取引実績があると好条件で融資が引けるという噂の信金。 リフォーム融資で取引実績を作る作戦を進めています。 信金は100万円の融資を進めてきます。 しかしリフォーム代は100万円もかからない。 リフォーム代として50万円の融資にしてもらう代わりに、投資信託を買うという事で進める事にしてもらいました。 それで現在、リフォーム会社に見積もりをお願いしています。 しかしながら、50万円分のリフォームというのは中々大規模です。 ボチボチ見積もりはかえってきています。50万円には少し届かないくらいの金額あたりが多いです。 信金の担当者は、50万円より小さい額にはできないとの事。 無理矢理にでも50万円以上…
1棟だけ自主管理をしています。 自主管理のために専用の携帯電話というのを設けています。 その携帯電話は基本的にほとんど鳴りません。 1年に1回あるかどうかです。 携帯が鳴るのはだいたいバッドニュースの時が多いです。 その携帯電話が先日、とうとう鳴ってしまったのです。 しかも、電話の着信相手を見ると、入居25年の方からです。 うちの築古には、入居30年の方と入居25年の方がいるのです。 当然の事ながら25年前の家賃で入ってくれているわけなので、この方も私にとってもVIPなわけです。 そのVIPからの電話って超怖くないですか？ えっ？退去連絡か？？？ という、ドキドキ感がある中電話を取りました。 …
昨日のブログで横浜の黄色アパートの話を書きました。 www.mjet.tokyo その上で、横浜の黄色いアパートがアリかナシかについて私の考えを書きたいと思います。私の友人に黄色いアパートを所有している人がたくさんいるので言葉を選んで今日のブログは書きたいと思います。 SNSなどで横浜の黄色いアパートの事が話題にあがる事があります。 話題にあがると、「ちょっと失笑」みたいな雰囲気だったり、いわゆる「オチ」みたいな感じで取り扱われる事が多いと思います。 中にはボロクソ言っている人もいると思います。 ズバリ結論から言うと、 投資の対象としてアリの黄色いアパートもあります。 しかし、ほとんどが投資の…
私のお友達で横浜の黄色いアパートを1年前に購入した人がいたのですが、少し前に聞いたところまだ1部屋しか入居が決まってないようです。 怖いです。 コロナというのが多分にあるのかもしれませんが恐ろしいです。 それで台所事情が大変なのかというと、ダメージはゼロのようです。 むしろ絶好調のようです。 どういう事なのかというと、 横浜の黄色いアパートは新築で買うと満室になるまで家賃保証がついているのです。 1回満室になるまでは、満室の家賃が永久に保証されているのです。 期限は永久みたいですよ。 ですので、オーナー的には100％の家賃をもらいつづける事ができているので全然OKみたいです。 本当であれば、部…
4棟目新築アパートは、現在地盤改造を行っています。 年末に地盤調査が行われ、調査結果の分析と、地盤改造業者の選定を工務店主導で進めてもらっていました。 どうやら地盤が弱かったようで、地盤改造に少しコストがかかるようだったのですが、想定の範囲内のコストで進める事ができそうです。 今週中に地盤改造が完了して、来週からいよいよ基礎の着工が始まるという予定になっています。 ところで皆さんは地鎮祭はやってますでしょうか。 今回ちゃんとした形でやる予定はないですが、もしも時間があればセルフで地鎮祭をやってもいいのかなと考えています。 地鎮祭ってどういう事をやるんでしょうか。 よくわかっていません。 お酒を…
リフォームの件で2棟目の築古アパートに行った際に、そのアパートに30年間入居してくれているおばあちゃんにつかまってしまいました。 リフォーム部屋を出ると、ちょうどおばあちゃんと鉢合わせ。いろいろ言ってくるじゃーありませんか。 おばあちゃんは、「雨漏りがするから見て欲しい」という事を言ってきます。 このおばあちゃんは、このアパートに30年間入居してくれています。 このアパートは築30年なんで、新築の時からずっと入居してくれていた事になります。 家賃は凄く高いです。30年前の家賃なわけですから。私の所有しているアパートの中で一番高い家賃で入ってくれています。 私にとって超VIPなわけです。 その超…
有給休暇を取って、丸一日不動産投資活動していました。 ＜朝イチ＞ 信金が開店すると同時に入店。 今日は工務店に支払う中間金のお金の手続きをする事になっている。 伝票書きを行い信金の最初の用事は終了。 その後、信金が管理会社を紹介させて欲しいという事で、信金の事務所で管理会社の担当者と面談を実施。 大手系の管理会社だ。 我々の事を、地主と思っているのでしょうか。 随分と舐めた条件を提示してきます。 清掃費が月に2万円って何？ 家賃調査などのリサーチだけやるだけやってもらって、この管理会社とはサヨラナという感じですすめようかなーという事で信金での用事は全て終了。 ＜昼＞ そこからリフォーム予定の築…
株とかやってますか？ 私はやってません。 昔はいろいろやってました。 でも私には株の才能は無いようです。 将来的にやる予定はありません。 しいていうと投資信託くらいだったら機会があったらやりたいと思っています。 というか投資信託は過去に結構やってました。 ちょうどリーマンショックからコロナ前くらいまでの約10年間くらいです。 自分の資産の大部分は投信に投入していました。 結構増えましたね。 でも今はゼロです。やってません。 ちょうど数年くらい前に、投信は全て現金に変えちゃたんですよ。 10年に一度くらいはリーマンショック級の大暴落がくるもんなんだとうなと思ってて、そろそろそういう大暴落が来るん…
2022年1月の近況です！ 〇4棟目の土地から新築プロジェクト まだ更地です。 地盤調査が終わり、近々地盤改造が行われる予定です。 1月末か2月頭から、基礎が作られ始めるという感じでしょうか。 アパートの仕様はまだ確定していません。 私としての方向性が決まったので、それを工務店のデザイナーさんと協議して落としどころを見つけるというのが残っています。こちらも1月中には決定する予定です。 あともう少しですね。 土地から新築プロジェクトの方は1月が終われば後は、こちらの手が離れて工務店で頑張ってもらうフェーズになるという感じでしょうか。 〇信金との実績つくりのためのリフォーム融資チャレンジ 試算表よ…
リフォーム融資作戦のために、試算表を作成しています。 第2法人は自分で会計ソフトを入力する契約になっているのですが、ようやく入力が完了しました。 第2法人はちょうど2期目で、 私にとっての3棟目の不動産取得税の支払いと、 4棟目の土地の購入のための諸経費の発生で出費が重なってしまいました。 集計をしながら、えっ赤字になる？？？と一瞬焦ったのですが、決算の時点ではなんとかギリギリ黒字になりそうです。 正直、ちょっと焦りました。 マイナスの要素はすべて出し切ったので来期を楽しみにしたいと思います。 第2法人は今のところ3棟目の新築アパートのみなのですが、 私の持っている物件の中で一番利回りが低いで…
よく宅建を勉強してます！とかよく見ます。 これを持っていたら「不動産の取引をよくわかっている人間」だと国にお墨付きをもらえるといったところでしょうか。 不動産投資家の中でも多くの人が持たれていますね。 周りでもたくさんの人が取られています。 ただ私は宅建は取るつもりはありません。 不動産投資家が宅建を持っていたら業者や金融機関から一目おかれるという事があるという事で持たれているんですかね。 不動産投資家さんが、業者ナリみたいになって、不動産転がしをするようになるのであれば宅建は持っておいた方がいいでしょうね。 レインズを見たいという事で宅建を取るというのもよくわかります。 しかし、宅建は不動産…
1月29日に計画していた見学会＆懇親会ですがコロナのため延期とさせていただきました。 コロナが落ち着いたら再度セッティングさせていただくつもりです。 ちょうど年末にこの企画を作ったときは、1か月でこんな感じになるなんて全く思ってもいませんでした。 時世の流れは早いですね。 ちょっと思ったのですが、10人を超えるような大規模な企画を1か月くらいのスパンで企画をするのが今の時世にあっていなかったのかなと思いました。 もっと小さい規模でコンパクトに開催する感じがよいかなと思いました。 「数名規模くらいで、今週末の土曜日に開催しよう！」とかそういう感じです。 少数で、コンパクトに機動的にですね。 大人…
新築アパートの部屋の中の仕様を検討してます。 めちゃ難しいですね。 休日はアパートの多そうなエリアに行ってデザイン事例をサンプルしています。 無難な仕様でもいいのかなと思う一方で、 せっかく自分で建てるのだから無難でないものもいいかなと思ったりしています。 いまは、ある方向に突き抜けた仕様にするか検討をしています。 突き抜けた仕様というのは、成功した場合はいいのですが、失敗すると目も当てられない感じになってしまいます。 という事でなかなか冒険はしずらいのですが、どういう落としどころにするか悩んでいます。 攻めた仕様なのか、無難なところに着地させるのか、、 1月中には仕様を決めないといけないので…
信金との取引実績を作るためにリフォーム融資を申し込む準備を進めています。 試算表が欲しいという事で急遽、資料をそろえています。 第一法人の方は資料を全て提出し、試算表を出してもらう事ができました。 あとは第2法人です。 第2法人は、会計ソフトの入力も自分で入力する契約になっています。 日々の家賃のやり取りは入力したけど、第2法人は土地の購入という大きいイベントがあるんですよ。 土地の購入ってどうやって入力するの？って感じです。 とりあえず税理士さんに教えてもらい、入力できそうになりました。 銀行の口座が複数になる場合も少しケアが必要なんですね。 とっても勉強になります。 会計ソフトを自分で入力…
いろんな投資家さんと知り合いになるのですが、たまに「この人スゴイな～！」という人に遭遇します。 ほんとうにスゴイと思います。 いろんな投資家さんと積極的に交流する1つの目的は、そういうスゴイ人と話をする事かなと思っています。 ほんとうにスゴイ人は凄いと思います。 たしかにその人にお金を託したら凄くお金を増やしてくれそうな感じがします。 おそらく金融機関の担当者もそういう目でそういうスゴイ人を見たりするんでしょうね。 一方で、かなりの有名人なんだけどそんなに凄くないなーというのもこの不動産投資の世界ではよく見る印象があります。 メディアなどに登場されていて、すごく名前の知られている人でも、よーく…
3棟所有しているのですが、その中の1棟は自主管理してます。 自主管理をしているとっても、ほとんどが家賃の確認くらいで、実質的に自主管理をしているなーと実感できるのはその中で入居者の出入りがある1戸だけといった感じではないでしょうか。 部屋数でいうと凄く少ないのですが、不動産投資で何かバタバタ動いていると言えばその自主管理している物件に対して動いているという感じはしますね。 やはり自主管理はメンドクサイというのはあります。 しかし自主管理をしてよかったと思っています。 一度は経験されるのがよいかなと思います。 すごく大家としてレベルアップしたと思います。 一度でも自主管理を経験された大家さんと、…
気が付けばやってきました、繁忙期2022年！！ 毎年の恒例行事（？）なのですが、新築アパート建築などですっかり忘れてました。 今年の状況と言えば、、、 1棟目の新築アパートですが、退去が2件連絡が入りました。 入居している人の属性を見ると1人学生さんがいて、ひょっとしたらもう1部屋退去になるかもしれません。 2棟目の築古アパートは、1部屋が1月末に退去が確定しています。 リフォームすると言っている部屋ですね。 3棟目の新築アパートは、去年に1部屋空きが出ています。 他はいまのところ連絡は入っていません。 という事で、今年の繁忙期はいまのところ4部屋が空く予定という事です。 去年は9部屋空きが出…
信金との実績つくりのため、リフォーム融資を引くための準備を進めています。 信金の担当者は、必要な書類として試算表が欲しいとの事。 という事で、さっそく税理士さんに試算表の作成の相談をしてみた。 試算表なんで最低限度のものだけを計上したものでいいのかなと思ったていたのですが、どうせ本当の決算書を作成する際に2度手間になるので、いまのうちに12月分までの分をちゃんと計上しておきましょう！という事になってしまいました。 私は2つ法人を所有していて、いずれもあと数か月で締めになっています。 ですので、不意を突かれた感じで急遽決算の締めが前倒しで来たような状態です。 という事で、急遽これまでの分の会計入…
平穏な平日の午後、信金から電話がかかってきた！！ まだ融資などは受けたことはないが、ちょくちょく話をしている信金だ。 私 「どうしましたか？」 信金「この前、リフォーム会社を探されていたと言われてましたよね」 私 「はい、そうです」 信金「ご近所でリフォームをされている会社があるので紹介いたしますよ！」 私 「ありがとうございます。ぜひぜひ。」 信金「はい、以下連絡先です」 私 「さっそく、電話をしたいと思います」 そう言って電話を切ったのだった。 その信金とはちょくちょく話をする機会があって、リフォームしてくれる会社をあまり知らないのでよかったら紹介して欲しいという話をしていたのでした。 そ…
築古のアパート1棟だけは自主管理しています。 その自主管理物件の1部屋が、1月末に退去になる事になっています。入居者は法人で事務所として使ってくれていました。 入居者との連絡は客付けをしてくれた仲介がやってくれていて、今回退去になるという事で仲介から連絡が来たのでした。 そこで、仲介は退去立ち合いを2万円でやりますよと言ってくるではありませんか。 退去立ち会は、自主管理の場合は普通は大家がやるのですが、今回は、入居者が法人だという事で、退去立ち合いは平日になってしまいます。 わざわざそれのために有給休暇を取るのも馬鹿らしいし、退去立ち合いでは退去者と面と向かっていろいろとやりとりをする必要があ…
新築アパートの室内フローリングや建具の色や、外壁の仕様を工務店と相談しています。 色やデザインなどを決めるのって難しいですよね。工務店の方は年間にそれなりのアパートを建てているところなんで慣れた感じです。色やデザインの決め方のコツみたいなものを教えてもらって決めています。その考え、本当なの？みたいなものもあるのですが、おとなしく工務店の言うとおりにアドバイスをもらいながら進めています。 アパートの部材といっても、流行りのデザインがあるみたいですね。工務店の担当者が言うにはアパートの内装や外装で使われている部材を見たら、いつの時代に建てられたアパートなのかがだいたいわかるらしいです。 ああ、この…
私は、投資効率の観点からマンション投資でなくアパート投資を行っています。 単価が安いものや、チープなものほど投資効率は高いからです。 アパートの企画を考える事は多いです。 近年はアパートが乱立しています。 アパートを建てる事さえできたら御の字という時代は去ろうとしています。 他との差別化は必須です。 そこでどういう方向性で差別化するのか？って発想になります。 よくある発想として、他アパートと差別化できる魅力的な設備仕様で差別化するというのがあると思います。 例えばですが、ホームシアターを部屋の設備にするとか。 投資家が考える事なので、その投資費用対効果を考えるわけです。 総投資額と家賃アップの…
K信金は1度関係が構築されるとかなりいい条件で融資をもうら事ができるらしい。 しかしながら最初の1回目の融資条件は渋いです。 5棟目あたりでK信金から融資を引くという事が第一案としてあるのですが、結構渋い条件なんですね。 しかしK信金とは関係を構築しておきたい！という事で作戦を変更する事にしました。 ちょうど2棟目の築古アパートが1月末に退去予定なので、その部屋のリフォーム資金を融資してもらって、それをもってK信金としての実績作りとする変更にする事にした。 という事にK信金のいつもの担当者に電話をした。 私 「こんにちは。お世話になってます」 信金「いかがしましたか？」 私 「はい。築古アパー…
継続的に物件を買い続けるために、継続的にいかに融資を引いていくのかというのがクリアしないといけない大きな問題です。 サラリーマンパワーを使い果たし、これからどうやって融資を引いていくのかというのが一番頭をなやませている事なんですが、今の時点で考えている作戦があります。 サラリーマンパワーも使い果たしもはや地銀は難しいです。 私がこれから軸足にしたいのは信金です。 信金はいい関係が構築できると比較的融資が引きやすいです。 地銀とかは担保力とかも凄く気にする印象ですが、信金は新しく融資を引く物件がちゃんと回るというのが大前提ですが、毎年の収支が十分にプラスだったら、既存の取得物件の担保力をあまりう…
コミュニティーの集まりや交流会（飲み会）などでこれから不動産投資を始めようとされている方とお話をする事が最近多いです。 そういう場で思う事を書きたいと思います。 不動産投資勉強中ですっていう人によく会います。そういう場は凄く有益な場だと思います。それ自体悪くはないのですが、全然勉強していない状態で参加される人もたまにおられます。まず思う事として、これから不動産投資を始めようとされる方は、そういう場で経験者の生の声を聞くよりも先に、ちゃんと勉強をされるのがよいかなと思いました。すでに不動産投資を始めている人による経験談を聞くというのは凄く有益だと思います。私もそういう交流会に参加しているのは、先…
受験競争や就活、さらに企業に入ってからの生存競争に打ち勝ち、数十年間の苦しい日々を脱落せずに生き残ってきたサラリーマンは、アパートを2棟買える権利が与えられます。このアパート2棟というのは人によって違います。1棟の人もいれば3棟の人もいます。年収の20倍ってやつですね。 このアパートを2棟買えるというのは、普通の人間が専業大家になるための挑戦権なわけです。数十年間の苦しい日々を真面目に過ごしてきたご褒美として、挑戦権として2つのアパートを買う事ができるチャンスがもらえるわけです。 数十年間生きてきてようやく2棟のアパートを買えるというものですよ。ライフ2個が与えられたみたいな話です。なけなしの…
みなさんは、都内の利回りの低い物件ってどう思われますか？ 例えば、都内の木造新築アパート7％とか、都内の6％台の新築RCとか。 好き嫌いの範囲なのかもしれないので、そういうのを買うのはダメダメだとかそういう批判の意図で言っているではないです。私自身の好き嫌いの話として聞いていただいたらいいと思います。 新築木造アパートを買うとして、7％台以下のものを買ったとしても全然お金が残りません。 正直な話、表面利回り8％の新築アパートを金利1.5％で融資を引いても、そんなに大きなお金は残りません。 いろんな諸経費やら、税金を引いたら、1億円のアパートだったとしても100万円くらいなんじゃないでしょうか。…
土地値投資法というのがあります。 土地値の築古アパートは、出口でも買った時と同じ土地値で売却できるので、インカムがまるまる手残りになる。そして単体として債務超過になりにくいっていうものです。 ひと昔前だったら、土地値投資法をしている人がかなり多かったような気がします。 よく物件を買い進めていく中で、バランスシートが悪くなったから土地値物件でも買って整えようかという話はよく聞きます。私もそういう意図で物件を買ったことはあります。 しかしながら、土地値投資は昔ほどのメリットが無くなってきていると思います。 もはや過去の投資手法になりつつあるのかもしれません。 今日はその話をブログに書きたいと思いま…
神奈川エリアの不動産投資家交流の活性化のため、以下の企画を開催したいと思います。 開催日 ： 2022年1月29日（土） 集合時間 ： 13時 集合場所 ： 横須賀エリアの駅（参加者のみにご連絡いたします） 内容 ： バランス大家さん（@balance_oya ）の物件の見学と懇親会 募集人数 ： 20名 参加費 ： 実費のみ。横須賀での移動はタクシー割り勘の予定。 懇親会での飲み食い代等の割り勘。 詳細行程 ： 【昼の部】 13時～：バランス大家さん（@balance_oya ）の物件の見学 ～横須賀エリアの物件見学～ ー重鉄内のトランクルーム見学 ーアパート外観見学 ー戸建 外観見学 ー戸…
資産を増やす王道のやり方、というか資産を積み重ねていくための一つの概念を書きたいと思います。 資産と純資産の関係です。 これらの概念を表すための絵を買いてみました。 これらは山の絵で説明するのが一番わかりやすいかなと思います。 イメージとしては、砂場の砂山でもいいですし、シンプルに富士山などの山でもいいと思います。 そういう山をイメージしてもらった上で、山の高さが資産で、山の裾野の広がりが純資産かなと思っています。 山の高さの資産は総融資額に置き換えてもらってもいいかもしれません。 山の裾野（純資産）の上に山の本体があってその高さが資産に相当します。 我々は、資産や純資産を増やしたいと考えてい…
明けましておめでとうございます。 2022年になりました。 不動産投資は、ちょうど2019年の1月あたりから本格的に始動したので、ちょうど3年といったところでしょうか。 丸3年で、3棟のアパート取得と、4棟目の土地の購入まで来ました。 1年に1棟くらいが一番ちょうどいいペースだと思っているので、ここまでは本当に順調に来ているなと思っています。 2022年は6月に4棟目アパートが完成します。 土地から新築としては初めての取り組みなので、じっくりと腰を据えて取り組みを進めたいなと思います。 気が早い人は、アパート建築中に次の企画を考えたりする人がいると思いますが、急かさずにじっくりと進めたいなと思…
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最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…
新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…
（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…
ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…
2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…
世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…
不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…
進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…
最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …
