今は妻のみが所属している法人でやっているのですが、 事業継承なども含めて対応を検討していました。 子供とか自分自身とか。 法人の持ち分とかね。 譲渡などもかかわるので、 税理士さん等と相談しながら進めていました。 定款の変更なども、専門家を交えて相談しました。 具体的な定款の変更内容や、変更の方法などを教えてもらい なんとか対応できそうです。 このあたりの事業継承をどうやっていくのかというのが 心配のタネだったのですが、その心配も収束できそうです。 定款は変更するけど再登記はせず、 自分や子供たちにうまく持ち分を与えながら、 いいかんじの着地できそうです。 悩みのタネの1つを解消できそうです。…
首都圏以外のエリアの物件を見る機会がありました。 いわゆる地方のエリアですかね。 やっぱり相場観が違いますね。 ひと昔前は、もっと安かったようですが、首都圏と比べると違いますね。 たしかに、その相場観だったら、そこにある物件をどんどん買いたいっていう気持ちになるなって思いました。 収益物件が出てきたら、なんでも買っちゃう！みたいな。 よくSNSなんかで、 物件が出てきたらどんどん買っちゃう！ 物件を買ってばっかりで全然お金がない！ みたいなものを見るのですが、 そういう感覚が不思議でしかたなかったです。 私の感覚だと、 お金もそれなりにあって融資も付きそうだけど、 とにかく買っていいと思う物件…
交渉で感情的になったら絶対にダメですよね。 今、自分で住んでいる家のオーナーさんと交渉しています。 オーナーという強い立場なので好き放題言われるので、ついつい強い口調で話をしてしまいがちなんですが絶対によくないですよ。 特に今回は、あきらからオーナーサイドが無茶を言っていると思っています。 そういう無茶な話に対して感情的になってしまうのはよくないです。 感情的になってしまいそうなものをグッと押し殺して合理的におかしいところを指摘して、適切な話をして適切な落としどころを提案するという事をやらないといけません。 感情的になって何一つ良いことはありませんよ。 こういう交渉事というのは精神が疲れてしま…
最初は、サラリーマンパワーを使って都銀や地銀や収益還元系の金融機関から、 いい融資条件で物件を買う。 そして、そこで育てた決算書を持って、信金でプロパーの道を開き、規模を拡大する。 信金は融資条件は悪いけど、自分の持っている物件の評価が寛大なので、規模拡大しやすいというのがある。 そこで頑張って規模を拡大すると、 あるレベルを超えると、都銀や地銀がまた使えるようになっていくという感じでしょうか。 私は、今は信金で規模を拡大するフェーズでして、頑張ってまた都銀や地銀から融資が引けるようになりたいと考えています。 都銀や地銀が話を聞いてくれる、よく聞く基準の数字があるようですね。 なんとなくその数…
今、付き合いのある信金は2つあります。 取引実績もあります。 あと1つくらいはガッチリ取引ができる信金を作りたいと思っています。 3つ候補があります。 ＜A信金＞ ここは世間一般的には、連続して融資を引く事ができると知られてる信金なので、 ぜひお付き合いしたいところです。 しかし担当が変わり、ハードルが一気に高くなってしまいました。 他にいい条件で融資が引けるところがあるのでこの信金の攻略の優先度を下げてましたが、そんな事を言ってるわけにもいかないです。 取引実績を作る事に特化した取り組みをした方がいいと思ってきています。 小規模でその信金に当てはまる物件。そういうのを探せば見るかるはずです。…
ある案件を2つの信金に投げてみました。 1つは取引実績のない信金 1つは取引実績のある信金 いずれも事前にどれくらいの目線で融資が引けるのかというのをヒアリングしてました。 取引実績のない信金から回答が来ました。 なかなか渋い回答でした。 今のご時世だと、まあそんな条件なのかもしれませんが、 条件の前提条件が最初にヒアリングしていた内容を違ってました。 その前提条件だと渋くなるのはあたりまえかという感じでした。 なんやかんや理由を付けていましたが、 私の中では、シンプルに取引実績がないから渋い結果になったと理解しました。 一方で、取引実績のある信金からも回答が来ました。 こちらは最初にヒアリン…
4連休にして家族旅行行ってきましたよ。 関西です。 子供たちも喜んでくれたし、私もよかったです。 関西は、20年くらい前まで住んでました。 主に学生時代に車でアチコチドライブしていたんですが、 学生時代の事を思い出しましたよ。 昔の青春時代の追体験みたいな感じ。 今回は、車で関西まで往復したのと、 その先でも車でアチコチ行っていたので、私としては大変疲れたんですが、 おもしろかったですね。 旅行っていいですよね。 毎日同じような生活で脳ミソも凝り固まっていたんですが、 旅行でいつもと異なる体験ができたというのは非常によかったです。 いつもの自分を客観的に振り返ることができてプラスになったような…
数年前に購入を検討したり、2番手で買い損ねた新築物件があったのですが、 今その物件が1.5倍の値段で売りに出されているのを見ました。 しかも似たようなエリアで複数件あり、いずれもざっくり1.5倍の値段で。 びっくりしました。 1.5倍ですよ。 でも売れるんでしょうね。 多少の指値は入るのかもしれませんが。 私は、いい物件だったら売らない方がいいのではという考えを持っているのですが、 その値段で売れるなら売ってもいいかなと思います。 いや、売るべきかなって思いました。 私が言っているのは、 （市況相場として2割くらい上昇しているとして） 物件価格が2割上がっているくらいの想定で話をしていました。…
前日のブログに書いたように、 私の今の状況だと、なんでもかんでも売るっていうのはどうかなって思っています。 私の中では、 売るのがもったいないと思う物件は売らなくていいのかなって思っています。 良い立地の物件だったり、いい数字の物件だったり。 今の市況だと物件の価格が高くなったという事だけでなく、 好立地の物件も減ったような気がします。 （市況に出ているけど、びっくりするくらいの高値になっているだけかもしれませんが） それとキャッシュマシーンの物件とかね。 賃貸業をやっていると利益を生み出せるかどうかというのが重要ですよ。 いい決算書を作るためには利益をがっちり生み出してくれる物件を確保できる…
私はある程度保有を前提したいと考えている人ですが、 そうは言っても売却は必要かなと思っています。 私の場合、こういう事を気にしています。 数年前に買ったり建てたりした新築アパート。 市場の相場があがったという事とコンクリート貯金で、数千万円くらいの売却益は得られそうです。1年間のCFの10倍くらいはゆうにあります。 しかし売却したとしても、 市況の相場が上がっているという事と、 使う金融機関が信金になってきているので、 次に新しい物件を買ったり建てたりするために、 売却益で得たお金のほとんどを突っ込んでしまう必要があります。 自己資金2割とか。 1棟売却して1棟しか買えないという状況です。 1…
とある大家系の業者（賃貸をメインとしてる）は、新築を建てたり買ったりして、 5年後に必ず売却するというルールでどんどん規模を拡大されているようです。 確かになるほどなって思いました。 いろんな人の話を聞いていると、 建てたらすぐに売るのが普通だ！と言っている人もいますが、 5年ルールというのは面白いなって思いました。 売却って難しいなって思っています。 コンクリート貯金をおろすという意味もありますし、 市場相場を考えて利益を得るって話もあります。 売却で、大きなお金を手に入れる事ができるというのは凄く魅力的ですよね。 でも、売却益が大きすぎると税金も大きくなるし、 税率が跳ね上がらない程度に、…
今年はいろんなジャンルの投資物件を狙ってみたいと思っています。 次は、法人でなくて個人名義で首都圏以外の高利回り物件を買ってみようなかなと思っています。 滋賀銀行あたりの金融機関を使って。 首都圏以外の不動産投資も少し興味あります。 それらがメインになる事はないですが、 私の持っている物件は、ローリスクローリターンのものが多いので、 少しくらいならハイリスクハイリターンのものも取り入れても良いかなと。 何事も経験かなと。 小さいものでやってみたいなって思っています。 時期的には、今は次の繁忙期に向けて新築系のしこみをやりたいので、 それらが落ち着いてからが注力するのが時期としてはいいのですがね…
売買契約してきました！ (買う方ね) 今回は大きな案件ではありません。小さい規模です。 今までやってきたような案件でなく新しいジャンルの案件です。 今年は新しいジャンルの案件をたくさんやりたいなと思っていて、その第一弾みたいな感じでしょうか。 新しいジャンルの案件なので勘所がわかってない所がありますが、おそらく損はしない投資なのかなと。 こういう投資も、自分のポートフォリオの中に一定割合含めてもいいかなと思います。 これから融資の本審査が始まって、審査がPASSすれば引き渡しという感じでしょうか。 次の1棟を買うための取り組みというよりは、次以降の物件を継続的に買い続けていくための作戦という感…
大家とバトルしています。 私は賃貸に住んでいます。 部屋の設備が壊れていてそれを修理してくれと言っているのになかなか対応してくれません。 一応、間には賃貸業者が入ってくれていて、その業者経由でバチバチやりとりをしています。 背景として、大家は渋くて、これまでなかなか修正に応じてくれないというのがありました。修理してくれたケースでもかなり渋い対応でした。 それで今回修理をお願いするという事になったのですが、 本来ならば新しいものに入れ替えるべきくらいの故障なのに、 その場しのぎの修理を提案してきたり、なによりも遅いというのがありました。 そこは、不満足なんですが一応対応はしてくれていましたが。 …
ひと昔前と目線を変えないといけないと思うようになってきました。 ひと昔前は、誰もが欲しがる物件しか買いませんという目線でした。 正直な話、今はそういうのは難しいと思ってきています。 今は、「悪くない物件だな」くらいでも買ってもいいなかって思うようになってきました。 人それぞれで重視する項目がいくつかあるんですが、 買いたい！と心から思う物件でなくても、ほとんどの項目で基準をギリギリ超えているくらいの物件だったら全然買っちゃってもいいのかなって思うようになってきました。 最低限の基準さえクリアしていたら、どんどん買っちゃうって話ですね。 最近思うようになってきました。 なかなか出てこない偏差値7…
かなーり昔から話はするのですが、なかなか融資をしてもらう感じにならない金融機関があります。 少し前に担当が変わり、さらに渋くなったような気がします。 久しぶりに融資の審査をしてもらおうかなと思い、声をかけたのですが、 審査する前の段階で渋い事を言われました。 その金融機関は、一般的には融資に前向きでイケイケのようなので、 付き合いができるようになりたいとは思っているんですが、、、 最初の取引なので、自己資金をたくさん投入してくれと言われてしまいます。 他に融資してくれる金融機関がないなら、お願いするのですが、 他にも融資をしてくれそうな金融機関があるので、 普通に考えてそっちを選択しますよね。…
先日、学生時代の友人と久しぶりに会いました。 そこでおいしい焼き肉屋の話が出てきました。 お互い自分の知っている良い焼き肉屋を言い合うような展開に。 友人は負けじとして、高級な焼肉屋の名前を言ってくる。 しかし、私の美学的な話でいうとちょっと違うんですよね。 肉と言うのは、値段が高ければ高いほどおいしいもんなんですよ。 高い肉は、美味しい。 焼肉屋さんも、高級な焼肉屋さんに行けばおいしいのは当たり前なんですよ。 そこに店探しみたいな概念は、あんまりないと思うんですよ。 一番高い店に行けばよくていいだけの話。 私はそういうのはちょっと違うなって思うんですよ。 コスパの話です。 質と値段とのバラン…
先日、とある金融機関で話をする機会がありました。 担当や支店長も同席して。 とあるエリアの話になりました。 そのエリアはちょっぴり弱いエリアという事もあり、 「そのエリアは、弱いエリアなので・・・」 みたいな話を100回くらいしました。 しばらくすると、その場にいた支店長が、 「そのエリアに住んでいるので、そこはよく知ってる」 と言うじゃないですか。 その時、その場の雰囲気がかわりました。 私がその立地は弱いと連呼していたので、 私が、そのエリアに住んでいる支店長をディスりまくっていたような雰囲気になったのでした。 変な雰囲気になってしまったのですが、 果たし、私はその金融機関から融資を引く事…
今住んでいる賃貸住宅の大家との交渉にストレスを感じています。 自分でコントロールできないというストレスです。 FIREするためには、自分の家を確保しないとねという話がありました。 しかし、将来の事はわからないからFIREしたとしても賃貸のままでいいんじゃないみたいな感じになってましたが、 再び家を購入するという話が我が家で急浮上してきました。 住宅ローンも使いたいですしね。 歳とってから違う所に住みたいって事になったとしても売ればいいだけの話ですもんね。 新築戸建て、築古戸建て、賃貸併用、マンション、 いろんな選択肢があって、どれを狙うのかから考えないとです。 安いものでなく、 買った値段で売…
私は賃貸住宅に住んでいます。 私が入居者で、大家（オーナー）がいます。 かなり長く住んでいるという事もあって、設備にガタがきはじめています。 いくつか修理をしてもらいたいところがあって修理をお願いするものの、 オーナーはなかなか修理をしてくれません。 お金がかかるので、おおきな修理はしようとしてくれませんし、 暫定的な対応もなかなかやってくれません。 これから将来、壊れても修理しませんとか、ふざけた事を言ってきます。 そんな感じで、大家とバチバチやりとりしています。 実にストレスがかかります。 自分がコントロールできないというところが。 交渉相手と、立場がイーブンでないというところも。 普段は…
不動産投資のテクニカルな知見であったり、 積み重ねた経験であったり見識であったり、 ファイナンスの力であったり、 いろんな要素があるのですが、 最後は、それらを判断する脳ミソの力になると思います。 素晴らしいアイディアだったり、 物事の判断であったり、 スピーディーに物事をこなしていく事であったり。 最後は頭ですよ。 聡明な判断を行うためには、 怠惰な毎日を送っているのはよくなくて、 常に自分を律して、 小さい違いでもすぐに気が付くような精細で思慮深い毎日を送っておく必要があると思うのです。 私の場合、最近は特に怠惰な毎日を送っています。 よくないです。 脳ミソのコンディションもいい感じになっ…
仕事はテレワークメインです。 たまに会社に行くくらい。 極端な話、家から全く出なくても過ごす事はできます。 通勤の移動がないので楽チンだし無駄な時間もないので効率的だと思ってましたが、、、 これ。絶対によくないですね。 コロナ禍になり、テレワークの時代になって、 運動不足で体重がかなり増えましたし、 体力がかなり落ちたような気がします。 最近思うのがメンタルのところです。 ずっと家にいるとしんどいです。 少し前に、たまたまですが週のほとんどの日で会社に出社するという週がありました。 通勤はめんどくさかったのですが気持ちが楽でした。 体力以上に精神的なところでテレワークよくないですよ。 気がめい…
管理会社に清掃をお願いしています。 定期的に清掃後の写真が送られてきます。 ぱっとみて奇麗です。 しかし似たようなアングルばかりです。 それとは別に定期巡回というのをやってくれていて、 それの写真も送られてきています。 そちらを写真を見ると、アパートが結構汚い感じに映っています。 同じアパートなのに。 写真もカメラが違うし、カメラの設定も違うので、 映り方の感じが結構違うような気がしますが、 全然違う印象を持ちます。 清掃の写真は、ぼやっとした感じ、かるくピンボケしているような写真で、 ぱっと見た感じ奇麗です。 定期巡回の方は、リアルな感じに写真が写っています。 奇麗なものも汚いものもリアルに…
6棟目の検討をスタートして、はや1っか月。 ちょっと焦ってます。 早々に、銀行の融資のアテは作る事ができました。 あとは物件のみ、という展開ですが、 まだ1回も物件を持ち込めてないです。 小さいオマケ案件はちょっぴりありますが、 本命とする新築案件が全然審査してもらうフェーズまでいけてないです。 融資出ますと言ってくれている銀行以外にも持ち込んで融資出そうかみてもらいたいというのもあるんですよ。 融資出すと言ってくれているところも、 稟議をあげるための資料を作ってもらう必要があって、 本命となる案件が出る前に1回くらいは、審査を一通りやっておいてもらいたいんです。 本命となる案件が出てきたらス…
私は新築メインでやっています。 新築に取り組んでいる理由はたくさんありますが、 その中でも重視している理由の1つは、リバレッジを利かせやすいからです。 それと大きい案件をやりやすいので拡大させやすいです。 リバレッジを利かせて効率的に少ない手順でそこそこの規模まで持って行く事ができました。 それはよかったと思っています。 このまま行ってもいいですが、 リバレッジはかけにくいけど、手堅い投資もやりはじめてもいいかなって思ってきています。 今は値上がり相場なんで、今売ってもプラスになると思いますが、 縮小していくような相場になったとしたら、その状態で本当に儲かっているのかと言われると微妙なところは…
春の家族旅行を計画しています！！ 関西に旅行する案が浮上しています。 私も妻も関西出身なんですが、子供たちは関西をほとんど満喫したことがないという事もあって。 子供たちは、USJに行ってみたいそうです。 ちなみに私もUSJに行ったことありません。 ただ、USJって今、すごく値段が高いみたいですね。たくさん課金しないと十分に遊べないようです。 満喫プランで行く場合の金額を聞いて、ブルっています。 昔はガラガラですいてたのに。 おそらくUSJはまたの機会にってなりそうです。 里帰りで関西にいく事はありましたが、 観光目的で行く事は今までやってなかったので楽しみですね。 それと私だけ別行動をして、関…
いろんな投資家さんの話を聞く機会が増えました。 中にはガンガン行ってる投資家さんいますよね。 そういう界隈がありますよね。 いい物件もあるけど、そこそこの物件も根こそぎいっちゃう感じです。 最低限の基準くらいはあると思いますが、ほんとガンガン買っちゃいますよね。 今は不動産はあがりつづけているから、結果買ったもん勝ちみたいな状態なんでしょうね。 この先も上がり続けるかもしれませんし、ひょっとしたら下がるかもしれません。 私自身、多少の調整は入るかもしれませんが、基本はあがるような気がしてます。 アクセルをべた踏みしている感じですね。 私はやっぱり怖いという感覚があります。 そして私自身は、ガン…
不動産の価格がどうなっていくのかなんてわからないので、 ドルコスト法的な考えで1年で1棟くらいでマイペースで物件の取得を行っています。 買いたい病にかかるものなんですが、買いたい気持ちをグッと我慢して、ブレーキをかけてペースを整えてきた感はあります。 一方で、世の中では一気にガンガン買っている人もいます。 1年で何棟も買うみたいな感じで。 人それぞれかなって思ってきてましたが、 最近ちょっとミスったかなって思ってきています。 近年物件の価格が急上昇しています。 私が不動産投資を始めた数年前に買えるだけ一気に物件を買ってた方がよかったんじゃないかって。 買えるうちにガンガン買っちゃうって話ですね…
5棟目をゲットして、総資産は増えそうです。 決算書上での収益も増えそうです。 しかしながら、まだまだFIREはできないです。 運転資金をそこそこ借りているので、その元本返済があるのでCFは大きく増えてませんし、そもそも目標とする規模に達成していません。 子供の学費もこれから増えていくので、いまの状態でFIREするのは難しいです。 しかしながら、運転資金をうまくかりれたというのは、規模を拡大するための準備ができているという事なのでよかったと思います。 まさに今年が勝負の年といったところでしょうか。 運転資金を獲得して、規模拡大の挑戦権を獲得できたといったところでしょうか。 私の物件のポートフォリ…
私の中で、あと1～1.5年でFIREしたいなっていう気持ちが高まってきました。 これまでのんびりだったんですが、ギアを入れないとなって思うようになってきました。 それで、やっぱりこの問題にぶち当たります。 家どうするの問題です。 買えばいいじゃん！って話なのかもしれませんが、子供も大きくなってきました。 もう少ししたら子供が巣立っていく時期になります。 そしてなによりも、自分がこれからどこに住んでいきたいのかというのが定まっていません。 ずっと横浜に住み続けていくのか？ これです。 これが定まっていないような気がします。 FIREしたら、他のエリアに住みたいとか思ってしまうかもしれません。 そ…
いくつか弱点があると思っているのですが、その中でも2つなんとかしたいなっています。 1つ目は、仲のいい工務店が少ない事です。 過去に建築してもらったところはありますが、詳細を検討してもらえる工務店はたくさんあったほうがいいです。 昔は検討してくれた工務店でも、今は忙しいからあんまり深く検討できないって言ってくるところが多いです。 工務店の開拓といのは、ほぼ自分独力でやっています。仲間内で紹介してもらってみたいなものがあれば関係性を広げていけるのかもしれないのですが、そのあたりの開拓をしていくところがかなり弱いような気がします。 土地の案件がでてきてから探すというよりは、工務店開拓というタスクフ…
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融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
