専業大家への道

今年の振り返り・交流編

今年は不動産関係の交流を積極的にやりたいと思っていた1年でした。 思い返すと、結構不動産関係の人とお知り合いになる事ができてよかったと思います。 そのあたり振り返りたいと思います。 3月に神奈川で大規模に不動産業をされている方の勉強会に参加しました。 見学会＆セミナー、そしてたくさんの人とお話をする事ができました。 5月に肉会に参加しました。 このような肉会はちょいちょい参加したいですね！ 6月に大宮の大きなイベントに参加しました。 有名な大家さんの話が聞けたのはよかったですし、たくさんの大家さんが集まるような会で貴重な体験でした。 7月には、不動産ビジネスの勉強会にも参加しました。 レベルの…

2022/12/31 18:00

今年一年を振り返る

2022年に私は何をやったんだろうか？？？ 2022年を振り返りたいと思います！！ 2022年は4棟目として進めていた土地から新築アパートが完成した事が一番のトピックなんじゃないでしょうか。 2022年の正月の時点では完全な更地でした。 2月くらいから基礎が始まって、3月末に上棟しました。 途中、1か月間サイディング材の納期遅延というトラブルがあったものの、無事に7月にアパート竣工と引き渡しを受ける事ができました。 引き渡し後、1か月で満室になり、近隣とのゴミ箱問題はあったものの無事に運営できております。 これが2022年の一番のトピックなんじゃないでしょうか。 アパート完成後は、次の5棟目ア…

2022/12/30 18:00

お金を持ち慣れているか？

お金持ちになっていくプロセスで、「お金を持ち慣れているかどうか」って結構重要だと思ったりします。 一番分かりやすい例でいうと、 専業でない人が家賃収入を生活費や自分のお金で使ってしまう人とか。 目先のお金が気になって使ってしまうみたいな。 お金を投資で増やす以前の話なのかもしれませんが。 あと、 すぐに節税に走ってしまう人とか。 不動産投資の序盤の拡大期は、納税フェーズです。 節税をすると次に融資を引くときに不利に働きます。 それはわかっているんだけれども、 ついつい目先のお金にとらわれてしまって節税方向に動いてしまう人とかです。 中には、本来計上するべきではないようなグレーなものも経費にして…

2022/12/29 18:00

ロジックが浮かばない

首都圏の中心に近いエリアで新築アパートだけを買って10棟くらいの規模まで拡大できるロジックが浮かんできません。 元々資産を持っていない普通の人という想定です。 地主さんとか、別に事業をされていて膨大な資産を持っている人は除外しています。 かなり難しいような気がします。 新築という縛りを外したり、 首都圏の中心という縛りを外すと、 うまくやればできるのかもしれないかなとも思いますが。 普通に何も考えずに買って1～2棟くらい。 ちょっと工夫をして3～4棟くらい。 時代とかいろんな巡り合わせがよかったら5～6棟くらいまではいけるかもしれません。 でも、7棟を超えて10棟くらいまでたどり着くのは非常に…

2022/12/28 18:00

土地から新築で一番重要な能力は

今日のブログは個人的な意見です。 土地から新築で一番重要な能力って何だと思いますか？ ぱっと思いつく能力として、 土地にプランが入るかどうかを見極める能力 というのが思い浮かぶと思います。 でも私は、これは「1番重要」ではないと思っています。 昔とかだったら、それなりの利回りが作れる土地がちょいちょい出ていたようなので、 そういう時代だったらこの能力が1番なのかもしれません。 今の時代、私が思う1番重要な能力は、 いい工務店や融資が出る金融機関をうまく使いこなして売主＆仲介とうまく折衝をして企画を推進させる力 が一番重要だと思っています。 調整力や折衝力みたいな力です。 もちろん、プランが入る…

2022/12/27 18:00

いいスパイラル

いい物件を買う事ができると、 CFが出やすいですし、 割安で買えているわけなので財務的にもいい数字になります。 CFも出るし、財務の数字もいい。 金融機関のウケもいいので、融資が出やすくなります。 いい物件を買う事ができると、 金融機関からの印象もよくなるので、 次にいい物件が出てきた時でも容易に物件を買う事ができるようになるのです。 まさにいいスパイラルですね。 どんどん規模を拡大できている人って、そういう「いいスパイラル」に入っている人なのかもしれません。 変な物件を買うと、後手後手になり、金融機関へのアピールできる材料もなく次につなげる事が難しくなるかもしれません。 平凡な物件でいいや～…

2022/12/26 18:00

難しいですな

土地から新築で具体的な案件の検討を行ってました。 いやー、なかなか難しいですね。 土地や建築費が高くて、いい利回りが作れません。 作れたとしても、不動産賃貸業としてやっていけれるか微妙な場所ばかりです。 それなりにやっていけるエリアでそれなりの利回りを作るのって難しいですね。 それと昨日のブログにも書いたのですが、 評価額と実際にアパートを建てるための費用の乖離が大きいです。 土地代が高騰しているという事と、 建築費も高騰しているというダブルパンチです。 もともと乖離が大きい以上に、さらに乖離が広がりました。 仮にいい土地を見つけて、それなりの利回りのアパートが建てれる目途が立ったとしても、総…

2022/12/25 18:00

土地代以外の乖離

新築って評価額と物件の取得にかかる費用との乖離が大きいです。 ぱっと考えて土地代が大きく違いますよね。 実勢価格と路線価ベースの土地の価格って大きく違いますからね。 それはみんな知っている話なんですが、 最近は建築費の方も乖離が大きいような気がしませんか？ 近年は建築のための部材の価格が高騰して、総建築費がかなり高くなってきています。 評価額を導出する際に、再調達価格で計算していく事が多いです。 延床面積に、再調達価格の計算のための単価を掛け算します。 その計算で算出した金額と、実際にアパートを建築する時にかかる建築費が最近はますます大きく乖離してませんか？ 1㎡の単価って、15万円で計算する…

2022/12/24 18:00

いい銀行の条件

いい銀行の条件って何でしょうか？ いろいろあると思います。 フルローンを出してくれる金融機関。 耐用年数超えの物件でも融資をしてくれる金融機関。 いい融資条件を出してくれる金融機関。 いろいろあると思いますが、、 「目線を早く出してくれる金融機関」というのもあると思います。 いい物件や、良い土地を買うためには必ず「早い」金融機関は必要不可欠です。 たくさん付き合っている金融機関があってもいいのですが、 1つでも「早い」金融機関がないと戦えないような気がします。 1つだけでもあれば、 まだなんとかなるような気もしますが。 「物件を探す前に金融機関を探す」という格言があります。 この中に、「早い」…

2022/12/23 18:00

孤独のグルメ的な

FIREをしたあかつきには、平日のお昼ごはんは「孤独のグルメ」的な事を毎日やりたいと考えているもりちゃんです。 知らない町に行ったときに、地域の美味しい店に行くのってワクワクしますよね。 アタリの時もあればハズレの時もあるよ的な感じで。 物件の視察や、不動産関連で行ったことない街に行く事は多いです。 タイミングが合えば食事をとるのですが、私の場合ついついググってしまいます。 孤独のグルメ的にいくのであれば、ググらず自分の嗅覚だけで店をチョイスした方がいいのでしょうか。 知らない町に行って、自分の知らないいい物件やいいお店との出会いを求めて、 不動産投資活動に邁進していきたいなと思います。

2022/12/22 18:00

16㎡か20㎡

16㎡で表面利回り8％と、 20㎡で表面利回り7.5％だったらどちらを選びますか？ 部屋の広さと利回りの話です。 部屋の広さが16㎡というのと20㎡というのは結構違います。 ここでは表面利回りの差が0.5ポイントの例を書きましたが、 ひょっとしたら1ポイントくらい違ってくるかもしれません。 最近はなかなか高い表面利回りのアパートを作るのが難しくなってきました。 区切りのよい一つの目線として、「表面利回り8％」というラインがあると思います。 投資家としては何とかしてでも8％の企画を完成させたいわけです。 そしてプランを考えていると、 16㎡で表面利回り8％と、 20㎡で表面利回り7.5％の 2つ…

2022/12/21 18:00

この現象

12月から満室だったのですが年末に1部屋空く事になっています。 と、思っていた矢先に、入居が決まりました。 年明けからです。 やったぜ！晴れて年明けから満室大家に返り咲きだと喜んでいたのもつかの間。 その次の日に、1月末に退去の連絡が。 12月頭：満室 12月末：1部屋退去 1月頭：満室 1月末：1部屋退去 という感じですね。 なんなんでしょう、この満室になりました！と喜んでいると次の瞬間に退去の連絡が入るというこの現象は。 こういうシーンをよく見聞きしませんか？ きっと私だけではないはず。 あるあるネタなんじゃないでしょうか。 所有する物件の数が増えてくると、必ず一定の割合で退去が出てくるの…

2022/12/20 18:00

地の利

私は横浜市に住んでいます。 これまで横浜川崎を中心に物件を買っていたのですが、最近は横浜より西のエリアも検討するようになってきています。 横浜川崎エリアは、地元という事もあって融資してくれる金融機関もそれなりにアタリはついているのですが、横浜より西のエリアになってくると融資してくれる金融機関はまだまだ確立できていません。 自分が住んでいるエリアから離れてくると融資をしてくれる金融機関は難しくなってきます。 一方、私の友達で神奈川県の西の方に住んでいる人が何人かいます。 ちょうど私が検討しようとしているエリアです。 その友達は横浜で物件を探しているようなのですが、 正直うらやましいです。 私が検…

2022/12/19 18:00

時代は変わる

収益物件の価格が本当に高くなってしまいました。 収益物件の価格は刻一刻と変わっていくのですが、私たち投資家の目線もアップデートさせていくないといけません。 これは私自身への自戒と反省なんですが、 「投資家の目線のアップデート」はおろそかにしてしまいがちですが、 とっても重要です。 おそらく私はこれがおろそかになっていて、 それが原因であまり買い進めれていないという事なんだと思っています。 2年前の目線のままになってませんか？ この2年で、収益物件の価格は大きく上昇しました。 利回りは大きく低下しました。 エリアや買う物件の種類にもよりますが、 私が狙っているジャンルだと、 ざっくりですが1～2…

2022/12/18 18:00

使ってるシミュレーションソフトは？

使ってるシミュレーションソフトは？ と聞かれたら、、、 使ってません と答えると思います。 不動産投資を始めた最初の1年間くらいは、 シミュレーションソフトに数字を入れてアレコレ検討してました。 しかし、それ以降は全く使わなくなりました。 不要だという意味でなくて、 数字を見たら計算しなくてもだいたいわかるようになったから わざわざシミュレーションをやるという事はしなくなったというのが正解なのかもしれません。 それなりにやられている投資家さんは、だいたいそういう感じなんじゃないでしょうか。 収支としてかなり余裕をもたせての運営を心がけているので、細かい数字はあまり気にしていないという言い方かも…

2022/12/17 18:00

どれだけ踏み込めるか？

金融機関に融資スタンスのヒアリングをするという事があると思います。 あるあるネタなのかもしれませんが、 金融機関にこの手の質問をすると、 「融資期間は耐用年数まで、 自己資金は20％、 エリアは支店のあるエリアです」 と言われるんじゃないでしょうか。 まるで定型文のように。 どこの金融機関に聞いても、ほとんどの金融機関でこの定型文が回答されるんじゃないでしょうか。 質問をする投資家さんは、「はい、そうですか」と、このままこの会話を終わらせてしまってはいけません。 こっからが勝負です。 その定型文が出てきた上で、 それからプラスαの情報をいかに多くの獲得するのかというのが一番のポイントです。 と…

2022/12/16 18:00

藤沢と茅ヶ崎

藤沢市と茅ヶ崎市は、湘南エリアの隣り合う市です。 いずれも湘南地区の代表的な市です。 湘南地区の隣り合わせの市という事で、 ざっくりと同じジャンルのエリアだと自分の頭の中でカテゴライズしていたのですが、藤沢市と茅ヶ崎市はやっぱりちょっと違いますよね。 いままで完全に同一視してました。 しかし、実際に行ってみてそのエリアの空気感を感じると、 「ちょっと違い」ますよね。 海よりのエリアは、似たような感じなのかもしれませんが、 特に、海以外のエリアは結構違うかなという感じがしてきました。 藤沢の方は、ほんのりと都会的な空気感があるのに対して、 茅ヶ崎の方は、ほんのりと田舎的な空気感があるような気がし…

2022/12/15 18:00

イベントでのお試し

大きいイベントで、たくさん人がいる状態だと交流を深めるのも意外と難しいような気がします。 つい先日も大きいイベントがありました。 今回は、新しいこころみをやる事にしました。ちょっとしたお試しチャレンジです。 その新しいこころみというのは、 知っている人に話かけるのを（できるだけ）禁止するというものです。 こういうイベントって、ついつい知っている人とばかり話をしてしまいます。 その結果、あんまり交流の幅が広がらないという事態になる事も。 そういうイベントの会場では、知っている人どうしの小さいグループみたいなものができて、基本的にそのグループだけで話をするだけで終わりがちです。 交流のないグループ…

2022/12/14 18:00

だいたいみんなスゴイ説

今日のブログは、半分はジョークの尖った話です。 いろんな投資家さんと話をする機会があるのですが、 会う投資家さんってだいたいみんなスゴイ人ばかりじゃないですか？ ある集まりがあって、10人いたとしたらほとんどの人がスゴイ人ばっかりやん！みたいな。 スゴイ人ばかりで、 そこらじゅうに凄い人が転がっている的な。 そういうの多くないですか？ あの人も凄い人。 この人も凄い人。 あれっ、結局凄い人だらけヤン、みたいな。 不動産投資の世界では、「凄い人」の基準が低いのでしょうか。 よくよく考えると、不動産業者の目線レベルでやっている投資家さんって、スゴイ人のレベルだと思いますが、 一方で不動産業者って普…

2022/12/13 00:00

慎重さと大胆さ

初心者向けのブログです。 特に1棟目を買った直後くらいの人向けの話です。 不動産投資で1棟目を買うと必ず買いたい病にかかります。 これは、ほぼほぼ100％に近い人がかかるんじゃないでしょうか。 そこでどんどん買っていく人はいると思います。 不動産投資は時間との勝負という事もあるし、いい時期や悪い時期の話もあるので、買えるうちに買うというのは間違いではないと思います。 私は結構心配性なのでついつい慎重に買っていく事を考えてしまいます。 私はこの前、 1棟目を購入して、その1棟目が無事に運営できるかよくわかっていない状態で2棟目を買っている人の話を聞きました。 これって怖くないですか？ さらに言っ…

2022/12/12 18:00

芯を食う取り組み

最近は、家庭内で力を入れて取り組んでいる事があるので不動産投資にあてる時間が少し減ってきています。 子供が受験なので、勉強をみてあげているのです。 この取り組みは、もう少しやっていくと思います。 春まではやらないといけないような気がします。 当面はそちらも優先順位高めでやっていくつもりです。 不動産投資にかける時間ですが、 やはりかけたらかけただけ成果はあると思います。 ふたつ心がけようと思っている事があります。 1つ目は、時間をかける事は絶対に必要だなって思います。 日々の定点観測や、物件の視察は必要不可欠です。 忙しくて時間が無い時に限って、検討したいと思うような物件がちょいちょい出てきた…

2022/12/11 18:00

新しい働き方

うちの会社は完全にテレワークがデフォルトになりました。 用事があれば会社に行きますが、基本的に在宅です。 今週は私は、1週間まるまる在宅でした。 ずっと家です。 積極的に外に散歩に出かけたりしていましたが、正直かなりストレスたまりました。 通勤のエネルギーを使わなくてもいいし、 時間的にも体力的にもかなり楽なんですが、 なんかしんどくなってきました。 昔はそれでよかったのですがね。 気分転換に会社に行く事もできますが、 できる事なら会社には行きたくないです。 でもずっと家だとしんどいんです。 気分転換で、 喫茶店やワーキングスペースなんかで仕事するのもいいかもしれません。 でも、オンライン会議…

2022/12/10 18:00

ビジネスのタネ

過去のブログで、FIREをするなら不動産以外に収益の柱を1つ2つ持ちたいなって話をしました。 それからビジネスのネタを考えるようにしていて、 ちょうど少し前に、非常に小さいネタなんですがアイディアが出てきました。 非常に小さいネタですが、やればちょっとした収益は出るんだろうなっていうネタです。 本格的にやればそれだけで経済的自立をするための3本柱の1つくらいにはなるんだろうなっていうのはあるのですが、軌道に乗せるには手間は非常にかかるのが予測できます。 おそらく1～2年くらいはほぼ無給で頑張らないといけないと思います。 それなりに頑張らないと収益はあがらないような気がしました。 そしてなにより…

2022/12/09 18:00

久しぶりにフリー

久しぶりにフリーに行ってきました。 フリーというのはフリー雀荘の事です。 雀荘には、4人で行って卓だけを借りて麻雀をするセットと、 1人で雀荘に行って知らない人たちと麻雀を打つというフリー雀荘の2種類があります。 コロナ前、というか不動産投資を始める前までは、毎週のようにフリー雀荘に行って麻雀をしていました。 雀荘はかなり密な環境なんでコロナ禍になってから全く行ってなかったのですが、時間があったので久しぶりに行ってきました。 フリー雀荘と言っても麻雀が強い人もいればそんなに強くない人もいろいろいます。 帰りたくなったらすぐやめる事ができますし、来てる客は最低限のお作法は知っていてそれなりに打て…

2022/12/08 18:00

お肉会（構想中）

構想中の取り組みについて。 こういうのが開催できたらいいな的なものです。 お肉はおいしいですよね。 おいしいお肉や、おいしい食事、もちろんB級グルメなども含めて、 そういうおいしいものを食べる会を定例的に開催するようなものがあったらいいなと思うようになってきております。 美味しい食事を酒の肴に、不動産投資の話に花をさかせるような会です。 例えば、月に1回とか、 もしくは2か月に1回くらいで、 幹事役はメンバーの持ち回りで、 幹事のおススメの店を予約してもらう。 そういう定例的な肉会もしくは食事会のようなものがあればいいな～なんてね。 ミソは、定期開催するという事ですかね。 メンバーは参加必須と…

2022/12/07 18:00

答えはソコに無い！！

SNSやコミュニティーなどで、こんな質問をしている人を見る事があります。 質問者「〇〇な物件を買おうと思っているんですが、〇〇銀行で融資出ますか？」 おそらく、そのコミュニティーには融資に関して詳しい人がいて、その詳しい人に対して質問をしているという状況なのかなと思います。 質問の相手は、 融資の事を何でも知っている「融資の達人」みたいな人なのかもしれません。 ひょっとしたら最近その金融機関で融資を引いた人なのかもしれません。 でも、質問する相手が違っていると思います。 それらの人は答えは持っていません。 その答えを持っている人は、その金融機関の人間しかありえません。 同じ金融機関でも、融資の…

2022/12/06 18:00

1つの心掛け

積極的に動いている人にチャンスが集まるってよく言われてますよね。 目線に合わない物件だったとしても、コンタクトして交渉しているうちに、安い値段で買えるようになったりする事もあります。 私はちょっと腰が重いので、これからは積極的に動いていきたいなって思います。 積極的に動くといってもいろいろあると思います。 1つの心掛けなんですが、 日常の生活でいつでも動ける状態をできるだけキープするって事は重要かなって思ってきています。いい物件の情報が入ったらすぐに視察に行ってアクションができる状態を常にキープしておくという事ですね。 いい物件は、「超反応」をしないと買うのが難しいです。 仕事やプライベートで…

2022/12/05 18:00

バッターボックス

今日は初心者向けのブログです。 いい物件を買うためには、たくさんの物件を見続ける必要があります。 千三って言葉がありますよね。 千個の物件を見たら3つくらいは良い物件があるよって言葉です。 たくさん物件は見るのは重要だという話なんですが、 ボーっと見るのと、本当に買うつもりで見るのって結構違うと思います。 ベンチから相手のピッチャーの投げる球を見て、今の球は振るべきボールだよね／見逃すべきボールだよねって判断するのと、 実際にバッターボックスに立っていい球を打つのとでは全然違うという事ですよね。 数千万円、うん億円のお金が動くわけですから、 遠くから評論家のように見るのと、 実際に借金をして大…

2022/12/04 18:00

待つのも不動産投資

不動産投資において、積極的に動いた人が動いた分だけ前進するというのはあると思いますが、 不動産投資の序盤戦では、待つというのも立派な不動産投資におけるアクションの一つかなとも思います。 不動産投資を始めたばかりの人で、1棟目を買った直後とか。 動きたくても動けないと言った方がいいかもしれません。 次のためにじっくりと資産を積み重ねたりするって時も。 お金がなくても、資金調達を積極的に行いそれで買うというのはありますが、 資金調達ができるようになるというのもそれなりにハードル・難易度はあるのかなと思います。 何もできないなりにも動けるくらいの規模の人もいれば、 それすら難しい規模の人もいるのでは…

2022/12/03 18:00

違いの差は？（続）

昨日のブログでは、利回りを見る際に部屋の面積も重要だよという話をしました。 その話の続きです。 新築と築古の対比の話をがあります。 最近は、新築と築古の利回りの差が小さくなってきているような気がします。 築古の利回りが下がってきているという事は確かにあるのですが、それと比較する新築の利回りは気を付ける必要があると思います。 例えば、 1Kのシングル向け築古アパート9％ 1Kのシングル向け新築アパート8％ という事例があったとしましょう。 確かにこれだけを見ると 新築も築古もあんまり利回りの差がないから、新築の方がいいんじゃないかって思うのはごもっともです。 これも昨日のブログのように部屋の面積…

2022/12/02 18:00

違いの差は？

過去に横浜の物件と千葉の物件を何人かで見る機会がありました。 その時に横浜で見学した物件は、 建売の新築アパートで利回り9％ 建売の新築アパートで利回り8％ でした。 9％のアパートは横浜の黄色アパートです。 そして千葉で見学した物件は、 建売の新築アパートで利回りが7．5％ でした。 その見学を取り仕切っていた人が、 横浜の新築アパートは利回りが高いけど千葉は低いですと総括をして終わりました。 いやいやいやいや。 これは完全にミスリードです。 このままだと確かにそう思うかもしれませんが、もう少しアパートの詳細情報を追記すると。 横浜の新築アパート利回り：9％ （部屋の面積12㎡） 横浜の新築…

2022/12/01 18:00