かいつぶりの日々

【地元ネタ】烏丸半島にサーフィン施設の計画

昨日の新聞に標記のニュースが記載されてました。京都新聞の該当部分を写メします。内容としては、烏丸半島（イナズマロックフェスの会場）内の未利用地にサーフィン施設を中心としたレジャー施設の建設を計画しているとのこと。未利用地は9ha（もあったんや！）、その中に人工波を起こすプールを設置してサーフィン会場とし、周辺はコテージなどを建設、2028年のオープンを目指すとのこと。ここでもやはり公募型プロポーザルを実施しており、民間のアイデアを生かす形となってますね。海なし県の滋賀県でマリンスポーツが楽しめる施設ができることに対する期待感もありますが、一時間一万円（新聞による）という利用料がネックにならないかどうか、またシーガイアなど同じような施設が他の県にも存在していたが、現在は閉鎖されているという状況をどうとらえる...【地元ネタ】烏丸半島にサーフィン施設の計画

2024/04/10 09:17

【報道】地価公示発表

ようやく令和6年地価公示が発表されました。全国的に上昇トレンドが続いております(^^♪ニュースはこちらクリック特に、地方では上昇地点が下落地点を上回り、総合的に地価は回復傾向にあるということになりました、無論、私の住む滋賀でもその傾向は変わらず、16年ぶりに全用途平均が上昇になったとか…。ただ、二極化傾向は継続しており、調区内宅地や集落などの下落は依然止まらず、利便性の高いエリアの地価上昇がけん引している形となりますね。単純に土地価格が上昇しているという話だけでなく、我々常々やってはおりますが、地域エリアごとにさらに精査する必要がありますね、工業地にしても、今2024年問題で物流関係の追加投資がみられますが、過疎化地域における労働力確保が難しいことを考えれば、単純に工業地だ！上昇だ！と判断するのは早計かと...【報道】地価公示発表

2024/03/27 09:19

【お知らせ】Line公式アカウント始動

時代に残されないよう事務所の公式ラインも立ち上げました(^^♪最近の悩みの種は、ホームページにお問い合わせのフォーマットを用意しているのですが、不要な営業宣伝が書き込まれ送信されるような状況もあり、またスマホ検索が主流になってきた状況を考えると、lineの導入は世の流れなのかなと考えました。今後は質問やお問い合わせなどを中心にlineにてメッセージをお送りいただければ…と思います。（もちろんHPのほうのお問い合わせも残しております）もちろんこちらからもどんどん情報発信ができればと思いますので、まずはお友達登録からよろしくお願いします。lineアドレスhttps://lin.ee/EWXOfsh【お知らせ】Line公式アカウント始動

2024/03/23 12:29

【法改正】地域再生法の改正

平成17年に制定された地域再生法の法改正が閣議決定されました。地域再生法は地域における雇用機会の創出など地域の活力の再生を総合的、効果的に推進するためのもので以下の措置を定める法律です。1）地方公共団体による地域再生計画の作成とその認定2）認定地域再生計画に基づく事業に対する支援措置3）地域再生土地利用計画の作成等4）地域再生推進法人の指定地域再生法改正案は、市町村が区域を定めて、住宅団地再生のための総合的な事業計画（地域住宅団地再生事業計画）を作成した場合、住宅の用途を変更しても、住宅に適用されていた容積率の緩和措置を引き続き適用できるようし、転用にはコンビニ、コミュニティカフェなどの施設を想定しています。同様に、住宅団地内での廃校活用も進め、第一種低層住居専用地域などでは、10mまたは12mの高さ制限...【法改正】地域再生法の改正

2024/03/13 16:49

【雑感】大津市役所移転の建て替え先

以前から耐震性が疑問視され、建て替えが必要といわれていた大津市役所ですが、ようやく建て替え先の方針が発表されました。現庁舎の道路挟んで真向かいの皇子山運動公園ですね、ニュースはこちらそれまでは色々な候補地があがりまして例えば、JR大津駅周辺などもその対象になりましたし、浜大津港という話も一時的にあがりました。決定に際して重視した点で挙げられているのが、イベントなどの開催に利便性や賑わいつくりはもちろん、災害時の利活用（避難スペースや物資援助の拠点の確保など）があげられています。能登半島の地震や阪神大震災、東北震災などからの教訓なんでしょうね。この皇子山総合運動公園、もともとは進駐軍（米軍）のキャンプ地でして、その後返還され、1960年に野球場として開場したそうです、その後1965年から琵琶湖マラソンの発着...【雑感】大津市役所移転の建て替え先

2024/03/07 12:16

【海外】ロンドンの不動産市場

新聞でフレディマーキュリーの邸宅が売りに出されたそうで、その額は日本円で57億円というだそうです、これは、彼の死後管理していたメアリー氏（映画でもご紹介ありましたね）が管理が負担になってきたことなどから売却を決断したとのこと、高いか安いか、という話になると、職業柄気になるわけで、概算、机上のデータのみである程度検証してみようと思います。彼の住んでいる場所はロンドン中心部の「Gardenlodge」という場所、これは周辺地域がKensingtonandChelseaといういわば宮殿に囲まれたエリアであり、住環境は極めて良い環境にあるエリアですね。最寄り駅まで3.2㎞なので利便性も悪くなく、また、幹線道路が整備されているので自動車利用の利便性は高いです。結果としてロンドン市内ではかなり高額な地価のエリアとなっ...【海外】ロンドンの不動産市場

2024/03/01 10:55

【文化財】埋蔵文化財と国史跡について

先日、大津市の宅地開発予定地で坂本城の三の丸のものの石垣が発見されました。宅地開発中の埋蔵文化財調査にて明らかになったのですが、今回の件で国の史跡に指定される方針となり、現在行われていた宅地開発も中止となるようです。坂本城はあの明智光秀の城、本能寺の変のあと秀吉により討伐され、坂本城自体も解体されて痕跡がなくなったため、幻の城といわれるようになりました。しかし、この調査を経て坂本城に関する貴重な資料が発見となったので、今後も詳細な調査が進むとのこと。実務上、埋蔵文化財の試掘調査等で遺跡が見つかった場合には、文化財保護法に従って速やかに行政に報告し、調査が行われます。記録するか保存するかは遺跡にケースによりますが、本件のような事業用の開発行為（分譲地、収益物件の開発）であれば事業者がその費用を負担することと...【文化財】埋蔵文化財と国史跡について

2024/02/23 16:33

【法改正】二地域居住促進のための法改正が閣議決定

表題の二地域（にちいき）居住促進のための法改正が進んでます正式には「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の一部を改正する法律案」というそうです。二地域とは、都会に暮らす人が、週末などを定期的に、あるいは、年間の一定期間（1ヵ月以上とされる）を農山漁村で過ごす生活様式のことを指しています。「別荘」とは少しニュアンスが異なりますが、バカンスではなく、テレワークなどでオフィスに出る必要のない時には、田舎で過ごして仕事するといった、コロナ禍で成り立った生活様式という感じでしょうか。二つの生活拠点を持つライフスタイルの後押しするため、今回の法改正となったようです。具体的な内容として、法改正の趣旨は、二地域居住を促進し、地方への人の流れを創出・拡大し、地方部をはじめとした人口減少が進む地域の活性化を図るのが目...【法改正】二地域居住促進のための法改正が閣議決定

2024/02/14 15:11

【テレビ】正直不動産

最近になってようやく見始めましたw（ブームが一通り終わってから追いかけるスタイルなんです）Amazonプライムで1を追っかけているんですが、率直にとても面白いです。重説の細かいところとか、ローンのかけ方など、かなり細かいことまで説明してるので、私の目から見ても参考になる箇所多いですね。ちゃんとメリットデメリットを対峙して説明しているとこが良いです(^^♪これから引っ越しシーズン。住宅購入を検討される方、一度ドラマを見るとある程度の予習になるかもしれませんね。(^^)/※表現が少し極端になっているところは御愛嬌で…【テレビ】正直不動産

2024/02/06 11:39

【規制緩和】空き家譲渡益の3000万円特別控除の規制緩和

写真はイメージですw今年の1月より相続した空き家の売却益のうち、3,000万円が実質非課税となる譲渡所得税の特例がありましたが、この特例の適用を受けるには建物の耐震改修や解体をおこなってから売却する必要でした。しかし今年1月からは、売却後に買主がおこなえば適用を受けられるようになりました過去にブログでご紹介した税制改正の一部が緩和されるようです（記事の⑥の部分ですね）。【改正】令和5年度税制改正大綱-かいつぶりの日々今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得...gooblog上記記事ではサラっと流してましたが（期限が昨年の12月末でした）今回はその期間が延長となり、令和6年1月1日...【規制緩和】空き家譲渡益の3000万円特別控除の規制緩和

2024/01/24 11:37

【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法

本年の元日に能登半島を中心に大きな地震がありました、被災された皆様にはお見舞い申し上げますとともに被災地の早期復興を祈っております。私の家も相当揺れまして大変驚きましたし、私自身が学生時代に阪神大震災も体験しており、その時の恐怖がよみがえりました。震災とともに改正されるのが建築基準法等の不動産関係の法律、皆さん新耐震基準とか耳にされたと思いますが、そもそも耐震基準とは…一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定めた最低限クリアすべき基準を指します。1950年に建築基準法が施行された際に制定された耐震基準は、大地震が発生するたびに見直され、これまで1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。1981年におこなわれた改正は、耐震基準の節目とされています。それに伴い、1981年5月31日までの基...【おうち選び住むとこ選びその33】震災と建築基準法

2024/01/18 09:09

【恒例行事】十日えびす

毎年のことながら十日えびすに行ってきました。昔は今宮恵比寿さんとか行ってましたが、ここ10年くらいは長浜恵比寿のみです。何せ大阪行くのと比較しても近くてすぐに帰れる（電車一本）、人混雑が少ない、餅撒きがある、吉兆が盛りだくさんなどの要因でずっとここ。裁判所業務でほぼ毎月お参りしているんですが、お祭りのこの時期は賑やか。昨年秋には秀吉公の銅像が設置されて、恵比寿さんモードに※係りの人に聞くと、一万円札で首飾りを付けてたそうなんですが、あまりに下品になったので却下されたとか恒例の餅撒き某衆議院の議員さんも参戦していました。今年は珍しく福餅ゲット戦績はこの通り、16個プラスかまぼこ三つ、くじ引きでビールゲット無事に笹もいただいて帰りました。今年は少しバージョンアップ。よろしくお願いします。【恒例行事】十日えびす

2024/01/15 16:33

【謹賀新年】明けましておめでとうございます

2024年、明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いします。年末～元旦にかけては、久しぶりな友達と飲みに行ったり、偶然の出会いがあったり、ちまちま仕事があったりで遠くまで行くことはなかったですが、地元だけでも充実した年末でした、大晦日は久しぶりにずっと家で、テレビ見たり年越しそば食ったりと普通の年末を過ごしていました。元日は初日の出に向かおうと天気予報みるも微妙な天気、朝6時過ぎの時点で大雨だったので二度寝を始めたところ雨が上がってきて、ダッシュで初日の出を撮影、自宅近所なので田んぼばっかりのとこでパシャリ。そのままお札を買いに行き初詣をしてから事務所へ、年賀状チェックして帰宅、おせち食ってからまたバイクで湖岸まで大雨でしたw昨年はいろいろな事業にかかわらせていただいて、経験値が爆上がりでした...【謹賀新年】明けましておめでとうございます

2024/01/01 14:19

【雑談】2023年振り返り

こないだ固定の評価書さんざん書いてたと思ったらもう公示の評価書、この仕事していると季節がめちゃくちゃ早く感じますね（つねに公的評価に追われている職業病みたいな感じですな）2023年、一応事務所の〆としては本日。（29日までは私が通常業務しています）大掃除は12月頭にしてますので淡々と業務するだけで終わりそう。どんな年であったかというと漢字一文字でいえば「縁」ですかね。業務的には新しい縁ができて、そっから話進んで来年さらに飛躍するような形になりそうです。バンドでのギターも復活しました。もう音楽活動すべて諦めてメインギター含めてさんざん売り飛ばして身辺整理したにも関わらずまた「ご縁」が復活しました。7月に44マグナムのJimmyさんと共演できたことと、僕のこと忘れずわざわざ見に来てくださった方もいて、それまで...【雑談】2023年振り返り

2023/12/28 10:43

【人口減】洛西ニュータウンその後

ブログが飛んでしまいましたw以前のブログで「洛西ニュータウン」の空き家対策についてご説明しました。空き家を京都市と住宅公社が買い取り、リフォームして安く子育て世代に売却を行って人口減を防ぐというものです、前記事はこちらhttps://blog.goo.ne.jp/nio-rea/e/7bf557520b0e7de2da4682563fdeacc2先日第一号となる入居者が入ったそうで、これからの動向が気になるとこです。さて、地域内では雇用の促進も図るため統合した小学校の敷地に商業施設や事業所をが建てられるように都市計画の見直しが行われました。具体的には竹の里小学校と西陵中学校の跡地の用途地域を1中専⇒近隣商業に見直しました。明らかに児童数が減少し、小学校、中学校の統廃合により学校用地がだぶついていたのを活用...【人口減】洛西ニュータウンその後

2023/12/21 10:01

【渇水】琵琶湖水位低下

琵琶湖の水位が低下していますね、坂本城の石垣が見えたり浮御堂が「建って」いたりで観光客の方がたくさんいらっしゃっているようです、他方、水質低下、水不足による取水制限、自然環境の変化など、やはりうれしくない話も聞きます。琵琶湖の水位が最も下がったのが、1994年9月15日この年は△123㎝となったようです（ブログ書いている現在は△72㎝）直接は地価に影響はないかもですが、1994年の地価公示を振り返ってみますね。滋賀県の地価公示地点は当時354地点（現在は347地点）、地価動向を一言でいうとバブル崩壊の真っただ中、全地点で下落していたころですね。例えば現在もある大津5-6（大津市梅林一丁目）は現在36万円（+1.7）平成6年は125万円（△13.8％）バブル崩壊直後だったので地価の水準が桁違いですが、長く続...【渇水】琵琶湖水位低下

2023/12/08 16:02

【季節】冬の訪れ

11月頭くらいまで暑い暑いって言ってたのに、気温も一ケタ台…最近は秋がすっかり短くなったような気がしますね。少し業務やその他が詰まり過ぎて、まともにお休みができない日が続いていたのでぶらっとバイクで琵琶湖まで行きました。妙にいつもより雲が低いなと思い湖岸から対岸を見ると湖の上に雲’（霧？）が…。いわゆる気嵐ですね気嵐（けあらし）とは冷え込みが強まった晴れた日に、冷たい空気が外気温よりも暖かい川や海に流れ込み、水面上で急激に水蒸気が蒸発し霧が発生することで起こる現象。水面が見えないくらい発生しているのですが、今回は絶妙に分断されてますね(^^♪まさしく冬の絶景という感じですね。早朝より、朝の遅いタイミングだとこういった感じになるようです。朝から良いもの見せていただきました。【季節】冬の訪れ

2023/11/27 13:39

【国道】国道8号線バイパス全開通時期が未定に…。

※写真はイメージです地元ネタです。新聞記事等でご存じの方も多いかもしれませんが、現在建設中の国道8号バイパス、予定していた2025年の秋より完成が遅れます。理由としては、予定地の現場の土壌からアスベストが混じった土壌が想定より多くあって、その撤去作業の完了見通しが不明であること。現在も土壌の撤去作業を実行しているものの、その汚染範囲が不明であり土壌の入れ替え作業などが完了したのちに、本来の工事に着工できる見通しとなります。土壌汚染等については鑑定の現場でも、建物のアスベストは建物資料か築年か、我々の目視からしかチェックできず、土壌汚染になると登記簿や航空写真などの土地履歴からしか判断できず、詳細は専門調査による報告に頼るしかないのが現状です。もし、その専門家に依頼できない場合は鑑定評価の条件で土壌汚染につ...【国道】国道8号線バイパス全開通時期が未定に…。

2023/11/15 12:57

【商工会】川﨑和寛さんセミナー終了

無事に表題の研修会終了しました。ご来場いただきました皆様、お手伝いいただいた皆様ありがとうございました。昨年の5月に某イベントで川﨑氏にお会いしたのが最初、私はその時ただの一人の受講生でした。今年の5月にまたお会いした際、※写真はコレクションホールです✨もてぎのコレクションホールをほぼマンツーマンでご案内していただいて、その時に「商工会の幹事やってますので機会あればご講演お願いします」と申し上げたんですが、2か月後にガチで依頼することになったのは私が「思い立ったが吉日」性格であったのでw7月くらいからスケジュール等の調整を行い、色々綿密なやり取りを行って、何とか開催にこぎつけました。今回は、前夜祭～本番～懇親会～反省会と3日という長丁場。士業の集まり等の幹事していたこともあり、段取り的に慣れているとはいえ...【商工会】川﨑和寛さんセミナー終了

2023/11/10 12:01

【地元】取り残された工業地…甲良町産業集積地整備計画

先日の地価調査結果で滋賀県内の工業地の需要が伸びているとお話しました。確かに全県的にみると交通アクセス良し、土地代安い、災害リスク低いの三本立てで魅力的な立地にある滋賀県の工業地、全部引く手あまたなのかと思いきやそうでもないエリアもあります。今回ご紹介するのが甲良町産業集積地場所は国道307の西側山手（うまく表示できませんw）ここは29haの広大な土地で、307号線から進入路があり、大半が造成が必要な土地ですが、スマートインターや国道へのアクセスが良く、見た感じ申し分のない立地状況ですね。ただ、工業団地計画がスタートしたのが2014年、そこから開発事業者を募集かけたものの応募がないという結果でした。アウトレットパークや物流拠点、住宅開発などの事業者が興味を示したものの、事業者の進出計画に合わなかったり、過...【地元】取り残された工業地…甲良町産業集積地整備計画

2023/11/01 08:59

【野洲駅前】文化ホール存続のようです

先日のことですが、野洲駅南口周辺整備の委員会が終了しました。会議4回を通じて何かしらメッセージ的なものが伝わればと思います、ただ、まだまだ議論したいことがあるんですけど、次のステップに移行するようです(^^)/っで、これに関連して野洲文化ホール（小劇場）の存続について、昨年より話題になっておりますが、結論として存続するようです。ホール自体すでに耐用年数が経過しており老朽部分もみられることから、建て替えもしくは統合（さざなみホールを主体として統合）という見解がみられました。もっとも、昨年までは後者の統合を主軸に検討されていたようですが、多くの市民の反対意見があったことからこの度存続となりました。ちなみにさざなみホール、497席とキャパも小さく（文化ホールは1015席）、築31年も経過しており、これも各部の老...【野洲駅前】文化ホール存続のようです

2023/10/23 15:20

【商工会主催】川﨑和寛氏セミナー

先日の鈴鹿F1ではホンダエンジンが優勝、メーカーも設立75周年という記念の年になりました。（Motogpは置いときます(笑)）ホンダがF1に復帰してネルソンピケ、ナイジェルマンセルの時代は私は高校生、そこからアランプロスト・アイルトンセナの黄金時代を経て現在に至ります。（今はエンジン供給という形で参戦）この黄金期のアイルトンセナをを支えたヘルメットスタッフの川﨑氏が野洲市で講演されます。日本のモノ作りが世界の貴公子を現場で支えたヘルメットデザイン私もバイクに乗りますが、ヘルメットは頭を守るのが第一ですが、見た目（目立つかどうか）のデザインセンスはもちろん、機能性が重要になります。（ドライバーやライダーが快適に過ごせるか、頭痛くないか、暑くないか、風切り音は静かか、その他の音（他の車の音、自分の車の異音など...【商工会主催】川﨑和寛氏セミナー

2023/10/18 09:37

【業界】宅建業者さん9年連続で増加

不動産ニュースサイトからの転載ですが国土交通省は4日、2022年度の「宅地建物取引業法の施行状況調査結果」を公表した。23年3月末（22年度末）の宅地建物取引業者数は、大臣免許が2,922業者（前年度比5.3％増）、知事免許が12万6,682業者（同0.7％増）といずれも増加し、全体でも12万9,604業者（同0.8％増）と、9年連続で増加した。また、22年度末において、宅地建物取引業法の規定に基づき国土交通大臣、または都道府県知事が行なった宅地建物取引業者に対する監督処分については、免許取消処分が63件（同32.3％減）、業務停止処分が38件（同40.7％増）、指示処分が38件（同9.5％減）。合計で139件（同14.2％減）と減少傾向にある。都道府県知事への宅地建物取引士の登録者数は2万9,491人と...【業界】宅建業者さん9年連続で増加

2023/10/11 09:41

【有効利用】トランクルームの需要

ネット記事でトランクルームの需要が高まっているとの記事を見つけました。以前バイクガレージの記事を書きました、過去記事はこちらトランクルーム、昔はコンテナ倉庫と言われてましたが、現在の市場規模は747億円、これからは4％から5％の市場規模拡大が見込まれるそうです。背景にはコロナ禍でのリモートワークなどにより家財道具が増えて保管場所を確保する必要が出てきたこと、建築会社の会社の合理化などにより、工事道具や必要機材を現場近くに保管しておく形が主流になりつつあるということが挙げられます。さて、このトランクルーム、市場規模拡大と言われてますが、土地運用としてのメリットデメリットをあげると【メリット】アパート等に向いていない狭小地でトランクルーム運営は可能です。スキー用具などは一度訪れたらなかなか次に来ないユーザーも...【有効利用】トランクルームの需要

2023/09/28 08:16

【報道】令和5年地価調査発表

昨日地価調査結果が発表されました、評価員の皆様お疲れさまでした(^^♪全国的には地価は回復傾向、主要都市以外の地方都市でも31年ぶりに上昇となったようです。全般としては低金利政策が功を奏しているのが大きいと思われます、ただ海外金利と比較すると、ローン金利の変更の可能性もないわけではないので、どうなることやら…目立ったのは北海道千歳市では住宅地で30.7％の上昇、商業地でも30.8％の上昇となったようです。これは大企業の出資する大規模工場の進出に伴う周辺整備の影響であると…。滋賀県でも大津及び湖南4市（草津、守山、栗東、野洲）については上昇地点が増加、特に住宅地は京都からの購入層が流入しており地価の上昇に寄与していると思われます。ただ県北部の農家集落や郊外の住宅地などは依然として下落基調、全国で見てもコロナ...【報道】令和5年地価調査発表

2023/09/20 09:45

【競売】競売物件の購入…その2

前回は競売物件の購入についてメリット、デメリットをお話しました。今回は手続き的なお話。一般に競売物件とは裁判所主導のオークションみたいなもの。物件情報は前回お話した不動産競売物件情報サイト「BIT」に掲載されています。BITはこちら欲しい物件を見つけたら購入（入札）手続きに入るわけですが、上記サイトから三点セット（物件明細書現況調査報告書評価書）をダウンロードして、物件の詳細を確認してください。（入札）めぼしをつけた物件については入札期間中に入札用紙を入手し、それに必要事項を記入して裁判所に提出します。物件には売却基準価額と買受可能額が記載されていますが、最低価格としては買受可能額以上の入札をしなくてはいけません。また売却基準価格の20％が保証金として取り扱われ、入札時に納付しなくてはいけません。これは買...【競売】競売物件の購入…その2

2023/09/13 08:44

【実務】競売物件の購入

今回は競売物件、簡単に言えば裁判所で開催されるオークションで不動産を買うということです。一般の市場より安く買えるのでお得な感じもします、メリットとしては競売物件のメリットはやはり価格が安いことでしょう。地域にもよりますが、たいていの競売物件は、一般の相場より価値が低く見積もられているため、おおよそ通常査定の6～7割程度の価格で購入することができます。売買物件については全国各地の競売情報を一度に検索できるサイト『BIT（不動産競売物件情報サイト）』で検索可能ですので広く情報の収集が可能な点でしょうか。ちなみにこのサイトは最高裁判所から委託を受けて運営されているものなので安心して利用できます。デメリットとしては物件情報は3点セット「物件証明書」「評価書」「現状調査報告書」から得られますが、それ以上の情報が入手...【実務】競売物件の購入

2023/09/07 15:13

【開業15年経過】ありがとうございます ^^) _旦~~

不動産鑑定士として独立開業して15年を過ぎました、平成13年に業界入り、平成18年に登録して結構なベテランになってきましたね(^^)/、昔、自分が新入りだった時にキャリア20年の方なんて雲の上だったような気がしました。最初はこの仕事続けられるんかな…と不安になったこともたくさんありましたが、何とか偶然と生まれ持った機転を利かせて案件をクリアし、鑑定士の可能性の大きさを感じてキャリアを重ねていろんなことに興味持って世の中の役に立てるようにいろんなアクティビティに参加しました。ここ近年でいえば調停委員大学非常勤講師野洲駅前整備検討委員会メンバーなど鑑定以外のフィールドでも自分の専門性を生かせるかどうか今も試行錯誤しています。15年過ぎてようやく思うのは、私はこの仕事好きなんだなということは間違いないです(^^...【開業15年経過】ありがとうございます^^)_旦~~

2023/08/29 09:55

【超地元】守山市笠原町に工業団地の造成計画

先日ニュースで、守山市の笠原町に工業団地を造成する計画があるとの情報、2025年の完成を目指しており、交通至便な条件などからすでに何社か進出を検討し始めているとのことです。ニュースの記事ホンダがEV電池の開発を進めたり、京セラが新棟建築したりと工業系がすごく活発な守山、野洲、栗東エリア。工業団地ができる予定の笠原町については以下の通り。https://goo.gl/maps/JhRbrJceEo4mpjzJ6高速や国道から近く、また現在整備中のバイパスにも近い位置ですね。なぜ滋賀県の工業地がここまで熱いのか、土地の値段はもちろん、交通至便なのもありますが、大津湖南エリアについては人口が減少していないというのも大きいですね。現在の産業は人手不足の業界が多いです。少しでも労働力を確保しやすい状況であると企業の...【超地元】守山市笠原町に工業団地の造成計画

2023/08/26 16:30

【空き家対策】洛西ニュータウン

※暑いので涼しい写真を添付しました。猛暑が続きますね、皆様いかがお過ごしでしょうか？猛暑が続いて昨日は台風と、いろんなことが続いている夏になっているわけですが、コロナ禍が過ぎ去り（つっても感染者数は増加傾向にあるそうですが）、日常が戻りつつあります。先日は久しぶりに鈴鹿8耐に観戦に行き、久しぶりの人の多さに驚き、また暑さでバテました(笑)表題の件、先日京都新聞に掲載されていまして、気になったのでご紹介。洛西ニュータウン（以下洛西）は1976年に造成、入居が開始され京都のベッドタウンとして機能していましたが、現在は高齢化と世帯分離を主たる要因とする人口減が進んでおり、また居住中の年代が70代を中心とすることから、今後空き家が急増する問題に直面しております。京都市は空き家増加を防止するため、住宅供給公社と連携...【空き家対策】洛西ニュータウン

2023/08/16 17:07

【創業塾】野洲商工会の創業塾で講師をしました。

連日暑い日が続いていますね、暑い中、創業塾で講師しました。ブログをさかのぼると2202年11月に一度特別講師という形で参加してます。前回ブログ参照前回は受講生の方が事務所にいらっしゃって質疑応答中心で進めましたが、今回は人数が多く（20名以上…）、一度に事務所に来てもらうのは難しいのでコミセン野洲にて講義形式としました。内容的には、創業に向けたマインドというテーマを設けて、自分の経験に基づく内容をパワーポイントに落とし込んでの1時間講義、質疑応答30分という盛沢山な内容でした。前回を踏襲した形で創業のきっかけ、苦労、営業方法、資金繰りの大切さを自身の失敗を交えて、さらに詳細に踏み込んだ内容にして説明特に・無理しない・時間守る・お金の考え方重要・5年後のビジョンを作るを重視してほしいと熱弁w前回に引き続き中...【創業塾】野洲商工会の創業塾で講師をしました。

2023/08/02 05:20

【地域レポート】鑑定のひろばに掲載されました。

ここ最近、私は本業のほかに文章作成の用事が多く、ずっと原稿ばっかり書いています。鑑定評価書は毎日のように書いているのですが、独特の言い回しじゃない普通の文章を書くのが結構大変です(笑)今回は日本不動産鑑定協会連合会（本会）の会員向け冊子「鑑定のひろば」に寄稿、地域レポートのページで滋賀県について紹介させていただきました。他府県の先生の文章見て、なかなかハードル高いな…、と思い、歴史的な観点から琵琶湖をピックアップ、調べるととても面白いことがわかりました。本文を抜粋すると…古代～近世にかけて都は京都にあり、滋賀県は近江国として都の東隣に位置していた。律令時代以降、日本は都を中心に五畿(ごき)七道(しちどう)に分割され、大和、山城(山背)、摂津、河内、和泉の五カ国を畿内とし、他の地域を東海道、東山道、北陸道、...【地域レポート】鑑定のひろばに掲載されました。

2023/07/26 10:06

【海外】中国の地価

暑くなりましたね。祇園祭や花火大会も開催され、通常な夏がやってきた感じがしますね、この三連休は地価調査の作業などでしっかりと仕事、これが終わればしばし夏季休暇なので今年は夏を満喫したいです。表題の件ですが、世界的なニュースとして届いてる中国不動産市場のバブル崩壊、簡単に言えば、未竣工の建物（住宅）を販売→購入者がローンを組む→建物が完成していないのにローン開始→建築会社、不動産（住宅）会社に対する融資が厳しくなる（住宅会社への融資の条件が厳しくなり、住宅会社の資金繰りが悪化）→未竣工建物を販売した会社が債務不履行→未完成の家を購入したユーザーにローンだけ残す。→引き渡しの見通しが立たないユーザーはローンだけ払うという不毛な状況になる。といった状況になり、新規に住宅を買う人は少なくなり、住宅会社の資金繰りが...【海外】中国の地価

2023/07/19 12:01

【路線価】相続税路線価発表とマンション節税とは…

7月5日に相続税路線価が発表されました。地価上昇の範囲が拡大し、滋賀県も前年度マイナスから横ばいに転じたようですね。大都市ではインバウンドが回帰しているという形ですが、滋賀や京都の場合はマンション需要がけん引しているようです。確かにホテル需要がコロナで少なくなりマンションにシフトしましたね。京都のマンションが高すぎて…、大津や宇治、亀岡に転出する方が多いことは過去にブログで紹介しましたね(^^♪過去記事はこちら(^^♪さて、マンションですが、最近マンション節税という言葉を聞きます。これは相続税の話、相続税の基礎控除額が変更となってかなり経ちますが、相続税の課税対象者の範囲が拡大した結果となっております。現金をマンションに変える（マンションを購入）すると節税となるという話ですが、まずマンションの基礎となる土...【路線価】相続税路線価発表とマンション節税とは…

2023/07/12 03:32

【雑談】法人化5期目突入に音楽活動ちょっとやってみた

弊所も法人化5期目突入、会社にして5年目なんですね、登録免許も更新の予定。法人を立ち上げたとき、「地元の不動産の町医者になろう！」と目標にしていました。地元を大事にと考え、今は清掃活動や地元のイベントに積極的に参加し、各所からご相談や案件も増えてきてようやく形になったのかなと思います。まだまだこれからもよろしくお願いします^^)_旦~~7月1日ですが、地元のライブハウスで5年ぶり？4年ぶりに久しぶりに演奏。最後のライブが法人化記念ライブだったのでこれも何かのご縁ですね（うれしいのでブログに音楽ネタ書かせてくださいw）コロナ前に音楽活動を休止、もうたぶん永久にギターなんか弾かないだろうと思い、9割の機材とオーディオのすべてを処分しました。（音楽ブログやHPも閉鎖）一旦離れてみて、音楽関係の人から完全に忘れら...【雑談】法人化5期目突入に音楽活動ちょっとやってみた

2023/07/05 07:20

【海外】住宅事情は少し日本と違う(^^)/

ブログ1週飛びました(ﾟДﾟ)公約出して続けてたのにすみません、バイクがらみで忙しくなりガレージこもりきりになってました本日は住宅事情の海外編、以前木材の価格の話をしたときにアメリカの住宅事情をご紹介しましたが、今回は空き家の話、日本では京都で空き家税が課税されることとなり、空き家がさらに話題となっています。海外、今回は北米エリアについてピックアップしますが北米の空き家の話、そもそも海外も空き家問題抱えてるんじゃないの？ってことですが実はアメリカ、カナダとも空き家問題とは無縁、なぜ日本が直面している問題なのに大丈夫なのか？その答えは市場とライフスタイルにあったようです。①日本の市場は新築建物を中心とする市場、対して海外は中古住宅を中心とする市場これは、選好性になのかとも思われますが、アメリカなどの建物は一...【海外】住宅事情は少し日本と違う(^^)/

2023/06/29 13:11

【市政】ふるさと納税の使い道

近江八幡市で市立のスケボーパークが開園、工事費はふるさと納税の一部で賄ったとのこと、近江八幡市の健康ふれあい公園の一角にスケボー場、連休前からオープンしてましたがかなりの利用者が集まり賑わいができているようですね^^)_旦~~、うまくスケボー人気に乗った形になってます利用料は市内在住者400円、市外なら800円となっているそうです。確かに、普通の公園でスケボー遊びは禁止され、ちょっとした空き地でやろうものなら地主や近隣ともめたり、出入り禁止になってまたさまよったり、なかなか練習場所に苦労するスポーツの一つですが、このように公で認めてしまえば、勝手に人の敷地でスケボー遊びしたり、事故になることも減りますね。禁止してしまうくらいなら認めてしまおうという施策のうまくいった例だと思います。別件でふるさと納税につい...【市政】ふるさと納税の使い道

2023/06/14 10:33

【街づくり】アンケートご協力依頼

先日は野洲駅南口周辺整備検討委員会の二回目でした。具体的な話が少しできたので、話は前向きに進んでいると感じます。参画して10年、不動産鑑定士らしいアイデアを生かせればと思います。よろしくお願いします。ご存じの通り、野洲市の駅前整備委員会に参加しておりますが、すみませんが、ブログご覧の皆様にアンケート調査のご協力をお願いします。野洲駅前南口ロータリーが空き地になってはや10年…、なかなか利活用が進まない現実があります。ですので皆様の声（市民の方、市外の方）を盛り込んだ計画を策定する方向で話が進んでいまして、野洲駅利用される方にアンケート調査を行っております。下記URLにアンケート（野洲市ホームページ）を張り付けておきますのでできるだけ多くの方にご協力いただけたら幸いです。アンケートフォーム(↑をクリックして...【街づくり】アンケートご協力依頼

2023/06/07 05:17

【ブーム】猫ファーストの暮らし

先日ニュースサイトで気になる記事を目にしましたペット共生といわれ、賃貸もペット可という物件が目立ち始めて久しいですが、飼育されているペットの数が、日本の15歳未満の人口1,447万人を上回っているという事実が記されていました。さらに驚きなのが、犬よりネコ派の方が増えているということ。2021年で48万9,000頭飼育されており、猫＞犬となっています。背景には・鳴き声が小さい・散歩不要という点で、飼いやすさが犬よりハードルが低くなり、マンションでも飼えるということで人気だそうです。この点は住宅関係にも注目されています、特にリフォーム関係。リノベーションでキャットウォークやサンルームなどが設けられ、猫の快適さを追求し、またどの部屋にいても見守れるように窓を設置したり、さまざまな工夫がされているようです。快適な...【ブーム】猫ファーストの暮らし

2023/05/31 09:22

【おうち探しその33】旗竿地の考え方

皆さん上記のような間口の狭い住宅地の形状はいくつか見たことがありますよね。（以下旗竿地とします）、建築基準法であれば、接面部分が2m以上面することで建物建築が可能となります(^^♪ただ、建物建築が可能とは言え、整形画地のほうが良いと感じます、整形地と比較してのデメリットは路地状部分が有効に生かせない場合は、土地に無駄なスペースが生じること外構工事費が高くなることがある..やっぱり通風・採光が得られにくなどがあります。メリットは価格が近隣相場より安い...道路から離れているので静かな暮らしを送りやすい路地部分を活かしたプランニングができる.のように土地価格は低く抑えられるのと路地状部分の有効活用がカギとなりますね。路地状部分、どのような利用方法が合うのか？駐車スペースとしての活用が最たるものでしょう。つまり...【おうち探しその33】旗竿地の考え方

2023/05/24 14:23

【石山駅前】ルネサス工場跡地、ランドマークの必要性を考える。

2021年に石山駅前にあるルネサス工場が閉鎖となりました。私の世代としてはその前身のNECの半導体工場と呼ぶほうがなじみが深いです。（私、若い時にここの工場でバイトしていました）場所は以下の通り石山駅前の大きな工場、あとは何になるのか情報待っていたら、やはりマンションになるようですね。1千戸分を供給するとか。土壌汚染とかは大丈夫なのかと少し気にしますが、石山という立地、駅至近であれば当然の流れのように思いますねただ、JR駅前→マンションっていうのが滋賀県では多すぎる感がありまして…、駅前→ランドマークという発想自体が難しいのでしょうか…。土地の最有効使用を検討するが我々不動産鑑定士の仕事でありますが、ある意味それに硬直的にならず、町にとって最大のパフォーマンスを出せる土地の利活用方法を検討しなければならな...【石山駅前】ルネサス工場跡地、ランドマークの必要性を考える。

2023/05/17 09:09

【地元】兵主大社祭り

連休が終わりましたね、皆様どのような休日を過ごされましたでしょうか？（お仕事だった方、お疲れさまでした）私は今年は地元を楽しんだ連休でして、地元の店に行ったり、お祭り行ったり、バイク乗ったり、あいま見て仕事したりで過ごしてました。さて、コロナ禍がおとなしくなったため各地でお祭りがありました。私の住む野洲市でもタイトルの兵主祭が開催されました、実に4年ぶりです。各集落の神社からお神輿が集まるという、中主エリアでも大きいお祭りだそうで、私も見物に行きました。たくさんの方が来場し、楽しんでらっしゃいました。出店も復活し、お昼時は大賑わいでしたね(^^♪お神輿、勇ましい掛け声で迫力満点でした。五月らしく人形も飾ってらして華やか当たり前だった日常がそろそろ戻ってきた感じですねただ、やはりこういったお祭りなどで顕著に...【地元】兵主大社祭り

2023/05/10 08:59

【おうち探し住むとこ選びその32】平屋ブーム

ネット記事で平屋が今ブームだという記事を見つけました。たしかに、最近分譲地をみるとモデルハウスが平屋というのも見かけます。住宅→二階建てというのは昭和の高度経済成長で主流となりましたがそれ以前は平家建がメイン（京都などの町家では江戸時代から二階建てはあったようですが、一般庶民の住居には浸透しなかったようです）ここで平屋のメリットデメリット見てみましょう。メリット・生活導線がシンプル。・狭い分家族間のコミュニケーションが図れる。・地震・強風に強い。・二階がない分天井の高さを自由に設定できるので開放感がある。・光熱費・維持管理コストが安い。反対にデメリットは・二階がない分広い土地面積が必要・基礎部分にかかる建築コストが高く、結果建築費が割高になりやすい。・水害リスクに弱い・侵入されやすいので防犯上問題がある。...【おうち探し住むとこ選びその32】平屋ブーム

2023/05/03 05:46

【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

ブログ更新遅れました(ﾟДﾟ)先日お伝えしたように、わたくし野洲駅南口検討委員会の委員に委嘱されました。発足当時からずっと携わっておりましたので10年以上かな（最初が2012年だった(^^♪）野洲病院問題と一緒の論点となってましたが、今回は野洲病院の問題を切り離しての検討会議、半数くらいは発足当時のメンバーでしたが新しい方も見えて新たな切り口で議論できればと思います。（ちなみに私は市民公募でエントリーしました）第一回目でしたので、皆さん緊張しながらの意見交換前回と大きく変わるのは・野洲市立病院は考慮外・民間業者と事業提携するPPP/PFI事業としての取り扱い。・病院が考慮外となることによりゾーニングが変更。目標は賑わい創出、コンセプトは「心と体の健康をテーマに人と人とがつながることで生まれるにぎわいづくり...【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

2023/04/28 09:19

【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

標記のようなニュースを見つけました。最近は皆さんもご存じかと思います、マンション価格高騰。主な要因としては、・景気回復に伴う地価上昇・原材料や燃料費の高騰に伴う価格転嫁この2つがあげられるでしょう。多くの専門家はこのまま価格上昇が続くと予測していますし、私もそうです。価格上昇の継続は避けられないでしょう。しかしこのまま価格上昇が続くと・一般の消費者にとって、マンションは自己資金でなかなか手が届かないものになる。・現在は低金利が維持されているが金利変動や金融市場の動向によっては借入を考えれているユーザーの資金計画に影響がでる→つまり借りにくくなる可能性もある。・売れなければマンション自体の新規供給が少なくなり、さらに価格高騰。・周辺の賃貸物件も価格上昇に合わせて賃料の上昇を引き起こす。というようなスパイラル...【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

2023/04/19 11:16

【ニュース】空家仕事人

ニュースサイトで空家仕事人という記事を見つけました。東京の会社（株）ジェクトワン（東京都渋谷区、代表取締役：大河幹男氏）が新潟県三条市に派遣されて空家再生に注力しているとのことです。空家再生はあちこちで耳にするのですが、空家を売るもしくは貸すなどして人の手に渡すのが目的ではあるものの、成約までかなり難しいようですね、この会社、まず空家所有者または購入を検討している方に空家の状況を知ってもらう→空家の利活用のサンプルを見せるなどのイベントを開催し、空家の状況、可能性を周知することに徹底し、次に地域、市場のニーズを掘り起こすように、地域の方へヒアリング調査をおこなって、ニーズにマッチした空家利活用方法などの情報発信を行って、成約率を高めたようです。ここで特筆すべきはかなり時間をかけて下準備したことですね。（二...【ニュース】空家仕事人

2023/04/12 10:09

【京都市】高さ規制緩和へ

過日ニュースで京都市の建物高さ規制の緩和へという記事を見つけました。容積率や高さ制限を緩和する施策が進められているようです。関連する話では、京都市の人口問題についてのニュースをご説明しましたね。前回記事2022/11/30これは京都の地価が高くなる→普通の給与所得者にはマイホームが買えない→京都市の外に出て家を買う→人口流出。というお話でしたが、価格高騰の背景には京都市の建物高さ制限というものがありました。都市計画上の規制を受けて高いマンションとか建てられない→住宅供給が追い付かない→価格高騰という状況になってました。京都の町の風景を守るというのが主旨でしたが、時代に合わなくなってきたのですね。以下のエリアについて地域の高さの制限を緩和しようということになりました。主要部分の緩和内容は以下の通り京都駅南側...【京都市】高さ規制緩和へ

2023/04/05 09:37

【報道】令和5年地価公示発表

先週の22日に令和5年地価公示の結果が公表されました。評価員の皆様お疲れさまでした。地価公示の結果はこちらです。前年度の全国全用途平均が2年連続プラス変動、三大都市圏の商業地、住宅地などの上昇が牽引したものと思われます。滋賀県は全用途平均ではマイナスとなったものの、下落幅は縮小、大津湖南エリアを中心に上昇と、ほとんどコロナ禍の影響がなくなってきたといえる結果でした。特徴としては、◎住宅地は都市部の住宅購入が難しい→地方の利便性の良いとこで購入といった需要層の流出が地方都市の住宅地の上昇の要因かなと思います。◎商業地は駅周辺の再開発、中心繁華街の人流の回復などで都市部の商業地は上昇、他方、旧来の商店街は顧客の流出、人口減のあおりで下落基調◎工業地は物流関連（2024年問題と絡むもの）を中心とした需要増、とい...【報道】令和5年地価公示発表

2023/03/29 09:25

【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

すっかり春になりましたね、スキーもこの3年ほどはいかず、今年は業務に明け暮れてました、スキーシーズン、学生の時は越後湯沢などに夜行電車で出かけて楽しむという生活していましたね。北海道のニセコエリアの話を以前ブログに記載させていただいたのですが、今回は本州のリゾート地「湯沢」について。以前野沢温泉のエリアのリゾートマンションが投げ売り状態であることをご紹介しました。前回記事東洋経済に面白い記事があったのでご紹介します。内容は越後湯沢のマンションがバカ売れしている件、リゾートマンションのお話、スキー人口が減少して所有する人が減少しています、これは今でもそうなんです…、以前お話をご紹介したときは、リゾートマンションを不動産屋さんに買取をお願いするときは、買取価格はタダとか「結納金」を納めないと買い取ってくれない...【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

2023/03/22 13:24

【住宅購入】住宅ローン問題

今朝の京都新聞で、「膨らむローン」という一つの記事を見つけました。低金利でローンが使いやすいってことなんですが、完済年が高齢化したり、100％ローンだったり、色々と不安のある状況であると記されていました。ずいぶん前にこのブログで京都市内のマンションは価格は高騰し、富裕層や一部の投資家しか購入できないという状況となっております。（関連記事；京都人口クライシス)ですので、上記以外のユーザーは京都市の外に住宅を探すということになるわけですが、この場合住宅ローンを利用する方も多いと思います。京都市以外のエリア（滋賀県など）でも、地価の上昇は続いており、人気のエリアのマンションなどは瞬く間に完売という事態がみられます。ですので、物件を見つけた瞬間に購入の段取りをする方が多いのですが、この場合、かなり無理なローンを組...【住宅購入】住宅ローン問題

2023/03/15 07:26

【民法改正】隣接地の木の枝問題

先日、相続土地国庫帰属制度についてお話しました。前回記事関連する空家対策措置法が改正されるというお話もずいぶん前に解説しましたが、空家対策措置法の記事空家空地の絡みでよくあるのが隣の樹木が越境してくるという問題今回は民法改正のお話になります、よく、宅建の試験で相隣関係（民法233条）の問題を見ます(｀ー´)ノ例題；隣の家の庭の木の枝が伸びたらどうする、無断で切ってよいのか？今までの答えとしては枝は勝手に切ってはダメ、ちゃんと隣の土地所有者に頼んでねというものでしたが、今回の民法改正では条件付きで自ら切っても良いということになりました（この4月からなんで3月中はやってはいけませんよ！）※ちなみに木の根っこが越境してきた場合は切っても大丈夫です(*'▽')条件というものが一竹木の所有者に枝を切除するよう催告し...【民法改正】隣接地の木の枝問題

2023/03/08 07:39

【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

野洲の病院問題と付随していた駅前開発の関係ですが、当方再び検討委員会の委員委嘱を受けました。この委員会、かれこれ平成25年くらいから平成30年くらいまでありまして、その全部にわたって委員を務めました。平成23年に駅前にあったほほえみの湯という銭湯がなくなり、その利活用を検討する委員会として発足、その後野洲市立病院の移転先となり、病院を中心とした街づくりを検討するという委員会でした。当時は大学の都市工学の先生やそのゼミの学生などが積極的な意見交換をし、個性的なアイデアがたくさん出たのを覚えてます。また、専門家目線で、長年野洲市に住んでる市民としての意見を述べていきたいと思います。委員会の検討内容はまた、このブログで適宜報告させていただきます。【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

2023/03/01 20:58

【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

※写真はイメージです。以前ブログでご紹介しました所有者不明土地の法整備の件ですが、今年の5月に施行されます前の記事はこちら→所有者不明土地法と不動産登記法の改正ご紹介したときは案の段階でしたので、ようやく形になってきたという感じでしょうか。これは、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考えている方が増加している現状や、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担増により管理の不全化が生じている現状を解決すべく整備された制度です。所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度として創設されました。①申請者は土地を相続、遺贈により取得した相続人となります。土地が共有地であ...【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

2023/02/21 10:56

【法改正】建築基準法の施行令一部改正

法改正ネタです、年度末は増えてきますね。2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものですこれは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。以下の点について改正を行うようです。（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1mまで容積率不算入でしたが5mまで不算入となります）（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調...【法改正】建築基準法の施行令一部改正

2023/02/15 06:58

【景気】工業地の動向とまちづくり

おはようございます、不動産鑑定士の皆さんはただいま業務繁忙期、公示・相評が終わり、固定資産税の方が佳境に入ってますさて、これらの評価にあたって、令和4年の地価調査の内容を確認すると、全国的に工業地の上昇が大きくなっていることが目立ちますね。これは、巣籠需要→物流拠点を新設するための取得と、内陸部の工業地は食品関係に人気で、積極的な取得が進んでいること（災害リスクを考えたら…ですね）、あとは海外の事業所が生産拠点を日本に移していること等があげられます。中でも熊本県の菊陽町では、その立地条件から半導体企業からの引き合いが強く、初期投資額（地価を含む）から見た費用対効果が素晴らしいとの評価で、台湾の企業が現在進出しています。（ちなみに（県）9-1は上昇率31.6％で全国一位だとか）工場が進出するとなれば、まず生...【景気】工業地の動向とまちづくり

2023/02/08 07:34

【雑談】守山市の商店街

先日、隣町の守山市の新しい市長さんが当選しました（無投票選挙だったようです）若い人を中心に人口が増加している市なので注目されていますねさらに守山市は村田製作所の研究施設を誘致し、これに伴い人流が増えることが期待されています。ただ、人口が増加し、人流が変わっても取り残されている問題があります、顕著なのが駅前の商店街のシャッター街問題地方都市各地がこの問題を抱えていて、守山市も例外ではありません。ちなみに守山市は駅前再開発事業や地域活性化の事業やイベント等を積極的に行っております（駅に近いあまが池プラザや商店街ではよくお祭りをしています）なぜ、人口増の市がこの問題に直面しているのか、商店街では新規の店舗などが見られますが、主に飲食店が多く物販店が少なくなっていることが原因と言われています。確かに、人々が物を買...【雑談】守山市の商店街

2023/02/01 05:44

【お家探しその31】マンション共用部について

ニュースサイトで以下の記事を見つけました。マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心ありマンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。【お家探しその31】マンション共用部について

2023/01/26 08:51

【改正】空家対策特別措置法

以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、雑草の生い茂る空家は...【改正】空家対策特別措置法

2023/01/18 06:30

【実務】ため池の不動産鑑定

以下のニュースを見つけました滋賀・草津でため池埋め立て農産物直売所、建設計画進む24年秋にも開業 京都新聞https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/947617場所は昔バイトしていたあたりのため池なんで（背景ですぐわかりました）、幹線道路沿いの良い場所とは確認できました。ちょうど交通量の多いエリアで近傍にはイオンモールもあり、その地域あたりは今後も発展すると容易に想像できますね。さて、このため池、どのように鑑定評価をするのか…そもそも、ため池とは…農業用水を確保するために水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池のことです。古くは江戸時代の水利事業からそのまま令和まで残っているものもあります。西日本に多いのは年間降水量の関係みたいですね。ため池の取引事例がたくさんあれ...【実務】ため池の不動産鑑定

2023/01/08 10:36

【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

本年もよろしくお願いします。お正月休みとはいえ、本業は一番ピーク時期、ちょいちょいと事務所に行って作業してたので休みらしい日は元日だけでしたが（笑）大晦日はなじみのバイク屋さんの年越しおでん会に参加して、ご挨拶して帰宅。元日は朝から恒例の初日の出に行きました。今年はニューマシンで(^^)/その後は地元神社へ初詣お札とかお守りとかいただいて軽く湖岸を流して帰宅あとはNETFLIXみてゆっくりしてました。二日目、三日目は皆さんと過ごして、久しぶりに凧揚げとかしたり正月を満喫本年は今日から業務開始、まずは事務所で初詣行きます。今年も毎週blog更新、その他オンライン関係のコンテンツの充実化を図るべく頑張りますので、よろしくお願いします。【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

2023/01/04 07:39

【感謝】2022年ありがとうございました

今年もわずかとなりました。本日は大晦日、経営者ともなると、毎日自分にハッパかけてばっかりですが、一年の振り返りついでに、本日はたくさん自分を労いたいと思います(^^♪今年の振り返ると、業務的には新たなジャンルを切り開くチャンスをいただけました。通常の業務に加えて、昔のご縁から新たな大型取引先をご紹介いただいたこと、また某大手ゼネコンとコラボで個人の不動産オーナー様へのご提案資料の作成を請け負ったりとか…、様々な業務にチャレンジする機会に恵まれました。これらの新しい業務では、駆け出しのころの勉強資料や試しに作った研究成果物が花を開きまして、昔の研究成果物をいろいろ修正して成果品として発行することができました。まさか20年の時を経て役に立つとは…、データ残しておいてよかったです。このように過去の自分に救われる...【感謝】2022年ありがとうございました

2022/12/31 08:43

【改正】令和5年度税制改正大綱

今月16日に発表されましたねもちろん不動産がらみの税制改正もありましたね。以下ご紹介します。①長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得した場合に譲渡した事業用資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置②土地の所有権移転登記および信託登記に係る登録免許税の特例措置、③優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例これらの期限を三年延長となりました。また④個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を延長して、さらに譲渡価額の要件の上限について条件付きで800万円まで引き上げる。これによって不動産の流通性を促進することが出来れば…というのが目的ですね。またREITについても特例の延長が認められておりますし、軽減対象の物件に「保育園」が追記...【改正】令和5年度税制改正大綱

2022/12/28 06:05

【改正】盛土規制

今年、宅造法の改正が発表されました改正法は「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（以下、「盛土規制法」）として、施行は2023年5月26日です。これは、昨年、静岡県熱海市で大雨に伴って盛土が崩壊し、大規模な土石流災害が発生したことが大きな要因また、危険な盛土等に関する法律による規制が必ずしも十分でないエリアが存在していること等を踏まえ、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を包括的に規制する盛土規制法が22年5月に公布された。規制対象区域や規制対象行為の拡大、工事の許可基準の強化や中間検査・定期報告制度の新設等に係る規定について、施行期日を定めるとともに、施行に必要な政令を整備するとのこと、「宅地造成等規制法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」では、「宅地造成、特定盛土等または土石...【改正】盛土規制

2022/12/21 09:51

【町おこし】岐阜県飛騨市の例

町おこしのニュースを見つけました、面白い記事なんでご紹介します。https://news.yahoo.co.jp/articles/350a9ec21bc8f9a5a1e9180accfbb35675214432人口減や過疎化が叫ばれて久しいですね、特に高齢化の著しい町・村についてはどのように人を集めるかというシステムを作成するのが大変なようです。滋賀県も各市町で地域クーポンなどの配布を行っていますが、町おこしの起爆剤としてはまだこれからっといったところでしょうか。ニュースサイトで表題の飛騨市の事業が掲載されていました。飛騨市はアニメ「君の名は…」の舞台になった町として有名ですね、スーパーカミオカンデもあるのもここ。ただ、人口減少が著しく高齢化率も高い、地方都市では滋賀県同様にこの問題に直面しております。...【町おこし】岐阜県飛騨市の例

2022/12/13 10:00

【税金】森林環境譲与税の問題

森林環境譲与税って新聞で見つけた見慣れない税金の名前で、少し調べてみました。簡単に言えば、「森林整備・保全のために自治体に配分する資金」だそうです。この制度、資金を自治体に配分するのですが、問題はその配分の方法…私有の森林（人工林）の面積、林業就業者とその自治体の人口を考慮して配分しているそうです。極端に言うと、人口の多い都会については多く配分するということになっているんですが都会って、森林少ないですよね…。森林の少ない地域に多く資金が配分されている現状では、真に森林保全が必要な地域に資金が行き渡らないというジレンマとなっています。2021年度の配分の実績では・大津市5444万円・甲賀市4935万円・栗東市及び湖南市が1000万円未満・最小が豊郷町の58万円ちなみに大津市の森林面積は25,009(ha)栗...【税金】森林環境譲与税の問題

2022/12/07 06:53

【報道】京都市の人口問題

京都新聞で見つけた「京人口クライシス」という記事の引用になりますが…現在、京都市では若年層の流出が著しくかなりの人口減になっているとか。このような人口減について、記事では京都市の住宅事情がその原因の一つとなっているということです。記事を要約すると・京都在住の若年層が京都市内にマンションないし一戸建てを購入しようと考えるが、価格が高く予算が合わない。・そもそも市内の住宅地の供給自体が少ない、マンションについても同様の傾向にある。・京都市の条例により高層マンションの建築には相当な期間を要しており稀少性が高いため、既存のマンションでも相当な高値で取引されている。・他方、周辺市（木津川市など）をみれば手ごろな価格で住宅が供給されており、交通条件（京都市内、大阪へのアクセス）は鉄道網の整備により良好である。・画地面...【報道】京都市の人口問題

2022/11/30 06:17

【おうち探し…その30】距離の考え方

お家探しシリーズもかれこれ30回目一般の人が住宅を選ぶ際に、どこに気を付ければ良いかを発信しようと考えたのがとっかかり。これからも私が気が付いたことをどんどん発信しようと思います。今日は距離、最寄り駅の距離や小学校、商業施設への距離についての考え方を解説します。距離ですが、近いほど良いというのは一般的な考えです（異論はありません）駅に近い方が便利、学校に近い方が安心、スーパーに近い方が便利、幹線道路に近い方が便利など多くは利便性に影響するポイントですね。しかし、これらの施設に近い→プラスに作用と考えるのは少し早計ですね住宅地で考えると「利便性」と「住環境」は表裏一体の関係。駅や商業施設が近いと便利だけど、近いとその分騒がしくなるなどのデメリット。また、駅であってもクルマ移動がメインな地域であればそこまで大...【おうち探し…その30】距離の考え方

2022/11/23 14:58

【講師】まちゼミ講師終了しました。

先日からお知らせしてました商工会主催イベントの「まちゼミ」「不動産鑑定士による失敗しない住宅選び」講座終了しました。初めての試みでしたので、一体どうなるんだろ、受講生いらっしゃるかな？と思いながらの準備してましたが、住宅購入、買い替えに興味持たれてる方が募集開始からすぐにお申込みをいただき、皆さま熱心に講義を聞いて、講義終了後は皆様と質疑応答や雑談を交えて、アットホームな形で終了しました。不動産広告と、業者さんとの打ち合わせや内覧の注意点を画像を交えてご説明し、「住宅選びはご自身の人生プランを照らし合わせて検討する重要性がある」、という話を中心に話をさせていただきました。道路の考え方の一部について、私自身も受講生からのご質問で気が付いたこともございました。（あ、こんなケースがあるんだなっと）講義終了後は住...【講師】まちゼミ講師終了しました。

2022/11/16 06:38

【経済】円安と不動産価格

タイムリーな話題ですが、最近の円相場、1ドル＝150円を行ったり来たり、私が学生の頃は80円とかでしたから、ほぼ倍近く違いますね。学生の頃は日本の皆さん海外ツアーに出てましたが、今はその逆の風景ですね…景気とか経済とかに悪影響が出ているという報道が目立ちますが、具体的に不動産の価格にどのように影響しているかを検討してみます。円安のきっかけはアメリカの金融市場の利率上昇、これに伴い、ドルを買う投資家が増えたので円の価値が安くなったのが原因の一つ。不動産の価格にどのように影響があるのか・エネルギー（石油）、輸入材の高騰→極端な例ですが、今まで100円で輸入して買えたものが150円くらいに値上がり。・物価が上がるので、住宅に回せるお金が無くなる。ウクライナ侵攻などいろんな要因がありますが、円安も手伝って現在物価...【経済】円安と不動産価格

2022/11/09 06:28

【おうち探し住むとこ選びその29】 住宅ローンについて（フラット35）

住宅ローンを検討されている方は上記フラット35というものを聞いたことはあると思います。フラット35は住宅ローンの種類の一つで最長35年間、金利が一定というものです（固定金利型と言われてます）一定の条件の不動産を購入すると金利が下がるという制度を導入されてましたが’（フラット35Sとかフラット35リノベとかありますね）、この10月からポイント制により金利が下がるという制度に改めました。新金利引下げ制度「ポイント制」とは、金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容（引下げ幅及び引下げ期間）が決まる制度です。なお期間は以下の4通りになるのこと。その方が、どれに該当するか混乱が避けられるというののが主旨だそうです。住宅ローンの話、色々と商品が多いので悩ましいところもありますが、基...【おうち探し住むとこ選びその29】住宅ローンについて（フラット35）

2022/11/02 07:02

【宣伝】セミナーを行います。

私が加盟している野洲商工会のイベントの一環ですが、以下弊社のセミナーを開催します。不動産鑑定士が教える「失敗しない家選び」日時；11月12日（土）午前の部（AM10時半～12時）午後の部（PM1時半～3時）※午前、午後とも最大5名様程度入場可（満員の場合はお断りすることがございます）場所；弊社事務所フリースペース資料；弊社提供資料（教材費1000円）※ご自身の相談される不動産の資料があれば終了後相談対応させていただきます。受付は電話のほか、弊社ホームページお問合せ、FAX、ツイッターDM等でお願いします。（駐車スペースは先着3台あり、満車の場合は近隣コインパーキングまでお願いします）mailフォームは以下↓お申込みフォームはこちらセミナーはこういった方が対象です(*'▽')↓😊不動産（住宅）を買おうと思っ...【宣伝】セミナーを行います。

2022/10/26 05:20

【社会】石山団地に見る高齢化率とその対策

地元ネタになりますが大津市郊外にある石山団地（JR石山駅3.5㎞）で今月医療クリニックがオープンしました、この団地、昭和の後期に造成された団地ですが、地域内の高齢化が進み高齢化率は50％、また医療施設も撤退して生活の利便性が落ちていき、また健康に不安を抱えるお年寄りにとっても大きな課題となってました。地元の法人が協力して診療所を設置、現在4科の診療となりますが、今後は医療体制の拡充を進めるとのことです。この団地、平成26年くらいから高齢化への取り組みを行っておりました、今回はその取り組みの一つが実現したという形となります。ちなみに場所はこのあたりです(^_-)-☆ところで高齢化率、大津市の今年五月時点の高齢化率は全体で27％ですからかなりピンポイントで高齢化が進んでいる地域であると思われますね、地価の動向...【社会】石山団地に見る高齢化率とその対策

2022/10/19 06:17

【法律】土地利用規制法施行

この10月から新しく「土地利用規制法」が施行されました。内容は、・国が定める「重要施設」の周囲1キロ、国境離島を「中止区域」に指定、利用状況を調査する。・重要施設などへの妨害行為は中止勧告、命令。応じなければ罰金・懲役・一部の自衛隊基地周辺、領海の基点となる無人国境離島は「特別注視区域」に指定、200㎡以上の土地の売買について事前届出義務あり。ここでいう「重要施設」は原発、米軍基地、自衛隊駐屯地などです。これらへの妨害行為、すなわちレーザーや違法電波の発射などで、施設の運用を妨害することは罰則となります、つまりこういった事案が発生していた…ってことですかね。この法律の背景は、近年の外国資本による日本の土地の買い占め問題が背景となっており、国家の安全を重視して土地利用及び売買について規定を定めたということで...【法律】土地利用規制法施行

2022/10/12 07:07

【おうち探し住むとこ選びその28】 道路との高低差の影響

価格形成要因のうち、道路との高低差について説明します。最近の分譲地にはあまり見られないですが、昭和後期～平成初期あたりに分譲した住宅地では、道路より高いところに家が建っていることが多いですね。最近は大体がフラットです当時の分譲地はひな壇式に傾斜地に造成され、日照や眺望に重きを置いた開発が主流であったことから、道路から階段上って家に帰宅という形の住宅が多かったです（ちなみに掘り込み車庫てのが主流でした）確かに道路より高い位置にあると日照、通風、眺望、排水の点でメリットがあります。また道路から覗かれないという点がプライバシーの保護につながりますね。デメリットは、家の出入りが大変であるという点が大きいです。現下の高齢化社会では、家主が高齢になり自力で出入りが難しく、一人で生活を営むことが厳しい状態のケースも出て...【おうち探し住むとこ選びその28】道路との高低差の影響

2022/10/05 06:37

【実務】不動産関係お役立サイトの紹介

最近はネットで調べられることが多くなりました。役所に行かずとも…都市計画や道路などが調べられます。ただし、官民境界等や、正確な情報については役所に行くこととしております。でも、ある程度の下調べが出来れば助かりますよね(｀ー´)ノ下調べに使っている、もしくは価格バランス検討などに使っているサイトをご紹介していきます。まず、地価マップ関係ですが、皆さん、国土交通省の標準地検索システムをご利用かと思いますが、私がフル活用しているのが「みんなの地価マップ」http://minnano-chikamap.jp/index2.htmlグーグルマップ対応でわかりやすく、しかも地点の詳細データも出しやすいので利用しやすいです（これ、個人の事務所が管理されてますね）ただ、最新価格のアップデートが少し遅いですが、十分に活用で...【実務】不動産関係お役立サイトの紹介

2022/09/28 15:29

【海外不動産】フィリピンの不動産事情

この三連休は台風で予定がキャンセルになった方も多かったかもですね。皆さん、無事にすごされましたでしょうか？この時期は台風シーズンまだまだ来そうなんで気を付けて過ごしたいですね。台風のシーズンでいえば「フィリピン沖に台風○○号が発生し…」というニュースをさんざん聞きますね。今回はそのフィリピンの不動産市場がどうなっているか、少し調べました。道南アジアの国の中で、高い成長率を誇っているフィリピン。成長のカギは人口増加率、しかも労働人口の充実が大きな要因であると思われます。フィリピンの地価は全体として上昇基調のようです。政府の発表ではフィリピン全国における住宅用不動産価格指数は、2022年第1四半期において前年比で5.6％上昇、2020年に新型コロナウイルスの影響で不動産価格が一時的に下落したものの、2016年...【海外不動産】フィリピンの不動産事情

2022/09/21 06:06

【報道】県立高専の設置場所決定

NHKニュースhttps://www3.nhk.or.jp/lnews/otsu/20220909/2060011529.html上記ニュースにも記載しておりますが、県立高専の設置場所が野洲市となったとのことです。8月に決定するところが、候補地が多く選定に時間がかかった模様、決定の基準となったのは・東海道本線野洲駅から徒歩圏内にある（1．3㎞）・周辺に大手メーカー事業所が存しており提携の可能性がある。・国有地と合わせて1.5haの敷地を確保することができる。ということです。そもそも高専と大学、高校とどう違うか…って話ですが。高専は中学卒業後に入学、修業年限5年（商船学科のみ5年6か月）間の課程のもと、主に工学・技術・商船系の専門教育を施すことによって、実践的技術者を養成することを目的にした教育機関。すなわ...【報道】県立高専の設置場所決定

2022/09/14 06:34

【雑談】事務所開業15年、法人化4年目とホームページ移転の話

この9月で事務所開設して15年目になりますよくやってきたなぁ、と思う反面、まだまだやなと思うことも。不動産鑑定士というニッチな職業を選んで、しかも山林特化型という特殊ジャンルを磨きかけて15年、皆様のおかげでやってこれました。右も左もわからないことばかり。事業として形にするのにあれこれチャレンジしました。今年もそんな挑戦が続いてます事情によりホームページをリニューアル→移転することとなり新しいHPを作成しております（もちろん手作業です）プロに頼めば？と言われますが、なぜかそこは自分で楽しみながらやりたい部分がありまして…。始めて話題のWordpressに挑戦し、新しいHPが完成しました。まだ未完成な部分が多いですが、良ければ立ち寄ってみてください。新しいHPアドレスhttps://www.nio-rea....【雑談】事務所開業15年、法人化4年目とホームページ移転の話

2022/09/07 05:36

【報道】地価ルックレポート

8月24日に地価LOOKレポートが発表されました。（画像はあまり関係ないですw）これは国交省が高度利用地域（つまり主要都市、滋賀県はありませんw）、の4半期ごとの地価動向をまとめたもの、100地区から80地区に削減されていたのが少し気になりますがwww今期（22年4月1日～7月1日）の地価動向は、上昇が58地区（前回46地区）に増加。横ばいが17地区（同21地区）、下落が5地区（同13地区）とそれぞれ減少。61地区で変動率区分が前期と同様で、19地区が上方に移行。上昇の58地区の内訳は、3％未満の上昇が57地区（同45地区）、3％以上6％未満の上昇が1地区（同1地区）となり、3％未満の上昇が前回と比較して増加というように全国的に上昇傾向なのがうかがえます。要因としては、コロナの影響がある地域は存在するもの...【報道】地価ルックレポート

2022/08/31 06:44

【時事問題】敷地売却制度

先日ニュースでこのような記事を見つけました野村不、敷地売却制度でオフィス開発へ東京高輪の高経年マンション建て替えこれはマンションの敷地を一括で売却して区分所有者等に分配金を配当する制度です。①該当するマンションは、耐震性に問題があり、特定行政庁から除却を認定されたマンションに限られます。②この場合、区分所有者及び敷地利用権者の持ち分価格の4/5の同意により売却が可能となり、③敷地の売却を実施する主体として、マンション敷地売却組合を設立して④マンション敷地売却組合は、マンション敷地の権利を取得し、買受人（敷地の買受計画について都道府県知事等の認定を受けて、敷地のディベロッパーとなる者）にその権利を売却。また、同組合は、マンション敷地売却決議の不同意者からの敷地の買収、「分配金取得計画」に基づく区分所有者等に...【時事問題】敷地売却制度

2022/08/24 06:10

【お家探し住むとこ選び その 27】 角地

お家探しシリーズを久しぶりに今回は角地（二方路）読んで字のごとく道路部分に二方に面した土地。普通の中間画地（一方路地）より価値が増分するのは皆さんご承知の通り。日照・通風の点、土地への出入りの点、眺望の点でプラスになるのかと想像できます。ではどれだけプラスに働くか…、ここは鑑定士の考えが反映されるところです。角地の効用の大きさは方位と道路条件によります。北/西であれば、上記のプラスのうち、日照の点でのアドバンテージは少なくなります。また、道路幅員が狭ければあまりプラスになりませんね。南/東の角地が日照・通風の点で、効用がMAXになるそうですが、昨今の猛暑ではプラスにしすぎるのもどうか…と思います（個人的に）私的な考えですが、角地の増価割合は+5％を上限にして、あまりにメリットのない角地は±ゼロと考えます（...【お家探し住むとこ選びその27】角地

2022/08/17 06:44

【実務】共有と分有

不動産を見ていると共有名義をよく見かけます。これは一つの不動産の所有者が二人以上いるということを表してます。共有名義になる経緯とは遺産分割協議で不動産を共有することと定めた場合遺言で特定の不動産について共有で取得させることと定めた場合離婚した元夫婦の共有名義の共有不動産が残った場合親子で二世帯住宅を共同購入した場合などが挙げられます、共有というものは二人共有であれば権利の1/2を持っているということなので、不動産上に明確に線が引いてあるというわけでもないですwこの場合メリットは公租公課が持分に合わせて安くなるとかくらいしか浮かばず、完全所有権であれば自由に使用収益できるのに対し、共有では使用収益が共有者の同意が必要であるとか、処分についても自由にできないとかのデメリットがあります。相続の際には権利関係の整...【実務】共有と分有

2022/08/09 20:25

【気候】猛暑の年

暑中お見舞い申し上げます猛暑が続きますがご自愛ください今年も夏がやってきて、例年通り（？）暑いです、滋賀県でも熱中症アラートが出まくりで、外出する気になれず、事務所でひたすら作業（書類整理）とかしております。「猛暑」という言葉、2007年くらいにできた言葉らしいですね、熱中症というワードもこのあたりから（我々の子供時代は日射病でしたね…）温暖化の影響かどうかですが、確実に毎年暑くなってます。超暑がり＆汗かきなんで毎年この季節は憂鬱になりますねwいつから日本は暑いんだろ？という疑問から少し調べてみました見づらいですがw、グラフは1910年から2020年までの、夏の35度以上の猛暑日の年間日数を表してます。（気象庁データより抜粋）こう見ると1990年以降からどんどん増えてますね。ちなみに1994年が観測史上最...【気候】猛暑の年

2022/08/03 05:11

【雑談】気になる記事（アムステルダムのコンテナルームと住宅事情）

ニュースサイトで気になる記事を見つけました。オランダのアムステルダム、慢性的な住宅不足で学生とかが困っているようです。そんな中でコンテナを利用したワンルームが活躍、水タンクが小さく水が出にくい、狭いなどといったデメリットもありますが、外壁は強いし、簡単に運べる（移動できる）、安価で調達できるというところがメリットで、学生寮として活躍しているようです。引用記事；アムステルダムの「コンテナ学生寮」https://www.re-port.net/article/column/0000069123/問題は、なぜ住宅不足なのか…答えは移民政策の結果人口増加して、そこからの住宅不足ということになっております。（ちなみに出生率は減少してます）移民はテロの関係で自国を避難されるのがきっかけとなっているようですね。2017...【雑談】気になる記事（アムステルダムのコンテナルームと住宅事情）

2022/07/27 06:00

【社会問題】人口減について

先日新聞記事で「小中生10年で100万人減」という記事を拝読ました。この10年で小中生が346自治体で30％以上の減少となっています、少子化が進んで小中学校の統廃合した結果、集団で行う行事の学習の機会がなくなるなどいろいろな問題が出ています。滋賀県では高島市の減少が著しいとか…（10年でマイナス25％）具体的な例を挙げられると実感がさらに出ますね。他方、児童数が増加しているエリアもあります。滋賀県では豊郷町、全国的には福岡、石川県野々市市、長野県南箕輪村などが増加しました。色々な地域要因の変化があります。福岡などは近隣の中心都市の整備に伴うベッドタウン化が進んだ形。もともと都心部へのアクセスの良さというアドバンテージがあったと思われます。しかし上記の例のうち、南箕輪村については、行政サービスの拡充が功を奏...【社会問題】人口減について

2022/07/20 06:03

【資産維持】家のメンテナンスその1

家の資産価値を維持…という話。良く私のところにも「家を売りたい！」ってお客様が相談に来られます。しかし見に行くと…これは高くは売れない…というお家も見られます。築年よりも老朽化の進んでいると思われるお家…。どうやったら価値を維持できるのか…。そもそも償却資産なんで一定率または一定額の償却は免れませんが、それでも、きれいな状態を維持している家をみることがあります。普段の家の維持管理、これが売却の際の価格や住環境に大きな差を作ります。今日は家のメンテナンスについて、といっても全く難しいことするわけではありません。建物の中でも一番ダメージ食らうのが屋根、外壁ここは風雨、紫外線の直撃によって劣化していきます。一応プランとして10年に一度の修繕を計画しておくのも定番の一つです。普段からチマチマ可能なこともあります。...【資産維持】家のメンテナンスその1

2022/07/13 06:09

【報道】相続税路線価発表

7月1日に相続税路線価が発表されました。報道では、全国平均でみると回復基調、2年ぶりの上昇ってとこですね、コロナによる地価下落も一息といったところでしょうか。ただ、ジャンル別にみるとまだ影響が残る地域もあるようです。その代表格が大阪ミナミエリア。前回の路線価では下方修正されたエリアですね。外国人観光客の受け入れを開始していますが、その効果が波及していない状況であり、ミナミのエリアは前年度と同じく全国最大の下落率（△10.4％）他方、住宅地は堅調であり、資産保有としての住宅が人気なようです。郊外に在住しながら都心タワーマンションを購入する富裕層がみられ、マンション需要や用地需要はかなり高位で推移している状況ですね。また、物流を中心とした工業地も上昇しており、すごもり需要、生産拠点の切り替えによる需要、道路網...【報道】相続税路線価発表

2022/07/04 08:21

【雑談】梅雨明けと地価

梅雨明けしましたね。今年も暑い夏になりそうです、（昨日は早朝から実査に行ってましたが喫茶店に何度も避難しました）気象庁のHPによると平年は6月7日ごろから7月19日くらいまでが梅雨過去の梅雨明けで最も早いのは2018年の6月29日（梅雨入りは6月6日頃）ちなみに最も遅い（明けてない）のが1993年ちなみに2018年の地価調査によると（夏なんでw全国的な地価上昇となっていたようです。都心よりも地方都市、周辺都市の上昇が著しい状況でした。他方、1993年、この時は日本にコメがなくなって海外から輸入していましたね(>_<)長雨で農作物が大きなダメージを受けたのが原因の一つかもしれませんが、平成大不況がはじまったのもこの時期。地価水準は高いが買い手に資金調達能力がなく、不動産が売れなくなり地価は下落…という時期で...【雑談】梅雨明けと地価

2022/06/29 05:54

【暮らし】固定資産税

さて、表記の通り固定資産税の話。市町村が課税し、その基礎となる標準宅地は私たちが鑑定するというのは御存知かと思いますが…。3年に一度の評価替えは我々も繁忙期になりますね。この5月くらいに請求来て「高い！」とか「低くなった！」とか色々とご意見いただきます(｀ー´)ノどうゆうふうに税金が決まるかというと…。土地について簡単に言えば、固定資産評価額（課税標準額）×税率1.4％≒税額建物は課税台帳に登録されている価格×税率1.4％≒税額※ちなみに土地なら評価額30万未満、建物なら20万未満であれば免税という形になります。皆様の通知書に評価額＝課税標準額となっている方もいらっしゃいますし、そうでもない方もいらっしゃいます。課税標準が一致しない方は、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)には...【暮らし】固定資産税

2022/06/22 06:54

【おうち探し…その26】建築条件付と建売住宅

建築条件付建売住宅似たような言葉ですがちょい違います。簡単にご説明しますと…①建築条件付土地土地の売り物件、建物建築について条件があります（そのまんまやん）条件とは㈠売主の指定するまたは決められた建築業者に建物建築の請負契約を契約すること🉂その建築業者（だいたい3ヶ月以内）に請負契約ということです。②建売住宅簡単に言えば土地建物のセット売りですね。分譲地に多いケースですが、ハウスメーカーさんが分譲地を購入→自社の建物とセット販売という形となります。双方のメリットとしては・通常より早期に入居可能（建築業者の選定や建物建築期間の短縮など時間的ロスが少なく、また建売の場合は購入→即入居も可能）という、少し急いでる方にはちょうど良いかもしれません。建築条件付きのメリットとしては・条件なしと比較して少し安くできる可...【おうち探し…その26】建築条件付と建売住宅

2022/06/15 05:50

【暮らし・おうち探し…その25】町内会費について

賃貸に引っ越す方も自用の購入の方も日々の費用項目として出てくるのが町内会費。必要な費用なのかどうかといえば、そうでもないです（実際に町内会に貼ってらっしゃらない方も多いです）絶対加入ってわけではないんですが、そもそも「自治会（町内会）」とは？転居すると新しい自治会（町内会）への加入を求められますが、自治会の役割、活動は代表的なものとして防犯パトロール、ゴミ集積場の管理、防災活動、地域で管理している防災灯や照明の設置、電球の交換、交通安全運動、地域交流、回覧板による地域情報の告知、子ども会や老人会の運営などが挙げられます。ごみ集積所、水路、地域の掃除、管理、防災活動、防犯、安全運動などはだれかがやらないとダメなことですよね…。メリットといえばこれらを通じての地域交流がはかれる、という点でしょう。地域の行事や...【暮らし・おうち探し…その25】町内会費について

2022/06/08 06:26

【実務】文化財の鑑定評価

えー、実務カテゴリー101個目の記事ですね(^^♪文化財保護法に関して記載します。鑑定士、宅建業の方でしたら調査時に文化財のある土地かどうか、すなわち埋蔵文化財包蔵地（以下包蔵地）のことを調査されていると思いますが、埋蔵文化財の担当課に行って、「包蔵地」かどうかをヒアリング、包蔵地でなければスルーですが、包蔵地であれば調査（試掘）が必要。その調査費の負担ですが、自己用の住宅敷地として個人が造成などするのであれば費用的な補助が出ますが、分譲地やマンションなど事業者が造成する場合には補助は出ない。調査自体も文化財の内容によって異なりますが、3カ月から1年くらいかかくようで、工事期間に影響出ますね…。鑑定上減価する方もいますし、そうでない方もいます。（考慮外とする方法もありますね）ここまでが一般の包蔵地の話です...【実務】文化財の鑑定評価

2022/06/01 05:37

【実務】無道路地の評価

今回は実務のカテゴリーで(^^)/タイトルは無道路地公道に接面していない土地のことです。もちろん建築基準法的には原則として建物建築できないです。道路に面していないから入れない…→そのまんまか！！と思う前に民法では公道に面していなくても他人の土地を介して道路までアクセスできる「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」というものが認められてます。上記の権利で一応通行して利用することは可能です、しかし範囲と権利内容がしっかりしていません。一番の問題はこれだけで建物建てられるのか？ということ。結論から言えば囲繞地通行権のみで建物建築は厳しいです。判例などの今までの経緯からみると、囲繞地通行権だけでなく、通路部分の権利を確定する必要があるようです。つまり、通路部分を購入、賃貸、使用貸借…いろいろありますが、客観的な権利を...【実務】無道路地の評価

2022/05/21 08:36

【お家探し24】嫌悪施設について（高圧線）

短答試験終わりましたね、皆様お疲れさまでした。一息つく間もなく論文式が始まります、体調崩さないように（私は一度やらかした（笑））家を建てるとき、付近に何があるかすごく気になりますね。その中でも嫌悪施設というものは土地の価値を減価します。近接していたらするほどマイナスが大きいとお考え下さい。我々が実務上住宅の嫌悪施設として列挙するものはたくさんありますが、その中でも高圧線についてまず、高圧線の鉄塔が家のそばにあると圧迫感景観を損なう倒壊のリスクなどで減価要因として扱ってしまいます。マイナスの度合いは個別判断になりますが(｀ー´)ノこれは皆さん見てわかる範囲。高圧線はどうなんでしょうか？高圧線の下（高圧線下地、以下線下地とします）はいわゆる地役権が設定されている場合が多く、建物の建築が制限されています。（高さ○○M...【お家探し24】嫌悪施設について（高圧線）

2022/05/18 06:36

【お家探しその23】 賃貸住宅の注意点

このシリーズ、お家を「買う」というところばかり注目してましたので、今回は「借りる」をメインに解説してみます。お家を借りる、アパートにしろマンションにしろ戸建にしろ、手続きが買う時より楽なのでフットワーク軽めで考えてらっしゃる方などは、賃貸を中心に考える方も多いかと。メリットデメリットは前回のブログで解説してます。お家探しその2(賃貸か購入か）借りる場合については賃貸借契約書の内容が多くを占めます。」まず契約内容をみて本物件が契約物件と同じかどうかを確認。建物名称所在地構造築年数間取り面積設備特に設備についてはよく確認しましょう、大家さんが設置したものは「有り」になってまして、大家さんの修繕義務になるものもありますが、前の入居者の残置物もありますので…お部屋を見学した際に室内にあった設備が「設備」もしくは「残置物...【お家探しその23】賃貸住宅の注意点

2022/05/11 06:22

【資金調達】不動産ノンリコースローン

先日から投資の話をちょくちょくしてますね、先日は不動産証券化のお話をしました、今回はこの資金調達について、関係する論点ですね。一般的に良くお世話になります銀行の借り入れ、大体が担保有借入（住宅ローンとか）になります。【通常借入（リコースローン）】通常の銀行の借り入れは、借り手の信用に基づいて融資を行い、返済の原資は借り手の全財産が返済責任を負うことになります。これがリコースローンと言われます。借入金がちゃんと返済出来れば問題ないんですが、返済が滞ると、債務者の財産、もしくは担保に出した不動産、もしくは連帯保証人などを巻き込んで弁済となります（こっから先はダークな話なんで省略）会社で借入してもし返済が滞ったら連帯保証の社長の個人財産にも影響するとお考え下さい。【ノンリコースローン】不動産ノンリコースローンは不動産...【資金調達】不動産ノンリコースローン

2022/05/04 05:04

【整理】投資関係の横文字

不動産投資について、専門用語がめちゃくちゃ多いですよね、IRRとかNPVとか何の略が不明ですし、何見てよいのかもわかりません。今回はそれらの用語の意味を少しずつ整理したいと思いますね。まず収益不動産について、良いか悪いかを判断するのは、ちゃんと儲けがでるかどうかの話…。前回、軽く利回りの話をしました。100万円の投資をして10万円の収入では利回り10％これをグロス（粗利回り、表面利回り）とすると経費が5万円かかるとしたら（10万円－5万円）÷100万円＝5％ネット利回り（純収益利回り）は5％です。これは前回の話でご説明しましたね。しかし投資採算性をこれだけで把握するのは難しいです（笑）投資に対してどんだけもらえそうかとか、投資額をどんだけで回収できそうとかを測るのにほかの指標があります。よく使われるのがIRR（...【整理】投資関係の横文字

2022/04/27 06:12

【物件購入】山の買い方

農地の来たので山…、DMでご質問いただいたのでお答えします。山林を買って余生を過ごすとか、アウトドアライフを充実したいとかいろいろと夢が広がりますね。一般に山林を購入するときは農地ほどハードルは高くないです。農家でないと難しいとか、事業計画を作らないとダメとか…林業関係者でないと難しいというわけではないので一般の人でも購入可能です。普通の住宅のように手続きできると思います。（銀行で融資を受ける場合にはいろいろ審査がありますが…）購入の際には以下の点を気を付けて1.所在地がはっきりしているか、場所がある程度特定できるか→場所がわからない山林は購入しても…トラブルの元です。ある程度特定できる物件を買いましょう（業者、売り主さんによっては現地案内をしてくれない場合もありますのでそこも注意してください）2.道路のアクセ...【物件購入】山の買い方

2022/04/20 06:11

【物件購入】農地の買い方

原材料高の影響で、小麦、そば、乳製品などが高騰してます。特に、日本は輸入に依存している部分が多く、海外の情勢を影響受けやすいのは皆さんご存知ですね。そういった時代に直面しているせいか「農家じゃないけど農地って買えるの？」という質問をいただきます。（農地法3条許可の話です）結論を言えば大丈夫です、ただ、いくつかの条件をクリアする必要がありますね。すなわち、個人の場合には1.農地のすべてを効率的に利用すること機械や労働力を適切に利用するための営農計画を持っていること。2.必要な農作業に常時従事すること農地の取得者が、必要な農作業に常時従事（原則、年間150日以上）すること。3.一定の面積を経営すること農地取得後の農地面積の合計が、原則50アール（北海道は2ヘクタール）以上であることが必要（※）。※この面積は、地域の...【物件購入】農地の買い方

2022/04/13 06:27

【おうち選びその22】リースバック契約について

最近よく聞きます、「リースバック」これは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。つまり、住宅ローンがきつい→でもこの家住み続けたい→ではこの家誰かに売って買主さんと賃貸借契約して家賃払えばOKだ！、お金も入るし住み続けられる！っという流れのものです。たしかに、通常売却すると売却代金は入っては来るものの退去しなきゃいけないし新しい住居を探さないと、それに引っ越しも大変…、ローン返済が滞るなど資金的に少しきつい時にはかなりしんどい話ですね。所有権から賃貸借に変更するわけですが、【メリット】1.同じ家に住み続けられる2.賃借人になることにより賃料以外の支出がなくなる。所有の際には公租公課、維持管理費、修繕費用などがかさみ出費が大き...【おうち選びその22】リースバック契約について

2022/04/06 06:56