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ボロ物件で不労所得!不動産投資初心者が築古物件で成功するためのブログ https://borobukken.hatenablog.com/

当ブログでは築古物件投資で初心者が失敗しやすい点を解説していくブログです。 有益な情報をお届けできるよう頑張ります!

ボロ太郎
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2021/09/01

1件〜100件

  • 20代で不動産投資を始めた方の失敗談

    年の若いうちから投資の重要性に気づいて、不動産投資を始めようという方は少なくありません。 ただ、若さゆえに失敗してしまうこともあります。 今回は20代に不動産投資を始めて失敗してしまった方の体験談をご紹介したいと思います。 管理会社選びで失敗 北海道の苫小牧市で築40年ほどの木造アパートを買った際の失敗談です。 購入した直後に、アパートの1室が退去になりました。半年後にもう1室が退去、1年半には戸建ての入居者が退去になりました。いずれも退去リスクが低いとされる生活保護の人が入居されていたのですが、立て続けに退去するのには違和感がありました。 また、室内リフォームにはかなり高額の見積もりが出てき…

  • 築古アパート経営ってどんな感じ?上手くいった人の体験談

    築古アパート経営ってなんだか難しい。 どういった物件を選べば上手く経営できるか、どう考えて経営すればいいか良くわからなかったりしますよね。 今回は、築古アパート経営を行っているかたにレポートをいただけましたのでご紹介いたします。 築古アパート経営の体験談 5年ほど前から築古アパートの経営をしております。アパート賃貸経営の経験から、感じたことを書いてみたいと思います。物件は木造アパートで築年数は30年です。 物件について 東京の城南地域にアパートを1件所有しています。街中の商店が立ち並ぶ通りに面して建っており、1階が店舗用2室、2階以上はファミリータイプの部屋が複数あります。 アパートを買ったき…

  • 不動産投資は会社にバレる?副業がバレないようにしていること

    急に禁止された副業。誰にも言わないのが基本 一部上場の建設関連の会社に勤務している45歳の会社員です。 仕事柄、不動産投資の情報が一般の人たちより早く耳に入るので、マンション投資をしています。 数件持っていて、大体10年目になります。 当初はうるさくなかったのですが、トップがかわってからは副業禁止が社内に徹底されるようにになりました。 週末にバイトとして建設現場の監督とかをの労役提供型の副業をしていた連中も厳しい状況に追い込まれたし、不動産投資もその余波を受けてアウトということになりました。 社内通達が出て、休みの日に他の現場で監督をしていて、事故を起こして、本人は仕事を休むものの、労災適用は…

  • ボロ戸建ての売却で残債を残して借金しないためにも、一括査定が一番

    築20年の築古戸建てを売却しました。 購入時に築10年くらいだったので、建物はそれなりに劣化していました。 購入時はまだ独身で親と同居していて、都心に通う親と私の会社のほぼ中間に位置したところに家がありました。 家で決めたというより、どちらかというと場所で決めた割合が大きかったです。 最寄り駅は徒歩10〜15分くらいで着くような場所でとてもアクセスがしやすかったです。 ボロ戸建て売却で一番怖いのは、残債による借金 戸建て自体の価値は年を追うごとに大幅に下がる 抵抗がなければ、一括査定がやっぱり一番高く売れる 売却を任せるなら、会社の名前ではなく、人で選ぶ 不動産投資は出口戦略をよく考えて ボロ…

  • ボロ戸建て投資の失敗談。ずさんな水道工事で売れない物件に

    戸建てで築年数が45年程の物件を購入しました。 状態は残置物がたくさん、内装は比較的奇麗でしたが汲み取り式のものでした。 指値が通って安くボロ戸建てを買えてしまったのが失敗の始まり 水道工事でトラブル発生。 ずさんな水道業者。自分で動く羽目になる 遅すぎる工事で入居付けのタイミングを逃す 水道管の越境でボロ戸建ての売却が不利に。出口戦略にも大きく影響 指値が通って安くボロ戸建てを買えてしまったのが失敗の始まり 見学した際に残置物がとても多い事を理由に冷やかし半分で募集金額の4分の1の値段を伝えたら指値が通ってしまいました。 内装は比較的奇麗でしたので改装費はそんなにかからないと判断してそのまま…

  • 満室経営のコツは事前の下調べ!相続した長屋を取り壊して需要のある物件へ建て替えた実例

    元々祖母が保有していた土地に長屋が建っていたのですが、祖母が亡くなり父と私・弟を含めた3名で相続することになったのですが、建物自体も古く、賃料もそこまで多くいただいているわけではないものでした。 長屋がダメでも、立地は良し。建て替えれば満室経営できるのでは? 相続の際には、家族内でも本物件について会議をしたのですが、そのままこの長屋を保有し続けるのか売却するのかいろいろ意見が出たものの明確な結論は出ませんでした。 私自身は就職で上京しており、相続する土地がどういった立地にあるのか、そもそもどこなのかということを詳細に理解していませんでした。 実際現地を訪れてみたところ目の前が公園であったり、駅…

  • 築古アパート経営は安い家賃との闘い。少しでも収益を上げるコツは

    私が、築30年のアパート経営で、大変だと思ったことは、アパートの近所に新しい賃貸物件が立ち並んだことです。 賃貸物件を選ぶ基準として、皆さん、築年数にこだわる方が非常に多いようです。 例えば、室内の広さが同じぐらいの物件が2つ、同じ町内にあった場合に、家賃が同じ金額であれば、みんな築年数の浅い物件を選んでいきます。 そうなってくると、築30年といった古いアパートであるうちは、いつまでも誰も入居しなかった場合には、アパートの室内が痛んでしまうので、少々無理をしてでも、入居してもらう工夫が必要となってきます。 今回はそんなライバルが現れた中でも、安定して築古アパートを経営できたコツを紹介したいと思…

  • 新築アパートによる不動産投資は儲からない?新築高利回りが抱えるリスク

    新築アパートを運営することのメリットとは何でしょう。 安定した入居付け、金融機関からの融資が受けやすいなどが一般的に挙げられると思います。 特に金融機関から融資を受けやすい、というのは安全な投資である、というお墨付きのようなわけです。 投資というのは安全なものほどリターンが低く、危険なものほどリターンが高いわけですから、安全な投資で大きく儲けられることは普通あり得ません。 にも関わらず、新築なのに利回りの高い物件があったりします。 こういった物件は必ず何かしら問題を抱えており、それを知らずに高い利回りだけを見て買ってしまうと悲惨な目にあいます。 では、利回りの高い新築アパートにありがちなリスク…

  • 築古戸建てを活用して事業化する際に心掛けること。事例も紹介

    相続した築古戸建て、せっかくだし活用して何か副業を始めたい。 けど賃貸くらいしか思い浮かばないな、となることもあるのではないでしょうか。 今回は築古戸建てを活用する際に心掛けたいこと、事業例をご紹介していこうと思います。 築古戸建ての活用で失敗しないための選び方 参入がしやすく、収益性があるか 継続できるか 築古戸建てを活用した事業例 駐車場 トランクルーム 民泊 まとめ 築古戸建ての活用で失敗しないための選び方 築古戸建てを活用して事業を行うメリットととして、事業を行うための土地を新たに取得する必要がない、というのが大きいです。 初期費用で一番負担の大きい部分が丸々ないのですから、事業化のハ…

  • 一戸建てのリフォーム、業者の選び方は慎重に。知っておきたい種類別業者の特徴

    リフォームってどこに頼んでもあんまり変わらないし、安くて誠実な対応してくれるところならどこでも良い、と思っているそこのあなた、勿体ないです。 どんなにきちんとしたところにリフォームをお願いしても、ご自身の家の種類、そしてどんなリフォームをしたいか、という目的にあった業者を選ばないと結果的に「失敗リフォーム」となってしまいます。 リフォーム業者の種類と特徴 一番確実なのは建てた会社に頼むこと 予算に余裕があるならハウスメーカー系リフォーム会社に頼むといい 工事の品質を保ちつつ、予算も抑えたいなら地元工務店を探してみる リフォーム専業者にするなら、必ず得意とする分野のリフォーム業者に まとめ リフ…

  • 築古アパート投資で失敗しないために見逃してはいけない重要事項。ボロアパート購入検討時に必ず抑えておくべき事項まとめ

    築古アパート投資に興味はあれど、失敗が怖い、そもそも何に気を付けたら失敗しないのかわからない、という方も多いのではないでしょうか。実際、不動産投資にリスクはつきもので、全てのリスクを排除することはプロでも不可能です。 ただ、不動産投資で失敗しないために確実に言えることといえば 不動産が持つ収益性を正しく判断し、適切な額で買う という行為を行えるかどうか、が鍵を握っています。 そして不動産投資初心者の方は、そこの判断を誤りがちで、投資に失敗していきます。 今回は、そんな築古アパート購入時に必ず調べなければいけない事項をまとめました。 目次 1:築古アパート検討時に失敗しないための前提事項 高利回…

  • ボロ物件を高く売るために絶対に抑えておきたいこと!築古物件の売却で損をしないための方法と対策

    皆さんこんにちは。相続なり、投資でなり、手に入れたボロ物件をどうやって売却するのが一番か、悩ましい問題かと思います。建物がついていた方が価値が高いのかとおもいきや、ボロボロの建物に価値はないから解体して売りに出したほうがいい、なんて情報を見たりして、結局どうすればいいんだ、と頭を抱える日々。 結論から言いますと、所有している不動産の条件・状態によって、どの売り出し方が一番高く売れるかは全く違く、絶対の正解はありません。 ただ、どういった売り方にするにせよ、高く売るための法則はあります。 一般の人が実需向けに買いやすいように物件を加工する 地域の特性を見て、土地と戸建てどちらが売れやすいかを判断…

  • ボロ物件投資にマストな火災保険!保険金を上手く活用して、不動産投資を有利に進めましょう。

    火災保険は何かあった時のために入っておかなければいけない、と特に何も考えずに入っているかもしれません。 ただ、それは勿体ないです。 火災保険を上手く使えれば、突発的な修繕費用を大幅に抑えてくれるだけでなく、物件の利回りを上げてくれる可能性すらあります。 特に自然災害の多い日本では、災害時に発生する費用をいかに抑えることがキモであり、ことボロ物件投資では、致命傷になりかねないので、きちんとリスクヘッジをしていくことが大事です。 本日はそんな知らないと損する火災保険の利便性についてお話していきたいと思います。 目次 1:火災保険を上手く使って修繕費用を賄い、ボロ物件投資を有利に進めよう 保険金はき…

  • ボロ物件投資で不動産投資初心者がきちんと儲ける方法!高リスクを避けて投機から投資にするための原理原則

    皆さんこんにちは。 ボロ物件投資といえば、高利回り!というイメージが強いでしょう。一番の醍醐味と言えると思います。 ただ、高利回りということは、それなりにリスクが付きまとい、利回り50%!とかいうのをいきなり目指そうとするのは初心者の方にとって危険だと考えています。 一方で、ボロ物件投資の魅力として、少額で始められる、というのもありますよね。 そんな小さな額で買える物件をいくつも持って、そこそこの利回りで手堅く儲けられれば、リスク分散もできて、いいと思うのです。 本日はそんな堅実でリスクを抑えながら、しっかり利益を出していけるボロ物件の投資方法をお話していきたいと思います。 目次 1:賃貸収入…

  • ボロ物件投資において、築年数はそこまで重要ではありません!築古物件投資における、建物寿命の本質的な理解

    ボロ物件投資において、築年数はどれくらいのものを買ったらいいのだろう、と疑問に思う方もいらっしゃることでしょう。 結論から言うと、築年数よりも、物件の状態がどうか、が重要です。耐用年数というものがありますが、あれは会計処理上で定められた一応の建物の寿命であり、実際の建物の寿命とは無関係です。 もちろん、築年数が浅いほうが物件の状態が良いことは多いですが、所有者の管理方法によって物件の状態は変わり、築年数と実際の建物の寿命が一致しないことは多々あり、一概に築年数で建物の良し悪しは決められないのです。 本日は、ボロ物件投資における物件選びにおいて、築年数よりも大切なこと、築年数が古いことによるメリ…

  • ボロ物件投資でも融資を引く方法は有ります!築古物件投資で融資を引くための考え方

    基本的にボロ物件のような築古物件投資は、現金で買うことが多いでしょう。ただ、投資戦略によっては融資引いた方がいい場合があると思います。 ですが、ボロ物件であるが故、なかなか融資の成功が難しいのではないかと思うかたも多いかと思われます。本日はそんなボロ物件の融資を成功させる方法をお話していきたいと思います。 ボロ物件投資で融資を上手く引くための考え方 上手く融資を引き出して、有利に投資を進めましょう。 担保はマストではない 融資を行うに際して、銀行が一番恐れるのは貸し倒れです。破産された際に一円でも多く返済するために、担保を要求します。当然、不動産の融資で一番担保になるのは不動産そのものでありま…

  • ボロ物件投資で高利回りは実現不可能?築古物件投資の初心者が、詐欺みたいな物件を掴まされないために最低限知っておいてほしい真実

    築古投資の難しいところは、実際の利回りが超高くても、そのほとんどが実現不可能なところです。 じゃあ全てが詐欺なのか、というとそういうことでもなくて、正しく利回りを算出するためのポイントを抑えていれば、実現は可能です。 ポイントとしては、 正確な利回りを計算できるようにする リスクを把握し排除する ことにあります。 この二つができれば、狙った利回りを実現できる可能性がグッと上がります。 特に初心者の方は高利回り物件に飛びついてしまいがちなので、本当にその利回りが実現できるのか、検証するための基礎知識になるのでぜひ押さえておいてほしいです。 それぞれ見ていきましょう。 ボロ物件投資において、正確な…

  • ボロ物件投資で必ずしてほしいリフォーム事項!築古物件投資における、無駄のない効率的な修繕方法

    ボロ物件の大きな失敗の一つとして、リフォームを甘く見ていた、というのがあります。 リフォームが大事なのはわかっているが、具体的にどこが大事か、力を入れるべきかわからず、リフォーム業者のいわれるがままにフルリフォームしてしまって莫大な費用が掛かってしまった、なんてよくある話です。 築古投資において重要なのは、いかに無駄を省き、費用を抑えて効果的なリフォームするか、です。 本日はボロ物件でリフォームを注力すべき事項についてお話していきたいと思います。 まずは建物の基礎となる部分をリフォームしてボロ物件を蘇らせる 陰ながら超重要部分です。 まず、建物自体の修理をしましょう。見た目も大事ですが、そもそ…

  • ボロ物件は売れない、という嘘。不動産投資初心者が勘違いに陥りがちな、築古物件投資における出口戦略の正しい考え方

    築古のボロ物件は出口に困るから売れない、という話をたまに聞きます。果たしてそうでしょうか。 私はそんなこと思いません。不動産の扱い方は非常に多岐にわたり、発想一つで利益の額が変わります。 築古物件にしても同じです。一つの側面だけをみて、やめた方がいいと自分の経験を語っているだけにすぎません。 今回はそんな築古のボロ物件が出口戦略に困らない理由をお話していきたいと思います。 ボロ物件投資の出口に対する考え方 どんなにボロ物件でも土地の価値には関係ない 冒頭でも話しましたが、よくデメリットで、ボロ物件は買い手がいないから負の遺産になる、というのを挙げる方がいらっしゃいますが、そういったものはそもそ…

  • 需要のないボロ物件を再生する方法!不動産投資初心者が築古物件投資を行う前に確実に抑えておきたいポイント

    ボロ物件投資の高収益性には興味あるけど、あんなボロ屋敷が本当に利益を出す投資物件になるの?そんな疑問を抱き、なかなかボロ物件投資に手を出せないでいる方も多いかと思います。 ボロ物件投資にはいくつかセオリーがあります。 そもそも再生不可能な物件には手を出さない そもそも賃貸がつかない物件には手を出さない そもそも収益が出ない物件には手を出さない どんなにプロが頑張っても、どうしようもない物件が世の中には溢れています。この三つを前提に、ボロ物件投資を進めていけば、最悪の事態は避けられるでしょう。 そして再生するにあたって 物件の価値を再生する 再生した物件の需要を再生する という二つのポイントを抑…

  • ボロ物件投資のメリットデメリットを精査する!築古物件投資におけるリスクを回避して、高収益な不動産投資を実現可能にしましょう。

    ボロ物件投資は、うまく運営できればかなりの収益を獲得できることが可能な反面、選定を失敗すると全く利益を生み出さない負債となってしまうリスクも抱えています。本日はそんなボロ物件のメリットデメリットを紹介していきます。 メリットデメリットをよく理解して、確実な投資をできるようになりましょう。 ボロ物件におけるメリット ボロ物件を再生することで、他の投資では実現できないような利回りを可能にできるのが最大の魅力です。 価格が低く利回りが高い 上手くリノベーションできれば、高いキャピタルゲインを得ることも可能 これはボロ物件投資をする最大の動機になりますよね。 なにせよ、価格が安いので手が出しやすい。地…

  • そのボロ物件、本当に利益でるの?詐欺みたいな営業トークで利益のでない物件を掴まされないようにするためのノウハウ

    不動産投資の世界は、ある意味騙し合いの世界です。 ボロ物件だろうと変わりありません。 良い物件ですよ、と勧められるがままに買って中身を開けたら酷い有様だった、なんてことは本当によくあります。 今回はボロ物件に限らず、あなたが騙されないようにするために、最低限抑えてほしい事項をまとめてみました。 詐欺みたいな物件を売るために使われる、注意すべき営業トーク 言葉巧みに利益の出ない物件を買わせようとしてくる営業マンには気をつけましょう。 高利回りだから必ず儲かるという理由でボロ物件を勧めてくる おっしゃる通りです。その利回りが実現するのならば。物件を売る際、表面利回りを上げるのは簡単です。賃料設定を…

  • ボロ物件でもシェアハウスに再生可能!実は築古物件と相性の良いシェアハウスについて語る

    シェアハウス、最近は認知も上がっており、住みたい人も、経営に興味がある人も増えてきています。 シェアハウスはコンセプト次第で入居率が大きく変わり、賃料も付加価値をつけられれば、相場より高い値段で貸し出すことが可能です。しっかりと企画できればドル箱物件になり得ます。 またリノベーションが前提のボロ物件との相性もよく、結構おすすめです。修繕コストをとっても、普通にリノベーションするより安くできる可能性があります。 例えばですが、通常の賃貸アパートであれば、各部屋ごとに水回りの修繕が必要ですが、シェアハウスだとこれらを共用設備としてまとめることができます。トイレなど、3~4人に一つでも十分です。 コ…

  • 雨漏りしているボロ物件でも実は安全に買えます!築古物件の雨漏り被害を把握して、低リスクな不動産投資を実現しよう。

    ボロ物件の天敵、雨漏り。雨漏りが確認できた時点で購入を見送りましょう、という見解もよく見られます。もちろん、取り壊しになってしまうような物件を買ってしまうのは論外で、その判断は正しいです。 ただ、リスクを極端に嫌い、絶対に安全な物件を求めても、なかなかいい物件には巡り合えません。しっかりリスクに対処すれば、超高利回りな物件になるのに、みすみす逃してしまうことにもなりかねません。 ましてや、築古物件を買おうとしているのであれば、高い利回りを期待していると思います。そういった物件を手に入れるには、リスクを排除する能力をつけることが重要になってきます。 上手くできれば、リスクも少なく、収益性の高いボ…

  • ボロ物件でのシロアリ被害はここを確認!築古物件購入における、シロアリ被害の有無確認方法と対策

    築古物件の最大の敵と言ってもいいかもしれません。気づかぬうちにどんどん建物を侵略し、建物を再起不能に陥れる。基本的に、シロアリの痕跡があった場合は、購入検討からは外したほうがいいです。 リスクが非常に高いです。 ボロ物件購入時は、シロアリの被害をしっかり確認しましょう。 今回はそんな物件を検討する際にシロアリ被害があるかどうか確認する際に気を付けるべきポイントをまとめました。読み終える頃には物件購入時のシロアリについて全容がわかるようになるかと思います。 ボロ物件にシロアリの組み合わせは最悪、という大前提を理解して購入検討する まず初めに、シロアリ被害があった際のリスクの事を重々理解してから検…

  • ボロ物件を購入するときに必ず確認して欲しいポイント!不動産投資初心者が築古物件の購入で見落としがちなリスク

    ボロ物件の購入は、他の不動産投資物件と比べ、ややテクニカルです。 そのまま買ってそのまま運営しようとすると、部屋が埋まらず表面上の利回りは確実にでない。 ただ単に修繕するのではなく、ニーズと収益のバランスをとったリノベーションが必要何も考えずに部屋を埋めたら、トラブルメーカーばかりだった。 などなど、ハードルの高い投資です。物件が安くて高収益で手が出しやすい、というのは物件を買わせるための煽り文句なのでそういった営業をかけてくる業者にはくれぐれも気をつけてください。 ボロ物件の購入の際は、リスクを自らの手で解決できる問題か、というのを見極めて物件を選定していくことが大事です。 今回はそういった…

  • ボロ物件投資の失敗は回避できます!不動産投資初心者が築古物件を検討する際に最低限抑えておきたいポイント

    ボロ物件投資は資金が少なくても、属性が低くて融資がつきにくくてもそもそもの物件価格が安いため、他の不動産投資に比べて参入障壁が低いです。また物件の性質上、高利回りを狙いやすいのが魅力です。 ただ、その分初心者が安易に手を出した結果、失敗して辛い思いもしやすいのです。 今回はそんな人を一人でも減らすために書きました。この記事を読めば、そんなボロ物件投資で失敗しがちな項目について詳しくなれるかと思います。 高利回りの投資物件は失敗しやすい、という大原則を忘れない 当たり前のことを忘れないことが、ボロ物件投資の失敗を回避するための大原則です。 何を当たり前のことを、と思われるかもしれませんが、一番大…

  • ボロ物件の入居者を見極める!不動産投資初心者が築古物件で人的トラブルに合わないための確認事項

    ボロ物件を運営するにあたって、建物自体にフォーカスされることが多いですが、入居者のことをしっかり考えたことはありますか? 完璧なリフォーム物件をせっかく苦労して作っても、入居者が全てを無に帰す、努力が水の泡になってしまうこともあるわけです。 滞納、ゴミ、騒音、近隣住民とのトラブルに発展、、、 本当に変な人が世の中居るもんで、入居者が指示に従ってくれず、オーナーが病んでしまうことすらあります。そうなんです。ボロ物件では入居者の選定が収益的にも、そして精神的にも長期運用のカギとなるのです! ボロ物件でもきちんとした入居者で部屋を埋める方法 ちゃんとした入居者で部屋を埋めるには・建物の見た目をきちん…

  • ボロ物件の探し方!良質な築古物件の見つけ方を身につけて、不動産投資初心者を抜け出しましょう!

    ボロ物件といいつつも、意外と安い物件ってない。。。 そう嘆くそこのあなた、楽していい物件買おうとしてないですか? 相手も商売だからなるべく高い金額で売りたいというのが本音です。 ゴミ物件が大量に溢れる中、良質なボロ物件に巡り合うのは稀です。 そして、その中で光り輝く物件にはハイエナのごとく人が群がるのです。。。 では、そんな熾烈な争いに食い込むにはどうすればいいのでしょうか。 自分も業界に参入した当初は、困惑していました。情報取得に苦しむ中、ピカピカの情報を仕入れている人たちの行動をよく観察していると、共通点がありました。 最初は苦戦していましたが、そういった方々の共通点をまねしていくうちにだ…

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