【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

ブログ更新遅れました(ﾟДﾟ)先日お伝えしたように、わたくし野洲駅南口検討委員会の委員に委嘱されました。発足当時からずっと携わっておりましたので10年以上かな（最初が2012年だった(^^♪）野洲病院問題と一緒の論点となってましたが、今回は野洲病院の問題を切り離しての検討会議、半数くらいは発足当時のメンバーでしたが新しい方も見えて新たな切り口で議論できればと思います。（ちなみに私は市民公募でエントリーしました）第一回目でしたので、皆さん緊張しながらの意見交換前回と大きく変わるのは・野洲市立病院は考慮外・民間業者と事業提携するPPP/PFI事業としての取り扱い。・病院が考慮外となることによりゾーニングが変更。目標は賑わい創出、コンセプトは「心と体の健康をテーマに人と人とがつながることで生まれるにぎわいづくり...【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

標記のようなニュースを見つけました。最近は皆さんもご存じかと思います、マンション価格高騰。主な要因としては、・景気回復に伴う地価上昇・原材料や燃料費の高騰に伴う価格転嫁この2つがあげられるでしょう。多くの専門家はこのまま価格上昇が続くと予測していますし、私もそうです。価格上昇の継続は避けられないでしょう。しかしこのまま価格上昇が続くと・一般の消費者にとって、マンションは自己資金でなかなか手が届かないものになる。・現在は低金利が維持されているが金利変動や金融市場の動向によっては借入を考えれているユーザーの資金計画に影響がでる→つまり借りにくくなる可能性もある。・売れなければマンション自体の新規供給が少なくなり、さらに価格高騰。・周辺の賃貸物件も価格上昇に合わせて賃料の上昇を引き起こす。というようなスパイラル...【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

【ニュース】空家仕事人

ニュースサイトで空家仕事人という記事を見つけました。東京の会社（株）ジェクトワン（東京都渋谷区、代表取締役：大河幹男氏）が新潟県三条市に派遣されて空家再生に注力しているとのことです。空家再生はあちこちで耳にするのですが、空家を売るもしくは貸すなどして人の手に渡すのが目的ではあるものの、成約までかなり難しいようですね、この会社、まず空家所有者または購入を検討している方に空家の状況を知ってもらう→空家の利活用のサンプルを見せるなどのイベントを開催し、空家の状況、可能性を周知することに徹底し、次に地域、市場のニーズを掘り起こすように、地域の方へヒアリング調査をおこなって、ニーズにマッチした空家利活用方法などの情報発信を行って、成約率を高めたようです。ここで特筆すべきはかなり時間をかけて下準備したことですね。（二...【ニュース】空家仕事人

【京都市】高さ規制緩和へ

過日ニュースで京都市の建物高さ規制の緩和へという記事を見つけました。容積率や高さ制限を緩和する施策が進められているようです。関連する話では、京都市の人口問題についてのニュースをご説明しましたね。前回記事2022/11/30これは京都の地価が高くなる→普通の給与所得者にはマイホームが買えない→京都市の外に出て家を買う→人口流出。というお話でしたが、価格高騰の背景には京都市の建物高さ制限というものがありました。都市計画上の規制を受けて高いマンションとか建てられない→住宅供給が追い付かない→価格高騰という状況になってました。京都の町の風景を守るというのが主旨でしたが、時代に合わなくなってきたのですね。以下のエリアについて地域の高さの制限を緩和しようということになりました。主要部分の緩和内容は以下の通り京都駅南側...【京都市】高さ規制緩和へ

【報道】令和5年地価公示発表

先週の22日に令和5年地価公示の結果が公表されました。評価員の皆様お疲れさまでした。地価公示の結果はこちらです。前年度の全国全用途平均が2年連続プラス変動、三大都市圏の商業地、住宅地などの上昇が牽引したものと思われます。滋賀県は全用途平均ではマイナスとなったものの、下落幅は縮小、大津湖南エリアを中心に上昇と、ほとんどコロナ禍の影響がなくなってきたといえる結果でした。特徴としては、◎住宅地は都市部の住宅購入が難しい→地方の利便性の良いとこで購入といった需要層の流出が地方都市の住宅地の上昇の要因かなと思います。◎商業地は駅周辺の再開発、中心繁華街の人流の回復などで都市部の商業地は上昇、他方、旧来の商店街は顧客の流出、人口減のあおりで下落基調◎工業地は物流関連（2024年問題と絡むもの）を中心とした需要増、とい...【報道】令和5年地価公示発表

【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

すっかり春になりましたね、スキーもこの3年ほどはいかず、今年は業務に明け暮れてました、スキーシーズン、学生の時は越後湯沢などに夜行電車で出かけて楽しむという生活していましたね。北海道のニセコエリアの話を以前ブログに記載させていただいたのですが、今回は本州のリゾート地「湯沢」について。以前野沢温泉のエリアのリゾートマンションが投げ売り状態であることをご紹介しました。前回記事東洋経済に面白い記事があったのでご紹介します。内容は越後湯沢のマンションがバカ売れしている件、リゾートマンションのお話、スキー人口が減少して所有する人が減少しています、これは今でもそうなんです…、以前お話をご紹介したときは、リゾートマンションを不動産屋さんに買取をお願いするときは、買取価格はタダとか「結納金」を納めないと買い取ってくれない...【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

【住宅購入】住宅ローン問題

今朝の京都新聞で、「膨らむローン」という一つの記事を見つけました。低金利でローンが使いやすいってことなんですが、完済年が高齢化したり、100％ローンだったり、色々と不安のある状況であると記されていました。ずいぶん前にこのブログで京都市内のマンションは価格は高騰し、富裕層や一部の投資家しか購入できないという状況となっております。（関連記事；京都人口クライシス)ですので、上記以外のユーザーは京都市の外に住宅を探すということになるわけですが、この場合住宅ローンを利用する方も多いと思います。京都市以外のエリア（滋賀県など）でも、地価の上昇は続いており、人気のエリアのマンションなどは瞬く間に完売という事態がみられます。ですので、物件を見つけた瞬間に購入の段取りをする方が多いのですが、この場合、かなり無理なローンを組...【住宅購入】住宅ローン問題

【民法改正】隣接地の木の枝問題

先日、相続土地国庫帰属制度についてお話しました。前回記事関連する空家対策措置法が改正されるというお話もずいぶん前に解説しましたが、空家対策措置法の記事空家空地の絡みでよくあるのが隣の樹木が越境してくるという問題今回は民法改正のお話になります、よく、宅建の試験で相隣関係（民法233条）の問題を見ます(｀ー´)ノ例題；隣の家の庭の木の枝が伸びたらどうする、無断で切ってよいのか？今までの答えとしては枝は勝手に切ってはダメ、ちゃんと隣の土地所有者に頼んでねというものでしたが、今回の民法改正では条件付きで自ら切っても良いということになりました（この4月からなんで3月中はやってはいけませんよ！）※ちなみに木の根っこが越境してきた場合は切っても大丈夫です(*'▽')条件というものが一竹木の所有者に枝を切除するよう催告し...【民法改正】隣接地の木の枝問題

【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

野洲の病院問題と付随していた駅前開発の関係ですが、当方再び検討委員会の委員委嘱を受けました。この委員会、かれこれ平成25年くらいから平成30年くらいまでありまして、その全部にわたって委員を務めました。平成23年に駅前にあったほほえみの湯という銭湯がなくなり、その利活用を検討する委員会として発足、その後野洲市立病院の移転先となり、病院を中心とした街づくりを検討するという委員会でした。当時は大学の都市工学の先生やそのゼミの学生などが積極的な意見交換をし、個性的なアイデアがたくさん出たのを覚えてます。また、専門家目線で、長年野洲市に住んでる市民としての意見を述べていきたいと思います。委員会の検討内容はまた、このブログで適宜報告させていただきます。【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

※写真はイメージです。以前ブログでご紹介しました所有者不明土地の法整備の件ですが、今年の5月に施行されます前の記事はこちら→所有者不明土地法と不動産登記法の改正ご紹介したときは案の段階でしたので、ようやく形になってきたという感じでしょうか。これは、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考えている方が増加している現状や、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担増により管理の不全化が生じている現状を解決すべく整備された制度です。所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度として創設されました。①申請者は土地を相続、遺贈により取得した相続人となります。土地が共有地であ...【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

【法改正】建築基準法の施行令一部改正

法改正ネタです、年度末は増えてきますね。2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものですこれは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。以下の点について改正を行うようです。（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1mまで容積率不算入でしたが5mまで不算入となります）（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調...【法改正】建築基準法の施行令一部改正

【景気】工業地の動向とまちづくり

おはようございます、不動産鑑定士の皆さんはただいま業務繁忙期、公示・相評が終わり、固定資産税の方が佳境に入ってますさて、これらの評価にあたって、令和4年の地価調査の内容を確認すると、全国的に工業地の上昇が大きくなっていることが目立ちますね。これは、巣籠需要→物流拠点を新設するための取得と、内陸部の工業地は食品関係に人気で、積極的な取得が進んでいること（災害リスクを考えたら…ですね）、あとは海外の事業所が生産拠点を日本に移していること等があげられます。中でも熊本県の菊陽町では、その立地条件から半導体企業からの引き合いが強く、初期投資額（地価を含む）から見た費用対効果が素晴らしいとの評価で、台湾の企業が現在進出しています。（ちなみに（県）9-1は上昇率31.6％で全国一位だとか）工場が進出するとなれば、まず生...【景気】工業地の動向とまちづくり

【雑談】守山市の商店街

先日、隣町の守山市の新しい市長さんが当選しました（無投票選挙だったようです）若い人を中心に人口が増加している市なので注目されていますねさらに守山市は村田製作所の研究施設を誘致し、これに伴い人流が増えることが期待されています。ただ、人口が増加し、人流が変わっても取り残されている問題があります、顕著なのが駅前の商店街のシャッター街問題地方都市各地がこの問題を抱えていて、守山市も例外ではありません。ちなみに守山市は駅前再開発事業や地域活性化の事業やイベント等を積極的に行っております（駅に近いあまが池プラザや商店街ではよくお祭りをしています）なぜ、人口増の市がこの問題に直面しているのか、商店街では新規の店舗などが見られますが、主に飲食店が多く物販店が少なくなっていることが原因と言われています。確かに、人々が物を買...【雑談】守山市の商店街

【お家探しその31】マンション共用部について

ニュースサイトで以下の記事を見つけました。マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心ありマンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。【お家探しその31】マンション共用部について

【改正】空家対策特別措置法

以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、雑草の生い茂る空家は...【改正】空家対策特別措置法

【実務】ため池の不動産鑑定

以下のニュースを見つけました滋賀・草津でため池埋め立て農産物直売所、建設計画進む24年秋にも開業 京都新聞https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/947617場所は昔バイトしていたあたりのため池なんで（背景ですぐわかりました）、幹線道路沿いの良い場所とは確認できました。ちょうど交通量の多いエリアで近傍にはイオンモールもあり、その地域あたりは今後も発展すると容易に想像できますね。さて、このため池、どのように鑑定評価をするのか…そもそも、ため池とは…農業用水を確保するために水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池のことです。古くは江戸時代の水利事業からそのまま令和まで残っているものもあります。西日本に多いのは年間降水量の関係みたいですね。ため池の取引事例がたくさんあれ...【実務】ため池の不動産鑑定

【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

本年もよろしくお願いします。お正月休みとはいえ、本業は一番ピーク時期、ちょいちょいと事務所に行って作業してたので休みらしい日は元日だけでしたが（笑）大晦日はなじみのバイク屋さんの年越しおでん会に参加して、ご挨拶して帰宅。元日は朝から恒例の初日の出に行きました。今年はニューマシンで(^^)/その後は地元神社へ初詣お札とかお守りとかいただいて軽く湖岸を流して帰宅あとはNETFLIXみてゆっくりしてました。二日目、三日目は皆さんと過ごして、久しぶりに凧揚げとかしたり正月を満喫本年は今日から業務開始、まずは事務所で初詣行きます。今年も毎週blog更新、その他オンライン関係のコンテンツの充実化を図るべく頑張りますので、よろしくお願いします。【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

【感謝】2022年ありがとうございました

今年もわずかとなりました。本日は大晦日、経営者ともなると、毎日自分にハッパかけてばっかりですが、一年の振り返りついでに、本日はたくさん自分を労いたいと思います(^^♪今年の振り返ると、業務的には新たなジャンルを切り開くチャンスをいただけました。通常の業務に加えて、昔のご縁から新たな大型取引先をご紹介いただいたこと、また某大手ゼネコンとコラボで個人の不動産オーナー様へのご提案資料の作成を請け負ったりとか…、様々な業務にチャレンジする機会に恵まれました。これらの新しい業務では、駆け出しのころの勉強資料や試しに作った研究成果物が花を開きまして、昔の研究成果物をいろいろ修正して成果品として発行することができました。まさか20年の時を経て役に立つとは…、データ残しておいてよかったです。このように過去の自分に救われる...【感謝】2022年ありがとうございました

【改正】令和5年度税制改正大綱

今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得した場合に譲渡した事業用資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置②土地の所有権移転登記および信託登記に係る登録免許税の特例措置、③優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例これらの期限を三年延長となりました。また④個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を延長して、さらに譲渡価額の要件の上限について条件付きで800万円まで引き上げる。これによって不動産の流通性を促進することが出来れば…というのが目的ですね。またREITについても特例の延長が認められておりますし、軽減対象の物件に「保育園」が追記...【改正】令和5年度税制改正大綱

【改正】盛土規制

今年、宅造法の改正が発表されました改正法は「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（以下、「盛土規制法」）として、施行は2023年5月26日です。これは、昨年、静岡県熱海市で大雨に伴って盛土が崩壊し、大規模な土石流災害が発生したことが大きな要因また、危険な盛土等に関する法律による規制が必ずしも十分でないエリアが存在していること等を踏まえ、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する盛土規制法が22年5月に公布された。規制対象区域や規制対象行為の拡大、工事の許可基準の強化や中間検査・定期報告制度の新設等に係る規定について、施行期日を定めるとともに、施行に必要な政令を整備するとのこと、「宅地造成等規制法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」では、「宅地造成、特定盛土等または土石...【改正】盛土規制

【町おこし】岐阜県飛騨市の例

町おこしのニュースを見つけました、面白い記事なんでご紹介します。https://news.yahoo.co.jp/articles/350a9ec21bc8f9a5a1e9180accfbb35675214432人口減や過疎化が叫ばれて久しいですね、特に高齢化の著しい町・村についてはどのように人を集めるかというシステムを作成するのが大変なようです。滋賀県も各市町で地域クーポンなどの配布を行っていますが、町おこしの起爆剤としてはまだこれからっといったところでしょうか。ニュースサイトで表題の飛騨市の事業が掲載されていました。飛騨市はアニメ「君の名は…」の舞台になった町として有名ですね、スーパーカミオカンデもあるのもここ。ただ、人口減少が著しく高齢化率も高い、地方都市では滋賀県同様にこの問題に直面しております。...【町おこし】岐阜県飛騨市の例

【税金】森林環境譲与税の問題

森林環境譲与税って新聞で見つけた見慣れない税金の名前で、少し調べてみました。簡単に言えば、「森林整備・保全のために自治体に配分する資金」だそうです。この制度、資金を自治体に配分するのですが、問題はその配分の方法…私有の森林（人工林）の面積、林業就業者とその自治体の人口を考慮して配分しているそうです。極端に言うと、人口の多い都会については多く配分するということになっているんですが都会って、森林少ないですよね…。森林の少ない地域に多く資金が配分されている現状では、真に森林保全が必要な地域に資金が行き渡らないというジレンマとなっています。2021年度の配分の実績では・大津市5444万円・甲賀市4935万円・栗東市及び湖南市が1000万円未満・最小が豊郷町の58万円ちなみに大津市の森林面積は25,009(ha)栗...【税金】森林環境譲与税の問題

【報道】京都市の人口問題

京都新聞で見つけた「京人口クライシス」という記事の引用になりますが…現在、京都市では若年層の流出が著しくかなりの人口減になっているとか。このような人口減について、記事では京都市の住宅事情がその原因の一つとなっているということです。記事を要約すると・京都在住の若年層が京都市内にマンションないし一戸建てを購入しようと考えるが、価格が高く予算が合わない。・そもそも市内の住宅地の供給自体が少ない、マンションについても同様の傾向にある。・京都市の条例により高層マンションの建築には相当な期間を要しており稀少性が高いため、既存のマンションでも相当な高値で取引されている。・他方、周辺市（木津川市など）をみれば手ごろな価格で住宅が供給されており、交通条件（京都市内、大阪へのアクセス）は鉄道網の整備により良好である。・画地面...【報道】京都市の人口問題

【おうち探し…その30】距離の考え方

お家探しシリーズもかれこれ30回目一般の人が住宅を選ぶ際に、どこに気を付ければ良いかを発信しようと考えたのがとっかかり。これからも私が気が付いたことをどんどん発信しようと思います。今日は距離、最寄り駅の距離や小学校、商業施設への距離についての考え方を解説します。距離ですが、近いほど良いというのは一般的な考えです（異論はありません）駅に近い方が便利、学校に近い方が安心、スーパーに近い方が便利、幹線道路に近い方が便利など多くは利便性に影響するポイントですね。しかし、これらの施設に近い→プラスに作用と考えるのは少し早計ですね住宅地で考えると「利便性」と「住環境」は表裏一体の関係。駅や商業施設が近いと便利だけど、近いとその分騒がしくなるなどのデメリット。また、駅であってもクルマ移動がメインな地域であればそこまで大...【おうち探し…その30】距離の考え方

【講師】まちゼミ講師終了しました。

先日からお知らせしてました商工会主催イベントの「まちゼミ」「不動産鑑定士による失敗しない住宅選び」講座終了しました。初めての試みでしたので、一体どうなるんだろ、受講生いらっしゃるかな？と思いながらの準備してましたが、住宅購入、買い替えに興味持たれてる方が募集開始からすぐにお申込みをいただき、皆さま熱心に講義を聞いて、講義終了後は皆様と質疑応答や雑談を交えて、アットホームな形で終了しました。不動産広告と、業者さんとの打ち合わせや内覧の注意点を画像を交えてご説明し、「住宅選びはご自身の人生プランを照らし合わせて検討する重要性がある」、という話を中心に話をさせていただきました。道路の考え方の一部について、私自身も受講生からのご質問で気が付いたこともございました。（あ、こんなケースがあるんだなっと）講義終了後は住...【講師】まちゼミ講師終了しました。

【経済】円安と不動産価格

タイムリーな話題ですが、最近の円相場、1ドル＝150円を行ったり来たり、私が学生の頃は80円とかでしたから、ほぼ倍近く違いますね。学生の頃は日本の皆さん海外ツアーに出てましたが、今はその逆の風景ですね…景気とか経済とかに悪影響が出ているという報道が目立ちますが、具体的に不動産の価格にどのように影響しているかを検討してみます。円安のきっかけはアメリカの金融市場の利率上昇、これに伴い、ドルを買う投資家が増えたので円の価値が安くなったのが原因の一つ。不動産の価格にどのように影響があるのか・エネルギー（石油）、輸入材の高騰→極端な例ですが、今まで100円で輸入して買えたものが150円くらいに値上がり。・物価が上がるので、住宅に回せるお金が無くなる。ウクライナ侵攻などいろんな要因がありますが、円安も手伝って現在物価...【経済】円安と不動産価格

【おうち探し住むとこ選びその29】 住宅ローンについて（フラット35）

住宅ローンを検討されている方は上記フラット35というものを聞いたことはあると思います。フラット35は住宅ローンの種類の一つで最長35年間、金利が一定というものです（固定金利型と言われてます）一定の条件の不動産を購入すると金利が下がるという制度を導入されてましたが’（フラット35Sとかフラット35リノベとかありますね）、この10月からポイント制により金利が下がるという制度に改めました。新金利引下げ制度「ポイント制」とは、金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容（引下げ幅及び引下げ期間）が決まる制度です。なお期間は以下の4通りになるのこと。その方が、どれに該当するか混乱が避けられるというののが主旨だそうです。住宅ローンの話、色々と商品が多いので悩ましいところもありますが、基...【おうち探し住むとこ選びその29】住宅ローンについて（フラット35）

【宣伝】セミナーを行います。

私が加盟している野洲商工会のイベントの一環ですが、以下弊社のセミナーを開催します。不動産鑑定士が教える「失敗しない家選び」日時；11月12日（土）午前の部（AM10時半～12時）午後の部（PM1時半～3時）※午前、午後とも最大5名様程度入場可（満員の場合はお断りすることがございます）場所；弊社事務所フリースペース資料；弊社提供資料（教材費1000円）※ご自身の相談される不動産の資料があれば終了後相談対応させていただきます。受付は電話のほか、弊社ホームページお問合せ、FAX、ツイッターDM等でお願いします。（駐車スペースは先着3台あり、満車の場合は近隣コインパーキングまでお願いします）mailフォームは以下↓お申込みフォームはこちらセミナーはこういった方が対象です(*'▽')↓😊不動産（住宅）を買おうと思っ...【宣伝】セミナーを行います。

【社会】石山団地に見る高齢化率とその対策

地元ネタになりますが大津市郊外にある石山団地（JR石山駅3.5㎞）で今月医療クリニックがオープンしました、この団地、昭和の後期に造成された団地ですが、地域内の高齢化が進み高齢化率は50％、また医療施設も撤退して生活の利便性が落ちていき、また健康に不安を抱えるお年寄りにとっても大きな課題となってました。地元の法人が協力して診療所を設置、現在4科の診療となりますが、今後は医療体制の拡充を進めるとのことです。この団地、平成26年くらいから高齢化への取り組みを行っておりました、今回はその取り組みの一つが実現したという形となります。ちなみに場所はこのあたりです(^_-)-☆ところで高齢化率、大津市の今年五月時点の高齢化率は全体で27％ですからかなりピンポイントで高齢化が進んでいる地域であると思われますね、地価の動向...【社会】石山団地に見る高齢化率とその対策

【法律】土地利用規制法施行

この10月から新しく「土地利用規制法」が施行されました。内容は、・国が定める「重要施設」の周囲1キロ、国境離島を「中止区域」に指定、利用状況を調査する。・重要施設などへの妨害行為は中止勧告、命令。応じなければ罰金・懲役・一部の自衛隊基地周辺、領海の基点となる無人国境離島は「特別注視区域」に指定、200㎡以上の土地の売買について事前届出義務あり。ここでいう「重要施設」は原発、米軍基地、自衛隊駐屯地などです。これらへの妨害行為、すなわちレーザーや違法電波の発射などで、施設の運用を妨害することは罰則となります、つまりこういった事案が発生していた…ってことですかね。この法律の背景は、近年の外国資本による日本の土地の買い占め問題が背景となっており、国家の安全を重視して土地利用及び売買について規定を定めたということで...【法律】土地利用規制法施行

【おうち探し住むとこ選びその28】 道路との高低差の影響

価格形成要因のうち、道路との高低差について説明します。最近の分譲地にはあまり見られないですが、昭和後期～平成初期あたりに分譲した住宅地では、道路より高いところに家が建っていることが多いですね。最近は大体がフラットです当時の分譲地はひな壇式に傾斜地に造成され、日照や眺望に重きを置いた開発が主流であったことから、道路から階段上って家に帰宅という形の住宅が多かったです（ちなみに掘り込み車庫てのが主流でした）確かに道路より高い位置にあると日照、通風、眺望、排水の点でメリットがあります。また道路から覗かれないという点がプライバシーの保護につながりますね。デメリットは、家の出入りが大変であるという点が大きいです。現下の高齢化社会では、家主が高齢になり自力で出入りが難しく、一人で生活を営むことが厳しい状態のケースも出て...【おうち探し住むとこ選びその28】道路との高低差の影響

【実務】不動産関係お役立サイトの紹介

最近はネットで調べられることが多くなりました。役所に行かずとも…都市計画や道路などが調べられます。ただし、官民境界等や、正確な情報については役所に行くこととしております。でも、ある程度の下調べが出来れば助かりますよね(｀ー´)ノ下調べに使っている、もしくは価格バランス検討などに使っているサイトをご紹介していきます。まず、地価マップ関係ですが、皆さん、国土交通省の標準地検索システムをご利用かと思いますが、私がフル活用しているのが「みんなの地価マップ」http://minnano-chikamap.jp/index2.htmlグーグルマップ対応でわかりやすく、しかも地点の詳細データも出しやすいので利用しやすいです（これ、個人の事務所が管理されてますね）ただ、最新価格のアップデートが少し遅いですが、十分に活用で...【実務】不動産関係お役立サイトの紹介

【海外不動産】フィリピンの不動産事情

この三連休は台風で予定がキャンセルになった方も多かったかもですね。皆さん、無事にすごされましたでしょうか？この時期は台風シーズンまだまだ来そうなんで気を付けて過ごしたいですね。台風のシーズンでいえば「フィリピン沖に台風○○号が発生し…」というニュースをさんざん聞きますね。今回はそのフィリピンの不動産市場がどうなっているか、少し調べました。道南アジアの国の中で、高い成長率を誇っているフィリピン。成長のカギは人口増加率、しかも労働人口の充実が大きな要因であると思われます。フィリピンの地価は全体として上昇基調のようです。政府の発表ではフィリピン全国における住宅用不動産価格指数は、2022年第1四半期において前年比で5.6％上昇、2020年に新型コロナウイルスの影響で不動産価格が一時的に下落したものの、2016年...【海外不動産】フィリピンの不動産事情

【報道】県立高専の設置場所決定

NHKニュースhttps://www3.nhk.or.jp/lnews/otsu/20220909/2060011529.html上記ニュースにも記載しておりますが、県立高専の設置場所が野洲市となったとのことです。8月に決定するところが、候補地が多く選定に時間がかかった模様、決定の基準となったのは・東海道本線野洲駅から徒歩圏内にある（1．3㎞）・周辺に大手メーカー事業所が存しており提携の可能性がある。・国有地と合わせて1.5haの敷地を確保することができる。ということです。そもそも高専と大学、高校とどう違うか…って話ですが。高専は中学卒業後に入学、修業年限5年（商船学科のみ5年6か月）間の課程のもと、主に工学・技術・商船系の専門教育を施すことによって、実践的技術者を養成することを目的にした教育機関。すなわ...【報道】県立高専の設置場所決定

【雑談】事務所開業15年、法人化4年目とホームページ移転の話

この9月で事務所開設して15年目になりますよくやってきたなぁ、と思う反面、まだまだやなと思うことも。不動産鑑定士というニッチな職業を選んで、しかも山林特化型という特殊ジャンルを磨きかけて15年、皆様のおかげでやってこれました。右も左もわからないことばかり。事業として形にするのにあれこれチャレンジしました。今年もそんな挑戦が続いてます事情によりホームページをリニューアル→移転することとなり新しいHPを作成しております（もちろん手作業です）プロに頼めば？と言われますが、なぜかそこは自分で楽しみながらやりたい部分がありまして…。始めて話題のWordpressに挑戦し、新しいHPが完成しました。まだ未完成な部分が多いですが、良ければ立ち寄ってみてください。新しいHPアドレスhttps://www.nio-rea....【雑談】事務所開業15年、法人化4年目とホームページ移転の話

【報道】地価ルックレポート

8月24日に地価LOOKレポートが発表されました。（画像はあまり関係ないですw）これは国交省が高度利用地域（つまり主要都市、滋賀県はありませんw）、の4半期ごとの地価動向をまとめたもの、100地区から80地区に削減されていたのが少し気になりますがwww今期（22年4月1日～7月1日）の地価動向は、上昇が58地区（前回46地区）に増加。横ばいが17地区（同21地区）、下落が5地区（同13地区）とそれぞれ減少。61地区で変動率区分が前期と同様で、19地区が上方に移行。上昇の58地区の内訳は、3％未満の上昇が57地区（同45地区）、3％以上6％未満の上昇が1地区（同1地区）となり、3％未満の上昇が前回と比較して増加というように全国的に上昇傾向なのがうかがえます。要因としては、コロナの影響がある地域は存在するもの...【報道】地価ルックレポート

【時事問題】敷地売却制度

先日ニュースでこのような記事を見つけました野村不、敷地売却制度でオフィス開発へ東京高輪の高経年マンション建て替えこれはマンションの敷地を一括で売却して区分所有者等に分配金を配当する制度です。①該当するマンションは、耐震性に問題があり、特定行政庁から除却を認定されたマンションに限られます。②この場合、区分所有者及び敷地利用権者の持ち分価格の4/5の同意により売却が可能となり、③敷地の売却を実施する主体として、マンション敷地売却組合を設立して④マンション敷地売却組合は、マンション敷地の権利を取得し、買受人（敷地の買受計画について都道府県知事等の認定を受けて、敷地のディベロッパーとなる者）にその権利を売却。また、同組合は、マンション敷地売却決議の不同意者からの敷地の買収、「分配金取得計画」に基づく区分所有者等に...【時事問題】敷地売却制度

【お家探し住むとこ選び その 27】 角地

お家探しシリーズを久しぶりに今回は角地（二方路）読んで字のごとく道路部分に二方に面した土地。普通の中間画地（一方路地）より価値が増分するのは皆さんご承知の通り。日照・通風の点、土地への出入りの点、眺望の点でプラスになるのかと想像できます。ではどれだけプラスに働くか…、ここは鑑定士の考えが反映されるところです。角地の効用の大きさは方位と道路条件によります。北/西であれば、上記のプラスのうち、日照の点でのアドバンテージは少なくなります。また、道路幅員が狭ければあまりプラスになりませんね。南/東の角地が日照・通風の点で、効用がMAXになるそうですが、昨今の猛暑ではプラスにしすぎるのもどうか…と思います（個人的に）私的な考えですが、角地の増価割合は+5％を上限にして、あまりにメリットのない角地は±ゼロと考えます（...【お家探し住むとこ選びその27】角地

【実務】共有と分有

不動産を見ていると共有名義をよく見かけます。これは一つの不動産の所有者が二人以上いるということを表してます。共有名義になる経緯とは遺産分割協議で不動産を共有することと定めた場合遺言で特定の不動産について共有で取得させることと定めた場合離婚した元夫婦の共有名義の共有不動産が残った場合親子で二世帯住宅を共同購入した場合などが挙げられます、共有というものは二人共有であれば権利の1/2を持っているということなので、不動産上に明確に線が引いてあるというわけでもないですwこの場合メリットは公租公課が持分に合わせて安くなるとかくらいしか浮かばず、完全所有権であれば自由に使用収益できるのに対し、共有では使用収益が共有者の同意が必要であるとか、処分についても自由にできないとかのデメリットがあります。相続の際には権利関係の整...【実務】共有と分有

【気候】猛暑の年

暑中お見舞い申し上げます猛暑が続きますがご自愛ください今年も夏がやってきて、例年通り（？）暑いです、滋賀県でも熱中症アラートが出まくりで、外出する気になれず、事務所でひたすら作業（書類整理）とかしております。「猛暑」という言葉、2007年くらいにできた言葉らしいですね、熱中症というワードもこのあたりから（我々の子供時代は日射病でしたね…）温暖化の影響かどうかですが、確実に毎年暑くなってます。超暑がり＆汗かきなんで毎年この季節は憂鬱になりますねwいつから日本は暑いんだろ？という疑問から少し調べてみました見づらいですがw、グラフは1910年から2020年までの、夏の35度以上の猛暑日の年間日数を表してます。（気象庁データより抜粋）こう見ると1990年以降からどんどん増えてますね。ちなみに1994年が観測史上最...【気候】猛暑の年

【雑談】気になる記事（アムステルダムのコンテナルームと住宅事情）

ニュースサイトで気になる記事を見つけました。オランダのアムステルダム、慢性的な住宅不足で学生とかが困っているようです。そんな中でコンテナを利用したワンルームが活躍、水タンクが小さく水が出にくい、狭いなどといったデメリットもありますが、外壁は強いし、簡単に運べる（移動できる）、安価で調達できるというところがメリットで、学生寮として活躍しているようです。引用記事；アムステルダムの「コンテナ学生寮」https://www.re-port.net/article/column/0000069123/問題は、なぜ住宅不足なのか…答えは移民政策の結果人口増加して、そこからの住宅不足ということになっております。（ちなみに出生率は減少してます）移民はテロの関係で自国を避難されるのがきっかけとなっているようですね。2017...【雑談】気になる記事（アムステルダムのコンテナルームと住宅事情）

【社会問題】人口減について

先日新聞記事で「小中生10年で100万人減」という記事を拝読ました。この10年で小中生が346自治体で30％以上の減少となっています、少子化が進んで小中学校の統廃合した結果、集団で行う行事の学習の機会がなくなるなどいろいろな問題が出ています。滋賀県では高島市の減少が著しいとか…（10年でマイナス25％）具体的な例を挙げられると実感がさらに出ますね。他方、児童数が増加しているエリアもあります。滋賀県では豊郷町、全国的には福岡、石川県野々市市、長野県南箕輪村などが増加しました。色々な地域要因の変化があります。福岡などは近隣の中心都市の整備に伴うベッドタウン化が進んだ形。もともと都心部へのアクセスの良さというアドバンテージがあったと思われます。しかし上記の例のうち、南箕輪村については、行政サービスの拡充が功を奏...【社会問題】人口減について

【資産維持】家のメンテナンスその1

家の資産価値を維持…という話。良く私のところにも「家を売りたい！」ってお客様が相談に来られます。しかし見に行くと…これは高くは売れない…というお家も見られます。築年よりも老朽化の進んでいると思われるお家…。どうやったら価値を維持できるのか…。そもそも償却資産なんで一定率または一定額の償却は免れませんが、それでも、きれいな状態を維持している家をみることがあります。普段の家の維持管理、これが売却の際の価格や住環境に大きな差を作ります。今日は家のメンテナンスについて、といっても全く難しいことするわけではありません。建物の中でも一番ダメージ食らうのが屋根、外壁ここは風雨、紫外線の直撃によって劣化していきます。一応プランとして10年に一度の修繕を計画しておくのも定番の一つです。普段からチマチマ可能なこともあります。...【資産維持】家のメンテナンスその1

【報道】相続税路線価発表

7月1日に相続税路線価が発表されました。報道では、全国平均でみると回復基調、2年ぶりの上昇ってとこですね、コロナによる地価下落も一息といったところでしょうか。ただ、ジャンル別にみるとまだ影響が残る地域もあるようです。その代表格が大阪ミナミエリア。前回の路線価では下方修正されたエリアですね。外国人観光客の受け入れを開始していますが、その効果が波及していない状況であり、ミナミのエリアは前年度と同じく全国最大の下落率（△10.4％）他方、住宅地は堅調であり、資産保有としての住宅が人気なようです。郊外に在住しながら都心タワーマンションを購入する富裕層がみられ、マンション需要や用地需要はかなり高位で推移している状況ですね。また、物流を中心とした工業地も上昇しており、すごもり需要、生産拠点の切り替えによる需要、道路網...【報道】相続税路線価発表

【雑談】梅雨明けと地価

梅雨明けしましたね。今年も暑い夏になりそうです、（昨日は早朝から実査に行ってましたが喫茶店に何度も避難しました）気象庁のHPによると平年は6月7日ごろから7月19日くらいまでが梅雨過去の梅雨明けで最も早いのは2018年の6月29日（梅雨入りは6月6日頃）ちなみに最も遅い（明けてない）のが1993年ちなみに2018年の地価調査によると（夏なんでw全国的な地価上昇となっていたようです。都心よりも地方都市、周辺都市の上昇が著しい状況でした。他方、1993年、この時は日本にコメがなくなって海外から輸入していましたね(>_<)長雨で農作物が大きなダメージを受けたのが原因の一つかもしれませんが、平成大不況がはじまったのもこの時期。地価水準は高いが買い手に資金調達能力がなく、不動産が売れなくなり地価は下落…という時期で...【雑談】梅雨明けと地価

【暮らし】固定資産税

さて、表記の通り固定資産税の話。市町村が課税し、その基礎となる標準宅地は私たちが鑑定するというのは御存知かと思いますが…。3年に一度の評価替えは我々も繁忙期になりますね。この5月くらいに請求来て「高い！」とか「低くなった！」とか色々とご意見いただきます(｀ー´)ノどうゆうふうに税金が決まるかというと…。土地について簡単に言えば、固定資産評価額（課税標準額）×税率1.4％≒税額建物は課税台帳に登録されている価格×税率1.4％≒税額※ちなみに土地なら評価額30万未満、建物なら20万未満であれば免税という形になります。皆様の通知書に評価額＝課税標準額となっている方もいらっしゃいますし、そうでもない方もいらっしゃいます。課税標準が一致しない方は、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)には...【暮らし】固定資産税

【おうち探し…その26】建築条件付と建売住宅

建築条件付建売住宅似たような言葉ですがちょい違います。簡単にご説明しますと…①建築条件付土地土地の売り物件、建物建築について条件があります（そのまんまやん）条件とは㈠売主の指定するまたは決められた建築業者に建物建築の請負契約を契約すること🉂その建築業者（だいたい3ヶ月以内）に請負契約ということです。②建売住宅簡単に言えば土地建物のセット売りですね。分譲地に多いケースですが、ハウスメーカーさんが分譲地を購入→自社の建物とセット販売という形となります。双方のメリットとしては・通常より早期に入居可能（建築業者の選定や建物建築期間の短縮など時間的ロスが少なく、また建売の場合は購入→即入居も可能）という、少し急いでる方にはちょうど良いかもしれません。建築条件付きのメリットとしては・条件なしと比較して少し安くできる可...【おうち探し…その26】建築条件付と建売住宅

【暮らし・おうち探し…その25】町内会費について

賃貸に引っ越す方も自用の購入の方も日々の費用項目として出てくるのが町内会費。必要な費用なのかどうかといえば、そうでもないです（実際に町内会に貼ってらっしゃらない方も多いです）絶対加入ってわけではないんですが、そもそも「自治会（町内会）」とは？転居すると新しい自治会（町内会）への加入を求められますが、自治会の役割、活動は代表的なものとして防犯パトロール、ゴミ集積場の管理、防災活動、地域で管理している防災灯や照明の設置、電球の交換、交通安全運動、地域交流、回覧板による地域情報の告知、子ども会や老人会の運営などが挙げられます。ごみ集積所、水路、地域の掃除、管理、防災活動、防犯、安全運動などはだれかがやらないとダメなことですよね…。メリットといえばこれらを通じての地域交流がはかれる、という点でしょう。地域の行事や...【暮らし・おうち探し…その25】町内会費について

【実務】文化財の鑑定評価

えー、実務カテゴリー101個目の記事ですね(^^♪文化財保護法に関して記載します。鑑定士、宅建業の方でしたら調査時に文化財のある土地かどうか、すなわち埋蔵文化財包蔵地（以下包蔵地）のことを調査されていると思いますが、埋蔵文化財の担当課に行って、「包蔵地」かどうかをヒアリング、包蔵地でなければスルーですが、包蔵地であれば調査（試掘）が必要。その調査費の負担ですが、自己用の住宅敷地として個人が造成などするのであれば費用的な補助が出ますが、分譲地やマンションなど事業者が造成する場合には補助は出ない。調査自体も文化財の内容によって異なりますが、3カ月から1年くらいかかくようで、工事期間に影響出ますね…。鑑定上減価する方もいますし、そうでない方もいます。（考慮外とする方法もありますね）ここまでが一般の包蔵地の話です...【実務】文化財の鑑定評価

【実務】無道路地の評価

今回は実務のカテゴリーで(^^)/タイトルは無道路地公道に接面していない土地のことです。もちろん建築基準法的には原則として建物建築できないです。道路に面していないから入れない…→そのまんまか！！と思う前に民法では公道に面していなくても他人の土地を介して道路までアクセスできる「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」というものが認められてます。上記の権利で一応通行して利用することは可能です、しかし範囲と権利内容がしっかりしていません。一番の問題はこれだけで建物建てられるのか？ということ。結論から言えば囲繞地通行権のみで建物建築は厳しいです。判例などの今までの経緯からみると、囲繞地通行権だけでなく、通路部分の権利を確定する必要があるようです。つまり、通路部分を購入、賃貸、使用貸借…いろいろありますが、客観的な権利を...【実務】無道路地の評価

【お家探し24】嫌悪施設について（高圧線）

短答試験終わりましたね、皆様お疲れさまでした。一息つく間もなく論文式が始まります、体調崩さないように（私は一度やらかした（笑））家を建てるとき、付近に何があるかすごく気になりますね。その中でも嫌悪施設というものは土地の価値を減価します。近接していたらするほどマイナスが大きいとお考え下さい。我々が実務上住宅の嫌悪施設として列挙するものはたくさんありますが、その中でも高圧線についてまず、高圧線の鉄塔が家のそばにあると圧迫感景観を損なう倒壊のリスクなどで減価要因として扱ってしまいます。マイナスの度合いは個別判断になりますが(｀ー´)ノこれは皆さん見てわかる範囲。高圧線はどうなんでしょうか？高圧線の下（高圧線下地、以下線下地とします）はいわゆる地役権が設定されている場合が多く、建物の建築が制限されています。（高さ○○M...【お家探し24】嫌悪施設について（高圧線）

【お家探しその23】 賃貸住宅の注意点

このシリーズ、お家を「買う」というところばかり注目してましたので、今回は「借りる」をメインに解説してみます。お家を借りる、アパートにしろマンションにしろ戸建にしろ、手続きが買う時より楽なのでフットワーク軽めで考えてらっしゃる方などは、賃貸を中心に考える方も多いかと。メリットデメリットは前回のブログで解説してます。お家探しその2(賃貸か購入か）借りる場合については賃貸借契約書の内容が多くを占めます。」まず契約内容をみて本物件が契約物件と同じかどうかを確認。建物名称所在地構造築年数間取り面積設備特に設備についてはよく確認しましょう、大家さんが設置したものは「有り」になってまして、大家さんの修繕義務になるものもありますが、前の入居者の残置物もありますので…お部屋を見学した際に室内にあった設備が「設備」もしくは「残置物...【お家探しその23】賃貸住宅の注意点

【資金調達】不動産ノンリコースローン

先日から投資の話をちょくちょくしてますね、先日は不動産証券化のお話をしました、今回はこの資金調達について、関係する論点ですね。一般的に良くお世話になります銀行の借り入れ、大体が担保有借入（住宅ローンとか）になります。【通常借入（リコースローン）】通常の銀行の借り入れは、借り手の信用に基づいて融資を行い、返済の原資は借り手の全財産が返済責任を負うことになります。これがリコースローンと言われます。借入金がちゃんと返済出来れば問題ないんですが、返済が滞ると、債務者の財産、もしくは担保に出した不動産、もしくは連帯保証人などを巻き込んで弁済となります（こっから先はダークな話なんで省略）会社で借入してもし返済が滞ったら連帯保証の社長の個人財産にも影響するとお考え下さい。【ノンリコースローン】不動産ノンリコースローンは不動産...【資金調達】不動産ノンリコースローン