オーナーチェンジ物件は購入した初月から収益が上がり、賃貸の初期費用が節約できる一方、危険だからやめておけ、と言われることもあります。 今回はオーナーチェンジ物件が危険と言われる理由と、購入する際のポイントについてまとめていきます。 オーナーチェンジ物件が危険と言われる理由 不動産投資を始めようと考えている方々の中には、「オーナーチェンジ物件」に注目している方も多いことでしょう。オーナーチェンジ物件とは、既にテナント（借主）が入っている状態で売買が行われる物件のことを指します。初期投資が少なく、すぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。しかし、その一方で、オーナーチェンジ物件は一定のリス…

不動産開発において、ディベロッパーの役割は重要であり、プロジェクトの成功に直結します。特に、プロジェクト管理とディベロッパーのスキルセットは、成果を上げるために不可欠な要素です。この記事では、ディベロッパーの業務内容と、そのスキルセットの中でも重要な要素に焦点を当てて探っていきます 不動産開発とディベロッパーの業務内容 不動産開発の基本的なプロセスとディベロッパーの役割 不動産開発は、土地や建物を取得し、魅力的な不動産プロジェクトを実現するプロセスです。このプロセスでは、ディベロッパーが重要な役割を果たします。 ディベロッパーは、プロジェクト全体を計画し、実行するための戦略を立てる役割を担って…

不動産投資は、購入から売却、そしてその間の運営に至るまで、多くの判断と手続きを必要とします。その中でも特に重要なポイントが、オーナーチェンジと管理会社の選択です。これらは物件の価値や運営効率を大きく左右し、投資の成功を分ける要素となります。 ただ、オーナーチェンジ物件では、管理会社も引き継ぐパターンがあり、オーナーによっては管理会社を変更したいこともあるでしょう。 しかし、どのようにこれらを進めていけば良いのか、具体的な事例を知らない人も多いでしょう。そこで本記事では、オーナーチェンジと管理会社変更の進め方や選択のポイントについて詳しく説明します。さらに、具体的な成功事例と失敗事例を通じて、実…

不動産市場は常に変化しており、新築物件だけでなく、中古物件やオーナーチェンジ物件も人気があります。しかし、オーナーチェンジ物件を購入する際には注意が必要です。 物件がオーナーチェンジになった理由や、建物の状態、周辺環境、法的な問題など、様々なポイントに注意しながら物件を選ぶことが大切です。本記事では、オーナーチェンジ物件を購入して後悔しない為の、気を付けるべきポイントについて詳しく解説します。 オーナーチェンジ物件で後悔しない為のチェックポイント 建物の状態を確認する オーナーチェンジ物件を購入する際には、建物の状態をしっかり確認することが大切です。オーナーチェンジ物件が出る理由として、建物の…

賃料保証型マスターリースは、不動産投資家にとって有益な投資方法の1つです。この方法では、投資家が不動産の所有権を持ち、テナントにリースすることで、テナントが家賃を支払わなかった場合でも賃料が保証されます。 賃料保証型マスターリースでは、投資家が不動産を所有し、プロパティマネージャーがテナントとのリース契約を交渉し、テナントに物件を貸し出します。この契約では、テナントが家賃を支払わなかった場合でも、プロパティマネージャーが家賃を支払うことが保証されます。 投資家は、不動産に関するすべての管理やメンテナンスについて責任を負う必要がありません。プロパティマネージャーがその役割を果たします。投資家は、…

オーナーチェンジ物件を売却する際には、なるべく高く売りたいとオーナーは考えます。しかし、買い手は安く買いたいと思っており適正価格でなければ売却自体が難しくなってしまいます。しかし、実際に相場以上で高く売れているオーナーチェンジ物件はあります。 そこで、この記事ではオーナーチェンジ物件を高く売るためのポイントについて解説します。 オーナーチェンジ物件を高く売るポイント オーナーチェンジ物件とは、入居者がすでにいる物件のことです。そのため、オーナーチェンジ物件を購入する目的が「居住」ではなく「投資」となっており、売却のターゲット層は投資家に限定されます。 つまり、売却においても投資家に向けた販売戦…

オーナーチェンジ物件を売却する際に、不動産会社に買取してもらうためにはどのように依頼をすればよいのでしょうか。 この記事ではオーナーチェンジ物件を買取してもらうための方法と流れについて、解説します。 買取と仲介の違い そもそも不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があり、違いを把握しておく必要があります。そのため、オーナーチェンジ物件の買取を検討する前に次にあげる相違点を把握しましょう。 販売期間 仲介でオーナーチェンジ物件を売却する際には買い手が見つかるまで販売は継続し、数日で見つかることもあれば何年もかかるケースもあります。その点、買取は価格合意があった時点で買い手がきまり、最短で翌月…

オーナーチェンジ物件には賃借人が住んでおり賃料の支払いを受けますが、立地や環境がよければ自分が住みたいと思うことも多いです。 また、オーナーチェンジ物件に自ら住むことによるメリットも多いですがデメリットもあるため、自ら住む場合は慎重に検討する必要があります。 そこで、この記事ではオーナーチェンジ物件に自分が住むことのメリットとデメリットについて解説します。 オーナーチェンジ物件に自ら住むメリット オーナーの家賃と相殺 オーナーチェンジ物件に自ら住むことで、オーナーが支払う家賃と家賃収入を相殺させ収支バランスを取ることができます。そのため、入居者が退去してしまったマンションの一室や戸建てのオーナ…

不動産の売買物件が掲載されているポータルサイトにはオーナーチェンジ物件が掲載されていますが、オーナーチェンジ物件はどのような理由で売却されるのでしょうか。 また、そもそもオーナーチェンジ物件がどのような特徴であるのかを知っておくことも重要です。 そこで、この記事ではオーナーチェンジ物件の特徴と売却される理由について解説します。 オーナーチェンジ物件とは オーナーチェンジ物件とは、所有者であるオーナーが不動産を使用せずに賃貸出ししている物件の事です。主に中古マンションや中古戸建てがオーナーチェンジ物件として公開されていますが、土地の場合もあります。 つまり、オーナーチェンジ物件を購入するというこ…

土地を売却した際、引渡しがゴールではなく確定申告が必要になる場合があります。しかし、会社員の人は確定申告をしたことがないというケースも多く、書類の記載方法が分からず慌ててしまうこともあるでしょう。また、確定申告が不要な場合もあるため、注意が必要です。 土地を売却した際には確定申告が必要？ 土地を売却した際に確定申告が必要になるかどうかは、「利益がでた」かどうかによると覚えておきましょう。土地売却における「利益」とは、次の計算結果がプラスになるかどうかで判断できます。 土地の売却代金－売却時の諸費用－土地の購入金額－購入時の諸費用 例えば購入金額3,000万円、購入時の諸費用200万円の土地を、…

業者の話を鵜呑みにして失敗 業者の人に余っている土地を運用してみないかといわれて、よくわからないままに進んでやってしまったため、あまり返済計画とかを考えずにやってしまったところです。 当初は15年程度で返済できるという計画でしたが、立地条件は学校が多かったり、駅やスーパーなどからもそれほど遠くないのですが、最初のことから空室率が目立つような感じでした。 しばらく待っていれば人が入ってくるだろうと最初のころは楽観視していましたが、なかなか入ってくることはなく半年くらいたっても4分の1くらいは空室になっている状況でした。 焦って募集案内を見直してみたり、内装をちょっと手入れしてみたりもしたのですが…

年の若いうちから投資の重要性に気づいて、不動産投資を始めようという方は少なくありません。 ただ、若さゆえに失敗してしまうこともあります。 今回は20代に不動産投資を始めて失敗してしまった方の体験談をご紹介したいと思います。 管理会社選びで失敗 北海道の苫小牧市で築40年ほどの木造アパートを買った際の失敗談です。 購入した直後に、アパートの1室が退去になりました。半年後にもう1室が退去、1年半には戸建ての入居者が退去になりました。いずれも退去リスクが低いとされる生活保護の人が入居されていたのですが、立て続けに退去するのには違和感がありました。 また、室内リフォームにはかなり高額の見積もりが出てき…

築古アパート経営ってなんだか難しい。 どういった物件を選べば上手く経営できるか、どう考えて経営すればいいか良くわからなかったりしますよね。 今回は、築古アパート経営を行っているかたにレポートをいただけましたのでご紹介いたします。 築古アパート経営の体験談 5年ほど前から築古アパートの経営をしております。アパート賃貸経営の経験から、感じたことを書いてみたいと思います。物件は木造アパートで築年数は30年です。 物件について 東京の城南地域にアパートを1件所有しています。街中の商店が立ち並ぶ通りに面して建っており、1階が店舗用2室、2階以上はファミリータイプの部屋が複数あります。 アパートを買ったき…

急に禁止された副業。誰にも言わないのが基本 一部上場の建設関連の会社に勤務している45歳の会社員です。 仕事柄、不動産投資の情報が一般の人たちより早く耳に入るので、マンション投資をしています。 数件持っていて、大体10年目になります。 当初はうるさくなかったのですが、トップがかわってからは副業禁止が社内に徹底されるようにになりました。 週末にバイトとして建設現場の監督とかをの労役提供型の副業をしていた連中も厳しい状況に追い込まれたし、不動産投資もその余波を受けてアウトということになりました。 社内通達が出て、休みの日に他の現場で監督をしていて、事故を起こして、本人は仕事を休むものの、労災適用は…

築20年の築古戸建てを売却しました。 購入時に築10年くらいだったので、建物はそれなりに劣化していました。 購入時はまだ独身で親と同居していて、都心に通う親と私の会社のほぼ中間に位置したところに家がありました。 家で決めたというより、どちらかというと場所で決めた割合が大きかったです。 最寄り駅は徒歩10〜15分くらいで着くような場所でとてもアクセスがしやすかったです。 ボロ戸建て売却で一番怖いのは、残債による借金 戸建て自体の価値は年を追うごとに大幅に下がる 抵抗がなければ、一括査定がやっぱり一番高く売れる 売却を任せるなら、会社の名前ではなく、人で選ぶ 不動産投資は出口戦略をよく考えて ボロ…

戸建てで築年数が45年程の物件を購入しました。 状態は残置物がたくさん、内装は比較的奇麗でしたが汲み取り式のものでした。 指値が通って安くボロ戸建てを買えてしまったのが失敗の始まり 水道工事でトラブル発生。 ずさんな水道業者。自分で動く羽目になる 遅すぎる工事で入居付けのタイミングを逃す 水道管の越境でボロ戸建ての売却が不利に。出口戦略にも大きく影響 指値が通って安くボロ戸建てを買えてしまったのが失敗の始まり 見学した際に残置物がとても多い事を理由に冷やかし半分で募集金額の4分の1の値段を伝えたら指値が通ってしまいました。 内装は比較的奇麗でしたので改装費はそんなにかからないと判断してそのまま…

元々祖母が保有していた土地に長屋が建っていたのですが、祖母が亡くなり父と私・弟を含めた3名で相続することになったのですが、建物自体も古く、賃料もそこまで多くいただいているわけではないものでした。 長屋がダメでも、立地は良し。建て替えれば満室経営できるのでは？ 相続の際には、家族内でも本物件について会議をしたのですが、そのままこの長屋を保有し続けるのか売却するのかいろいろ意見が出たものの明確な結論は出ませんでした。 私自身は就職で上京しており、相続する土地がどういった立地にあるのか、そもそもどこなのかということを詳細に理解していませんでした。 実際現地を訪れてみたところ目の前が公園であったり、駅…

私が、築30年のアパート経営で、大変だと思ったことは、アパートの近所に新しい賃貸物件が立ち並んだことです。 賃貸物件を選ぶ基準として、皆さん、築年数にこだわる方が非常に多いようです。 例えば、室内の広さが同じぐらいの物件が2つ、同じ町内にあった場合に、家賃が同じ金額であれば、みんな築年数の浅い物件を選んでいきます。 そうなってくると、築30年といった古いアパートであるうちは、いつまでも誰も入居しなかった場合には、アパートの室内が痛んでしまうので、少々無理をしてでも、入居してもらう工夫が必要となってきます。 今回はそんなライバルが現れた中でも、安定して築古アパートを経営できたコツを紹介したいと思…

新築アパートを運営することのメリットとは何でしょう。 安定した入居付け、金融機関からの融資が受けやすいなどが一般的に挙げられると思います。 特に金融機関から融資を受けやすい、というのは安全な投資である、というお墨付きのようなわけです。 投資というのは安全なものほどリターンが低く、危険なものほどリターンが高いわけですから、安全な投資で大きく儲けられることは普通あり得ません。 にも関わらず、新築なのに利回りの高い物件があったりします。 こういった物件は必ず何かしら問題を抱えており、それを知らずに高い利回りだけを見て買ってしまうと悲惨な目にあいます。 では、利回りの高い新築アパートにありがちなリスク…

相続した築古戸建て、せっかくだし活用して何か副業を始めたい。 けど賃貸くらいしか思い浮かばないな、となることもあるのではないでしょうか。 今回は築古戸建てを活用する際に心掛けたいこと、事業例をご紹介していこうと思います。 築古戸建ての活用で失敗しないための選び方 参入がしやすく、収益性があるか 継続できるか 築古戸建てを活用した事業例 駐車場 トランクルーム 民泊 まとめ 築古戸建ての活用で失敗しないための選び方 築古戸建てを活用して事業を行うメリットととして、事業を行うための土地を新たに取得する必要がない、というのが大きいです。 初期費用で一番負担の大きい部分が丸々ないのですから、事業化のハ…