やっぱりバタバタする、年度末！

3月、色々な金融機関や取引企業様が、年度末（または、決算）を迎え、 当社もバタバタしています。 賃貸管理においても、入退去が、かなりの件数あり、大変です。 立…

久しぶりのお客様と食事へ！

昨日、当社、創業時に物件を購入頂いたお客様がご来社されました。 当社から、合計6戸、ご購入頂きました。 定年まで、約5年、そろそろ、物件の整理や、今後の運用も…

現状の賃貸管理状況を確認すること

ご売却のご相談もお受けしています。 最近では、「レヴィ―とのトラブル」の案件をよくお受けしております。 お客様から、 「いくらくらいで売れますか？」 と聞かれ…

立地の悪い、高額な新築マンション、果たして、、、

「値上がりしますから、大丈夫！」 「数年後に売却して、儲けましょう！」 「土地値高騰しているので、絶対に値上がる！」 こんなセールストークを信用し、高額な新築…

家賃金額を下げない事が価値を維持させる！

投資マンションは、当然、立地が命です。 これは絶対です。 なので、物件の立地に拘らず、 システム＝節税 で、購入してはいけません。 特に、立地の悪い、高額な新…

多分、それ、騙されますよ・・・

投資マンションをご所有され、お困りのお客様から、ご相談をお受けすると、 よく、こう思う事があります。 「多分、それ、騙されますよ・・・」（騙されてますよ) 例…

頭金の使い方

恐らく、昔から、投資マンションを購入する際、 ●頭金を多く入れた方が良いのか？ と、いう議論が存在します。 これも私見ですが、私のお客様には、 ①まずは、条件…

ふざけた業者は、回答をしてこない！

業界あるあるですが、 ふざけた販売会社や管理会社は、質問や問い合わせをしても、回答をしてこない！ ●担当者が不在で・・・ ●折り返しのTELもない・・・ ●上…

「成長」しようと思わないと、稼ぎは増えない

ラッキーパンチは、当たりません。 チャンスは、向こうからはやってこない！ これは、真実ですね。 今迄、同年代に比べると、たくさんの「人」を見てきました。 友人…

お客様とのWINWINの関係

商売の原理原則かも知れませんが、 お客様と、WINWINの関係を築く事は大切です。 しかし、最近、非常に無理難題を言ってこられる方が増えている様に思います。 …

当社の社名をかたる、悪徳物上げ業者！

先日、同業者の先輩社長から、 「プロパティさん、○○様のご自宅に、直訪（アポなし訪問)してませんか？」 と、連絡がありました。 当社では、一度たりとも、そんな…

デート商法、ロマンス詐欺、出会い系商法、また復活？

以前のブログでもお伝えしましたが、 デート商法 ロマンス詐欺 出会い系商法 この様なきっかけで、高額な投資マンションを購入された方からのご相談が増えています。…

物件の持ち替えのご提案

今、当社のお客様に、「物件の持ち替えのご提案」をたくさんさせて頂いております。 数年前に、購入頂いた物件を、当社で買い取り、再度、違う物件に投資頂くスキームで…

物件、売って下さい！ 真剣です・・・

販売物件が、足りません。。。 もう慢性的な悩みです。 過去に販売したお客様にお声がけさせて頂き、何とか、かんとか、、、 しかし、まだまだ足りません。 不動産投…

「不動産価格、もうそろそろ値下がるのでは」、って思ってませんか？

バブル時代を超えた不動産価格 「そろそろ値下がるのでは？」 って思われていませんか？ これは私見ですが、 値下がりません！ 当然、立地が良いって事が重要ですが…

サブサブ問題！（Wサブリース)、1件解決しました！

ReVie社のトラブル相談が続々ときています。 ●サブサブの解除が出来ない ●非常に高額で買わされて売れない ●今後、どうしたらよいの分からない ほとんど、こ…

あなたの不良物件は、誰かの優良物件になる可能性がある

表題、意味分かりますか？ 例を出してご説明しますと、 A氏 年齢59歳 年収500万円  投資マンション 3戸 ローン残高 約5000万円 (①年利2…

あの超大手企業が、「デート商法」をしている？

またまた、ビックリなご相談をお受けしました。 超大手企業（投資マンションも、ファミリーマンションも販売している）から、投資マンションを購入された女性の方です。…

ReVie社、ブレイズ社のトラブル相談

ReVie社、ブレイズ社問題 毎日たくさんのご相談を頂いております。 サブサブ問題（Wサブリース) 現在、当社では、顧問弁護士と協議しており、 解決策を練って…

我々の業界でも、すでに、「リストラ」が始まっている？

リストラ 我々の業界でも、すでに始まっております。 大々的には、どこの業者もしていませんが、 契約の取れない社員 ↓↓↓ 会社や上司が、プレッシャーをかけ、自…

「アンケート商法」 必ずトラブルになりますね・・・

今や、投資用マンション販売の営業方法で主流？になった、 「アンケート商法」（街頭アンケートやイベント会場などでのアンケート） 安易にアンケートに答え、個人情報…

（株）ReVie（レヴィ― 旧社名 HEARTS Asset Management）の問題

今、ReVie社が販売したオーナー様からのご相談が増えてきました。 大問題に発展しております。 知らない人は、お調べ下さい！ 簡単に説明すると、 物件を販売す…

売却希望の医師の方

高額な新築の投資マンションを購入された、医師の方から、ご売却のご相談をたくさん頂戴しております。 「税金対策で購入した・・・」 「買ってから、新築マンション投…

またまた、大型詐欺事件！

フリッチクエスト という、会社が、月利4％の配当を謳い、 平成28年3月頃から、20代、30代の方を中心に、約3300人から、 約200億円を集めたとして逮捕…

近年の投資マンションの需要と供給

ちょっと難しい話をしてみます。 近年のマンション価格の高騰は、一体、なぜ、起きているのか？ 原因は、 ①土地値の高騰②建材料費の高騰③人件費の高騰④投機目的で…

SNSを駆使した、詐欺案件！

TVニュースでは、広域強盗事件（フィリピンのルフィー）の続報を連日報道しています。 SNSで、高額バイトを謳い、リクルートし、犯罪をさせる。 先日、日本で、8…

「グラングリーン大阪」うめきた2期

関西最後の一等地 JR大阪駅北側の再開発地区 「うめきた2期」の名称が、 「グラングリーン大阪」に決定しました。 これによって、大規模な公園やイベントスペース…

Wサブリース（サブサブ、二重サブリース)のトラブル

以前から問題になっております、 Wサブリース問題 またまた、当社にご相談が入りました。 一体、何が問題なのか？ 入居者↓ サブリースA社↓ サブリースB社↓ …

利益、妥協するしかありません。。。

以前から、このブログでも書いていますが、 今、我々の業界では、 販売物件の確保 が、超絶厳しい状況です。 新築のデべロッパーさんは、 土地値、建材料費の高騰で…

「物上げ業者」に対する行政処分！

（株）ビンデン ※住所 東京都品川区上大崎2－15－19 代表取締役 小松 俊之 令和5年2月8日～同年3月9日迄の30日間 宅建業の全部停止！（業務停止） …

「損してないからなぁ～」って言う、医師の方

先日、当社の医師のお客様から、ご同僚をご紹介頂きました。 この方は、現在、投資マンション5戸（大阪4戸、京都1戸）ご所有されており、 毎月の収支は、マイナスで…

投資用の新築マンション、必殺セールストーク！

昨日も、投資用の新築マンションを契約された方からご相談を頂きました。 名古屋の物件を2戸、契約している状況です。 毎月の収支は、当然、赤字 では、なぜ、契約し…

サラリーマンも、個人事業主という感覚を持つ

「どうせ、サラリーマンだから・・・」 って、感覚を捨てなければいけない時代に突入しています。 その危機感を持って、仕事に取り組む人、 全く危機感なく、楽観的に…

投資詐欺、増えてますねぇ・・・

投資詐欺 最近、よく、ニュースになってます。 最近では、 ミウラルリさんのご主人の会社 太陽光、土地など TKO木本さん 仮想通貨、FX、不動産など ホント、…

「数年後に売却しましょう！」(利益が出ます）は、嘘が多い！！！

先日も、札幌まで出張へ行ってました！ 極寒でした・・・ ご相談内容は、 現在、投資マンションを5戸ご所有されておられます。 その内、2部屋、空室状態で、金銭的…

大阪市内の新築投資マンション、一体どうなるのか？

大阪市内の新築投資マンションの分譲 今、供給が難しくなっています。 原因は、価格高騰です。 つまり、販売会社の採算が合わないという事です。 当然、販売し利益を…

所得税増税議論 ⇒ 酒税増税へ！

知ってました？ 防衛費増加で、 ●法人税●所得税●たばこ税 を、上げるって話が、 所得税増税 ⇒ 酒税増税 へ、変わった事。 所得税増税では、余りにも、大きな…

不動産投資を始められる方のご年齢

最近では、随分と、不動産投資をスタートされる方のご年齢が若年齢化しています。 その背景は、 ●老後の生活資金の不安 ●年金不安 ●投資商品の多様化 ●融資条件…

やはり、医師の方からのご相談が増えています。。。

毎年ですが、年末から、年明け3月くらい迄は、 医師の方からのご相談が増加します。 ●売却したい ●収支が悪いので借り換えしたい ●騙されて買わされた ほとんど…

老後資金に困らない為には・・・

目の前の生活、 10年後の生活、 老後の生活、 に、困らない為には、やはり、「お金」「貯え」は、必要です。 では、その余裕をどう作り出せば良いのか？ シンプル…

今日から、営業開始！

今日から、当社は、新年の業務スタートです。 俗に、 「スタートダッシュ」 っていう言葉をよく聞きますが、 スタートダッシュ出来るのは、準備をいかにしていたかっ…

今年、最後のお仕事です！

本日、今年、最後の仕事です。 決済に、 来年早々の出張準備に、 やり残しが無いかのチェックに、 色々とやる事あります。 昨日は、同業者の方々との忘年会をし、良…

新築の投資マンションを批判する方々

YOUTUBUでは、 新築の投資マンションは、絶対にNGです！ と、批評されておられる方が多いです。 私も、その一人かも知れませんが、 私は、何でもかんでも、…

考えて仕事をしているか？、考えて生きているか？

なんだか、重い題目です。 でも、大切です。 「考えているか？」 って事は。 営業会社の当社（当然、売買によっての利益が重要）にとって、 仕入れ、販売の繰り返し…

クリスマスなんて、関係ねぇ・・・

クリスマス・・・ 毎年、仕事してます。 しかも、毎年出張です。 年々、クリスマスやお正月が、嫌いになっていく感じです。 「男は、仕事！」 って、いう感覚ですの…

新築デベロッパーのホンネ

投資マンション業界の、新築デベロッパーの現在のホンネとは・・・ 「利益率が下がっているから、広告費や人件費の削減をしたいが、それでは、人が残らない」 「立地が…

増税議論になにを思う？？？

防衛費増加の為に、増税するみたいです。 法人税 所得税 たばこ税 復興なんちゃら税 企業していて黒字経営で、 喫煙者となれば、全てに当てはまります・・・ この…

高額な投資用新築マンションの売却するタイミングはいつ？

高額な投資用の新築マンションを購入してしまった方 一体、売る？、売れる？タイミングはいつなのか？ これは、当然、物件の立地も重要です。 ●立地の良い、高額な新…

立地の悪い新築物件を販売している会社の現状

新築デベロッパーの販売物件の立地 ドンドン悪くなっています。 立地は悪い、しかも、価格は高い 購入されるお客様には、良いとこなしです。 当然と言えば、当然です…

出口戦略、考えてますか？

イケイケの金融機関によって、非常に高値で中古区分を掴まされてしまう方 めちゃくちゃヤバいです。 調べると、この金融機関の物件に対する融資額の決め方、言い値らし…

騙されている？ 騙されていない？ 高額なキャッシュバック

現在、ご相談をお受けしている方のお話しです。 都内の中古区分を、2戸、ご所有されておられます。 何と、現在、2戸とも空室 毎月、約20万円の負担です。 普通で…

投資用新築マンション販売会社が、なぜ、セミナーを開催しないのか

投資用の新築マンションの販売業者は、 セミナーをしません。 なぜか？？？ 集客出来ない 売れない からです。 芸能人や有名評論家、有名投資家を、ゲストに招いて…

医師の方、不審な電話、ありませんでしたか？

大阪の大手不動産会社（投資マンション販売も活発！)が、 医師の方へ、やらかしてしまい、大変な事になっているらしいです。 医師の方への、熱心な営業で、有名な企業…

物件の将来性に賭ける！

不動産投資をされておられる方の中には、 「物件の将来性を考える」 という、スタンスで物件を購入される方もいらっしゃいます。 ●街の開発計画 ●電車などの新線の…

年収500万円台の方へ、5000万円まではやり過ぎ

投資マンションの販売会社は、金融機関との提携にてお客様へ融資先を斡旋します。 当然、金融機関によって、審査のやり方は違いますので、 ここの金融機関では融資NG…

「今、トントンだから困ってません！」って、マジで言ってます？

高額な投資用の新築マンションをご所有されておられる方が、よく言われるセリフです。 「今、収支トントンだから、別に困ってません！」（力強く！） これって、皆様、…

立地の悪い物件を所有してしまうと、どうなるのか

立地の悪い、高額な新築物件を買ってしまった・・・ 将来において、どうなっていくのでしょうか？ ●空室が発生する可能性が高い ●家賃を下げないと賃貸が付かない …

詐欺って、やっぱり無くならない・・・

「みんなのたまご倶楽部」 って、いう、ねずみ講を展開していた人が逮捕されました。 「卵を買えば、配当が貰える・・・」 よく、こんなお話し、信用しましたね。 明…

「消費税増税」、現実的に・・・

皆さん、もう、ご存じですよね？ 消費税、恐らく、上がりますよ・・・ 絶対に、上がります・・・ それに、連動し、色々な税金も上がります・・・ なぜか？ 大きく取…

こんな新築物件、買ってませんか？

やはり、高額な投資用新築マンションは、ダメです。 ●都内 （一等地ではない） ●価格 3300万円 ●広さ 25㎡ ●家賃（サブリース） 92000円 ●ロー…

「次々販売」で、きもの販売業者が罰金刑

近畿圏で、きものの展示販売をしている業者が、 罰金刑を受けたニュースです。 認知症の高齢者に高額なきものの販売をしたり、 70歳代の方に、半年の間に、約900…

サブリース契約＋サブリース契約 （Wサブリース)

最近、表題にあります、「Wサブリース」のご相談が多いです。 入居者 ⇒ Aサブリース会社 ⇒ Bサブリース会社 ⇒ オーナー様 こんな図式です。 当然、A社に…

地方の戸建て投資ってどうなの？

お客様から質問を受けました。 「地方の戸建て投資はどうですか？」 うーん、私はお勧めしません。 確かに、当社のお客様でも、この地方戸建てで利益を上げておられる…

21歳の方からの購入相談

先日、21歳の公務員の方から購入相談を頂きました。 高校卒業され、ご勤務されておられるので、ご勤続4年目です。 昔から、不動産投資に興味があり、色々な業者（新…

資産運用は、もう、必須ですよ！

資産運用 って、なんか、難しい と、思って、何も初めてない方 又は、 お金が無いから、なにも出来ない方 ヤバいですよー 終身雇用  そんなもの、もうありません…

「金融知識がないもので・・・」 騙され、高額な新築買ってしまった・・・

今、ご相談頂いております方のお話しです。 公務員（教員）の方で、都内の高額な新築マンションを2年前に買ってしまいました。 きっかけは、電話営業です。 ●何故、…

家賃って上がるの？

投資マンションの価値は、 立地と家賃金額でほぼ決定されます。 当然、築年数も評価対象ではあります。 立地が良いと、築年数が経過しても、家賃が下がらない為、 価…

収支のマイナスは、ローン借り換えに不利？

当社では、投資マンションのローン借り換えを積極的にご提案させて頂いております。 ●区分 ●一棟アパート 両方共、承っております。 そこで、毎月の収支のマイナス…

またまた医師の方からヘビーなご相談

はい、また、医師の方からご相談を頂きました。 現在、37歳 勤務医 ご所有の投資マンション 大阪5戸 神戸2戸 （全て新築） 3年くらい前に初めて購入されまし…

紹介・セミナー・街頭アンケート！

高額な投資用の新築マンションを購入されたお客様に、 「どういうきっかけで、購入されたのでしょうか？」 と、お聞きすると、 ●紹介 ●セミナー ●街頭アンケート…

「ポジショントーク」は、あるあるなのです。

不動産投資と言っても、カテゴリーは多岐に渡ります。 ●新築区分 ●中古区分 ●新築一棟アパート ●中古一棟アパート ●戸建て投資 ●海外不動産 ●築古区分 ●…

「資産拡大」を謳うアパート販売業者は、危険？

●年収500万円で、資産1億円 ●100万円から、資産○○億円 ●一棟アパートで、資産拡大 なんて、広告、見かけたことありませんか？ ハッキリ言って、 怪しい…

賃貸管理委託契約に関してのトラブル

投資マンションを購入時に、考えなければいけない事は、 賃貸管理委託契約に関して、 ●自主管理 ●集金代行 ●サブリース 本来であれば、この3つから、管理形態を…

大阪の中心地では、採算が合わない・・・

今、都内も大阪市内も、不動産価格がゲキ高です。 大阪の投資マンションデベロッパーは、 もはや、大阪の中心地での分譲は採算が合いません。 もし、販売となれば、2…

中古物件で、売却利益は出るのでしょうか？

お客様からの質問で、 「中古区分は、数年後、売却した場合、利益出ますか？」 答えは、 出る物件もあります・・・ では、新築区分では、どうか？ 出ない。100％…

売買契約書や重要事項説明書がない？

先日、医師の方からご相談を頂きました。 大阪の販売会社から、合計6戸、新築の投資マンションを購入されておられます。 「節税目的で購入したが、節税になっていない…

投資マンション買いたいのですが・・・

今、不動産投資を検討される方は、明らかに増えています。 検討されておられる方々の年齢層も、お若い方が多いです。 しかし、買いたくても買えない と、いった状況が…

東京都内から名古屋へ、大阪から名古屋へ

新築のデベロッパーさん 今は、名古屋が熱い？みたいです。 東京都内も、大阪市内も、物件仕入れ価格が高騰などで、採算が合わなくなっています。 噂ですが、 ●社員…

住宅ローン金利、上昇するのか？

長期金利の上昇が、今、懸念されています。 アメリカの金利、今、4％、5％みたいです。 数年前に比べるとかなり上昇しています。 これは、コロナで市場に金を配りま…

今、販売が好調なのは、若い医師の方をターゲットにしている新築業者？

今、販売が好調な業者の特徴は、 「若い医師の方をターゲットにしている新築販売業者」です。 ハッキリ言うと、情報弱者狙いです。 研修医（年収600万円）で、約5…

関西圏の立地の悪い、高額な新築マンション投資の行方

高額な投資用新築マンション いまや、 東京都内 3000万円超 大阪市内 2000万円超 ホント、価格高すぎです。 しかも、立地がドンドン悪くなっており、 買…

レオパレスの入居率工作問題

「レオパレス21」の役員が入居率を工作したとして、 内部告発が週刊誌報道されていました。 これによって、株安となっています。 しかし、レオパレス側は、一切の報…

不幸体験を発信される方が多いらしいです

SNSで、自身の不幸体験を発信される方が、今、増えているみたいです。 ●自分自身の借金体験 ●投資の失敗体験 ●結婚生活や、お付き合いの不幸体験 ●過酷な労働…

国民年金の支払い年齢65歳迄って、これは・・・

年金制度 きちんと理解している人、どれだけいます？？？ ハッキリ言って、もうすでに私は、ちんぷんかんぷんです。 私でさえ、理解し難いのに、実際、需給されておら…

強引な営業をする新築業者

未だに、強引な営業をしている新築マンションの販売業者が存在するみたいです。 私のお客様のご友人が、被害に遭われたみたいです。（当然、購入せず！) 「なぜ、購入…

手取り収入、ガシガシ減ってませんか？

サラリーマンは、給料から、いろいろなものが引かれます。 そして、手取り収入として、銀行に振り込まれます。 そこから、 家賃を払ったり、 食費を払ったり、 光熱…

悪徳業者の特徴！

悪徳業者は、存在します！ では、悪徳かどうかを見極めるポイントをお知らせします！ ●絶対に儲かります！ と、言う ●数年後には、「買い取ります」と、言う ●家…

「日本アムウェイ」へ、6ヵ月の取引停止処分

マルチ商法で、大手、「日本アムウェイ」が、行政処分として、 6ヵ月の取引停止処分となりました。 今は、マルチ商法とは言わず、連鎖販売取引というらしいです。 要…

元ス○ガ銀行、元営業部門トップへの取材

ス○ガ銀行の、元営業部門のトップ（当時、執行役員）が、ス○ガ銀行に対して、 ●解雇の無効 ●未払い給与の支払い などを求め、訴訟を起こされました。 結果、本年…

業界大手企業がまたやらかしましたー

我々の業界大手企業で大問題が発生しているみたいです。 投資だけでなく、実需の不動産販売もしている会社です。 やらかし内容は、 ●医師になりすました営業活動 ●…

現金決済の強さ

相変わらず、販売物件の確保がめちゃくちゃ大変です。 仕入れをさせて頂く際、当社では、 ●現金 ●融資 で、させて頂いております。 「これ！」 っていう物件は、…

また「買い取り」のDMが来ました・・・

ひと月に、2回くらい、コンスタントに、 タン○○○さんから、私の所有物件について、 「買い取ります」「購入希望者がいます」 などのDMが送られてきます。 先月…

人気エリアの物件は、価格が下がらない

投資マンションは、人気エリアの物件を購入しなければいけません。 大阪であれば、やはり、 梅田エリア 本町エリア 堀江・心斎橋エリア この辺りが、人気です。 人…

ブログの読者の方からご相談頂きました！

このブログを長らく読んで頂いている方からご相談を頂きました。 33歳の方で、 今、正に、「投資用の新築マンション」の営業を受けておられ、 良いのか、悪いのかの…

医師の方、騙されてますよ！

またまた、医師の方からご相談を頂戴致しました。 昨年、税金対策（節税目的）として、大阪の新築マンションを購入されました。 合計 4戸 も・・・ 毎月の収支マイ…

いきなり、○○○○万円で物件売って下さい！ と、言われても・・・

当社のお客様からのご相談です。 「いきなり、所有物件を〇〇〇〇万円で買い取ります！」 って、電話が架かってきましたが、これは、ホントなのですか？ 。。。 。。…

資産運用、まだやっていないのですか？

資産運用って、お金がないとできないでしょう？ 今更ですが、こう思っておられる方ってまだまだ多いようです。 正確に言えば、その通りなのですが、 唯一、不動産投資…

東京の中古マンションは、収支マイナスが当たり前

今、現在、 東京の中古マンションは、収支マイナスが当たり前です。 立地が良くて、人気物件は、やはり利回り低下です。 ひと昔前であれば、東京都内でも、収支プラス…

不動産投資って、何歳から出来るのでしょうか？

先日、ご紹介で知り合った、社会人3年目の方から質問を受けました。 「不動産投資って、何歳から出来るのでしょうか？」 これは、CASHで買うか、ローンで買うかの…

悪徳な販売会社が、飛びました・・・

大阪の投資マンション販売会社が、また、飛びました・・・ 悪徳で有名でした。 ●手付金詐欺 ●融資関連書類の改竄 ●オーナー家賃を入金しない 私のイメージでは、…