今年は不動産関係の交流を積極的にやりたいと思っていた1年でした。 思い返すと、結構不動産関係の人とお知り合いになる事ができてよかったと思います。 そのあたり振り返りたいと思います。 3月に神奈川で大規模に不動産業をされている方の勉強会に参加しました。 見学会＆セミナー、そしてたくさんの人とお話をする事ができました。 5月に肉会に参加しました。 このような肉会はちょいちょい参加したいですね！ 6月に大宮の大きなイベントに参加しました。 有名な大家さんの話が聞けたのはよかったですし、たくさんの大家さんが集まるような会で貴重な体験でした。 7月には、不動産ビジネスの勉強会にも参加しました。 レベルの…
2022年に私は何をやったんだろうか？？？ 2022年を振り返りたいと思います！！ 2022年は4棟目として進めていた土地から新築アパートが完成した事が一番のトピックなんじゃないでしょうか。 2022年の正月の時点では完全な更地でした。 2月くらいから基礎が始まって、3月末に上棟しました。 途中、1か月間サイディング材の納期遅延というトラブルがあったものの、無事に7月にアパート竣工と引き渡しを受ける事ができました。 引き渡し後、1か月で満室になり、近隣とのゴミ箱問題はあったものの無事に運営できております。 これが2022年の一番のトピックなんじゃないでしょうか。 アパート完成後は、次の5棟目ア…
お金持ちになっていくプロセスで、「お金を持ち慣れているかどうか」って結構重要だと思ったりします。 一番分かりやすい例でいうと、 専業でない人が家賃収入を生活費や自分のお金で使ってしまう人とか。 目先のお金が気になって使ってしまうみたいな。 お金を投資で増やす以前の話なのかもしれませんが。 あと、 すぐに節税に走ってしまう人とか。 不動産投資の序盤の拡大期は、納税フェーズです。 節税をすると次に融資を引くときに不利に働きます。 それはわかっているんだけれども、 ついつい目先のお金にとらわれてしまって節税方向に動いてしまう人とかです。 中には、本来計上するべきではないようなグレーなものも経費にして…
首都圏の中心に近いエリアで新築アパートだけを買って10棟くらいの規模まで拡大できるロジックが浮かんできません。 元々資産を持っていない普通の人という想定です。 地主さんとか、別に事業をされていて膨大な資産を持っている人は除外しています。 かなり難しいような気がします。 新築という縛りを外したり、 首都圏の中心という縛りを外すと、 うまくやればできるのかもしれないかなとも思いますが。 普通に何も考えずに買って1～2棟くらい。 ちょっと工夫をして3～4棟くらい。 時代とかいろんな巡り合わせがよかったら5～6棟くらいまではいけるかもしれません。 でも、7棟を超えて10棟くらいまでたどり着くのは非常に…
今日のブログは個人的な意見です。 土地から新築で一番重要な能力って何だと思いますか？ ぱっと思いつく能力として、 土地にプランが入るかどうかを見極める能力 というのが思い浮かぶと思います。 でも私は、これは「1番重要」ではないと思っています。 昔とかだったら、それなりの利回りが作れる土地がちょいちょい出ていたようなので、 そういう時代だったらこの能力が1番なのかもしれません。 今の時代、私が思う1番重要な能力は、 いい工務店や融資が出る金融機関をうまく使いこなして売主＆仲介とうまく折衝をして企画を推進させる力 が一番重要だと思っています。 調整力や折衝力みたいな力です。 もちろん、プランが入る…
いい物件を買う事ができると、 CFが出やすいですし、 割安で買えているわけなので財務的にもいい数字になります。 CFも出るし、財務の数字もいい。 金融機関のウケもいいので、融資が出やすくなります。 いい物件を買う事ができると、 金融機関からの印象もよくなるので、 次にいい物件が出てきた時でも容易に物件を買う事ができるようになるのです。 まさにいいスパイラルですね。 どんどん規模を拡大できている人って、そういう「いいスパイラル」に入っている人なのかもしれません。 変な物件を買うと、後手後手になり、金融機関へのアピールできる材料もなく次につなげる事が難しくなるかもしれません。 平凡な物件でいいや～…
土地から新築で具体的な案件の検討を行ってました。 いやー、なかなか難しいですね。 土地や建築費が高くて、いい利回りが作れません。 作れたとしても、不動産賃貸業としてやっていけれるか微妙な場所ばかりです。 それなりにやっていけるエリアでそれなりの利回りを作るのって難しいですね。 それと昨日のブログにも書いたのですが、 評価額と実際にアパートを建てるための費用の乖離が大きいです。 土地代が高騰しているという事と、 建築費も高騰しているというダブルパンチです。 もともと乖離が大きい以上に、さらに乖離が広がりました。 仮にいい土地を見つけて、それなりの利回りのアパートが建てれる目途が立ったとしても、総…
新築って評価額と物件の取得にかかる費用との乖離が大きいです。 ぱっと考えて土地代が大きく違いますよね。 実勢価格と路線価ベースの土地の価格って大きく違いますからね。 それはみんな知っている話なんですが、 最近は建築費の方も乖離が大きいような気がしませんか？ 近年は建築のための部材の価格が高騰して、総建築費がかなり高くなってきています。 評価額を導出する際に、再調達価格で計算していく事が多いです。 延床面積に、再調達価格の計算のための単価を掛け算します。 その計算で算出した金額と、実際にアパートを建築する時にかかる建築費が最近はますます大きく乖離してませんか？ 1㎡の単価って、15万円で計算する…
いい銀行の条件って何でしょうか？ いろいろあると思います。 フルローンを出してくれる金融機関。 耐用年数超えの物件でも融資をしてくれる金融機関。 いい融資条件を出してくれる金融機関。 いろいろあると思いますが、、 「目線を早く出してくれる金融機関」というのもあると思います。 いい物件や、良い土地を買うためには必ず「早い」金融機関は必要不可欠です。 たくさん付き合っている金融機関があってもいいのですが、 1つでも「早い」金融機関がないと戦えないような気がします。 1つだけでもあれば、 まだなんとかなるような気もしますが。 「物件を探す前に金融機関を探す」という格言があります。 この中に、「早い」…
FIREをしたあかつきには、平日のお昼ごはんは「孤独のグルメ」的な事を毎日やりたいと考えているもりちゃんです。 知らない町に行ったときに、地域の美味しい店に行くのってワクワクしますよね。 アタリの時もあればハズレの時もあるよ的な感じで。 物件の視察や、不動産関連で行ったことない街に行く事は多いです。 タイミングが合えば食事をとるのですが、私の場合ついついググってしまいます。 孤独のグルメ的にいくのであれば、ググらず自分の嗅覚だけで店をチョイスした方がいいのでしょうか。 知らない町に行って、自分の知らないいい物件やいいお店との出会いを求めて、 不動産投資活動に邁進していきたいなと思います。
16㎡で表面利回り8％と、 20㎡で表面利回り7.5％だったらどちらを選びますか？ 部屋の広さと利回りの話です。 部屋の広さが16㎡というのと20㎡というのは結構違います。 ここでは表面利回りの差が0.5ポイントの例を書きましたが、 ひょっとしたら1ポイントくらい違ってくるかもしれません。 最近はなかなか高い表面利回りのアパートを作るのが難しくなってきました。 区切りのよい一つの目線として、「表面利回り8％」というラインがあると思います。 投資家としては何とかしてでも8％の企画を完成させたいわけです。 そしてプランを考えていると、 16㎡で表面利回り8％と、 20㎡で表面利回り7.5％の 2つ…
12月から満室だったのですが年末に1部屋空く事になっています。 と、思っていた矢先に、入居が決まりました。 年明けからです。 やったぜ！晴れて年明けから満室大家に返り咲きだと喜んでいたのもつかの間。 その次の日に、1月末に退去の連絡が。 12月頭：満室 12月末：1部屋退去 1月頭：満室 1月末：1部屋退去 という感じですね。 なんなんでしょう、この満室になりました！と喜んでいると次の瞬間に退去の連絡が入るというこの現象は。 こういうシーンをよく見聞きしませんか？ きっと私だけではないはず。 あるあるネタなんじゃないでしょうか。 所有する物件の数が増えてくると、必ず一定の割合で退去が出てくるの…
私は横浜市に住んでいます。 これまで横浜川崎を中心に物件を買っていたのですが、最近は横浜より西のエリアも検討するようになってきています。 横浜川崎エリアは、地元という事もあって融資してくれる金融機関もそれなりにアタリはついているのですが、横浜より西のエリアになってくると融資してくれる金融機関はまだまだ確立できていません。 自分が住んでいるエリアから離れてくると融資をしてくれる金融機関は難しくなってきます。 一方、私の友達で神奈川県の西の方に住んでいる人が何人かいます。 ちょうど私が検討しようとしているエリアです。 その友達は横浜で物件を探しているようなのですが、 正直うらやましいです。 私が検…
収益物件の価格が本当に高くなってしまいました。 収益物件の価格は刻一刻と変わっていくのですが、私たち投資家の目線もアップデートさせていくないといけません。 これは私自身への自戒と反省なんですが、 「投資家の目線のアップデート」はおろそかにしてしまいがちですが、 とっても重要です。 おそらく私はこれがおろそかになっていて、 それが原因であまり買い進めれていないという事なんだと思っています。 2年前の目線のままになってませんか？ この2年で、収益物件の価格は大きく上昇しました。 利回りは大きく低下しました。 エリアや買う物件の種類にもよりますが、 私が狙っているジャンルだと、 ざっくりですが1～2…
使ってるシミュレーションソフトは？ と聞かれたら、、、 使ってません と答えると思います。 不動産投資を始めた最初の1年間くらいは、 シミュレーションソフトに数字を入れてアレコレ検討してました。 しかし、それ以降は全く使わなくなりました。 不要だという意味でなくて、 数字を見たら計算しなくてもだいたいわかるようになったから わざわざシミュレーションをやるという事はしなくなったというのが正解なのかもしれません。 それなりにやられている投資家さんは、だいたいそういう感じなんじゃないでしょうか。 収支としてかなり余裕をもたせての運営を心がけているので、細かい数字はあまり気にしていないという言い方かも…
金融機関に融資スタンスのヒアリングをするという事があると思います。 あるあるネタなのかもしれませんが、 金融機関にこの手の質問をすると、 「融資期間は耐用年数まで、 自己資金は20％、 エリアは支店のあるエリアです」 と言われるんじゃないでしょうか。 まるで定型文のように。 どこの金融機関に聞いても、ほとんどの金融機関でこの定型文が回答されるんじゃないでしょうか。 質問をする投資家さんは、「はい、そうですか」と、このままこの会話を終わらせてしまってはいけません。 こっからが勝負です。 その定型文が出てきた上で、 それからプラスαの情報をいかに多くの獲得するのかというのが一番のポイントです。 と…
藤沢市と茅ヶ崎市は、湘南エリアの隣り合う市です。 いずれも湘南地区の代表的な市です。 湘南地区の隣り合わせの市という事で、 ざっくりと同じジャンルのエリアだと自分の頭の中でカテゴライズしていたのですが、藤沢市と茅ヶ崎市はやっぱりちょっと違いますよね。 いままで完全に同一視してました。 しかし、実際に行ってみてそのエリアの空気感を感じると、 「ちょっと違い」ますよね。 海よりのエリアは、似たような感じなのかもしれませんが、 特に、海以外のエリアは結構違うかなという感じがしてきました。 藤沢の方は、ほんのりと都会的な空気感があるのに対して、 茅ヶ崎の方は、ほんのりと田舎的な空気感があるような気がし…
大きいイベントで、たくさん人がいる状態だと交流を深めるのも意外と難しいような気がします。 つい先日も大きいイベントがありました。 今回は、新しいこころみをやる事にしました。ちょっとしたお試しチャレンジです。 その新しいこころみというのは、 知っている人に話かけるのを（できるだけ）禁止するというものです。 こういうイベントって、ついつい知っている人とばかり話をしてしまいます。 その結果、あんまり交流の幅が広がらないという事態になる事も。 そういうイベントの会場では、知っている人どうしの小さいグループみたいなものができて、基本的にそのグループだけで話をするだけで終わりがちです。 交流のないグループ…
今日のブログは、半分はジョークの尖った話です。 いろんな投資家さんと話をする機会があるのですが、 会う投資家さんってだいたいみんなスゴイ人ばかりじゃないですか？ ある集まりがあって、10人いたとしたらほとんどの人がスゴイ人ばっかりやん！みたいな。 スゴイ人ばかりで、 そこらじゅうに凄い人が転がっている的な。 そういうの多くないですか？ あの人も凄い人。 この人も凄い人。 あれっ、結局凄い人だらけヤン、みたいな。 不動産投資の世界では、「凄い人」の基準が低いのでしょうか。 よくよく考えると、不動産業者の目線レベルでやっている投資家さんって、スゴイ人のレベルだと思いますが、 一方で不動産業者って普…
初心者向けのブログです。 特に1棟目を買った直後くらいの人向けの話です。 不動産投資で1棟目を買うと必ず買いたい病にかかります。 これは、ほぼほぼ100％に近い人がかかるんじゃないでしょうか。 そこでどんどん買っていく人はいると思います。 不動産投資は時間との勝負という事もあるし、いい時期や悪い時期の話もあるので、買えるうちに買うというのは間違いではないと思います。 私は結構心配性なのでついつい慎重に買っていく事を考えてしまいます。 私はこの前、 1棟目を購入して、その1棟目が無事に運営できるかよくわかっていない状態で2棟目を買っている人の話を聞きました。 これって怖くないですか？ さらに言っ…
最近は、家庭内で力を入れて取り組んでいる事があるので不動産投資にあてる時間が少し減ってきています。 子供が受験なので、勉強をみてあげているのです。 この取り組みは、もう少しやっていくと思います。 春まではやらないといけないような気がします。 当面はそちらも優先順位高めでやっていくつもりです。 不動産投資にかける時間ですが、 やはりかけたらかけただけ成果はあると思います。 ふたつ心がけようと思っている事があります。 1つ目は、時間をかける事は絶対に必要だなって思います。 日々の定点観測や、物件の視察は必要不可欠です。 忙しくて時間が無い時に限って、検討したいと思うような物件がちょいちょい出てきた…
うちの会社は完全にテレワークがデフォルトになりました。 用事があれば会社に行きますが、基本的に在宅です。 今週は私は、1週間まるまる在宅でした。 ずっと家です。 積極的に外に散歩に出かけたりしていましたが、正直かなりストレスたまりました。 通勤のエネルギーを使わなくてもいいし、 時間的にも体力的にもかなり楽なんですが、 なんかしんどくなってきました。 昔はそれでよかったのですがね。 気分転換に会社に行く事もできますが、 できる事なら会社には行きたくないです。 でもずっと家だとしんどいんです。 気分転換で、 喫茶店やワーキングスペースなんかで仕事するのもいいかもしれません。 でも、オンライン会議…
過去のブログで、FIREをするなら不動産以外に収益の柱を1つ2つ持ちたいなって話をしました。 それからビジネスのネタを考えるようにしていて、 ちょうど少し前に、非常に小さいネタなんですがアイディアが出てきました。 非常に小さいネタですが、やればちょっとした収益は出るんだろうなっていうネタです。 本格的にやればそれだけで経済的自立をするための3本柱の1つくらいにはなるんだろうなっていうのはあるのですが、軌道に乗せるには手間は非常にかかるのが予測できます。 おそらく1～2年くらいはほぼ無給で頑張らないといけないと思います。 それなりに頑張らないと収益はあがらないような気がしました。 そしてなにより…
久しぶりにフリーに行ってきました。 フリーというのはフリー雀荘の事です。 雀荘には、4人で行って卓だけを借りて麻雀をするセットと、 1人で雀荘に行って知らない人たちと麻雀を打つというフリー雀荘の2種類があります。 コロナ前、というか不動産投資を始める前までは、毎週のようにフリー雀荘に行って麻雀をしていました。 雀荘はかなり密な環境なんでコロナ禍になってから全く行ってなかったのですが、時間があったので久しぶりに行ってきました。 フリー雀荘と言っても麻雀が強い人もいればそんなに強くない人もいろいろいます。 帰りたくなったらすぐやめる事ができますし、来てる客は最低限のお作法は知っていてそれなりに打て…
構想中の取り組みについて。 こういうのが開催できたらいいな的なものです。 お肉はおいしいですよね。 おいしいお肉や、おいしい食事、もちろんB級グルメなども含めて、 そういうおいしいものを食べる会を定例的に開催するようなものがあったらいいなと思うようになってきております。 美味しい食事を酒の肴に、不動産投資の話に花をさかせるような会です。 例えば、月に1回とか、 もしくは2か月に1回くらいで、 幹事役はメンバーの持ち回りで、 幹事のおススメの店を予約してもらう。 そういう定例的な肉会もしくは食事会のようなものがあればいいな～なんてね。 ミソは、定期開催するという事ですかね。 メンバーは参加必須と…
SNSやコミュニティーなどで、こんな質問をしている人を見る事があります。 質問者「〇〇な物件を買おうと思っているんですが、〇〇銀行で融資出ますか？」 おそらく、そのコミュニティーには融資に関して詳しい人がいて、その詳しい人に対して質問をしているという状況なのかなと思います。 質問の相手は、 融資の事を何でも知っている「融資の達人」みたいな人なのかもしれません。 ひょっとしたら最近その金融機関で融資を引いた人なのかもしれません。 でも、質問する相手が違っていると思います。 それらの人は答えは持っていません。 その答えを持っている人は、その金融機関の人間しかありえません。 同じ金融機関でも、融資の…
積極的に動いている人にチャンスが集まるってよく言われてますよね。 目線に合わない物件だったとしても、コンタクトして交渉しているうちに、安い値段で買えるようになったりする事もあります。 私はちょっと腰が重いので、これからは積極的に動いていきたいなって思います。 積極的に動くといってもいろいろあると思います。 1つの心掛けなんですが、 日常の生活でいつでも動ける状態をできるだけキープするって事は重要かなって思ってきています。いい物件の情報が入ったらすぐに視察に行ってアクションができる状態を常にキープしておくという事ですね。 いい物件は、「超反応」をしないと買うのが難しいです。 仕事やプライベートで…
今日は初心者向けのブログです。 いい物件を買うためには、たくさんの物件を見続ける必要があります。 千三って言葉がありますよね。 千個の物件を見たら3つくらいは良い物件があるよって言葉です。 たくさん物件は見るのは重要だという話なんですが、 ボーっと見るのと、本当に買うつもりで見るのって結構違うと思います。 ベンチから相手のピッチャーの投げる球を見て、今の球は振るべきボールだよね／見逃すべきボールだよねって判断するのと、 実際にバッターボックスに立っていい球を打つのとでは全然違うという事ですよね。 数千万円、うん億円のお金が動くわけですから、 遠くから評論家のように見るのと、 実際に借金をして大…
不動産投資において、積極的に動いた人が動いた分だけ前進するというのはあると思いますが、 不動産投資の序盤戦では、待つというのも立派な不動産投資におけるアクションの一つかなとも思います。 不動産投資を始めたばかりの人で、1棟目を買った直後とか。 動きたくても動けないと言った方がいいかもしれません。 次のためにじっくりと資産を積み重ねたりするって時も。 お金がなくても、資金調達を積極的に行いそれで買うというのはありますが、 資金調達ができるようになるというのもそれなりにハードル・難易度はあるのかなと思います。 何もできないなりにも動けるくらいの規模の人もいれば、 それすら難しい規模の人もいるのでは…
昨日のブログでは、利回りを見る際に部屋の面積も重要だよという話をしました。 その話の続きです。 新築と築古の対比の話をがあります。 最近は、新築と築古の利回りの差が小さくなってきているような気がします。 築古の利回りが下がってきているという事は確かにあるのですが、それと比較する新築の利回りは気を付ける必要があると思います。 例えば、 1Kのシングル向け築古アパート9％ 1Kのシングル向け新築アパート8％ という事例があったとしましょう。 確かにこれだけを見ると 新築も築古もあんまり利回りの差がないから、新築の方がいいんじゃないかって思うのはごもっともです。 これも昨日のブログのように部屋の面積…
過去に横浜の物件と千葉の物件を何人かで見る機会がありました。 その時に横浜で見学した物件は、 建売の新築アパートで利回り9％ 建売の新築アパートで利回り8％ でした。 9％のアパートは横浜の黄色アパートです。 そして千葉で見学した物件は、 建売の新築アパートで利回りが7．5％ でした。 その見学を取り仕切っていた人が、 横浜の新築アパートは利回りが高いけど千葉は低いですと総括をして終わりました。 いやいやいやいや。 これは完全にミスリードです。 このままだと確かにそう思うかもしれませんが、もう少しアパートの詳細情報を追記すると。 横浜の新築アパート利回り：9％ （部屋の面積12㎡） 横浜の新築…
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今、検討している案件。 考えれば考えるほど、ひどい売主ですよね。 仲介から話を聞くと、 売主が仲介に土地の売却の話をもっていった時点で、 近隣での売却事例の話は把握していた。 そしてその土地を売りに出した。 すぐに買いたい人が現れる。 （私ですね） それでそのタイミングで売却の金額が低いと騒ぎ出す。 一回その値段で売りに出しているのに、 買いたい人が現れるとすぐに値段をあげると言い出す。 そんなのって絶対におかしいでしょ。 道義的に絶対におかしいですよね。 価格をあげて採算があうとかあわないとかでなく道義的におかしいでしょう。 そんな非道義的な事をする奴と取引なんてしたくないですよね。 そんな…
またしてもです。 1か月ぶり今年2度目のものに遭遇です。 今、進めている土地があります。 1番手グリップできています。 融資も内諾もらっています。 あとは細かい所を詰めて、土地の売買契約をするという状況だったのですが、 売主が、もっと高く売れるんじゃないのってゴネ始めたみたいです。 というのも、つい最近に、 近所で似たような土地が、今回売ろうとしている土地よりももう少し高い値段で売れていたという事例があったみたい。 それで、もっと高い値段で売れないかってゴネ始めたようだ。 今、そんな状況です。 現在進行形です。 どうなるかよくわかりません。 ちょっと厳しいかもしれません。 詳細は知りませんが、…
話がかみあわない人や業者、 メンドくさい人、 利害関係があわない人、 とにかく話があわない人とは関わってはいけません。 なんとか話をあわせるように頑張ったり、 あゆみよれるように努力したり、 そんな事はやらずにとっととかかわらない事が一番です。 人間関係の話もありますし、 業者との話もあります。 かみあわない業者とコミュニケーションをしても時間の無駄です。 何もうみません。 わかってもらうとするだけ無駄です。 かかわらない事が一番です。 一番の最良の策は、かかわらない事ですよ。 どうしたらあゆみよれるとか、 どうしたら未来に建築的な事ができるのかなんて考えるだけ無駄です。 被害をいかにゼロにし…
近いうちに売買契約の予定が入りそうな予感って、たまにしてきたりしませんか？ 次の週末かその次の週末あたりに売買契約が入りそうな予感。みたいな。 まだ案件が確定していませんが、 いくつかの課題が明確になれば契約に進むんだろうなみたいな予感です。 今週か来週の週末に売買契約が入りそうな予感があると、それらの週末の予定は空けておきますよね。 去年はこういう事例が非常にたくさんありました。 結果、なんやかんやあって売買契約に至った案件はゼロでした。 検討していた案件が終わろうとした時に、また新しい案件が出てきて結果的に流れるみたいな流れです。 当然の事ながら売買契約の締結になりそうな予感があるので週末…
不動産を買う時に交渉が発生します。 交渉って結構重要ですよね。 私はそんなに得意ではありません。 売主や仲介とのパワーバランスみたいなものが重要です。 一番下手くそな人は、 そういうパワーバランスを無視して、 買い手側の希望を一方的に主張する人といったところでしょうか。 パワーバランスを考慮した上で、 先方とうまく落としどころを見つける必要があります。 買い手がカモになるようなケースは、 買い手がひたすら希望を言うみたいな構図になりますが、 不動産投資でいい物件を買う場合は、 そういう構図にならないケースが多いような気がします。 双方のパワーバランスを正確に把握した上で、 かつ、自分の希望をう…
近況、いかがでしょうか。 ブログを書くようになってはや数年。 実はこのブログって、3年前からAIで自動生成していたって知ってました？ みなさまいかがでしょうか。 なかなか直接的に現在取り組んでいる不動産活動をブログに書く事ができず、 抽象的なブログばかりで恐縮です。 それなりのアウトプットがでたらいろいろ書きたいと思います。 最近は、ほんと気候もよくなりましたよね。 不動産投資活動もバンバンやっていきますが、 自分の遊びみたいなものもバンバンやっていきたいですね。 気候もよいので、 いろんなレジャーなんかも楽しんでいきたいものです。 いろんな遊びや趣味なんかもどんどんやっていきたいですよね。 …
サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
都会の物件ばかり持っている人からしてみたら、 田舎の物件を持つことって凄く不安に思ったりする事なんじゃないでしょうか。 都会の物件で獲得した1万円も、 田舎の物件で獲得した1万円も同じ価値です。 毎月の収入以上に、物件の潜在的な価値であったり、将来性という所が大きく違うのかもしれませんが。 100年とか、200年とか経過したら、ひょっとしたら一部の田舎は過疎状態になるところもひょっとしたらあるのかもしれませんが、 田舎と言っているエリアでも、今現在でそれなりに運営ができているのであれば、 自分が死ぬまでの期間であれば、なんとか運営できるのかもしれません。 田舎の程度にもよるかも。 知らんけど。…
特に築古アパートを買う時に思うんですが、 金融機関は絶対に自分で開拓しないとダメだと思います。 仲介業者の方でも金融機関を提案してくれたり、融資打診してくれたりする所はありますが、トラストとか静銀とか、金利が高い所ばかりです。 金利が高い所は、その金融機関からしたら、「どーぞ、どーぞ、お金を借りてください」っていう感じのスタンスですよ。 そりゃー金利がべらぼーに高いですからね。 比較的、簡単に借りれるので仲介もハードルが高くないのでそこを使いたいわけです。 そういう金融機関以外を仲介が紹介してくれるというのは、とっても少ない印象があります。 信金は、エリア縛りが強いので、仲介で信金を紹介してく…
結構前の話なんですが、 土地探しをしていると激安の土地を発見しました。 それなりの地積なんですが、「うん百万円」という価格。 とにかく安いです。 難があるというのは容易に想像がつくのですが、 難があるぶんのマイナスがあったとしても、ここまで安いならば結果的に高い利回りのアパートが建てれるんじゃないかと思ったのでした。 実際に工務店にプランを入れてもらって建築費を出してもらいました。 結果は建築費が超絶高くて、 案の定トータルで低い利回りのアパートになってしまいました。 土地が無料だったとしても、建築費だけでも採算が取れない土地だったのです。 これは教訓ですね。 難があって安い土地はたまにありま…
麻雀をやっていると、人生と同じだなと思います。 麻雀では、自分の順番になったら1つずつ牌を取っていきます。 この牌の1つ1つが運が良かったり運が悪かったりするんですが、 麻雀の強い人は何ゲームかやった後、最終的に必ず勝つわけです。 人生でも同じだと思います。 日々の一瞬の出来事の1つ1つは運的な要素で、 その人の主観で運が良いと思うような事だったり、 運が悪いと思うような事だったりすんですが、 そういうミクロの運の良いとか悪いというものをプレイヤーがうまく乗りこなして成功する人は成功するのです。 麻雀の強い人でも、100回やって100回勝つというのは不可能です。 普通にやれば、100回やったら…
現実的にFIREするとなると、それまでにいろんな事をやっておく必要があります。 経済的な収入源という話もありますが、私の場合、家の確保というのがあります。 賃貸でもいいと思いますが、会社を辞めるまでにローンを組んで家を買うっていうのもあります。 そうすると、いろんな事が必要になります。 経済的な自立のための物件購入や、家の確保。 そういう事をやっていると、半年に1回くらいのペースで上のどれかをこなしていく感じのスケジュール感でないで難しいかもしれません。 のんびりしてられないかもしれません。 会社を辞めるかどうかわかりませんが、 自分の好きな「今だ！」というタイミングで、やめれるように早くもっ…
最近は土地と築古の両方を探しています。 私の心の中では、築古7、土地3くらいで探したいと考えているのですが、 実際の探す作業としては、築古1、土地9くらいで工数を割いています。 表面利回り9％くらいの土地から新築を作る事ができるなら全然問題ないのですが、 今は、頑張ったとしても7％台くらいのものしか作れないような気がします。 建てるのに1年くらいはかかりますし、 バランスシートも劣化するので次は総合的に考えて築古の方がいいかなと考えています。 しかしながら、、 頑張り方が違うような気がしてきています。 千三つの、いい土地やいい築古を頑張って探しているんですが、 何を探すべきなのかというのを本当…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
