愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
名古屋市内の200戸超のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングが始まりました。東西に分かれた棟。多層なセットバック。小規模マンションと異なり、建物の状況は、調査地点によって、かなり違います。初回の理事会・修繕委員会では、建物調査のための住民アンケートの提案と調査対象住戸の選定キープランを提示しました。実は、このキープランが大切。「この建物の劣化をできるだけ正確に把握するために、この住戸を調査し...
管理組合の総会は、組織的な統制のない会議で、参加者はそれぞれ発言権があり、同じ住民同士で争いたくない心理が働くので、時に、「言いたい放題」のシーンがあります。毎年、総会に、お酒を飲んで参加し、議案には、基本、反対意見を言う！なんて方もいます(笑)管理委託契約の更新も、顧問契約の更新も、「他を探したのか！？」と毎回、同じ質問をする方もいます。客観的に見ると、「理不尽な批判」かもしれません。が、それはそ...
3月末が会計年度のマンションが多いので、この5月、6月が理事会、総会シーズンです。現在、60ほどのマンションの顧問を務めていて、そのうちの多くは、各コンサルタントに担当をシフトし、総括顧問の立場になっているため、すべての会合に出ることはないのですが、この時期の日程調整が非常に難しいことには変わりないです。この時期を乗り切る手段は二つ。一つは、地理的に近いマンションを同日で集め、移動時間のロスを少なくす...
日経アーキティクチェアの記事で、神戸のマンションで、2005年竣工のマンションのタイル剥落補償として、約1億円の支払いで和解したとのニュースを読みました。神戸新聞の記事このマンションでは、タイルの浮きが15％。通常、10年程度で3～5％の範囲内なら通常の劣化と言えるが、浮きや剥離が10％以上との一級建築士の見解が決め手になったと読み取れる解説でした。争点は、タイル張りの際、製品使用説明書通りの工法を用いていな...
顧問先マンションで、住民から管理会社への問い合わせで、「リフォームや引っ越しの際の手続きを教えて欲しい」との依頼。管理会社が作成した配布文書をチェックし、完成したのがこちら。リフォーム・引っ越しの注意点（お知らせ）日頃より組合運営にご協力頂きまして誠にありがとうございます。表記の件につきまして、リフォーム・引っ越しをする際は必ず、管理会社までご連絡をお願いいたします。特にリフォームについては、「届...
昨日のブログに対して、次のコメントを頂きました。ありがとうございます。「やはり、今までより丁寧な説明が必要だと思います。アリバイ作りかもしれませんが、今までの議案書だけでなく、その議案書の解説／読み方を別冊で配布するとか。ただ、コロナを言い訳にして、管理規約の改正などの重大な案件を他の議案と共にサラっと通過させてはいけないと思います。やはり、議案に応じて時間をかけて理解をいただく場合もあると思いま...
緊急事態宣言が延長されそうです。この6月は、組合の総会シーズンなので、苦慮されているマンションが多いと思いますが、恐らく、昨年の経験を踏まえて、延期というより、議決権行使書を活用した総会開催を計画するマンションが多いと思います。役員以外の出席がなく、委任状と議決権行使書のみの総会となったら、時間を短縮する有効な方法として、次の方法があります。それは、議案のタイトルを全部読み上げ（説明はなし）、一括...
定期総会で、色々な懸案事項を考えたいという顧問先からの質問。Q1，管理室内の書類保存スペースがいっぱいなので、エントランスホール壁際に、書庫を設置しようかと考えていますが、有りでしょうか。A1：共用部の使用は、特定の区分所有に影響がなければ、者総会決議により、可能です。2，町内会を脱退してから、防災用品をマンション自前で用意する必要性を感じています。エントランスホールの壁際に、椅子兼用の横長収納ボ...
この週末のMAKSの管理組合向けセミナーでの平山コンサルタントの挨拶が見事！ご自身の顧問先での経験等を踏まえ、「マンションの顧問を務め、また、いくつものマンションから相談を受け、色々な問題を目の当たりにすると。マンション管理組合は、やがて、次の3種類に分かれる。」「高経年でも価値が落ちない、ヴィンテージマンション」「改善の余地があるマンション」「改善しようにも手が付けられないマンション」「三つのう...
第1回目の大規模修繕工事コンサルティング先の住民さんからの質問。「玄関ドアの歪みは、組合か個人か、どちらが直すのか？」（回答）ドアが歪んでいると感じる場合、不具合の箇所は、主に次の三つが考えられます。1、建物の躯体＝ドアの開口部が歪んでいる。2、ドア（の枠）そのものが歪んでいる。3、蝶番が緩んで、ドアが傾いている。負担が、組合か個人か？は、自然劣化（地震も含む）ならば、組合。使用に伴うものであれば...
第1回目の大規模修繕工事コンサルティング先の理事長からの質問。「大規模修繕工事の一環として、給排水設備について、どの様にお考えですか？」この理事長は、非常に責任感の強い方なので、大規模修繕工事の全容が見えてくる中で、ふと、心配になられたのだと思いますが、これだけでは、質問の意図を掴めないため、こちらから、質問。〇〇さん下記の問い合わせですが、具体的には、給排水設備とは、 配管のことでしょうか？ ...
岐阜県が、緊急事態宣言発令を要請したと聞いて、飲食店の休業になるかも、と思い、妻と二人で、何度も利用しているお店を、応援も兼ねて、予約。完全個室にての飲食で、行ってきました。お店に入ったのは、18時。酒類の提供は19時までだよなと思い、テーブルのタブレット端末からオーダーしたら、「アルコール類の提供はしていないんです」とのこと。改めて、岐阜県の㏋で検索したら、協力金の支給条件に、「酒類の提供をしないこ...
今週末のマンション管理相談センターの組合向けセミナーは、愛知県に緊急事態宣言が出され、連日600名を超える感染者が出ていることから、今週末土曜日の日進会場、日曜日の大府会場は、会場参加者にご連絡し、リアルセミナーを中止し、日曜日のオンラインセミナー開催のみにいたしました。オンラインは苦手…という方には、わかりやすいZOOM接続の手引きをお送りしました。よって、今からでも、ZOOMが使える方ならば、参加...
先日、次の相談がありました。◎自分のマンションが第1回目の大規模修繕工事の時期を迎えて、昨年、修繕委員になった。◎管理会社のリードで、話が進み、管理会社に大規模修繕工事を依頼することになった。◎近々に、管理会社に大規模修繕工事を依頼する議案を総会に上程することになっている。◎実は、ある人の紹介で、私のことを聞き、3月に行われたマンション管理学校で私の講義を聞いて、その後、本も読み、この人にコンサルティグ...
この週末は、いつもながらタフな時間割。土曜は、午前に江南市内の大規模修繕工事中のマンションで月1回の修繕委員会。午後が、オンラインで、MAKSの春・夏セミナーの講演。夕方は、名古屋市内のマンションで、大規模修繕工事の外部修繕委員として、理事会に参加。夜21時半からは、MAKS内で、オンラインにて、いくつのマンションのコンサルティングの打ち合わせ。終了は23時半。3時間ほど眠り、3時から、翌日の資料の最終的な...
先日、オンラインで、活躍できるマンション管理士基礎講座と入塾説明会を開催したところ、受講者3名のうち、2名の入塾が決定しました。愛知県内の一級建築士と大阪のマンション管理士の方です。定員は5名。残席3名です。私のすべての経験とMAKSのツールをすべて提供し、活躍するために必要な教育を行うだけでなく、実践の場で、活躍できるためのスキルを磨いていただけます。。関心がある方は、ご連絡ください。【ブログ5082日連続...
今秋に大規模修繕工事予定の4つのマンションで、順次、発注先が決まってきました。そのうちの一つ。約30戸のマンションにて、依頼先決定のためのプレゼン審査が終了し、いよいよ臨時総会開催。透明性の高い選定を行ってきたこと、工事が始まると居住者の協力が必要になることなど、組合員への周知のための会報誌が発行されました。それがこちら。こうした努力が組合員にも伝わることを期待します。【ブログ5081日連続更新中】（翌...
顧問先マンションに楽天の携帯基地局設置の依頼が来ました。導入のハードルは、設置工事による建物への影響電波（電磁波）の健康上の問題を懸念する人への対応賃料水準会計処理と税金（税務申告）の問題顧問先にとって、最もメリットが出るようコンサルティングします。【ブログ5080日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録して...
第42回目のMAKSの月例勉強会のテーマは、「塗装」。大規模修繕工事の際には、現状の外壁の劣化や組合の予算に応じて、塗装を選択します。一般的に塗装面は、かなり大きいので、どれくらいのグレードの塗装を行うのかで、数百万円違うことにもなります。保証年限も変わります。正確に言うと、使う材料だけでなく、塗る前の下地の状態によって、厚塗りするのか薄塗りにするのか（マスチックローラーを使うのかウールローラーを使うの...
昨日、お知らせした週末のセミナーは、岐阜会場の土曜については、参加者のご意向を伺い、完全オンライン化セミナーでの開催となりました。いつもは、目の前に参加者がいて、その反応を感じながらのセミナーですから、少し、勝手が違うかも…。スライドも、オンラインのみということを意識して、編集したいと思います。【ブログ5078日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録...
週末に開催を予定していた愛知県で、緊急事態宣言、岐阜県で、まん延防止措置が出ました。元々、新型コロナ感染防止の観点から、リアルとオンラインの併用開催を告知してあるので、心配な方は、オンラインで受講いただけるのですが、オンライン利用ができない方に対して、どうするか？感染を防止する手法は、徹底しており、それを参加申し込み者に、個別に伝えた上で、来場の判断をして頂こうと思います。【ブログ5077日連続更新中...
昨夜、一晩で、左右、両足のこむら返りが発生。夜中に2度激痛が走りました。どうやら、大規模修繕工事の足場を何度も上下した夢を見ていたようです。眠る前に、水分をしっかり取らないと！【ブログ5076日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社とのトラブルを抱えているという組合員からの相談。色々ヒアリングすると、行きつくところは、「管理会社の説明が不十分。」理事会では説明したというが、理事たちは、管理会社に丸め込まれている（ように見える）ので、ダメだ！という話。昨年は、新型コロナ問題で、総会も議決権行使書か委任状が推奨されており、益々、隠蔽感が強くなる。相談内容は、書けませんが、今の時期、管理会社も理事会も、より一層の広報を行う...
この週末に行われた二つのマンションの大規模修繕工事のプレゼン審査結果。MAKSの審査方法とファシリテーションマニュアルの目的は、一番安い価格を示した会社を選んだ場合に、「安かろう悪かろうを選んだのでは？」と言われない。逆に、価格が一番安い会社以外を選んだ場合に、「一番安い会社を選ばなかった理由はこれです」と言えること。結果、一つのマンションでは、一番安い工事会社が選ばれ、もう一つのマンションでは、...
この週末は、二つのマンションの大規模修繕工事のプレゼン審査です。普通、審査というのは、共通要素を持つプロが、その道のプロを目指す人たちを審査します。例えば音楽コンクールでも、絵画コンクールでも、その道のプロが審査員です。一方、大規模修繕工事は、その道の素人で価値感が大きく異なる組合員が、その道のプロの中から1社を選びます。素人が自分の価値観で選ぶのは、例えば大学祭のミスコンのような「人気投票」がそ...
ある管理会社から「自社の管理物件に、MAKSのセミナーチラシが入っていた。違法行為だ」とクレームが入りました。ちょっと待って！いわゆるピンクチラシを投函することを禁止する法律は存在します。しかし、郵便ポストにチラシを入れること自体は、法律違反ではないです。ただ、立入禁止と書かれたマンションの敷地内に入ると、住居への不法侵入に当たるという法的見解もありますから、それは承知しています。でも、ピザのチラシは...
沖縄管理組合支援プロジェクトは、1年半から年前にコンサルティング契約を締結した6マンションで、一通りのミッションが完了に近づき、1月に行った大規模修繕工事見学会での30名ほどの参加者の中から、役員向け勉強会も行い、次はコンサルティング契約の話題も披露する組合員向け勉強会の実施の段階です。ほんとは、この週末に3マンションでの勉強会実施、1マンションとのヒアリング実施の予定でしたが、沖縄で、まん延防止措置...
毎年、5月からクールビズが始まり、軽装の推奨が行われてきましたが、今年は、「これまでのように政府が全国一律の実施期間の設定を行うことはせず、個々の事情に応じた、多様で柔軟な働き方にも資する省エネ・省CO2対策として「クールビズ」を呼び掛けていきます。」（環境省HPから）と変化。単一民族の島国という環境からか、日本人は「一律」に抵抗ｶが少なく、しかも、国に対する「お上」意識が強く残っているので、政府から...
管理組合向けコンサルティングは、大部分をリモートで、できるようになってきましたが、現地に行かないと実施できないと思われるコンサルティングをいかにすれば、リモート化できるか？を試行錯誤してきました。例えば、管理会社が日常管理で行う建物設備巡回点検の監査。普通に考えると、できない。(苦笑)しかし、例えば、その点検を組合役員も同行するというスタイルにして、役員のどなたかにお願いし、スマホ片手にZOOMで中継し...
このゴールデンウイーク中は、MAKSの課題解決のために、岐阜の都ホテルに9時から17時まで、理事メンバーを中心に集まり、集中してミーティングを行いました。掲げた改善課題は、20以上。HPの改良もテーマです。いつもは、毎月初に、会社の会議室で、半日程度かけて、こうした全体の企画会議をやっていますが、ゴールデンウイークで、組合会合などもないことから、丸1日かけて、取り組むこととし、かつ、長良川畔で、心地よい...
最近、顧問先マンションから、管理規約本格改定の依頼が続けて来ました。管理規約改定は、マンション管理士の代表的な業務と言われていますが、実は、管理会社でもできるし、マンション管理士なら、誰でもできる仕事なので、当社の業務メニューには、載せていません。もちろん、顧問先から依頼され、逐条改定は数多く手掛けていますし、本格改定もいくつかやりましたので、問題なく対応できますが、個人としては、マンション管理士...
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先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
日本建設業連合会が今年4月に発表した統計によると、建設資材の高騰・労務費の上昇の影響で、2021年1月に比べて、現在、仮設費・経費などを含めた全建設コスト（平均）は、17～20％の上昇だということです。これ、1億円の工事が1億2000万円になるということです。さらに、過去10年間程度の労務費の推移を見ると、何と、65％も上昇していることになっています。半端ない上昇率です。ただし、実際に工事の入札を多数手がけている...
お待ちしています！MAKSセミナー【ブログ5797日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
中部電力が、5月1日より、省エネ家電買替キャンペーンを開始します。同社が指定する高い省エネ性能を有するエアコンおよび冷蔵庫に買い替え、キャンペーンにお申込みいただいたお客さまに特典を進呈。以下の専用サイトから申込みができます。省エネ家電買替キャンペーン（注）2023年5月1日(月曜日)公開予定◎省エネ家電買替キャンペーンの概要申込期間 2023年5月1日（月曜日）～2023年9月30日（土曜日）対象メーカーエアコンシャー...
このGWから、松本市で、3つ目のコンサルティング、長野市で8つ目、9つ目のコンサルティングが始まります。松本は、大規模修繕工事コンサルティング、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画の見直し、保険見直しコンサルティング、電気料金削減コンサルティングのフルパッケージです。長野は、顧問先マンションの大規模修繕が1件、新規に管理適正化コンサルティング付き顧問契約が1件。また、間もなく、顧問契約から外部役員就...
前回のブログで、「標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！」と書きましたが、最初、標準管理規約に準拠するとの大方針において、次のいずれにするのかを議論しました。A：現行の規約に標準管理規約の要素を入れて行くB：標準管理規約をベースに現行の規約のマンションオリジナル条項を入れて行くこれまでの組合運営の継続性からすると前者の方が、組み立てやすいのですが、今回は、両社の乖離があまり...
築27年、100戸クラスの店舗複合型マンションの管理規約の全面改正業務が、2年がかりで成案し、来月の総会で承認される見込みとなりました。築年数が経っているからなのか、このマンション独自のルールがあるからなのか、両方なのかは不明ですが、標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！文字校正的な作業だけで、使った時間は、百時間単位です。一方で、はりマンション管理や規約を知っていないと、この作...
私のマンションは築30年を超え、大規模修繕工事の2回目間近です。これだけの築年数になると、既に、いくつかの住戸で、大掛かりなリフォームも行われています。我が家は、数年前に、キッチンのコンロ、トイレのリフォーム等を行いましたが、今回、洗濯機の交換が3回目になるなど、3巡目の設備や家電の更新の時期です。自宅のことは、妻に任せきりで、顧客のお世話ばかりしているため(笑)、私が言えるのは、「好きなものを買ってい...
「日刊不動産経済通信」のツイッターからの転載です。「国交省は、マンションの管理会社と管理組合が交わす契約書の指針「マンション標準管理委託契約書」を5年ぶりに改訂します。業界の要望で、「カスハラ防止条項」が新設されます。管理会社の従業員に対する侮辱や人格否定、緊急でない休日・深夜の呼出などはカスハラと明記されます。」これ、この春の管理会社からの委託契約更新に際し、順次提案されています。これは「同一条...
大規模修繕工事コンサルティング先のマンション(19戸)では、財政状況がかなり厳しく、できる限り工事時期を先延ばししたいと話している最中に、昨年の台風で、屋上防水シートがめくれ、断熱材に浸水。タイルの浮きは少なく、足場を掛ける工事は先に延ばせそうでも、屋上だけは、防水工事を行う必要に迫られました。火災保険の適用については、現地調査を行い、被害の範囲をできる限り広くとる申請書を書き、二百万円以上の保険が降...
YKKAP社が、「国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備（片開き戸）」を販売し、全国で取付けられていたことを発表しました。以下、同社のHPから。Ⅰ．国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備について弊社が平成19（2007）年まで製造販売した特定防火設備（スチール採光窓付玄関ドア）の一部において、国土交通大臣認定の仕様に適合しない製品が存在し、必要な改修が行われていないことが判明しました。こ...
本日は、誕生日ですが、何歳になるのか、覚えていません。(笑)ホントは、京都のマンション学会に行く予定でしたが、コンサルタントメンバーの仕事が、遅れており、そのチェックをする時間の捻出のために、キャンセルしました。うーーん、学会は楽しみにしていたので、とても残念。会社を出たのは23時。自宅に帰って、夜中2時まで続きをして、ねたのは3時。翌朝は6時に目が覚め、すぐに仕事。我が家では、妻が、ケーキを買うかどう...
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
