いろんな場でいろんな人と不動産投資の話をする事は多いのですが、ちょくちょく話題にあがる話として、 「神奈川県って不動産投資するのムズかしくない？」 って話がたまに出てきます。 みなさんはどう思われますでしょうか？ 私は神奈川県を中心に不動産投資をしている人間で、神奈川県以外のエリアの物件の検討はそんなにやってません。 他の投資さんの話を聞いただけの表面的な話だけなんですが、なんとなく私も神奈川県って難しいような気はします。 2点あって、 1つ目は、やはり利回りが低いなという点。 そして2つ目は、使える金融機関があまり無いという印象はあります。 利回り低いですよね。 新築の建売は7％前半が主流で…
先日、ヒアリングを行った信金の話の続きです。 ちょうどタイムリーなんですが、 成功されている先輩大家さんで、ちょうどこの信金を使って物件を購入されたという情報が入りました。 その際の融資の条件をヒアリング内容とを突き合わせて、ヒアリング内容が実際と合っているかを考察したいと思います。 その先輩大家さんは、 新築アパートをメインに買い進められています。 特に高利回り系の新築アパートです。 高利回り系のアパートなのでCFは大ですが、新築アパートばかりを買われているので、（私の勝手な推測なんですが）BS的なものはそんなによくは無いのかもしれません。 普通に新築アパートを買うと数棟で必ず債務超過になる…
信金の担当者に融資審査の詳細を聞く事ができました。 私の中では結構重要な情報が聞けたと喜んでおります。 一番印象に残ったのは、BSを考慮しない点でした。 債務超過しまくっていてもOKで、とにかく毎年の収支がストレス有の状態でまわればOKというのは興味深いです。 そして、実績を作れば条件は緩くなるのかもしれませんが、自己資金80％は必須というところは印象的でした。（いまどきは当たり前の話ですけどね） 世の中では、ひたすたフルローンこそが命だ！という考えもありますが、私はそれなりに物件を所有してくると自己資金20％を出すというのは、（安全運用という面を考慮すると）積極的に行っていくべきだという考え…
次に狙いを定めている信金の担当者が家に来てくれました。融資の考え方について詳細を聞く事ができました。 説明は、過去に私が融資の審査をお願いした際に作成された資料（実際に私の物件に関する数値などが書かれたもの）を見ながら、融資の審査方法について教えてもらう事ができました。 融資の審査基準は大きく2点あるようです。 （1）1つ目は、単体での評価。融資の対象となる物件の評価額しか融資はできませんというもの。 評価額の計算方法は以下。土地の評価額は、路線価の×1.25した路線価で計算する。10mくらいの竿の長さのある旗竿地の場合は×0.8になる。建物の評価は木造の場合は延床面積に対して再調達価格㎡あた…
駅力が強いエリアを歩いていると、築浅なんですが半分も空きがあるアパートを発見してしまいました。 一方、そのアパートの近所にある他のアパートは満室ばかりです。 そのアパートのあるエリアの、最寄りの駅の駅力は強いです。 私もその駅のアパートなら少々変なアパートでも買っちゃうかもしれません。 そのアパートは徒歩12分くらいです。 少し駅から離れているのですが強い駅なので全然勝算はあるはずです。 不思議に思いました。 アパート名からネットでググると狭小アパートでした。 それと、アパートには「Aブル」という管理会社の看板が掲げられています。 これで納得しました。 強い駅から徒歩12分のロケーション。 狭…
狙いを定めている信金。 取引実績があると凄ーくいい融資条件が期待できるが、初めての取引だとかなり渋い条件になってしまいます。 リフォーム融資でも取引実績になるようだったので、リフォーム融資の審査をお願いしていたのでした。 当初、リフォーム融資の打診をした際は、50万円という非常に少額な金額がネックになるかもしれないと言われました。 信金から見ると、50万円のリフォーム代も出せないくらいの苦しい法人なのかと思われてしまうようです。 しかしながら、私は融資額の10倍（500万円）以上の預金をその信金に預けているし、融資額以上の投資信託を買うという事で、大丈夫でしょうという話をしていたのでした。 そ…
2月後半に入り、繁忙期も後半に差し掛かった状況でしょうか。 今年は、3月の下旬に3連休があって、そこが今年の繁忙期の終わる日だと言われているみたいですね。（その3連休で引っ越しする） コロナで人の移動が減っているという事と、カレンダーの日付の兼ね合いで、通常より早く繁忙期が終わるのでは？と言われているようです。 通常より早く繁忙期が終わるというのであれば、 今のタイミングは繁忙期の後半に入ったというよりは、最後のラストスパートを行う時期なのかもしれません。 私の客付けの方は、、、 まだ空室が2部屋です。 1部屋は、 ラストスパートという事で、少し前に最後の手を打ちました。 もうこれ以上の対策は…
今日は初心者向けのブログです。 私の極めて個人的な意見です。 「不動産投資は儲かるのか？」って聞かれたらどう答えますか？ 答えは簡単です。儲かります。YESです。他に選択肢はないと思います。 感覚的に「絶対もうかるでしょ！やったもん勝ちでしょ！」って感じです。 ただ、100人がやって100人とも儲かるのか？と聞かれるとNOです。 全員が儲かるものではないと思います。 二つ意味があります。 1つ目の意味は、 100人が100人とも、不動産投資に対してちゃんと勉強して、それなりの労力をかけれるって事なんて、そうそうありえないからというのが1つ目の意味です。 2つ目の意味は、、、 仮に100人全員が…
2019年の後半にブログを開設し、2020年の3月から毎日不動産投資のブログを書いてます。 ですので、来月でちょうど毎日ブログを書くようになって2年になりますね。 もう2年も経つのですね。 早いですね。 毎日書くというのは大変でしたがあっという間でした。 今となっては、やめ時を失ってしまった感が結構あるのですが、とりあえずこのまま続けたいなと思います。 ～ブログを書く理由について～ ブログを書いて世の中の人たちのために情報を発信している人はたくさんおられます。 そういった人たちは、自分の英知を世の中の人のために役立てたい！というモチベーションでブログなどを書かれているのかもしれませんが、私は基…
現在、4棟目として土地から新築アパート建築を進めています。 まだ5棟目の事はほとんど考えていません。 4棟目が完成するまでの期間でじっくりと方向性を検討したいと思っています。 重要な局面なんでじっくり考えたいというのが理由なんですが、 土地も値上がりしているし築古も同様に値上がりしており、解の無い方程式を解こうとしているような感覚があって、考えるのがちょっと怖いという気持ちがありますね。。。 今日は難しい話は横に置いておいて、 シンプルに今欲しいなと思っている物件の事を書きたいと思います。 単なる妄想の話です。 値上がりして自分の目線に合う物件がほとんど無いって事や、 将来の融資戦略の視点で買…
リフォームの発注も完了し、ようやくひと段落かと思いきや、 このアパートは自主管理をしているアパートなんで客付けの手配も自分でやらないといけません。 1年前に同じ部屋を複数の客付け会社にお願いしていたので、さほど工数はかからないと思うのですが、少しげんなりしています。 これはダメな兆候です。 非生産的な活動に脳みそを消費してしまっています。 もったいないです。 人の脳みそのリソースは有限です。 スーパーマンだったら、普通の人より多くの仕事がこなせるのかもしれませんが、ずーっと長く恒久的にハイパフォーマンスを続けるのは非常に困難です。 はやり人間である以上、脳みそに何を考えさせるのかというのはマネ…
2022年2月の進捗です。 ＜客付け＞ あと2部屋が空いてます。 1部屋はリフォーム準備中なのでどうしようもないのですが、もう1部屋は早く決めちゃいたいです。 3月も近くなってきました。そろそろ危険水位かもしれません。 この週末が明けたら、さらなる一手を打ちたいと思います。 ＜リフォーム融資＞ 業者による見積もりも出そろい、融資審査のための資料一式を信金に提出しました。 あとは、信金の審査を待つのみです。 リフォームも早く完了させて、完了後に速やかに客付けも進めたいです。 ＜4棟目のオートロック導入検討＞ 4棟目の仕様検討をしています。 大人の女性向けのアパートという事で進めています。 アパー…
今は、4棟目の建築中と言う事で、新しく物件を増やすための直接的な取り組みはまだ行っていません。 しいて言うと、今後の取引をうまく進めるために狙いを定めている信金とリフォーム融資という形で実績つくりをするというところから進めています。 時間があるいまのうちに地道に可能性を少しづつ広げる取り組みができたらなと思います。 リフォームなんですが、業者によって本当に特徴がありますよね。 今回は3つの業者に見積もりを依頼しました。 （業者A） 友人に安いよ！って教えてもらった業者です。 一人親方みたいなところだと思います。 （業者B） ここも別の人経由で安いと教えてもらったところです。 一族の家族経営でリ…
信金との取引実績を作る作戦を進めています。 50万円のリフォームがマストだったのですが、30年間住んでくれているおばあちゃんの件も含めてなんとか50万円を超す見積もりになりました。 複数の業者に見積もりをお願いしていたのですが、一番安い業者で、ちょうど50万円を少し超えるくらいに。いい感じです。 リフォームの内容としては、必要最低限というよりは、ちょっとリッチな感じでリフォームする感じになりそうです。 これも信金との取引実績を作るためという事で、普通ならやらないかもしれない内容なんですが、良しとしたいなと思います。 これから信金の融資の審査がスタートするようです。 すでに、関連部署には話ができ…
新築アパート建築を進めています。 進捗は、ちょうど今基礎を作っているところで近日中に基礎作りが完了するようです。 いまのところ建築は順調に進んでいるようです。 工務店との打ち合わせも定期的に行っています。 いまは、アパートの外壁をどうするのか？というのを相談しています。 今回のアパートは、大人の女性向けのアパートというコンセプトで仕様を決めています。 部屋の内装も大人の女性向けの仕様にしています。 内装は決まったので、それに合うように外壁を決めようとしているのですが、 こちらの希望を言うと、工務店のデザイナーさんに全て却下されてしまいます。 どうやら、色使いのお約束みたいなのがあるようです。 …
自分が思っている事を好き勝手書いています。 不動産投資で物件を買うといっても、500万円しか資産が無い人と5億円の資産を持っている人とでは全くポイントが違っていると思います。 サラリーマンが物件を増やしていくためにはこんな感じでフェーズを進めていくのがいいのかなと（私が）思っている事を書きたいなと思います。 【フェーズ1】 さほど資産が無い状態でサラリーマン属性で物件を買い進めるフェーズです。 最初の1棟目、2棟目くらいのフェーズです。 とにかくキャッシュが必要です。 赤字だと次以降の融資が難しくなります。 それと、所有している物件数が少ないのでトータルのCFも少ないです。 このフェーズはCF…
普通の人が不動産投資を始めたらだいたい2～3棟くらいで頭打ちしてしまいます。 理由は債務超過するからです。 基本的にほとんどの物件は単体で債務超過しています。 こういう構図がある中でいかにたくさんの物件を買い進めるのかというのは、投資家にとって大きな問題の一つです。 いろんなアプローチはあると思います。 それぞれ何かしらの一長一短があって完全無欠の答えはないです。 人それぞれが自分にあったものを選択していくものかなと思っています。 ひと昔前だったら土地値物件を買うというのが一番メジャーな手法だったのかなと思います。 土地値物件は、耐用年数超えの物件であるケースが多いですが、ただ土地の価格が強く…
信金との取引実績を作るため、リフォーム計画中の築古アパート。 当初予定の部屋の隣に住んでいる30年間入居してくれているおばあちゃんから、「床がフワフワ」なんで見て欲しいというと連絡が入る。 これまで30年間住んでくれていた上に、今後の退去の予定は全く無いとの事。 そのおばあちゃんは、家賃も高いままなので私にとって超VIPです。 条件があえば今回のリフォームに含める事を視野に入れて業者に状況を見てきてもらいました。 業者に状況を聞くと、、、 ・確かに床はフワフワしている。湿気でそれなりにダメージはある。 ・おもった以上に重症。 ・いますぐ対策はしなくてもいいかもしれないが、数年のうちに床が抜けて…
目の前に分かれ道があります。 右は「ぱっと見」良さそうそうです。 左は「ぱっと見」良くなさそうです。 分かれ道の前で多くの人たちが、どちらに行くんだ？みたいな話をしています。 結果、自分以外の9人は右を選びました。 しかし自分には、左に行くのが正解だというロジックを持っているのです。 10人中、9人が右が正解だと思って右に行くのですが、自分一人だけ左を進む。 天邪鬼で左を選ぶのでなく、自分なりの勝算があると判断した上での左の選択です。 自分だけ左に進もうとすると、右に進もうとしている人たちから馬鹿な奴だと言われるのです。 自信が無ければ日和ってしまうかもしれませんが、確固たる自信があれば、そう…
これから収益不動産の価格はどうなると思いますか？ 私の考えはこうです。 ミクロに見ると上がったり下がったりすると思いますが、 マクロに見るとあがり続けると思っています。 言葉を変えて言うと、上がり下がりを繰り返しながら価格は徐々に高くなっていくと思っています。 基本的に物件の価格が安くなって誰でも買えるみたいな世界はこれから将来、絶対に来る事はありません。 今はまだギリギリ、サラリーマンがアパートが買える時代なのですが、そのうちサラリーマンがアパートが買える時代は終わってしまうような気がします。 利回りもどんどん下がっていくでしょう。 融資を引いて、その融資の金利を払ってCFが残らないような時…
「この物件買おうと思っているんだけどどう思う？」って聞かれる事ってたまにあると思うのですが、どう答えるのか難しくないですか？ 「正直に自分の思う事をありのまま言う」という人は少数派なのかもしれません。 親切心で自分の思う事をありのまま伝えるプラス面以上に、 ネガティブな事を言ってしまって恨みを買ってしまうというマイナスの方が多いような気がします。 ですので、ひょっとしたら私は状況によっては当たり障りない事を言うかもしれません。 よく、不動産投資を始めたばかりの人がそういう助言を求めてくる事が多いような気がします。 ちょっとした助言くらいだったらいいと思いますが、最終的な判断を丸投げしているよう…
2022年繁忙期、真っ只中です！ 去年は、9戸の退去があってテンテコマイだったのですが、 今年今年で4戸退去という事で満室経営目指して頑張っておりました。 それからどうなったのかというと、 なんとか2戸で申し込みをいただく事ができました！！ という事であと2戸です！ 申込をもらった2戸は、いずれも家賃を下げることなく決めることができました。 よかったです。 残すはあと2戸ですね。 うち1戸は、リフォーム後に客付けスタートです。 こちらも急いでリフォームを済ませて客付けしたいです。 今回、私の所有している2つの新築アパートで客付けを行いました。 一方は、私の所有しているアパートの中で一番駅からも…
4棟目として新築アパート建築を進めている案件ですが、 先週から、基礎の着工が始まりました。 前回の視察から少し間が空いたのと、地鎮祭をしていなかったという事でそれらも兼ねて視察に行ってきました。 すでに基礎の着工されているのですが、地鎮祭をやっておきたかったので途中でコンビニでお酒を購入して現場に向かったのでした。 地鎮祭のイメージとして、お酒を土地にまくのが儀式だというがあったため、とりあえず日本酒を確保したのでした。 お酒を買って現場に行くと、、、、 少し前まで完全な更地だったのですが、すでに基礎ができかけているではあーりませんか。 着工は1週間前だったのですが、早いもんですね。基礎の第一…
横浜在住のもりちゃんです。 不動産投資を始めるまでは、川崎はそんなに好きではありませんでした。 しかし不動産投資を始めてからは川崎が好きになりました。 今ではすっかり川崎LOVEです。 川崎と言ってもいろいろあります。 川崎市全体でいうと、海側のエリアと、山側のエリア、そしてそれらを連結するエリアと大きく3つあると思っています。 海側のエリアは、いいですね。GOODです。 山側のエリアは、川崎であって川崎でないような気がします。 川崎で売りに出されているのは山側のエリアがほとんどのような印象があります。 私は、川崎と横浜を主戦場にしているのですが、 「川崎の海側」が一番良くて、次に「横浜のいい…
いい物件は、、、 「いい物件は探すものでなく創るものだ」 そういう言葉がありますよね。 そのとおりだと思います。 これは土地から新築を建てている人だけの話ではありません。 築古の収益アパートを買う場合の話でもそうです。（もともとはこちらが先でしょう） よく「いいアパートを探しているけどいいものが全然ありません」という声を聞く事があります。 それは当然の事だと思います。 いい物件は、その辺には転がっていません。 デパートにいって、そこのコンシェルジュが渡すメニューを見て、じゃーこれを買おうかという感じで買っている範囲でいい物件なんてものは絶対に手に入りません。 楽待で売りに出されたものをそのまま…
毎年、家族で沖縄旅行に行く事にしてます。 行く方法なんですが、 航空券は、マイルで特典旅行券をゲットし、 宿泊費は、ふるさと納税の旅行券で、 みたいな感じで手出しほぼ無料で沖縄旅行をしていました。 それが毎年の恒例行事みたいな感じでした。 私はいわゆる丘マイラーで、クレジットの支払いは全てマイルに集約しています。 一年間ポイントをためていると、家族で沖縄旅行できるくらいのマイルが貯まります。 ふるさと納税のほうは、いまはルールの改悪で返礼品の額が悪くなったのですが、少し前はそれなりの金額の旅行券がもらえたので、それでホテルに泊まっていました。 よくGWや夏休みに沖縄のホテルに泊まると、 「こい…
サラリーマンは所詮、時給で働くアルバイトみたいなもんです。 誰からも命令されずに、自分の裁量で、お金儲けやお金を儲けていくための仕組みを作っていきたい。そういう思いから会社をやめる事を目標に過ごしています。 ですので、会社を辞めてぼーっとしたいとか、自分の趣味の時間をたくさん確保したいとか、そういう事でなくて、 「会社に拘束される時間を、自分のお金儲けのための時間に費やす方が儲かるぜ！！」みたいな状態でやめたいと思っています。 いまは不動産投資を中心に注力しているのですが、 不動産投資の1本足打法だけで会社を辞めるのはちょっと怖いないって考えています。 ですので、不動産投資以外のお金を創り出す…
今日は初心者向けの話です。 サラリーマンが不動産投資でゼロから大きな資産を作っていくためにどうするかの話です。 資産を早く増やしていくには、バックボーンとなる資産と、投資リテラシーの両方が必要です。どちらか一方だけでは資産はなかなか増えません。 よく初心者の方が、練習のために区分を買うとか、練習のために戸建てを買うとか目にします。私はそれは悪手だと思っています。 分かりやすい言葉で言うと、 サラリーマンが不動産投資で資産を素早く増やしたいのであれば、 アパートが買える人はアパートを買うべきだと思います。 アパートが買えるにに練習のために区分や戸建てを買うのはダメだと思っています。 かなりの遠回…
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話がかみあわない人や業者、 メンドくさい人、 利害関係があわない人、 とにかく話があわない人とは関わってはいけません。 なんとか話をあわせるように頑張ったり、 あゆみよれるように努力したり、 そんな事はやらずにとっととかかわらない事が一番です。 人間関係の話もありますし、 業者との話もあります。 かみあわない業者とコミュニケーションをしても時間の無駄です。 何もうみません。 わかってもらうとするだけ無駄です。 かかわらない事が一番です。 一番の最良の策は、かかわらない事ですよ。 どうしたらあゆみよれるとか、 どうしたら未来に建築的な事ができるのかなんて考えるだけ無駄です。 被害をいかにゼロにし…
近いうちに売買契約の予定が入りそうな予感って、たまにしてきたりしませんか？ 次の週末かその次の週末あたりに売買契約が入りそうな予感。みたいな。 まだ案件が確定していませんが、 いくつかの課題が明確になれば契約に進むんだろうなみたいな予感です。 今週か来週の週末に売買契約が入りそうな予感があると、それらの週末の予定は空けておきますよね。 去年はこういう事例が非常にたくさんありました。 結果、なんやかんやあって売買契約に至った案件はゼロでした。 検討していた案件が終わろうとした時に、また新しい案件が出てきて結果的に流れるみたいな流れです。 当然の事ながら売買契約の締結になりそうな予感があるので週末…
不動産を買う時に交渉が発生します。 交渉って結構重要ですよね。 私はそんなに得意ではありません。 売主や仲介とのパワーバランスみたいなものが重要です。 一番下手くそな人は、 そういうパワーバランスを無視して、 買い手側の希望を一方的に主張する人といったところでしょうか。 パワーバランスを考慮した上で、 先方とうまく落としどころを見つける必要があります。 買い手がカモになるようなケースは、 買い手がひたすら希望を言うみたいな構図になりますが、 不動産投資でいい物件を買う場合は、 そういう構図にならないケースが多いような気がします。 双方のパワーバランスを正確に把握した上で、 かつ、自分の希望をう…
近況、いかがでしょうか。 ブログを書くようになってはや数年。 実はこのブログって、3年前からAIで自動生成していたって知ってました？ みなさまいかがでしょうか。 なかなか直接的に現在取り組んでいる不動産活動をブログに書く事ができず、 抽象的なブログばかりで恐縮です。 それなりのアウトプットがでたらいろいろ書きたいと思います。 最近は、ほんと気候もよくなりましたよね。 不動産投資活動もバンバンやっていきますが、 自分の遊びみたいなものもバンバンやっていきたいですね。 気候もよいので、 いろんなレジャーなんかも楽しんでいきたいものです。 いろんな遊びや趣味なんかもどんどんやっていきたいですよね。 …
サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
特に築古アパートを買う時に思うんですが、 金融機関は絶対に自分で開拓しないとダメだと思います。 仲介業者の方でも金融機関を提案してくれたり、融資打診してくれたりする所はありますが、トラストとか静銀とか、金利が高い所ばかりです。 金利が高い所は、その金融機関からしたら、「どーぞ、どーぞ、お金を借りてください」っていう感じのスタンスですよ。 そりゃー金利がべらぼーに高いですからね。 比較的、簡単に借りれるので仲介もハードルが高くないのでそこを使いたいわけです。 そういう金融機関以外を仲介が紹介してくれるというのは、とっても少ない印象があります。 信金は、エリア縛りが強いので、仲介で信金を紹介してく…
結構前の話なんですが、 土地探しをしていると激安の土地を発見しました。 それなりの地積なんですが、「うん百万円」という価格。 とにかく安いです。 難があるというのは容易に想像がつくのですが、 難があるぶんのマイナスがあったとしても、ここまで安いならば結果的に高い利回りのアパートが建てれるんじゃないかと思ったのでした。 実際に工務店にプランを入れてもらって建築費を出してもらいました。 結果は建築費が超絶高くて、 案の定トータルで低い利回りのアパートになってしまいました。 土地が無料だったとしても、建築費だけでも採算が取れない土地だったのです。 これは教訓ですね。 難があって安い土地はたまにありま…
麻雀をやっていると、人生と同じだなと思います。 麻雀では、自分の順番になったら1つずつ牌を取っていきます。 この牌の1つ1つが運が良かったり運が悪かったりするんですが、 麻雀の強い人は何ゲームかやった後、最終的に必ず勝つわけです。 人生でも同じだと思います。 日々の一瞬の出来事の1つ1つは運的な要素で、 その人の主観で運が良いと思うような事だったり、 運が悪いと思うような事だったりすんですが、 そういうミクロの運の良いとか悪いというものをプレイヤーがうまく乗りこなして成功する人は成功するのです。 麻雀の強い人でも、100回やって100回勝つというのは不可能です。 普通にやれば、100回やったら…
現実的にFIREするとなると、それまでにいろんな事をやっておく必要があります。 経済的な収入源という話もありますが、私の場合、家の確保というのがあります。 賃貸でもいいと思いますが、会社を辞めるまでにローンを組んで家を買うっていうのもあります。 そうすると、いろんな事が必要になります。 経済的な自立のための物件購入や、家の確保。 そういう事をやっていると、半年に1回くらいのペースで上のどれかをこなしていく感じのスケジュール感でないで難しいかもしれません。 のんびりしてられないかもしれません。 会社を辞めるかどうかわかりませんが、 自分の好きな「今だ！」というタイミングで、やめれるように早くもっ…
最近は土地と築古の両方を探しています。 私の心の中では、築古7、土地3くらいで探したいと考えているのですが、 実際の探す作業としては、築古1、土地9くらいで工数を割いています。 表面利回り9％くらいの土地から新築を作る事ができるなら全然問題ないのですが、 今は、頑張ったとしても7％台くらいのものしか作れないような気がします。 建てるのに1年くらいはかかりますし、 バランスシートも劣化するので次は総合的に考えて築古の方がいいかなと考えています。 しかしながら、、 頑張り方が違うような気がしてきています。 千三つの、いい土地やいい築古を頑張って探しているんですが、 何を探すべきなのかというのを本当…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
