今日のブログは初心者向けです。 良い物件を買うためにどういう準備をしておく必要があるのかについて。 瞬間蒸発するようないい築古アパートを買うための準備という想定で、私が考えている「これくらいで動けば買えるだろう」という内容を書きたいと思います。 （1）融資の準備 とにもかくにも融資です。 「物件を探す前に銀行を探す」という格言があるくらいです。 自分が狙っているざっくりとしたエリア、規模感、物件の種類などで、少なくともどこかの金融機関から融資OKというのをもらっておくべきです。複数ならなおよしです。 銀行から見て、物件の目線、そして人物の目線、ともにクリアしている必要があります。 1回融資OK…
会社で仕事をしているとメインバンクから電話がかかってきた。 所有物件の状況っていかがですか？って。 空き状況を知りたそうだったので現状を説明。 なんだろう？という気持ちになっていると。 担当者が、 「よかったら2棟目の築古アパート売りませんか？」 って、言うじゃないか。 1棟目の新築アパート、 3棟目の新築アパート、 この2棟は、そのメインバンクから融資をしてもらったのだった。 2棟目の築古は、違う金融機関でした。 その担当者が言うには、 今は物件がかなり高騰しているので絶対に高く売れますよ！ っていうじゃないか。 どうやらその銀行の関連の不動産の会社が、不動産を売却したいようで、 それで声を…
物件や土地探しをしていると、 急遽、物件や土地を見に行くみたいな状況になってくると思います。 ただそういう状況で、やりかけの仕事があって今すぐに動けない！って事になると大きな損失になる可能性が出てきます。 ですので、常にいつでも動けるように、 『常に軽く暇』くらいな状況を作っておく必要があると考えています。 パッと、情報を得て、パッと車に飛び乗って、パッと現地を視察する。 これって凄く重要な事だと思います。 そうは言っても、仕事や予定が入ってて、どうしてもすぐに動けない時もあるとは思います。 でも、できるだけ日常の自分のタイムマネージメントで「軽く暇」みたいな状況をできるだけたくさん作り続ける…
たまに融資の打診をしている金融機関があります。 融資戦略上、私の中では重要な位置づけの金融機関です。 過去に2度ほど融資OKの回答はもらった事があるところなんですが、 （融資の実行まではいってません） 最近思う事として、、、 すごく反応が悪いんです。 融資の審査を出してもレスポンスが凄く悪いんです。 まだお付き合いする事はしていません。 融資の打診をするくらいです。 これまで何回くらい融資打診を出したでしょうか。 1度や2度でなく、数回くらいはゆうにお願いしています。 それで、すごく反応が悪いんです。 私が何か金融機関に対して失礼な事をしてしまったんだろうか。って不安に思うくらい反応が悪いです…
自分の所有物件を売りに出している人、結構いますよね。 売却益はざっくり10年分のくらいのCFが一気に手に入るくらいでしょうか。。。 悪くないですよね。 そういう話を聞くと、 売却するというのは無くは無いと思ってしまいます。 正直、私も迷っている所もあります。 でも、7：3でホールドかなって思っています。 明確に結論は出てませんが。 私は確かにお金を儲けるために不動産投資をしているのですが、 厳密にいうと、いつでもFIREできるように安定収入を得るというのを目指しているのかもしれません。 だからせっかく造り上げた収入システムを売るってのがピンとこないのです。 しかしながら、FIREを実現するため…
最近は物件探しをし始めています。 まだまだ浦島太郎状態なんですが、徐々にギアをあげていきたいなと思います。 しかしながら、物件探しのフェーズってピリピリしてしまいますよね。 最近、日常が少しずつ殺伐としてきているような印象があります。 あまりよくないですね。 物件探しはこのままやっていきますが、生活に潤いがもたらせるような事も意識をして増やしていけたらなと思います。 遊びや飲み会など、いろんな人とかかわりをもつような事もどんどん増やしていきたいなとって思いました。 最近はいろんなジャンルのものも見ようとしているで、物件探しも凄く時間がかかってしまいます。 どんどん規模を拡大していく人って、やは…
首都高「横浜北西線」ってご存じですか？ 同じく首都高「横浜北線」もあわせて。 東名高速の青葉インターチェンジから首都高の生麦までをつなぐ高速道路です。 途中、横浜港北JCTで第三京浜方面にも乗る事ができます。 この横浜港北JCTというのが非常に便利です。 東名高速に乗る場合は「横浜北西線」に乗ればすぐに東名高速に入れますし、 湾岸エリアに行く場合は「横浜北線」に乗ればすぐに湾岸エリアに行けます。 横浜や横須賀方面に行く場合は「第三京浜」に乗ればすぐに行けますし、 第三京浜の東京方面も結構使います。 凄く便利で、物件や土地を視察に行く際は、このJCTからどこかの街に行くというのが日常です。 なん…
みなさん、いろんな資料はどうやって管理されてますか？ 私の場合、家に複数のPCがあって、スマホもあるし、これから資料をどうやっていこうかなと考え中です。 いろんな資料は、永久保存で残しておきたいです。 そして複数のPCからアクセスできるようにしたいです。 あっちこっちのHDDに分散するのも嫌です。 スマホからもアクセスできるようにしたいです。 当初は、家にNASみたいなものを作ってそこからアクセスするような事も考えていたのですが、毎月定額のオンラインストレージでもいいのかなって思うようになりました。 ただ永久保存版のデータを、外部のサーバーに置いておくというのがちょっと不安な感じがしています。…
7月に竣工した新築アパートも完全に収束した状況でしょうか。 満室になり、無事に家賃も入るようになってきています。 ゴミ捨て場の問題もクレームも特になく安定状態になったような気がします。 完全に手が離れた感じでしょうか。 私の近況なんですが、徐々に次の物件を探し始めています。 土地探しが第1にあって、2番目に築古アパートも探すようにしています。 土地探しは、探し始めているという事なんですが、探すための準備や基準を作り上げている段階といったところでしょうか。 まだまだ作りこめてません。 しばらくは試行錯誤の日々が続く感じでしょうか。 できれば9月中くらいに、日々の土地や物件探しのルーチンを固めたい…
10月から火災保険が値上げになるという事で、さっそく私も見直しをしました。 見直したのは1棟目と2棟目のアパートです。 1棟目は、新築の準耐火構造。 準耐火という事でほとんど保険料は変わりませんでした。 2棟目は、築古の普通の木造です。 こちらは10月以降の契約で結構の金額がアップになります。 結論として、2棟目だけを解約→更新する事にしました。 1棟目の方も、今後の値上がりの可能性もあるので更新しておいてもよかったのですが、やってもやらなくてもどちらでも良い数字だったという事と、2棟分の火災保険費用が一気になくなるのが嫌だったので入り直しはやめておく事にしました。 ずっと保有しつづけるのであ…
最近は、アパートの清掃員をマッチングできるサイトが広がってますね。 今日はそのマッチングサイトで聞いた話です。 私の周りでもたくさんの人が使っています。 よく「やってみたら？」ってすすめられます。 アパートの近隣に住んでいる人に小一時間の清掃を時給でお願いするので格安でアパート清掃ができるってヤツですね。 友人にどれくらいの値段で清掃やってもらえるのかを聞いてみたのですが、 凄く安い値段でした。 ビックリしました。 私の友達の間でも、たくさんの人が使っているようでした。 それで、どういう人が清掃をしてくれるのかを聞くと、 みんな同じ人が清掃員をやってくれているようでした。 〇〇さんも、〇〇さん…
3日前のブログの内容とかかわる話です。 アパートを買う前に、戸建てや区分を買うのって金融機関に対して実績つくりができるのでプラスになるんじゃないの？って話があると思います。 それについて思う事をブログに書きたいと思います。 「区分や戸建て1戸の運営が、不動産賃貸業としての実績として認められて、次の融資のプラスになるのかどうか」に関してです。 私も最初は実績になると思ってました。 しかし実際にいろんな金融機関にヒアリングすると微妙に違うかなと思いました。 結論から言うと、 実績として認めてくれるところもあれば認めてくれないところもあるかなっていう印象です。 大前提として言えるのは、あきらかに融資…
★個人的な考えを記載しています。 不動産投資の序盤はどうしてもCF優先になります。 こんな物件を買いたい！！って思っていても、好きな物件が買えるというわけではありません。 （規模拡大を第一優先とするのであれば） 今日は効率の話です。 規模で言うと、すごく当たり前の事なんですが、 規模が大きい方が割安になりやすいです。 2戸のアパートよりは4戸のアパートの方が投資効率は高いです。 4戸のアパートよりは6戸のアパートの方が投資効率は高いです。 6戸のアパートよりは8戸のアパートの方が投資効率は高いです。 8戸のアパートよりは10戸のアパートの方が投資効率は高いです。 「投資効率が高い」＝「割安」 …
昔は気にしてなかったのですが、「紹介」って大変じゃないですか？ 昔は、気楽に「紹介して！」とか、「紹介してあげるよ！」って話をよくしてましたが。 変な人に紹介すると自分の看板にキズがつきますし、 逆に、紹介してもらった先で自分が失礼な事をやってしまうと紹介者の顔に泥を塗る事になります。 ですので最近は、むやみやたらに紹介して欲しいって事もいいませんし、 紹介をしてあげるって事もあまりやらないようにしています。 それと、過去に紹介をお願いされた事があったのですが、 本当にその分野の事柄で困っていてそういう業者と知り合いたいっていう状況だったら全然問題ないのですが、 特に必要性もなく、自分の知識の…
今日のブログは個人的な意見です。 不動産投資で規模拡大を目指すなら、「いかに早くアパートを買うのか」というのが重要なポイントだと思います。 「いかに早く物件を買うのか」ではなくて、「いかに早くアパートを買うのか」です。 あくまでもアパートです。 規模拡大を目指すのであれば、戸建てや区分をでなく、とにもかくにもアパートを早く買うべきだというメッセージです。 これから不動産投資に参画しようとしている人で、規模拡大を目指しているのであれば、アパートをいかに早く買うのかという事を念頭に置いて行動をするべきだと思います。 今アパートが買える人は、今すぐアパートを買うべきです。 アパートが買えない人は、ど…
死ぬまでに1回やりたい事。 釣り船をチャーターして、カジキマグロ釣りたいです。 なお、釣りはやった事ありません。 船のチャレンジングシートみたいな所にすわって、カジキマグロとファイトしたいです。 自分の身長よりもおおきいカジキマグロを釣りあげたいです。 松方直樹がやってそうな感じのヤツです。 もしもそういうのを趣味でやっている人がいたら、同席させていただきたいものです。 カジキマグロが難しい場合は、 豪華な釣り堀でも構いません。 1万円くらいでカツオとかカンパチとかの大物が入れられている釣り堀があったと思います。 それでも構いません。 イヤイヤ、豪華な釣り堀はすぐにできそうですね。。。。こちら…
土地から新築での想定家賃であったり、自分の所有物件の相場家賃などを導出したりする機会はあると思います。 たまに、相場家賃をポータルサイトで調べたよ！と言っている人の家賃設定がとんでもなく高い家賃設定になっている事がよくあります。 ポータルサイトで、自分の物件の条件に近い物件を複数ピックアップして、その平均値を想定家賃として採用したよっていうヤツですよね。 基本的にポータルサイトに掲載されている物件は、売れ残り物件ですよ。 売れ残りというのは正しくないですね。借り手が付いていないという意味です。 一言で言うと、家賃設定が高いから残っているわけです。 相場家賃を導出するにあたって、そういう物件の平…
私は少し前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールに行ってたのですが、 そのファイナンシャルアカデミーで、これまでに成果を上げた卒業生に対してインタビューを行うという企画があったようで、そのインタビューを受けさせていただきました。 先日、その記事が公開されたようです。 ファイナンシャルアカデミーのHPを見ていただいたら掲載されていると思いますので、ご興味のある方はググって見てみてください。 商業的なキャンペーンのインタビューなのですが、特典に目がくらみ協力させていただきました。 4棟目アパートが完成する前にインタビューを受けたので数字などは古いままになっています。 私が受講したのは、す…
管理会社ってどういう基準で選んでますか？ 私は、客付け力が一番強い所を選んでいます。 でも実際に「客付け力が一番強い所」ってどうやって探すのかって難しくないですか？ その観点における1つの考え方について書きたいと思います。 もしも自分が部屋を借りるならというのを想像する(仮説を作る)やり方はいい方法かな思います。 具体的にいうと。 もしも、あなたが自分の部屋を借りたいなと思って行動するとしたらどういうアクションをしますか？ まずそれを考えます。 私だったら、まず家のパソコンでスーモとかアットホームとかのポータルサイトで条件が合う物件を調べますね。 この時点でスーモやアットホームに掲載を出さない…
不動産投資の世界では、1つしか物件を持っていない人もいれば、 10棟も100棟も物件を持っている人など、 いろんな人がいます。 みんな一国一城の主ですよ。 規模は小さいかもしれませんが、1つの国のボスです。 規模の大小はあっても、1つの国には変わりはありません。 みんな国を統治している大統領です。 たまに、不動産投資家の飲み会などに参加すると、物件保有の規模でマウントを取ってくる人がいます。 物件をたくさん持っている人の方が偉いんだみたいな感じで接してくる人がいます。 頼みもしていないのに、いきなり「上から」アドバイスや助言をしてくる人がいます。 いつからあなたは私の師匠になったんですか？って…
客付け秋の陣、真っただ中です！ 新築アパートは全部埋まりました。 現時点では、1部屋しか空いていませんが、近日中にもう2部屋退去予定なので、3部屋を埋める必要があります。 新築アパートの方はそのうちはいるだろうなと思ってましたが、残り3部屋が本当の闘いといったところでしょうか。 すでに手を打っているのですが、さらにもう2つ手を打つことを検討しています。 1つ目は、高圧洗浄によるアパートの見た目のイメージアップ 2つ目は、宅配ボックスの最新化です。 高圧洗浄は、2年前にもやりました。 業者に依頼したら数万円かかるのですが、お金をケチって2千円で自分でやったというやつです。 最新の高圧洗浄機がホー…
たまに面白い物件の情報なんかが飛び込んできます。 この前見たのはこんな物件でした。 場所は横浜の中でも結構いいエリア。 築古の戸建て。 値段はざっくりと1千万円くらい。 耐用年数は当然超えていて、多少の癖はあるのですが、 横浜の中でも良いエリアです。 自分で住みたいくらいのいいエリアです。 値段はボヤかすために、区切りのいい数字で1千万円としましょうか。 あきらかに、1千万円はお値打ち価格なんです。 絶対に絶対に損をする事はないと思います。 絶対に儲かると思います。 そんな築古戸建てです。 損する事は絶対に無いと言い切っていい物件なので、おそらく足は凄く早い物件だと思います。 融資なんて時間が…
不動産投資を始めたのはざっくり3年前です。 不動産投資の本なんかは何十冊も読みました。 当時、たくさん物件を持っている先輩大家の話も聞きました。 それらの情報を総合して、物件を買い続けていくためにはBSなどの財務的な数字が重要だという事を勉強しました。 「土地値物件などの土地の価値が強い物件を買い続けていく事で、半永久的に物件を買い続けていく事ができるじゃん！！」って。 タネが分かれば、話が早い。 あとはその通りに実行するだけですよ。 さっそく行動に移して自分でいろんな金融機関をまわりました。 金融機関で融資をしてもらうための条件などをヒアリングしまくったのですが、ある結論にたどり着きました。…
先日満室になった4棟目アパート！ 女性向けアパートというコンセプトで企画つくりをしていたのですが、最終的に9部屋中8部屋が女性入居者という結果になりました！ 想像以上の結果で、ビックリです。 こんな結果になるなんて全く考えていませんでした。 今日はそのあたりについて自分の分析を書きたいと思います。 女性向けという事で具体的にどういう事をしたのかというと、主に以下の5つでしょうか。 ①内装は白を基調としたシンプルな仕様 ②外装はシュッとした感じでなく、あくまでも内装が引き立つようにかわいく木目調。 ③外構は少し女性向けを意識したかわいい門扉を設置 ④セキュリティーカメラの設置 ⑤おしゃれな独立洗…
私の心の中で、次に新築と築古どちらを買おうかなと綱引きをしているパワーバランスの話です。 私は、融資の間口をできるだけ狭めないようにするという方針で買い進めています。 一言でいうと、収益還元系の金融機関の評価もケアするし、積算系の金融機関の評価もケアするというスタンスです。 私の場合、まだ自分の必勝法というのが確立できていません。この手法をひたすら繰り返していけばOKみたいなものが。 ですので、そういうのもが確立できるまでは、できるだけ選択肢が狭くならないように買い進めるというスタンスを取っています。 具体的に言うと、収益還元系の金融機関対策としは、収益力が高い物を買うのはもちろんの事と（耐用…
4棟目が収束し、そろそろ5棟目に向けて走り出そうかといったところでしょうか。 今どういう心境かというと、無事に4棟目が終わった事に対する安堵感よりは、これからまた苦行のような苦しい物件探しの日々が始まるのかという思いの方が遥かに大きいです。 1年前に4棟目の土地の売買契約を締結したのですが、その前の半年間は非常に苦しい土地探しの日々だったからです。 売買契約を締結した時は、これでしばらくは土地探しをしなくてもいいんだ～と安堵の気持ちを持った事を記憶しています。 凄腕の人は並行して何件もプロジェクトを進める人もいますが、私は同時進行はやらなくて1つづつしかやりません。 ですので、土地の契約を締結…
数年前から不動産投資に注力しているんですが、それまでは投資信託ばっかりやってました。 1番最初に投信を買ったのは、2000年くらいから。 徐々にスタートして、2005年くらいから本格的に運用してました。 一時、自分の資産の99％は投資信託に入れるくらいな感じでしたね。 今から考えると、全然素人でした。 銘柄も今から考えるとイマイチだったと思います。 初期の頃は、特定の銘柄をまとめて買っていたのですが、途中からは積立でドルコスト法みたいな感じで買うようにしていました。 ちょうどリーマンショックで底値になっていたという時期も含まれていたので資産としては2倍くらいにはなったんじゃないですかね。 不動…
ふとメールを見ると、管理会社から1通のメールが。 4棟目の新築アパートをお願いしている管理会社だ。 メールを開くと、「3部屋決まりました！」との連絡が。 ちょうど3部屋空いているという状況だったのですが、一気に3部屋が決まったようです。 秋の繁忙期の10月までの1か月間で3部屋をなんとか客付けできたらいいかなと思っていたのですが、あっという間の展開にびっくりしました。 なにはともあれ、満室ですよ。 （他のアパートは若干空いているが） 結局最終的なお家賃は、1年前の企画立案時よりはちょっぴり上げました。 管理会社に相談を持ち掛けた時に、少しだけですがアップで行きましょう！という話になり、その家賃…
いろんな投資手法の人と話をするのはとっても勉強になりますね。 あるべき姿でいうと、いろんな手法に精通した上でその上でこの手法がいい！！みたいな状態になっているのがベストなのかもしれません。 でもなかなかそういうのって難しいですよね。 どうしても一番最初に勉強した手法だったり、今自分がやっている手法の事ばっかりになってしまいます。 他の手法を知る機会というのはとても得難いものです。 闇雲にたくさんの投資家が集まるようなところに行けばよいという事でもないです。 それは最近非常に痛感しました。 投資家でも、いろんな手法の人もいますが、それ以上にいろんなフェーズの人もいますからね。 不動産投資家として…
最近建てたアパートの近隣で、ゴミ捨て場などでいろいろもめました。 今回は自分でアパート建築を企画して、自分主導のもといろいろ動いたのでそういう問題点を大家が認識しやすい状況だったと思います。 こういう近隣とのトラブルって、管理会社に丸投げして、かつ物件にあまり行かない大家だったらあまり気が付かない事象なのかもしれません。 少々近隣と問題があったとしても、小さい問題なんかは管理会社の方でフィルターをかけてくれていて、こちらまで問題が聞こえてこないというのがあると思います。 例えば建売の新築アパートを購入して、近隣とトラブルがあったとしてもハウスメーカーがうまく隠蔽して、引き渡しの時には見えないよ…
「ブログリーダー」を活用して、もりちゃんさんをフォローしませんか？
最近、賃貸併用住宅の検討しています。 実は、ちょっと前に、よさげな土地を発見しました。 賃貸併用住宅の検討は全くやってなかったんですが、ものは試しにという事で付き合いのある工務店にプランと見積もりをお願いしたのでした。 結構時間かかりました。 すっかり忘れてました。 返ってきたプラン。そして見積もり。 それらを見て、賃貸併用住宅が現実的に見えてきました。 思ったより総工費が高くなかったというのと、総工費と家賃収入。 そういうのを考えると悪くない話だなと。 ちょうどそのときは別の案件でばたばたしていたのですが、そちらも落ち着き改めて賃貸併用住宅の検討をすることにしたのでした。 プランとしては、あ…
先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
