4棟目アパートの引き渡しまでのシリーズのものブログは今日はお休みです。 今日は近況ネタです。 まず、申し込みが入ってた最後の空き部屋もようやく賃貸借契約が締結されたようで、はれて満室で4月を迎える事ができそうです。 そして今日のブログは、新築アパートの仕様についてです。 だいたい決めていたのですが、最後まで仕様を決めきれていなかったオートロックの仕様について、結論を出しました。今日はその話です。 結論から先に言うと、オートロックは見送りです。 ＜まず費用について＞工務店サイドに、最低限仕様のオートロックを提案し、費用見積もりをお願いしていたのでした。 その見積もりがいよいよ出てきました。 工務…
ラフプランも固まり、部屋はなんとか20㎡を確保できそう！ シングル向け1Kで進めるのですが、実は並行して1LDKのプランも検討を進めていました。 なんやかんや検討しましたが、結論としては1LDKは採用せずに1Kにしました。1LDKの物件は欲しいですが、今の私の拡大期フェーズだと合わないですね。1LDKの企画は、拡大期が終わり安定期に入ってからにしたいと思います。いまから思うと検討するだけ野暮でした。最初から結論がわかっている検討をしていたような感じ。ただ、両者を定量的に評価できたのは良かったと思います。 話は元に戻って、ラフプランがFIXしたという事で、工務店に詳細見積もりを依頼する事にしまし…
アパートにバルコニーが必要なのか不要なのか。 工務店がよく使っている審査機関はバルコニーは必要との回答が。 さあ、どうする？ 過去の同じ事例を工務店に見てもらったうえで、そのPASS判定を出した審査機関に問い合わせてもらったらどうだろうかと、わんさんから助言をいただきました。 という事でさっそく工務店にお願いをする事にしました。 私 「過去に同じ事例で審査機関をPASSしているものがあるようです」 工務店「そうなんですね」私 「これは〇〇の審査機関でPASSになっているようなので、そちらに確認してもらってもよろしいでしょうか」工務店「わかりました。その審査機関に確認を取りたいと思います」 とり…
アパート用地の引き渡しまでの話・その3～バルコニーいるの？～
建築確認申請をPASSさせるにもまずは工務店を決める必要がある。 セオリーとしては、複数の工務店に相見積もりをお願いしてそこから選定を行うという段取りになるのだが、今の時点でのプランは、銀行提出用のかなり簡易なラフプランしかないので、正確な建築費を出してもらうために相談している工務店とラフプランのすり合わせを行う事にした。 ※ここから建築法規の話が話題にあがります。私はあんまり詳しくないので、もしも間違いあったらご指摘くださいませ。 その時点で受け取っていたアパートのラフプランの概要は、3層で各3部屋の合計9戸の木造アパート。各部屋の広さは19㎡の1K。総延床面積は200㎡未満のいわゆる「木工…
土地の売買契約を行ったのが8月。そして、契約で仮置きしている土地の引き渡しが12月。 土地の引き渡しまで4か月間。 この4か月の間にいろいろやらないといけない事があります。 ちゃんとアパートを建てれるような状態にもっていくための外堀を埋めるための対応です。 売買契約にいくつかの白紙撤回の特約を入れてもらっているのです。 その特約を全てクリアする必要があります。 具体的には、 ①建築確認申請をPASSさせる。②隣地から通行掘削の覚書を取得する。③隣地と水道管の話を合意させる。 というものです。 それらがクリアできない場合は、土地の売買契約は白紙撤回になる。 そして、それらがクリアできる状態になっ…
現在、取り組んでいる新築アパート！ 少し前に、土地探しからアパート用地を契約するまでの話をブログに書かせていただきました。（全20話） 今回から、そのブログの続きを書きたいなと思います。 そろそろ書かないと内容をすっかり忘れてしまいそうです。 とりあえず、土地の契約から土地の引き渡しまでの話を書きたいなと思います。 土地を契約するまでは、いろいろあったのですが、土地の引き渡しを行うまでは比較的一本道を進むのみという内容になっているので、さほど盛り上がらないような気がしますが、書きかけていたものなので最後まで書きたいと思います。 繰り返しますが、内容としてはあんまりおもしろくないと思います。 こ…
「成功者の〇個の習慣」という類の自己啓発の本があります。 私もそういう類の本を読んでいた時はありました。 読み物として面白いなと思いますよ。 先日、どこかのSNSで「成功者の〇個の習慣」的な本の話題があがってました。 おそらくその本には、成功者がよくやる習慣がいくつかかかれているのでしょう。 そして、自分は本に書かれている20個の習慣の中で15個が自分に当てはまる！！とか、そういう話題になっています。 さらに、あと5個満たすようになると、20個全部になるので、成功者になるために残りの5個を満たすように心がけます！という話が出てたりします。 おそらくネタでそういう話をしているかと思うので真面目な…
アパート用地として過去に検討していた土地があると思います。 最終的に買うのを見送った土地で、思い入れのある土地なんかは、その後どうなったのか見に行く事がたまにあります。 先日もそういうのがありました。 ちょうど1年前くらいに検討していた土地です。 結構いい立地でした。 広さも結構いい感じでした。 ちょうどその頃は工務店の開拓に精を出していたころで、新しい工務店を見つけてはそのお手並みを拝見させてもらうために、検討をお願いするって事をよくやってました。 その土地は、初めてお願いする工務店にプランを考えてもらう事にしました。 自分としては9戸くらい入りそうかなと思っていたのですが、その工務店の回答…
テレビで大自然で、とても景色がよいリゾート地のようなところで生活をしているのを見る事があります。 海外のリゾート地のようなところで、日本ではそういう所はなかなか無いのかもしれません。 そういう所は大自然の中だったりするので、住んでみると不便な所がほとんどだと思います。 しかし、終の棲家としてそういう環境のいいところでそれでいて利便性もあり、住んでて気持ちいい所に住むのもいいかなと思うようになりました。 そういう利便性もあって環境がよいところってなかなか日本では少ないような気がします。 眺望がよい所だとか大自然の環境があるところで、利便性も兼ね備えているようなところはなかなか無いような気がします…
管理会社の選定を進めています。 私は管理会社は客付け力が一番強いところに選びたいなと考えています。 その中でも、管理会社として客付け店舗をもっているかどうかというのが客付け力を決める大きなポイントなのかなと思っているので、その切り口に関してまとめてみました。 3つのグループにわけて整理してみました。 ①自社で客付け店舗を持つ大手系の管理会社②自社で客付け店舗を持つ管理会社③自社で客付け店舗を持たない管理会社 私の調べた範囲でこういう傾向があるというくらいのトーンで聞いていただけたらなと思います。中にはここに記載する内容と違う傾向のところもあるかもしれません。 ①自社で客付け店舗を持つ大手系の管…
季節もすっかり暖かくなり、春っぽくなってきましたね。 繁忙期の闘い（客付け）もようやく終わりを迎えそうです。 年末くらいから、ちょくちょく出入りがあって、リフォームの件などもあり、ようやく終わったという感じでしょうか。 建築推進中の新築アパートも、3月末に上棟をするという事で、アパートの仕様もだいぶ決まってきています。 最後の仕様という事でオートロックを導入するかの判断が残っていたのですが、近日中には結論がでそうです。 新築アパート関連で言うと、管理会社の選定ですね。 今回はゼロベースでいろんな選択肢を考慮して決めようとしています。 こちらはまだ方向性が明確に決まっていないのですが、せっかくの…
唯一、空き部屋だった築古アパートにいよいよ申し込みが入りました！！ 3月中旬までリフォームを行っていたという事もあり、繁忙期中での客付けは少し諦めかけていたところもあったのですが、なんとか申し込みが入りました！ これから家賃保証会社の審査があるので、まだ確定にはなっていないのですが、とりあえず一安心です。 驚きなんですが、申し込みされた人は隣の戸建てに住まわれている方でした。 お隣さんお家族の方が住まわれるようです。 実は、お隣さんとは、隣地の境界の件で少しやりとりをした事がありました。 お隣さんが少し越境して私の土地に入っていたというのがあって、相談して境界のアスファルトを引き直ししたという…
既存物件のリフォーム＆客付けもようやく落ち着き始め（まだ1部屋空いてるが）、 建築中のアパートの仕様もほぼ決まり（まだオートロックどうするか決めれてないが） ようやく、4棟目アパートの管理会社の選定フェーズに進んできております。 4棟目の管理会社の選定は、これまで私が持っていたいろんな印象は一旦白紙に戻して、あらためてゼロからいろんな業者をヒアリングして選定しようかなと考えています。 大手系であったり、 地域密着の地場の会社、 自社で客付け会社を保有している会社、 自社で客付け会社を保有していない会社、 など、いろいろあると思います。 私の中での管理会社の答えは、 自社で客付け会社を持っておら…
ブログを毎日書くようになって2年がたちました！！ 2年間なんで合計730個の不動産投資に関するブログです。 毎日毎日書きました！ まさか2年間、休みなくずっと書けるとは思いませんでした。 仕事で疲れた時も、 体調を崩して寝てた日も、 旅行に行く時も、 一日も穴をあけることなく書き続ける事ができました。 単発でブログを書くこと自体は誰でもできると思うのですが、毎日書くというのは自分でいうのもなんですが結構大変でした。 やめ時を失ったところも多分にありますが、これからも続く限り続けていきたいなと思います。 毎日書いているので、気合を入れて書いているブログもあれば、かなりテキトウに書いている日もあり…
管理会社を解約して他社に切り替える際に、”〇か月縛り”みたいな縛り期間を設けている管理会社は多いと思います。 その縛り期間として、「3か月間」と設定している業者が多いような気がしますが、なかには「3年縛り」というところもありますよね。 これは私の勝手なイメージだけなんですが、縛り期間が長ければ長いほどクソ業者である事が多いような気がします。 ※タイトルはちょっとあおった感じに書いてしまいましたね。。。失礼しました。 勝手な印象です。 もちろん3年縛りでも良心的なところもたくさんあると思いますが、、、 3年縛りって長くないですか？ 近年はスピーディーな経営が求められるなか、3年は長すぎます。 3…
少し前に自分が参加しているコミュニティーの勉強会で、土地から新築に関する発表をさせていただいた際に使った発表資料を掲載したいと思います。 内容は初心者向けです。 土地から新築の取り組みは、こういう感じだよ～という内容です。 とりあえず発表資料だけを張り付けておきます。
オートロック導入の検討をしてます。 論点は、いかに安価に導入できるのか？です。 工務店にスマホ連動するシステムを導入した場合の検討をしてもらってましたが、後付けでオートロックを導入する時のものであって、これから建築するケースだとメリットがほとんどないようでした。 それを受けて、改めて構成を見直す事にしました。 オートロックと言ってもいろいろあるようですが、とりあえず人が建物に入ると玄関門が自動的に閉まって侵入者が入れないようになっていたら、とりあえずはオートロックと呼べると思います。 そこで、原点に振り返って最小構成での実現を考える事にしました。 いま、考えている構成は、 ①本来なら自部屋の前…
4棟目の新築アパート建築を進めています。 まもなく上棟という事で、アパートの仕様検討を進めています。 悩んでいたアパートの外壁のサイディングですがようやく決まりました！！ 外壁としてはもう少し先でもよかったのですが、屋根や扉の仕様をそろそろ決めないといけないといけないのです。 全体のコーディネイトがあるので、外壁の色が決まらないと屋根や扉も決まらないというのがあって。 最終的に、工務店が一押ししていたものと、直前に私の方で急浮上させたシンプルなサイディングとの一騎打ちだったのですが、最後は工務店のデザイナーさんが一押ししていたものにしました。 ちょうど工務店で打ち合わせをした際に、実際に太陽の…
バリューアップのためにリフォームを行っていた2棟目の築古アパート！ ようやくリフォームが終わり視察に行ってきました。 居室の壁が土壁であったり、そもそも昔ながらの和室だったので和のたたずまいがそのまんま残ってる部屋で、最終形態のイメージがあまりわいていない状態でのスタートでした。 土壁を普通の壁に変更したり、 木枠や窓枠を塗装で仕上げ、 クロス貼りでそれなりの仕上がりになったような気がします。 ようやく「お金が取れる商品になった」かなという気がします。 それなりのお金を使って「お金が取れる商品」に作り替える。これこそ築古アパート経営の肝ですよね。 まともなリフォームは今回が初めてだったのですが…
最近はコロナで減りましたが、少し前は毎月のようにお友達の投資家さんのアパートの見学会に行ってました。 そこで思う事についてブログに書きたいと思います。 小規模で行く場合はいいのですが、参加者が多いとなかなか大変になってきます。 まず隣地の住人がかなりビックリします。そして閑静な住宅街だと10人を超えるとかなり目立ちます。 見学する方もある程度、エチケットみたいなものはあると思います。 大きく2点気になる事があります。 （1）アパートの前でアパートのデリケートな内容をデカい声で話すのはやめましょう。 見学をする投資家さん的には、いろんな事を盗んで学びたい！と思っていろんな質問をします。その中で、…
4棟目の新築アパートもこれからいよいよ新フェーズへ突入といったところでしょうか。 上棟が近々あるのですが、上棟が済むと一気にアパートの完成が視野に入ってきます。 今のところ、6月竣工予定で7月から客付けスタートくらいになっているのですが、 そろそろ4棟目の管理会社の選定をCLOSEさせたいと考えています。 管理会社の設定って難しくないですか？ いろんな業者の選定があるのですが、管理会社の選定が一番難しいような気がします。 満室が絶対条件です。 業者の采配でかなり違ってきます。 一番の肝かもしれません。 ズバ抜けてこの業者がいい！みたいなのがあればよいのですが、どこもどんぐりの背比べみたいな印象…
私の所有物件で1棟だけ築古があります。 その築古アパートを運用しながらあわせてリフォームの練習をしております。 今回、初めてフルリフォームに近い感じでリフォームを実施しました。 まだ完成していませんが、完成後の出来栄えを見るのが楽しみです。 不動産投資で、リフォームをするスキルってとっても重要だと思います。 将来的には、再生系もやってみたいと思っているので今から少しづつ経験を積みたいなと考えています。 現在、リフォーム中の部屋ももう少しで完成予定なんですが、 完成が近づくにつれて、客付け業者からの問い合わせが増えてきています。 つい先日、一件、業者から事務所使いでの打診が来ました。 半年間だけ…
不動産投資で1棟目ってかなり重要だと思います。 まさに1棟目で人生が決まる！！と言っても過言ではないかもしれません。 CF的に良い物件が買えたら次につながるけど、悪い物件だと次につながらないって話は当然あります。 単純にCFが良いとか悪いだけでなく、融資とかいろんな事を考える必要があると思います。 今日のブログはこれまでのトピックでそれらの話について取り上げたものに振り返りたいと思います。 まずは融資の話です。 築古を買うべきか新築を買うべきか。。。 それを受けて、どういう銀行を使っていくかという話も考慮しておく必要があります。 それらに関して勉強会で発表した内容です。上の2つのブログのダイジ…
私のお友達の投資家さんで、山小屋と山（の一部）を100万円で買ったという話を聞きました。 山小屋は前のオーナーさんが作ったみたいです。 そして山もついているようです。 場所は、神奈川県内のようです。 固定資産税はかからないみたいです。 100万円で山小屋って安いですよね。 正直、それを聞いてうらやましいなと思いました。 自分だけの秘密の基地みたいな感じですよ。 私も、安く山を買って、そこに自分でDIYでコテージなんかを建てたいなと思いました。 夏休みなどの長期休暇の時でもいいですし、土日はそこで過ごすとかでもいいですしね。 いまは、テレワークなんでネット環境が引けるならずっとそこで生活できるか…
土地から新築をしている4棟目アパートプロジェクト！ 基礎が完成し、上棟のスケジュールが決まりました！ 上棟のスケジュールが決まったという事で、信金に融資に関する手続きをしてきました。 上棟のタイミングで中間金の融資の実行をしてもらう予定です。 融資の実行に向けて手続きを進めていきたいと思います。 それと基礎ができたという事で現場に行ってきました！ 前回見た時は、基礎の木枠が付いている状態だったのですが、それらも取り外しされていて基礎は完全に完成していました。 ちょうど基礎が完了して、配管の引き周りの対応などが行われている状態でしたね。 現場に、工事の大工さんがいなかったので、すでに基礎は終わっ…
事業復活支援金って知ってますか？ コロナの影響で売り上げが下がった法人や個人事業主に支援金が給付されるというものです。 自分の法人に該当するか検討しました。 いくつか要件があるのですが、 ざっくり言うと、コロナ前の特定の月の売上を基準として、その売り上げが大きく下がった場合は給付金がもらえるというものです。 実は、私の法人はその要件（売り上げが下がる）に関しては条件を満たしているのです。 コロナで退去者がたくさん出て家賃収入が下がったの？って思われるのかもしれませんが、おかげさまで法人設立以来（ほぼ）満室経営ができています。 家賃収入は、コロナにかかわらず変わらず好調です。 ん？どういう事？っ…
2019年3月に1棟目の収益アパートを購入し、はやいものでもう3年がたちました。 大家さんになって、ちょうど3年という事ですね。 早いものですね。 あっという間の3年でした。 これまで3棟のアパートの購入と、4棟目が現在建築中なので、ざっくりというと1年に1棟くらいのペースですね。 私の中では1年に1棟と決めているのでその通りの形になってます。 購入ペースに関して言うと、私は4つの考えを軸足に考えています。 ①できるだけコンスタントに ドルコスト法みたいな考えで、コンスタントなペースで買っていくべき ②できるだけ早く 私はこれから物件の価格はどんどんあがっていくと考えているのと、複利効果をいか…
2022年の繁忙期！ ラストスパートをかけていたシングルアパート1部屋がようやく客付けできました！！ （申し込みベース） 空き部屋はあと1部屋です。 現在、絶賛リフォーム中の築古アパートです。 リフォームが終わるのが3月中旬くらいです。 このアパートは他のアパートと傾向がちょっと違うもので、そんなにバンバン客付けができるようなアパートではないので、3月中の客付けはちょっと厳しいかもしれません。 今回の客付けのための目玉となる対策は、 最寄りの強い駅だけの客付け依頼だけでなく、もっと広域に依頼を出そうと思っています。 外部に管理をお願いしていたら、客付け募集の一連の対応は全てやってもらえるのです…
昨日のブログの続きです。 横浜の建て売り新築アパートのよくあるパターンは、以下のざっくり3パターンが多いような気がします。 ①手残りが残らないけど、アパートとしてはいい感じの利回り7％アパート②チャレンジングな立地だけど利回り8％オーバーのアパート③表面利回り9％の横浜の黄色いアパート そしてこの中からどれを選ぶべきか難しいという話をしました。 私は、いろんな投資家さんと仲良くさせてもらっているので、誰がどういうものを買ったのかという情報はそれなりに入ってきます。 ①の人も②の人も③の人も、それぞれそれなりにいます。上の例でいうと一番多いのは①の7％型のアパートを買う人が一番多いような気がしま…
今日は初心者向けのブログです。 資産をすでにたくさん持っている人というよりは、これから不動産投資で資産を増やしていきたいと考えている人向け（初期のCF優先フェーズ）で、私の極めて個人的な意見です。私の考えに合致していないスタイルでも成功されている人はたくさんいると思いますので、それくらいの感じで読んでください。 初めての投資物件を買う時に建売の新築アパートというのは有力な選択肢の一つだと思います。 築古はいろんな面で難易度が高いので、利回りは低いですが、建売は融資もつきやすいですし、修繕もほとんど不要なので最初の1棟目としては有力な選択肢だと思います。 今日のブログでは、横浜で建売の新築アパー…
現在、土地から新築アパート建築中の4棟目アパートの仕様を検討しています。 大人の女性のためのアパート！というコンセプトで部屋の仕様を決めています。 内装はそういう感じにする事にしたのですが、一点気になる点があります。 それは、大人の女性のためのアパートだったオートロックは必要なんじゃないの？！？！って。 という事でオートロックを導入するかどうか検討しています。 アパートの一番最初の構想時に工務店に相談したところ、 オートロックの導入に、200万円～300万円くらいかかると。 さすがにそれは高いという事で却下していたのですが、 いろいろ調べると安価にオートロックを導入できる製品があるようです。 …
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3つの事を心がけようと思っています。 （1）投資検討の精度を上げる 前に進めるかどうかボーダーライン上のものも結構検討していました。 分かりやすい話で言うと融資の打診とか。アパート用地のプラン入れとか。 判断がボーダーラインで微妙なものや、融資条件次第のものもドンドン検討していましたが、そこの精度はあげたいです。あげないといけないと思うようになりました。 1次検討でちゃんとフィルターをするという話。 余計なものは検討しないという話です。 メリハリ付けて、検討の効率化をはかりたいです。 （2）自分自身に集中する 自分の投資に集中したいと思います。 ただそれだけですよ。 自分の投資が一番最善になる…
少し前に土地から新築で検討していた土地。 少し前にブログに書いた話とは別の案件です。 その件は、ちょっと検討のスピードがうまくはまらなくて普通に業者に負けた案件でした。 仲介が言うには、2つの業者から買い付けが入っていて、それぞれそれなりの指値が入っていたと聞いています。 それからしばらくして、 業者からのメルマガを見ていると検討したさきほどの土地のアパートっぽい企画情報が売りに出されてるじゃないですか。 普通なら建築確認申請くらいは通した状態で企画情報が飛んでくるのに。 その企画を買うという事は絶対にないのですが、どこの業者が買っていったのかというのが非常に興味あります。 という事で、資料請…
最近は、SNSやいろんなコミュニティーなんかで非常にたくさんの情報が入ってきます。 たくさんの情報がどんどん入ってくるので、 それらをすべて処理をしていくと全然処理がおいつかなくなってきます。 他人のいい事例の情報なんかもたくさん入ってくるわけで、 他人の事例ばかりが脳みそに入り続けるような感覚になってしまいます。 たくさんの情報に囲まれるだけの状態。 意識が自分以外の所に行き過ぎてしまって、 自分という乗り物の運転手がいない状態になる感覚があります。 結局は自分の足でどれだけ歩けるかというのが重要であって、 情報に囲まれるだけでは意味がないと思うんですよ。 いかに自分という乗り物をうまく運転…
会社へ50％出社しないといけなくなり、 当初は、ひーひー言っていたのですが、 最近は会社での過ごし方も慣れてきて、 会社での生活も悪くない感じになってきました。 逆にテレワークをしていると、 ずっと同じ部屋に閉じこもっているという事もあってストレスを感じるようになってきました。 前よりはかなり前向きに会社に出社するようになりました。できるだけ会社に出社するという感じ。 これって凄く懐かし感覚です。 何年ぶりくらいでしょうか。 令和でなく平成ぶりくらいですよ。 家にいないで、ほとんど毎日家の外に出るという。かなり懐かしい感覚です。 精神的にも、全然変わってきたような気がします。 家にこもらないで…
気がついたら夏真っ盛りですね！ 夏っていいですよね。 7月8月の2か月間は、私は一番好きな季節です。 暑いです。でもそれがいいんですよ。 夏のイベントやりたいですね。 海や川。自然を満喫したいですね。 キャンプもいいですね。 できれば別荘地みたいなところでロングステイなんかもやってみたいです。 別荘というのは将来の夢という事で。 田舎の夏の原風景なんていうのもよくないですか？ 原風景といえば、若かった時に原付で旅行をした時の事を思い出します。 原付で大阪から東京を経て、岩手県まで行きました。 東北地方がとってもよかったんですよ。 夏の原風景というのを満喫する事ができました。 いま、原付や自転車…
最近は仕事も忙しくなってきたという事もあって目が回る日々でした。 投資も少しづつ内容をアップデートして、てんやわんやだったのですが、少しづつ落ち着いてきたような気がします。 最近心がけている事は、 効率化といかに自分の時間を作るのかというのを重視しようかなと思っています。 土地探しとか物件探しをしていると、 時間があっという間に無くなってしまうのですが、うまく効率化をして、できるだけ自分の自由な時間を作り出す事を心がけようと思っています。 いかに自分の時間を作り出して、いかにその時間を楽しむのか。そういうのをテーマに最近は活動しています。 気が付けば、もう7月ですよ。 7月と8月の2か月の夏の…
現在、賃貸併用住宅を住宅ローンで買おうと動いています。 賃貸併用！！ 過去に考えたことあったのですが、 木造で、すぐ近くに他人が住んでいて、 というシチュエーションが嫌で、あんまり前向きにな気持ちになりませんでした。 しかし実際に検討してみて、 数字の面であれこれ考えると、かなりいいメリット高いですね。 今住んでいるエリアで戸建てやマンションを買うとした場合、新築でも築古でも結構高いです。 かなりの大金を支払っても、その程度のクオリティーなのかい！！って感じです。 住宅ローンは是非とも使いたいのですが、 使って得られるマイホームが高いという事と、 それで得られるクオリティーもそんなに高くない。…
いくつか融資のアテがあって、 こういう順番で投資をしていけばよいのではと思ってました。 ①法人プロパー（2金融機関） ↓ ②法人保証協会 ↓ 他、買えるなら買えるだけ買う ↓ ③個人、サラリーマン枠での融資（2金融機関） 不動産投資の序盤だと、個人の債務が法人の方に影響があるかもしれないという事でこういう順番がよいのではと思ってましたが、 いろいろと心境の変化がありました。 住宅ローンです。 これはやっぱり大きいです。 それと賃貸併用を住宅ローンで買うっていうヤツです。 これ、実際に数字を見るとかなり魅力的です。 内容的にイマイチと思ってあんまり考えてませんでしたが、数字で見るとかなりいいです…
私のメインバンク。 賃貸併用を住宅ローンで購入するというアイディアが浮かんだ際に、まっさきに検討の土台に乗るか相談をした所、 本部に確認しますとの回答で、ずっと放置状態だったのですが、 ようやく回答が来ました。 検討できますという回答。 私の中で一番のポイントとなる、 「賃貸部の家賃収入を住宅ローンの支払い原資に含めるかどうか」 というのもOKですと回答があった。 これは大きいですよ。 これを認めてくれる金融機関はほとんどなくて、これでようやく2つ目です。 仮審査をしてくれるという事だったので、お願いする事にした。 それと建築費の方ですね。 それなりの建築費コストダウンが必要だと思うので、 い…
賃貸併用住宅を住宅ローンで買うことを目指す！ 賃貸併用住宅の賃貸部を返済の原資に含めてくれる銀行を探していました。 そういう銀行、なかなか無いですよね。 探していくと1行そういう銀行を発見することができた。 さっそくその銀行と面談をする事にした。 面談で、資料を見せて担当の感想を聞く。 担当が言うには、ちょっと規模が大きいですねという反応。 家賃収入を返済に含めて考えてくれるという事で、 その銀行を本命にしていたわけで、 自分の中の簡単な計算だとなんとかまわるかなと思っていました。 ただ銀行の審査ではそれなりの厳しいストレスを加えてまわるかどうか見るようで、 その厳しい数字での計算だと厳しい数…
賃貸併用住宅を住宅ローンで買う検討をしています。 融資がキモです。 賃貸併用で私の中でポイントになるのは2つ。 （1）賃貸部の収益を返済の原資にいれてもらえる。 （2）法人の債務を気にしない。 この2点です。 （1）が、なかなか難しいです。 （2）は、まあまあOKなところはあります。 どこの銀行も、賃貸収入の分は考慮してくれないです。 これを認めてもらえると、まあまあデカい規模の物件を買う事ができるのです。 いろいろ調べていくと、 1つだけ（1）がOKなところがあるじゃないですか。 いろいろ調べても1つだけですよ。 これはその銀行でせめるしかないですよね。 という事で、さっそくその銀行との面談…
最近、賃貸併用住宅の検討しています。 実は、ちょっと前に、よさげな土地を発見しました。 賃貸併用住宅の検討は全くやってなかったんですが、ものは試しにという事で付き合いのある工務店にプランと見積もりをお願いしたのでした。 結構時間かかりました。 すっかり忘れてました。 返ってきたプラン。そして見積もり。 それらを見て、賃貸併用住宅が現実的に見えてきました。 思ったより総工費が高くなかったというのと、総工費と家賃収入。 そういうのを考えると悪くない話だなと。 ちょうどそのときは別の案件でばたばたしていたのですが、そちらも落ち着き改めて賃貸併用住宅の検討をすることにしたのでした。 プランとしては、あ…
先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
私が不動産投資を始める前のイメージは、 『新築は値段が高くて新築でなくなると価格が大幅に下がる。築古は価値はあるけど値段が安くて、築古の方がお値打ち価格で買える。バリューと価格が築古の方が歪んでいる。（割安に買える）』 というもの。 不動産に限らず一般的に何でもそういう傾向はあるし一番最初に不動産投資の勉強をしたら本にそう書いてあったからそう思ってました。 しかしながら、 実際に収益不動産を買い始めるとそういう物件もあるけど、私が買おうと思っているエリアなどでは実際にはそういう傾向とは違うと感じるようになりました。 むしろ新築の方が歪んでいる。 （むしろ新築の方が割安で買える） と。 全ての新…
寝室で眠りについてふと思い出す。 自主管理しているアパートの更新の時期だ！！ そうです。2年に1回訪れるヤツです。 自主管理なんでコチラ側から入居者に働き掛けないといけないヤツです。 私はこの自主管理している物件に関しては、自分で更新作業をやっています。 最近は経験も豊富になりましたし、 同じ人で何度も更新作業をしているので、 書類もちょい修正のみの対応で済むので楽チンになってきています。 普通だと更新費用として1か月分の家賃を入居者から徴収して、 半年分を更新作業をした業者に渡す必要があるのですが自主管理で全て自分でやっています。 それで私は更新費用は入居者からもらわないようにしています。 …
5棟目、進めています！ かなり苦戦しました。 偏差値70をずっと探してましたが、時間切れで偏差値60で妥協した。という感じでしょうか。 正直、今のご時世偏差値70は難しいです。 無理ゲーです。 じゃーどうする？ みたいな自分の中での自問自答がありました。 融資の観点でも。 融資は付く状態でした。 すでに別物件で本部審査OKになっている金融機関が複数ありました。 各金融機関の融資の方針なんて、あっという間にかわりますよ。 融資が付く状態であるにもかかわらず、物件が買えないというのは、投資家にとって本当にツライ状態です。 過去に何度も、いいタイミングを逃したという経験もありました。 そういう意味で…
2年前に4棟目の新築アパートが完成して、今回ようやく5棟目です。 2年ぶりの購入です。 2年前、何をしていたのかというと、、、 普通に物件探しをしていました。 ただ、いろいろと苦戦しました。 やはり市況ですよ。 物件の価格が非常に高くなっていて、フォーカスがなかなか定まらなかったというのが1番だったと思います。 2年前の時点で、すでに価格が高くて利回りが低すぎという状況だったのですが、 そこからさらに利回りが下がりました。 どうしても昔の利回りを知っているので、 その残像との闘いに時間をかけすぎてしまってました。 GO/NO-GOの判断基準のアップデートに時間がかかりすぎました。 多分、これが…
5棟目として売買契約を締結してきました！！ 売買契約だけなので、まだまだ不確定な所があるので詳しい内容は伏せておきます。 詳しくは、落ち着いたらブログでも書いていきたいなと思います。 今回は規模が大きいです。 私の今までの物件と比較して一番大きいです。 5棟目として、大きい規模がイケたというのは非常に大きいです。 私がとりあえず目標としている規模を考えると、達成まであともう少し。 大きな前進になりそうです。 4棟目が建ったのは、ちょうど2年前でした。 ですので丸2年、時間があいてしまいましたね。 いろいろあって今回は苦労しました。 とりあえず、ホッと一安心といったところでしょうか。 しばらくは…
不動産投資をしているとどうしても緊張感のあるイベントに遭遇する時もあると思います。 例えば売買契約とか。 売買契約って何度も経験があったとしても、 凄く緊張しません？ 凄く神経質になりませんか？ 経験の多さは関係なく。 歳をとればとるほど、 メンタル的な緩急がすごく苦手になってきてます。（自分が） 物件はどんどん買っていきたいという思いはあるものの、 売買契約の緊張感なんてものは、できれば一生やりたくないという思いがあります。 そんな事ないですか？ 簡単な契約の内容だったらまだマシかもしれませんが、 ハードな内容の契約だったりだと凄く心が疲弊してしまいます。 なんやかんやいいながら、 リスクを…
規模拡大を優先させるなら、いかにリバレッジをかけれるかというのが重要になると思います。 投資の対象となる物件の規模もあると思います。 新築と築古と、いろいろ投資があるんですがゼロから一気に規模を拡大させるなら新築の方が有利かなと思っています。 投資の対象として、 新築がいいのか？ 築古がいいのか？ というのはあります。 それぞれ一長一短があると思いますが。 私の個人的な意見としては、 新築の方が、一気に規模を拡大させるには簡単という印象を持っています。 手出しのお金をあまり出さないで物件を買う事ができます。 1棟1棟の規模も大きいです。 何よりも金融機関の方針に合致しているので融資が出やすいで…
とある金融機関の担当者と雑談。 担当者が言うには、 私が過去に持ち込んだ物件の1つが今でも凄く覚えているんですよと。 その物件は1年くらい前に持ち込んだ物件で、土地から新築の案件でした。 ちょうどその金融機関に物件を持ち込むようになって2件目くらいの物件だ。 土地から新築で凄く立地も良かったし、利回りも結構高かった。 あいにく、その案件は買えずに流れてしまったのですが、その担当者は1年経った今でも、「あの物件は良かったですね。今でも覚えてますよ」って言ってくれているようだ。 中々そういう事って無いですよね。 その案件を持ち込んでから、心なしかその担当者からの反応が凄く前向きなな反応になったよう…
契約の時に、 契約書や重説に書くほどの事ではないけど、買主に言っておいた方がよい事をシレっと言ってくる事って、たまにあると思います。 私も過去2回くらいそういう事がありました。 ネガティブな内容ですね。 気にする人は気にするような事象でした。 私の場合は、そういう事象があったからと言って、 買うという判断が覆されるような内容とは思わなかったので、 そのまま売買契約を前に進めました。 しかしながら人によっては、「買う」という判断が「買わない」という判断に ひっくりかえる可能性はある事象だったかもしれません。 売主仲介って、結構そういう事をやってきたりしますよね。 意図的にヤバめの内容を隠しておい…
投資の対象となる物件にも高い／安いがあると思います。 安いもの。誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が弱いと思います。 対比で、 高いもの、誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が強いと思います。 100万円くらいのボロ戸建てと、 数億円するような新築RCとでは、儲ける力が全然違います。 単純な表面利回りの話ではないです。 物件の価格が高くなればなるほど、 プレーヤーの数も減りますし、 その物件の価値が高くなります。儲ける事ができる力が強くなります。 ですので、 自分が投資を始める時に、自分が買える物件がどのあたりなのかというのを把握した上で、自分にあった投資をするのが一番成長しやす…
夏が来ましたね！ 待ちに待ってました。 夏が大好きなんです。 夏のイベント、いいですね～。 たくさん夏のイベントやりたいです。 もたもたしていると、あっとういう間に夏が終わってしまいますよ。 普通のサラリーマンだったら、土日くらいしか動けないのですが、 7月8月の土日って9回しかないんですよ。 今はまだバタバタしているんですが、 落ち着いたら、夏のイベントをたくさんやりたいです。 今年、やりたいと思うのは、 東北方面の旅行や、 BBQ、 静岡方面にも旅行に行きたいですね。 あと、もう少し自然があるような場所に行きたいですね。 それと、もう少し遠方の旅行とか。 やりたい事がたくさんありすぎですよ…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
