2022年02月の専業大家への道新着記事

神奈川ムズくない？

いろんな場でいろんな人と不動産投資の話をする事は多いのですが、ちょくちょく話題にあがる話として、「神奈川県って不動産投資するのムズかしくない？」って話がたまに出てきます。みなさんはどう思われますでしょうか？私は神奈川県を中心に不動産投資をしている人間で、神奈川県以外のエリアの物件の検討はそんなにやってません。他の投資さんの話を聞いただけの表面的な話だけなんですが、なんとなく私も神奈川県って難しいような気はします。 2点あって、 1つ目は、やはり利回りが低いなという点。そして2つ目は、使える金融機関があまり無いという印象はあります。利回り低いですよね。新築の建売は7％前半が主流で…

2022/02/28 17:31

信金ヒアリング・答え合わせ編

先日、ヒアリングを行った信金の話の続きです。ちょうどタイムリーなんですが、成功されている先輩大家さんで、ちょうどこの信金を使って物件を購入されたという情報が入りました。その際の融資の条件をヒアリング内容とを突き合わせて、ヒアリング内容が実際と合っているかを考察したいと思います。その先輩大家さんは、新築アパートをメインに買い進められています。特に高利回り系の新築アパートです。高利回り系のアパートなのでCFは大ですが、新築アパートばかりを買われているので、（私の勝手な推測なんですが）BS的なものはそんなによくは無いのかもしれません。普通に新築アパートを買うと数棟で必ず債務超過になる…

2022/02/27 10:22

信金の話を聞いて

信金の担当者に融資審査の詳細を聞く事ができました。私の中では結構重要な情報が聞けたと喜んでおります。一番印象に残ったのは、BSを考慮しない点でした。債務超過しまくっていてもOKで、とにかく毎年の収支がストレス有の状態でまわればOKというのは興味深いです。そして、実績を作れば条件は緩くなるのかもしれませんが、自己資金80％は必須というところは印象的でした。（いまどきは当たり前の話ですけどね）世の中では、ひたすたフルローンこそが命だ！という考えもありますが、私はそれなりに物件を所有してくると自己資金20％を出すというのは、（安全運用という面を考慮すると）積極的に行っていくべきだという考え…

2022/02/26 09:57

信金担当者から審査方法を詳しく聞いてみた

次に狙いを定めている信金の担当者が家に来てくれました。融資の考え方について詳細を聞く事ができました。説明は、過去に私が融資の審査をお願いした際に作成された資料（実際に私の物件に関する数値などが書かれたもの）を見ながら、融資の審査方法について教えてもらう事ができました。融資の審査基準は大きく2点あるようです。（1）1つ目は、単体での評価。融資の対象となる物件の評価額しか融資はできませんというもの。評価額の計算方法は以下。土地の評価額は、路線価の×1.25した路線価で計算する。10mくらいの竿の長さのある旗竿地の場合は×0.8になる。建物の評価は木造の場合は延床面積に対して再調達価格㎡あた…

2022/02/25 14:56

仕組み的に不向き

駅力が強いエリアを歩いていると、築浅なんですが半分も空きがあるアパートを発見してしまいました。一方、そのアパートの近所にある他のアパートは満室ばかりです。そのアパートのあるエリアの、最寄りの駅の駅力は強いです。私もその駅のアパートなら少々変なアパートでも買っちゃうかもしれません。そのアパートは徒歩12分くらいです。少し駅から離れているのですが強い駅なので全然勝算はあるはずです。不思議に思いました。アパート名からネットでググると狭小アパートでした。それと、アパートには「Aブル」という管理会社の看板が掲げられています。これで納得しました。強い駅から徒歩12分のロケーション。狭…

2022/02/24 20:35

リフォーム融資の結末

狙いを定めている信金。取引実績があると凄ーくいい融資条件が期待できるが、初めての取引だとかなり渋い条件になってしまいます。リフォーム融資でも取引実績になるようだったので、リフォーム融資の審査をお願いしていたのでした。当初、リフォーム融資の打診をした際は、50万円という非常に少額な金額がネックになるかもしれないと言われました。信金から見ると、50万円のリフォーム代も出せないくらいの苦しい法人なのかと思われてしまうようです。しかしながら、私は融資額の10倍（500万円）以上の預金をその信金に預けているし、融資額以上の投資信託を買うという事で、大丈夫でしょうという話をしていたのでした。そ…

2022/02/23 19:28

客付け待ったなし

2月後半に入り、繁忙期も後半に差し掛かった状況でしょうか。今年は、3月の下旬に3連休があって、そこが今年の繁忙期の終わる日だと言われているみたいですね。（その3連休で引っ越しする）コロナで人の移動が減っているという事と、カレンダーの日付の兼ね合いで、通常より早く繁忙期が終わるのでは？と言われているようです。通常より早く繁忙期が終わるというのであれば、今のタイミングは繁忙期の後半に入ったというよりは、最後のラストスパートを行う時期なのかもしれません。私の客付けの方は、、、まだ空室が2部屋です。 1部屋は、ラストスパートという事で、少し前に最後の手を打ちました。もうこれ以上の対策は…

2022/02/22 23:00

不動産投資は儲かるのか？

今日は初心者向けのブログです。私の極めて個人的な意見です。「不動産投資は儲かるのか？」って聞かれたらどう答えますか？答えは簡単です。儲かります。YESです。他に選択肢はないと思います。感覚的に「絶対もうかるでしょ！やったもん勝ちでしょ！」って感じです。ただ、100人がやって100人とも儲かるのか？と聞かれるとNOです。全員が儲かるものではないと思います。二つ意味があります。 1つ目の意味は、 100人が100人とも、不動産投資に対してちゃんと勉強して、それなりの労力をかけれるって事なんて、そうそうありえないからというのが1つ目の意味です。 2つ目の意味は、、、仮に100人全員が…

2022/02/21 17:06

ブログを書き始めて

2019年の後半にブログを開設し、2020年の3月から毎日不動産投資のブログを書いてます。ですので、来月でちょうど毎日ブログを書くようになって2年になりますね。もう2年も経つのですね。早いですね。毎日書くというのは大変でしたがあっという間でした。今となっては、やめ時を失ってしまった感が結構あるのですが、とりあえずこのまま続けたいなと思います。～ブログを書く理由について～ブログを書いて世の中の人たちのために情報を発信している人はたくさんおられます。そういった人たちは、自分の英知を世の中の人のために役立てたい！というモチベーションでブログなどを書かれているのかもしれませんが、私は基…

2022/02/20 21:18

欲しいものはと聞かれたら？

現在、4棟目として土地から新築アパート建築を進めています。まだ5棟目の事はほとんど考えていません。 4棟目が完成するまでの期間でじっくりと方向性を検討したいと思っています。重要な局面なんでじっくり考えたいというのが理由なんですが、土地も値上がりしているし築古も同様に値上がりしており、解の無い方程式を解こうとしているような感覚があって、考えるのがちょっと怖いという気持ちがありますね。。。今日は難しい話は横に置いておいて、シンプルに今欲しいなと思っている物件の事を書きたいと思います。単なる妄想の話です。値上がりして自分の目線に合う物件がほとんど無いって事や、将来の融資戦略の視点で買…

2022/02/19 12:09

脳みそのリソース配分

リフォームの発注も完了し、ようやくひと段落かと思いきや、このアパートは自主管理をしているアパートなんで客付けの手配も自分でやらないといけません。 1年前に同じ部屋を複数の客付け会社にお願いしていたので、さほど工数はかからないと思うのですが、少しげんなりしています。これはダメな兆候です。非生産的な活動に脳みそを消費してしまっています。もったいないです。人の脳みそのリソースは有限です。スーパーマンだったら、普通の人より多くの仕事がこなせるのかもしれませんが、ずーっと長く恒久的にハイパフォーマンスを続けるのは非常に困難です。はやり人間である以上、脳みそに何を考えさせるのかというのはマネ…

2022/02/18 21:46

2022年2月の進捗

2022年2月の進捗です。＜客付け＞あと2部屋が空いてます。 1部屋はリフォーム準備中なのでどうしようもないのですが、もう1部屋は早く決めちゃいたいです。 3月も近くなってきました。そろそろ危険水位かもしれません。この週末が明けたら、さらなる一手を打ちたいと思います。＜リフォーム融資＞業者による見積もりも出そろい、融資審査のための資料一式を信金に提出しました。あとは、信金の審査を待つのみです。リフォームも早く完了させて、完了後に速やかに客付けも進めたいです。＜4棟目のオートロック導入検討＞ 4棟目の仕様検討をしています。大人の女性向けのアパートという事で進めています。アパー…

2022/02/17 13:18

リフォーム業者あれこれ

今は、4棟目の建築中と言う事で、新しく物件を増やすための直接的な取り組みはまだ行っていません。しいて言うと、今後の取引をうまく進めるために狙いを定めている信金とリフォーム融資という形で実績つくりをするというところから進めています。時間があるいまのうちに地道に可能性を少しづつ広げる取り組みができたらなと思います。リフォームなんですが、業者によって本当に特徴がありますよね。今回は3つの業者に見積もりを依頼しました。（業者A）友人に安いよ！って教えてもらった業者です。一人親方みたいなところだと思います。（業者B）ここも別の人経由で安いと教えてもらったところです。一族の家族経営でリ…

2022/02/16 16:39

見積もりが出そろった

信金との取引実績を作る作戦を進めています。 50万円のリフォームがマストだったのですが、30年間住んでくれているおばあちゃんの件も含めてなんとか50万円を超す見積もりになりました。複数の業者に見積もりをお願いしていたのですが、一番安い業者で、ちょうど50万円を少し超えるくらいに。いい感じです。リフォームの内容としては、必要最低限というよりは、ちょっとリッチな感じでリフォームする感じになりそうです。これも信金との取引実績を作るためという事で、普通ならやらないかもしれない内容なんですが、良しとしたいなと思います。これから信金の融資の審査がスタートするようです。すでに、関連部署には話ができ…

2022/02/15 18:45

外壁どーしよ

新築アパート建築を進めています。進捗は、ちょうど今基礎を作っているところで近日中に基礎作りが完了するようです。いまのところ建築は順調に進んでいるようです。工務店との打ち合わせも定期的に行っています。いまは、アパートの外壁をどうするのか？というのを相談しています。今回のアパートは、大人の女性向けのアパートというコンセプトで仕様を決めています。部屋の内装も大人の女性向けの仕様にしています。内装は決まったので、それに合うように外壁を決めようとしているのですが、こちらの希望を言うと、工務店のデザイナーさんに全て却下されてしまいます。どうやら、色使いのお約束みたいなのがあるようです。 …

2022/02/14 21:10

3つのフェーズ

自分が思っている事を好き勝手書いています。不動産投資で物件を買うといっても、500万円しか資産が無い人と5億円の資産を持っている人とでは全くポイントが違っていると思います。サラリーマンが物件を増やしていくためにはこんな感じでフェーズを進めていくのがいいのかなと（私が）思っている事を書きたいなと思います。【フェーズ1】さほど資産が無い状態でサラリーマン属性で物件を買い進めるフェーズです。最初の1棟目、2棟目くらいのフェーズです。とにかくキャッシュが必要です。赤字だと次以降の融資が難しくなります。それと、所有している物件数が少ないのでトータルのCFも少ないです。このフェーズはCF…

2022/02/13 12:54

これからの進む道

普通の人が不動産投資を始めたらだいたい2～3棟くらいで頭打ちしてしまいます。理由は債務超過するからです。基本的にほとんどの物件は単体で債務超過しています。こういう構図がある中でいかにたくさんの物件を買い進めるのかというのは、投資家にとって大きな問題の一つです。いろんなアプローチはあると思います。それぞれ何かしらの一長一短があって完全無欠の答えはないです。人それぞれが自分にあったものを選択していくものかなと思っています。ひと昔前だったら土地値物件を買うというのが一番メジャーな手法だったのかなと思います。土地値物件は、耐用年数超えの物件であるケースが多いですが、ただ土地の価格が強く…

2022/02/12 10:50

フワフワの床

信金との取引実績を作るため、リフォーム計画中の築古アパート。当初予定の部屋の隣に住んでいる30年間入居してくれているおばあちゃんから、「床がフワフワ」なんで見て欲しいというと連絡が入る。これまで30年間住んでくれていた上に、今後の退去の予定は全く無いとの事。そのおばあちゃんは、家賃も高いままなので私にとって超VIPです。条件があえば今回のリフォームに含める事を視野に入れて業者に状況を見てきてもらいました。業者に状況を聞くと、、、・確かに床はフワフワしている。湿気でそれなりにダメージはある。・おもった以上に重症。・いますぐ対策はしなくてもいいかもしれないが、数年のうちに床が抜けて…

2022/02/11 10:02

男の美学

目の前に分かれ道があります。右は「ぱっと見」良さそうそうです。左は「ぱっと見」良くなさそうです。分かれ道の前で多くの人たちが、どちらに行くんだ？みたいな話をしています。結果、自分以外の9人は右を選びました。しかし自分には、左に行くのが正解だというロジックを持っているのです。 10人中、9人が右が正解だと思って右に行くのですが、自分一人だけ左を進む。天邪鬼で左を選ぶのでなく、自分なりの勝算があると判断した上での左の選択です。自分だけ左に進もうとすると、右に進もうとしている人たちから馬鹿な奴だと言われるのです。自信が無ければ日和ってしまうかもしれませんが、確固たる自信があれば、そう…

2022/02/10 17:46

時代の終わり

これから収益不動産の価格はどうなると思いますか？私の考えはこうです。ミクロに見ると上がったり下がったりすると思いますが、マクロに見るとあがり続けると思っています。言葉を変えて言うと、上がり下がりを繰り返しながら価格は徐々に高くなっていくと思っています。基本的に物件の価格が安くなって誰でも買えるみたいな世界はこれから将来、絶対に来る事はありません。今はまだギリギリ、サラリーマンがアパートが買える時代なのですが、そのうちサラリーマンがアパートが買える時代は終わってしまうような気がします。利回りもどんどん下がっていくでしょう。融資を引いて、その融資の金利を払ってCFが残らないような時…

2022/02/09 17:15

助言を求められたら

「この物件買おうと思っているんだけどどう思う？」って聞かれる事ってたまにあると思うのですが、どう答えるのか難しくないですか？「正直に自分の思う事をありのまま言う」という人は少数派なのかもしれません。親切心で自分の思う事をありのまま伝えるプラス面以上に、ネガティブな事を言ってしまって恨みを買ってしまうというマイナスの方が多いような気がします。ですので、ひょっとしたら私は状況によっては当たり障りない事を言うかもしれません。よく、不動産投資を始めたばかりの人がそういう助言を求めてくる事が多いような気がします。ちょっとした助言くらいだったらいいと思いますが、最終的な判断を丸投げしているよう…

2022/02/08 18:32

あと半分！

2022年繁忙期、真っ只中です！去年は、9戸の退去があってテンテコマイだったのですが、今年今年で4戸退去という事で満室経営目指して頑張っておりました。それからどうなったのかというと、なんとか2戸で申し込みをいただく事ができました！！という事であと2戸です！申込をもらった2戸は、いずれも家賃を下げることなく決めることができました。よかったです。残すはあと2戸ですね。うち1戸は、リフォーム後に客付けスタートです。こちらも急いでリフォームを済ませて客付けしたいです。今回、私の所有している2つの新築アパートで客付けを行いました。一方は、私の所有しているアパートの中で一番駅からも…

2022/02/07 20:34

地鎮祭はまたの機会に

4棟目として新築アパート建築を進めている案件ですが、先週から、基礎の着工が始まりました。前回の視察から少し間が空いたのと、地鎮祭をしていなかったという事でそれらも兼ねて視察に行ってきました。すでに基礎の着工されているのですが、地鎮祭をやっておきたかったので途中でコンビニでお酒を購入して現場に向かったのでした。地鎮祭のイメージとして、お酒を土地にまくのが儀式だというがあったため、とりあえず日本酒を確保したのでした。お酒を買って現場に行くと、、、、少し前まで完全な更地だったのですが、すでに基礎ができかけているではあーりませんか。着工は1週間前だったのですが、早いもんですね。基礎の第一…

2022/02/06 16:48

Kawasaki最高！！

横浜在住のもりちゃんです。不動産投資を始めるまでは、川崎はそんなに好きではありませんでした。しかし不動産投資を始めてからは川崎が好きになりました。今ではすっかり川崎LOVEです。川崎と言ってもいろいろあります。川崎市全体でいうと、海側のエリアと、山側のエリア、そしてそれらを連結するエリアと大きく3つあると思っています。海側のエリアは、いいですね。GOODです。山側のエリアは、川崎であって川崎でないような気がします。川崎で売りに出されているのは山側のエリアがほとんどのような印象があります。私は、川崎と横浜を主戦場にしているのですが、「川崎の海側」が一番良くて、次に「横浜のいい…

2022/02/05 13:27

いい物件は、、、

いい物件は、、、「いい物件は探すものでなく創るものだ」そういう言葉がありますよね。そのとおりだと思います。これは土地から新築を建てている人だけの話ではありません。築古の収益アパートを買う場合の話でもそうです。（もともとはこちらが先でしょう）よく「いいアパートを探しているけどいいものが全然ありません」という声を聞く事があります。それは当然の事だと思います。いい物件は、その辺には転がっていません。デパートにいって、そこのコンシェルジュが渡すメニューを見て、じゃーこれを買おうかという感じで買っている範囲でいい物件なんてものは絶対に手に入りません。楽待で売りに出されたものをそのまま…

2022/02/04 17:08

今年はどこ行く？

毎年、家族で沖縄旅行に行く事にしてます。行く方法なんですが、航空券は、マイルで特典旅行券をゲットし、宿泊費は、ふるさと納税の旅行券で、みたいな感じで手出しほぼ無料で沖縄旅行をしていました。それが毎年の恒例行事みたいな感じでした。私はいわゆる丘マイラーで、クレジットの支払いは全てマイルに集約しています。一年間ポイントをためていると、家族で沖縄旅行できるくらいのマイルが貯まります。ふるさと納税のほうは、いまはルールの改悪で返礼品の額が悪くなったのですが、少し前はそれなりの金額の旅行券がもらえたので、それでホテルに泊まっていました。よくGWや夏休みに沖縄のホテルに泊まると、「こい…

2022/02/03 17:34

会社やめるために

サラリーマンは所詮、時給で働くアルバイトみたいなもんです。誰からも命令されずに、自分の裁量で、お金儲けやお金を儲けていくための仕組みを作っていきたい。そういう思いから会社をやめる事を目標に過ごしています。ですので、会社を辞めてぼーっとしたいとか、自分の趣味の時間をたくさん確保したいとか、そういう事でなくて、「会社に拘束される時間を、自分のお金儲けのための時間に費やす方が儲かるぜ！！」みたいな状態でやめたいと思っています。いまは不動産投資を中心に注力しているのですが、不動産投資の1本足打法だけで会社を辞めるのはちょっと怖いないって考えています。ですので、不動産投資以外のお金を創り出す…

2022/02/02 21:21

1棟目どうする？

今日は初心者向けの話です。サラリーマンが不動産投資でゼロから大きな資産を作っていくためにどうするかの話です。資産を早く増やしていくには、バックボーンとなる資産と、投資リテラシーの両方が必要です。どちらか一方だけでは資産はなかなか増えません。よく初心者の方が、練習のために区分を買うとか、練習のために戸建てを買うとか目にします。私はそれは悪手だと思っています。分かりやすい言葉で言うと、サラリーマンが不動産投資で資産を素早く増やしたいのであれば、アパートが買える人はアパートを買うべきだと思います。アパートが買えるにに練習のために区分や戸建てを買うのはダメだと思っています。かなりの遠回…

2022/02/01 21:35