4棟目アパートの引き渡しまでのシリーズのものブログは今日はお休みです。 今日は近況ネタです。 まず、申し込みが入ってた最後の空き部屋もようやく賃貸借契約が締結されたようで、はれて満室で4月を迎える事ができそうです。 そして今日のブログは、新築アパートの仕様についてです。 だいたい決めていたのですが、最後まで仕様を決めきれていなかったオートロックの仕様について、結論を出しました。今日はその話です。 結論から先に言うと、オートロックは見送りです。 ＜まず費用について＞工務店サイドに、最低限仕様のオートロックを提案し、費用見積もりをお願いしていたのでした。 その見積もりがいよいよ出てきました。 工務…
ラフプランも固まり、部屋はなんとか20㎡を確保できそう！ シングル向け1Kで進めるのですが、実は並行して1LDKのプランも検討を進めていました。 なんやかんや検討しましたが、結論としては1LDKは採用せずに1Kにしました。1LDKの物件は欲しいですが、今の私の拡大期フェーズだと合わないですね。1LDKの企画は、拡大期が終わり安定期に入ってからにしたいと思います。いまから思うと検討するだけ野暮でした。最初から結論がわかっている検討をしていたような感じ。ただ、両者を定量的に評価できたのは良かったと思います。 話は元に戻って、ラフプランがFIXしたという事で、工務店に詳細見積もりを依頼する事にしまし…
アパートにバルコニーが必要なのか不要なのか。 工務店がよく使っている審査機関はバルコニーは必要との回答が。 さあ、どうする？ 過去の同じ事例を工務店に見てもらったうえで、そのPASS判定を出した審査機関に問い合わせてもらったらどうだろうかと、わんさんから助言をいただきました。 という事でさっそく工務店にお願いをする事にしました。 私 「過去に同じ事例で審査機関をPASSしているものがあるようです」 工務店「そうなんですね」私 「これは〇〇の審査機関でPASSになっているようなので、そちらに確認してもらってもよろしいでしょうか」工務店「わかりました。その審査機関に確認を取りたいと思います」 とり…
アパート用地の引き渡しまでの話・その3～バルコニーいるの？～
建築確認申請をPASSさせるにもまずは工務店を決める必要がある。 セオリーとしては、複数の工務店に相見積もりをお願いしてそこから選定を行うという段取りになるのだが、今の時点でのプランは、銀行提出用のかなり簡易なラフプランしかないので、正確な建築費を出してもらうために相談している工務店とラフプランのすり合わせを行う事にした。 ※ここから建築法規の話が話題にあがります。私はあんまり詳しくないので、もしも間違いあったらご指摘くださいませ。 その時点で受け取っていたアパートのラフプランの概要は、3層で各3部屋の合計9戸の木造アパート。各部屋の広さは19㎡の1K。総延床面積は200㎡未満のいわゆる「木工…
土地の売買契約を行ったのが8月。そして、契約で仮置きしている土地の引き渡しが12月。 土地の引き渡しまで4か月間。 この4か月の間にいろいろやらないといけない事があります。 ちゃんとアパートを建てれるような状態にもっていくための外堀を埋めるための対応です。 売買契約にいくつかの白紙撤回の特約を入れてもらっているのです。 その特約を全てクリアする必要があります。 具体的には、 ①建築確認申請をPASSさせる。②隣地から通行掘削の覚書を取得する。③隣地と水道管の話を合意させる。 というものです。 それらがクリアできない場合は、土地の売買契約は白紙撤回になる。 そして、それらがクリアできる状態になっ…
現在、取り組んでいる新築アパート！ 少し前に、土地探しからアパート用地を契約するまでの話をブログに書かせていただきました。（全20話） 今回から、そのブログの続きを書きたいなと思います。 そろそろ書かないと内容をすっかり忘れてしまいそうです。 とりあえず、土地の契約から土地の引き渡しまでの話を書きたいなと思います。 土地を契約するまでは、いろいろあったのですが、土地の引き渡しを行うまでは比較的一本道を進むのみという内容になっているので、さほど盛り上がらないような気がしますが、書きかけていたものなので最後まで書きたいと思います。 繰り返しますが、内容としてはあんまりおもしろくないと思います。 こ…
「成功者の〇個の習慣」という類の自己啓発の本があります。 私もそういう類の本を読んでいた時はありました。 読み物として面白いなと思いますよ。 先日、どこかのSNSで「成功者の〇個の習慣」的な本の話題があがってました。 おそらくその本には、成功者がよくやる習慣がいくつかかかれているのでしょう。 そして、自分は本に書かれている20個の習慣の中で15個が自分に当てはまる！！とか、そういう話題になっています。 さらに、あと5個満たすようになると、20個全部になるので、成功者になるために残りの5個を満たすように心がけます！という話が出てたりします。 おそらくネタでそういう話をしているかと思うので真面目な…
アパート用地として過去に検討していた土地があると思います。 最終的に買うのを見送った土地で、思い入れのある土地なんかは、その後どうなったのか見に行く事がたまにあります。 先日もそういうのがありました。 ちょうど1年前くらいに検討していた土地です。 結構いい立地でした。 広さも結構いい感じでした。 ちょうどその頃は工務店の開拓に精を出していたころで、新しい工務店を見つけてはそのお手並みを拝見させてもらうために、検討をお願いするって事をよくやってました。 その土地は、初めてお願いする工務店にプランを考えてもらう事にしました。 自分としては9戸くらい入りそうかなと思っていたのですが、その工務店の回答…
テレビで大自然で、とても景色がよいリゾート地のようなところで生活をしているのを見る事があります。 海外のリゾート地のようなところで、日本ではそういう所はなかなか無いのかもしれません。 そういう所は大自然の中だったりするので、住んでみると不便な所がほとんどだと思います。 しかし、終の棲家としてそういう環境のいいところでそれでいて利便性もあり、住んでて気持ちいい所に住むのもいいかなと思うようになりました。 そういう利便性もあって環境がよいところってなかなか日本では少ないような気がします。 眺望がよい所だとか大自然の環境があるところで、利便性も兼ね備えているようなところはなかなか無いような気がします…
管理会社の選定を進めています。 私は管理会社は客付け力が一番強いところに選びたいなと考えています。 その中でも、管理会社として客付け店舗をもっているかどうかというのが客付け力を決める大きなポイントなのかなと思っているので、その切り口に関してまとめてみました。 3つのグループにわけて整理してみました。 ①自社で客付け店舗を持つ大手系の管理会社②自社で客付け店舗を持つ管理会社③自社で客付け店舗を持たない管理会社 私の調べた範囲でこういう傾向があるというくらいのトーンで聞いていただけたらなと思います。中にはここに記載する内容と違う傾向のところもあるかもしれません。 ①自社で客付け店舗を持つ大手系の管…
季節もすっかり暖かくなり、春っぽくなってきましたね。 繁忙期の闘い（客付け）もようやく終わりを迎えそうです。 年末くらいから、ちょくちょく出入りがあって、リフォームの件などもあり、ようやく終わったという感じでしょうか。 建築推進中の新築アパートも、3月末に上棟をするという事で、アパートの仕様もだいぶ決まってきています。 最後の仕様という事でオートロックを導入するかの判断が残っていたのですが、近日中には結論がでそうです。 新築アパート関連で言うと、管理会社の選定ですね。 今回はゼロベースでいろんな選択肢を考慮して決めようとしています。 こちらはまだ方向性が明確に決まっていないのですが、せっかくの…
唯一、空き部屋だった築古アパートにいよいよ申し込みが入りました！！ 3月中旬までリフォームを行っていたという事もあり、繁忙期中での客付けは少し諦めかけていたところもあったのですが、なんとか申し込みが入りました！ これから家賃保証会社の審査があるので、まだ確定にはなっていないのですが、とりあえず一安心です。 驚きなんですが、申し込みされた人は隣の戸建てに住まわれている方でした。 お隣さんお家族の方が住まわれるようです。 実は、お隣さんとは、隣地の境界の件で少しやりとりをした事がありました。 お隣さんが少し越境して私の土地に入っていたというのがあって、相談して境界のアスファルトを引き直ししたという…
既存物件のリフォーム＆客付けもようやく落ち着き始め（まだ1部屋空いてるが）、 建築中のアパートの仕様もほぼ決まり（まだオートロックどうするか決めれてないが） ようやく、4棟目アパートの管理会社の選定フェーズに進んできております。 4棟目の管理会社の選定は、これまで私が持っていたいろんな印象は一旦白紙に戻して、あらためてゼロからいろんな業者をヒアリングして選定しようかなと考えています。 大手系であったり、 地域密着の地場の会社、 自社で客付け会社を保有している会社、 自社で客付け会社を保有していない会社、 など、いろいろあると思います。 私の中での管理会社の答えは、 自社で客付け会社を持っておら…
ブログを毎日書くようになって2年がたちました！！ 2年間なんで合計730個の不動産投資に関するブログです。 毎日毎日書きました！ まさか2年間、休みなくずっと書けるとは思いませんでした。 仕事で疲れた時も、 体調を崩して寝てた日も、 旅行に行く時も、 一日も穴をあけることなく書き続ける事ができました。 単発でブログを書くこと自体は誰でもできると思うのですが、毎日書くというのは自分でいうのもなんですが結構大変でした。 やめ時を失ったところも多分にありますが、これからも続く限り続けていきたいなと思います。 毎日書いているので、気合を入れて書いているブログもあれば、かなりテキトウに書いている日もあり…
管理会社を解約して他社に切り替える際に、”〇か月縛り”みたいな縛り期間を設けている管理会社は多いと思います。 その縛り期間として、「3か月間」と設定している業者が多いような気がしますが、なかには「3年縛り」というところもありますよね。 これは私の勝手なイメージだけなんですが、縛り期間が長ければ長いほどクソ業者である事が多いような気がします。 ※タイトルはちょっとあおった感じに書いてしまいましたね。。。失礼しました。 勝手な印象です。 もちろん3年縛りでも良心的なところもたくさんあると思いますが、、、 3年縛りって長くないですか？ 近年はスピーディーな経営が求められるなか、3年は長すぎます。 3…
少し前に自分が参加しているコミュニティーの勉強会で、土地から新築に関する発表をさせていただいた際に使った発表資料を掲載したいと思います。 内容は初心者向けです。 土地から新築の取り組みは、こういう感じだよ～という内容です。 とりあえず発表資料だけを張り付けておきます。
オートロック導入の検討をしてます。 論点は、いかに安価に導入できるのか？です。 工務店にスマホ連動するシステムを導入した場合の検討をしてもらってましたが、後付けでオートロックを導入する時のものであって、これから建築するケースだとメリットがほとんどないようでした。 それを受けて、改めて構成を見直す事にしました。 オートロックと言ってもいろいろあるようですが、とりあえず人が建物に入ると玄関門が自動的に閉まって侵入者が入れないようになっていたら、とりあえずはオートロックと呼べると思います。 そこで、原点に振り返って最小構成での実現を考える事にしました。 いま、考えている構成は、 ①本来なら自部屋の前…
4棟目の新築アパート建築を進めています。 まもなく上棟という事で、アパートの仕様検討を進めています。 悩んでいたアパートの外壁のサイディングですがようやく決まりました！！ 外壁としてはもう少し先でもよかったのですが、屋根や扉の仕様をそろそろ決めないといけないといけないのです。 全体のコーディネイトがあるので、外壁の色が決まらないと屋根や扉も決まらないというのがあって。 最終的に、工務店が一押ししていたものと、直前に私の方で急浮上させたシンプルなサイディングとの一騎打ちだったのですが、最後は工務店のデザイナーさんが一押ししていたものにしました。 ちょうど工務店で打ち合わせをした際に、実際に太陽の…
バリューアップのためにリフォームを行っていた2棟目の築古アパート！ ようやくリフォームが終わり視察に行ってきました。 居室の壁が土壁であったり、そもそも昔ながらの和室だったので和のたたずまいがそのまんま残ってる部屋で、最終形態のイメージがあまりわいていない状態でのスタートでした。 土壁を普通の壁に変更したり、 木枠や窓枠を塗装で仕上げ、 クロス貼りでそれなりの仕上がりになったような気がします。 ようやく「お金が取れる商品になった」かなという気がします。 それなりのお金を使って「お金が取れる商品」に作り替える。これこそ築古アパート経営の肝ですよね。 まともなリフォームは今回が初めてだったのですが…
最近はコロナで減りましたが、少し前は毎月のようにお友達の投資家さんのアパートの見学会に行ってました。 そこで思う事についてブログに書きたいと思います。 小規模で行く場合はいいのですが、参加者が多いとなかなか大変になってきます。 まず隣地の住人がかなりビックリします。そして閑静な住宅街だと10人を超えるとかなり目立ちます。 見学する方もある程度、エチケットみたいなものはあると思います。 大きく2点気になる事があります。 （1）アパートの前でアパートのデリケートな内容をデカい声で話すのはやめましょう。 見学をする投資家さん的には、いろんな事を盗んで学びたい！と思っていろんな質問をします。その中で、…
4棟目の新築アパートもこれからいよいよ新フェーズへ突入といったところでしょうか。 上棟が近々あるのですが、上棟が済むと一気にアパートの完成が視野に入ってきます。 今のところ、6月竣工予定で7月から客付けスタートくらいになっているのですが、 そろそろ4棟目の管理会社の選定をCLOSEさせたいと考えています。 管理会社の設定って難しくないですか？ いろんな業者の選定があるのですが、管理会社の選定が一番難しいような気がします。 満室が絶対条件です。 業者の采配でかなり違ってきます。 一番の肝かもしれません。 ズバ抜けてこの業者がいい！みたいなのがあればよいのですが、どこもどんぐりの背比べみたいな印象…
私の所有物件で1棟だけ築古があります。 その築古アパートを運用しながらあわせてリフォームの練習をしております。 今回、初めてフルリフォームに近い感じでリフォームを実施しました。 まだ完成していませんが、完成後の出来栄えを見るのが楽しみです。 不動産投資で、リフォームをするスキルってとっても重要だと思います。 将来的には、再生系もやってみたいと思っているので今から少しづつ経験を積みたいなと考えています。 現在、リフォーム中の部屋ももう少しで完成予定なんですが、 完成が近づくにつれて、客付け業者からの問い合わせが増えてきています。 つい先日、一件、業者から事務所使いでの打診が来ました。 半年間だけ…
不動産投資で1棟目ってかなり重要だと思います。 まさに1棟目で人生が決まる！！と言っても過言ではないかもしれません。 CF的に良い物件が買えたら次につながるけど、悪い物件だと次につながらないって話は当然あります。 単純にCFが良いとか悪いだけでなく、融資とかいろんな事を考える必要があると思います。 今日のブログはこれまでのトピックでそれらの話について取り上げたものに振り返りたいと思います。 まずは融資の話です。 築古を買うべきか新築を買うべきか。。。 それを受けて、どういう銀行を使っていくかという話も考慮しておく必要があります。 それらに関して勉強会で発表した内容です。上の2つのブログのダイジ…
私のお友達の投資家さんで、山小屋と山（の一部）を100万円で買ったという話を聞きました。 山小屋は前のオーナーさんが作ったみたいです。 そして山もついているようです。 場所は、神奈川県内のようです。 固定資産税はかからないみたいです。 100万円で山小屋って安いですよね。 正直、それを聞いてうらやましいなと思いました。 自分だけの秘密の基地みたいな感じですよ。 私も、安く山を買って、そこに自分でDIYでコテージなんかを建てたいなと思いました。 夏休みなどの長期休暇の時でもいいですし、土日はそこで過ごすとかでもいいですしね。 いまは、テレワークなんでネット環境が引けるならずっとそこで生活できるか…
土地から新築をしている4棟目アパートプロジェクト！ 基礎が完成し、上棟のスケジュールが決まりました！ 上棟のスケジュールが決まったという事で、信金に融資に関する手続きをしてきました。 上棟のタイミングで中間金の融資の実行をしてもらう予定です。 融資の実行に向けて手続きを進めていきたいと思います。 それと基礎ができたという事で現場に行ってきました！ 前回見た時は、基礎の木枠が付いている状態だったのですが、それらも取り外しされていて基礎は完全に完成していました。 ちょうど基礎が完了して、配管の引き周りの対応などが行われている状態でしたね。 現場に、工事の大工さんがいなかったので、すでに基礎は終わっ…
事業復活支援金って知ってますか？ コロナの影響で売り上げが下がった法人や個人事業主に支援金が給付されるというものです。 自分の法人に該当するか検討しました。 いくつか要件があるのですが、 ざっくり言うと、コロナ前の特定の月の売上を基準として、その売り上げが大きく下がった場合は給付金がもらえるというものです。 実は、私の法人はその要件（売り上げが下がる）に関しては条件を満たしているのです。 コロナで退去者がたくさん出て家賃収入が下がったの？って思われるのかもしれませんが、おかげさまで法人設立以来（ほぼ）満室経営ができています。 家賃収入は、コロナにかかわらず変わらず好調です。 ん？どういう事？っ…
2019年3月に1棟目の収益アパートを購入し、はやいものでもう3年がたちました。 大家さんになって、ちょうど3年という事ですね。 早いものですね。 あっという間の3年でした。 これまで3棟のアパートの購入と、4棟目が現在建築中なので、ざっくりというと1年に1棟くらいのペースですね。 私の中では1年に1棟と決めているのでその通りの形になってます。 購入ペースに関して言うと、私は4つの考えを軸足に考えています。 ①できるだけコンスタントに ドルコスト法みたいな考えで、コンスタントなペースで買っていくべき ②できるだけ早く 私はこれから物件の価格はどんどんあがっていくと考えているのと、複利効果をいか…
2022年の繁忙期！ ラストスパートをかけていたシングルアパート1部屋がようやく客付けできました！！ （申し込みベース） 空き部屋はあと1部屋です。 現在、絶賛リフォーム中の築古アパートです。 リフォームが終わるのが3月中旬くらいです。 このアパートは他のアパートと傾向がちょっと違うもので、そんなにバンバン客付けができるようなアパートではないので、3月中の客付けはちょっと厳しいかもしれません。 今回の客付けのための目玉となる対策は、 最寄りの強い駅だけの客付け依頼だけでなく、もっと広域に依頼を出そうと思っています。 外部に管理をお願いしていたら、客付け募集の一連の対応は全てやってもらえるのです…
昨日のブログの続きです。 横浜の建て売り新築アパートのよくあるパターンは、以下のざっくり3パターンが多いような気がします。 ①手残りが残らないけど、アパートとしてはいい感じの利回り7％アパート②チャレンジングな立地だけど利回り8％オーバーのアパート③表面利回り9％の横浜の黄色いアパート そしてこの中からどれを選ぶべきか難しいという話をしました。 私は、いろんな投資家さんと仲良くさせてもらっているので、誰がどういうものを買ったのかという情報はそれなりに入ってきます。 ①の人も②の人も③の人も、それぞれそれなりにいます。上の例でいうと一番多いのは①の7％型のアパートを買う人が一番多いような気がしま…
今日は初心者向けのブログです。 資産をすでにたくさん持っている人というよりは、これから不動産投資で資産を増やしていきたいと考えている人向け（初期のCF優先フェーズ）で、私の極めて個人的な意見です。私の考えに合致していないスタイルでも成功されている人はたくさんいると思いますので、それくらいの感じで読んでください。 初めての投資物件を買う時に建売の新築アパートというのは有力な選択肢の一つだと思います。 築古はいろんな面で難易度が高いので、利回りは低いですが、建売は融資もつきやすいですし、修繕もほとんど不要なので最初の1棟目としては有力な選択肢だと思います。 今日のブログでは、横浜で建売の新築アパー…
現在、土地から新築アパート建築中の4棟目アパートの仕様を検討しています。 大人の女性のためのアパート！というコンセプトで部屋の仕様を決めています。 内装はそういう感じにする事にしたのですが、一点気になる点があります。 それは、大人の女性のためのアパートだったオートロックは必要なんじゃないの？！？！って。 という事でオートロックを導入するかどうか検討しています。 アパートの一番最初の構想時に工務店に相談したところ、 オートロックの導入に、200万円～300万円くらいかかると。 さすがにそれは高いという事で却下していたのですが、 いろいろ調べると安価にオートロックを導入できる製品があるようです。 …
「ブログリーダー」を活用して、もりちゃんさんをフォローしませんか？
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…
新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…
（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…
ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…
2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…
世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…
不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…
進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…
最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …
これから不動産投資を始める人は、メンターみたいな人を見つけて、助言をしてもらってやっていくのが良いという話をたまに聞きます。 そういう話があるので、 これから不動産投資を始めるぞ！って時に、 とりあえず師匠みたいな人を探して弟子入りしようかと考える人は、おそらく一定の割合でいると思います。 しかしですよ。 その師匠を見つけるのって難しいと思うんですよ。 不動産投資のいろはくらいがわかっていたら問題ないかもしれませんが、まったく何も知らない状態だと難しいと思います。 とりあえず、知名度がある大御所みたいな人に弟子入りするか～ と考えるというのは一番デンジャーな気がします。 理由はいくつかあります…
