補助率80％を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
中部エリアで初めての工法による機械式駐車場撤去、平面化工事始まる！
名古屋市内のマンションで、機械式駐車場の利用者減少対策として、撤去・平面化工事が間もなく始まります。ピロティ内の地下ピット3段式の駐車場撤去、平面化工事ですが、入札を行った結果、中部エリアでは、初めてとなる工法「スマートデッキ工法」の採用となりました。この工法は、東京の剛力建設社が開発した工法で、撤去後に、矢倉を組むように鉄骨を配置し、床面は鉄板を敷くものです。地下ピットを埋めるのは、土砂を入れた...
築24年目で、第2回目の大規模修繕工事の計画中のマンションで、南側ベランダのタイルが落下。顧問である私に相談。その事象だけで、大規模修繕工事を即座にやるという判断にはならないので、まずは、全戸にアンケートを配布し、自宅ベランダを見てもらい、孕んでいるようなタイルがないかを自主点検。その結果、2戸から見て欲しいとの依頼があり、管理会社が緊急対応した結果、いずれも、叩くだけでタイルが落ちる状況を確認。いさ...
マンション管理相談センターのHPには、大規模修繕工事コンサルや管理適正化コンサルにおける入札情報を掲載していますが、一部に、募集期間を終了してから、掲載されていたものがありましたことをお詫び申し上げます。本件、当社の募集方法は、過去に呼びかけ、当社からの入札情報を欲しいと言われた業者、30社以上に毎回の入札参加を呼びかけており、大規模修繕においては、それ以外でも、管理会社や住民からの推薦工事業者に...
二日前に書いたこの件。1階の床下の排水管の破断を修理することとなったため、いささかアバウトながらも、見積もりを精査し、排水規制を敷いて、いよいよ工事。事前の予想と比べて実際がどうなっているのか？の確認から、施工方法の適否、内装復旧の仕上がりの確認まで、顧問の特別業務として実施しました。現地での立ち合いは、3回。土を掘り起こして、状態が露になったときの現況確認と施工方法の協議。排管の補修工事後の施工...
この週末から、いよいよマンション管理セミナーツアーが始まります。昨年の春から中止していたので、その前の秋・冬セミナーツアー依頼なので、1年半ぶりです。今年は、開催日のセミナー時間の前後も、コンサルティングが入っている日が多く、喉の調子を整えることが求められそうです。また、今年はZOOMによるオンライン放映もしますので、当日のオペレーションも準備が多く、また、ノウハウの蓄積も楽しみです。専用サイトは...
原因は、1階床下配管の破断。厄介なのは、床下の配管は、図面通りに敷設してないことも多く、また、掘り起こしてみないと、どこにどんな不具合があるか、突き止められないこと。また、掘り起こしも、ガラが出てくる場合だと、その搬出作業も大変。また、汚水が漏れていたわけなので、工事中の臭いもあり、作業環境は厳しい。つまり、復旧工事の予測も難しい。まずは、管理会社から見積もりが出てきましたが、400万円超え。20戸のマ...
顧問先マンションの2階で、トイレから水が逆流したとのSOS。調査の結果、床下配管が破断していることを発見。そこにつまりが生じると、逆流する。緊急工事が必要となりました。厄介なのは、排水管は1階住居の床下を通っており、工事には、その床をめくり、更に、スラブを斫って配管を掘り出し、取り換える必要あるということ。工事を行う間の居住者の生活、上階の排水規制、多額の工事費の捻出。今までも、他のマンションで経験...
昨年4月から管理適正化付き顧問契約を結んだ約1000戸のマンション。1年間のコンサルティングを踏まえて、昨日、現行の管理会社との管理委託契約更新の臨時総会が開催されました。都心・駅近にあるこのマンションでは、駐車場利用者が大きく減り、組合収入の減少状態が長く続く一方、数年前に作成した長期修繕計画では、今後、多額の値上げが必要との試算。このままでは、早晩、管理費・修繕積立金などを合わせた毎月の負担は、戸当...
損害保険各社でつくる「損害保険料率算出機構」が、契約期間を5年に短縮する方向で検討を進めているそうです。早ければ、22年度下期から、新たな契約をする人の最長契約期間が5年になります。その理由は、自然災害の増加で長期のリスク評価が難しくなっており、機構が参考純率の適用期間を5年に短縮するから。私がマンションを購入したころは、30年間の保険。それが、10年に短縮。マンション共用部の保険も10年から5年に短縮さ...
NHKで、「首都圏に直下型の大地震が起きたら」を想定した2019年のドラマのダイジェスト版が放映されました。東日本大震災の記憶が薄れる中、改めて放映されることで、まさかの時のための準備の大切を訴えるのが趣旨です。先日も、東北地方で大きな地震が起きたばかりですし、この東海エリアも、東南海地震等、大きな地震がいつ起きるともわからないと言われているのですから、非常にタイムリーな放映だと思います。その中で、ぜ...
【MAKS214号】4／29「活躍できるマンション管理士」になるための基礎講座」開催
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」■私の好きな言葉■ 失敗したら、課題が見つかったとワクワクするこんにちは。一般社団法人マンション管理相談センターのこれまでのコンサルティング物件数は102件。ほとんどの組合で大規模修繕工事、管理適正化、省エネ、保険適正化、管理規約改定等の複数のコンサルティングを提供しており個別のコンサルティング数は、585件。スポットの相談を数えれば、恐らく管理組合...
沖縄の大規模修繕工事見学会に参加され、すぐに、マンションを見て欲しいとリクエストいただいたマンション。偶然にも、下記の3つの特徴がありました。①築年数20～30年以上で、初めての大規模修繕で、建物状況に問題があり、適切な修繕がなされていない。②大規模修繕を実施する資金が不足、あるいは、足りても、その後の資金不足で、修繕積立金の大幅値上げが必要③上記問題に対して、管理会社から有用な提案がなされていない。...
ブログの読者でMAKSの顧問先マンションのAさんから、ご自分の同級生の個展の作品写真を送っていただきました。作者は榊原裕子さん。場所は、知多信用金庫。私のブログのタイトルが「しあわせデザイン」なので、「幸福」にちなんだ作品。ほのぼのとした作風で、癒されます。残念ながら、個展は終了していますが、絵手紙・墨彩画の個展は、知多エリアで何度も開催されておられるようですから、お近くの方は個展開催時には、癒されに...
沖縄でのマンション大規模修繕工事のコンサルタントとしての仕事の仕上げは、竣工検査。定例打合せや一部の検査は、オンラインでやってきましたが、竣工検査は、現地で見ないとね！幸いにも、半袖で十分な気持ちの良い天候の中、実施してきました。屋上防水工事のきれいな仕上がりに、満足！ 【ブログ5022日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブロ...
この週末は、沖縄マンション管理組合支援プロジェクトです。1月に開催した大規模修繕工事見学会をきっかけに相談があり、先月は、辻建築士が、建物調査を実施。今回は、その結果報告と合わせて、管理問題も含めた勉強会を実施するマンションが3つ。従来のコンサルティング先のマンションにも行くので、盛沢山です。一つのマンションの勉強会を行うためには、管理委託契約、総会資料、長期修繕計画を読み込んで、問題点や改善点を...
江南市の60戸のマンションで3月から大規模修繕工事が始まり、足場組の真っ最中。このマンションは、最初、管理会社グループ会社にて、責任施工で進めるという方針であったものが、工事内容・価格等の検証や交渉で、納得のいかないことがあり、当社に「外部修繕委員」就任の依頼があったものです。色々な経緯があって、最終的には、工事会社の入札を行うことになり、実質的には、大規模修繕工事コンサルティングに近い形になりまし...
mabuchi1961 マンション工事現場で足場落下による死亡事故？ https://t.co/Yuh30T0h9h 03-14 23:49...
mabuchi1961 忘れていた！起業してから20年！ https://t.co/h8afm3ttRu 03-12 19:42 【MAKS212号】マンション大規模修繕工事の現場代理人、海を渡る！ https://t.co/V9BVhSvIcW 03-12 08:29 相変わらずのホテルの宿泊費の安さ https://t.co/ejNBwJ8Q1s 03-12 00:00...
私が中電の社内ベンチャーコンテストに応募し、起業したのは平成12年です。社内ベンチャー時代は、中電に籍があり、その期間は、7年間。完全な独立資本で起業したのは平成19年です。社内ベンチャー時代は、5年経ったら、戻るという選択もあったのですが、そんな気は全くなく、中電社員としての昇進試験も、「そのための勉強や試験日に拘束される暇があったら、ビジネスを成功させたい」と受験も断わり続けていたので、気持ちは...
【MAKS212号】マンション大規模修繕工事の現場代理人、海を渡る！
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」■私の好きな言葉■ 困った時はワクワクするこんにちは。現在、沖縄で6組合のコンサルティングを行っています。管理適正化コンサルティングは2017年に第1号開始ですでに複数の実績がありマンション管理相談センターの「MK式管理適正化コンサルティング」が、沖縄でも、十分に通じることは実証されていますが大規模修繕工事は昨年が第1号。沖縄で活動を始めて以来工事費...
東日本大震災から、10年。当時の映像や「あれから10年」の特集がテレビでも新聞でも組まれています。想像や過去の経験を超える津波の恐ろしさ。突然家族を失い、故郷を失い、仕事を失った人の悲しみ。原発事項の影響。いずれも、決して忘れてはいけない、過去から学ぶことの大切さを訴える内容で、時には、涙も出る番組をいくつも見ました。一方、私の仕事でいえば、電力事業にかかわる人にとっては、予想もしない「計画停電」と言...
昨夜は、京都の顧問先マンションの理事会を終え、名古屋に戻ったのは、23時。岐阜の自宅に帰る電車は、まだありましたが、会社近くの栄の駅近くのホテルの宿泊としました。GOTOトラベルが中止になっても、相変わらず、宿泊費は、激安で、新型コロナ前なら1万円以上したホテルでも、4000円程度です。チェックインしてから、まだまだ、そこから仕事をするので、良質なホテルが安いのは、ありがたいのですが、ローコストが続くという...
京都の顧問先マンションで理事会があり、今回はリアル参加。今までも、リアル参加がありましたが、すべて、自動車。今回は、愛知・岐阜も、京都も緊急事態宣言が説かれたので、新幹線で。知幹線は、1年以上利用していないと思いますし、そもそも、街の人混みも相当に久しぶり。途中、何度か携帯用のアルコール消毒液で手を消毒し、行ってきましたが、なんだか、道中、ドキドキしました。(;^_^A【ブログ5007日連続更新中】（翌日に...
国内のマンションのオートロックインターホンは、パナソニック社とアイホン社で、ほぼ2分されています。機器の互換性は、ありませんが、配線の流用は可能なケースも多く、それができなくても、配線の抜き替えで、メーカーを変更できます。時々、管理会社の担当者の「同じメーカーでなければ、交換できない」とのオーバーセールストークがあって、厳しく指摘することもありますが…。また、中には、家電メーカー、警備会社、防災設備...
5月6月に定期総会を迎える顧問先マンションが14あります。と言うことは、その分、主に、土日のコマの設定になります。が、2カ月先まで各コンサルティングの業務も入っており、今更ながら、どうやって、スケジュールを組むかに悩むところです。ZOOMで対応して、1日で、6つくらいの総会とコンサルティングミーティングに出る？【ブログ5009日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキ...
マンション管理フェアの前日に財布を無くしてから、10日あまり。クレジットカードの再発行が届きました。リアルな買い物は、電子マネーがあるので、それほど不便はなかったものの、各種の料金をクレジットカード決済にしているので、その変更手続きが大変！ニフティ、アマゾン、楽天、電気、各種ペイペイ、ANA等、思いつくものは、順次ネットでカード番号の変更をしていますが、忘れているものもあるかもしれず、しかも、登録...
関西エリアの300戸超の大規模なマンションから、「他の設計事務所が建物調査、設計まで行った大規模修繕工事について、入札業務と工事監理ができますか？」との問い合わせが入りました。その設計事務所に、引き続き、入札や工事監理を任せない理由は何か？関西には、他にも多くの設計事務所があるのに、わざわざ、名古屋のマンション管理士に問いあわせた理由は何か？設計業務と入札業務を分けることにより、談合・リベートを発生...
マンション大規模修繕12年→18年周期で積立金抑制ができるか？
朝日新聞のデジタル版からの引用です。「マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。 大規模な修繕は、足場を組んで防水工事や軀体（くたい）の補修、塗装などを行う。不動産管理会社のA社は、このほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービス...
我が家は、娘が二人。名古屋で、二人で暮らしているのですが、我が家では、彼女たちを想って、先月から「ひな祭り」。今夜は、妻が「ちらし寿司」を作ってくれていて、顧問先マンションの理事会が終了した後、帰宅して、一人で頂きました。(笑) 【ブログ5006日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理費会計の改善で修繕積立金5000円値上げ抑制に成功(2)
前回のブログ記事の解説。そのマンションには、築20年を超えており、タワー式駐車場が1台、機械式駐車場は屋外と屋内にあります。立体駐車場は、20台程度の空きが長く続いていました。タワー式駐車場の10台程度の外部貸し出しで、年間、240万円の増収。屋外の機械式駐車場廃止で、年間の保守料の削減は、50万円。この機械式駐車場は、大掛かりな修繕の時期が近付いており、向こう数年間で1000万円必要だと推定されていました。も...
名古屋市千種区の約100戸のマンションで、昨年から取り組んできた管理費会計の改善プロジェクト。そのゴールが見え、マンション全体では年間600万円の収支改善。戸当たり年間5000円の修繕積立金値上げ抑制となりました。その内訳は、駐車場の外部貸し出し…240万円（税金が別途かかる）機械式駐車場廃止による保守料削減…50万円管理適正化コンサルティング（電気代削減・保険料削減含む）…290万円機械式駐車場廃止による修繕費削減…...
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上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか？と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている！と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...
顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様（性能）統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...
妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...
変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった！との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...
今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名：コートヴィレッジ牧志住所：沖縄県那覇市牧志2－5－6階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年：1998 年9 月（築26 年）戸数：25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15：40～16：20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15：40～16：20 高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント～是非...
あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主（管理会社）の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…！暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない！廃墟になる！』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな？と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
週末は、MAKSの毎年恒例のセミナーです。知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ （受講無料・予約制） 第1部 セミナー（90分）第2部 個別相談会（ご希望の方） ◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得！「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」「マンション大規模修繕のコスト...
驚きました。自衛隊の訓練中の銃の発砲、殺人事件の場所は、我が家から、車で十数分。同じ中学校下です。訓練施設のすぐ近くにまで行ったことはないけれど、この方面にあるんだなと分かる看板のある個所は何度も通ったことがあります。ただ、一部のニュースのように、「住宅街に囲まれた」と言うのは、間違い。近くに住宅街はありますが、訓練場は、山に向かって切り開かれた場所にあります。それなのに、「住宅街に囲まれて…」と...
岐阜県宅地建物取引業協会から、宅地建物取引士の更新講習の案内が来ました。この講習は、5年に1回、案内が来て、受講して試験に合格すると、この資格で仕事をすることが許されます。当社は不動産業ではないため、この資格の更新は必須ではないですが、マンション管理組合向けのコンサルタントとしては、必要な専門分野なので、毎回、更新しています。確か私が、中部電力で用地買収交渉の仕事をしていた30才くらいの時に取得したの...
当社のコンサルティングの特徴として、工事前に工事業者の下請け会社も集めて行う「キックオフミ―ティング」があります。これは、単なる工事前の業者打合せではなく、大規模修繕工事に至るそのマンションのストーリーやコンサルタントの想いを伝えるミーティングです。今回、7月から工事が始まる天白区28戸のマンションの工事会社向けに、高垣コンサルタントが、初めて、このキックオフミーティングを担当しました。入念な準備をし...
顧問先のマンションで、ポンプが故障し、約80万円かけて取替え。管理会社も調査したその協力会社も、「保険の適用はできない！」と断言。しかし、状況を聞いたら、保険適用の可能性があると考えたため、ポンプメーカー、設置会社、保守会社に、いくつかの質問を送付。その回答は、私が予想した内容に近かったため、保険会社に申請するレポートを作成し、提出。今回、質問とレポートのポイントは、「損害保険は、どのような事故の場...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事故が起きました。その取替え費用は約80万円。管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか？」と依頼しました。その答えは、「漏水の原因はシールの劣化で、劣化は、保険の対象外。写真撮影の必要もないので、撮影し...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事象が起きました。まだ、交換して、数年しか経っていないポンプです。管理会社の委託先の設備会社が、ポンプ停止の警報を受けて、駆け付けて調査した結果、「メカニカルシールからの水漏れが原因です。メカニカルシールの漏水は、『劣化』現象なので、それにより生じた損害に対して、マンションの総合保険は、使えません！」とのこと。管理会社の担当者も、...
廣田信子先生が主宰されているコミュニティ研究会の6月のフォーラムは、管理計画認定制度の有効な進め方〜様々な進め方から自分たちに合う方法を〜で、私はトップバッターとして登壇し、話をします。通常は、会員のみの参加ですが、今回は、会員以外の方も無料で参加（ZOOM視聴様）が可能です。以下、廣田先生のメルマガより、転載します。是非、多くの方に参加頂きたいです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊...
自宅のインターネット回線が遅いと感じる理由としては、建物内の配線が光になっていないという理由以外に、宅内の機器が古くて、スピードが出ないというケースもあります。回線スピード上は、100Mなのに、機器がそれを下回る性能では、低い方に引っ張られます。また、宅内で無線LANを使っている場合には、壁や距離の影響も出ます。その場合は、電波の増幅器を使うと改善されるケースもあります。色々な要因が考えられるので、ネ...
マンションで、インターネットのスピードが遅いと感じた。サービス利用料の明細を見たら「○○光○○」と書いてあるので。光ファーバーの高速回線のはずなのに、なぜ遅い？と言う質問が時々あります。これ、「光回線」が来ているのは、マンションンの引込までで、そこから建物内→住戸に入る回線は、従来のLAN回線のままと言うケースが多いです。ラン回線だと最大100M、光だと1G（以上）になるので、動画視聴や自宅からオンライン...
マンション管理組合の「二つの老い」問題とは、「住民の老い」と「管理の老い」が元で、役員の成り手がいない、組合への関心がなくなり、組合運営が行き詰まる…と言う問題です。確かに、高経年のマンションは、「人の老い」が原因ですが、築年数の若いマンションでも、「無知識、無関心、不参加、管理会社依存」の問題は深刻です。そのため、管理者（第3者）管理方式とか理事長代行とか、組合運営のみならず、組合財産も、丸投げす...
この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。【ブログ5832日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログラ...
ブログ読者さんから、「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか？」「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか？」と言う質問を頂きました。まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。また、契約するかど...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②→組合側で、オンライン会議用のマイク＆スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュア...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う→組合側で、オンライン会議用のマイク＆スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、...
【課題2】間接費である宿泊交通費をできる限り抑える→これには、すべての修繕委員や理事会で、オンライン会議ができる＝全員がPCとネット環境を持ち、ZOOMにアクセスしていただくことが必要です。また、宿泊交通費だけではなく、郵送代や印刷代を節約するために、資料配布も、紙面ではなく、電子ファイルでの配信にします。とは言っても、手元に紙面がないと、嫌だという方もいます。その方は、ご自分で印刷していただくこと...
【課題1】名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する→これは、MAKSの業務フローと各会議のマスター議案書があるので、それに沿って、業務の準備や会議のファシリテートを行えば、名古屋でも、遠隔地でも、出来ます。（続く）【ブログ5826日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、地元にMAKSコンサルタントがいないマンションで大規模修繕コンサルティングを行っています。オンライン会議を活用するという点は基本ですが、1、名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する2、間接費である宿泊交通費をできる限り抑える3、組合側での議論のために、リアル会議を行うこれ、考え方は、沖縄でも同じですが、沖縄は、基本、担当コンサルタントがマンションに行き、そこで、オンライン会議...
2マンション☓第2回目の大規模修繕工事のコンサル契約岐阜市で同じフレストシリーズの2マンションをもう15年以上顧問をしているのですが、車で1～2分の距離。築年数は1年違いで、戸数は32戸と16戸。間もなく築30年になり、第2回目の大規模修繕工事の時期となっています。第1回目の大規模修繕工事コンサルティングに続き、今回も依頼され、昨年秋に、建物調査を行い、結果、どちらも1～2年以内の工事が望ましいとの結論になりまし...
本日は、午前、午後、夜と3つの総会。基本、2時間の予定なのですが、実際は、午前は10時～13時午後は14時～17時夜は18時～21時で、いずれも3時間。場所は、午前は公民館の和室で座布団。午後は、マンションの集会室で、パイプ椅子。夜も、マンションの集会室で、パイプ椅子。流石に、夜の会合では、途中から、お尻が痛くなってきました。次回からは、マイクッション持参が良いかも。。。(笑)いずれも、顧問契約の更新議案があり、...
