専業大家への道

第一歩目での悩み

初心者向けのブログです。 不動産投資を始めるぞ！！と、千三の物件探しを始めようとするも、いったい、どのジャンルの物件を探すべきかわからない人のために、考えないといけない着目点をいくつかあげてみました。 ～区分と1棟物どっちを選ぶ？～ これ結構重要な判断です。とりあえず規模の小さい区分で練習って軽く考えたらダメです。ここ間違うとかなり遠回りになります。 実際に遠回りされてる人、本当にたくさん見てます。 ・区分はいつでも買えます。 でも1棟物はいつでも買えるものではありません。 ・区分で与信を無駄使いすると1棟物を買う時に与信不足で買えないって事がよくあります。練習のために区分を買ったがために1棟…

2022/04/30 09:24

一番CFが出るのは

一番、CFが出るのはどういう物件でしょうか。 長い目で見て儲かるのか？という観点は横に置いておいて、 目先のCFをいかにたくさん入手できるのかという観点でまとめてみました。 過去にブログでも触れましたが、チープなものの方がCFを出しやすいです。 特に不動産投資を始めたばかりで、お金をほとんど持っていない人はこういうところかを狙っていくというのはいわゆる王道のやり方です。 これは、物件の価格と家賃収入の間で歪が発生している事をついた投資法です。 不動産投資で儲けていくための一番根底にある概念かもしれません。 3千万円の区分を1部屋買うより、300万円の区分を10部屋買う方が儲かるって話です。 物…

2022/04/29 10:05

決算書を読んで

第1法人は4期が終わり、第2法人は2期が終わりました。 まだそれらの決算書は出そろってませんがこれまでの運営の振り返りを行っています。 現在4棟目を建築中なんですが、すでに運営している物件は3棟あります。 新築が2棟と築古は1棟です。築古はいわゆる土地値物件です。 1つの見るべきポイントとして、いわゆる資産と債務のバランスを見ています。 私の所有物件だと、新築のウェイトが大きいので、どうしても資産と債務のバランスは悪いです。 私はその中でも、資産と債務のバランスがどれくらい改善していくのかというのに注目しています。 新築の場合、債務は減っていくのですが、建物の価値も下がっていきます。 ですので…

2022/04/28 17:27

契約書をどう作りこむか

契約書をどう読み込んで、どう作りこんでいくのか。 契約書でもいろいろあると思います。よくあるのが宅建協会かなにかのひな型をベースに使って、必要なところを修正する形で作られた契約書のパターン。 そういう契約書を読む場合は、そういうひな形のベースのところはさらりと確認しておて、特約とか、重説とか、その物件ならではの所を重点的に読み込んでいくのがポイントかなと思います。 独自仕様の契約書だったら大変ですけどね。 そして契約の内容に関して、自分と相手との間で条件の綱引きを行うわけです。 そういうのはもはや法律的な知見があるのかないのかというよりは、当然法律的なベースがあった上での話なんですが、個人的な…

2022/04/27 23:00

世界情勢の洗礼

アパートやマンションを建てられている方々から、世界情勢の影響で値上がりしたとか工期が伸びたという話を聞く機会が増えている今日この頃。 私の所にも、政界情勢の洗礼がいよいよやってきました。 外壁のサイディング材の納期が1か月遅れるらしいです。 当初の予定では5月から外壁を張り付ける工程が始まる予定だったのですが、1か月遅れて6月からになるようです。 それを受けて、引き渡しも1か月遅れて7月末になるとの事でした。 今回、私が選んだサイディング材が遅れるという事だったので、他のものに差し替えたら0.5か月くらいの遅延に抑える事ができるようでしたが、外壁材の検討は全体のコーディネイトとの兼ね合いがあり…

2022/04/26 14:17

何をしますか？

最近よく考える事があります。 もしもお金が無限にあって、 もしも時間も無限にある状態になったら何をしますか？って。 みなさんは何をしますか？ ある意味、FIRE後の世界なのかもしれませんが。 どっかに旅行に行こうとか、 何かおいしいもを食べたいなとか、 そういう単発のやりたい事はあるとは思いますが、 そういうのは何回か経験したら終わりですよね。 最近、そういう事を考えるようになってきました。 でも、それって難しいですよね。 私も明確な答えは出てきていません。考え中です。 でも、自分が気持ちのいい事、やりたいなと思う事をやっていくんだろうなって思うような気がします。 ちょっと思っているのは、 人…

2022/04/25 22:33

情報交換の場

情報交換ができるような場を作りたいですよね。 少し前までは、交流会という事で広く交流できるような場をしばしば設けていました。 しかしながら、参加者があまりにもいろんなジャンルの人がいすぎました。 情報交換というよりは、自己紹介をしてワントピック話をするだけでその場が終わってしまいそうな感じでした。 いまいち不完全燃焼だった感はちょっぴりあります。 それを踏まえて考えているのは、 ①似たようなフェーズの人 そういう反省点を踏まえて、もう少しフォーカスを絞って、 できるだけ似たようなフェーズの人があつまって、的を得た情報を交換できるような、そういう場が作れたらなと思うようになってきています。 たま…

2022/04/24 21:18

毎週のお楽しみ

現在、建築を進めている4棟目の新築アパート！！ 上棟して約3週間が経過しました。 上棟してからは早いですね。 毎週、週末に現場に行ってるのですが、見るたびに建築が進んでいるのがわかります。 毎週週末の建築現場の見学が楽しみです。 ここ最近の毎週の楽しみはコレなんです。 3週間もたつと結構できてきてます。 サッシやドアも入り、完全な個室空間は完成しています。 外壁の方も、防熱材も入ってました。 まだサイディングは貼り付けられていませんが、そのうち施工される感じでしょうか。 外側の大工仕事は、5月中旬くらいで完了し、5月下旬からは内装の工事に入るようです。 これからはアパートの外側から中側に作業の…

2022/04/23 11:56

飲み会での相反関係

今日は初心者向けのブログです。 不動産投資をするために本を読んだりと勉強は必要不可欠ですが、そういう勉強だけではまだまだ足りない事が多いと思っています。 やはり活字にされているような事柄以外にも学ぶべき内容はたくさんあります。 そういう意味で、飲み会などで先輩の話を聞くのはとっても重要だと思います。 自分が疑問に思っている事柄以外でも、ちょっとした一言の中にとっても重要な要素が含まれているという事は多いです。 ですので、不動産投資を始める方はちゃんと勉強はやった上で（★ここ重要）、先を歩まれている人の話を聞くというのは重要なプロセスだと思います。 一方で、ここから正反対の話をします。 先を歩い…

2022/04/22 21:00

やっと一息

新築アパートの方は仕様が決まり後は無事に建築が進むのを見守るだけとなりました。 その新築アパートを任せる管理会社の方は、まだ契約まではしてませんが、だいたい方向性は決まったかな。 今は、1週間くらいでも建築が凄く進むので毎週現場に見学に行ってます。 新築アパート関連は完成待ち状態で、完全に落ち着きました。 年末くらいから、リフォームやら繁忙期の客付けにヒーヒー言ってましたが、ようやく満室になり、全室からお家賃をいただける状態にもなりました。 ようやく枕を高めて寝れそうです。 それと、2つの法人の決算準備も終わりました。 あとは、税理士さんの仕事が終わるのを待つだけです。 それと税理士さんを変え…

2022/04/21 20:19

お前絶対やってるだろ！！

だいぶ前の話ですが、弁護士に相談に行ったことがありました。 不動産投資関連でアパートの隣地とのトラブルがあって、法的な解釈を聞くために弁護士の無料コンサルみたいなものを受けに行ったのでした。 こんな会話をしました。 私 「〇〇という隣地とのトラブルが発生しているんですよ。」 弁護士「なるほど。ちなみにどちらのアパートなんですか？」 私 「はい。〇〇線沿線の〇〇駅のアパートです」 弁護士「駅からどれくらいなんですか？」 私 「はい、〇分くらいです」 弁護士「どれくらいの利回りの物件なんです？」 私 「はい、利回りは〇％くらいです」 弁護士「へー、結構高いですね。〇〇線でそういうのがあるんですね」…

2022/04/20 23:00

会社との関係

サラリーマンのみなさま、ちゃんと働いてますか？ 私もサラリーマンです。 ぼちぼちと働いています。 不動産投資をやり始めて、というか不動産賃貸業の経営者になってから、自分の会社の見る目が変わりました。 サラリーマンはしょせんサラリーマンです。 会社から時給をもらって仕事をするという身分です。 仮に、会社でスゴイ成果を出して売り上げが100倍になったとしても、サラリーマンの給料はちょっぴり増えるだけです。 逆に失敗したとしても給料はほとんど変わりませんが、 サラリーマンってそういうものです。 うちの会社は大きい会社です。 会社で一緒に働いている人間は、凄く優秀な人ばかりです。 ダメな人は全くいませ…

2022/04/19 21:23

毎年買うために

昨日のブログの続きです。 不動産投資の中盤フェーズに入ってくると、資産と債務のバランスをケアする必要があります。 仮に毎年コンスタントに新築アパートを購入していくとする場合は、手出し金よりは物件の評価額と債務との差の金額をいかにカバーするのかというのが重要になります。いわゆる、債務超過にならない状態をいかにキープするのかです。 物件をたくさん所有できるようになると、既存物件の運用だけで、BSの劣化分（評価額と債務の差）がある程度リカバリーできるようになっていきます。 そういう状態に持っていくためには、6億円くらいの物件が必要という事を昨日のブログで書きました。 今回は、6億円の物件を買うために…

2022/04/18 17:30

1つの目標

いろんなフェーズでの目標を設定しています。 近々の目標は、、、 1年間の既存物件の運用だけで、次の1棟が買えるくらいの資産状態に持っていける状態を作り出す事です。 ちょっとわかりにくいですよね。 仮に1年に1棟ペースで買い進める場合、どういう資産状態になっている必要があるのか。 毎年、8千万円くらいの新築アパートを買い続けるケースを想定しましょう。 まずキャッシュです。 少なくとも、自己資金10％くらいは必要です。 ですので、キャッシュとして、800万円は必ず増えている状態になっている必要があります。 （諸経費は簡単のために横に置いておきます） 実はこれがボトルネックになるハードルではないんで…

2022/04/17 21:31

公庫のうまい使い方

日本政策金融公庫は本当にすばらしい金融機関です。 女性であったり、創設直後の法人さんは、良い融資条件が引けるチャンスなので、ぜひ使ってみてください。 ただ日本政策金融公庫に融資の依頼を投げると結構時間がかかってしまうんですよね。良い物件だったりすると、融資審査の時間の間に他の人に取られちゃうんですよね。 初めて公庫に融資の審査をお願いしたら、どれくらいかかるでしょうか。普通に1か月くらいはゆうにかかりそうな印象があります。 これって実はいい方法があるんですよ。 公庫には、融資の審査の対象とする物件を途中で差し替える事ができるんですよ。 具体的に言うと、A物件で融資の審査を投げたとしましょう。そ…

2022/04/16 09:07

公庫をしゃぶりつくす

今日のブログは、不動産投資を始めた時に使ったことがある日本政策金融公庫の話です。 日本政策金融公庫って初心者にとってかなり嬉しい金融機関ですよ。 何がいいのかって？ 一回使ってみたらよくわかりますが、まず基本的にスタンスとしては、事業主の味方なんですよ。普通の金融機関だったら極端に言うと相対する関係なんですが、公庫は完全に事業主側の人間って感じです。普通の金融機関は貸しそびれて損をしないかという観点で投資額だったり金利などの融資条件が決まるのに対して、公庫は事業主がちゃんと事業としてやっていけるのかという観点で融資の条件が決まります。お金を貸してくれるスタンスが180度違います。 普通の金融機…

2022/04/15 18:24

アパート用地の引き渡しまでの話・その14～引き渡し～

建築確認申請も無事にPASSし、懸念事項だった隣地との承諾関連も全てクリア。土地の引き渡しに関する白紙撤回の特約事項も全てクリアする事ができた。 あとは、無事に土地の引き渡しを受けるのみだ。 土地の引き渡しの数日前に当日の予定を仲介から聞く。土地の引き渡し日に、売主さんが引っ越しをするという件。 朝イチで、融資をしてくれる金融機関に全員集合し、そこで融資の実行が行われて、土地の引き渡しが完了する。 仲介が言うには、売主さんはそのまま別の金融機関に向かって、売主さんの新しい家の決済を行うようだ。 どうやら、こちらが支払う土地代をそのまま、売主さんの新しい家の支払いにそのまま充当するようだ。 それ…

2022/04/14 14:41

アパート用地の引き渡しまでの話・その13～ゴールが見えた～

スピーディーに建築をスタートさせて、なんとか年度末の竣工に間に合わせたい！という事で、工務店経由で古家を解体してもらう場合の見積もりを出してもう事にした。 金額を見ると、、、私が見積もりをした一番安い業者の値段より10万円ちょっと高いではありませんか。 悩ましいです。 工務店経由でお願いするというのは、工務店が主導するという事になるので、古家解体→建築着手のところでトラブルが発生したとしても工務店の責任になるわけです。しかも指揮系統も明確になっており一本化されています。私は何もやらなくてもいいのでスピーディーに進めれそうです。 しかし10万円を少し超えるというのは、なかなか微妙な値段です。 解…

2022/04/13 14:44

アパート用地の引き渡しまでの話・その12～引き渡し日決定～

仲介から土地の引き渡しに関する連絡が入る。 私 「土地の方の引き渡し日はどうなりそうですか？」仲介「11月下旬の〇〇日でどうでしょうか？」私 「はい、大丈夫です」仲介「それと、売主さんからお願いがあるようです」私 「なんでしょう」仲介「売主さんの引っ越しは、土地の引き渡し日に実施させて欲しいようです」私 「おー、そうなんですね。具体的にはどうなるんですか？」仲介「引き渡し日の前日に、家の荷物一式を宅配業者のトラックに載せる。 そして、引き渡し日の朝イチに決済を行って、 そのまま空の家（土地）を引き渡しをするという段取りです」私 「わかりました。それなら大丈夫です」仲介「売主の新しい家は、土地の…

2022/04/12 14:25

アパート用地の引き渡しまでの話・その11～次の住まい～

新築アパートを建築するために、建築確認申請という最後の関門が残っている。 ここをスムーズにPASSさせ、年度内に竣工させるベストケースのスケジュールをなんとか推進させたい。 建築確認申請の方はどうなっているのかというと、、、構造計算が完了し、審査機関との打ち合わせを始めたらしい。工務店と審査機関との間でいろいろとやりとりをしながら審査を進めていくようだ。 とりあえず建築確認申請の審査としてはスタートしはじめたようでよかったです。このまま順調にいけば、1か月後に審査OKの連絡が入るはず。 ちょうどそのころに、仲介から連絡が。 私 「お世話になってます。どうしましたか」仲介「建築確認申請の方はどう…

2022/04/11 11:56

管理会社選定1つのポイント

管理会社の選定を進めています！ いろいろヒアリングを行い、候補の絞り込みを進めています。 ある程度の方向性は決まってきました。 一つの切り口なんですが以下のブログもあります。 www.mjet.tokyo いろんなタイプの管理会社があります。 仕組みとして素晴らしい会社もありますし、 担当者がすごくやってくれそうとか。 でもね、思うんですよ。 いくら会社の仕組みが素晴らしかったと言っても、 いくら営業に来てくれた担当者が素晴らしかったとしても、 結局、管理をお願いした担当者がその仕組みに魂をのせてキッチリやってくれるのかや、 実際に担当する担当者がちゃんと働いてくれるのかって、全く別ですよね。…

2022/04/10 09:28

法人を設立すべきか

今日のブログは初心者向けのブログです。 不動産投資を始めたばかりの人で、法人を設立するべきか悩まれている人がおられます。結構多くの人が悩まれているという印象がありますね。 私が個人的にどう思っているかを書きたいと思います。 「法人を設立するべきか？」 答えは簡単ですよ。 たくさん物件を買う人（買える人）は、法人設立するべきです。 あまり物件を買わない人（買えない人）は、個人で買えばいいと思います。 それのみです。 基本はそれだけですよ。 そこはいいんですが、（初心者の人の立場だと）そもそも自分ってどれくらい物件を買う事ができるんだろうか？というのが大きなポイントになると思います。 さらに詳しく…

2022/04/09 09:49

昨期の入居率は

第4期が終わり、自分の所有している部屋の入居率を計算してみました。 家賃の金額ベースで計算してみました。 満室時の家賃に対して、収入のあった全家賃です。 計算すると、、、 96．7％でした。 大規模なリフォームで数か月空いた部屋などがあったのですが、それらを考慮してまずまずだったという感じでしょうか。 昨年度はコロナ禍だったのですが、特に大きな影響はなかったという感じでしょうか。 ちなみにこれまでの入居率は、 第1期 ： 100％ 第2期 ： 99．4％ 第3期（第1期）： 97．9％ 第4期（第2期）： 96．7％ という感じでした。 こんかいは、第1法人は4期目、第2法人は2期目です。 実…

2022/04/08 13:37

アパート用地の引き渡しまでの話・その10～幅員は？～

3階建てのアパート建築に必須な幅員4mの条件。その測り方が双方でちょっぴり微妙に違っている。。。 工務店が言うには、有効の距離と、実測の距離の2つがあって、有効の距離というのは、隣地のブロックが越境している場合はその越境分を考慮した内側の距離。実測の距離というのは、測量図上での距離の2種類がある。 整理すると、ここで幅員が4m必要という事なんですが、避難通路として必要な距離条件と、3階建ての建物を建てるにあたっての必要とする接道の幅員の条件があって、工務店が言うには、避難通路の方は、有効の距離で計測する。3階建の幅員の方は、実測の距離で計測する。という事を言っている。 工務店の方は自信ありげに…

2022/04/07 11:32

アパート用地の引き渡しまでの話・その9～重要な条件～

アパート建築を進める中で、ケアしなければならない重要なポイントがある。 今回は3階建てのアパートを建築する計画なのだが、本案件で3階建てアパートを建てるためには、接道（幅員）が4mが必須という条件があるのだ。 ここがもしも3m99㎝とか、4mに足りていない場合は、3階建てのアパートの建築は建てる事ができなくなってしまいます。 ちなみに契約前の段階で仮測量図があったのですが、その時の幅員は4m05㎝でした。5㎝の余裕があったので、そんなに心配はしていなかったのですが、重要なポイントなので、ちゃんと引き渡しまで迄に懸念事項を明確にする事にしました。 もしも幅員が4mに足りていない場合は、3階建ての…

2022/04/06 16:04

アパート用地の引き渡しまでの話・その8～悔しいです！～

スムーズにいけば繁忙期までにアパートを竣工させる可能性があるので、繁忙期に間に合うスケジュールの見積りを行う事にした。 3月に竣工させるためには、12月末までに基礎ができていて1月から上棟スタートというスケジュールが求められる。それにあうように逆算すると、12月の上旬までに古家が解体できている。そうすると、11月の中旬までに土地の引き渡しが必須になる。 いまは、9月の中旬。9月中に、詳細設計が完了して構造計算まで完了させ、10月の1か月間で建築確認申請を通す事ができたら、うまくいけば11月中旬に土地の引き渡しが見えてくる。 という事で、繁忙期中の竣工を実現するためのスケジュールを設定した。 ＜…

2022/04/05 14:44

アパート用地の引き渡しまでの話・その7～good！～

アパート建築の成否を握る隣地の方からの承諾書の獲得。 仲介からは1か月くらいかかるという事だったのだが、3週間経過のタイミングで仲介から連絡が入る。 仲介「おせわになります」 私 「どうしましたか」 仲介「隣地との承諾関連で進捗があったのでご連絡いたします」 私 「気になってました。どうなりそうですか？」 仲介「はい。まず確定測量は無事に完了しました」 私 「そうですか。隣地境界関連でトラブルなどはありませんでしたか？」 仲介「はい。特に大きな問題もなく、無事に確定測量が完了しました。境界の合意書も取得できました」 私 「無事に進んでよかったです」 仲介「それといくつかの承諾の件ですが、全て無…

2022/04/04 23:00

アパート用地の引き渡しまでの話・その6～一番の関門～

工務店の方向性はだいたい決まり、あとは隣地との承諾関係です。 この承諾関係がこのプロジェクトの成否の鍵をにぎる一番の関門なんです。 今回必要とする承諾関連は以下の3つです。 （1）通行・掘削の承諾書接道している土地は隣地の方との共有地になっています。持ち分はあります。これから工事を行っていくにあたり、その共有地に対する掘削の承諾を共有地の他の持ち分を持っている人からもらう必要があります。またアパートが建築できてからその共有地を通行するための承諾も同様にもうら必要があるのです。通行・掘削の承諾書がもらえない場合はアパートの建築などが行えませんので、この承諾書は事前にもらっておく必要があります。 …

2022/04/03 14:36

新しくむかえる春

私が不動産投資を始めてちょうど3年がたちました。法人で言うと、（1期目は凄く短かったという事もあり）ちょうど4期が終わった所で、これから第5期が始まります。 おかげさまでアパート3棟と、現在建築中の4棟目という所まで進める事ができています。収益の方も、余裕をもって黒字を創出できる状態で運営しており、これまで順調に進める事ができています。 これからの抱負ですが、これまでどおり1年に1棟くらいのペースで進めていけたらなと思います。あわてず着実に進めていきたいと思います。どういう投資方針で進めるのかというのは別の機会があれば書きたいなと思います。 今日は、人生の生き方について触れたいなと思います。 …

2022/04/02 08:55

上棟しました

4棟目として進めている新築アパートですが、ようやく上棟しました！！ ここまで長かったのですが、上棟までくると一気に完成まで進むと思います。 4月～5月に、おおまかに全体が完成し、 6月から内装工事。 7月に外構工事が行われるという感じでしょうか。 工務店にスケジュールを聞いている感じだと、当初の予定より少し遅れそうな見通しのようですね。 ここまでくると進捗がよく見えてくるので、ちょくちょく現場に足を運んで状況を見に行きたいなと思います。 完成するのがとっても楽しみですね。 管理会社の選定の方も進めています。 今回はいろんな管理会社から話を聞きました。 だいたい一通り話を聞いて、ある程度候補の絞…

2022/04/01 16:03