専業大家への道

いい事業継承の方法

そろそろ事業継承の事も少しくらいは考えておいたほうがよいかなと思ってきています。 まだまだ子供は小さいですが、早めに手を打てるのならなにかやっておいたほうがよいのかなと。 相続みたいな話も絡んでいると思います。 とりあえず専門家に聞いてみようという事で、法人を設立してくれた司法書士に相談したみた。 すると、、 税務の話がメインになるので付き合いのある税理士さんに聞いてくださいというではないか。 そうなんだ。 知らなかった。 という事で、顧問の税理さんに相談する事にした。 相談はこれからなんですが、 こういうのって税理さんなんですね。 いろいろ方法があるみたいですね。 みんな同じ問題にぶつかって…

2024/09/30 18:00

加速のための両輪

確かに売却をすれば、一気にキャッシュは増えますね。 しかしながら、その後が難しくありません？ 今のご時世。 物件がどんどん高くなっているという事ですね。 昔だったら1棟売却すれば2～3棟くらいは買えていたのかもしれません。 しかしながら今は物件が非常に高くなり、 利回りが下がり、 それなりのCFを出すためには、 かなりの自己資金を入れないとまともに物件が買えません。 売却でウン千万円儲けたとしても、 1棟買うためにウン千万円の自己資金を入れないといけないというわけです。 もちろん自己資金をたくさん入れる事でメリットはありますよ。 その物件の時により多くのお金が戻って来るわけですから。 しかしな…

2024/09/29 18:00

上々

現在5棟目の売買契約を終え、5棟目を待つ状況。 ちょうど令和になった年から不動産投資を始めているので、6年間で5棟という事になります。 6棟目も融資のアテは付いているので、 うまくいけば、すぐにでも6棟目は買える状況ではある。 6年間で5棟というのは上々だと思いますよ。 本当は1年に1棟というのをなんとなくの目安にしていたのですが。 1棟買えば必ずかかるといわれている買いたい病をぐっとこらえて、乗っている馬に鞭を打ちたいのをぐっとこらえた6年間でした。 意図的にペースを遅らせよう遅らせようとしていた6年間でしたね。 これまで振り返ってうまく買えたと思っています。 普通に何も考えなかったらこんな…

2024/09/28 18:00

この秋の宿題

夏も終わろうとしていますね。 この夏はのんびりさせてもらっています。 そろそろ次の準備に向けてと考えているのですが、この秋は準備期間・猶予期間みたいな感じで考えています。 その中で、ちょっと自分の中で宿題みたいなものを考えています。 いくつかあります。 ①相続について 自分の法人があるんですが、子供への相続という事で準備をし始めたいなっておもっています。 そもそもどういう事をすればよいか全然勉強できていません。 どういう点に気をつける必要があるのか。 早い段階からやっておくべきことがあるのか、いろいろ勉強したいと思っています。 ②新たな検討テーマについて 新たに検討したい事があります。 それの…

2024/09/27 18:00

何を聞かされてるねん

成功した投資家さんの成功談みたいなイベントがあると思います。 うまく工夫をしたり苦労をしながらうまく成長して話を聞く中で、自分にとっての何かしらのヒントになるようなものを得たいと思って参加する人もいるでしょう。 しかしながら公表されていないものの、 実はその投資家さんが地主さんだったり、それに近い資産を持たれている人であって、 不動産投資の苦労話というよりは、 不動産投資での成功の武勇伝みたいな話を聞かされているという事もあるでしょうね。 頑張った苦労話という事なのかもしれませんが、実際には富裕層の財テクの話の武勇伝をきかされていたという話なのかもしれません。 セミナーのつもりで話を聞きに行っ…

2024/09/26 18:00

目標を踏まえた解釈

新しい目標として「9棟80戸」という数字を書きました。 これをふまえて、もう少し落としこみをしました。 5棟目の見通しだと、5棟46戸です。 それで融資額は約4億円です。 戸数ベースで80戸を融資額に換算すると、だいたい融資額7億円ですね。 9棟80戸を実現するためには、7億円くらい融資を引く必要があるという事です。 7億円の融資が引けるって、どういう状況になっている必要があるのでしょうか。 融資の条件というのはいろいろありますが、 私は自己資本比率が一番クリティカルだと思っています。 7億円の融資が引ける（他人資本）だとして、 自己資本比率が20％だとして、 どれくらいの自己資本が必要なのか…

2024/09/25 18:00

急加速するなら

不動産投資で自分の資産を急拡大させるには、売却しかないと思います。 インカム収入とキャピタルゲイン収入とでは、1ケタ違います。 例えば1億円の物件があったとして、 インカムで期待できる収入というのは、百万円オーダーです。 一方、キャピタルで期待できる収入というのは、一千万円オーダーです。 どちらを軸足にするかで、成長のスピードが10倍違ってくるんですね。 これって大きくないですか？ 自分も結構歳をとってきました。 健康で生活できる時間も、なんとなく見えてくるかもしれません。 そして、自分の中でこれくらいの規模にはなりたいというのがあると思います。 はたして、その目標の規模というのは、現実的な時…

2024/09/24 18:00

とどのつまり目標は

「目標6棟50戸」とおいてましたが、 それだけじゃーFIREは無理なんで、 当面の目標は、9棟80戸くらいかなと思っています。 それと時間軸の方なんですが、3.5年後くらいかなと思っています。 つまり現状の見通し5棟46戸を、 あと3年半で9棟80戸にするって事ですね。 数字だけで見ると倍弱にするって事ですね。 なかなかハードな目標ですね。 それともう1つ。 収益物件だけでなく、FIRE後の自分の住処を明確にするって事ですね。 賃貸のままか、家を買うか、賃貸併用を建てるのか、 方針の決定も含めて。 そう考えるとなかなかもりだくさんですね。 やらないといけない事がたくさんありそうです。 近々の方…

2024/09/23 18:00

不思議な急拡大

先日、超短期で急拡大された投資家さんの事例を聞いた。 超短期でそんな規模まで拡大したってスゴイなって思ったのが第一印象なんですが、 自分なりにじっくり考えると不思議な感じがしました。 当然、融資を使って物件を買っていくんですが、融資が出るための物理法則みたいなものがあるんですよ。 （正しくは「物理」ではないんですが） リンゴは下に落ちるみたいな基本原理みたいなものがあって、 そういう常識みたいなものを完全に無視したような融資の出方が行われているような気がしました。 こういう資産状況になってないとこれくらいの融資は出ないだろう的な。 売却のサイクルを効率的にされているのかなとも思いました。 買う…

2024/09/22 18:00

FIREの時期

目標とするFIREの時期をアレコレ考えています。 私の場合、FIREをする場合転宅になります。 近所ならインパクトは小さいですが、 遠方に引っ越しするという可能性もあります。 それで目標のFIREの時期は、 3.5年後くらいかなーと考えています。 3.5年後くらいで仮置きしようかなと思っています。 というのも、子供の学校の兼ね合いですね。 学区とか、そういうので動けなくなる可能性があるのです。 それで3.5年後くらいが1つの区切りのタイミングになりそうです。 3.5年後以降であれば、いつでもいいんですけどね。 区切りとして1つのいいタイミングなのかなと。 先であればあるほど、子供という不確定な…

2024/09/21 18:00

物件買ってる場合じゃない

数年後にFIREする事を目指しています。 物件を増やしてCFを増やして、みたいな事を考えているんですが、 よくよく考えたら物件を買っている場合じゃないです。 FIREするためには、自分の家問題を解決する必要があるのです。 今、私は会社の社宅に住んでいます。 賃貸ですね。 それで家賃のほとんどを会社から出してもらっています。 ですので自分の家を買おうという発想がこれまで全くありませんでした。 会社を辞めると、社宅から出ないといけません。 ですので、自分の家をどうするのか問題を解決しないといけないのです。 家を買えばいいじゃん！とそれだけの問題なのではと思うかもしれませんが、 大きな問題があります…

2024/09/20 18:00

家族で車

最近、車に乗るのが怖くなってきました。 私は田舎出身という事もあり車は昔からよく乗るし好きです。 学生の頃は、起きている時間の半分以上が車にのっているという日もたくさんあって、運転は凄く慣れているし上手な方だと思います。 今も毎週週末は車でアチコチ出かけています。 用事もなくドライブでアチコチ行くって事もよくしています。 それで最近思う事なんですが、 家族で高速道路に乗るというのが怖くなってきました。 高速道路って下手したら死ぬじゃないですか。 最近、動画やテレビなんかで高速道路での事故を見る事が多いです。 自分に過失がゼロでも死ぬことってあると思います。 そういうのが脳裏に浮かんでしまって怖…

2024/09/19 18:00

安いけど無理かも

土地から新築の成否は工務店開拓にかかっていると言っても言い過ぎではないかもしれません。 安く建ててくれる工務店です。 私はずっと探していました。安く建ててくれる工務店を。 苦労しました。 そして、ようやく安く建ててくれる工務店を見つける事ができました。 念願の安く建ててくれる工務店ですよ。 打ち合わせでその工務店に行ったところ、 その工務店のオフィスが想像よりちょっぴりボロッチかったんですよ。 倒産とか大丈夫かな？って直感で思ったんですよ。 大手なんかは建築費がバカ高いのですが、安く建ててくれるのはこういう工務店なんだなと思っていたのでそれでよかったのですが、 最終的にその工務店にお願いできて…

2024/09/18 18:00

メガ大家のなり方

なんとなーくですが、メガ大家のなり方が分かったような気がします。 ひたすら物件を買いまくるんだ！って話なんですが、そんなに簡単に物件って買いまくりできません。 融資ってそんなに簡単に引けませんからね。 不動産投資を始めて、いろんな事がわかればわかるほど、メガ大家ってどうやったらなれるんだ？っていう感じにその難易度の高さに驚く事ばかりでした。 しかしながら、なんとなくですが、こうやったらメガ大家になれるんだなっていうのが わかってきたような気がします。 それを実現するためのスキルだったり、 こういう事ができる必要があるとか、 こういう状態になっている必要があるとか、 そういうものが具体的に見えて…

2024/09/17 18:00

BS純資産1億円

いろんな人から聞いたりする話だと、 決算書のBS純資産1億円というのが次のステージに行くための1つの基準みたいですね。 確かに自分のメインバンクの担当者も、そういう事言ってました。 他の人の過去事例なんかを分析していると、 ある瞬間から急に銀行の対応が変わって、じゃぶじゃぶ融資が出るようになったって話もよく聞きます。 ある瞬間というのは、BS純資産が1億円になったという事なのかもしれません。 ギリギリFIREするくらいだったら不要かもしれませんが、 メガ大家になるためには目指さないといけない通過点だと思います。 私がよく言ってる、 属性パワーを使って2～3棟買うというのが初手であって、 そこか…

2024/09/16 18:00

お見事！でも残念！

2年前に検討した築古物件がありました。 融資付けたもの勝ち勝負でタッチの差で2番手になり、涙をのんだ物件です。 融資は確実につくと言ってくれていた地銀だったのですが、 銀行の担当者の都合などで1番手が取れなかったのでした。 そしてその物件が、いま売りに出されているじゃないですか。 当時より2千万円価格がアップしています。 今だと、まあよくある話ですね。 おそらく2千万円アップのこの値段でも、あっという間に売れると思います。 その物件を買われた人は、お見事だと思います。 私が注目したのは、負けた相手がどの銀行を使ったのかです。 登記簿謄本を見てみました。 築古と言えばでよく使われる所でした。 審…

2024/09/15 18:00

目標の7棟50戸

「目標：7棟50戸」というのは、不動産投資を始めた5年前に設定した目標です。 初心者だったので、これくらいあればFIREできる水準になるのではという事で設定しました。 7棟というよりは、50戸というところを目標の目線として考えてました。 50戸確保するためには7棟くらい必要かなという感じで。 今、5棟目を進めているんですが、5棟46戸になる見通しです。 それらを考慮すると当初の目標は、 7棟50戸というよりは、6棟50戸くらいですね。 「目標：6棟50戸」に対してい「5棟46戸」というところまで来る見通しだという事ですね。 当初の目標に対しては、あともう一歩といったところでしょうか。 6棟目と…

2024/09/14 18:00

子供の問題

高校生の子供がいます。 我が家で、その子供に関して事件が起こりました。 家庭内での事件です。 今まで比較的、放任主義だったのですが、 ひょっとしたらそういうのが影響したのかもしれません。 不動産投資をやるようになってから、 不動産の方に自分のエネルギーを注ぎまくっていたというのはありました。 その結果、子供に対してあまりエネルギーを注ぐことができなかったかもしれません。 今回、不動産の方が落ち着いた状態だったという事で見えてきたところもありました。 少し前までのように不動産にどっぷりだった時は、子供の問題があったとしても軽く対応をして、そのまま放任みたいな事をしていたと思いますが、 今は十分に…

2024/09/13 18:00

神奈川土地から新築の感触

少し前に、土地から新築の優先度を落とすというブログを書きました。 今日はそのあたりの肌感覚について書きたいと思います。 一年に1棟のように継続的に神奈川県で土地から新築をするのは難しいと思いました。 （私は） 1年に1棟だとすると、 建築の時間もかかるので、半年で土地を見つける必要があります。 はたして半年で、いい土地を見つける事ができるのか？ 難しいと思います。 基本的に土地が高くて、検討の土台に乗るものが基本的にないのですが、 そうは言ってもワンシーズンに1つくらいの土地は検討の土台にのるものは出てきます。 ただその土地というのは、結構厳しい目の土地なんですね。 厳しい目の土地というのは、…

2024/09/12 18:00

継続的な手法

この投資をひたすら繰り返すだけでいい、みたいな感じの必勝パータンを持っている人は強いです。 私はそういうのは持っていません。 継続的にできる投資ですよ。 再現性あるものです。 早くそういうものを確立したいと思います。 今のご時世なかなか難しいですよね。 もしもそういう手法を確立する事ができたら、どんどん売却して、どんどん物件を買ってと、爆発的に物件を増やすことができるでしょう。 じゃぶじゃぶと買えるネタが無い限り、 なかなか物件をどんどん売っていくというのは私はハードルが高いです。 話は戻しますが、 そういうものを確立するのは難しいですよね。 いろんな投資があると思います。 難易度もマチマチだ…

2024/09/11 18:00

土地から新築の優先度

今、私が思っている事です。 土地から新築についてです。 いままで土地から新築を積極的に狙ってきましたが、 6棟目以降としては、 優先度を下げようかなと思っています。 優先度No.1から、もう少し下の優先度に落とすという事。 土地から新築しかしません！って感じだったのを土地から新築だけに絞る事はしません！っていうスタンスに変えるって事ですね。 理由は2つあります。 1つ目の理由は、 私が検討をしている神奈川県のエリアで、自分が納得できる利回りで土地から新築を『安定的に創出しつづける』のが難しいと判断したからです。 自分の得意パターンの投資を作って、それを連打していくという事をしたいのですが、神奈…

2024/09/10 18:00

次のフィールド

5棟目が落ち着くのはもう少し先なんで、 もう数か月はのんびりしようと思っているのですが、その先の構想は練り始めています。 私の中では、そろそろ1区切りの時期かなと思っていて、 市況もあるんですが、 次からは今までと全然違う事をやっていこうかなと考えています。 いろんなジャンルを考えています。 物件のカテゴリだったり、エリアだったり、 1つの事を突き詰めていくというよりは、 儲かりそうなものは何でもするみたいな感じの事を考えています。 儲かりそうなものは何でもというのは正しくないですね。 いくつかの複数のジャンルの投資を検討するという話ですね。 当然のことながら、すぐには仕上がった状態にもってい…

2024/09/09 18:00

9月になりましたね

9月になりましたね。 7月に5棟目の売買契約をして、 しばらく骨休みをしていました。 7月と8月中は、のんびりと夏休みといったところでしょうか。 夏のイベントなどを楽しんでいました。 あっという間に9月になりましたね。 5棟目が落ち着く1月までは、少しペースは落とすつもりではあるのですが、 そろそろ次に向けて徐々に準備していこうかなと思っています。 6棟目以降は、本当にこれまでとフルモデルチェンジでやっていこうと思っているんですよ。 それのための準備であったり、進む方向の検討だったりと、 検討したい事はたくさんあるんです。 とは言っても、まだまだゆっくりしてようかなと思っています。 パーキング…

2024/09/08 18:00

ワンチャン狙い真相は②

土地の売主さん、売値が安いとゴネていたのに急に前に進めると言い出す。 驚きました。 流れると思っていたので。 ここからは推測なんですが、 ひょっとしたら仲介の工務店と土地の売主との間で密約があったような気がします。 密約というのは、 本来、売主が仲介である工務店に支払う必要になる、 仲介手数料を値引きするとか、 古家の解体費や確定測量の費用などを値引きや負担をするとか、 なんらかの金銭的にメリットがあるような約束があったのかもしれません。 実は、工務店の担当が話が流れそうな時に、そういう奥の手をつかって何とかする事も選択肢に入れているという事を言っていたのですよ。 急に売主が前向きになって、 …

2024/09/07 18:00

ワンチャン狙い真相は①

昨日まで書いていたブログ「ワンチャン狙い①～⑦」なんですが、 1つ書いてなかった事があるんですよ。 実際は、この内容が大きく影響していたのかもしれません。 その話を書きたいと思います。 この案件は、工務店がアパート用地を仲介して、 その土地を購入してから、その工務店にアパートを建ててもらうというスキームだったわけです。 その土地を所有している売主さんがいてるわけです。 実はこの案件は、その土地の売主さんが、 途中で売却をゴネていたのです。 土地の価格が安いんじゃないの？っていう理由で。 決して安い値段ではないのです。 建売の戸建て用の価格の範囲でしたね。 その土地の近所で似たような土地が売りに…

2024/09/06 18:00

ワンチャン狙い⑦

とある工務店の建築条件付きの土地。 先行決済ものの新築案件。 イマイチな物件だったのだが、いいプランが入りそうでお宝物件に化ける案件。 しかしながら工務店からの新しい建築費見積もりはびっくりするくらい高い。 いい着地点を工務店と協議をする。 こうすれば建築費が安くなるのでは？ や、 ここの仕様はもっと安くなる仕様でいいので変更したらどうだ？ など、協議を進めるも、うまく交渉が進まない。 そこでふと一番最初にその工務店の人と話をした時の事を思いだす。 その工務店の担当者は、第一声で、 「我々は、これまで投資家さん相手にあんまりお付き合いしてこなかったんですよ」 その時は気に留めていなかったのだが…

2024/09/05 18:00

ワンチャン狙い⑥

とある工務店の建築条件付きの土地。 土地先行の新築企画。 イマイチな案件だったのですが、うまくプランが入りそうで、それならお宝物件に変化するという案件だった。 融資内諾を1番手でGETし、いざ交渉に。 新しいプランでの見積もりを出してもらうと、びっくりするくらい費用が高くなっているやないかい！！ 合理的な費用アップ額でないような気がしました。 部屋の面積がこんだけアップするから、 これくらい建築費をもらっても文句は言わないだろう、みたいな工務店の色気付いた空気感をメチャ感じましたね。 当初の狭小プランであの利回りは無いなという感じでしたが、 いい感じのプランになるので、少し利回りは落ちますが、…

2024/09/04 18:00

ワンチャン狙い⑤

とある工務店から送られてきた土地先行の新築企画。 クソ案件なのだが、うまくプランを入れるとお宝案件になりそう。 融資を1番手で目途を付け、いよいよ工務店と交渉する事になった。 こちらサイドの建築士さんに作ってもらったプランを、その工務店に投げる。 そのプランで前に進める事ができるのかを工務店に検討してもらう事になった。 。。。 。。。 しばらくして、工務店から回答が。 そのプランは可能だとの事、 つづけて、その工務店の担当が、こんな事を言い始める。 プラン変更は可能なんですが、 建築費が変わりそうです。 まあ、建築費が変わるというのは想定してる話だ。 工務店の担当から、新しい建築費の見積もりを…

2024/09/03 18:00

ワンチャン狙い④

ある工務店が企画している土地先行型の新築案件。 状況を整理したいと思う。 その工務店が提示するプランだと、部屋が狭く利回りも低いクソ物件だ。 一方で、こちらで検討したプランだと、部屋も広く利回りも良いお宝物件になる。 工務店プランだと、おそらく普通の投資家さんだと誰も買わないんじゃないかな。 私のプランだと、ものとしても良いので誰もが欲しがる物件なんじゃないでしょうか。 というのも、この物件は凄く立地が良いんですね。 私の作戦としては、 この企画が、いい企画に化けるポテンシャルがあるという事が世間に知られる前に勝負を決めたいわけなのだ。 この企画がいい企画に化けるという事は、自分だけの極秘事項…

2024/09/02 18:00

ワンチャン狙い③

土地先行の企画。 イマイチだったのでスルーしようと思ったが、 土地を見ると化ける可能性がある事に気が付く。 前に進める事にした。 自分の目線だけだとダメなので、 自分の付き合いのある設計さんに見てもらう。 しばらくして結果が出る。 想定通り、部屋の面積は大きくなりそう。 なんとかギリギリ想定の部屋の面積になりそうだ。 それらを考慮して、賃料もアップになって、 結果、表面利回りも大きくアップだ。 最終的に、こちらがギリギリ合格点とする事ができる利回りをクリアできそうだ。 良い感じじゃないですか。 確かな手ごたえを感じて、 はれて融資打診を行った。 最近、融資打診をちょいちょいしているところで、 …

2024/09/01 18:00