2022年08月の専業大家への道新着記事

秘密の基地

この前、面白い事例を見ました。投資の話でなく趣味の話です。 200万円くらいの山（の一部付き）のボロ戸建てを購入して、 100万円くらいでDIYをして住めるようにする。山の中なんでリアルな家ではなくて、別荘というよりは、趣味の家みたいなものでした。ロケーションは山です。自分で家というか小屋を増築して、BBQとか近くの小川で遊べるような。なんでもかんでも作って自分の秘密の基地みたいな感じでした。セカンドハウスというよりは、ボロいコテージやロッジみたいな感じに近いかもしれません。なんか面白いなーって思いました。ボロ戸建てと聞くと、つい投資的な視点で考えてしまいそうになるのですが、…

2022/08/31 18:00

2022年客付け秋の陣

2022年の8月も終わろうとしています。 9月に入ると秋の繁忙期という感じでしょうか。新築アパートに気が取られていたのですが、空室もちょろちょろ出てきています。まず先日竣工した4棟目の新築アパートは、あと3部屋空いています。その他のアパートの状況としては、 1棟目の新築アパートは、少し前に1部屋空きが出たという事と、 9月中にもう1部屋空く予定です。ですので、ここだけで2部屋ですね。 2棟目の築古は満室で安定です。 3棟目の新築アパートは、ちょうど2年前の9月に引き渡しされたものです。全部屋がこの9月に更新という状況です。今のところ、1部屋は退出するという連絡を受けています。です…

2022/08/30 18:00

定款は大丈夫？

私は合同会社を設立して不動産投資をしています。合同会社の代表社員は妻で、私はその法人には所属していません。こんな状態なんですが、もしも代表社員の妻が死んでしまったらどうなるのでしょうか。定款に相続や継承について書かれているのであれば問題ないのですが、法務局のひな形の定款をそのまま流用している場合、その定款には相続に関する記載が全くないので、その法人の唯一の社員が死亡した場合は会社が解散させられてしまうようです。これは一大事ですよ。せっかく築き上げてきたものもそこで終わりになってしまうのは大問題です。時間がある夏休みのタイミングで手を打つことにしました。まずは情報収集から。ネット…

2022/08/29 18:00

積算高い物件を買った方がいいんですか？（実際の話）

昨日のブログで「積算の高い物件を買った方がいいんですか？」っていう話を書きました。昨日のブログは、無味無臭な「いわゆる教科書的なコメント」ですね。今日のブログは、金融機関のローラーをした結果、実際どうなの？という話をしたいと思います。実際の話、どうなのか。。。。ほとんどの金融機関が積算系ですよね。そして収益還元がかなりのレアキャラです。数字はテキトウですが、7割～8割くらいは積算系なんじゃないですかね？（実際には両方見るんだけど、結局積算の方がひっかかるみたいな、というのもたくさんあると思います）ですので多くの人は基本的に積算の事を考え続けないといけないわけです。昨日の話で、…

2022/08/28 18:00

積算高い物件を買った方がいいんですか？

どこかで「積算高い物件を買った方がいいんですか？」って質問をされている人がいました。それに対して思う事です。おそらくこれから本格的に不動産投資を始めようされている初期フェーズの人なんだと思います。そして、積算の高い物件を買っていくべきなのか（積算系の金融機関）収益の高い物件を買っていくべきなのか（収益還元系の金融機関）で悩んでいるという状況なのかなと推測しました。どういう物件を買っていくのが正解なのか？どういう系統の金融機関を使っていくべきなのか？先輩大家は答えを持っていません。答えは銀行が持っています。どういうことか。自分が使う可能性のある金融機関を全てまわって、可…

2022/08/27 18:00

SNSにまどわされるな！

利回優先でリスクをとって進めるか、安定優先でリスクを取らずに進めるか、など、投資としてどのあたりをせめるのかっていうのは、物件探し以上に重要だし難しいと思います。 SNSなんかを見ていると、化け物のように凄い人の発信は結構多いと思います。世の中で不動産投資をしている人は、ピラミッドの形のようにほとんど物件を持っていない人や1つしか持っていない人が圧倒的に多いです。そして規模が大きくなるに従って少なくなっていきます。めちゃくちゃ規模の大きい大家さんなんて、ほんと一握りです。 10棟も20棟も持っているような人って、不動産投資をやっている人の中からしてみたら1％もいないと思います。（数字…

2022/08/26 18:00

町会長さんからの電話②

町会長さんに電話をすると、、、私「アパートのオーナーです。お電話いただきましたか？」町会長「電話したよ」私「ど、どうかしましたか？」町会長「なんかドエライ事してくれたね・・・」私「えっ？えっ？えっ？」町会長「なんか、ドエライ物が届いてるんだけど・・・」私「・・・・・」～～～（私の心の中）～～～「ドエライ物」が「届いてる？？？」・・・・あっ、そうだ。今回のゴミ捨て場の件で町会長さんには大変ご尽力いただいたので、お礼の意味で、ちょっと豪華目なお中元を町会長さんに送っていたんだ！！すっかり忘れてましたが、思い出しました。確かにちょっとスーパーデラックスな感じだった…

2022/08/25 18:00

町会長さんからの電話①

平和に過ごしていた夏休み。ふと携帯に見知らぬ番号の着信履歴があるのに気づく。即座に誰からか確認すると、ちょ、ちょ、町会長さんからの電話だ！！そうです。4棟目アパートのゴミ捨て場でもめているのですが、そこで登場する町会長さんです。い、い、嫌な予感しかしません。ブルブル・・・少し前に似たようなブログをデジャビュのように書いたような気がします。。。。交通機関に乗っていたのですぐに折り返しできません。一体何だったんだ？？？想像するしかありません。いろんなケースを想定してシミュレーションするしかできません。しかし、なんだろう。いったい何があったんだ？また近隣の人たちがクレームを…

2022/08/24 18:00

今年の夏休み

夏休みもとうとう終わってしまいました。今年の夏休みは、バタバタしているうちにあっという間に終わってしまいましたね。しいて何をしていたかというと、おもに4つでしょうか。（1）4棟目アパートのゴミ捨て場の対応この夏休みは、こればっかりでしたね。（2）合同会社の継承の対応保有している法人は2つとも合同会社なんですが、代表社員が死亡した時の対応をアレコレ確認・対応していました。（3）家族旅行宮崎に行ってきました。（4）会計ソフトの入力 4棟目アパートを保有している第2法人は、自分で会計ソフトを入力しています。土地から新築のところの会計ソフトの入力をアレコレ対応をしていました。これ…

2022/08/23 18:00

かみ合わない会話

いろんな不動産投資家と話をする機会があります。先日、話をしていて会話がかみ合わなかった事がありました。誰かが〇〇さんの所有している物件は、少し都心部から離れた所にあるのでイケてないですよね～みたいな話を言い出しました。でも、それなりの利回りを確保するために意図的にそういうエリアを選んで買っているわけで、利回りがそれなりあるのであればそれはそれで別に良いんじゃないですか？みたいな会話を。途中、微妙に話がかみあわなかったです。その人は、純粋に物件の強さ/弱さがそのまま投資としての成功/失敗とイコールだという考えだったので話がかみ合わなかったのだと思います。その人の考え方駅近の物…

2022/08/22 18:00

宮崎旅行してきました

今年の夏休みは、宮崎に家族で旅行してきました！いつもならマイルで沖縄に行く事が多いですが、今年は気が付いたら沖縄は満席になっていました(泣) 南国のリゾートっぽい所に行きたかったという事で、今年は宮崎に行く事にしました。リゾート旅行は、イコールいいリゾートホテルに泊まるという事とほとんど等価だと思うので、今回はシーガイヤのシェラトンホテルに泊まってきました。いいホテルっていいですね。森の中に高層ビルみたいな感じで、ドーンっとそびえたつホテル。そしてホテルからの眺望。とってもよかったです。 ※ホテルからの眺望一番思い出に残ったのは、毎晩、夜になるとホテルの目の前で花火が打ち上げら…

2022/08/21 18:00

あせった一瞬

ダストボックス設置について近隣の人たちと話し合いをしていた一幕での話です。状況としては、ダストボックスの前（公道）で、我々と町会長さんや巡回員さん、そして近隣の人たちが集まっている中、「ダストボックスをなんとか設置させて欲しいです」みたいな話をしている状況です。話の展開としては、設置の経緯の説明やお願いから始まり、ちゃんとゴミ捨て場を運営してくれるのか？みたいな話などをしました。その中で近隣の住人の方々は、ゴミをちゃんと分別して出してくれるのか？というのが一番の心配点のようでした。当然そのあたりのポイントに関しては、管理会社経由で住人に対して注意喚起をしているので近隣住人の方々に「ゴ…

2022/08/20 18:00

環境局からの電話⑤

近隣の住人の方との話は無事に終わり、なんとか今のままの場所に置かせてもらう事になった。急な話し合いにかけつけてくださった町会長さんや巡回員の方々には感謝しかありません。近隣の方々も、このままダストボックスを設定してもよいと合意しただき非常に助かりました。どうやら、町内会の中にいろんな小さいグループがあるみたいで、アパートの近隣地域のグループとダストボックスを設置したエリアのグループが違っていたようで、それがトラブルの元になっていたのかもしれません。今回は、管理会社がお休み期間中だったという事もあって、大家自ら近隣の方と直接会い対峙したのですが正直かなり疲れました。あれ、大家ってこんな…

2022/08/19 18:00

環境局からの電話④

夜に改めて、近隣の方へ説明をする事になった。一気に緊張感が高まります。重要な場なので町会長さんにも連絡をして、夜のその場に同席してもらう事にした。町会長さんは重要なキーパーソンです。同席してもらえる事になってよかったです。それから時間が経過して約束の時間になる。町会長さんが、ゴミ捨て場の巡回員さんにも声をかけてくれたようだ。私と町会長さん、巡回員さん、そして近隣の2世帯の方々が集結し話し合いが始まった。その場では、コチラサイドから近隣の方への説明ができていなかったという事に対する謝罪と、その場所にダストボックスを設置する事になった経緯を説明した。長く話し合いがおこなわれたの…

2022/08/18 18:00

環境局からの電話③

環境局から状況を聞いて、騒動の全容がなんとなく見えてきた。ゴミ捨て場の近隣に、ゴミ捨て場設置の説明ができていなかったようだ。環境局の担当者の口ぶりからすると、近隣の方はかなりご立腹のようだ。これはかなりヤバい状況だ。管理会社は夏休みに入っていて今回は独力で全て対処しなければならなそうだ。正直、会社の仕事どころじゃない。その日は会社でやらないといけない仕事はすでに終わっていたので、会社を早退して近隣へ説明に行く事にした。・・・なんとか夕方前に現場に到着する事ができた。ゴミ捨て場の近隣といっても、いくつも家がある。とりあえず、ゴミ捨て場に近い家から声をかける事にした。おそらく…

2022/08/17 18:00

環境局からの電話②

4棟目アパートのゴミ捨て場について相談をした市の環境局から電話が入っていた。イヤな予感しかしません！！！時間を作って環境局に電話をしてみた。私「アパートのオーナーなんですがどうしましたか？」環境局「はい、ゴミ捨て場を設置していただいたのですが、近隣の住人の方からクレームが入りました」私「えっ？そうなんですか？」環境局「町会長さんと話をされて、そこにゴミ捨て場を設置するって事で周辺の方に合意が取れてるって聞いてましたが、そういう話になっていないんですか？」私「いえ、町会長さんが近隣の方と話を通してくれていて、問題点は無いと聞いていますよ」環境局「いや、でも実際に近隣の方から…

2022/08/16 18:00

環境局からの電話①

4棟目アパートも無事に引き渡しを受けて平穏な生活を過ごしております。会社も忙しい時期だったので普段はテレワークなんですが会社に出社をして仕事をしていました。ふと気が付くと携帯電話に着信履歴が入っている事に気がつく。知らない番号だったのでとりあえず番号を検索すると、、、番号は、市の環境局からじゃーあーりませんか。環境局から電話が入るってなんだろう。。。思い当たるのは1つあります。そうです。4棟目新築アパートを建てた際に、ゴミ置き場をどこに置いたらいいのかというのを相談した市の窓口ですよ。一気にテンションが下がりました。いったいなんだろう。ゴミ置き場の件は、ちゃんと結論が出たは…

2022/08/15 18:00

木造とRC

今日は超初心者向けのブログです。不動産投資を始めようと思っているんだけど、「木造」とか「重鉄」とか「RC」とかいろんなジャンルの収益物件があって、どれを狙った良いのかまったくわからなーい！！という人に向けてのブログです。不動産投資の本を読んでいると、「耐用年数の残っている物件を買いましょう！」という事が書かれています。融資が付きやすいからですね。それで物件を探していくのですが、木造とRCとでは耐用年数が大きく違います。築古の木造で耐用年数が残っている物件ってあまり無いので、築古で耐用年数が残っている物件となるとRCが目についてしまいます。それで自分の狙いとして「築古RC」を探…

2022/08/14 18:00

自己資金の最終形態

融資を使って収益物件を買っていくケースがほとんどなんですが、その際の自己資金ってどう考えていますか？ 1棟目～2棟目くらいだと、キャッシュが最優先なんでできるだけ自己資金を出さないでフルローンが欲しい所です。数棟目くらいから徐々に、財務的に良い感じになっていくようにという観点も加わり、自己資金を多めに入れていくような事も視野に入ってきます。そのあたりは人それぞれかもしれませんが。今日のブログは、10棟とか20棟とかそこそこの規模になってから、物件を買う時に自己資金をどう考えるかについてです。投資家それぞれの思惑があると思います。具体的には、あくまでもフルローンなのか、それなりに自己資…

2022/08/13 18:00

気がついたら夏休み

気がついたら夏休みに突入してました。 4棟目アパートの引き渡しや、そのアパート関連での対応や、サラリーマンの仕事が佳境を迎えていたという事で、 7月から8月にかけてかなりバタバタしていました。本当だったら、今年の夏休みはこんな事やって、あんな事やって、といろいろ考えている事がおおいのですが、今年は気がついたら夏休みに突入していました。今年の夏休みは、後半はもともと半年前から計画をしていた旅行があったのですが、それ以外は、予定は真っ白です。夏休み前までのバタバタも収束してきてるので、今年の夏休みはゆっくりできそうです。夏休みでも、私の場合はいろいろ予定を入れてしまいがちなんですが、今回…

2022/08/12 18:00

自主管理のモチベーション

自主管理をしている築古アパートがあります。自主管理という事で、これまでかなり勉強させていただきました。しかし、そろそろやめてもいいかなと思ってきています。コストでいうと、規模の小さいアパートなんで管理費が5％だったとしても、ちょっとした金額ですよ。金額だけを考えたら、自主管理は割にあわない領域にはいってきています。ただコストだけの問題ではないんです。契約更新もほとんどのケースで自分でやっています。自主管理をやってる人でもここだけはアウトソーシングしている人も多いんじゃないですかね。契約更新を自分でやった場合、更新費もまるまる自分のものにする事ができます。これは結構大きいのです…

2022/08/11 18:00

ヤバい、うっかりしてた！

4棟目アパートの入居者が決まったという事で、自分で整理している賃貸借契約書での契約期間のリストを更新していました。すると、、、 2022年8月で賃貸借契約が完了する部屋が2部屋あるじゃないですか。。しかも自主管理しているアパートです。賃貸借契約の期限は、1つは8月の月末なんですが、1つはあと数日後です。ヤバいです。全然認識できてませんでした。 4棟目アパートの引き渡しに気を取られ過ぎてました。管理会社にお願いしているアパートだったら、業者からメールが来てあとは業者が勝手にやってくれます。自主管理だと全部そのあたりの管理もやらないといけません。うっかりしてました。という事で、更…

2022/08/10 18:00

公庫からの協調融資・まとめ

少し前に公庫との協調融資のブログを書きました。 4棟目アパートで信金から自己資金20％で、総工費の80％の融資を受けたのですが、公庫からも融資を受けて、全部合わせてみなしで自己資金15％にする事ができたって話です。数値は適当です。（広い意味でね）公庫からの協調融資は、いろんなケースに応用が利きそうな事例なんで、あらためてポイントをまとめさせていただきました。最近は、フルローンできるケースって結構限られていますよね。最近は、標準が自己資金20％みたいな感じで言われています。しかし、メインの金融機関から融資を受けて、足りない分を公庫から融資を受けるっていうのって、使えそうな気がしません…

2022/08/09 18:00

狙い通り？

引き渡し後も4棟目アパートの雑用に追われる日々です。そんなこんなしていると、4棟目アパートに入居の申し込みが入りました！！ 6部屋目です。（全9部屋中）申込書を見ると、女性です。今回のアパートは大人の女性向けというコンセプトに企画仕様を作ってきたのですが、いまのところ、入居者を見るとほとんどが女性という状況です。そして今回も女性という事で、狙い通りでしてやったりという感じで嬉しいです。外装、内装、外構などが女性向けになっている所がよかったのかなと思います。それと、セキュリティーカメラですね。それが一番の肝だったのかもしれません。それで今日は、「このアパートにはセキュリティーカ…

2022/08/08 18:00

次の狙いは（2022年夏）

4棟目が落ち着いてきたら5棟目の事も考えたいと思っています。 5棟目として狙おうと思っているのは次の3種類の物件です。（1）新築アパートを建てるための土地 4棟目と同様に土地が欲しいです。（2）土地値が高めの築古アパート新築3棟、築古1棟、というバランスなのでそろそろ次は築古、特に土地値が強いものが欲しいです。土地値が100％無くてもよいのですが、ただそれに近いくらいの土地の強さがあればよいかなと考えています。（3）自分の家あと3年で、FIREできるくらいの資産状況に持って行きたいと考えています。そこには、自分の家を持つという事も含んでいます。会社を辞めても住む家に困らないよう…

2022/08/07 18:00

ダストボックスがキター！！

アパートの引き渡しが完了し、入居者さんがアパートに入っているのもかかわらず、アパート専用のダストボックスがまだない状態です（汗）引き渡し後、少し遅れて業者からの発送される事になっているのですが、無事に予定通りに到着するのを祈る日々が続いていたのですが、、、そんなこんなしていると、配送業者から荷物発送の連絡が入りました。なんと一日前倒しで、ダストボックスが到着するらしい。想定外の前倒しであったため、急いで会社を退社する。退社すると、我が家にでっかいダストボックスが到着しているじゃないですか。デカいです。自分が考えていたより1まわりデカいです。ちょっとサイズをミスっちゃったかな。…

2022/08/06 18:00

公庫からの協調融資③

公庫から融資OKという連絡が入る。融資条件は以下だ。融資金額：450万円融資期間：10年間金利：最初の2年間は1.3％、それ以降は1.8％据え置き：9か月間は金利のみ条件：無担保一応、創業枠と女性枠のWの優遇枠で融資が出たらしい。融資の用途としては、広告宣伝費や火災保険などの運転資金と、宅配ボックスなどのアパートのバリューアップのための設備費の2つという事になっている。公庫というのは無担保で融資してもらえるというのが本当にうれしいですよね。本当は、もう少し大きい額の融資をお願いするつもりだったのですが、いろいろややこしい話もあったのでこれくらいの融資額にしてもらっ…

2022/08/05 18:00

公庫からの協調融資②

公庫から協調融資を目指す！！狙いは創業枠＆女性枠のW優遇枠だ！例によって、面談は嫁さんに行ってもらう！！と考えてたのですが、今回は私も付き添いという事で同席する事にしました。代表社員は妻。事業を主体的に主導しているのは妻であれば、夫が同席しても問題ないという話を聞いたからです。嫁さん一人で行ってもらってもよかったが、私自身、日本政策金融公庫に行ってみたかったので、金魚の糞としてついていく事にしました。ただ役割としては、しゃべるのは妻。私は、一歩後ろで一言もしゃべらず傍観するという役回りで。面接では、嫁さんがうまく公庫の担当者に説明をしてくれました。 30分くらいの面談でしたが…

2022/08/04 18:00

公庫からの協調融資①

公庫の融資の相談をすると協調融資をしてくれる事になった。協調融資というのは、1つの物件に対して複数の金融機関が融資をしてくれるというものだ。今回のケースだと、4棟目の新築アパートに対して、 1つ目の金融機関としては信金が融資をしてくれる。そして2つ目の金融機関として公庫から無担保で融資をしてもらうという話だ。公庫は融資に前向きな雰囲気。でも、これ大丈夫なんでしょうか。公庫は全然OKなのかもしれないけど、もともと融資をしてくれる事になっている信金は大丈夫なんだろうか。ややこしい話になってしまって、信金の融資がおじゃんになってしまったら嫌なので、改めて以下の作戦で進める事にした。 …

2022/08/03 18:00

4棟目を建てた後の世界③

4棟目が終わってから5棟目の購入をスムーズに推進する事ができるのか？ 4棟目でそれなりの自己資金を出す必要があるので、資金繰りが一番の課題になるんじゃないだろうか。その時、日本政策金融公庫から運転資金や設備費として融資をしてもらえる事ができるという事を思い出した。今回のケースにうまくはまるかどうかわからないが、ダメモトで融資をお願いする事にした。日本政策金融公庫のHPに必要な情報を記載して融資依頼を行った。しばらくすると、公庫の担当者から連絡が入る。公庫「今回はどういう目的で融資を希望されているのでしょうか」こちら「はい、現在アパートを建築中なんですが、・・・・・という状況なんで…

2022/08/02 18:00

近隣にご挨拶

町会長さんとゴミ捨て場の話をした際に、近隣の方々に挨拶にいっておくべきだよと言われました。みなさんだったら、どうしますか？言われたとおり挨拶に行きますか？正直な話、大家としてそんな事はやる必要ないんじゃないのって思ってました。クレームを言われるだけで、前向きな事には何一つならないという凄く不毛なヤツですよ。当初は、はいはいって感じで聞き流そうと思ってましたが、同席してくれた管理会社の人も、「やっぱり行っとくべきなんじゃないですか・・・」と言うので、近隣の住人のところに挨拶をしに行く事にしました。確かに、これから近隣の方と共存していくにあたって、近隣から嫌がらせとか受けたら嫌ですも…

2022/08/01 18:00