となるスケジュールです。 満室大家は、1か月間のみとなりそうです。 つかの間の満室大家を祝福しつつ。 次の客付けに魂を込めたいと思います。
今日は初心者向けの話です。 そして、結構私の個人的な意見です。 これから不動産投資を始めようとしている人でどういう物件を買っていくかの1つの考え方についてです。 何度も言いますが、個人的な意見です。 まず1棟物を買うかどうかです。 区分を買うのか？ 戸建てを買うのか？ 一棟物を買うのか？ の話。 1棟物の融資が付く人は1棟物を買うべきです。 買うかどうかでなく、買えるかどうかです。 このあたりの話は私の過去のブログでたくさん書いているのでここでは省略します。 以下、1棟物の融資が付く場合の話です。 次のジャッジポイントは、 収益還元系の両雄、千葉銀orりそな銀行から融資が引けるかどうかです。 …
不動産投資をやっていくうえで、物件を価格を瞬時に判断できる能力って超重要ですよね。 パッと物件が出てきて、 そのエリアで、 その築年数で、 その間取りで、 その土地値で、 いろんな要素があるんですが、 瞬時にその物件の価格が出てこないといけないと思います。 しかも、そういう相場観というのは時代によって少しづつ変化していくので厄介です。 2～3年前の相場観と、今の相場観はちょっと違いますもんね。 エリアも狭いエリアで見てるんだったらわかりやすいかもしれませんが、 大きくエリアが違うとかなり相場も変わってきます。 同じものが無いものなので難しいです。 これから不動産投資を始めようとする人なら、 買…
これから不動産投資を始める人は本当に大変だと思います。 不動産投資は1棟目を買うのが一番難しいって言われてますよね。 一棟目の一番最初の所で、物件の価格が上がりすぎているこの市場相場。 いったい何を買ったらいいんだ状態なんじゃないでしょうか。 これまで、新築が買える人は融資が付きやすいので買いやすかったのですが、 いまは利回りが低すぎて、建売の新築アパートだと買ったらほとんどCFは出ません。 新築はもともと資産力が弱いというのがあるんですが、CFもほとんど出ないのであれば、そういう新築を買ってしまうとひょっとしたらいきなりツンデしまうかもしれません。 築古も利回りが低くなっていきているうえに競…
これから不動産、特に収益不動産の価格はどうなっていくと思いますか？ この手のトピックはこのブログで何度も触れている話なんですが。 物件の価格は上がったり下がったりしていくっていう意見をよく聞きます。 だから今は物件は買うのは控えて、物件の価格が安くなったら買おう！っていう意見をよく聞きます。 私の意見は違います。 物件の価格は上がったり下がったりしながら徐々に上がっていくと考えています。 ミクロに見ると上がったり下がったりなんですが、 マクロでみると上がり続けるって思っています。 （短いスパンで見たらあがったりさがったりだけど、長いスパンでみたらあがりつづける） 下手したらこのまま収益物件の価…
不動産投資は歪探しです。 近年で一番大きい歪の1つに新築アパートがあったと思います。 新築アパートと築古アパートの利回りの差がほとんど無いという歪です。 新築なのに高い利回りのアパートが獲得できました。 完全に歪があったと思います。 特に、土地から新築をしているとすごく高い利回りの新築アパートを作る事ができました。 下手したら、築古アパートよりも高い利回りで新築アパートを作る事ができるくらいの水準です。 新築アパートだと、寿命がまるまる残っていますし、 修繕もほとんど必要になりません。 融資も付きやすいです。 耐用年数が残っているので、次の融資も付きやすいです。 まさにいう事ない手法です。 で…
ちょっと前に検討したい案件があって、付き合いのある金融機関に問い合わせをしたことがありました。 〇〇な条件で融資でますか？的な問い合わせでした。 その問い合わせの回答をもらって、電話を切ろうとしたタイミングで、 その金融機関の担当者が、提案があるんですがよろしいでしょうか？ と言ってくるのではありませんか。 その提案というのは、 その金融機関と付き合いがある不動産屋があるので、 そこから収益物件を買いませんか？ っていう提案だったのでした。 とりあえず興味はあるので、いい物件があったら紹介してくださいと言って電話を切りました。 よくあるパターンとしては、 その不動産屋さんと金融機関は連携してい…
不動産投資を始めた頃は、たくさん物件を所有して、はやく会社を辞めたいなって思っていました。 所有物件も少しずつ増えてきて、FIREの実現性も少しは見えてきたかなっていう状況なんですが、少しずつ心境が代わってきました。 最近思う事としては、 「会社を辞めるのってもったいなくない？」 っていう心境です。 数年前と比べて会社に対する考え方も大分変りました。 さっさとやめたいという気持ちはありますが、 やめる事で失うものも結構大きいなっていう気持ちが大きくなってきています。 いかに少ない労力で仕事をこなして、 いかに会社の恩恵をしゃぶりつくすのか っていう考えが大きくなってきていますね。 一方で、やは…
不動産投資は歪を探す旅です。 歪といって一番思い当たるものの一つに地域というのがあると思います。 最近、私は地域の歪に注目しようとしています。 これまでドミナントでやってきているのですが、徐々に広いエリアでも検討したいなって思っています。 地域、エリアの歪。 首都圏に近い方が需要が強くて、郊外になるにつれて徐々に需要が弱くなります。 投資家としては需要と価格とのバランスを見る必要があります。 これは基本なんですが、そのエリアの需要の強さってどうやって見極めてますか？ これが私の最近のテーマです。 なんとなくはわかりますが、定量化するのって難しくないですか？ 乗降客数でみるとか、 人口や人口の増…
みなさま、不動産投資活動はいかがでしょうか？ 私は苦しい日々を過ごしております。 今のご時世でもコンスタントにアウトプットを出し続けている人は本当にスゴイと思います。 日々、物件や土地を探しているのですが、目線にあうものが全然出てこないです。 これまで通りのポリシーや目線のままだと全然うまくいかないです。 世の中の動向に合わせて、投資家も変わり続けるしかないのかもしれません。 それで私の方は、まだ新しい方向性を模索中の日々です。 これで行ったらいいんじゃないの？みたいなアイディアを試行する日々で、 ぜんぜん方向性が固まっていません。 苦しい日々です。 アパート建築中は、物件探しはお休みだったの…
コロナが影響も大きいと思いますが、不動産賃貸の世界において近年、特定のエリアでは確実に地殻変動が起こってますね。 今更という話なんですが。 （完全にいまさらの話ですね） 私が注目しているエリアでも、大きく状況が変わっています。 それなりにアパートが多いエリアです。 今まではそれなりに需要があったんでしょうね。 それなりの水準で家賃が設定できていたのに、空き部屋が増えている印象があります。 世の中の動きに敏感な人で家賃を下げるなどの対応をしている人。 いままで通りの相場家賃で募集をしている人。 どちらも混在している状況に見えます。 ですので、家賃の設定を見ていても、見事に2極化しています。 あき…
不動産投資をこれからするぞ！っていう人が不動産投資の勉強方法として本を読むっていうのがあると思います。 人によっては本なんて読んでも意味ないよっていう人もいるかもしれませんが、私は本は読んだらいいと思っています。 本を100冊読んで・・・・っていうフレーズを見ますが、とりあえずそれくらい読んだら本から得られる情報としては十分なんじゃないでしょうか。 でも、本もいろいろあります。 役に立たない本もありますし、 それなりに役にたつ本もあると思います。 ぴんきりだと思います。 本屋がたくさん本を売るために作ったような本もありますし、 特定の業者の物件を売るためにそちらに誘導するような本もあります。 …
新しい宅配ボックスを購入して設置してきました。 正直、今回は業者に設置してもらおうと思ったのですが、今回も自分で設置してしまいました。 ネットで安い宅配ボックスを探していて、何も考えずポチリと購入ボタンを押してしまったのでした。（自分で設置するというやつ） 今回は業者に設置してもらいたかったんですが、 どうやったら設置までやってくれる業者にオーダーできるんでしょうか？？？ また例によって、 ホームセンターに行って、振動ドリルをレンタルしてきました。 1泊2日で千円です。 ドリルの刃先などの細かい備品は前回に購入した際のものを使ったので、本当に千円だけですみました。 前日の夜に、ホームセンターで…
結構前の話なんですが、不動産投資系の座談会に参加したことがありました。 たくさんの人が集まって、みんなで会話をするという会でした。 これから不動産投資を始めようとしている人。 すでにたくさん物件を持っている人。 区分やっている人。 1棟ものやっている人。 すごーく広い分野の人がいる会です。 そこで、いま融資が出る金融機関の話をしましょうという事になりました。 各人、めいめいが〇〇銀行は融資が出るよみたいな話をしていたのですが、 そうですか！〇〇銀行って融資出るんですね！！ みたいな話がえんえんと繰り広げられていたのですが。 これってアホな会話じゃないですか？ いろんなジャンルを狙っている人がい…
SNS全盛の時代になってきました。 SNSで自分の思った事や感動をみんなでシェアするっていう文化が定着しましたね。 これはこれでいいと思うのですが、 価値観や行動の目的の基準が「みんな」になってはいけないと思うんですよね。 こんな事をシェアしたら「みんな」が楽しめるかもや、「みんな」が喜ぶかもっていうのをどうしても考えてしまいがちになってしまうのかもしれません。 みんながイイネくれるから、自分の本意に無いものをするって事になると本末転倒です。 自分がいいと思う事はやればいいですが、「みんな」がいいと思う事はやらなくてもいいと思うのです。 自分だけでもせいいっぱいなのに、「みんな」がって考えるの…
先輩大家にどういう物件を買うんですか？ って聞くと、 「あんまり数字は気にしません」 って回答される事があります。 数字はあまり気にしてなくて、 それよりもちゃんと運営できる物件を買います。 って事でした。 その感覚はよくわかります。 目標とする利回りが0.1ポイント大きいとか、0.1ポイント小さいとか、そういうのは微々たるもので、 空室が長期間出ると、当初の利回りなんて大きく変わってしまいますもんね。 よくわかります。 そういう感覚は確かに私も持っています。 でも、人にもよるかなって思います。 それなりに利回りの高い地域でやっているような人だったら、 利回りが20％だろうが21％だとうが、 …
不動産投資で、キャッシュがライフポイントだってよくいわれていますが、もう1つあります。 資産と債務の差です。 少し不動産投資のフェーズが進むと、キャッシュよりはこちらの方を重要視する事になると思います。 いわゆるバランスシートで資産超過になっているか債務超過になっているかって話です。 それで、どれくらい資産が超過しているのかっていう数値がもう一つのライフポイントです。 この数値がゼロ（マイナス）になったとしてもすぐにゲームオーバーにはなりませんが、多くの金融機関から融資が引けなくなってしまいます。 ですので重要です。 金融機関の中にはこの数値を見ない所もあるので、そういう世界で勝機を見出す人も…
最近は積極的に土地から新築のプランを作っています。 良い土地があったらいろんな工務店にプランを作ってもらっているのですが、 最近の印象としては、各工務店が積極的にスピーディーに取り組んでくれる印象があります。 これは一年前から少し違ってるなって思うところです。 私の場合、過去に実際にアパートを作ってもらった工務店もあるのですが、他のいろんな工務店にも見てもらうようにしています。 いくつかの工務店に持ち込んだとしても、どの案件も持ち込んだらすぐにやってくれる印象があります。 ひと昔前だったら、他にもいろいろ取り組み中の案件がたくさんあって少し先になりますよって言われる事が多かったのですが。 最近…
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またしてもです。 1か月ぶり今年2度目のものに遭遇です。 今、進めている土地があります。 1番手グリップできています。 融資も内諾もらっています。 あとは細かい所を詰めて、土地の売買契約をするという状況だったのですが、 売主が、もっと高く売れるんじゃないのってゴネ始めたみたいです。 というのも、つい最近に、 近所で似たような土地が、今回売ろうとしている土地よりももう少し高い値段で売れていたという事例があったみたい。 それで、もっと高い値段で売れないかってゴネ始めたようだ。 今、そんな状況です。 現在進行形です。 どうなるかよくわかりません。 ちょっと厳しいかもしれません。 詳細は知りませんが、…
話がかみあわない人や業者、 メンドくさい人、 利害関係があわない人、 とにかく話があわない人とは関わってはいけません。 なんとか話をあわせるように頑張ったり、 あゆみよれるように努力したり、 そんな事はやらずにとっととかかわらない事が一番です。 人間関係の話もありますし、 業者との話もあります。 かみあわない業者とコミュニケーションをしても時間の無駄です。 何もうみません。 わかってもらうとするだけ無駄です。 かかわらない事が一番です。 一番の最良の策は、かかわらない事ですよ。 どうしたらあゆみよれるとか、 どうしたら未来に建築的な事ができるのかなんて考えるだけ無駄です。 被害をいかにゼロにし…
近いうちに売買契約の予定が入りそうな予感って、たまにしてきたりしませんか？ 次の週末かその次の週末あたりに売買契約が入りそうな予感。みたいな。 まだ案件が確定していませんが、 いくつかの課題が明確になれば契約に進むんだろうなみたいな予感です。 今週か来週の週末に売買契約が入りそうな予感があると、それらの週末の予定は空けておきますよね。 去年はこういう事例が非常にたくさんありました。 結果、なんやかんやあって売買契約に至った案件はゼロでした。 検討していた案件が終わろうとした時に、また新しい案件が出てきて結果的に流れるみたいな流れです。 当然の事ながら売買契約の締結になりそうな予感があるので週末…
不動産を買う時に交渉が発生します。 交渉って結構重要ですよね。 私はそんなに得意ではありません。 売主や仲介とのパワーバランスみたいなものが重要です。 一番下手くそな人は、 そういうパワーバランスを無視して、 買い手側の希望を一方的に主張する人といったところでしょうか。 パワーバランスを考慮した上で、 先方とうまく落としどころを見つける必要があります。 買い手がカモになるようなケースは、 買い手がひたすら希望を言うみたいな構図になりますが、 不動産投資でいい物件を買う場合は、 そういう構図にならないケースが多いような気がします。 双方のパワーバランスを正確に把握した上で、 かつ、自分の希望をう…
近況、いかがでしょうか。 ブログを書くようになってはや数年。 実はこのブログって、3年前からAIで自動生成していたって知ってました？ みなさまいかがでしょうか。 なかなか直接的に現在取り組んでいる不動産活動をブログに書く事ができず、 抽象的なブログばかりで恐縮です。 それなりのアウトプットがでたらいろいろ書きたいと思います。 最近は、ほんと気候もよくなりましたよね。 不動産投資活動もバンバンやっていきますが、 自分の遊びみたいなものもバンバンやっていきたいですね。 気候もよいので、 いろんなレジャーなんかも楽しんでいきたいものです。 いろんな遊びや趣味なんかもどんどんやっていきたいですよね。 …
サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
特に築古アパートを買う時に思うんですが、 金融機関は絶対に自分で開拓しないとダメだと思います。 仲介業者の方でも金融機関を提案してくれたり、融資打診してくれたりする所はありますが、トラストとか静銀とか、金利が高い所ばかりです。 金利が高い所は、その金融機関からしたら、「どーぞ、どーぞ、お金を借りてください」っていう感じのスタンスですよ。 そりゃー金利がべらぼーに高いですからね。 比較的、簡単に借りれるので仲介もハードルが高くないのでそこを使いたいわけです。 そういう金融機関以外を仲介が紹介してくれるというのは、とっても少ない印象があります。 信金は、エリア縛りが強いので、仲介で信金を紹介してく…
結構前の話なんですが、 土地探しをしていると激安の土地を発見しました。 それなりの地積なんですが、「うん百万円」という価格。 とにかく安いです。 難があるというのは容易に想像がつくのですが、 難があるぶんのマイナスがあったとしても、ここまで安いならば結果的に高い利回りのアパートが建てれるんじゃないかと思ったのでした。 実際に工務店にプランを入れてもらって建築費を出してもらいました。 結果は建築費が超絶高くて、 案の定トータルで低い利回りのアパートになってしまいました。 土地が無料だったとしても、建築費だけでも採算が取れない土地だったのです。 これは教訓ですね。 難があって安い土地はたまにありま…
麻雀をやっていると、人生と同じだなと思います。 麻雀では、自分の順番になったら1つずつ牌を取っていきます。 この牌の1つ1つが運が良かったり運が悪かったりするんですが、 麻雀の強い人は何ゲームかやった後、最終的に必ず勝つわけです。 人生でも同じだと思います。 日々の一瞬の出来事の1つ1つは運的な要素で、 その人の主観で運が良いと思うような事だったり、 運が悪いと思うような事だったりすんですが、 そういうミクロの運の良いとか悪いというものをプレイヤーがうまく乗りこなして成功する人は成功するのです。 麻雀の強い人でも、100回やって100回勝つというのは不可能です。 普通にやれば、100回やったら…
現実的にFIREするとなると、それまでにいろんな事をやっておく必要があります。 経済的な収入源という話もありますが、私の場合、家の確保というのがあります。 賃貸でもいいと思いますが、会社を辞めるまでにローンを組んで家を買うっていうのもあります。 そうすると、いろんな事が必要になります。 経済的な自立のための物件購入や、家の確保。 そういう事をやっていると、半年に1回くらいのペースで上のどれかをこなしていく感じのスケジュール感でないで難しいかもしれません。 のんびりしてられないかもしれません。 会社を辞めるかどうかわかりませんが、 自分の好きな「今だ！」というタイミングで、やめれるように早くもっ…
最近は土地と築古の両方を探しています。 私の心の中では、築古7、土地3くらいで探したいと考えているのですが、 実際の探す作業としては、築古1、土地9くらいで工数を割いています。 表面利回り9％くらいの土地から新築を作る事ができるなら全然問題ないのですが、 今は、頑張ったとしても7％台くらいのものしか作れないような気がします。 建てるのに1年くらいはかかりますし、 バランスシートも劣化するので次は総合的に考えて築古の方がいいかなと考えています。 しかしながら、、 頑張り方が違うような気がしてきています。 千三つの、いい土地やいい築古を頑張って探しているんですが、 何を探すべきなのかというのを本当…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
