自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
オンライン講座で「活躍できるマンション管理士」のスタートラインに！
29日は、「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」をオンラインで開催しました。その様子がこちら。先輩卒業生の、岐阜担当：棚橋コンサルタント、沖縄担当：友寄コンサルタントも、座談会に駆けつけてくれました。 昨年は、開講初日のみリアル講座。2講座目以降は、オンライン。卒業パーティーまで、宅のみ打上でした(笑)遠方からの受講でも、しっかり教えられるカリキュラムは構築済みですが、MAKSの講座の特徴は、...
当方の顧問先で、機械式駐車場の解体平面化のプロジェクトがあり、2年近くかけて、取り組んだ末に、先日、工事が竣工を迎えました。この問題は、単に、物理的な工事の問題にはとどまらず、駐車場の再編という、非常に厄介な問題が絡むため、建築的な知識電気的な知識設備保守の知識長期修繕計画の見直し管理規約の見直し住民の利害相反問題の解消住民説明会を開催しての民意反映総会での承認に向けた準備や資料作成近隣駐車場の調...
私を始め様々な専門家の集まりによる知識やノウハウ、マンション管理相談センターとして蓄積してきたツールをすべて開示する「活躍できるマンション管理士になるための養成塾（マンション管理相談センター認定コンサルタント養成講座）」は、今年も6月に開講予定です。その説明会を兼ねて開催する「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、明日開催！今回は、完全オンライン。遠方の方も、受講されます。前回までは...
先週末の長野・松本での管理組合向けのセミナーは、リアル＆オンライン形式の初の試みでした。午前の長野、午後の松本で、リアルとオンライン合わせて約20名。長野は広いということもあり、ニーズはあると思いましたが、今回、まずますというところでしょうか。主催者としては、会場の設営とオンライン環境を作るために、会場入りをいつもより30分近く早めるという対応が必要ですし、講師の私も、前回の名古屋でのセミナーで、オン...
「帝国データニュース」東海版4月21日号に、通算で、3回目の「注目企業」として、取材記事を掲載いただきました。帝国データバンクと言えは、会社情報をストックして、その会社の現況や将来性などを分析する会社で、国内では、トップ機関です。そういった機関に注目されて、掲載されるのは、ありがたいことですね。コラらがその紙面。一層、精進します。【ブログ5061日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更...
先日の誕生日に、妻がプレゼントしてくれたのがこれ。ラップトップクッション。昔からある商品のようですが、私は、初めて知りました。毎日、会社のスタッフの送迎で、自宅からも、マンションへも移動する私にとって、車中はoffice。朝、乗車と同時にパソコンを開きます。家族と出かけるときも、運転は妻か娘に任せ、パソコンを開きます。そんな様子を見ているので、グッドなプレゼント。で、実際に使ってみると、これが、実に便利...
築50年のマンションの顧問を依頼されて3カ月。住民の高齢化等もあり、自主管理から、管理会社への管理に変えたけれど、管理会社のペースで、組合運営がなされ、大型の工事が次々に行われ、一部の住民からの反発が出て、ぎくしゃくしている…という状態の中で、顧問探しが始まり、当社に白羽の矢が立ちました。理事会に参加してみると、解決すべき課題は、次から次に出てきます。そのうちの一つ、共用部の電気料金の削減もしかり。分...
活躍できるマンション管理士基礎講座…今年は4/29にオンラインで開催！
4月29日に予定していた「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、講座後の懇親会で、私の熱い想いを伝え、他の認定コンサルタントとの交流も図るため、リアル開催のみを予定しておりましたが、愛知県にまん延防止措置が適用され、今年の受講者の中に、県外からの受講者が複数名いることから、ZOOMによるオンライン開催方式に変更することとしました。開催を延ばすことも考えましたが、土日で、半日近く体を空けられ...
築50年のマンションの顧問を依頼されて3カ月。住民の高齢化等もあり、自主管理から、管理会社への管理に変えたけれど、管理会社のペースで組合運営がなされ、大型の工事が次々に行われていると、一部の住民からの反発が出て、ぎくしゃくしている…という状態の中で、顧問探しが始まり、当社に白羽の矢が立ちました。理事会に参加してみると、解決すべき課題は、次から次に出てきます。そのうちの一つ、共用部の電気料金の削減もしか...
誕生日が来て、「還暦」となりました。自分が若いころは、60歳は、定年だの還暦だの、相当に年を取った人というイメージがありましたが、自分が還暦を迎えたときは、どんな感じになるか、想像できなかったですね。で、実際に、還暦になってみると、10年前と気力も体力も全く変わらない。(笑)例えば、物忘れがひどくなったというようなこともないですね。しかし、眼は悪くなった。小さな文字が見づらいとか、夜になると見にくくなり...
4月から6月は、組合の定期総会シーズンですから、顧問契約の更新も各マンションで審議されます。顧問期間が10年を数え、自動継続となっているマンション、契約は自動継続条項だけれども、総会議案とし上程されるマンション、協議更新のため必ず総会議案となるマンション、の3パターンがあります。先週日曜日に顧問契約が5年目の更新の総会議案が審議されたマンションは、前期の3パターン目ですが、途中、一度だけ、理事長交代時に...
今日は、29回目の結婚記念日。妻と娘たちが音頭を取って、名古屋駅近くのホテルで、ディナー。私の誕生日も近いので、ダブル記念日のお祝いです。自分ではそんな年齢？と不思議なほどですが、どうやら還暦です(笑)家族の支えと応援があって、波乱万丈な人生をエキサイティングに生きてくることができました。感謝感謝！です。 【ブログ5055日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキ...
昨夜は、昨年12月の総会において管理規約を改定し、オンライン理事会開催が可能となった組合での理事会開催でした。現在の理事は、全員がZOOM接続可能で、管理会社の会議室がホスト。賛否の挙手もZOOMの「手を上げる」ボタンで意思表示をしてもらいます。事前に資料の配布も行っていますが、当日、議論の中で必要な資料は、すぐに、画面共有で表示させて解説できるので、好都合な面もあります。昨夜も、標準管理規約のコメ...
顧問契約を結ぶと、管理組合の利益を守るために、100％組合側の立場で仕事をします。管理会社が、自社の利益のために事業活動をすることは、当たり前なので、それ自体を攻撃することはありませんが、それが過剰な利益追求であれば、組合のために糾弾します。「糾弾」という強い言葉を使うと、組合と管理会社との間の対立を煽るのではないか？と危惧される組合役員もおられますが、「管理会社とも仲良く」というリクエストが、何よ...
近所に「就労継続支援B型事業所」のカフェ＆コーヒー販売所ができた
岐阜の私の自宅の近くの岐南町に、㈱ウインキャリアさんが運営する就労継続支援B型事業所「アンドワークス」のカフェ＆コーヒー販売所ができるとのことで、ご縁があり、内覧会にお邪魔しまた。（同社のフェイスブック写真より転載）私自身、身体に障害がありますので、常に、障害を持つ人の助けになりたいという気持ちがあります。丹羽社長からお話を聞きましたが、以前は知的障害、身体障害の方の支援というイメージだったが、最...
マスターズでアジア人として初めて優勝した松山英樹選手の特集をNHKのクローズアップ現代＋で見ました。最も印象に残ったのは、部屋に飾ってある色紙「才能は有限、努力は無限」私もそう思うからです。逆に、「どんなに努力しても、才能には勝てない」という言葉もあります。これも、否定できない一面があります。また、がん闘病から復帰し、4冠を達成した水泳の池江選手は、「努力は必ず報われる」とインタビューで答えていま...
今年の秋工事を予定している大規模修繕工事は4件。今、入札の佳境で、初回見積を基に、各社とVE面談（価値を下げずに価格を下げる）を行っています。先週から今週にかけて、3案件を実施。VE交渉のために、当社が開発した分析シートの作成→各社の分析と交渉方針の策定→各社との面談という流れ。3案件で、延べ25社との面談を実施しました。各マンションは、別々の担当コンサルタントがいますが、辻一級建築士と私は全案件の面...
新人コンサルタント、大規模修繕工事現場、ウレタン塗膜膜厚検査デビュー！
江南市の大規模修繕工事では、昨年度の「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」の卒業生の高垣マンション管理士と今年度の養成塾入塾予定の松本一級建築士が、研修に来ています。毎週の定例会議に参加し、私がどのように施工業者に指示を出し、住民にアドバイスしているか？に始まり、各種検査が始まっています。先週は、下地補修検査。今週は、旧ウレタン塗膜の膜厚検査です。新しいウレタン塗膜防水は、現在の防水層に...
最近、続けざまに、不適切コンサル（設計事務所）の話と不適切管理会社の話を聞きました。特定のメンバーでグループを作り、リベートや高値受注を図る裏工作の話です。今時、そんなセリフを吐くの！？というくらい、醜い世界です。恐らく、その中心になっている人たちは、「これが、マンション大規模修繕工事の常識」あるいは、儲けるための「必要悪」だと考えているのでしょう。面白いのは、その話を教えてくれた人は、当社が、ク...
3日を終えて、トップに立った試合の中継は、仕事をしながら、見ていましたが、これは、もしかして優勝するかも？と思っていたら、ほんとに優勝しましたね！優勝のシーン以上に、ウルっと来たのは、テレビの実況アナウンサーも、解説の中島プロも泣いていたこと。気持ち、伝わる！！私も、昔、中電時代に、ゴルフにはまり、一時は、パブリックゴルフ場に登録して、公式ハンディをシングル寸前まで達した経験があるので、ゴルフ好き...
名古屋市内の顧問先マンションで、1年半かけて取り組んできた機械式駐車場の撤去・平面化工事が始まります。長い間、空き区画が埋まらず、平面区画と機械式駐車の料金の金額を変えたり、2台目、3台目駐車の料金を下げて、外部に出て行った車を呼び戻す工夫をしたが、まだ、空き区画が残る中、機械式駐車場のメンテナンス費は必要で、しかも、築24年目で、大規模な修繕工事の提案の時期となった。さてどうする？出てきたアイディア...
「管理不全」と言っても、その程度の差があり、一概には定義できませんが、今回相談があったのは、自主管理で、数年間、理事会も総会も開かれていないというマンション。工事が必要になったときは、マンションで、お世話掛かりのような人たち数名が相談して、対応しているとのこと。ここまでくると、まさに「管理不全」。コンサルティング契約を結ぶ総会を開催するには、理事会の開催が必要だけれど、その理事会がない。理事会を成...
前回の緊急事態宣言が終わった後、やはりというべきか、新型コロナが急拡大。今度は、まん延防止等重点措置という名称。名称が違うから、中身も違うのかな？と思ったものの、当社の事業活動にとっての大きな影響は、公民館が使えるかどうか？沖縄では、公民館の閉鎖や時短が出ているようですから、緊急事態宣言と変わらないのかな？うーん、名前が変わっても、結局、新型コロナの第4波ということなら、今回の措置をつぶさに調べて...
昨年、マンション管理相談センターの認定コンサルタントになった高垣コンサルタント（マンション管理士）と、今年、「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」の入塾申込者のM氏（一級建築士）が、私のコンサルティング先のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングの研修中です。二人とも、足場に登り、タイルの打診やクラックの計測で、下地補修の数量カウントを行うのは、初体験。まずは、私が行う検査をじっくり...
江南市の築14年目、64戸のマンション「ライオンズ江南」で6月5日に、大規模修繕工事見学会を開催します。江南市では初開催です。申し込みは、こちら。このマンションは、当初、管理会社のグループ会社指名で、責任施工の工事を行う予定でしたが、工事内容、工事価格が適切なのかどうかを検証するため、当社に「外部プロ修繕委員」を依頼いただき、最終的には、入札を実施して、違う建設会社に発注しました。その過程で、工事仕様は...
ここ数年、シャツやジャケットを買うのは、通販。ズボンは、数を持っていて、アジャスター付きのため、融通が利き、買ったのはいつ？のような感じ。しかし、最近、ちょっときつい(笑)と感じていたところ、近所で、紳士服量販店が閉店（ほんとの）のため、かなりのロープライスで販売するとのことで、ちょっと覗いてみました。で、採寸すると、昔に比べて、完全に1サイズアップ！やばい！足場に軽々登れないのは、ダメだ！！当面を...
今日、名古屋市内の約40戸のマンションで、外部プロ修繕委員契約の総会議案が承認されました。このマンションは、テレビCMでもよく流れている野村不動産の「プラウド」シリーズです。有名ブランドのマンションは、販売会社とそのグループ会社に大規模修繕工事を任せる割合が高い。結果、当社の過去の経験では、市場価格の3割増しもあったほど。しかし、「高くても、このブランドで選んだのだから…」という声が勝る時もあります。...
今週は、知多郡と名古屋市内の二つのマンションのVE面談を同時に行います。VE面談とは、大規模修繕工事の見積提出後に、「価値を下げずにコストを下げるためのヒアリング」のことで、1社あたり30分程度。今回、2マンション同時期の入札で、応札会社の7割が同じ工事会社のため、面談も同時に実施。棚橋コンサルタント（マンション管理士）と平山コンサルタント（マンション管理士）がそれぞれのマンションを担当し、私と辻...
クラウド型メモソフト、Google Keepは、かなり便利だ。例えば、スマホで撮った建物調査の写真。メールに添付して送るのは、容量の関係で枚数制限があるが、Google Keepにアップすれば、容量は無関係。スグに、パソコンでダウンロードできる。スマホの音声入力を使えば、建物調査をしながら、スマホに話しかければ、テキストになる。この漢字変換の精度もかなり高い。「保存」のボダンがなく、テキストになっていれば、自動で保存な...
4月1日。新年度が始まりました。当社の仕事は、個々のマンションによって、異なる課題があり、仮に課題が一緒でも、顧客側の状況がかなり違うので、応用の連続の仕事です。したがって、新年度だから…という課題設定をしなくても、毎年、進化し、その積み重ねが、ノウハウの厚みになっていますが、それに甘んじず、顧客のどのような困りごとでも解決できる知識や情報の収集、コンサルタントを支援するツールの開発、コンサルタント...
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自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...
顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
マンション共用部の火災保険も自動車保険と同じように、保険事故があると、次回の保険更新時に、保険料が上がります。但し、事故カウントがなされるのは、保険更新日から半年前より、2年半前まで。この期間以外の事故は、カウントされません。と言うことは、申請のタイミングによっては、次回の保険料に影響する訳です。これ、とても重要です。（続く）【ブログ6176日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
当社が足場解体前のコンサルティングを行うと言っても、発注者は、あくまで管理組合です。施主としての確認は重要です。と言っても、工程ごとの検査は、技術的な知識がなく難しいので、足場解体前に、屋上や外壁の補修の様子を見てもらうのが「足場解体前検査」。今回岐阜の現場で、見ていただきました。新築以来30年以上住んでいる人でも、屋上に上がるとか、高層の外壁を間近で見るのは初めてで、遠足気分(笑)天気予報は雨でした...
韓国から戻り、1日置いて、沖縄です。今回の出張は、・大規模修繕工事コンサルティング先で、足場解体まで1カ月を切り、修繕品質のチェック。通常は、足場解体の寸前に行うのですが、初めての工事会社のため、手直しが沢山出ることもあり得るので、解体前検査も2回。夜には、理事会もあります。・長期修繕計画の本格改定と修繕積立金値上げの公聴会の開催。長い間、修繕積立金の見直しが放置されていたマンションで、5年間のコン...
旅では、景色の楽しみと食の楽しみ。今回、妻が全行程のプランを立ててくれましたが、ソウル市内の夜景を楽しむナイトツアーとソウルタワー 明洞餃子マリコギ(肉巻き)専門店ホテルからの風景＝屋上防水を注視！(笑)【ブログ6173日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私、韓国語は、カムサハムニダ（ありがとう）、アンニョンハセヨ（こんにちは）等の2，3語ができるくらい。英語は通じやすいイメージがありましたが、タクシーに乗ってもお店でも、イマイチ通じません。まあ、私の英語がちょっと錆びついたかも(笑)事前に調べた情報では、タクシーは、配車アプリがベストで、流しのタクシーではぼったくりに合う可能性もある、とのこと。で、実際に、配車タクシーを使ったのですが、位置情報が不正...
ホテルから眺めるソウルの街並みは、日本と大きく変わる印象ではありません。見る視点は、景色の中でも、電柱の装柱、建物の外壁、屋上の防水。屋上防水であれば、ウレタン防水なのか、アスファルト防水なのか、違う防水なのか？みたいな関心です。これ、街歩きの楽しみ方でもありますから、職業病と言わないでね(笑)【ブログ6171日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
韓国での結婚式、披露宴は、日本とかなり違いました。式は、ホテルの式場で、両家の母親が、最初に入場。これが家族間の挨拶セレモニー。続いて、新郎新婦の入場、新婦の友人の祝辞、新婦の友人からのお祝いの歌。ケーキ入力。新婦から新婦の母への手紙朗読。新郎新婦の紹介とか、なれそめの披露とかはありません。と言っても、司会は、ほとんど韓国語なので、意味は分からずですが…。挨拶に対する新婦側の聞き手の反応で、なんと...
甥っ子が韓国人の女性と結婚するので、ソウルで結婚式を行うという。それに参列するため、このGWの後半は、夫婦でソウルに来ています。式への参列なら一泊二日ですが、もう1日、滞在を延ばして、二泊三日。会社勤務時代は、毎年1度は海外旅行に行っていましたが、ベンチャー起業後の初期は、お金も暇もないどころか、逆に、借金は増えるばかりで、海外など行く余裕はなし。(笑)上手くいくようになると、今度は、次から次に仕事が...
管理計画認定は、既築マンションにおいては、全国で700件ほどで、そのマンション名は、ポータルサイトで検索、確認できます。今までの情報は、認定コード、認定日、マンション名、住所。消費者がマンション購入にあたり、そのマンションが認定を取っているかどうかを調べるには、このポータルサイトで、マンション名を検索すればわかります。今回の追加情報は、住宅と店舗の戸数、階数、構造、建築年月有益なサイトとして、広く活...
築25年111戸の顧問先マンションで火災保険の満期更新時期となり、前回、当時の管理会社が代理店となって加入した保険の同条件更改だと、保険料が110万円のアップ。保険適正化コンサルティングを開始。主な見直し要素は、保険期間支払方法タイプ保険金額免責特約保険会社今回、この中で、見直しの最大要素は、保険金額と免責。全部で12種類の保険見積を取得し、最終的に、前回同条件より、210万円も保険料が安くなりました。もちろ...
固定資産税の通知と一緒に、空き家対策チラシが入っていました。表面は、市からのお知らせ、裏面は、不動産業者と解体業者広告。この業者を市が推薦するものではない、との断りは入っていますが、業者からすれば、空き家の所有者に届く固定清算税通知書であれば、個人情報の取得なしに、リーチしたいターゲットへのアプローチになり、広告効果が高く、市とすれば、広告収入が印刷や封入コストの軽減につながる良い策だと思います。...
中部電力カテエネとの姉妹サイトである「NACHARGE」（ネイチャージ）では、今春、「この時間に、電気を使おう！＝家事をしよう、電気自動車に充電しよう」というキャンペーンを行っています。今までは、電力使用量のピーク時に節電を呼び掛ける活動を行ってきましたが、これとは真逆。確かに、ピーク時に電気使用量を減らすためには、その時間帯における冷暖房の温度設定を変えるだけではなく、同時に家電を使った家事を行わない、...
顧問先の「サンマンションアトレ刈谷ミササガパーク」が管理計画認定を受けました。刈谷市で第1号です。京都市でも名古屋市でも、第1号を取れず、第2号とか第3号となりましたが、今度は、第1号の栄誉を取りました！(^O^)／登録一覧表ページを見ると、全国でも、最新認定マンションとして、トップに出てきますから、気持ち良いです！【ブログ6164日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...
3，管理会社と設計事務所（コンサルタント）が結託した談合設計事務所・コンサルタントのコンペをする際、その応募窓口は管理会社です。で、談合と無関係な応募（住民推薦）があったら、どうなるかと言うと、その会社を巧妙に落とします。実際に起きた例では、管理会社が作成した設計事務所・コンサルタントの比較表で、例えば、「過去の業務実績に嘘が書いてあり、応募基準をクリアしているのに、×としてあった」とか、何の根拠...
3，管理会社と設計事務所（コンサルタント）が結託した談合この組み合わせは、見抜くのは非常に難しく、管理組合に最もデメリットが大きいです。この方法を採用する管理会社は、管理しているマンションの管理組合に、自社による大規模修繕工事を提案せずに、設計事務所・コンサルタントをコンペで選ぶ設計監理方式を薦めます。談合は、設計事務所・コンサルタントが行い、リベートが自社に入ってくるので、自分たちで談合を仕切ら...
2，設計事務所（コンサルタント）による談合前回は、入札応募書類の受付の段階で、談合に与しない建設会社を排除する方法を紹介しました。ただし、100％の排除ができないケースもあります。その場合は、審査の過程で、落とします。例えば「他の現場で、評判が悪い」とコンサルタントが言えば、価格が安くても、まず選ばれません。仮に、ほかの現場の評判が悪くても、それ以外の現場は評判がいいかもしれないですし、そもそも、ピ...
2，設計事務所（コンサルタント）による談合設計事務所が、主導して行う談合です。受注する建設会社は決まっていますが、組合には、公正な競争だと思わせる必要があるため、形式上、業界新聞に公募することが多いです。しかし、その条件には、組合では見抜けない、「談合に参加する会社以外が入れない項目」が入っています。ここで公開すると、また、違う手口を考えるので、書けません。ただ、その条件では100％排除できないので...
1，管理会社による不正競争(5)今まで、4事例を紹介してきましたが、詐欺まがいのケース、オーバーセールストークのケース、競争の阻害の実例です。「不正」と書きましたが、「犯罪」ではありません。組合からしたら、それにより、高い買い物をさせられた！と言えますが、「それがなければ、いくらで買えた」という比較ができないため、損害額は確定できません。やっている側からすれば、「おいしい商売に成功した」と言う感覚なの...
1，管理会社による不正競争(4)次が、管理会社が、大規模修繕工事のコーディネートを行うケースで、自社のグループ会社が受注するか、リベートを支払う会社に受注させるパターン。あらかじめ、入札に参加する会社に、手を廻しておけば、見積金額の改ざんをしなくても、容易にできます。マンション管理学校では、この実例をお話ししました。これと似たケースで、組合がコンサルタントを募集するのに、管理会社が窓口になっていて、...
1，管理会社による不正競争(3)次が、管理会社が、自社の他の管理マンションでの工事をちらつかせ、「入札から降りろ」「入札価格を教えろ」「この金額より高い見積もりを出せ」と迫るもの。こうして、自社又はグループ会社が、工事の受注を獲得します。ここまで、ブラックな話でなくても、「うちが参加するのだから、わかるよな」と言う忖度を求めるのは、何の後ろめたさもなく行われます。これ、取引先に遠慮するのは、商習慣で...
1，管理会社による不正競争(2)次が、「管理会社のグループ会社の建設会社と契約すると、管理会社とその建設会社との連名で、保証しますから、保障が手厚いですよ。」と言う例。その時の当て馬は、設計コンサルタントで、「設計コンサルタントは工事の保証は行わないから！」を強調します。これ、実際は、設計事務所が工事の保証をしたら、大変なことになります。瑕疵があったら、コンサルタントは組合側に立って、工事会社に是正...
1，管理会社による不正競争実は、この事例が非常に多いです。会社ぐるみもありますし、フロント担当者が自分の成績を上げるために、虚偽に近いオーバートークで、自社（グループ会社）への工事発注を誘導するケースは、後を絶ちません。一番多いのが、「自社（グループ会社）に工事を発注しないと、その後、面倒見ませんよ」と脅すパターン。組合への依存度が強いと、この一言で、組合は、他の選択肢を失います。しかし、これは、...
このテーマで、初めて話をしたのは、今から5年前でした。その時は、座席は満席で、その周りをずらっと立ち見が出て、ゆうに100名は超えていたと思います。しかし、今回は、ほぼ満席でしたが、立ち見はチラホラ。自分たちには関係のないことだと思っている組合が多いのでしょうか。確かに、業界ぐるみでやっていることではありませんが、決して稀なケースではないし、自分たちは引っかからないだろうと思っているかもしれませんが、...
優良マンションの証「管理計画認定」の取り方～認定取得済＆取得支援中17件のノウハウ公開～の講義のために、愛知県で、新築マンションで予備認定を取得している全マンションの販売㏋を全部調べましたが、以下の通りでした。◎セールスポイントとして予備認定の表記がある物件＝5％◎新築販売サイトに必ずある「物件概要」に予備認定の表記がある物件＝0件「セールスポイントの記載」と言っても、「予備認定」とは何か？に関しての説...
マンソン管理フェアの人気企画「マンション管理学校」で二つの講義を行いますが、初日は、5月11日（木)15：40～16：20優良マンションの証「管理計画認定」の取り方～認定取得済＆取得支援中10件のノウハウ公開～～認定取得済＆取得支援中10件は現在では17年に増えています。全部で30枚のスライドを用意。出席者は、満席で、立ち見になるかも…と期待していましたが、残念ながら7割程度。行政の期待、盛り上がっている業界の熱に対し...
5月11日（木）12日（金）とウインク愛知で、マンション管理フェアが開催されます。当方も出展しており、連日、3時40分から、マンション管理学校で、講義も行います。ぜひ、お越しください。【ブログ5806日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日の続きです。今回のテーマでは、非常に沢山の検討要素を並べて、それぞれの見方を示してきましたが、最終的には、値上げをできる限り抑えるプランはできますよ！と言う結論です。しかし、それを実現させるためには、組合の財産を守るという正義感と熱い想いを持った専門家が、組合を継続的に守り、適宜、適切なアドバイスを行うことが条件です。もちろん、専門家と契約するには、コストがかかりますが、それは、組合にとっては...
一昨日の続きです。1，建設単価の上昇≒大規模修繕工事の工事費上昇になるか？は、確かに、全般に、以前より値上げとなっていますので、以前よりは予算を増やさないといけないです。しかし、工種による値上げ幅が違いますし、値上げ幅の大きいな石油製品であっても、例えば、塩ビシートであれば、T社は仕入れ価格が上がっているけれど、S社は変わっていない等の違いがあります。塗装でも、商品により、値上げ幅が異なります。実...
「統計では、建設単価は20％の上昇！？」の続きは、明日に延ばし、今回のブログはお詫びです。本日、予定していた沖縄のセミナーは、私の都合により、急遽、中止（延期）となり、沖縄入りしている辻一級建築士と高垣マンション管理士、現地の友寄コンサルタントによる個別相談会に変更します。誠に申し訳ございません。すでに、参加予定者の皆様には、連絡済ですが、次回の開催日が決まりましたら、優先でご案内申し上げます。【...
昨日の続きです。これまで書いてきたことは、「建設単価の上昇≒大規模修繕工事の工事費上昇になるか？」と「建設単価の上昇≒長期修繕計画の見直し≒修繕積立金の値上げとなるか？」についてです。これ、評論家あるいは、受注で利益を出す管理会社や建設業界側にとっては、「その通り！」となりますが、組合の利益を追求するコンサルタントしては、答えは、「工夫次第」です。もちろん、それには、いくつかの前提、条件があります。...
昨日の続きです。これまでの話をまとめると、「統計上の値上げ率と各マンションの工事費の価格上昇率は、関連しない」と言うことです。しかし、10年前、2年前と比べると、各工事の単価は、間違いなく上がっています。これに対して、組合が考えるべきは、「至近に大規模修繕工事があるならば、その実行金額をどう抑えるか？」と「長期修繕計画の改定において、どのように値上りを織り込むか？」です。この二つの設定の仕方により、...
昨日の続きです。建築市場での統計上の平均が実勢価格とは異なるのは、それが結果の平均であって、同じ塗装材料を使っても、小規模マンションと大規模マンションでは、㎡単価に直すと、大きく違います。一人の現場代理人が付くと、小規模マンションでは、その費用は相対的に高くなります。足場も、その面積は、戸数に比例しません。「建築単価」と言っても、仮設工事、下地補修工事、塗装工事、防水工事では、それぞれ値上げ率が違...
昨日の続きです。統計では、10年間で65％、ここ2年で20％の値上りですが、そうなると、10年前に3000万円で出来た工事が、2年前には4125万円、今なら4950万円になっているということです。戸当たりいくらと言うわかりやすい試算があったので、それを使うと、10年前の当社の行う入札だと80万円／戸でしたから、2年前は、110万円／戸、今が132万円／戸になります。同じ10年前、業界の他社の多くは、100万円／戸と言ってましたので、そ...
