愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
私の住む岐阜市から、「7月から接種券を送ります」の封書が来ました。知り合いの個人病院で、接種ができるところに、できるかがり早くできないか？を聞いているところですが、大規模接種会場については、14日から予約できるそうです。今月中に、ワクチン接種が終わるかも。【ブログ5128日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録...
私の仕事における倫理的な判断基準は、次の三つです。「自分の利益優先ではなく、誰かの幸せのための仕事か？」「家族（妻や娘）に誇れる仕事か？」「プロだと言える仕事か？」従って、当社のコンサルティング契約には、「管理組合に黙って金品を受け取らない」との条文があり、もし、それに違反したら、コンサルティング料の3倍を組合に支払うという「クリーンコンサルタント宣言」があります。しかし、業界に長くいる人から見る...
コロナ禍でアメリカの新築戸建て需要が急伸し、材木の需給がひっ迫！日本に住宅建材が入りにくい、あるいは、価格高騰しているとのことです。これ、マンションにとっては、新築であれば、内装材に影響するでしょうが、大規模修繕工事の材料では、木材は、まず使わないので、影響はないでしょうね。仮に、戸建て住宅の建築が減少し、職人が余ってきたとしても、戸建て住宅の塗装や防水の工事職人がRCの建物修繕の塗装や防水工事に...
名古屋市内の50戸クラスマンションでの出来事です。築年巣は、50年を超えています。長い間、自主管理だったが、住民の高齢化も進み、管理会社への委託に切り替えたのが2年ほど前。しかし、管理開始後、1階床下での排水管破損時の工事で、かなりの多額の工事を実施した際、工事内容に比較して、あまりに高額過ぎる工事費だ！との不信感が噴出。日常修繕工事でも、管理会社から提案される工事について、住民側で取得した見積費の方が...
悲しい場面を見ました。人として、やってはいけない「誹謗中傷」は、いつか、自分に帰ってくると思います。それが、今の人生でなくても、来世で帰ってくると思います。【ブログ5125日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
京都で、◎10年瑕疵保証期限前建物調査◎管理適正化コンサルティング◎保険適正化コンサルティング◎電気代削減コンサルティング◎長期修繕計画見直し作成◎顧問業務をセットで契約した40戸クラスのマンションで、1年半が過ぎ、先週、定期総会が開催されました。途中、新型コロナ禍で、理事会開催が止まり、業務が中断。再開後には、スマホの音声やZOOM参加となるなどを経て、今回の総会議案では、すべてのテーマの解決、改善が終了...
テレビショッピングで、ヤマダ電機が、IHクッキングヒーターの買換えの商品を販売していました。私が、電力会社でオール電化の普及を開始したのが、平成10年頃ですが、その時は、新築住宅にビルトインすることが目標でしたから、その時代からすれば、隔世の感があります。ネットで調べてみると、公的な統計は見つかりませんでしたが、いくつかの㏋で、累計出荷台が1000万台、普及率は23.9％(平成26年)との記事が。つまり、4世帯...
確かにブログをアップしたはずなのに、消えてしまったという経験が、数回あります。考えられるのは、アップする時に、慌てて、ノートパソコンを閉じてしまった。思い込み又は夢を見ていた(笑)サイト側の問題。今回も、昨夜アップしたはずの記事が、消えていました。が、何を書いたのか、覚えていなくて、たまたま、現行の保存もしていない。これは、やはり、夢か？(笑)【ブログ5122日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含...
江南市の64戸ライオンズ江南のマンション大規模修繕工事では、足場解体前のコンサル検査の時期となりました。外壁タイルがきちんと補修されているか？シーリングは適切に打ち替えてあるか？塗装の透け、漏れ等はないか？を見ますし、ベランダに立ち入り、各工事の仕上げを見ます。当社の検査では、ベランダ検査は、サンプル検査ではなく、全数立ち入り検査です。一部屋にかける時間は、5～10分。足場を移動し、ベランダに降りて、...
マンションでは、アフター保証期限が定められており、多くの保証は、1年目、2年目で終わります。それ以降も続くのは、給水関係の5年。躯体や雨漏れ等の10年等。マンションの専用部でも共用部でも、不具合について、販売側にクレームを言うと、多くの場合、「アフター期間が過ぎているので、対応しません」の回答で断念。しかし、不具合の中には、明らかに新築時の設計や施工のミス、あるいは、材料選定のミスもあります。例えば、...
当社が大規模修繕工事コンサルティングを行うマンションでは、各工種ごとに、そのグレードに応じた保証期限を設定し、施工会社には、それに応じたアフター点検を提案してもらいます。工事保証期間ごとにアフター点検を設定すると、1年、3年、5年、7年、10年と言うような点検のインターバルになります。従って、大規模修繕工事コンサルティングの実績が増えると、アフター点検の数も増え、同じ時期に、A～Ⅽマンションの1年点検、Ⅾ...
この週末に、いくつか、コンサルティングでの質が不十分だと指摘されたマンションがありました。具体的には資料の完成度が高くないとか、期日に遅れたとか、ﾒｰﾙの返信がなかった等。同時並行で進んいる案件が多すぎるのでは？と言われたマンションもありました。うーん、確かに、会合直前に徹夜することは、珍しくなく、落ち・抜けがあった資料もありました。中には、コンサルティングの業務に書いていないことを、当たり前のよう...
開会宣言から、司会進行まで、全部、管理会社のフロント担当者が行う。議案は、「〇〇の承認について」ではなく、「〇〇について」で、その場でA案、B案どちらが良いかの採決を取る。寄り立つべき管理規約のことをよく知らないで、感覚で話す。議案にすべき事項を報告事項で話し、かつ、その場で賛否を聞いて、賛成多数で決定する。組合側も、新築以来、そんな風な組合運営しか見ていないので、組織統制なく、総会に出席した皆で...
火災保険は、火事による家屋の損害だけでなく、風水害による被害にも保険金が支払われます。ここ数年、自然災害は増加傾向にあり、主要各社の火災保険収支は赤字傾向となっており、日本損害保険協会によると、18年度の損保各社の自然災害に伴う保険金支払額（地震による被害を除く）は、過去最大の約1・5兆円で、19年度も1兆円を上回り、20年度は約2500億円に減少したものの、保険料の値上げのスピードが追いついてい...
最近、DXの書籍をいくつか読んでいます。マンション管理コンサルティングでも大規模修繕工事コンサルティングでも、かなりのシステム投資を行い、効率化を図ってきましたが、ここから、じわじわと生産性をあげるのではなく、一気に生産性を上げたいからです。そうしないと、増え続ける依頼に応えるのが難しくなっているからです。安定ではなく、チャレンジが信条です。【ブログ5114日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も...
第43回目のMAKSの定例勉強会は、「近年の規約改正について学ぶ（担当マンションの規約は古くないですか？）」マンション管理士で司法書士でもある八巻先生の講義です。ありがとうございます！ここ数年で、大きな改定が行われており、更に、今年も改定があるため、マンション管理士にとっては、その専門性の見せ所は、管理規約の改定を自信をもって引き受けられるかどうか。まずは、国の標準管理規約の改正を基礎知識として抑えつつ...
私の顧問先のマンション（80戸）では、昨年度の総会で、完全オンライン化理事会の開催ができるように規約を改正し、今、オンラインで理事会を開催しています。メリットは、1，各自、自宅からのアクセスなので、平日の夜でOKなこと。2，当日の議論において、過去の資料や写真や図面等、すぐに、私のPCから共有できるので、曖昧さが解消できること3，参加率が高いこと。今のところ、100％です。デメリットは、1，会話のタイ...
今年の5～6月、新型コロナウイルス感染症で、計35人の陽性が判明し、和歌山県内最大のクラスター（感染者集団）となったのが「和歌山城ホール建設関係」。市公共建築課は「風通しの良い躯（く）体工事から、屋内の内装、機械設備へと作業内容が移るところで感染防止対策を強化するべきだった」と振り返っているそうです。この話からすると、すべての工事が屋外で行われるマンション大規模修繕工事の現場とは異なるのかなと思い...
70戸クラスの築2年目のマンションで、アフター保証2年目点検のインスペクションを引き受けてから、1年が過ぎます。新築アフター保証は、「アフターサービス基準」があり、多くのマンションで同じような内容ですが、その対象項目だけに絞っても、相当な指摘事項が出ます。なぜなら、そもそも、売主から「アフター2年目点検の時期ですよ」と通知やアンケートが来ても、アフター対象の詳細な説明が添えられているケースは見たことがな...
管理委託費の値上げ容認か、管理会社の徹底か？を迫られている管理組合へ
当社のくつかの顧問先に、管理会社から値上げの申し入れが来ています。その際の決まったセリフは、「本社で決めたことであり、この値上げ額からは譲れない」嫌だと言ったら、どうなるのか？「管理は続けられない」（言外に、管理から撤退するという意味）一見、かなり強硬ですが、フロント担当者からすれば、会社からそのように申し入れるように言われているから、それ以外の選択を提示できないだけです。最初から、「価格について...
一昨年の秋工事の大規模修繕工事は、期間的には、今年の年末から冬にかけて1年点検となるのですが、新型コロナ禍の中で、実施時期が延び延びになっています。工事の保証期限が1年に設定されている工事項目はなく、工事全般の不具合発生を見るので、1年を過ぎてからの1年点検の方が、マンションにとっては、メリットがあります。点検してみると、良い仕事をしてある現場は、やはり、美観もよく、特に、塗装は、腕の違いや材料の違い...
ようやく、4マンションで、今年秋の大規模修繕工事入札が終わったと思ったら、引き続き、来春の大規模修繕工事の入札が始まります。それ以降も、コンサルティング先のマンションで、順次、予定が出ています。1シーズンで、これだけのマンションのコンサルティングができるようになったのは、多くの管理組合から、当社のMACM方式コンサルティングを支持いただけたのと、各コンサルタントの精進の賜物です。感謝です。2021年...
いつも、ノートパソコンを持ち歩いて、通勤の車中においても、移動においても、もっと言えば、旅行先でも、仕事をするのが習慣です(笑)が、今日は、マンションの建物調査が終わり、地下鉄の駅が近かったため、車の送迎は不要だよとスタッフに伝え、珍しく電車で、夕方早い時間に帰宅。平日の夜に、理事会等がない日は、月に、1，2度あるかないかなので、これも珍しい。電車内では、本を読んでいたので、パソコンに触らず。これも珍...
ゴルフの松山英樹プロが、マスターズを制覇したニュースは、衝撃的で大変うれしかったのですが、ここにきて、スポーツのビッグニュースが続きますね。女子ゴルフの全米女子オープン選手権で、19歳の笹生優花選手が史上最年少優勝。陸上100メートル走で、山縣亮太選手が9.95秒の日本記録更新。体操の内村航平選手が、鉄棒で、世界歴代最高得点をマークしてのオリンピック出場決定。選手たちに共通するコメントは、「周りの協力や支...
岐阜市からのお知らせで、いよいよ、新型コロナウイルスワクチンの接種の順番が来そうです。以下の通り。岐阜市保健所 感染症対策課です。基礎疾患を有する方、高齢者施設等従事者及び60歳～64歳の方に対して、7月上旬を目途に新型コロナワクチンの接種券の発送を予定しています。発送にあたり申請が必要となりますので、該当する方は、下記URLをご覧いただき、申請書の提出をお願いいたします。【申請書提出期限】令和3年6月11日...
先週末の土曜日、江南市で、大規模修繕工事見学会を開催しました。参加者は、約10名。新型コロナ感染防止の観点から、近くの公民館で60名収容の会議室を借りて、そこに集合。事前のレクチャーを10分。移動して、現地では、20分程度で、建物の外から、下地補修の様子、タイル色合わせの様子、シート色の選定の様子、塗装試験跡などを見学いただきました。実際に、タイル浮きの補修であるピンニング工事の実演も見ていただきました。...
第6期「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」締め切り
今年、第6期を迎える同講座は、その事前を兼ねた「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座＆説明会」を4月末にZOOMで開催。第2回目の基礎講座を予定していましたが、新型コロナの緊急事態宣言が続くことから、開講せず、現時点でお申し込み（予定含む）のある方だけで、新型コロナの緊急事態宣言明けを待ち、7月から開講することとしました。もし、本ブログの読者の中で、「説明会があれば、参加したのに」と言う方が...
この土曜日は、江南市で、大規模修繕工事見学会＆勉強会です。新型コロナ感染防止のため、建物内には入らず、勉強会も、広い会場で、十分な対策を取り、実施します。定員10名のところ、丁度、10名のお申し込みで、充実した学会を開催したいと意気込んでおります！【ブログ5100日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
この春は、4マンションの入札があり、それとは別に4マンションで入札を行うための概算予算・工事仕様・工事時期を承認いただく総会があり、非常にタイトなスケジュールでした。現在、20件以上の大規模修繕工事コンサルティングを引き受けているので、この状態は、数年続くことが確定していますし、コンサルティング契約が内定しているマンションもいくつかあります。今まで、コンサルタント養成塾のために、ツールを標準化し、それ...
昨夜は武豊町、今夜は京都の顧問先マンションで、総会前の理事会です。これまで、何度も、電話やZOOMでのオンライン参加を活用してきましたが、今回は総会前の理事会のため、リアル参加。感染防止のために、電車や新幹線ではなく、自動車で行きます。武豊町の場合、会社から1時間、自宅まで1時間半。京都の場合、会社から2時間、自宅まで、1時間45分。恐らく、総会は、新型コロナ感染防止の観点から、委任状や議決権行使書での参加...
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昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか？と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか？管理委託費は、高いか安いか？修繕積立金や管理費は、安いか高いか？自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか？岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...
この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1，勉強会とコンサルティング説明2，契約時...
読者の方からの質問です。◎質問組合員のほとんどが外部に居住して賃貸に出しているマンションの理事長ですが管理会社が組合員の氏名・住所リストを交付してくれません。これでは、組合員への連絡を管理会社通しで行うしかありません。仕方ない事でしょうか。◎回答管理規約を読んでみましょう。理事長は、組合員名簿を保管することになっていないでしょうか？区分所有者＝組合員になる時は、理事長宛てに名簿を提出し、理事長がその...
読者の方からの質問です。◎質問輪番で理事を決めています。次期理事の選任について、忙しいとの理由で理事会に出られないという方に対して、飛ばして次の順番の人にしたらと言っても、フロントがそのまま名前だけ理事にしておいて問題ないと言って、そのまま次期理事案となりました。名ばかり理事や欠席理事が複数いて、理事会の定数に不足していても、フロントが理事会を進めて、理事長も何も言わず開催した場合は、不正な理事会...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。◎質問（前年と同じ内容での更新の場合）馬渕の回答「総会前の理事会で、1年間の管理業務や決算などの「管理事務報告」を行うことを差します。」に対しての更Q。→という事は、...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）4 上記仕事内容「管理事務に関して管理組合への報告」とは、普通どのような仕事をさしますか。◎回答総会前の理事会で、1年間の管理業務...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）3 通常総会（前、あるいは途中）で、重要事項説明書の説明がなされない時があるが、問題ないか。◎回答従前と条件が変わる場合は、重要事項説明会の開催義務があ...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
読者の方からの質問です。管理業務主任者の独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。◎回答問題あ...
読者の方からの質問です。独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。2 通常総会に管理業務主任者...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
管理計画認定状況の最新状況ですが、令和5年4月10日現在では、新築マンションの予備認定：663件（愛知県：37件）既築マンションの認定 ： 38件（愛知県： 6件）です。新築マンションでは、取得が増える一方で、既築マンションは、10万棟以上はあるなかで、いかにも少ないですね。このうち、2棟は、当社の顧問先で、取得準備中が10棟あります。顧問先に対しては、制度の趣旨の解説と取得するためのプロセスを示し、希望す...
ドラッグストア業界では最大手のウエルシアホールディングスが、先日、2026年2月末までに全店でたばこ製品の販売を終了すると発表しました。同社の「健康な暮らしを提供する」という企業理念と、喫煙による疾病のリスクとが、相反する！と判断したからです。同社のたばこ販売は、売上高の約1・5%を占める商品で、停止すれば、売り上げや損益に一定の影響が出るそうですが、この英断には、大拍手です！そもそも、体を治す薬を売る専...
週明けから、松本市内で、大規模修繕工事の入札が始まるのですが、それに引き続き、愛知県で、100戸、200戸クラスの入札が始まります。それ以降も、ここ数年以内の大規模修繕工事コンサルティングが20件以上もあります。そこで、現在の工事の受注状況や価格を数社にヒアリングしています。メーカーにもヒアリングしています。受注状況で言うと、今年の秋工事までは、ほぼ一杯だが、年明け以降は、これから。工事費は、この4月以降...
私の住む学区には、手力雄神社があり、300年以上続くと言われている火祭りが4月第2土曜日（本日）にあります。今年は、数年ぶりに、神事以外の神輿や花火などもあり、大きな掛け声や爆竹の音等も聞こえ、お祭り気分。娘たちが小学生の頃、連れて行ったのを思い出しました。良いですね！【ブログ5774日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
顧問先の理事長からの質問です。（質問、回答とも、若干アレンジしてあります）〇〇号室のA様から、専用庭に元々生えていた木を伐採したいので、個人で処理してもよいでしょうかとのことです。その木の画像を添付いたします。管理会社の担当者に確認しましたところ、伐採を認めるかどうかは理事会で審議することですが、専用庭も共用部であるため、竣工時からある木については組合の所有物になるため、その点を考慮する必要があり...
長年の友人である今井孝さんの素晴らしい企画（講演会）のご紹介です。残席僅かです。是非、お申し込み下さい！＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「筋ジストロフィー」という難病でありながら、歌を歌いつづけ、結婚もして、出産もして、東京パラリンピック閉会式にも出演し、大阪万博のテーマソングも担当することになっている女性がいます。10年来の友人である小澤綾子さんです。その小澤さんの講演会（オンライン）を...
4月21日から「社会的資産としてのマンション再生・長寿命化への道すじ」をテーマにマンション学会学術大会が開催されます。マンション学会に加入して初めての大会です。■プログラムは、以下の通りです。【4月22日（土）】9:30〜12:00 分科会 会場／東3号館 ・第1分科会 判例研究委員会 ・第2分科会 マンション福祉住環境研究委員会 ・第3分科会 マンション住環境まちづくり研究委員会12：15-13：00 社員総会・新理...
管理計画認定を取得すると固定資産税が1/6～1/2の範囲内（参酌基準：1/3）で安くなるには、次の条件が必要です。1，令和5年度から2年間の期間限定で、管理計画認定を取得したマンション2，築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること3，長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること4，長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること具体的には、長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金の額を...
管理計画認定を取得するとどんなメリットがあるか？のおさらいです。1、「フラット35」の借入金利の引き下げ（維持保全型の利用）当初5年間、年0．25％の金利引き下げが受けられます。2，住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ全期間で年0．2％の金利引き下げが受けられます。3，住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ令和5年度募集分から開始される優遇措置で...
マンション管理組合向けの大規模修繕工事コンサルティングを手掛けてから15年。15年前にこの仕事を始めたのは、戸建て住宅のコンサルティングは、多数、手掛けていたこと、自宅マンションで、MC方式で有名なK設計事務所に、大規模修繕工事の設計監理をお願いし、付きっ切りで学んだこと、東京の設計事務所の大規模修繕工事コンサルの現場に、何度か、学びに行ったことをスタートとしています。たまたま、わがマンションの近くの16...
妻からの報告です。どこからともなく、美しい鳥のさえずりが…声の主を探したら、この写真の通り。第2回目の大規模修繕工事を控えて、わがマンションに幸せがやってくる予感。【ブログ5768日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の住むマンションから、一番近いJR駅は、高山線の長森駅。徒歩で行くと30分くらいはかかりますが、出身中学が長森中なので、名称に愛着があります。ただ、無人駅で、無人の駐車場があるほどで、舗装もされておらず、いかにも田舎の駅で、乗客も少ない。周囲は、田んぼで、住宅が次々に立つような感じでもない。ところが、その駅の再開発が進められると言う！それがこの広報記事。驚きました。地元の市会議員か県会議員さんが、...
