専業大家への道

アパート仕様決定！！

4棟目アパートの引き渡しまでのシリーズのものブログは今日はお休みです。 今日は近況ネタです。 まず、申し込みが入ってた最後の空き部屋もようやく賃貸借契約が締結されたようで、はれて満室で4月を迎える事ができそうです。 そして今日のブログは、新築アパートの仕様についてです。 だいたい決めていたのですが、最後まで仕様を決めきれていなかったオートロックの仕様について、結論を出しました。今日はその話です。 結論から先に言うと、オートロックは見送りです。 ＜まず費用について＞工務店サイドに、最低限仕様のオートロックを提案し、費用見積もりをお願いしていたのでした。 その見積もりがいよいよ出てきました。 工務…

2022/03/31 21:40

アパート用地の引き渡しまでの話・その5～工務店決定～

ラフプランも固まり、部屋はなんとか20㎡を確保できそう！ シングル向け1Kで進めるのですが、実は並行して1LDKのプランも検討を進めていました。 なんやかんや検討しましたが、結論としては1LDKは採用せずに1Kにしました。1LDKの物件は欲しいですが、今の私の拡大期フェーズだと合わないですね。1LDKの企画は、拡大期が終わり安定期に入ってからにしたいと思います。いまから思うと検討するだけ野暮でした。最初から結論がわかっている検討をしていたような感じ。ただ、両者を定量的に評価できたのは良かったと思います。 話は元に戻って、ラフプランがFIXしたという事で、工務店に詳細見積もりを依頼する事にしまし…

2022/03/30 16:10

アパート用地の引き渡しまでの話・その4～教訓～

アパートにバルコニーが必要なのか不要なのか。 工務店がよく使っている審査機関はバルコニーは必要との回答が。 さあ、どうする？ 過去の同じ事例を工務店に見てもらったうえで、そのPASS判定を出した審査機関に問い合わせてもらったらどうだろうかと、わんさんから助言をいただきました。 という事でさっそく工務店にお願いをする事にしました。 私 「過去に同じ事例で審査機関をPASSしているものがあるようです」 工務店「そうなんですね」私 「これは〇〇の審査機関でPASSになっているようなので、そちらに確認してもらってもよろしいでしょうか」工務店「わかりました。その審査機関に確認を取りたいと思います」 とり…

2022/03/29 13:02

アパート用地の引き渡しまでの話・その3～バルコニーいるの？～

建築確認申請をPASSさせるにもまずは工務店を決める必要がある。 セオリーとしては、複数の工務店に相見積もりをお願いしてそこから選定を行うという段取りになるのだが、今の時点でのプランは、銀行提出用のかなり簡易なラフプランしかないので、正確な建築費を出してもらうために相談している工務店とラフプランのすり合わせを行う事にした。 ※ここから建築法規の話が話題にあがります。私はあんまり詳しくないので、もしも間違いあったらご指摘くださいませ。 その時点で受け取っていたアパートのラフプランの概要は、3層で各3部屋の合計9戸の木造アパート。各部屋の広さは19㎡の1K。総延床面積は200㎡未満のいわゆる「木工…

2022/03/28 11:12

アパート用の地引き渡しまでの話・その2～争点～

土地の売買契約を行ったのが8月。そして、契約で仮置きしている土地の引き渡しが12月。 土地の引き渡しまで4か月間。 この4か月の間にいろいろやらないといけない事があります。 ちゃんとアパートを建てれるような状態にもっていくための外堀を埋めるための対応です。 売買契約にいくつかの白紙撤回の特約を入れてもらっているのです。 その特約を全てクリアする必要があります。 具体的には、 ①建築確認申請をPASSさせる。②隣地から通行掘削の覚書を取得する。③隣地と水道管の話を合意させる。 というものです。 それらがクリアできない場合は、土地の売買契約は白紙撤回になる。 そして、それらがクリアできる状態になっ…

2022/03/27 19:46

アパート用地の引き渡しまでの話・その1

現在、取り組んでいる新築アパート！ 少し前に、土地探しからアパート用地を契約するまでの話をブログに書かせていただきました。（全20話） 今回から、そのブログの続きを書きたいなと思います。 そろそろ書かないと内容をすっかり忘れてしまいそうです。 とりあえず、土地の契約から土地の引き渡しまでの話を書きたいなと思います。 土地を契約するまでは、いろいろあったのですが、土地の引き渡しを行うまでは比較的一本道を進むのみという内容になっているので、さほど盛り上がらないような気がしますが、書きかけていたものなので最後まで書きたいと思います。 繰り返しますが、内容としてはあんまりおもしろくないと思います。 こ…

2022/03/26 21:27

成功者の〇個の習慣というたぐいの本

「成功者の〇個の習慣」という類の自己啓発の本があります。 私もそういう類の本を読んでいた時はありました。 読み物として面白いなと思いますよ。 先日、どこかのSNSで「成功者の〇個の習慣」的な本の話題があがってました。 おそらくその本には、成功者がよくやる習慣がいくつかかかれているのでしょう。 そして、自分は本に書かれている20個の習慣の中で15個が自分に当てはまる！！とか、そういう話題になっています。 さらに、あと5個満たすようになると、20個全部になるので、成功者になるために残りの5個を満たすように心がけます！という話が出てたりします。 おそらくネタでそういう話をしているかと思うので真面目な…

2022/03/25 22:08

1年前の答え合わせ

アパート用地として過去に検討していた土地があると思います。 最終的に買うのを見送った土地で、思い入れのある土地なんかは、その後どうなったのか見に行く事がたまにあります。 先日もそういうのがありました。 ちょうど1年前くらいに検討していた土地です。 結構いい立地でした。 広さも結構いい感じでした。 ちょうどその頃は工務店の開拓に精を出していたころで、新しい工務店を見つけてはそのお手並みを拝見させてもらうために、検討をお願いするって事をよくやってました。 その土地は、初めてお願いする工務店にプランを考えてもらう事にしました。 自分としては9戸くらい入りそうかなと思っていたのですが、その工務店の回答…

2022/03/24 21:00

終の棲家

テレビで大自然で、とても景色がよいリゾート地のようなところで生活をしているのを見る事があります。 海外のリゾート地のようなところで、日本ではそういう所はなかなか無いのかもしれません。 そういう所は大自然の中だったりするので、住んでみると不便な所がほとんどだと思います。 しかし、終の棲家としてそういう環境のいいところでそれでいて利便性もあり、住んでて気持ちいい所に住むのもいいかなと思うようになりました。 そういう利便性もあって環境がよいところってなかなか日本では少ないような気がします。 眺望がよい所だとか大自然の環境があるところで、利便性も兼ね備えているようなところはなかなか無いような気がします…

2022/03/23 16:23

どのタイプの管理会社？

管理会社の選定を進めています。 私は管理会社は客付け力が一番強いところに選びたいなと考えています。 その中でも、管理会社として客付け店舗をもっているかどうかというのが客付け力を決める大きなポイントなのかなと思っているので、その切り口に関してまとめてみました。 3つのグループにわけて整理してみました。 ①自社で客付け店舗を持つ大手系の管理会社②自社で客付け店舗を持つ管理会社③自社で客付け店舗を持たない管理会社 私の調べた範囲でこういう傾向があるというくらいのトーンで聞いていただけたらなと思います。中にはここに記載する内容と違う傾向のところもあるかもしれません。 ①自社で客付け店舗を持つ大手系の管…

2022/03/22 17:08

すっかり春ですね

季節もすっかり暖かくなり、春っぽくなってきましたね。 繁忙期の闘い（客付け）もようやく終わりを迎えそうです。 年末くらいから、ちょくちょく出入りがあって、リフォームの件などもあり、ようやく終わったという感じでしょうか。 建築推進中の新築アパートも、3月末に上棟をするという事で、アパートの仕様もだいぶ決まってきています。 最後の仕様という事でオートロックを導入するかの判断が残っていたのですが、近日中には結論がでそうです。 新築アパート関連で言うと、管理会社の選定ですね。 今回はゼロベースでいろんな選択肢を考慮して決めようとしています。 こちらはまだ方向性が明確に決まっていないのですが、せっかくの…

2022/03/21 09:50

申し込みキター！

唯一、空き部屋だった築古アパートにいよいよ申し込みが入りました！！ 3月中旬までリフォームを行っていたという事もあり、繁忙期中での客付けは少し諦めかけていたところもあったのですが、なんとか申し込みが入りました！ これから家賃保証会社の審査があるので、まだ確定にはなっていないのですが、とりあえず一安心です。 驚きなんですが、申し込みされた人は隣の戸建てに住まわれている方でした。 お隣さんお家族の方が住まわれるようです。 実は、お隣さんとは、隣地の境界の件で少しやりとりをした事がありました。 お隣さんが少し越境して私の土地に入っていたというのがあって、相談して境界のアスファルトを引き直ししたという…

2022/03/20 14:28

どうやって管理会社探してる？

既存物件のリフォーム＆客付けもようやく落ち着き始め（まだ1部屋空いてるが）、 建築中のアパートの仕様もほぼ決まり（まだオートロックどうするか決めれてないが） ようやく、4棟目アパートの管理会社の選定フェーズに進んできております。 4棟目の管理会社の選定は、これまで私が持っていたいろんな印象は一旦白紙に戻して、あらためてゼロからいろんな業者をヒアリングして選定しようかなと考えています。 大手系であったり、 地域密着の地場の会社、 自社で客付け会社を保有している会社、 自社で客付け会社を保有していない会社、 など、いろいろあると思います。 私の中での管理会社の答えは、 自社で客付け会社を持っておら…

2022/03/19 09:24

祝・2年

ブログを毎日書くようになって2年がたちました！！ 2年間なんで合計730個の不動産投資に関するブログです。 毎日毎日書きました！ まさか2年間、休みなくずっと書けるとは思いませんでした。 仕事で疲れた時も、 体調を崩して寝てた日も、 旅行に行く時も、 一日も穴をあけることなく書き続ける事ができました。 単発でブログを書くこと自体は誰でもできると思うのですが、毎日書くというのは自分でいうのもなんですが結構大変でした。 やめ時を失ったところも多分にありますが、これからも続く限り続けていきたいなと思います。 毎日書いているので、気合を入れて書いているブログもあれば、かなりテキトウに書いている日もあり…

2022/03/18 23:00

3年縛りの業者はだいたいクソ

管理会社を解約して他社に切り替える際に、”〇か月縛り”みたいな縛り期間を設けている管理会社は多いと思います。 その縛り期間として、「3か月間」と設定している業者が多いような気がしますが、なかには「3年縛り」というところもありますよね。 これは私の勝手なイメージだけなんですが、縛り期間が長ければ長いほどクソ業者である事が多いような気がします。 ※タイトルはちょっとあおった感じに書いてしまいましたね。。。失礼しました。 勝手な印象です。 もちろん3年縛りでも良心的なところもたくさんあると思いますが、、、 3年縛りって長くないですか？ 近年はスピーディーな経営が求められるなか、3年は長すぎます。 3…

2022/03/17 15:20

『「土地から新築」最新動向』発表資料

少し前に自分が参加しているコミュニティーの勉強会で、土地から新築に関する発表をさせていただいた際に使った発表資料を掲載したいと思います。 内容は初心者向けです。 土地から新築の取り組みは、こういう感じだよ～という内容です。 とりあえず発表資料だけを張り付けておきます。

2022/03/16 22:17

最低限のオートロック

オートロック導入の検討をしてます。 論点は、いかに安価に導入できるのか？です。 工務店にスマホ連動するシステムを導入した場合の検討をしてもらってましたが、後付けでオートロックを導入する時のものであって、これから建築するケースだとメリットがほとんどないようでした。 それを受けて、改めて構成を見直す事にしました。 オートロックと言ってもいろいろあるようですが、とりあえず人が建物に入ると玄関門が自動的に閉まって侵入者が入れないようになっていたら、とりあえずはオートロックと呼べると思います。 そこで、原点に振り返って最小構成での実現を考える事にしました。 いま、考えている構成は、 ①本来なら自部屋の前…

2022/03/15 19:29

サイディング決定

4棟目の新築アパート建築を進めています。 まもなく上棟という事で、アパートの仕様検討を進めています。 悩んでいたアパートの外壁のサイディングですがようやく決まりました！！ 外壁としてはもう少し先でもよかったのですが、屋根や扉の仕様をそろそろ決めないといけないといけないのです。 全体のコーディネイトがあるので、外壁の色が決まらないと屋根や扉も決まらないというのがあって。 最終的に、工務店が一押ししていたものと、直前に私の方で急浮上させたシンプルなサイディングとの一騎打ちだったのですが、最後は工務店のデザイナーさんが一押ししていたものにしました。 ちょうど工務店で打ち合わせをした際に、実際に太陽の…

2022/03/14 16:10

リフォームのデキは

バリューアップのためにリフォームを行っていた2棟目の築古アパート！ ようやくリフォームが終わり視察に行ってきました。 居室の壁が土壁であったり、そもそも昔ながらの和室だったので和のたたずまいがそのまんま残ってる部屋で、最終形態のイメージがあまりわいていない状態でのスタートでした。 土壁を普通の壁に変更したり、 木枠や窓枠を塗装で仕上げ、 クロス貼りでそれなりの仕上がりになったような気がします。 ようやく「お金が取れる商品になった」かなという気がします。 それなりのお金を使って「お金が取れる商品」に作り替える。これこそ築古アパート経営の肝ですよね。 まともなリフォームは今回が初めてだったのですが…

2022/03/13 10:09

見学会で思う事

最近はコロナで減りましたが、少し前は毎月のようにお友達の投資家さんのアパートの見学会に行ってました。 そこで思う事についてブログに書きたいと思います。 小規模で行く場合はいいのですが、参加者が多いとなかなか大変になってきます。 まず隣地の住人がかなりビックリします。そして閑静な住宅街だと10人を超えるとかなり目立ちます。 見学する方もある程度、エチケットみたいなものはあると思います。 大きく2点気になる事があります。 （1）アパートの前でアパートのデリケートな内容をデカい声で話すのはやめましょう。 見学をする投資家さん的には、いろんな事を盗んで学びたい！と思っていろんな質問をします。その中で、…

2022/03/12 20:44

いよいよ業者選定フェーズへ

4棟目の新築アパートもこれからいよいよ新フェーズへ突入といったところでしょうか。 上棟が近々あるのですが、上棟が済むと一気にアパートの完成が視野に入ってきます。 今のところ、6月竣工予定で7月から客付けスタートくらいになっているのですが、 そろそろ4棟目の管理会社の選定をCLOSEさせたいと考えています。 管理会社の設定って難しくないですか？ いろんな業者の選定があるのですが、管理会社の選定が一番難しいような気がします。 満室が絶対条件です。 業者の采配でかなり違ってきます。 一番の肝かもしれません。 ズバ抜けてこの業者がいい！みたいなのがあればよいのですが、どこもどんぐりの背比べみたいな印象…

2022/03/11 23:00

事務所使い？

私の所有物件で1棟だけ築古があります。 その築古アパートを運用しながらあわせてリフォームの練習をしております。 今回、初めてフルリフォームに近い感じでリフォームを実施しました。 まだ完成していませんが、完成後の出来栄えを見るのが楽しみです。 不動産投資で、リフォームをするスキルってとっても重要だと思います。 将来的には、再生系もやってみたいと思っているので今から少しづつ経験を積みたいなと考えています。 現在、リフォーム中の部屋ももう少しで完成予定なんですが、 完成が近づくにつれて、客付け業者からの問い合わせが増えてきています。 つい先日、一件、業者から事務所使いでの打診が来ました。 半年間だけ…

2022/03/10 18:01

1棟目で人生決まる！

不動産投資で1棟目ってかなり重要だと思います。 まさに1棟目で人生が決まる！！と言っても過言ではないかもしれません。 CF的に良い物件が買えたら次につながるけど、悪い物件だと次につながらないって話は当然あります。 単純にCFが良いとか悪いだけでなく、融資とかいろんな事を考える必要があると思います。 今日のブログはこれまでのトピックでそれらの話について取り上げたものに振り返りたいと思います。 まずは融資の話です。 築古を買うべきか新築を買うべきか。。。 それを受けて、どういう銀行を使っていくかという話も考慮しておく必要があります。 それらに関して勉強会で発表した内容です。上の2つのブログのダイジ…

2022/03/09 19:13

山買っちゃう？

私のお友達の投資家さんで、山小屋と山（の一部）を100万円で買ったという話を聞きました。 山小屋は前のオーナーさんが作ったみたいです。 そして山もついているようです。 場所は、神奈川県内のようです。 固定資産税はかからないみたいです。 100万円で山小屋って安いですよね。 正直、それを聞いてうらやましいなと思いました。 自分だけの秘密の基地みたいな感じですよ。 私も、安く山を買って、そこに自分でDIYでコテージなんかを建てたいなと思いました。 夏休みなどの長期休暇の時でもいいですし、土日はそこで過ごすとかでもいいですしね。 いまは、テレワークなんでネット環境が引けるならずっとそこで生活できるか…

2022/03/08 16:25

地鎮祭してきました

土地から新築をしている4棟目アパートプロジェクト！ 基礎が完成し、上棟のスケジュールが決まりました！ 上棟のスケジュールが決まったという事で、信金に融資に関する手続きをしてきました。 上棟のタイミングで中間金の融資の実行をしてもらう予定です。 融資の実行に向けて手続きを進めていきたいと思います。 それと基礎ができたという事で現場に行ってきました！ 前回見た時は、基礎の木枠が付いている状態だったのですが、それらも取り外しされていて基礎は完全に完成していました。 ちょうど基礎が完了して、配管の引き周りの対応などが行われている状態でしたね。 現場に、工事の大工さんがいなかったので、すでに基礎は終わっ…

2022/03/07 18:51

事業復活支援金

事業復活支援金って知ってますか？ コロナの影響で売り上げが下がった法人や個人事業主に支援金が給付されるというものです。 自分の法人に該当するか検討しました。 いくつか要件があるのですが、 ざっくり言うと、コロナ前の特定の月の売上を基準として、その売り上げが大きく下がった場合は給付金がもらえるというものです。 実は、私の法人はその要件（売り上げが下がる）に関しては条件を満たしているのです。 コロナで退去者がたくさん出て家賃収入が下がったの？って思われるのかもしれませんが、おかげさまで法人設立以来（ほぼ）満室経営ができています。 家賃収入は、コロナにかかわらず変わらず好調です。 ん？どういう事？っ…

2022/03/06 21:00

はや3年

2019年3月に1棟目の収益アパートを購入し、はやいものでもう3年がたちました。 大家さんになって、ちょうど3年という事ですね。 早いものですね。 あっという間の3年でした。 これまで3棟のアパートの購入と、4棟目が現在建築中なので、ざっくりというと1年に1棟くらいのペースですね。 私の中では1年に1棟と決めているのでその通りの形になってます。 購入ペースに関して言うと、私は4つの考えを軸足に考えています。 ①できるだけコンスタントに ドルコスト法みたいな考えで、コンスタントなペースで買っていくべき ②できるだけ早く 私はこれから物件の価格はどんどんあがっていくと考えているのと、複利効果をいか…

2022/03/05 12:00

あと1部屋

2022年の繁忙期！ ラストスパートをかけていたシングルアパート1部屋がようやく客付けできました！！ （申し込みベース） 空き部屋はあと1部屋です。 現在、絶賛リフォーム中の築古アパートです。 リフォームが終わるのが3月中旬くらいです。 このアパートは他のアパートと傾向がちょっと違うもので、そんなにバンバン客付けができるようなアパートではないので、3月中の客付けはちょっと厳しいかもしれません。 今回の客付けのための目玉となる対策は、 最寄りの強い駅だけの客付け依頼だけでなく、もっと広域に依頼を出そうと思っています。 外部に管理をお願いしていたら、客付け募集の一連の対応は全てやってもらえるのです…

2022/03/04 22:00

横浜のリアルの続き

昨日のブログの続きです。 横浜の建て売り新築アパートのよくあるパターンは、以下のざっくり3パターンが多いような気がします。 ①手残りが残らないけど、アパートとしてはいい感じの利回り7％アパート②チャレンジングな立地だけど利回り8％オーバーのアパート③表面利回り9％の横浜の黄色いアパート そしてこの中からどれを選ぶべきか難しいという話をしました。 私は、いろんな投資家さんと仲良くさせてもらっているので、誰がどういうものを買ったのかという情報はそれなりに入ってきます。 ①の人も②の人も③の人も、それぞれそれなりにいます。上の例でいうと一番多いのは①の7％型のアパートを買う人が一番多いような気がしま…

2022/03/03 22:00

横浜新築アパートのリアル

今日は初心者向けのブログです。 資産をすでにたくさん持っている人というよりは、これから不動産投資で資産を増やしていきたいと考えている人向け（初期のCF優先フェーズ）で、私の極めて個人的な意見です。私の考えに合致していないスタイルでも成功されている人はたくさんいると思いますので、それくらいの感じで読んでください。 初めての投資物件を買う時に建売の新築アパートというのは有力な選択肢の一つだと思います。 築古はいろんな面で難易度が高いので、利回りは低いですが、建売は融資もつきやすいですし、修繕もほとんど不要なので最初の1棟目としては有力な選択肢だと思います。 今日のブログでは、横浜で建売の新築アパー…

2022/03/02 16:31

オートロック150万円

現在、土地から新築アパート建築中の4棟目アパートの仕様を検討しています。 大人の女性のためのアパート！というコンセプトで部屋の仕様を決めています。 内装はそういう感じにする事にしたのですが、一点気になる点があります。 それは、大人の女性のためのアパートだったオートロックは必要なんじゃないの？！？！って。 という事でオートロックを導入するかどうか検討しています。 アパートの一番最初の構想時に工務店に相談したところ、 オートロックの導入に、200万円～300万円くらいかかると。 さすがにそれは高いという事で却下していたのですが、 いろいろ調べると安価にオートロックを導入できる製品があるようです。 …

2022/03/01 20:31