【お知らせ】gooブログサービス終了のお知らせ

久しぶりにブログにアクセスしました（所用でなかなか重い腰が上がらず…）すると、今年の11月18日付けで、弊社ブログとして長きにわたり愛用したgooブログが終了とのお知らせ、振り返ると2010年2月から運用開始してダラダラと15年使ってたわけですね、広告表示が邪魔＆もっとスムーズに利用したいと思い有料会員になり、それから月2～3回は更新してました。ブログの記事がなくなるのは避けたいので、何とかデータのお引越しと新しいブログを運用したいと思います。こちらブログはたぶん期限ぎりぎりまでは運用するかな、操作慣れていますので…。アメブロ？とかも考えましたが、少し（だいぶ）乗り遅れた感があるので別のサービス、方法を検討中。弊社の凄腕秘書（chatGPTともいうw）と相談して決めていきたいと思います。取り急ぎご報告まで【お知らせ】gooブログサービス終了のお知らせ

【報道】令和7年地価公示

昨日（3月18日）に地価公示が発表されました。評価員の皆様お疲れさまでした、4月になったら手続き忘れずにw全国的な傾向は三大都市圏のほか地方圏でも半数がプラスに転じました。33年ぶりな話で、主にインバウンドが影響しているといえます。また、工業地誘致による地価上昇も各地で見られ、北海道新千歳や熊本県菊陽町などは新規の半導体工場の建設に伴い上昇幅が大きい地点が見られます（千歳市では前年比48％、白馬村はインバウンドの関係で33％上昇と…）滋賀県も上昇の範囲は広がっており、今まで県南部中心の上昇でしたが、県北部に波及するようになりました。京都、大津市あたりで戸建住宅を考えている層が、予算にあった住宅を求めて野洲、近江八幡、能登川、彦根あたりまで検討するようになった結果であると思われます。今後は金利上昇による資金...【報道】令和7年地価公示

【改正】マンションの管理、再生、円滑化等のための改正法

昨日、標記のタイトルの法案が国会に提出されました。趣旨としては、老朽化マンションの増加に加え、人口の高齢化が進んでおり、社会的インフラの整備としてマンションの維持管理を促進するもの…なっております（だいぶ訳した）大きい変更としては、今までの区分所有法では建替えについては区分所有者の4/5の賛成でOK、それ以外（建物と敷地の一括売却、全体リノベーション）は全員の賛成が必要でしたが、今回の改正ではすべて4/5の賛成でOKとなるところ。ちなみに耐震性不足の場合の建替えは3/4、政令指定災害の場合は2/3の賛成でOK。また、上記に関連して、・処分をともなわない（修繕とか改装とか）の決議の場合は「出席者」の4/5の賛成でOK・所有者不明の区分所有権については、裁判所が判断してそれらを議決の母数から排除できること、・...【改正】マンションの管理、再生、円滑化等のための改正法

【商工会】視察旅行で伊勢方面へ行きました。

毎週末雪が積もっていますね、10年に一度の寒波がきているにも関わらず、私の所属する野洲市商工会で視察旅行に行きました、今回はできるだけ南へ…ということで伊勢まで、今年から私が部会長で運営側に入るのですげー緊張w実は前日から国道8号線は通行止め、名神高速も通行止め、市内は積雪というなかなかなコンディションで当日を迎えまして…。主だったキャンセルは発生せず18名の参加者（勇者）が集まりました(^^♪道中は北陸方面？と思うような雪景色で…。伊勢はどうなることやらと思いましたが、朝から念を送っていたおかげで伊勢神宮は快晴気温は相当低かったですが陽だまりが温かったですw。伊勢神宮、我々にとっては近すぎてあまり来ない名所の一つ、参加者の方では子供の時の修学旅行以来だという方もいらっしゃいました(^^♪おかげ横丁でお多...【商工会】視察旅行で伊勢方面へ行きました。

【実務】都市計画区域外

ブログだいぶ飛んじゃいましたねw最近はありがたいことに様々な方からご相談やご依頼をいただき、全国各地を元気に動き回ってます(^^♪先日、都市計画区域外の物件を調査しました。いわゆる都市計画法における街づくりのプランから外れているエリアです、山村集落とかイメージしていただければと思います(^^♪都市計画区域外とは、都市計画区域から外れており、もちろん市街化区域、調整区域、非線引のどれにも該当せず、建蔽率や容積率が指定されるといったことはあまりない地域でして、建築確認申請が不要のケースもあります（大規模建物とか特殊建築物とかは必要ですが、一般の戸建住宅は不要のケースが見られます）では、規制ゆるゆるなのか？と思いますが…、戸建住宅に関しては基本的には建築確認申請は不要ですが、「工事届」は必要となります、これは既...【実務】都市計画区域外

【報道】日電硝子本社移転

先日新聞で日電硝子（日本電気硝子）本社が大津市から京都駅近くに移転するとのニュースを見ました。子供の時はそのあたりが遊び場だったんで、少し寂しくなるなと。日電硝子側のコメントで大きく目を引いたのが「人材確保のため」JR駅近くで通勤至便、商業ビルと一体開発のため生活利便性の向上からくる従業員満足度による採用面でのプラス、モチベのアップ等があげられました。ここにきて不動産鑑定評価の価値判断の色合いが少し変わってきたなと思います。不動産鑑定評価基準の第三章、事業用地（工業地）の価格形成要因では「労働力の確保」というのがあげられてます。従前までインターの近さなどの生産効率性等が主として考えられてましたが、従業員の確保というもののウェイトが大きくなってきました。現在、産業用地の選定で滋賀県が3市ほどピックアップして...【報道】日電硝子本社移転

【法改正】建築基準法の改正

法改正のシーズンですが、今年（も）たくさんの法の改正がありますね。そのうち大きなものは建築基準法どのような改正かというと2025年4月1日以降に着工する住宅や建築物について、省エネ基準の適合が義務化されます。また、4号特例の縮小により、建築確認申請が必要となる建物が増えます。改正の主な内容は次のとおりです。新築の住宅や商業建築は、省エネ基準への適合が義務化される2階建て以上の住宅や延べ面積200㎡超の住宅は、建築確認が必要となる木造2階建てなどの建物でも、大規模なリフォームの際は建築確認申請が必要となる木造化を促進するための防火既定の合理化などが盛り込まれるまた、カーポートなどの壁のない開放性のある建築物については、建築面積の端から1メートル以内までは建築面施には算入されないという緩和措置が適用...【法改正】建築基準法の改正

【新年のご挨拶】2025年あけましておめでとうございます、

本日から仕事始めです。先月27日に一応の仕事納め、しかし年末年始はなんだかんだちょこちょこと事務所で作業してました。今年のお正月はバイクで初日の出を見に行ったり、自宅でゆっくり読書したり親せきとごはんを一緒にいただいたり、友人が遊びに来て夜中まで飲んでたりで、ゆったりとしたお正月を味わいました。（バイクの整備はまだまだあるw）地価公示の作業はもちろん、相続税路線価評価、精通者意見となかなかにこの時期に集中する業務は多く、多くの鑑定士は正月返上で事務所で仕事されていることと思います。今年の私はそこまではなかったかな…。わたしも不動産鑑定士になってもう19年目、なんだかんだ私の職歴のなかで最も長く勤めてます、私が社会の一員として認知される扉の一つ、さらなる地域、社会貢献ができればと思っております。今年もたくさ...【新年のご挨拶】2025年あけましておめでとうございます、

【2024年】振り返り

あっという間に大晦日になりますね今年もお世話になりました(^^♪Twitter(今のX）にも書きましたが、今年は一言でいうと「忍耐」でした。物事が思った通り進まないといういらだちを感じる局面に多々会いました。チャンスをじっとを待つ…といった、取り立てて派手でもない一年でした。ただ、余計な情報や雑念に惑わされず、まっすぐ進めたことは個人的には成長したなと思います。あれこれ手を出して収集つかないってのが一番ヤバイです（経験あり）経営者としての胆力が試された一年でしたね。業務的には難易度の高い案件が来たり、またまたコンサル的な業務が増えて、いろんな業界の方と意見交換したり（マーク・パンサー氏と地方創生についてお話できたのは意外に楽しい思い出でしたw）、ある意味不動産鑑定士の可能性が広がったと思えた一年でもありま...【2024年】振り返り

【業務連絡】年末年始の営業時間

今年もお世話になりました。年末年始の営業時間ですが以下の通りとします。12/27（金）午前まで12/28（土）～12/30（月）完全予約制12/31（火）～1/2（水）休業1/3（木）～1/5（日）完全予約制通常営業は1/6（月）よりスタートします。たぶんブログはあと2回くらい更新しますw【業務連絡】年末年始の営業時間

【税制改正大綱】住宅ローン減税

税制大綱が発表されました、いわゆる103万円問題がクローズアップされている中、不動産系の減税は住宅ローン減税が延長…という点だけですね。そもそも住宅ローン減税はどんなのか…そもそも、「住宅ローン減税」とは何でしょうか。住宅ローンを借りて、マイホームを新築・購入、増改築等をする人は、年末調整もしくは確定申告により、年末(12月31日)時点での住宅ローン残高の一定割合が、一定期間、所得税から還付、つまり税金が安くなる制度です。所得税だけで控除できない分は住民税からも控除できます。適用される条件としては住宅ローン減税を受けられる対象者は以下のとおりです。住宅ローンを借りて新築住宅（建売住宅やマンション）を購入した人住宅ローンを借りて注文住宅を建てた人住宅ローンを借りて中古住宅を購入した人住宅ローンを借りて一定規...【税制改正大綱】住宅ローン減税

【日常】年賀状じまい…しません

最近は年賀状じまいする方多くなりました、送らなきゃいけないとか決まりはないので、送らないという選択もありですし、世の中の流れを感じてます。」近年のDX化とか個人的にLineやSNSでつながっているしもうええやんとか今年は郵便料金も上がったし何よりも毎年年末めんどくさいし、どうしようかと思ってましたが、年賀状のメリット書くと・年一に挨拶ができる。・安否確認w、近況報告ができる。・古い人間なのかもですが紙媒体はもらってうれしい・郵便局だけでなく様々な店舗でお年玉企画があるので当たればうれしい、ですので今年も年賀状はお送りします(^^♪【日常】年賀状じまい…しません

【地元】MIZUBEステーションのワークショップ

週末は、地元野洲の事業の一つ、MZUBEステーションの整備についての市民ワークショップに参加しました。MIZUBEステーションとは、野洲市が激甚化する台風等の自然災害に備えハード・ソフト両面で災害に強い“まち”にするため、国土交通省と連携し、野洲川沿いの市三宅一帯に、野洲川の決壊など大規模な自然災害が生じた際に、緊急復旧活動や消防団の水防活動拠点となるMIZBEステーションの整備を計画しています。隣接地では滋賀県立高等専門学校の開校が予定されており、MIZBEステーションにおきましては、平常時のにぎわい創出に向け、スポーツパークやサイクルパークを整備するとともに、市民や学生の皆さんが自然豊かな野洲川のほとりで交流、活動、学習できるよう、水辺にふれる環境エリア（かわまちづくり）に向けた取り組みについて検討を...【地元】MIZUBEステーションのワークショップ

【実務】AIと不動産鑑定の付き合い方

最近はネットで情報が収集できたり、チャットボット活用して相談したり、価格査定（不動産業者さんの一括査定）も自動だったり、不動産情報ライブラリのサービスなどにみられるように、実務上PCスキル向上が求められる時代になりました。新聞、ネットニュースとか見ると「AIに仕事取られる！」という危機感満点の記事を見ます。生成AI、私はチャットGPT派なんですが（なんせ無料）上手に付き合いするといい感じの助手になってくれます。例えば文章添削、エクセル、ワードにも添削機能ありますが、チャットgpt（以下チャット）に読ませるだけである程度文章作成してくれます。例えば、鑑定の文章は独特なんで、そのまま説明等に使いにくい、その場合には、何をどう言いたいのかをチャットに書き込み（これをプロンプトといいます）、その後鑑定評価書の該当...【実務】AIと不動産鑑定の付き合い方

【法改正】災害と法改正（宅地造成及び特定盛土等規制法）

先週は商工会で災害をテーマに講演会を企画し、講師に不動産鑑定士の先生をお招きしました。近年短い間隔で災害が起こってますが、我々自身が常に意識しておくべき事項を上記講演会で改めて確認しました。不動産に関する法律ですが、昔から災害が起こるたびに法改正が進みます（特に建築基準法）令和3年に起こった静岡の土砂崩れを機に、昨年令和5年の話ですが、宅地造成及び特定盛土等規制法が改正され、法規制がさらに厳しくなりました。宅建試験では宅造法として扱われてますね、具体的には宅地造成規制区域が二種類に分かれ、宅地造成等工事規制区域と盛土規制区域となりました。宅地造成工事規制区域はいわゆる「宅地部分」や今までのところ盛土等規制区域はその他の宅地から離れた山の斜面等をイメージしてください。法改正では1盛り土の安全性の確保…地形、...【法改正】災害と法改正（宅地造成及び特定盛土等規制法）

【雑感】土地はどこまで下がるのか

よく質問があるのでここで回答します。土地価格の二極化、利便性の高い住宅地などは上昇、農家集落は下落という状況がずっと続いてますね。土地の上昇は今しばらく続くというのは大多数の意見ですが、反対に農家集落の下落はどこまで行くのか？というお問い合わせをいただきました。農家集落それぞれについて、土地価格の地域的な下限というものがあると思われるので、その底を打つあたりまでは下がるだろうというのが私の意見、大雑把に言えば宅地＞宅地見込地＞農地＞林地の順番の価格ランキングとなっていると思います。宅地が林地を下回ることはないし、農地が宅地を上回ることはないというの考えでして、概念的に言いますと土地というものが人間の生活に作用する時点で価格が存在すると考えてます。公売とかでたまにゼロ円という物件を見かけますし、相談でもタダ...【雑感】土地はどこまで下がるのか

【法改正】農業振興地域の整備に関する法律の改正

久しぶりに農地の話です、農地法は大体皆さん知ってらっしゃいますと思いますが、軽く復習農地法は農地を保全することを目的としています。主な特徴は以下の3.つ3条許可；売買（取引）に関する許可で取得者制限あり（農業委員会の届け出、許可要）4条許可；転用許可で農地を農地以外にする場合に必要（宅地見込地とか）5許可；売買して転用する場合に必要な許可このうち、3条許可が昨年ちょっと改正されました。具体的には、取得面積要件の緩和、取得者の取得不許可要件の緩和で、例えば一般のサラリーマンが小さい畑を買って農業するということが、以前では難しかったのが、許可を受けられるようになりました。タイトルにもあります、農業振興地域の整備に関する法律（以下農振法）も改正となり、来年くらいに施行となります。これの大きな特徴は、農地確保と農...【法改正】農業振興地域の整備に関する法律の改正

【野洲市長選】駅前土地の在り方

13日に野洲市長選が投票・開票され、櫻本氏が初当選となりました、（もちろん私も投票に行きましたがどこに入れたかは内緒）ずっと気になっている野洲駅前問題、私も市民委員として意見、専門家としての情報提供もさせていただいた案件です。先日までは、不動産会社に一部売却して商業、マンション、ホテル等の複合施設を建設するという話で計画が進んでました、櫻本氏は全く真逆の公園、パークモールを作るとおっしゃってます。（他の候補者は商業系の提案をされてました）一般の鑑定士的に言って最有効使用ではないですよねw、駅前にデカイ公園って。ただ、市民目線ではありなのかもしれません、実際に投票で市民がそれを多く望んでる姿なのかと思いますし、実際今年の夏に「まるかじりフェスタ」という夏祭りを開催してますんで、祭りに参加しながら「今年でこれ...【野洲市長選】駅前土地の在り方

【おうち探し住むとこ選びその36】移築について

建物を新築、リフォームの話はさせていただいたのですが、建物を移動する移築について解説します。例えば、区画整理地に古民家が建ってたら何となく「えぇ！」という感動を覚えますし、先祖代々の建物に歴史的な価値があれば残しておきたい…とも思いますね。文字通り、建物を移動することなんですが、移動距離に応じて大きく三種類あります。1.解体して移築⇒そのままですが、建物を解体（壊すわけではない）してトラックに積み込み移動させるという方法、この方法では移動距離が長くてもOKです。2.曳家（解体せず移動）⇒建物を浮かせて基礎から離して、丸太等をかましてコロコロと移動する方法、敷地内で短い距離の移築ならこれでOK。3.つり上げて移動（解体せず移動）⇒上記2と同じように建物をクレーンでつり上げて移動、これも敷地内の移動等に適して...【おうち探し住むとこ選びその36】移築について

【おうち探し住むとこ選びその35】マンショングレードによる価格調整

近年、マンションの価格上昇が常態化してなかなか庶民に手が出る価格帯の分譲マンションが少なくなってきています、予算的に問題なければ億ションでも購入できるんですが（そういった富裕層は大体現金一括で購入する傾向にあるそうです）、サラリーマン世帯ですと住宅ローンを活用する方も多く、金利変動で返済計画もさらっとは行かない状況ですね。マンション価格、中古も含めて価格が上昇傾向にありますが、あまり高すぎるとなかなか売れないので、最近ではマンショングレードを下げて価格を調整したうえで販売するケースが見られます。マンションのグレードを下げるといってもいろいろな手段があるわけでして、以下のケースを紹介します。1。専有面積を狭くする。→単純明快ですが結構このケースが増えてます。以前のブログでマンションの専有面積の見方については...【おうち探し住むとこ選びその35】マンショングレードによる価格調整

【報道】令和6年地価調査

昨日9/17に令和6年度の地価調査結果が発表されました。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240917/k10014583631000.html基準地価上昇率はバブル後最大幅、主要都市圏、地方都市についても全用途で上昇となりました。なお、能登半島については、震災直後ということで大きなマイナスとなっているエリアが多いです。滋賀県でも16年ぶりに全用途上昇（リーマンショックの前の年ですね）、マンション需要、工業地需要といった下支えによる上昇とみられています。他方、農家住宅や調整区域宅地などの過疎化の著しいエリアは依然として下落、なかなか上昇に転ずる気配は感じられませんね。しかしこの全国的な上昇率、本当に景気が良いからというわけでもなさそうです。上昇エリアのキーワードは「利便...【報道】令和6年地価調査

【お家選び、住むとこ選び その34】私道と市道について

しどう、といえば上記の私道と市道があります（町道、県道、村道、国道は市道のくくりで）不動産鑑定においては以下の道路かどうかが重要ですね。（以下、42条道路とします）建築基準法第42条道路は以下の通り。（1）道路法による道路（第42条1項1号）・・・国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。≪公道≫（2）都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）・・・都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。（3）既存道路（第42条1項3号）・・・建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。（4）都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）・・・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定...【お家選び、住むとこ選びその34】私道と市道について

【街づくり】コストコオープンと街づくり、不動産価格について

8月22日に東近江市のコストコがオープンしました。朝3時くらいから行列ができて5時にオープンするなど、地元の賑わい創出に一役も二役も買っているようですね(^^♪東近江地区、今後も平和堂や小売店が進出するとか、商業集積が進むようです。野洲のとなりの守山エリアでは工業団地の整備が進むと、過去にブログでご紹介しました。簡単にですが、これらの事業が価格形成にどのように影響があるか、以下ご説明します。地方に大規模な工場や商業施設ができると、不動産価格はどう変わる？その影響を解説地方の経済に大きな影響を与えるのが、大規模な工場地や商業施設の建設です。これが不動産市場にどのような変化をもたらすのか、知っておくことは重要です。今回は、こうした大規模な開発が地方の不動産価格に与える具体的な影響について解説します。1.雇用創...【街づくり】コストコオープンと街づくり、不動産価格について

【感謝】開業16周年

開業16周年を迎えました。16年前の9月1日にマンションの一室で開業、それぞれの節目節目に目標を設定して頑張ってきました。2008年開業～2016年事務所移転～2019年法人化。当初は、中古のマーチ一台とNSR、パソコンもBTOパソコンで自作したもの一台で手元資金もわずかで開業、最初はどうなるかと思いましたが…。僕も人生の大台にのったんで、拡大よりも「時間の充実」の方向に舵を切りたいなと思います。僕自身もそうですが、お客さん自身の時間の充実化に寄与できればと考えてます。不動産鑑定は使い方次第では、さまざまなポイントで時間短縮できるツールだと思います。近年は不動産鑑定士が率先してイベントしたり災害応援に行ったりで水面下から上に来ているイメージありますね。時代に取り残されないように自身のバージョンアップも欠か...【感謝】開業16周年

【金融】金利の上昇がもたらす不動産への影響（利回り編）

はじめに日本銀行が政策金利を0.25％引き上げてから1カ月が経過しました。最近は、宮崎での地震や株価の乱高下もあり、金利上昇の話題が少し忘れられているかもしれません。しかし、金利の変動は私たちの日常や経済活動に大きな影響を及ぼします。今回、現役の銀行員との会話を通じて、金利上昇がどのような影響を与えるのか、簡単にまとめてみました。①金利上昇の影響：預金者と借り手にとってまず、金利が上昇すると最も分かりやすいのは、預金金利のアップです。これまで、例えば1,000万円を預けてもわずか100円しか利息がつかない状況でしたが、今後は預金金利が上昇し、少しずつ恩恵を受けることができるでしょう。一方で、企業にとっては事業用融資の金利が上昇するため、借り入れコストが増加します。これにより、企業活動が抑制される可能性もあ...【金融】金利の上昇がもたらす不動産への影響（利回り編）

【連絡事項】夏季休業について

毎日暑い日が続いてますね。高校野球にオリンピックと、皆さんテレビから目が離せない日が続いていますね。全然スポーツと関係ないですが、昨日ネットフィリックスで「地面師」を見てました。詐欺事件というより軽いホラーみたいなサスペンスみたいな…。気持ち涼しくなりましたね(^^♪本年の夏季休業ですが、8月10日～8月13日は完全休業8月14日～16日は完全予約制8月17日は午前中のみ予約対応通常営業は8月19日～とさせていただきます。皆様良い休暇をお過ごしください。【連絡事項】夏季休業について

【論文試験】不動産鑑定士試験【真夏の決戦】

写真は関係ありませんw今週末は論文式試験、私が受験したのは平成13年なのでもうかれこれ21年前w毎回思うんですが、暑くてモチベを維持するのがただでさえ大変なのに、これでもか！って思うくらい難しい問題出してくるんですよね。合格のコツとか、予想問題とかよくわからないですが、（私が受験したころよりレベルははるかに上がっています）最後まで残った人だけが合格する、という当たり前な話しかできませんが、試験の特徴としてそれが一番の合格に近くなる方法かと思いますね。最後の10分、1分まで粘ってみて、それでも書けない問題はみな難しいと判断して、3日間気持ちの切り替えをうまくして乗り切ってください。私の時、最後の鑑定理論を終えた後、速攻でコンビニ行って缶ビール買って飲み干しました（それがモチベになりました）受験生の皆様、この...【論文試験】不動産鑑定士試験【真夏の決戦】

【海外】フランスの不動産事情

パリオリンピックが開幕しました、東京から3年少ししかたってないので、あまり実感がわきませんが、日本代表の活躍に期待したいですね。こちらも東京五輪もそうでしたが万博関係で相当な土地の動きもあり、国際的なイベントと不動産は密接な関係があるのは体験済みですね。以前中国について解説したかと思いますが、（かなり日本のそれと異なっていましたね）国交省の該当ページから抜粋しますと土地・不動産の所有権〔基本概念〕フランス民法典第2編第2章において、所有権絶対の原則が規定されており、土地の私有が認められている。不動産所有権の範囲については、「土地の所有者は、地上及び地下の所有を含む」とされている（552条1項）。また、土地と建物は一体の不動産として扱われる。〔外国人の土地・不動産所有〕外国人は原則自由に土地・不動産を所有す...【海外】フランスの不動産事情

【法人なり】業者登録を更新しました。

備忘録として記載します。（これから更新される皆様宛てと、5年後の自分宛てに…）業者登録を更新しました。不動産鑑定業者も5年に一度更新の手続きがあります（宅建も5年）30日前までに済ませるように通知が来るので、5年目入ったらそわそわしだして準備するとよいでしょう。手続きの書類は国土交通省のHPでダウンロードできます。(一応窓口に確認されることをお勧めします）ダウンロード先ただし、添付資料として法人であれば全部事項証明、個人業者であれば住民票などが必要なんで何が外に必要かを窓口に問い合わせておくとよいです。あと、私は滋賀県知事登録なんですが、滋賀県は県の収入証紙で手数料が12400円かかります。（どのように手数料支払うかは確認を…）DLした書面は色々書くことがありますが、一番時間かかるのは5年間の実績件数をカ...【法人なり】業者登録を更新しました。

【報道】相続税路線価が発表されました。

令和6年の相続税路線価が発表されました。全国平均は前年比2.3%増で、3年連続で上昇した。上昇幅が2%を超えるのは16年ぶり。インバウンド（訪日客）の回復や各地で行われている再開発、住宅需要の高まりが地価を押し上げています、地区別にみると29都道府県で上がり、上昇幅は大きい順に、福岡（5.8%）▽沖縄（5.6%）▽東京（5.3%）▽北海道（5.2%）▽宮城（5.1%）。愛知は3.2%、大阪は3.1%だった。税務署ごとの最高路線価の上昇率1位は長野県白馬村（32.1%）、2位は熊本県菊陽町（24.0%）。それぞれ、観光客の増加、半導体メーカー「台湾積体電路製造（TSMC）」の進出という外部からの要因が大きいものです。今回は特に円安がキーワード、海外からの観光客がコロナ前より増加している地域もあり、従来を超え...【報道】相続税路線価が発表されました。

【法人化六年目】6期目に突入します。

法人化して6期目に突入です。令和の元号とともに法人なり、個人事業所ではなく「会社」として一つ正念場なシーズンをクリアしました。現在は会社だけでなく各関係団体で役員をやったりで地元貢献に励んでいます。毎日がとなり近所の人と仕事の相談したりでいわゆるコミュニティを楽しんでいるという感じですね(^^♪毎日何かしら発信できればと思い、ブログを続けてますが、今は一時クールダウン状態です。また、ぼちぼちと発信していきますね。仕事も今年は視野を広げたアプローチをしていくことにします。具体的には他の士業が見向きもしないような業務エリアの開拓を進めたい。プライベートでは今はオートバイが楽しくて仕方ないです(*´艸｀)。昨年大枚はたいて、エンジンブローしたNSRを大レストアしてサーキット遊ぶ専用機にしました。ラップタイムも鈴...【法人化六年目】6期目に突入します。

【さぼり気味】久しぶりのブログ更新です

前回5月の末に更新してからストップしてました。生存確認の意味でブログ更新です。もう6月末、今年一年すでに早すぎw私はというと、総会シーズンになり、役員も新しくなったところ野洲市の商工会サービス部の部会長になったり、調停協会のとある支部で理事になったりと、役員就任が目白押しでした。地域貢献、社会貢献という意味では、適齢期なんでそういう時期なのかなと思い、業務に励みます(^^♪。あ、毎年のように茅の輪くぐりをしてきました。今年も半年無事に過ごせたことに感謝。今年の後半戦も頑張ります(^^♪【さぼり気味】久しぶりのブログ更新です

【観光地】飛騨高山

先日、所属団体の総会で飛騨高山まで行きました。滋賀県からバイクで3時間（下道だと5時間半）、今まで行ったことない街だったのと、観光名所といわれる町であることは知ってましたが、事前に調べるとその観光客数（特に外国人）の多さにビックリ、交通アクセスはお世辞にも良くはなく、大都市に近接しているわけでもない、人口8万人程度の小さな町が滋賀県全体の観光客数の変わらないくらい来訪しているのか（令和5年数値で高山市は4万人、滋賀県は全体で4.5万人）、実際に体験しないとわからない部分が多かったのでその意味も含めて初来訪。https://www.google.com/maps/@36.2064969,136.9340909,9.21z?authuser=0&entry=ttu飛騨高山は岐阜県の北東端に位置してまして、東京...【観光地】飛騨高山

【建築費】物価高騰

表題の言葉、新聞とかニュースとかでうんざりするくらい聞いてますね。私はスーパーで買いものして自炊することが多いのですが、野菜の高騰でげんなりしています（最近キャベツ一玉買えませんw、半分のを使ってます）不動産の話をすると土地は値上がりしてるんですが、それ以上に建築費の高騰が深刻化となっています。野洲の市三宅に県立高専の開校の話が決まっていますが、当初予算より建築費が高騰しており、関係者を悩ませてします。建築費高騰、どれだけ上がっているんでしょうか…。国税庁の建物の標準的な建築価額表（単位：千円／m2）によると、例えば平成3年の木造建築であれば、131.7千円、令和3年だと172.2千円、概ね1.5倍の上昇。鉄骨でいえば平成3年で157千円、令和3年で227千円…国税のデータでこのような形ですので、実勢はも...【建築費】物価高騰

【地元ツーリング】おにゅう峠リベンジ

連休が終わりましたね、皆様、いかがお過ごしでしたか？私は今年は地元の祭り、バイクでショートツーリング、名阪サーキットのほか家の片づけや仕事等であまり派手には過ごさなかったです。今年の連休はショートツーリングが思い出深い、ずいぶん前にいったおにゅう峠にリベンジしようと前日の晩思い出発、前回は雨で雲海が見れなかったのとえらい寒かったので大変だったような…。ですので7年ぶりに雲海アタックしました。【ツーリング】初のおにゅう峠-かいつぶりの日々今日はDT125入手してから初の林道ツーリング。滋賀県は琵琶湖だけでなく山の道も豊富なんですね🎵時間の関係で早朝しかバイク乗ってる暇がなく、早朝に雲海が観れるという...gooblogおにゅう峠に続く一昨年くらいに全線舗装されて滋賀から福井まで抜けられるようになったので、ツ...【地元ツーリング】おにゅう峠リベンジ

【地元】滋賀県の駅前開発のこと

ブログ書くの久しぶり（20日ぶり）になりました、その間にいろんなニュースも流れてきて、滋賀県の駅前開発も変わるな…と思い過ごしてました。大きいところでは、1.野洲駅南口の事業者が決定しました…これはかねてからの懸念材料だった野洲駅南口（旧銭湯跡地を含む）の開発について、私もここの検討委員会に所属していろいろな意見交換をさせていただきました。今回は開発～事業運営までを民間に委託した形となります。1社だけが手を挙げて立候補されました、計画の内容などは現在不明ですが、予定用途のラインナップをみると、ホテル、商業施設、マンション、市民広場などなど…が上がってます。委員会で出た意見が集約された形となりましたが、事業ベースに乗せるにはさらなる検討が必要、個人的には高専の開校までに形になるとなぁ、と期待をしております。...【地元】滋賀県の駅前開発のこと

【地元ネタ】烏丸半島にサーフィン施設の計画

昨日の新聞に標記のニュースが記載されてました。京都新聞の該当部分を写メします。内容としては、烏丸半島（イナズマロックフェスの会場）内の未利用地にサーフィン施設を中心としたレジャー施設の建設を計画しているとのこと。未利用地は9ha（もあったんや！）、その中に人工波を起こすプールを設置してサーフィン会場とし、周辺はコテージなどを建設、2028年のオープンを目指すとのこと。ここでもやはり公募型プロポーザルを実施しており、民間のアイデアを生かす形となってますね。海なし県の滋賀県でマリンスポーツが楽しめる施設ができることに対する期待感もありますが、一時間一万円（新聞による）という利用料がネックにならないかどうか、またシーガイアなど同じような施設が他の県にも存在していたが、現在は閉鎖されているという状況をどうとらえる...【地元ネタ】烏丸半島にサーフィン施設の計画

【報道】地価公示発表

ようやく令和6年地価公示が発表されました。全国的に上昇トレンドが続いております(^^♪ニュースはこちらクリック特に、地方では上昇地点が下落地点を上回り、総合的に地価は回復傾向にあるということになりました、無論、私の住む滋賀でもその傾向は変わらず、16年ぶりに全用途平均が上昇になったとか…。ただ、二極化傾向は継続しており、調区内宅地や集落などの下落は依然止まらず、利便性の高いエリアの地価上昇がけん引している形となりますね。単純に土地価格が上昇しているという話だけでなく、我々常々やってはおりますが、地域エリアごとにさらに精査する必要がありますね、工業地にしても、今2024年問題で物流関係の追加投資がみられますが、過疎化地域における労働力確保が難しいことを考えれば、単純に工業地だ！上昇だ！と判断するのは早計かと...【報道】地価公示発表

【お知らせ】Line公式アカウント始動

時代に残されないよう事務所の公式ラインも立ち上げました(^^♪最近の悩みの種は、ホームページにお問い合わせのフォーマットを用意しているのですが、不要な営業宣伝が書き込まれ送信されるような状況もあり、またスマホ検索が主流になってきた状況を考えると、lineの導入は世の流れなのかなと考えました。今後は質問やお問い合わせなどを中心にlineにてメッセージをお送りいただければ…と思います。（もちろんHPのほうのお問い合わせも残しております）もちろんこちらからもどんどん情報発信ができればと思いますので、まずはお友達登録からよろしくお願いします。lineアドレスhttps://lin.ee/EWXOfsh【お知らせ】Line公式アカウント始動

【法改正】地域再生法の改正

平成17年に制定された地域再生法の法改正が閣議決定されました。地域再生法は地域における雇用機会の創出など地域の活力の再生を総合的、効果的に推進するためのもので以下の措置を定める法律です。1）地方公共団体による地域再生計画の作成とその認定2）認定地域再生計画に基づく事業に対する支援措置3）地域再生土地利用計画の作成等4）地域再生推進法人の指定地域再生法改正案は、市町村が区域を定めて、住宅団地再生のための総合的な事業計画（地域住宅団地再生事業計画）を作成した場合、住宅の用途を変更しても、住宅に適用されていた容積率の緩和措置を引き続き適用できるようし、転用にはコンビニ、コミュニティカフェなどの施設を想定しています。同様に、住宅団地内での廃校活用も進め、第一種低層住居専用地域などでは、10mまたは12mの高さ制限...【法改正】地域再生法の改正

【雑感】大津市役所移転の建て替え先

以前から耐震性が疑問視され、建て替えが必要といわれていた大津市役所ですが、ようやく建て替え先の方針が発表されました。現庁舎の道路挟んで真向かいの皇子山運動公園ですね、ニュースはこちらそれまでは色々な候補地があがりまして例えば、JR大津駅周辺などもその対象になりましたし、浜大津港という話も一時的にあがりました。決定に際して重視した点で挙げられているのが、イベントなどの開催に利便性や賑わいつくりはもちろん、災害時の利活用（避難スペースや物資援助の拠点の確保など）があげられています。能登半島の地震や阪神大震災、東北震災などからの教訓なんでしょうね。この皇子山総合運動公園、もともとは進駐軍（米軍）のキャンプ地でして、その後返還され、1960年に野球場として開場したそうです、その後1965年から琵琶湖マラソンの発着...【雑感】大津市役所移転の建て替え先

【海外】ロンドンの不動産市場

新聞でフレディマーキュリーの邸宅が売りに出されたそうで、その額は日本円で57億円というだそうです、これは、彼の死後管理していたメアリー氏（映画でもご紹介ありましたね）が管理が負担になってきたことなどから売却を決断したとのこと、高いか安いか、という話になると、職業柄気になるわけで、概算、机上のデータのみである程度検証してみようと思います。彼の住んでいる場所はロンドン中心部の「Gardenlodge」という場所、これは周辺地域がKensingtonandChelseaといういわば宮殿に囲まれたエリアであり、住環境は極めて良い環境にあるエリアですね。最寄り駅まで3.2㎞なので利便性も悪くなく、また、幹線道路が整備されているので自動車利用の利便性は高いです。結果としてロンドン市内ではかなり高額な地価のエリアとなっ...【海外】ロンドンの不動産市場

【文化財】埋蔵文化財と国史跡について

先日、大津市の宅地開発予定地で坂本城の三の丸のものの石垣が発見されました。宅地開発中の埋蔵文化財調査にて明らかになったのですが、今回の件で国の史跡に指定される方針となり、現在行われていた宅地開発も中止となるようです。坂本城はあの明智光秀の城、本能寺の変のあと秀吉により討伐され、坂本城自体も解体されて痕跡がなくなったため、幻の城といわれるようになりました。しかし、この調査を経て坂本城に関する貴重な資料が発見となったので、今後も詳細な調査が進むとのこと。実務上、埋蔵文化財の試掘調査等で遺跡が見つかった場合には、文化財保護法に従って速やかに行政に報告し、調査が行われます。記録するか保存するかは遺跡にケースによりますが、本件のような事業用の開発行為（分譲地、収益物件の開発）であれば事業者がその費用を負担することと...【文化財】埋蔵文化財と国史跡について

【法改正】二地域居住促進のための法改正が閣議決定

表題の二地域（にちいき）居住促進のための法改正が進んでます正式には「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の一部を改正する法律案」というそうです。二地域とは、都会に暮らす人が、週末などを定期的に、あるいは、年間の一定期間（1ヵ月以上とされる）を農山漁村で過ごす生活様式のことを指しています。「別荘」とは少しニュアンスが異なりますが、バカンスではなく、テレワークなどでオフィスに出る必要のない時には、田舎で過ごして仕事するといった、コロナ禍で成り立った生活様式という感じでしょうか。二つの生活拠点を持つライフスタイルの後押しするため、今回の法改正となったようです。具体的な内容として、法改正の趣旨は、二地域居住を促進し、地方への人の流れを創出・拡大し、地方部をはじめとした人口減少が進む地域の活性化を図るのが目...【法改正】二地域居住促進のための法改正が閣議決定

【テレビ】正直不動産

最近になってようやく見始めましたw（ブームが一通り終わってから追いかけるスタイルなんです）Amazonプライムで1を追っかけているんですが、率直にとても面白いです。重説の細かいところとか、ローンのかけ方など、かなり細かいことまで説明してるので、私の目から見ても参考になる箇所多いですね。ちゃんとメリットデメリットを対峙して説明しているとこが良いです(^^♪これから引っ越しシーズン。住宅購入を検討される方、一度ドラマを見るとある程度の予習になるかもしれませんね。(^^)/※表現が少し極端になっているところは御愛嬌で…【テレビ】正直不動産

【規制緩和】空き家譲渡益の3000万円特別控除の規制緩和

写真はイメージですw今年の1月より相続した空き家の売却益のうち、3,000万円が実質非課税となる譲渡所得税の特例がありましたが、この特例の適用を受けるには建物の耐震改修や解体をおこなってから売却する必要でした。しかし今年1月からは、売却後に買主がおこなえば適用を受けられるようになりました過去にブログでご紹介した税制改正の一部が緩和されるようです（記事の⑥の部分ですね）。【改正】令和5年度税制改正大綱-かいつぶりの日々今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得...gooblog上記記事ではサラっと流してましたが（期限が昨年の12月末でした）今回はその期間が延長となり、令和6年1月1日...【規制緩和】空き家譲渡益の3000万円特別控除の規制緩和

【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法

本年の元日に能登半島を中心に大きな地震がありました、被災された皆様にはお見舞い申し上げますとともに被災地の早期復興を祈っております。私の家も相当揺れまして大変驚きましたし、私自身が学生時代に阪神大震災も体験しており、その時の恐怖がよみがえりました。震災とともに改正されるのが建築基準法等の不動産関係の法律、皆さん新耐震基準とか耳にされたと思いますが、そもそも耐震基準とは…一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定めた最低限クリアすべき基準を指します。1950年に建築基準法が施行された際に制定された耐震基準は、大地震が発生するたびに見直され、これまで1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。1981年におこなわれた改正は、耐震基準の節目とされています。それに伴い、1981年5月31日までの基...【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法

【恒例行事】十日えびす

毎年のことながら十日えびすに行ってきました。昔は今宮恵比寿さんとか行ってましたが、ここ10年くらいは長浜恵比寿のみです。何せ大阪行くのと比較しても近くてすぐに帰れる（電車一本）、人混雑が少ない、餅撒きがある、吉兆が盛りだくさんなどの要因でずっとここ。裁判所業務でほぼ毎月お参りしているんですが、お祭りのこの時期は賑やか。昨年秋には秀吉公の銅像が設置されて、恵比寿さんモードに※係りの人に聞くと、一万円札で首飾りを付けてたそうなんですが、あまりに下品になったので却下されたとか恒例の餅撒き某衆議院の議員さんも参戦していました。今年は珍しく福餅ゲット戦績はこの通り、16個プラスかまぼこ三つ、くじ引きでビールゲット無事に笹もいただいて帰りました。今年は少しバージョンアップ。よろしくお願いします。【恒例行事】十日えびす

【謹賀新年】明けましておめでとうございます

2024年、明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いします。年末～元旦にかけては、久しぶりな友達と飲みに行ったり、偶然の出会いがあったり、ちまちま仕事があったりで遠くまで行くことはなかったですが、地元だけでも充実した年末でした、大晦日は久しぶりにずっと家で、テレビ見たり年越しそば食ったりと普通の年末を過ごしていました。元日は初日の出に向かおうと天気予報みるも微妙な天気、朝6時過ぎの時点で大雨だったので二度寝を始めたところ雨が上がってきて、ダッシュで初日の出を撮影、自宅近所なので田んぼばっかりのとこでパシャリ。そのままお札を買いに行き初詣をしてから事務所へ、年賀状チェックして帰宅、おせち食ってからまたバイクで湖岸まで大雨でしたw昨年はいろいろな事業にかかわらせていただいて、経験値が爆上がりでした...【謹賀新年】明けましておめでとうございます

【雑談】2023年振り返り

こないだ固定の評価書さんざん書いてたと思ったらもう公示の評価書、この仕事していると季節がめちゃくちゃ早く感じますね（つねに公的評価に追われている職業病みたいな感じですな）2023年、一応事務所の〆としては本日。（29日までは私が通常業務しています）大掃除は12月頭にしてますので淡々と業務するだけで終わりそう。どんな年であったかというと漢字一文字でいえば「縁」ですかね。業務的には新しい縁ができて、そっから話進んで来年さらに飛躍するような形になりそうです。バンドでのギターも復活しました。もう音楽活動すべて諦めてメインギター含めてさんざん売り飛ばして身辺整理したにも関わらずまた「ご縁」が復活しました。7月に44マグナムのJimmyさんと共演できたことと、僕のこと忘れずわざわざ見に来てくださった方もいて、それまで...【雑談】2023年振り返り

【人口減】洛西ニュータウンその後

ブログが飛んでしまいましたw以前のブログで「洛西ニュータウン」の空き家対策についてご説明しました。空き家を京都市と住宅公社が買い取り、リフォームして安く子育て世代に売却を行って人口減を防ぐというものです、前記事はこちらhttps://blog.goo.ne.jp/nio-rea/e/7bf557520b0e7de2da4682563fdeacc2先日第一号となる入居者が入ったそうで、これからの動向が気になるとこです。さて、地域内では雇用の促進も図るため統合した小学校の敷地に商業施設や事業所をが建てられるように都市計画の見直しが行われました。具体的には竹の里小学校と西陵中学校の跡地の用途地域を1中専⇒近隣商業に見直しました。明らかに児童数が減少し、小学校、中学校の統廃合により学校用地がだぶついていたのを活用...【人口減】洛西ニュータウンその後

【渇水】琵琶湖水位低下

琵琶湖の水位が低下していますね、坂本城の石垣が見えたり浮御堂が「建って」いたりで観光客の方がたくさんいらっしゃっているようです、他方、水質低下、水不足による取水制限、自然環境の変化など、やはりうれしくない話も聞きます。琵琶湖の水位が最も下がったのが、1994年9月15日この年は△123㎝となったようです（ブログ書いている現在は△72㎝）直接は地価に影響はないかもですが、1994年の地価公示を振り返ってみますね。滋賀県の地価公示地点は当時354地点（現在は347地点）、地価動向を一言でいうとバブル崩壊の真っただ中、全地点で下落していたころですね。例えば現在もある大津5-6（大津市梅林一丁目）は現在36万円（+1.7）平成6年は125万円（△13.8％）バブル崩壊直後だったので地価の水準が桁違いですが、長く続...【渇水】琵琶湖水位低下

【季節】冬の訪れ

11月頭くらいまで暑い暑いって言ってたのに、気温も一ケタ台…最近は秋がすっかり短くなったような気がしますね。少し業務やその他が詰まり過ぎて、まともにお休みができない日が続いていたのでぶらっとバイクで琵琶湖まで行きました。妙にいつもより雲が低いなと思い湖岸から対岸を見ると湖の上に雲’（霧？）が…。いわゆる気嵐ですね気嵐（けあらし）とは冷え込みが強まった晴れた日に、冷たい空気が外気温よりも暖かい川や海に流れ込み、水面上で急激に水蒸気が蒸発し霧が発生することで起こる現象。水面が見えないくらい発生しているのですが、今回は絶妙に分断されてますね(^^♪まさしく冬の絶景という感じですね。早朝より、朝の遅いタイミングだとこういった感じになるようです。朝から良いもの見せていただきました。【季節】冬の訪れ

【国道】国道8号線バイパス全開通時期が未定に…。

※写真はイメージです地元ネタです。新聞記事等でご存じの方も多いかもしれませんが、現在建設中の国道8号バイパス、予定していた2025年の秋より完成が遅れます。理由としては、予定地の現場の土壌からアスベストが混じった土壌が想定より多くあって、その撤去作業の完了見通しが不明であること。現在も土壌の撤去作業を実行しているものの、その汚染範囲が不明であり土壌の入れ替え作業などが完了したのちに、本来の工事に着工できる見通しとなります。土壌汚染等については鑑定の現場でも、建物のアスベストは建物資料か築年か、我々の目視からしかチェックできず、土壌汚染になると登記簿や航空写真などの土地履歴からしか判断できず、詳細は専門調査による報告に頼るしかないのが現状です。もし、その専門家に依頼できない場合は鑑定評価の条件で土壌汚染につ...【国道】国道8号線バイパス全開通時期が未定に…。

【商工会】川﨑和寛さんセミナー終了

無事に表題の研修会終了しました。ご来場いただきました皆様、お手伝いいただいた皆様ありがとうございました。昨年の5月に某イベントで川﨑氏にお会いしたのが最初、私はその時ただの一人の受講生でした。今年の5月にまたお会いした際、※写真はコレクションホールです✨もてぎのコレクションホールをほぼマンツーマンでご案内していただいて、その時に「商工会の幹事やってますので機会あればご講演お願いします」と申し上げたんですが、2か月後にガチで依頼することになったのは私が「思い立ったが吉日」性格であったのでw7月くらいからスケジュール等の調整を行い、色々綿密なやり取りを行って、何とか開催にこぎつけました。今回は、前夜祭～本番～懇親会～反省会と3日という長丁場。士業の集まり等の幹事していたこともあり、段取り的に慣れているとはいえ...【商工会】川﨑和寛さんセミナー終了

【地元】取り残された工業地…甲良町産業集積地整備計画

先日の地価調査結果で滋賀県内の工業地の需要が伸びているとお話しました。確かに全県的にみると交通アクセス良し、土地代安い、災害リスク低いの三本立てで魅力的な立地にある滋賀県の工業地、全部引く手あまたなのかと思いきやそうでもないエリアもあります。今回ご紹介するのが甲良町産業集積地場所は国道307の西側山手（うまく表示できませんw）ここは29haの広大な土地で、307号線から進入路があり、大半が造成が必要な土地ですが、スマートインターや国道へのアクセスが良く、見た感じ申し分のない立地状況ですね。ただ、工業団地計画がスタートしたのが2014年、そこから開発事業者を募集かけたものの応募がないという結果でした。アウトレットパークや物流拠点、住宅開発などの事業者が興味を示したものの、事業者の進出計画に合わなかったり、過...【地元】取り残された工業地…甲良町産業集積地整備計画

【野洲駅前】文化ホール存続のようです

先日のことですが、野洲駅南口周辺整備の委員会が終了しました。会議4回を通じて何かしらメッセージ的なものが伝わればと思います、ただ、まだまだ議論したいことがあるんですけど、次のステップに移行するようです(^^)/っで、これに関連して野洲文化ホール（小劇場）の存続について、昨年より話題になっておりますが、結論として存続するようです。ホール自体すでに耐用年数が経過しており老朽部分もみられることから、建て替えもしくは統合（さざなみホールを主体として統合）という見解がみられました。もっとも、昨年までは後者の統合を主軸に検討されていたようですが、多くの市民の反対意見があったことからこの度存続となりました。ちなみにさざなみホール、497席とキャパも小さく（文化ホールは1015席）、築31年も経過しており、これも各部の老...【野洲駅前】文化ホール存続のようです

【商工会主催】川﨑和寛氏セミナー

先日の鈴鹿F1ではホンダエンジンが優勝、メーカーも設立75周年という記念の年になりました。（Motogpは置いときます(笑)）ホンダがF1に復帰してネルソンピケ、ナイジェルマンセルの時代は私は高校生、そこからアランプロスト・アイルトンセナの黄金時代を経て現在に至ります。（今はエンジン供給という形で参戦）この黄金期のアイルトンセナをを支えたヘルメットスタッフの川﨑氏が野洲市で講演されます。日本のモノ作りが世界の貴公子を現場で支えたヘルメットデザイン私もバイクに乗りますが、ヘルメットは頭を守るのが第一ですが、見た目（目立つかどうか）のデザインセンスはもちろん、機能性が重要になります。（ドライバーやライダーが快適に過ごせるか、頭痛くないか、暑くないか、風切り音は静かか、その他の音（他の車の音、自分の車の異音など...【商工会主催】川﨑和寛氏セミナー

【業界】宅建業者さん9年連続で増加

不動産ニュースサイトからの転載ですが国土交通省は4日、2022年度の「宅地建物取引業法の施行状況調査結果」を公表した。23年3月末（22年度末）の宅地建物取引業者数は、大臣免許が2,922業者（前年度比5.3％増）、知事免許が12万6,682業者（同0.7％増）といずれも増加し、全体でも12万9,604業者（同0.8％増）と、9年連続で増加した。また、22年度末において、宅地建物取引業法の規定に基づき国土交通大臣、または都道府県知事が行なった宅地建物取引業者に対する監督処分については、免許取消処分が63件（同32.3％減）、業務停止処分が38件（同40.7％増）、指示処分が38件（同9.5％減）。合計で139件（同14.2％減）と減少傾向にある。都道府県知事への宅地建物取引士の登録者数は2万9,491人と...【業界】宅建業者さん9年連続で増加

【有効利用】トランクルームの需要

ネット記事でトランクルームの需要が高まっているとの記事を見つけました。以前バイクガレージの記事を書きました、過去記事はこちらトランクルーム、昔はコンテナ倉庫と言われてましたが、現在の市場規模は747億円、これからは4％から5％の市場規模拡大が見込まれるそうです。背景にはコロナ禍でのリモートワークなどにより家財道具が増えて保管場所を確保する必要が出てきたこと、建築会社の会社の合理化などにより、工事道具や必要機材を現場近くに保管しておく形が主流になりつつあるということが挙げられます。さて、このトランクルーム、市場規模拡大と言われてますが、土地運用としてのメリットデメリットをあげると【メリット】アパート等に向いていない狭小地でトランクルーム運営は可能です。スキー用具などは一度訪れたらなかなか次に来ないユーザーも...【有効利用】トランクルームの需要

【報道】令和5年地価調査発表

昨日地価調査結果が発表されました、評価員の皆様お疲れさまでした(^^♪全国的には地価は回復傾向、主要都市以外の地方都市でも31年ぶりに上昇となったようです。全般としては低金利政策が功を奏しているのが大きいと思われます、ただ海外金利と比較すると、ローン金利の変更の可能性もないわけではないので、どうなることやら…目立ったのは北海道千歳市では住宅地で30.7％の上昇、商業地でも30.8％の上昇となったようです。これは大企業の出資する大規模工場の進出に伴う周辺整備の影響であると…。滋賀県でも大津及び湖南4市（草津、守山、栗東、野洲）については上昇地点が増加、特に住宅地は京都からの購入層が流入しており地価の上昇に寄与していると思われます。ただ県北部の農家集落や郊外の住宅地などは依然として下落基調、全国で見てもコロナ...【報道】令和5年地価調査発表

【競売】競売物件の購入…その2

前回は競売物件の購入についてメリット、デメリットをお話しました。今回は手続き的なお話。一般に競売物件とは裁判所主導のオークションみたいなもの。物件情報は前回お話した不動産競売物件情報サイト「BIT」に掲載されています。BITはこちら欲しい物件を見つけたら購入（入札）手続きに入るわけですが、上記サイトから三点セット（物件明細書現況調査報告書評価書）をダウンロードして、物件の詳細を確認してください。（入札）めぼしをつけた物件については入札期間中に入札用紙を入手し、それに必要事項を記入して裁判所に提出します。物件には売却基準価額と買受可能額が記載されていますが、最低価格としては買受可能額以上の入札をしなくてはいけません。また売却基準価格の20％が保証金として取り扱われ、入札時に納付しなくてはいけません。これは買...【競売】競売物件の購入…その2

【実務】競売物件の購入

今回は競売物件、簡単に言えば裁判所で開催されるオークションで不動産を買うということです。一般の市場より安く買えるのでお得な感じもします、メリットとしては競売物件のメリットはやはり価格が安いことでしょう。地域にもよりますが、たいていの競売物件は、一般の相場より価値が低く見積もられているため、おおよそ通常査定の6～7割程度の価格で購入することができます。売買物件については全国各地の競売情報を一度に検索できるサイト『BIT（不動産競売物件情報サイト）』で検索可能ですので広く情報の収集が可能な点でしょうか。ちなみにこのサイトは最高裁判所から委託を受けて運営されているものなので安心して利用できます。デメリットとしては物件情報は3点セット「物件証明書」「評価書」「現状調査報告書」から得られますが、それ以上の情報が入手...【実務】競売物件の購入

【開業15年経過】ありがとうございます ^^) _旦~~

不動産鑑定士として独立開業して15年を過ぎました、平成13年に業界入り、平成18年に登録して結構なベテランになってきましたね(^^)/、昔、自分が新入りだった時にキャリア20年の方なんて雲の上だったような気がしました。最初はこの仕事続けられるんかな…と不安になったこともたくさんありましたが、何とか偶然と生まれ持った機転を利かせて案件をクリアし、鑑定士の可能性の大きさを感じてキャリアを重ねていろんなことに興味持って世の中の役に立てるようにいろんなアクティビティに参加しました。ここ近年でいえば調停委員大学非常勤講師野洲駅前整備検討委員会メンバーなど鑑定以外のフィールドでも自分の専門性を生かせるかどうか今も試行錯誤しています。15年過ぎてようやく思うのは、私はこの仕事好きなんだなということは間違いないです(^^...【開業15年経過】ありがとうございます^^)_旦~~

【超地元】守山市笠原町に工業団地の造成計画

先日ニュースで、守山市の笠原町に工業団地を造成する計画があるとの情報、2025年の完成を目指しており、交通至便な条件などからすでに何社か進出を検討し始めているとのことです。ニュースの記事ホンダがEV電池の開発を進めたり、京セラが新棟建築したりと工業系がすごく活発な守山、野洲、栗東エリア。工業団地ができる予定の笠原町については以下の通り。https://goo.gl/maps/JhRbrJceEo4mpjzJ6高速や国道から近く、また現在整備中のバイパスにも近い位置ですね。なぜ滋賀県の工業地がここまで熱いのか、土地の値段はもちろん、交通至便なのもありますが、大津湖南エリアについては人口が減少していないというのも大きいですね。現在の産業は人手不足の業界が多いです。少しでも労働力を確保しやすい状況であると企業の...【超地元】守山市笠原町に工業団地の造成計画

【空き家対策】洛西ニュータウン

※暑いので涼しい写真を添付しました。猛暑が続きますね、皆様いかがお過ごしでしょうか？猛暑が続いて昨日は台風と、いろんなことが続いている夏になっているわけですが、コロナ禍が過ぎ去り（つっても感染者数は増加傾向にあるそうですが）、日常が戻りつつあります。先日は久しぶりに鈴鹿8耐に観戦に行き、久しぶりの人の多さに驚き、また暑さでバテました(笑)表題の件、先日京都新聞に掲載されていまして、気になったのでご紹介。洛西ニュータウン（以下洛西）は1976年に造成、入居が開始され京都のベッドタウンとして機能していましたが、現在は高齢化と世帯分離を主たる要因とする人口減が進んでおり、また居住中の年代が70代を中心とすることから、今後空き家が急増する問題に直面しております。京都市は空き家増加を防止するため、住宅供給公社と連携...【空き家対策】洛西ニュータウン

【創業塾】野洲商工会の創業塾で講師をしました。

連日暑い日が続いていますね、暑い中、創業塾で講師しました。ブログをさかのぼると2202年11月に一度特別講師という形で参加してます。前回ブログ参照前回は受講生の方が事務所にいらっしゃって質疑応答中心で進めましたが、今回は人数が多く（20名以上…）、一度に事務所に来てもらうのは難しいのでコミセン野洲にて講義形式としました。内容的には、創業に向けたマインドというテーマを設けて、自分の経験に基づく内容をパワーポイントに落とし込んでの1時間講義、質疑応答30分という盛沢山な内容でした。前回を踏襲した形で創業のきっかけ、苦労、営業方法、資金繰りの大切さを自身の失敗を交えて、さらに詳細に踏み込んだ内容にして説明特に・無理しない・時間守る・お金の考え方重要・5年後のビジョンを作るを重視してほしいと熱弁w前回に引き続き中...【創業塾】野洲商工会の創業塾で講師をしました。

【地域レポート】鑑定のひろばに掲載されました。

ここ最近、私は本業のほかに文章作成の用事が多く、ずっと原稿ばっかり書いています。鑑定評価書は毎日のように書いているのですが、独特の言い回しじゃない普通の文章を書くのが結構大変です(笑)今回は日本不動産鑑定協会連合会（本会）の会員向け冊子「鑑定のひろば」に寄稿、地域レポートのページで滋賀県について紹介させていただきました。他府県の先生の文章見て、なかなかハードル高いな…、と思い、歴史的な観点から琵琶湖をピックアップ、調べるととても面白いことがわかりました。本文を抜粋すると…古代～近世にかけて都は京都にあり、滋賀県は近江国として都の東隣に位置していた。律令時代以降、日本は都を中心に五畿(ごき)七道(しちどう)に分割され、大和、山城(山背)、摂津、河内、和泉の五カ国を畿内とし、他の地域を東海道、東山道、北陸道、...【地域レポート】鑑定のひろばに掲載されました。

【海外】中国の地価

暑くなりましたね。祇園祭や花火大会も開催され、通常な夏がやってきた感じがしますね、この三連休は地価調査の作業などでしっかりと仕事、これが終わればしばし夏季休暇なので今年は夏を満喫したいです。表題の件ですが、世界的なニュースとして届いてる中国不動産市場のバブル崩壊、簡単に言えば、未竣工の建物（住宅）を販売→購入者がローンを組む→建物が完成していないのにローン開始→建築会社、不動産（住宅）会社に対する融資が厳しくなる（住宅会社への融資の条件が厳しくなり、住宅会社の資金繰りが悪化）→未竣工建物を販売した会社が債務不履行→未完成の家を購入したユーザーにローンだけ残す。→引き渡しの見通しが立たないユーザーはローンだけ払うという不毛な状況になる。といった状況になり、新規に住宅を買う人は少なくなり、住宅会社の資金繰りが...【海外】中国の地価

【路線価】相続税路線価発表とマンション節税とは…

7月5日に相続税路線価が発表されました。地価上昇の範囲が拡大し、滋賀県も前年度マイナスから横ばいに転じたようですね。大都市ではインバウンドが回帰しているという形ですが、滋賀や京都の場合はマンション需要がけん引しているようです。確かにホテル需要がコロナで少なくなりマンションにシフトしましたね。京都のマンションが高すぎて…、大津や宇治、亀岡に転出する方が多いことは過去にブログで紹介しましたね(^^♪過去記事はこちら(^^♪さて、マンションですが、最近マンション節税という言葉を聞きます。これは相続税の話、相続税の基礎控除額が変更となってかなり経ちますが、相続税の課税対象者の範囲が拡大した結果となっております。現金をマンションに変える（マンションを購入）すると節税となるという話ですが、まずマンションの基礎となる土...【路線価】相続税路線価発表とマンション節税とは…

【雑談】法人化5期目突入に音楽活動ちょっとやってみた

弊所も法人化5期目突入、会社にして5年目なんですね、登録免許も更新の予定。法人を立ち上げたとき、「地元の不動産の町医者になろう！」と目標にしていました。地元を大事にと考え、今は清掃活動や地元のイベントに積極的に参加し、各所からご相談や案件も増えてきてようやく形になったのかなと思います。まだまだこれからもよろしくお願いします^^)_旦~~7月1日ですが、地元のライブハウスで5年ぶり？4年ぶりに久しぶりに演奏。最後のライブが法人化記念ライブだったのでこれも何かのご縁ですね（うれしいのでブログに音楽ネタ書かせてくださいw）コロナ前に音楽活動を休止、もうたぶん永久にギターなんか弾かないだろうと思い、9割の機材とオーディオのすべてを処分しました。（音楽ブログやHPも閉鎖）一旦離れてみて、音楽関係の人から完全に忘れら...【雑談】法人化5期目突入に音楽活動ちょっとやってみた

【海外】住宅事情は少し日本と違う(^^)/

ブログ1週飛びました(ﾟДﾟ)公約出して続けてたのにすみません、バイクがらみで忙しくなりガレージこもりきりになってました本日は住宅事情の海外編、以前木材の価格の話をしたときにアメリカの住宅事情をご紹介しましたが、今回は空き家の話、日本では京都で空き家税が課税されることとなり、空き家がさらに話題となっています。海外、今回は北米エリアについてピックアップしますが北米の空き家の話、そもそも海外も空き家問題抱えてるんじゃないの？ってことですが実はアメリカ、カナダとも空き家問題とは無縁、なぜ日本が直面している問題なのに大丈夫なのか？その答えは市場とライフスタイルにあったようです。①日本の市場は新築建物を中心とする市場、対して海外は中古住宅を中心とする市場これは、選好性になのかとも思われますが、アメリカなどの建物は一...【海外】住宅事情は少し日本と違う(^^)/

【市政】ふるさと納税の使い道

近江八幡市で市立のスケボーパークが開園、工事費はふるさと納税の一部で賄ったとのこと、近江八幡市の健康ふれあい公園の一角にスケボー場、連休前からオープンしてましたがかなりの利用者が集まり賑わいができているようですね^^)_旦~~、うまくスケボー人気に乗った形になってます利用料は市内在住者400円、市外なら800円となっているそうです。確かに、普通の公園でスケボー遊びは禁止され、ちょっとした空き地でやろうものなら地主や近隣ともめたり、出入り禁止になってまたさまよったり、なかなか練習場所に苦労するスポーツの一つですが、このように公で認めてしまえば、勝手に人の敷地でスケボー遊びしたり、事故になることも減りますね。禁止してしまうくらいなら認めてしまおうという施策のうまくいった例だと思います。別件でふるさと納税につい...【市政】ふるさと納税の使い道

【街づくり】アンケートご協力依頼

先日は野洲駅南口周辺整備検討委員会の二回目でした。具体的な話が少しできたので、話は前向きに進んでいると感じます。参画して10年、不動産鑑定士らしいアイデアを生かせればと思います。よろしくお願いします。ご存じの通り、野洲市の駅前整備委員会に参加しておりますが、すみませんが、ブログご覧の皆様にアンケート調査のご協力をお願いします。野洲駅前南口ロータリーが空き地になってはや10年…、なかなか利活用が進まない現実があります。ですので皆様の声（市民の方、市外の方）を盛り込んだ計画を策定する方向で話が進んでいまして、野洲駅利用される方にアンケート調査を行っております。下記URLにアンケート（野洲市ホームページ）を張り付けておきますのでできるだけ多くの方にご協力いただけたら幸いです。アンケートフォーム(↑をクリックして...【街づくり】アンケートご協力依頼

【ブーム】猫ファーストの暮らし

先日ニュースサイトで気になる記事を目にしましたペット共生といわれ、賃貸もペット可という物件が目立ち始めて久しいですが、飼育されているペットの数が、日本の15歳未満の人口1,447万人を上回っているという事実が記されていました。さらに驚きなのが、犬よりネコ派の方が増えているということ。2021年で48万9,000頭飼育されており、猫＞犬となっています。背景には・鳴き声が小さい・散歩不要という点で、飼いやすさが犬よりハードルが低くなり、マンションでも飼えるということで人気だそうです。この点は住宅関係にも注目されています、特にリフォーム関係。リノベーションでキャットウォークやサンルームなどが設けられ、猫の快適さを追求し、またどの部屋にいても見守れるように窓を設置したり、さまざまな工夫がされているようです。快適な...【ブーム】猫ファーストの暮らし

【おうち探しその33】旗竿地の考え方

皆さん上記のような間口の狭い住宅地の形状はいくつか見たことがありますよね。（以下旗竿地とします）、建築基準法であれば、接面部分が2m以上面することで建物建築が可能となります(^^♪ただ、建物建築が可能とは言え、整形画地のほうが良いと感じます、整形地と比較してのデメリットは路地状部分が有効に生かせない場合は、土地に無駄なスペースが生じること外構工事費が高くなることがある..やっぱり通風・採光が得られにくなどがあります。メリットは価格が近隣相場より安い...道路から離れているので静かな暮らしを送りやすい路地部分を活かしたプランニングができる.のように土地価格は低く抑えられるのと路地状部分の有効活用がカギとなりますね。路地状部分、どのような利用方法が合うのか？駐車スペースとしての活用が最たるものでしょう。つまり...【おうち探しその33】旗竿地の考え方

【石山駅前】ルネサス工場跡地、ランドマークの必要性を考える。

2021年に石山駅前にあるルネサス工場が閉鎖となりました。私の世代としてはその前身のNECの半導体工場と呼ぶほうがなじみが深いです。（私、若い時にここの工場でバイトしていました）場所は以下の通り石山駅前の大きな工場、あとは何になるのか情報待っていたら、やはりマンションになるようですね。1千戸分を供給するとか。土壌汚染とかは大丈夫なのかと少し気にしますが、石山という立地、駅至近であれば当然の流れのように思いますねただ、JR駅前→マンションっていうのが滋賀県では多すぎる感がありまして…、駅前→ランドマークという発想自体が難しいのでしょうか…。土地の最有効使用を検討するが我々不動産鑑定士の仕事でありますが、ある意味それに硬直的にならず、町にとって最大のパフォーマンスを出せる土地の利活用方法を検討しなければならな...【石山駅前】ルネサス工場跡地、ランドマークの必要性を考える。

【地元】兵主大社祭り

連休が終わりましたね、皆様どのような休日を過ごされましたでしょうか？（お仕事だった方、お疲れさまでした）私は今年は地元を楽しんだ連休でして、地元の店に行ったり、お祭り行ったり、バイク乗ったり、あいま見て仕事したりで過ごしてました。さて、コロナ禍がおとなしくなったため各地でお祭りがありました。私の住む野洲市でもタイトルの兵主祭が開催されました、実に4年ぶりです。各集落の神社からお神輿が集まるという、中主エリアでも大きいお祭りだそうで、私も見物に行きました。たくさんの方が来場し、楽しんでらっしゃいました。出店も復活し、お昼時は大賑わいでしたね(^^♪お神輿、勇ましい掛け声で迫力満点でした。五月らしく人形も飾ってらして華やか当たり前だった日常がそろそろ戻ってきた感じですねただ、やはりこういったお祭りなどで顕著に...【地元】兵主大社祭り

【おうち探し住むとこ選びその32】平屋ブーム

ネット記事で平屋が今ブームだという記事を見つけました。たしかに、最近分譲地をみるとモデルハウスが平屋というのも見かけます。住宅→二階建てというのは昭和の高度経済成長で主流となりましたがそれ以前は平家建がメイン（京都などの町家では江戸時代から二階建てはあったようですが、一般庶民の住居には浸透しなかったようです）ここで平屋のメリットデメリット見てみましょう。メリット・生活導線がシンプル。・狭い分家族間のコミュニケーションが図れる。・地震・強風に強い。・二階がない分天井の高さを自由に設定できるので開放感がある。・光熱費・維持管理コストが安い。反対にデメリットは・二階がない分広い土地面積が必要・基礎部分にかかる建築コストが高く、結果建築費が割高になりやすい。・水害リスクに弱い・侵入されやすいので防犯上問題がある。...【おうち探し住むとこ選びその32】平屋ブーム

【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

ブログ更新遅れました(ﾟДﾟ)先日お伝えしたように、わたくし野洲駅南口検討委員会の委員に委嘱されました。発足当時からずっと携わっておりましたので10年以上かな（最初が2012年だった(^^♪）野洲病院問題と一緒の論点となってましたが、今回は野洲病院の問題を切り離しての検討会議、半数くらいは発足当時のメンバーでしたが新しい方も見えて新たな切り口で議論できればと思います。（ちなみに私は市民公募でエントリーしました）第一回目でしたので、皆さん緊張しながらの意見交換前回と大きく変わるのは・野洲市立病院は考慮外・民間業者と事業提携するPPP/PFI事業としての取り扱い。・病院が考慮外となることによりゾーニングが変更。目標は賑わい創出、コンセプトは「心と体の健康をテーマに人と人とがつながることで生まれるにぎわいづくり...【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

標記のようなニュースを見つけました。最近は皆さんもご存じかと思います、マンション価格高騰。主な要因としては、・景気回復に伴う地価上昇・原材料や燃料費の高騰に伴う価格転嫁この2つがあげられるでしょう。多くの専門家はこのまま価格上昇が続くと予測していますし、私もそうです。価格上昇の継続は避けられないでしょう。しかしこのまま価格上昇が続くと・一般の消費者にとって、マンションは自己資金でなかなか手が届かないものになる。・現在は低金利が維持されているが金利変動や金融市場の動向によっては借入を考えれているユーザーの資金計画に影響がでる→つまり借りにくくなる可能性もある。・売れなければマンション自体の新規供給が少なくなり、さらに価格高騰。・周辺の賃貸物件も価格上昇に合わせて賃料の上昇を引き起こす。というようなスパイラル...【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

【ニュース】空家仕事人

ニュースサイトで空家仕事人という記事を見つけました。東京の会社（株）ジェクトワン（東京都渋谷区、代表取締役：大河幹男氏）が新潟県三条市に派遣されて空家再生に注力しているとのことです。空家再生はあちこちで耳にするのですが、空家を売るもしくは貸すなどして人の手に渡すのが目的ではあるものの、成約までかなり難しいようですね、この会社、まず空家所有者または購入を検討している方に空家の状況を知ってもらう→空家の利活用のサンプルを見せるなどのイベントを開催し、空家の状況、可能性を周知することに徹底し、次に地域、市場のニーズを掘り起こすように、地域の方へヒアリング調査をおこなって、ニーズにマッチした空家利活用方法などの情報発信を行って、成約率を高めたようです。ここで特筆すべきはかなり時間をかけて下準備したことですね。（二...【ニュース】空家仕事人

【京都市】高さ規制緩和へ

過日ニュースで京都市の建物高さ規制の緩和へという記事を見つけました。容積率や高さ制限を緩和する施策が進められているようです。関連する話では、京都市の人口問題についてのニュースをご説明しましたね。前回記事2022/11/30これは京都の地価が高くなる→普通の給与所得者にはマイホームが買えない→京都市の外に出て家を買う→人口流出。というお話でしたが、価格高騰の背景には京都市の建物高さ制限というものがありました。都市計画上の規制を受けて高いマンションとか建てられない→住宅供給が追い付かない→価格高騰という状況になってました。京都の町の風景を守るというのが主旨でしたが、時代に合わなくなってきたのですね。以下のエリアについて地域の高さの制限を緩和しようということになりました。主要部分の緩和内容は以下の通り京都駅南側...【京都市】高さ規制緩和へ

【報道】令和5年地価公示発表

先週の22日に令和5年地価公示の結果が公表されました。評価員の皆様お疲れさまでした。地価公示の結果はこちらです。前年度の全国全用途平均が2年連続プラス変動、三大都市圏の商業地、住宅地などの上昇が牽引したものと思われます。滋賀県は全用途平均ではマイナスとなったものの、下落幅は縮小、大津湖南エリアを中心に上昇と、ほとんどコロナ禍の影響がなくなってきたといえる結果でした。特徴としては、◎住宅地は都市部の住宅購入が難しい→地方の利便性の良いとこで購入といった需要層の流出が地方都市の住宅地の上昇の要因かなと思います。◎商業地は駅周辺の再開発、中心繁華街の人流の回復などで都市部の商業地は上昇、他方、旧来の商店街は顧客の流出、人口減のあおりで下落基調◎工業地は物流関連（2024年問題と絡むもの）を中心とした需要増、とい...【報道】令和5年地価公示発表

【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

すっかり春になりましたね、スキーもこの3年ほどはいかず、今年は業務に明け暮れてました、スキーシーズン、学生の時は越後湯沢などに夜行電車で出かけて楽しむという生活していましたね。北海道のニセコエリアの話を以前ブログに記載させていただいたのですが、今回は本州のリゾート地「湯沢」について。以前野沢温泉のエリアのリゾートマンションが投げ売り状態であることをご紹介しました。前回記事東洋経済に面白い記事があったのでご紹介します。内容は越後湯沢のマンションがバカ売れしている件、リゾートマンションのお話、スキー人口が減少して所有する人が減少しています、これは今でもそうなんです…、以前お話をご紹介したときは、リゾートマンションを不動産屋さんに買取をお願いするときは、買取価格はタダとか「結納金」を納めないと買い取ってくれない...【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

【住宅購入】住宅ローン問題

今朝の京都新聞で、「膨らむローン」という一つの記事を見つけました。低金利でローンが使いやすいってことなんですが、完済年が高齢化したり、100％ローンだったり、色々と不安のある状況であると記されていました。ずいぶん前にこのブログで京都市内のマンションは価格は高騰し、富裕層や一部の投資家しか購入できないという状況となっております。（関連記事；京都人口クライシス)ですので、上記以外のユーザーは京都市の外に住宅を探すということになるわけですが、この場合住宅ローンを利用する方も多いと思います。京都市以外のエリア（滋賀県など）でも、地価の上昇は続いており、人気のエリアのマンションなどは瞬く間に完売という事態がみられます。ですので、物件を見つけた瞬間に購入の段取りをする方が多いのですが、この場合、かなり無理なローンを組...【住宅購入】住宅ローン問題

【民法改正】隣接地の木の枝問題

先日、相続土地国庫帰属制度についてお話しました。前回記事関連する空家対策措置法が改正されるというお話もずいぶん前に解説しましたが、空家対策措置法の記事空家空地の絡みでよくあるのが隣の樹木が越境してくるという問題今回は民法改正のお話になります、よく、宅建の試験で相隣関係（民法233条）の問題を見ます(｀ー´)ノ例題；隣の家の庭の木の枝が伸びたらどうする、無断で切ってよいのか？今までの答えとしては枝は勝手に切ってはダメ、ちゃんと隣の土地所有者に頼んでねというものでしたが、今回の民法改正では条件付きで自ら切っても良いということになりました（この4月からなんで3月中はやってはいけませんよ！）※ちなみに木の根っこが越境してきた場合は切っても大丈夫です(*'▽')条件というものが一竹木の所有者に枝を切除するよう催告し...【民法改正】隣接地の木の枝問題

【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

野洲の病院問題と付随していた駅前開発の関係ですが、当方再び検討委員会の委員委嘱を受けました。この委員会、かれこれ平成25年くらいから平成30年くらいまでありまして、その全部にわたって委員を務めました。平成23年に駅前にあったほほえみの湯という銭湯がなくなり、その利活用を検討する委員会として発足、その後野洲市立病院の移転先となり、病院を中心とした街づくりを検討するという委員会でした。当時は大学の都市工学の先生やそのゼミの学生などが積極的な意見交換をし、個性的なアイデアがたくさん出たのを覚えてます。また、専門家目線で、長年野洲市に住んでる市民としての意見を述べていきたいと思います。委員会の検討内容はまた、このブログで適宜報告させていただきます。【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

※写真はイメージです。以前ブログでご紹介しました所有者不明土地の法整備の件ですが、今年の5月に施行されます前の記事はこちら→所有者不明土地法と不動産登記法の改正ご紹介したときは案の段階でしたので、ようやく形になってきたという感じでしょうか。これは、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考えている方が増加している現状や、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担増により管理の不全化が生じている現状を解決すべく整備された制度です。所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度として創設されました。①申請者は土地を相続、遺贈により取得した相続人となります。土地が共有地であ...【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

【法改正】建築基準法の施行令一部改正

法改正ネタです、年度末は増えてきますね。2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものですこれは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。以下の点について改正を行うようです。（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1mまで容積率不算入でしたが5mまで不算入となります）（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調...【法改正】建築基準法の施行令一部改正

【景気】工業地の動向とまちづくり

おはようございます、不動産鑑定士の皆さんはただいま業務繁忙期、公示・相評が終わり、固定資産税の方が佳境に入ってますさて、これらの評価にあたって、令和4年の地価調査の内容を確認すると、全国的に工業地の上昇が大きくなっていることが目立ちますね。これは、巣籠需要→物流拠点を新設するための取得と、内陸部の工業地は食品関係に人気で、積極的な取得が進んでいること（災害リスクを考えたら…ですね）、あとは海外の事業所が生産拠点を日本に移していること等があげられます。中でも熊本県の菊陽町では、その立地条件から半導体企業からの引き合いが強く、初期投資額（地価を含む）から見た費用対効果が素晴らしいとの評価で、台湾の企業が現在進出しています。（ちなみに（県）9-1は上昇率31.6％で全国一位だとか）工場が進出するとなれば、まず生...【景気】工業地の動向とまちづくり

【雑談】守山市の商店街

先日、隣町の守山市の新しい市長さんが当選しました（無投票選挙だったようです）若い人を中心に人口が増加している市なので注目されていますねさらに守山市は村田製作所の研究施設を誘致し、これに伴い人流が増えることが期待されています。ただ、人口が増加し、人流が変わっても取り残されている問題があります、顕著なのが駅前の商店街のシャッター街問題地方都市各地がこの問題を抱えていて、守山市も例外ではありません。ちなみに守山市は駅前再開発事業や地域活性化の事業やイベント等を積極的に行っております（駅に近いあまが池プラザや商店街ではよくお祭りをしています）なぜ、人口増の市がこの問題に直面しているのか、商店街では新規の店舗などが見られますが、主に飲食店が多く物販店が少なくなっていることが原因と言われています。確かに、人々が物を買...【雑談】守山市の商店街

【お家探しその31】マンション共用部について

ニュースサイトで以下の記事を見つけました。マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心ありマンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。【お家探しその31】マンション共用部について

【改正】空家対策特別措置法

以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、雑草の生い茂る空家は...【改正】空家対策特別措置法

【実務】ため池の不動産鑑定

以下のニュースを見つけました滋賀・草津でため池埋め立て農産物直売所、建設計画進む24年秋にも開業 京都新聞https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/947617場所は昔バイトしていたあたりのため池なんで（背景ですぐわかりました）、幹線道路沿いの良い場所とは確認できました。ちょうど交通量の多いエリアで近傍にはイオンモールもあり、その地域あたりは今後も発展すると容易に想像できますね。さて、このため池、どのように鑑定評価をするのか…そもそも、ため池とは…農業用水を確保するために水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池のことです。古くは江戸時代の水利事業からそのまま令和まで残っているものもあります。西日本に多いのは年間降水量の関係みたいですね。ため池の取引事例がたくさんあれ...【実務】ため池の不動産鑑定

【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

本年もよろしくお願いします。お正月休みとはいえ、本業は一番ピーク時期、ちょいちょいと事務所に行って作業してたので休みらしい日は元日だけでしたが（笑）大晦日はなじみのバイク屋さんの年越しおでん会に参加して、ご挨拶して帰宅。元日は朝から恒例の初日の出に行きました。今年はニューマシンで(^^)/その後は地元神社へ初詣お札とかお守りとかいただいて軽く湖岸を流して帰宅あとはNETFLIXみてゆっくりしてました。二日目、三日目は皆さんと過ごして、久しぶりに凧揚げとかしたり正月を満喫本年は今日から業務開始、まずは事務所で初詣行きます。今年も毎週blog更新、その他オンライン関係のコンテンツの充実化を図るべく頑張りますので、よろしくお願いします。【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

【感謝】2022年ありがとうございました

今年もわずかとなりました。本日は大晦日、経営者ともなると、毎日自分にハッパかけてばっかりですが、一年の振り返りついでに、本日はたくさん自分を労いたいと思います(^^♪今年の振り返ると、業務的には新たなジャンルを切り開くチャンスをいただけました。通常の業務に加えて、昔のご縁から新たな大型取引先をご紹介いただいたこと、また某大手ゼネコンとコラボで個人の不動産オーナー様へのご提案資料の作成を請け負ったりとか…、様々な業務にチャレンジする機会に恵まれました。これらの新しい業務では、駆け出しのころの勉強資料や試しに作った研究成果物が花を開きまして、昔の研究成果物をいろいろ修正して成果品として発行することができました。まさか20年の時を経て役に立つとは…、データ残しておいてよかったです。このように過去の自分に救われる...【感謝】2022年ありがとうございました

【改正】令和5年度税制改正大綱

今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得した場合に譲渡した事業用資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置②土地の所有権移転登記および信託登記に係る登録免許税の特例措置、③優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例これらの期限を三年延長となりました。また④個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を延長して、さらに譲渡価額の要件の上限について条件付きで800万円まで引き上げる。これによって不動産の流通性を促進することが出来れば…というのが目的ですね。またREITについても特例の延長が認められておりますし、軽減対象の物件に「保育園」が追記...【改正】令和5年度税制改正大綱

【改正】盛土規制

今年、宅造法の改正が発表されました改正法は「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（以下、「盛土規制法」）として、施行は2023年5月26日です。これは、昨年、静岡県熱海市で大雨に伴って盛土が崩壊し、大規模な土石流災害が発生したことが大きな要因また、危険な盛土等に関する法律による規制が必ずしも十分でないエリアが存在していること等を踏まえ、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する盛土規制法が22年5月に公布された。規制対象区域や規制対象行為の拡大、工事の許可基準の強化や中間検査・定期報告制度の新設等に係る規定について、施行期日を定めるとともに、施行に必要な政令を整備するとのこと、「宅地造成等規制法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」では、「宅地造成、特定盛土等または土石...【改正】盛土規制

【町おこし】岐阜県飛騨市の例

町おこしのニュースを見つけました、面白い記事なんでご紹介します。https://news.yahoo.co.jp/articles/350a9ec21bc8f9a5a1e9180accfbb35675214432人口減や過疎化が叫ばれて久しいですね、特に高齢化の著しい町・村についてはどのように人を集めるかというシステムを作成するのが大変なようです。滋賀県も各市町で地域クーポンなどの配布を行っていますが、町おこしの起爆剤としてはまだこれからっといったところでしょうか。ニュースサイトで表題の飛騨市の事業が掲載されていました。飛騨市はアニメ「君の名は…」の舞台になった町として有名ですね、スーパーカミオカンデもあるのもここ。ただ、人口減少が著しく高齢化率も高い、地方都市では滋賀県同様にこの問題に直面しております。...【町おこし】岐阜県飛騨市の例