初心者向けのブログです。 不動産投資を始めるぞ！！と、千三の物件探しを始めようとするも、いったい、どのジャンルの物件を探すべきかわからない人のために、考えないといけない着目点をいくつかあげてみました。 ～区分と1棟物どっちを選ぶ？～ これ結構重要な判断です。とりあえず規模の小さい区分で練習って軽く考えたらダメです。ここ間違うとかなり遠回りになります。 実際に遠回りされてる人、本当にたくさん見てます。 ・区分はいつでも買えます。 でも1棟物はいつでも買えるものではありません。 ・区分で与信を無駄使いすると1棟物を買う時に与信不足で買えないって事がよくあります。練習のために区分を買ったがために1棟…
一番、CFが出るのはどういう物件でしょうか。 長い目で見て儲かるのか？という観点は横に置いておいて、 目先のCFをいかにたくさん入手できるのかという観点でまとめてみました。 過去にブログでも触れましたが、チープなものの方がCFを出しやすいです。 特に不動産投資を始めたばかりで、お金をほとんど持っていない人はこういうところかを狙っていくというのはいわゆる王道のやり方です。 これは、物件の価格と家賃収入の間で歪が発生している事をついた投資法です。 不動産投資で儲けていくための一番根底にある概念かもしれません。 3千万円の区分を1部屋買うより、300万円の区分を10部屋買う方が儲かるって話です。 物…
第1法人は4期が終わり、第2法人は2期が終わりました。 まだそれらの決算書は出そろってませんがこれまでの運営の振り返りを行っています。 現在4棟目を建築中なんですが、すでに運営している物件は3棟あります。 新築が2棟と築古は1棟です。築古はいわゆる土地値物件です。 1つの見るべきポイントとして、いわゆる資産と債務のバランスを見ています。 私の所有物件だと、新築のウェイトが大きいので、どうしても資産と債務のバランスは悪いです。 私はその中でも、資産と債務のバランスがどれくらい改善していくのかというのに注目しています。 新築の場合、債務は減っていくのですが、建物の価値も下がっていきます。 ですので…
契約書をどう読み込んで、どう作りこんでいくのか。 契約書でもいろいろあると思います。よくあるのが宅建協会かなにかのひな型をベースに使って、必要なところを修正する形で作られた契約書のパターン。 そういう契約書を読む場合は、そういうひな形のベースのところはさらりと確認しておて、特約とか、重説とか、その物件ならではの所を重点的に読み込んでいくのがポイントかなと思います。 独自仕様の契約書だったら大変ですけどね。 そして契約の内容に関して、自分と相手との間で条件の綱引きを行うわけです。 そういうのはもはや法律的な知見があるのかないのかというよりは、当然法律的なベースがあった上での話なんですが、個人的な…
アパートやマンションを建てられている方々から、世界情勢の影響で値上がりしたとか工期が伸びたという話を聞く機会が増えている今日この頃。 私の所にも、政界情勢の洗礼がいよいよやってきました。 外壁のサイディング材の納期が1か月遅れるらしいです。 当初の予定では5月から外壁を張り付ける工程が始まる予定だったのですが、1か月遅れて6月からになるようです。 それを受けて、引き渡しも1か月遅れて7月末になるとの事でした。 今回、私が選んだサイディング材が遅れるという事だったので、他のものに差し替えたら0.5か月くらいの遅延に抑える事ができるようでしたが、外壁材の検討は全体のコーディネイトとの兼ね合いがあり…
最近よく考える事があります。 もしもお金が無限にあって、 もしも時間も無限にある状態になったら何をしますか？って。 みなさんは何をしますか？ ある意味、FIRE後の世界なのかもしれませんが。 どっかに旅行に行こうとか、 何かおいしいもを食べたいなとか、 そういう単発のやりたい事はあるとは思いますが、 そういうのは何回か経験したら終わりですよね。 最近、そういう事を考えるようになってきました。 でも、それって難しいですよね。 私も明確な答えは出てきていません。考え中です。 でも、自分が気持ちのいい事、やりたいなと思う事をやっていくんだろうなって思うような気がします。 ちょっと思っているのは、 人…
情報交換ができるような場を作りたいですよね。 少し前までは、交流会という事で広く交流できるような場をしばしば設けていました。 しかしながら、参加者があまりにもいろんなジャンルの人がいすぎました。 情報交換というよりは、自己紹介をしてワントピック話をするだけでその場が終わってしまいそうな感じでした。 いまいち不完全燃焼だった感はちょっぴりあります。 それを踏まえて考えているのは、 ①似たようなフェーズの人 そういう反省点を踏まえて、もう少しフォーカスを絞って、 できるだけ似たようなフェーズの人があつまって、的を得た情報を交換できるような、そういう場が作れたらなと思うようになってきています。 たま…
現在、建築を進めている4棟目の新築アパート！！ 上棟して約3週間が経過しました。 上棟してからは早いですね。 毎週、週末に現場に行ってるのですが、見るたびに建築が進んでいるのがわかります。 毎週週末の建築現場の見学が楽しみです。 ここ最近の毎週の楽しみはコレなんです。 3週間もたつと結構できてきてます。 サッシやドアも入り、完全な個室空間は完成しています。 外壁の方も、防熱材も入ってました。 まだサイディングは貼り付けられていませんが、そのうち施工される感じでしょうか。 外側の大工仕事は、5月中旬くらいで完了し、5月下旬からは内装の工事に入るようです。 これからはアパートの外側から中側に作業の…
今日は初心者向けのブログです。 不動産投資をするために本を読んだりと勉強は必要不可欠ですが、そういう勉強だけではまだまだ足りない事が多いと思っています。 やはり活字にされているような事柄以外にも学ぶべき内容はたくさんあります。 そういう意味で、飲み会などで先輩の話を聞くのはとっても重要だと思います。 自分が疑問に思っている事柄以外でも、ちょっとした一言の中にとっても重要な要素が含まれているという事は多いです。 ですので、不動産投資を始める方はちゃんと勉強はやった上で（★ここ重要）、先を歩まれている人の話を聞くというのは重要なプロセスだと思います。 一方で、ここから正反対の話をします。 先を歩い…
新築アパートの方は仕様が決まり後は無事に建築が進むのを見守るだけとなりました。 その新築アパートを任せる管理会社の方は、まだ契約まではしてませんが、だいたい方向性は決まったかな。 今は、1週間くらいでも建築が凄く進むので毎週現場に見学に行ってます。 新築アパート関連は完成待ち状態で、完全に落ち着きました。 年末くらいから、リフォームやら繁忙期の客付けにヒーヒー言ってましたが、ようやく満室になり、全室からお家賃をいただける状態にもなりました。 ようやく枕を高めて寝れそうです。 それと、2つの法人の決算準備も終わりました。 あとは、税理士さんの仕事が終わるのを待つだけです。 それと税理士さんを変え…
だいぶ前の話ですが、弁護士に相談に行ったことがありました。 不動産投資関連でアパートの隣地とのトラブルがあって、法的な解釈を聞くために弁護士の無料コンサルみたいなものを受けに行ったのでした。 こんな会話をしました。 私 「〇〇という隣地とのトラブルが発生しているんですよ。」 弁護士「なるほど。ちなみにどちらのアパートなんですか？」 私 「はい。〇〇線沿線の〇〇駅のアパートです」 弁護士「駅からどれくらいなんですか？」 私 「はい、〇分くらいです」 弁護士「どれくらいの利回りの物件なんです？」 私 「はい、利回りは〇％くらいです」 弁護士「へー、結構高いですね。〇〇線でそういうのがあるんですね」…
サラリーマンのみなさま、ちゃんと働いてますか？ 私もサラリーマンです。 ぼちぼちと働いています。 不動産投資をやり始めて、というか不動産賃貸業の経営者になってから、自分の会社の見る目が変わりました。 サラリーマンはしょせんサラリーマンです。 会社から時給をもらって仕事をするという身分です。 仮に、会社でスゴイ成果を出して売り上げが100倍になったとしても、サラリーマンの給料はちょっぴり増えるだけです。 逆に失敗したとしても給料はほとんど変わりませんが、 サラリーマンってそういうものです。 うちの会社は大きい会社です。 会社で一緒に働いている人間は、凄く優秀な人ばかりです。 ダメな人は全くいませ…
昨日のブログの続きです。 不動産投資の中盤フェーズに入ってくると、資産と債務のバランスをケアする必要があります。 仮に毎年コンスタントに新築アパートを購入していくとする場合は、手出し金よりは物件の評価額と債務との差の金額をいかにカバーするのかというのが重要になります。いわゆる、債務超過にならない状態をいかにキープするのかです。 物件をたくさん所有できるようになると、既存物件の運用だけで、BSの劣化分（評価額と債務の差）がある程度リカバリーできるようになっていきます。 そういう状態に持っていくためには、6億円くらいの物件が必要という事を昨日のブログで書きました。 今回は、6億円の物件を買うために…
いろんなフェーズでの目標を設定しています。 近々の目標は、、、 1年間の既存物件の運用だけで、次の1棟が買えるくらいの資産状態に持っていける状態を作り出す事です。 ちょっとわかりにくいですよね。 仮に1年に1棟ペースで買い進める場合、どういう資産状態になっている必要があるのか。 毎年、8千万円くらいの新築アパートを買い続けるケースを想定しましょう。 まずキャッシュです。 少なくとも、自己資金10％くらいは必要です。 ですので、キャッシュとして、800万円は必ず増えている状態になっている必要があります。 （諸経費は簡単のために横に置いておきます） 実はこれがボトルネックになるハードルではないんで…
日本政策金融公庫は本当にすばらしい金融機関です。 女性であったり、創設直後の法人さんは、良い融資条件が引けるチャンスなので、ぜひ使ってみてください。 ただ日本政策金融公庫に融資の依頼を投げると結構時間がかかってしまうんですよね。良い物件だったりすると、融資審査の時間の間に他の人に取られちゃうんですよね。 初めて公庫に融資の審査をお願いしたら、どれくらいかかるでしょうか。普通に1か月くらいはゆうにかかりそうな印象があります。 これって実はいい方法があるんですよ。 公庫には、融資の審査の対象とする物件を途中で差し替える事ができるんですよ。 具体的に言うと、A物件で融資の審査を投げたとしましょう。そ…
今日のブログは、不動産投資を始めた時に使ったことがある日本政策金融公庫の話です。 日本政策金融公庫って初心者にとってかなり嬉しい金融機関ですよ。 何がいいのかって？ 一回使ってみたらよくわかりますが、まず基本的にスタンスとしては、事業主の味方なんですよ。普通の金融機関だったら極端に言うと相対する関係なんですが、公庫は完全に事業主側の人間って感じです。普通の金融機関は貸しそびれて損をしないかという観点で投資額だったり金利などの融資条件が決まるのに対して、公庫は事業主がちゃんと事業としてやっていけるのかという観点で融資の条件が決まります。お金を貸してくれるスタンスが180度違います。 普通の金融機…
建築確認申請も無事にPASSし、懸念事項だった隣地との承諾関連も全てクリア。土地の引き渡しに関する白紙撤回の特約事項も全てクリアする事ができた。 あとは、無事に土地の引き渡しを受けるのみだ。 土地の引き渡しの数日前に当日の予定を仲介から聞く。土地の引き渡し日に、売主さんが引っ越しをするという件。 朝イチで、融資をしてくれる金融機関に全員集合し、そこで融資の実行が行われて、土地の引き渡しが完了する。 仲介が言うには、売主さんはそのまま別の金融機関に向かって、売主さんの新しい家の決済を行うようだ。 どうやら、こちらが支払う土地代をそのまま、売主さんの新しい家の支払いにそのまま充当するようだ。 それ…
スピーディーに建築をスタートさせて、なんとか年度末の竣工に間に合わせたい！という事で、工務店経由で古家を解体してもらう場合の見積もりを出してもう事にした。 金額を見ると、、、私が見積もりをした一番安い業者の値段より10万円ちょっと高いではありませんか。 悩ましいです。 工務店経由でお願いするというのは、工務店が主導するという事になるので、古家解体→建築着手のところでトラブルが発生したとしても工務店の責任になるわけです。しかも指揮系統も明確になっており一本化されています。私は何もやらなくてもいいのでスピーディーに進めれそうです。 しかし10万円を少し超えるというのは、なかなか微妙な値段です。 解…
仲介から土地の引き渡しに関する連絡が入る。 私 「土地の方の引き渡し日はどうなりそうですか？」仲介「11月下旬の〇〇日でどうでしょうか？」私 「はい、大丈夫です」仲介「それと、売主さんからお願いがあるようです」私 「なんでしょう」仲介「売主さんの引っ越しは、土地の引き渡し日に実施させて欲しいようです」私 「おー、そうなんですね。具体的にはどうなるんですか？」仲介「引き渡し日の前日に、家の荷物一式を宅配業者のトラックに載せる。 そして、引き渡し日の朝イチに決済を行って、 そのまま空の家（土地）を引き渡しをするという段取りです」私 「わかりました。それなら大丈夫です」仲介「売主の新しい家は、土地の…
新築アパートを建築するために、建築確認申請という最後の関門が残っている。 ここをスムーズにPASSさせ、年度内に竣工させるベストケースのスケジュールをなんとか推進させたい。 建築確認申請の方はどうなっているのかというと、、、構造計算が完了し、審査機関との打ち合わせを始めたらしい。工務店と審査機関との間でいろいろとやりとりをしながら審査を進めていくようだ。 とりあえず建築確認申請の審査としてはスタートしはじめたようでよかったです。このまま順調にいけば、1か月後に審査OKの連絡が入るはず。 ちょうどそのころに、仲介から連絡が。 私 「お世話になってます。どうしましたか」仲介「建築確認申請の方はどう…
管理会社の選定を進めています！ いろいろヒアリングを行い、候補の絞り込みを進めています。 ある程度の方向性は決まってきました。 一つの切り口なんですが以下のブログもあります。 www.mjet.tokyo いろんなタイプの管理会社があります。 仕組みとして素晴らしい会社もありますし、 担当者がすごくやってくれそうとか。 でもね、思うんですよ。 いくら会社の仕組みが素晴らしかったと言っても、 いくら営業に来てくれた担当者が素晴らしかったとしても、 結局、管理をお願いした担当者がその仕組みに魂をのせてキッチリやってくれるのかや、 実際に担当する担当者がちゃんと働いてくれるのかって、全く別ですよね。…
今日のブログは初心者向けのブログです。 不動産投資を始めたばかりの人で、法人を設立するべきか悩まれている人がおられます。結構多くの人が悩まれているという印象がありますね。 私が個人的にどう思っているかを書きたいと思います。 「法人を設立するべきか？」 答えは簡単ですよ。 たくさん物件を買う人（買える人）は、法人設立するべきです。 あまり物件を買わない人（買えない人）は、個人で買えばいいと思います。 それのみです。 基本はそれだけですよ。 そこはいいんですが、（初心者の人の立場だと）そもそも自分ってどれくらい物件を買う事ができるんだろうか？というのが大きなポイントになると思います。 さらに詳しく…
第4期が終わり、自分の所有している部屋の入居率を計算してみました。 家賃の金額ベースで計算してみました。 満室時の家賃に対して、収入のあった全家賃です。 計算すると、、、 96．7％でした。 大規模なリフォームで数か月空いた部屋などがあったのですが、それらを考慮してまずまずだったという感じでしょうか。 昨年度はコロナ禍だったのですが、特に大きな影響はなかったという感じでしょうか。 ちなみにこれまでの入居率は、 第1期 ： 100％ 第2期 ： 99．4％ 第3期（第1期）： 97．9％ 第4期（第2期）： 96．7％ という感じでした。 こんかいは、第1法人は4期目、第2法人は2期目です。 実…
3階建てのアパート建築に必須な幅員4mの条件。その測り方が双方でちょっぴり微妙に違っている。。。 工務店が言うには、有効の距離と、実測の距離の2つがあって、有効の距離というのは、隣地のブロックが越境している場合はその越境分を考慮した内側の距離。実測の距離というのは、測量図上での距離の2種類がある。 整理すると、ここで幅員が4m必要という事なんですが、避難通路として必要な距離条件と、3階建ての建物を建てるにあたっての必要とする接道の幅員の条件があって、工務店が言うには、避難通路の方は、有効の距離で計測する。3階建の幅員の方は、実測の距離で計測する。という事を言っている。 工務店の方は自信ありげに…
アパート建築を進める中で、ケアしなければならない重要なポイントがある。 今回は3階建てのアパートを建築する計画なのだが、本案件で3階建てアパートを建てるためには、接道（幅員）が4mが必須という条件があるのだ。 ここがもしも3m99㎝とか、4mに足りていない場合は、3階建てのアパートの建築は建てる事ができなくなってしまいます。 ちなみに契約前の段階で仮測量図があったのですが、その時の幅員は4m05㎝でした。5㎝の余裕があったので、そんなに心配はしていなかったのですが、重要なポイントなので、ちゃんと引き渡しまで迄に懸念事項を明確にする事にしました。 もしも幅員が4mに足りていない場合は、3階建ての…
スムーズにいけば繁忙期までにアパートを竣工させる可能性があるので、繁忙期に間に合うスケジュールの見積りを行う事にした。 3月に竣工させるためには、12月末までに基礎ができていて1月から上棟スタートというスケジュールが求められる。それにあうように逆算すると、12月の上旬までに古家が解体できている。そうすると、11月の中旬までに土地の引き渡しが必須になる。 いまは、9月の中旬。9月中に、詳細設計が完了して構造計算まで完了させ、10月の1か月間で建築確認申請を通す事ができたら、うまくいけば11月中旬に土地の引き渡しが見えてくる。 という事で、繁忙期中の竣工を実現するためのスケジュールを設定した。 ＜…
アパート建築の成否を握る隣地の方からの承諾書の獲得。 仲介からは1か月くらいかかるという事だったのだが、3週間経過のタイミングで仲介から連絡が入る。 仲介「おせわになります」 私 「どうしましたか」 仲介「隣地との承諾関連で進捗があったのでご連絡いたします」 私 「気になってました。どうなりそうですか？」 仲介「はい。まず確定測量は無事に完了しました」 私 「そうですか。隣地境界関連でトラブルなどはありませんでしたか？」 仲介「はい。特に大きな問題もなく、無事に確定測量が完了しました。境界の合意書も取得できました」 私 「無事に進んでよかったです」 仲介「それといくつかの承諾の件ですが、全て無…
工務店の方向性はだいたい決まり、あとは隣地との承諾関係です。 この承諾関係がこのプロジェクトの成否の鍵をにぎる一番の関門なんです。 今回必要とする承諾関連は以下の3つです。 （1）通行・掘削の承諾書接道している土地は隣地の方との共有地になっています。持ち分はあります。これから工事を行っていくにあたり、その共有地に対する掘削の承諾を共有地の他の持ち分を持っている人からもらう必要があります。またアパートが建築できてからその共有地を通行するための承諾も同様にもうら必要があるのです。通行・掘削の承諾書がもらえない場合はアパートの建築などが行えませんので、この承諾書は事前にもらっておく必要があります。 …
私が不動産投資を始めてちょうど3年がたちました。法人で言うと、（1期目は凄く短かったという事もあり）ちょうど4期が終わった所で、これから第5期が始まります。 おかげさまでアパート3棟と、現在建築中の4棟目という所まで進める事ができています。収益の方も、余裕をもって黒字を創出できる状態で運営しており、これまで順調に進める事ができています。 これからの抱負ですが、これまでどおり1年に1棟くらいのペースで進めていけたらなと思います。あわてず着実に進めていきたいと思います。どういう投資方針で進めるのかというのは別の機会があれば書きたいなと思います。 今日は、人生の生き方について触れたいなと思います。 …
4棟目として進めている新築アパートですが、ようやく上棟しました！！ ここまで長かったのですが、上棟までくると一気に完成まで進むと思います。 4月～5月に、おおまかに全体が完成し、 6月から内装工事。 7月に外構工事が行われるという感じでしょうか。 工務店にスケジュールを聞いている感じだと、当初の予定より少し遅れそうな見通しのようですね。 ここまでくると進捗がよく見えてくるので、ちょくちょく現場に足を運んで状況を見に行きたいなと思います。 完成するのがとっても楽しみですね。 管理会社の選定の方も進めています。 今回はいろんな管理会社から話を聞きました。 だいたい一通り話を聞いて、ある程度候補の絞…
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サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…
新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…
（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…
ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…
世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…
不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…
進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…
最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …
