2025年03月の専業大家への道新着記事

事業継承の着地点2025

今は妻のみが所属している法人でやっているのですが、事業継承なども含めて対応を検討していました。子供とか自分自身とか。法人の持ち分とかね。譲渡などもかかわるので、税理士さん等と相談しながら進めていました。定款の変更なども、専門家を交えて相談しました。具体的な定款の変更内容や、変更の方法などを教えてもらいなんとか対応できそうです。このあたりの事業継承をどうやっていくのかというのが心配のタネだったのですが、その心配も収束できそうです。定款は変更するけど再登記はせず、自分や子供たちにうまく持ち分を与えながら、いいかんじの着地できそうです。悩みのタネの1つを解消できそうです。…

2025/03/31 18:00

新しい感覚

首都圏以外のエリアの物件を見る機会がありました。いわゆる地方のエリアですかね。やっぱり相場観が違いますね。ひと昔前は、もっと安かったようですが、首都圏と比べると違いますね。たしかに、その相場観だったら、そこにある物件をどんどん買いたいっていう気持ちになるなって思いました。収益物件が出てきたら、なんでも買っちゃう！みたいな。よくSNSなんかで、物件が出てきたらどんどん買っちゃう！物件を買ってばっかりで全然お金がない！みたいなものを見るのですが、そういう感覚が不思議でしかたなかったです。私の感覚だと、お金もそれなりにあって融資も付きそうだけど、とにかく買っていいと思う物件…

2025/03/30 18:00

交渉は粛々と

交渉で感情的になったら絶対にダメですよね。今、自分で住んでいる家のオーナーさんと交渉しています。オーナーという強い立場なので好き放題言われるので、ついつい強い口調で話をしてしまいがちなんですが絶対によくないですよ。特に今回は、あきらからオーナーサイドが無茶を言っていると思っています。そういう無茶な話に対して感情的になってしまうのはよくないです。感情的になってしまいそうなものをグッと押し殺して合理的におかしいところを指摘して、適切な話をして適切な落としどころを提案するという事をやらないといけません。感情的になって何一つ良いことはありませんよ。こういう交渉事というのは精神が疲れてしま…

2025/03/29 18:00

上位銀行に回帰

最初は、サラリーマンパワーを使って都銀や地銀や収益還元系の金融機関から、いい融資条件で物件を買う。そして、そこで育てた決算書を持って、信金でプロパーの道を開き、規模を拡大する。信金は融資条件は悪いけど、自分の持っている物件の評価が寛大なので、規模拡大しやすいというのがある。そこで頑張って規模を拡大すると、あるレベルを超えると、都銀や地銀がまた使えるようになっていくという感じでしょうか。私は、今は信金で規模を拡大するフェーズでして、頑張ってまた都銀や地銀から融資が引けるようになりたいと考えています。都銀や地銀が話を聞いてくれる、よく聞く基準の数字があるようですね。なんとなくその数…

2025/03/28 18:00

そろそろ信金開拓

今、付き合いのある信金は2つあります。取引実績もあります。あと1つくらいはガッチリ取引ができる信金を作りたいと思っています。 3つ候補があります。＜A信金＞ここは世間一般的には、連続して融資を引く事ができると知られてる信金なので、ぜひお付き合いしたいところです。しかし担当が変わり、ハードルが一気に高くなってしまいました。他にいい条件で融資が引けるところがあるのでこの信金の攻略の優先度を下げてましたが、そんな事を言ってるわけにもいかないです。取引実績を作る事に特化した取り組みをした方がいいと思ってきています。小規模でその信金に当てはまる物件。そういうのを探せば見るかるはずです。…

2025/03/27 18:00

取引実績は重要だよね

ある案件を2つの信金に投げてみました。 1つは取引実績のない信金 1つは取引実績のある信金いずれも事前にどれくらいの目線で融資が引けるのかというのをヒアリングしてました。取引実績のない信金から回答が来ました。なかなか渋い回答でした。今のご時世だと、まあそんな条件なのかもしれませんが、条件の前提条件が最初にヒアリングしていた内容を違ってました。その前提条件だと渋くなるのはあたりまえかという感じでした。なんやかんや理由を付けていましたが、私の中では、シンプルに取引実績がないから渋い結果になったと理解しました。一方で、取引実績のある信金からも回答が来ました。こちらは最初にヒアリン…

2025/03/26 18:00

家族旅行行ってきたよ

4連休にして家族旅行行ってきましたよ。関西です。子供たちも喜んでくれたし、私もよかったです。関西は、20年くらい前まで住んでました。主に学生時代に車でアチコチドライブしていたんですが、学生時代の事を思い出しましたよ。昔の青春時代の追体験みたいな感じ。今回は、車で関西まで往復したのと、その先でも車でアチコチ行っていたので、私としては大変疲れたんですが、おもしろかったですね。旅行っていいですよね。毎日同じような生活で脳ミソも凝り固まっていたんですが、旅行でいつもと異なる体験ができたというのは非常によかったです。いつもの自分を客観的に振り返ることができてプラスになったような…

2025/03/25 18:00

1.5倍！

数年前に購入を検討したり、2番手で買い損ねた新築物件があったのですが、今その物件が1.5倍の値段で売りに出されているのを見ました。しかも似たようなエリアで複数件あり、いずれもざっくり1.5倍の値段で。びっくりしました。 1.5倍ですよ。でも売れるんでしょうね。多少の指値は入るのかもしれませんが。私は、いい物件だったら売らない方がいいのではという考えを持っているのですが、その値段で売れるなら売ってもいいかなと思います。いや、売るべきかなって思いました。私が言っているのは、（市況相場として2割くらい上昇しているとして）物件価格が2割上がっているくらいの想定で話をしていました。…

2025/03/24 18:00

その物件は売れないなー

前日のブログに書いたように、私の今の状況だと、なんでもかんでも売るっていうのはどうかなって思っています。私の中では、売るのがもったいないと思う物件は売らなくていいのかなって思っています。良い立地の物件だったり、いい数字の物件だったり。今の市況だと物件の価格が高くなったという事だけでなく、好立地の物件も減ったような気がします。（市況に出ているけど、びっくりするくらいの高値になっているだけかもしれませんが）それとキャッシュマシーンの物件とかね。賃貸業をやっていると利益を生み出せるかどうかというのが重要ですよ。いい決算書を作るためには利益をがっちり生み出してくれる物件を確保できる…

2025/03/23 18:00

なんでもかんでの売るって事には

私はある程度保有を前提したいと考えている人ですが、そうは言っても売却は必要かなと思っています。私の場合、こういう事を気にしています。数年前に買ったり建てたりした新築アパート。市場の相場があがったという事とコンクリート貯金で、数千万円くらいの売却益は得られそうです。1年間のCFの10倍くらいはゆうにあります。しかし売却したとしても、市況の相場が上がっているという事と、使う金融機関が信金になってきているので、次に新しい物件を買ったり建てたりするために、売却益で得たお金のほとんどを突っ込んでしまう必要があります。自己資金2割とか。 1棟売却して1棟しか買えないという状況です。 1…

2025/03/22 18:00

5年後に

とある大家系の業者（賃貸をメインとしてる）は、新築を建てたり買ったりして、 5年後に必ず売却するというルールでどんどん規模を拡大されているようです。確かになるほどなって思いました。いろんな人の話を聞いていると、建てたらすぐに売るのが普通だ！と言っている人もいますが、 5年ルールというのは面白いなって思いました。売却って難しいなって思っています。コンクリート貯金をおろすという意味もありますし、市場相場を考えて利益を得るって話もあります。売却で、大きなお金を手に入れる事ができるというのは凄く魅力的ですよね。でも、売却益が大きすぎると税金も大きくなるし、税率が跳ね上がらない程度に、…

2025/03/21 18:00

次の狙いは

今年はいろんなジャンルの投資物件を狙ってみたいと思っています。次は、法人でなくて個人名義で首都圏以外の高利回り物件を買ってみようなかなと思っています。滋賀銀行あたりの金融機関を使って。首都圏以外の不動産投資も少し興味あります。それらがメインになる事はないですが、私の持っている物件は、ローリスクローリターンのものが多いので、少しくらいならハイリスクハイリターンのものも取り入れても良いかなと。何事も経験かなと。小さいものでやってみたいなって思っています。時期的には、今は次の繁忙期に向けて新築系のしこみをやりたいので、それらが落ち着いてからが注力するのが時期としてはいいのですがね…

2025/03/20 18:00

契約してきました

売買契約してきました！ (買う方ね) 今回は大きな案件ではありません。小さい規模です。今までやってきたような案件でなく新しいジャンルの案件です。今年は新しいジャンルの案件をたくさんやりたいなと思っていて、その第一弾みたいな感じでしょうか。新しいジャンルの案件なので勘所がわかってない所がありますが、おそらく損はしない投資なのかなと。こういう投資も、自分のポートフォリオの中に一定割合含めてもいいかなと思います。これから融資の本審査が始まって、審査がPASSすれば引き渡しという感じでしょうか。次の1棟を買うための取り組みというよりは、次以降の物件を継続的に買い続けていくための作戦という感…

2025/03/19 18:00

大家とバトル①

大家とバトルしています。私は賃貸に住んでいます。部屋の設備が壊れていてそれを修理してくれと言っているのになかなか対応してくれません。一応、間には賃貸業者が入ってくれていて、その業者経由でバチバチやりとりをしています。背景として、大家は渋くて、これまでなかなか修正に応じてくれないというのがありました。修理してくれたケースでもかなり渋い対応でした。それで今回修理をお願いするという事になったのですが、本来ならば新しいものに入れ替えるべきくらいの故障なのに、その場しのぎの修理を提案してきたり、なによりも遅いというのがありました。そこは、不満足なんですが一応対応はしてくれていましたが。 …

2025/03/18 18:00

目線の変化

ひと昔前と目線を変えないといけないと思うようになってきました。ひと昔前は、誰もが欲しがる物件しか買いませんという目線でした。正直な話、今はそういうのは難しいと思ってきています。今は、「悪くない物件だな」くらいでも買ってもいいなかって思うようになってきました。人それぞれで重視する項目がいくつかあるんですが、買いたい！と心から思う物件でなくても、ほとんどの項目で基準をギリギリ超えているくらいの物件だったら全然買っちゃってもいいのかなって思うようになってきました。最低限の基準さえクリアしていたら、どんどん買っちゃうって話ですね。最近思うようになってきました。なかなか出てこない偏差値7…

2025/03/17 18:00

やはり渋い

かなーり昔から話はするのですが、なかなか融資をしてもらう感じにならない金融機関があります。少し前に担当が変わり、さらに渋くなったような気がします。久しぶりに融資の審査をしてもらおうかなと思い、声をかけたのですが、審査する前の段階で渋い事を言われました。その金融機関は、一般的には融資に前向きでイケイケのようなので、付き合いができるようになりたいとは思っているんですが、、、最初の取引なので、自己資金をたくさん投入してくれと言われてしまいます。他に融資してくれる金融機関がないなら、お願いするのですが、他にも融資をしてくれそうな金融機関があるので、普通に考えてそっちを選択しますよね。…

2025/03/16 18:00

おいしい焼き肉屋

先日、学生時代の友人と久しぶりに会いました。そこでおいしい焼き肉屋の話が出てきました。お互い自分の知っている良い焼き肉屋を言い合うような展開に。友人は負けじとして、高級な焼肉屋の名前を言ってくる。しかし、私の美学的な話でいうとちょっと違うんですよね。肉と言うのは、値段が高ければ高いほどおいしいもんなんですよ。高い肉は、美味しい。焼肉屋さんも、高級な焼肉屋さんに行けばおいしいのは当たり前なんですよ。そこに店探しみたいな概念は、あんまりないと思うんですよ。一番高い店に行けばよくていいだけの話。私はそういうのはちょっと違うなって思うんですよ。コスパの話です。質と値段とのバラン…

2025/03/15 18:00

弱い立地

先日、とある金融機関で話をする機会がありました。担当や支店長も同席して。とあるエリアの話になりました。そのエリアはちょっぴり弱いエリアという事もあり、「そのエリアは、弱いエリアなので・・・」みたいな話を100回くらいしました。しばらくすると、その場にいた支店長が、「そのエリアに住んでいるので、そこはよく知ってる」と言うじゃないですか。その時、その場の雰囲気がかわりました。私がその立地は弱いと連呼していたので、私が、そのエリアに住んでいる支店長をディスりまくっていたような雰囲気になったのでした。変な雰囲気になってしまったのですが、果たし、私はその金融機関から融資を引く事…

2025/03/14 18:00

家購入に拍車がかかるか

今住んでいる賃貸住宅の大家との交渉にストレスを感じています。自分でコントロールできないというストレスです。 FIREするためには、自分の家を確保しないとねという話がありました。しかし、将来の事はわからないからFIREしたとしても賃貸のままでいいんじゃないみたいな感じになってましたが、再び家を購入するという話が我が家で急浮上してきました。住宅ローンも使いたいですしね。歳とってから違う所に住みたいって事になったとしても売ればいいだけの話ですもんね。新築戸建て、築古戸建て、賃貸併用、マンション、いろんな選択肢があって、どれを狙うのかから考えないとです。安いものでなく、買った値段で売…

2025/03/13 18:00

大家むかつく

私は賃貸住宅に住んでいます。私が入居者で、大家（オーナー）がいます。かなり長く住んでいるという事もあって、設備にガタがきはじめています。いくつか修理をしてもらいたいところがあって修理をお願いするものの、オーナーはなかなか修理をしてくれません。お金がかかるので、おおきな修理はしようとしてくれませんし、暫定的な対応もなかなかやってくれません。これから将来、壊れても修理しませんとか、ふざけた事を言ってきます。そんな感じで、大家とバチバチやりとりしています。実にストレスがかかります。自分がコントロールできないというところが。交渉相手と、立場がイーブンでないというところも。普段は…

2025/03/12 18:00

自分を律する

不動産投資のテクニカルな知見であったり、積み重ねた経験であったり見識であったり、ファイナンスの力であったり、いろんな要素があるのですが、最後は、それらを判断する脳ミソの力になると思います。素晴らしいアイディアだったり、物事の判断であったり、スピーディーに物事をこなしていく事であったり。最後は頭ですよ。聡明な判断を行うためには、怠惰な毎日を送っているのはよくなくて、常に自分を律して、小さい違いでもすぐに気が付くような精細で思慮深い毎日を送っておく必要があると思うのです。私の場合、最近は特に怠惰な毎日を送っています。よくないです。脳ミソのコンディションもいい感じになっ…

2025/03/11 18:00

外に出ないとね

仕事はテレワークメインです。たまに会社に行くくらい。極端な話、家から全く出なくても過ごす事はできます。通勤の移動がないので楽チンだし無駄な時間もないので効率的だと思ってましたが、、、これ。絶対によくないですね。コロナ禍になり、テレワークの時代になって、運動不足で体重がかなり増えましたし、体力がかなり落ちたような気がします。最近思うのがメンタルのところです。ずっと家にいるとしんどいです。少し前に、たまたまですが週のほとんどの日で会社に出社するという週がありました。通勤はめんどくさかったのですが気持ちが楽でした。体力以上に精神的なところでテレワークよくないですよ。気がめい…

2025/03/10 18:00

写真怪しい

管理会社に清掃をお願いしています。定期的に清掃後の写真が送られてきます。ぱっとみて奇麗です。しかし似たようなアングルばかりです。それとは別に定期巡回というのをやってくれていて、それの写真も送られてきています。そちらを写真を見ると、アパートが結構汚い感じに映っています。同じアパートなのに。写真もカメラが違うし、カメラの設定も違うので、映り方の感じが結構違うような気がしますが、全然違う印象を持ちます。清掃の写真は、ぼやっとした感じ、かるくピンボケしているような写真で、ぱっと見た感じ奇麗です。定期巡回の方は、リアルな感じに写真が写っています。奇麗なものも汚いものもリアルに…

2025/03/09 18:00

ちょっと焦ってます

6棟目の検討をスタートして、はや1っか月。ちょっと焦ってます。早々に、銀行の融資のアテは作る事ができました。あとは物件のみ、という展開ですが、まだ1回も物件を持ち込めてないです。小さいオマケ案件はちょっぴりありますが、本命とする新築案件が全然審査してもらうフェーズまでいけてないです。融資出ますと言ってくれている銀行以外にも持ち込んで融資出そうかみてもらいたいというのもあるんですよ。融資出すと言ってくれているところも、稟議をあげるための資料を作ってもらう必要があって、本命となる案件が出る前に1回くらいは、審査を一通りやっておいてもらいたいんです。本命となる案件が出てきたらス…

2025/03/08 18:00

リバレッジはかけれたかな

私は新築メインでやっています。新築に取り組んでいる理由はたくさんありますが、その中でも重視している理由の1つは、リバレッジを利かせやすいからです。それと大きい案件をやりやすいので拡大させやすいです。リバレッジを利かせて効率的に少ない手順でそこそこの規模まで持って行く事ができました。それはよかったと思っています。このまま行ってもいいですが、リバレッジはかけにくいけど、手堅い投資もやりはじめてもいいかなって思ってきています。今は値上がり相場なんで、今売ってもプラスになると思いますが、縮小していくような相場になったとしたら、その状態で本当に儲かっているのかと言われると微妙なところは…

2025/03/07 18:00

春の家族旅行！！

春の家族旅行を計画しています！！関西に旅行する案が浮上しています。私も妻も関西出身なんですが、子供たちは関西をほとんど満喫したことがないという事もあって。子供たちは、USJに行ってみたいそうです。ちなみに私もUSJに行ったことありません。ただ、USJって今、すごく値段が高いみたいですね。たくさん課金しないと十分に遊べないようです。満喫プランで行く場合の金額を聞いて、ブルっています。昔はガラガラですいてたのに。おそらくUSJはまたの機会にってなりそうです。里帰りで関西にいく事はありましたが、観光目的で行く事は今までやってなかったので楽しみですね。それと私だけ別行動をして、関…

2025/03/06 18:00

ガンガン行く？

いろんな投資家さんの話を聞く機会が増えました。中にはガンガン行ってる投資家さんいますよね。そういう界隈がありますよね。いい物件もあるけど、そこそこの物件も根こそぎいっちゃう感じです。最低限の基準くらいはあると思いますが、ほんとガンガン買っちゃいますよね。今は不動産はあがりつづけているから、結果買ったもん勝ちみたいな状態なんでしょうね。この先も上がり続けるかもしれませんし、ひょっとしたら下がるかもしれません。私自身、多少の調整は入るかもしれませんが、基本はあがるような気がしてます。アクセルをべた踏みしている感じですね。私はやっぱり怖いという感覚があります。そして私自身は、ガン…

2025/03/05 18:00

ドルコスト法なんだが

不動産の価格がどうなっていくのかなんてわからないので、ドルコスト法的な考えで1年で1棟くらいでマイペースで物件の取得を行っています。買いたい病にかかるものなんですが、買いたい気持ちをグッと我慢して、ブレーキをかけてペースを整えてきた感はあります。一方で、世の中では一気にガンガン買っている人もいます。 1年で何棟も買うみたいな感じで。人それぞれかなって思ってきてましたが、最近ちょっとミスったかなって思ってきています。近年物件の価格が急上昇しています。私が不動産投資を始めた数年前に買えるだけ一気に物件を買ってた方がよかったんじゃないかって。買えるうちにガンガン買っちゃうって話ですね…

2025/03/04 18:00

まだまだFIREできない

5棟目をゲットして、総資産は増えそうです。決算書上での収益も増えそうです。しかしながら、まだまだFIREはできないです。運転資金をそこそこ借りているので、その元本返済があるのでCFは大きく増えてませんし、そもそも目標とする規模に達成していません。子供の学費もこれから増えていくので、いまの状態でFIREするのは難しいです。しかしながら、運転資金をうまくかりれたというのは、規模を拡大するための準備ができているという事なのでよかったと思います。まさに今年が勝負の年といったところでしょうか。運転資金を獲得して、規模拡大の挑戦権を獲得できたといったところでしょうか。私の物件のポートフォリ…

2025/03/03 18:00

家どうするん

私の中で、あと1～1.5年でFIREしたいなっていう気持ちが高まってきました。これまでのんびりだったんですが、ギアを入れないとなって思うようになってきました。それで、やっぱりこの問題にぶち当たります。家どうするの問題です。買えばいいじゃん！って話なのかもしれませんが、子供も大きくなってきました。もう少ししたら子供が巣立っていく時期になります。そしてなによりも、自分がこれからどこに住んでいきたいのかというのが定まっていません。ずっと横浜に住み続けていくのか？これです。これが定まっていないような気がします。 FIREしたら、他のエリアに住みたいとか思ってしまうかもしれません。そ…

2025/03/02 18:00

ウイークポイント

いくつか弱点があると思っているのですが、その中でも2つなんとかしたいなっています。 1つ目は、仲のいい工務店が少ない事です。過去に建築してもらったところはありますが、詳細を検討してもらえる工務店はたくさんあったほうがいいです。昔は検討してくれた工務店でも、今は忙しいからあんまり深く検討できないって言ってくるところが多いです。工務店の開拓といのは、ほぼ自分独力でやっています。仲間内で紹介してもらってみたいなものがあれば関係性を広げていけるのかもしれないのですが、そのあたりの開拓をしていくところがかなり弱いような気がします。土地の案件がでてきてから探すというよりは、工務店開拓というタスクフ…

2025/03/01 18:00