そろそろ事業継承の事も少しくらいは考えておいたほうがよいかなと思ってきています。 まだまだ子供は小さいですが、早めに手を打てるのならなにかやっておいたほうがよいのかなと。 相続みたいな話も絡んでいると思います。 とりあえず専門家に聞いてみようという事で、法人を設立してくれた司法書士に相談したみた。 すると、、 税務の話がメインになるので付き合いのある税理士さんに聞いてくださいというではないか。 そうなんだ。 知らなかった。 という事で、顧問の税理さんに相談する事にした。 相談はこれからなんですが、 こういうのって税理さんなんですね。 いろいろ方法があるみたいですね。 みんな同じ問題にぶつかって…
確かに売却をすれば、一気にキャッシュは増えますね。 しかしながら、その後が難しくありません？ 今のご時世。 物件がどんどん高くなっているという事ですね。 昔だったら1棟売却すれば2～3棟くらいは買えていたのかもしれません。 しかしながら今は物件が非常に高くなり、 利回りが下がり、 それなりのCFを出すためには、 かなりの自己資金を入れないとまともに物件が買えません。 売却でウン千万円儲けたとしても、 1棟買うためにウン千万円の自己資金を入れないといけないというわけです。 もちろん自己資金をたくさん入れる事でメリットはありますよ。 その物件の時により多くのお金が戻って来るわけですから。 しかしな…
現在5棟目の売買契約を終え、5棟目を待つ状況。 ちょうど令和になった年から不動産投資を始めているので、6年間で5棟という事になります。 6棟目も融資のアテは付いているので、 うまくいけば、すぐにでも6棟目は買える状況ではある。 6年間で5棟というのは上々だと思いますよ。 本当は1年に1棟というのをなんとなくの目安にしていたのですが。 1棟買えば必ずかかるといわれている買いたい病をぐっとこらえて、乗っている馬に鞭を打ちたいのをぐっとこらえた6年間でした。 意図的にペースを遅らせよう遅らせようとしていた6年間でしたね。 これまで振り返ってうまく買えたと思っています。 普通に何も考えなかったらこんな…
夏も終わろうとしていますね。 この夏はのんびりさせてもらっています。 そろそろ次の準備に向けてと考えているのですが、この秋は準備期間・猶予期間みたいな感じで考えています。 その中で、ちょっと自分の中で宿題みたいなものを考えています。 いくつかあります。 ①相続について 自分の法人があるんですが、子供への相続という事で準備をし始めたいなっておもっています。 そもそもどういう事をすればよいか全然勉強できていません。 どういう点に気をつける必要があるのか。 早い段階からやっておくべきことがあるのか、いろいろ勉強したいと思っています。 ②新たな検討テーマについて 新たに検討したい事があります。 それの…
成功した投資家さんの成功談みたいなイベントがあると思います。 うまく工夫をしたり苦労をしながらうまく成長して話を聞く中で、自分にとっての何かしらのヒントになるようなものを得たいと思って参加する人もいるでしょう。 しかしながら公表されていないものの、 実はその投資家さんが地主さんだったり、それに近い資産を持たれている人であって、 不動産投資の苦労話というよりは、 不動産投資での成功の武勇伝みたいな話を聞かされているという事もあるでしょうね。 頑張った苦労話という事なのかもしれませんが、実際には富裕層の財テクの話の武勇伝をきかされていたという話なのかもしれません。 セミナーのつもりで話を聞きに行っ…
新しい目標として「9棟80戸」という数字を書きました。 これをふまえて、もう少し落としこみをしました。 5棟目の見通しだと、5棟46戸です。 それで融資額は約4億円です。 戸数ベースで80戸を融資額に換算すると、だいたい融資額7億円ですね。 9棟80戸を実現するためには、7億円くらい融資を引く必要があるという事です。 7億円の融資が引けるって、どういう状況になっている必要があるのでしょうか。 融資の条件というのはいろいろありますが、 私は自己資本比率が一番クリティカルだと思っています。 7億円の融資が引ける（他人資本）だとして、 自己資本比率が20％だとして、 どれくらいの自己資本が必要なのか…
不動産投資で自分の資産を急拡大させるには、売却しかないと思います。 インカム収入とキャピタルゲイン収入とでは、1ケタ違います。 例えば1億円の物件があったとして、 インカムで期待できる収入というのは、百万円オーダーです。 一方、キャピタルで期待できる収入というのは、一千万円オーダーです。 どちらを軸足にするかで、成長のスピードが10倍違ってくるんですね。 これって大きくないですか？ 自分も結構歳をとってきました。 健康で生活できる時間も、なんとなく見えてくるかもしれません。 そして、自分の中でこれくらいの規模にはなりたいというのがあると思います。 はたして、その目標の規模というのは、現実的な時…
「目標6棟50戸」とおいてましたが、 それだけじゃーFIREは無理なんで、 当面の目標は、9棟80戸くらいかなと思っています。 それと時間軸の方なんですが、3.5年後くらいかなと思っています。 つまり現状の見通し5棟46戸を、 あと3年半で9棟80戸にするって事ですね。 数字だけで見ると倍弱にするって事ですね。 なかなかハードな目標ですね。 それともう1つ。 収益物件だけでなく、FIRE後の自分の住処を明確にするって事ですね。 賃貸のままか、家を買うか、賃貸併用を建てるのか、 方針の決定も含めて。 そう考えるとなかなかもりだくさんですね。 やらないといけない事がたくさんありそうです。 近々の方…
先日、超短期で急拡大された投資家さんの事例を聞いた。 超短期でそんな規模まで拡大したってスゴイなって思ったのが第一印象なんですが、 自分なりにじっくり考えると不思議な感じがしました。 当然、融資を使って物件を買っていくんですが、融資が出るための物理法則みたいなものがあるんですよ。 （正しくは「物理」ではないんですが） リンゴは下に落ちるみたいな基本原理みたいなものがあって、 そういう常識みたいなものを完全に無視したような融資の出方が行われているような気がしました。 こういう資産状況になってないとこれくらいの融資は出ないだろう的な。 売却のサイクルを効率的にされているのかなとも思いました。 買う…
目標とするFIREの時期をアレコレ考えています。 私の場合、FIREをする場合転宅になります。 近所ならインパクトは小さいですが、 遠方に引っ越しするという可能性もあります。 それで目標のFIREの時期は、 3.5年後くらいかなーと考えています。 3.5年後くらいで仮置きしようかなと思っています。 というのも、子供の学校の兼ね合いですね。 学区とか、そういうので動けなくなる可能性があるのです。 それで3.5年後くらいが1つの区切りのタイミングになりそうです。 3.5年後以降であれば、いつでもいいんですけどね。 区切りとして1つのいいタイミングなのかなと。 先であればあるほど、子供という不確定な…
数年後にFIREする事を目指しています。 物件を増やしてCFを増やして、みたいな事を考えているんですが、 よくよく考えたら物件を買っている場合じゃないです。 FIREするためには、自分の家問題を解決する必要があるのです。 今、私は会社の社宅に住んでいます。 賃貸ですね。 それで家賃のほとんどを会社から出してもらっています。 ですので自分の家を買おうという発想がこれまで全くありませんでした。 会社を辞めると、社宅から出ないといけません。 ですので、自分の家をどうするのか問題を解決しないといけないのです。 家を買えばいいじゃん！とそれだけの問題なのではと思うかもしれませんが、 大きな問題があります…
最近、車に乗るのが怖くなってきました。 私は田舎出身という事もあり車は昔からよく乗るし好きです。 学生の頃は、起きている時間の半分以上が車にのっているという日もたくさんあって、運転は凄く慣れているし上手な方だと思います。 今も毎週週末は車でアチコチ出かけています。 用事もなくドライブでアチコチ行くって事もよくしています。 それで最近思う事なんですが、 家族で高速道路に乗るというのが怖くなってきました。 高速道路って下手したら死ぬじゃないですか。 最近、動画やテレビなんかで高速道路での事故を見る事が多いです。 自分に過失がゼロでも死ぬことってあると思います。 そういうのが脳裏に浮かんでしまって怖…
土地から新築の成否は工務店開拓にかかっていると言っても言い過ぎではないかもしれません。 安く建ててくれる工務店です。 私はずっと探していました。安く建ててくれる工務店を。 苦労しました。 そして、ようやく安く建ててくれる工務店を見つける事ができました。 念願の安く建ててくれる工務店ですよ。 打ち合わせでその工務店に行ったところ、 その工務店のオフィスが想像よりちょっぴりボロッチかったんですよ。 倒産とか大丈夫かな？って直感で思ったんですよ。 大手なんかは建築費がバカ高いのですが、安く建ててくれるのはこういう工務店なんだなと思っていたのでそれでよかったのですが、 最終的にその工務店にお願いできて…
なんとなーくですが、メガ大家のなり方が分かったような気がします。 ひたすら物件を買いまくるんだ！って話なんですが、そんなに簡単に物件って買いまくりできません。 融資ってそんなに簡単に引けませんからね。 不動産投資を始めて、いろんな事がわかればわかるほど、メガ大家ってどうやったらなれるんだ？っていう感じにその難易度の高さに驚く事ばかりでした。 しかしながら、なんとなくですが、こうやったらメガ大家になれるんだなっていうのが わかってきたような気がします。 それを実現するためのスキルだったり、 こういう事ができる必要があるとか、 こういう状態になっている必要があるとか、 そういうものが具体的に見えて…
いろんな人から聞いたりする話だと、 決算書のBS純資産1億円というのが次のステージに行くための1つの基準みたいですね。 確かに自分のメインバンクの担当者も、そういう事言ってました。 他の人の過去事例なんかを分析していると、 ある瞬間から急に銀行の対応が変わって、じゃぶじゃぶ融資が出るようになったって話もよく聞きます。 ある瞬間というのは、BS純資産が1億円になったという事なのかもしれません。 ギリギリFIREするくらいだったら不要かもしれませんが、 メガ大家になるためには目指さないといけない通過点だと思います。 私がよく言ってる、 属性パワーを使って2～3棟買うというのが初手であって、 そこか…
2年前に検討した築古物件がありました。 融資付けたもの勝ち勝負でタッチの差で2番手になり、涙をのんだ物件です。 融資は確実につくと言ってくれていた地銀だったのですが、 銀行の担当者の都合などで1番手が取れなかったのでした。 そしてその物件が、いま売りに出されているじゃないですか。 当時より2千万円価格がアップしています。 今だと、まあよくある話ですね。 おそらく2千万円アップのこの値段でも、あっという間に売れると思います。 その物件を買われた人は、お見事だと思います。 私が注目したのは、負けた相手がどの銀行を使ったのかです。 登記簿謄本を見てみました。 築古と言えばでよく使われる所でした。 審…
「目標：7棟50戸」というのは、不動産投資を始めた5年前に設定した目標です。 初心者だったので、これくらいあればFIREできる水準になるのではという事で設定しました。 7棟というよりは、50戸というところを目標の目線として考えてました。 50戸確保するためには7棟くらい必要かなという感じで。 今、5棟目を進めているんですが、5棟46戸になる見通しです。 それらを考慮すると当初の目標は、 7棟50戸というよりは、6棟50戸くらいですね。 「目標：6棟50戸」に対してい「5棟46戸」というところまで来る見通しだという事ですね。 当初の目標に対しては、あともう一歩といったところでしょうか。 6棟目と…
高校生の子供がいます。 我が家で、その子供に関して事件が起こりました。 家庭内での事件です。 今まで比較的、放任主義だったのですが、 ひょっとしたらそういうのが影響したのかもしれません。 不動産投資をやるようになってから、 不動産の方に自分のエネルギーを注ぎまくっていたというのはありました。 その結果、子供に対してあまりエネルギーを注ぐことができなかったかもしれません。 今回、不動産の方が落ち着いた状態だったという事で見えてきたところもありました。 少し前までのように不動産にどっぷりだった時は、子供の問題があったとしても軽く対応をして、そのまま放任みたいな事をしていたと思いますが、 今は十分に…
少し前に、土地から新築の優先度を落とすというブログを書きました。 今日はそのあたりの肌感覚について書きたいと思います。 一年に1棟のように継続的に神奈川県で土地から新築をするのは難しいと思いました。 （私は） 1年に1棟だとすると、 建築の時間もかかるので、半年で土地を見つける必要があります。 はたして半年で、いい土地を見つける事ができるのか？ 難しいと思います。 基本的に土地が高くて、検討の土台に乗るものが基本的にないのですが、 そうは言ってもワンシーズンに1つくらいの土地は検討の土台にのるものは出てきます。 ただその土地というのは、結構厳しい目の土地なんですね。 厳しい目の土地というのは、…
この投資をひたすら繰り返すだけでいい、みたいな感じの必勝パータンを持っている人は強いです。 私はそういうのは持っていません。 継続的にできる投資ですよ。 再現性あるものです。 早くそういうものを確立したいと思います。 今のご時世なかなか難しいですよね。 もしもそういう手法を確立する事ができたら、どんどん売却して、どんどん物件を買ってと、爆発的に物件を増やすことができるでしょう。 じゃぶじゃぶと買えるネタが無い限り、 なかなか物件をどんどん売っていくというのは私はハードルが高いです。 話は戻しますが、 そういうものを確立するのは難しいですよね。 いろんな投資があると思います。 難易度もマチマチだ…
今、私が思っている事です。 土地から新築についてです。 いままで土地から新築を積極的に狙ってきましたが、 6棟目以降としては、 優先度を下げようかなと思っています。 優先度No.1から、もう少し下の優先度に落とすという事。 土地から新築しかしません！って感じだったのを土地から新築だけに絞る事はしません！っていうスタンスに変えるって事ですね。 理由は2つあります。 1つ目の理由は、 私が検討をしている神奈川県のエリアで、自分が納得できる利回りで土地から新築を『安定的に創出しつづける』のが難しいと判断したからです。 自分の得意パターンの投資を作って、それを連打していくという事をしたいのですが、神奈…
5棟目が落ち着くのはもう少し先なんで、 もう数か月はのんびりしようと思っているのですが、その先の構想は練り始めています。 私の中では、そろそろ1区切りの時期かなと思っていて、 市況もあるんですが、 次からは今までと全然違う事をやっていこうかなと考えています。 いろんなジャンルを考えています。 物件のカテゴリだったり、エリアだったり、 1つの事を突き詰めていくというよりは、 儲かりそうなものは何でもするみたいな感じの事を考えています。 儲かりそうなものは何でもというのは正しくないですね。 いくつかの複数のジャンルの投資を検討するという話ですね。 当然のことながら、すぐには仕上がった状態にもってい…
9月になりましたね。 7月に5棟目の売買契約をして、 しばらく骨休みをしていました。 7月と8月中は、のんびりと夏休みといったところでしょうか。 夏のイベントなどを楽しんでいました。 あっという間に9月になりましたね。 5棟目が落ち着く1月までは、少しペースは落とすつもりではあるのですが、 そろそろ次に向けて徐々に準備していこうかなと思っています。 6棟目以降は、本当にこれまでとフルモデルチェンジでやっていこうと思っているんですよ。 それのための準備であったり、進む方向の検討だったりと、 検討したい事はたくさんあるんです。 とは言っても、まだまだゆっくりしてようかなと思っています。 パーキング…
土地の売主さん、売値が安いとゴネていたのに急に前に進めると言い出す。 驚きました。 流れると思っていたので。 ここからは推測なんですが、 ひょっとしたら仲介の工務店と土地の売主との間で密約があったような気がします。 密約というのは、 本来、売主が仲介である工務店に支払う必要になる、 仲介手数料を値引きするとか、 古家の解体費や確定測量の費用などを値引きや負担をするとか、 なんらかの金銭的にメリットがあるような約束があったのかもしれません。 実は、工務店の担当が話が流れそうな時に、そういう奥の手をつかって何とかする事も選択肢に入れているという事を言っていたのですよ。 急に売主が前向きになって、 …
昨日まで書いていたブログ「ワンチャン狙い①～⑦」なんですが、 1つ書いてなかった事があるんですよ。 実際は、この内容が大きく影響していたのかもしれません。 その話を書きたいと思います。 この案件は、工務店がアパート用地を仲介して、 その土地を購入してから、その工務店にアパートを建ててもらうというスキームだったわけです。 その土地を所有している売主さんがいてるわけです。 実はこの案件は、その土地の売主さんが、 途中で売却をゴネていたのです。 土地の価格が安いんじゃないの？っていう理由で。 決して安い値段ではないのです。 建売の戸建て用の価格の範囲でしたね。 その土地の近所で似たような土地が売りに…
とある工務店の建築条件付きの土地。 先行決済ものの新築案件。 イマイチな物件だったのだが、いいプランが入りそうでお宝物件に化ける案件。 しかしながら工務店からの新しい建築費見積もりはびっくりするくらい高い。 いい着地点を工務店と協議をする。 こうすれば建築費が安くなるのでは？ や、 ここの仕様はもっと安くなる仕様でいいので変更したらどうだ？ など、協議を進めるも、うまく交渉が進まない。 そこでふと一番最初にその工務店の人と話をした時の事を思いだす。 その工務店の担当者は、第一声で、 「我々は、これまで投資家さん相手にあんまりお付き合いしてこなかったんですよ」 その時は気に留めていなかったのだが…
とある工務店の建築条件付きの土地。 土地先行の新築企画。 イマイチな案件だったのですが、うまくプランが入りそうで、それならお宝物件に変化するという案件だった。 融資内諾を1番手でGETし、いざ交渉に。 新しいプランでの見積もりを出してもらうと、びっくりするくらい費用が高くなっているやないかい！！ 合理的な費用アップ額でないような気がしました。 部屋の面積がこんだけアップするから、 これくらい建築費をもらっても文句は言わないだろう、みたいな工務店の色気付いた空気感をメチャ感じましたね。 当初の狭小プランであの利回りは無いなという感じでしたが、 いい感じのプランになるので、少し利回りは落ちますが、…
とある工務店から送られてきた土地先行の新築企画。 クソ案件なのだが、うまくプランを入れるとお宝案件になりそう。 融資を1番手で目途を付け、いよいよ工務店と交渉する事になった。 こちらサイドの建築士さんに作ってもらったプランを、その工務店に投げる。 そのプランで前に進める事ができるのかを工務店に検討してもらう事になった。 。。。 。。。 しばらくして、工務店から回答が。 そのプランは可能だとの事、 つづけて、その工務店の担当が、こんな事を言い始める。 プラン変更は可能なんですが、 建築費が変わりそうです。 まあ、建築費が変わるというのは想定してる話だ。 工務店の担当から、新しい建築費の見積もりを…
ある工務店が企画している土地先行型の新築案件。 状況を整理したいと思う。 その工務店が提示するプランだと、部屋が狭く利回りも低いクソ物件だ。 一方で、こちらで検討したプランだと、部屋も広く利回りも良いお宝物件になる。 工務店プランだと、おそらく普通の投資家さんだと誰も買わないんじゃないかな。 私のプランだと、ものとしても良いので誰もが欲しがる物件なんじゃないでしょうか。 というのも、この物件は凄く立地が良いんですね。 私の作戦としては、 この企画が、いい企画に化けるポテンシャルがあるという事が世間に知られる前に勝負を決めたいわけなのだ。 この企画がいい企画に化けるという事は、自分だけの極秘事項…
土地先行の企画。 イマイチだったのでスルーしようと思ったが、 土地を見ると化ける可能性がある事に気が付く。 前に進める事にした。 自分の目線だけだとダメなので、 自分の付き合いのある設計さんに見てもらう。 しばらくして結果が出る。 想定通り、部屋の面積は大きくなりそう。 なんとかギリギリ想定の部屋の面積になりそうだ。 それらを考慮して、賃料もアップになって、 結果、表面利回りも大きくアップだ。 最終的に、こちらがギリギリ合格点とする事ができる利回りをクリアできそうだ。 良い感じじゃないですか。 確かな手ごたえを感じて、 はれて融資打診を行った。 最近、融資打診をちょいちょいしているところで、 …
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融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
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