連休が終わりましたね、皆様どのような休日を過ごされましたでしょうか？（お仕事だった方、お疲れさまでした）私は今年は地元を楽しんだ連休でして、地元の店に行ったり、お祭り行ったり、バイク乗ったり、あいま見て仕事したりで過ごしてました。さて、コロナ禍がおとなしくなったため各地でお祭りがありました。私の住む野洲市でもタイトルの兵主祭が開催されました、実に4年ぶりです。各集落の神社からお神輿が集まるという、中主エリアでも大きいお祭りだそうで、私も見物に行きました。たくさんの方が来場し、楽しんでらっしゃいました。出店も復活し、お昼時は大賑わいでしたね(^^♪お神輿、勇ましい掛け声で迫力満点でした。五月らしく人形も飾ってらして華やか当たり前だった日常がそろそろ戻ってきた感じですねただ、やはりこういったお祭りなどで顕著に...【地元】兵主大社祭り

ネット記事で平屋が今ブームだという記事を見つけました。たしかに、最近分譲地をみるとモデルハウスが平屋というのも見かけます。住宅→二階建てというのは昭和の高度経済成長で主流となりましたがそれ以前は平家建がメイン（京都などの町家では江戸時代から二階建てはあったようですが、一般庶民の住居には浸透しなかったようです）ここで平屋のメリットデメリット見てみましょう。メリット・生活導線がシンプル。・狭い分家族間のコミュニケーションが図れる。・地震・強風に強い。・二階がない分天井の高さを自由に設定できるので開放感がある。・光熱費・維持管理コストが安い。反対にデメリットは・二階がない分広い土地面積が必要・基礎部分にかかる建築コストが高く、結果建築費が割高になりやすい。・水害リスクに弱い・侵入されやすいので防犯上問題がある。...【おうち探し住むとこ選びその32】平屋ブーム

ブログ更新遅れました(ﾟДﾟ)先日お伝えしたように、わたくし野洲駅南口検討委員会の委員に委嘱されました。発足当時からずっと携わっておりましたので10年以上かな（最初が2012年だった(^^♪）野洲病院問題と一緒の論点となってましたが、今回は野洲病院の問題を切り離しての検討会議、半数くらいは発足当時のメンバーでしたが新しい方も見えて新たな切り口で議論できればと思います。（ちなみに私は市民公募でエントリーしました）第一回目でしたので、皆さん緊張しながらの意見交換前回と大きく変わるのは・野洲市立病院は考慮外・民間業者と事業提携するPPP/PFI事業としての取り扱い。・病院が考慮外となることによりゾーニングが変更。目標は賑わい創出、コンセプトは「心と体の健康をテーマに人と人とがつながることで生まれるにぎわいづくり...【駅前】野洲駅南口周辺整備構想検討委員会の一回目

標記のようなニュースを見つけました。最近は皆さんもご存じかと思います、マンション価格高騰。主な要因としては、・景気回復に伴う地価上昇・原材料や燃料費の高騰に伴う価格転嫁この2つがあげられるでしょう。多くの専門家はこのまま価格上昇が続くと予測していますし、私もそうです。価格上昇の継続は避けられないでしょう。しかしこのまま価格上昇が続くと・一般の消費者にとって、マンションは自己資金でなかなか手が届かないものになる。・現在は低金利が維持されているが金利変動や金融市場の動向によっては借入を考えれているユーザーの資金計画に影響がでる→つまり借りにくくなる可能性もある。・売れなければマンション自体の新規供給が少なくなり、さらに価格高騰。・周辺の賃貸物件も価格上昇に合わせて賃料の上昇を引き起こす。というようなスパイラル...【価格上昇】マンション価格、首都圏は初の平均一億円越え

ニュースサイトで空家仕事人という記事を見つけました。東京の会社（株）ジェクトワン（東京都渋谷区、代表取締役：大河幹男氏）が新潟県三条市に派遣されて空家再生に注力しているとのことです。空家再生はあちこちで耳にするのですが、空家を売るもしくは貸すなどして人の手に渡すのが目的ではあるものの、成約までかなり難しいようですね、この会社、まず空家所有者または購入を検討している方に空家の状況を知ってもらう→空家の利活用のサンプルを見せるなどのイベントを開催し、空家の状況、可能性を周知することに徹底し、次に地域、市場のニーズを掘り起こすように、地域の方へヒアリング調査をおこなって、ニーズにマッチした空家利活用方法などの情報発信を行って、成約率を高めたようです。ここで特筆すべきはかなり時間をかけて下準備したことですね。（二...【ニュース】空家仕事人

過日ニュースで京都市の建物高さ規制の緩和へという記事を見つけました。容積率や高さ制限を緩和する施策が進められているようです。関連する話では、京都市の人口問題についてのニュースをご説明しましたね。前回記事2022/11/30これは京都の地価が高くなる→普通の給与所得者にはマイホームが買えない→京都市の外に出て家を買う→人口流出。というお話でしたが、価格高騰の背景には京都市の建物高さ制限というものがありました。都市計画上の規制を受けて高いマンションとか建てられない→住宅供給が追い付かない→価格高騰という状況になってました。京都の町の風景を守るというのが主旨でしたが、時代に合わなくなってきたのですね。以下のエリアについて地域の高さの制限を緩和しようということになりました。主要部分の緩和内容は以下の通り京都駅南側...【京都市】高さ規制緩和へ

先週の22日に令和5年地価公示の結果が公表されました。評価員の皆様お疲れさまでした。地価公示の結果はこちらです。前年度の全国全用途平均が2年連続プラス変動、三大都市圏の商業地、住宅地などの上昇が牽引したものと思われます。滋賀県は全用途平均ではマイナスとなったものの、下落幅は縮小、大津湖南エリアを中心に上昇と、ほとんどコロナ禍の影響がなくなってきたといえる結果でした。特徴としては、◎住宅地は都市部の住宅購入が難しい→地方の利便性の良いとこで購入といった需要層の流出が地方都市の住宅地の上昇の要因かなと思います。◎商業地は駅周辺の再開発、中心繁華街の人流の回復などで都市部の商業地は上昇、他方、旧来の商店街は顧客の流出、人口減のあおりで下落基調◎工業地は物流関連（2024年問題と絡むもの）を中心とした需要増、とい...【報道】令和5年地価公示発表

すっかり春になりましたね、スキーもこの3年ほどはいかず、今年は業務に明け暮れてました、スキーシーズン、学生の時は越後湯沢などに夜行電車で出かけて楽しむという生活していましたね。北海道のニセコエリアの話を以前ブログに記載させていただいたのですが、今回は本州のリゾート地「湯沢」について。以前野沢温泉のエリアのリゾートマンションが投げ売り状態であることをご紹介しました。前回記事東洋経済に面白い記事があったのでご紹介します。内容は越後湯沢のマンションがバカ売れしている件、リゾートマンションのお話、スキー人口が減少して所有する人が減少しています、これは今でもそうなんです…、以前お話をご紹介したときは、リゾートマンションを不動産屋さんに買取をお願いするときは、買取価格はタダとか「結納金」を納めないと買い取ってくれない...【リゾートマンション】湯沢のリゾートマンションの現在

今朝の京都新聞で、「膨らむローン」という一つの記事を見つけました。低金利でローンが使いやすいってことなんですが、完済年が高齢化したり、100％ローンだったり、色々と不安のある状況であると記されていました。ずいぶん前にこのブログで京都市内のマンションは価格は高騰し、富裕層や一部の投資家しか購入できないという状況となっております。（関連記事；京都人口クライシス)ですので、上記以外のユーザーは京都市の外に住宅を探すということになるわけですが、この場合住宅ローンを利用する方も多いと思います。京都市以外のエリア（滋賀県など）でも、地価の上昇は続いており、人気のエリアのマンションなどは瞬く間に完売という事態がみられます。ですので、物件を見つけた瞬間に購入の段取りをする方が多いのですが、この場合、かなり無理なローンを組...【住宅購入】住宅ローン問題

先日、相続土地国庫帰属制度についてお話しました。前回記事関連する空家対策措置法が改正されるというお話もずいぶん前に解説しましたが、空家対策措置法の記事空家空地の絡みでよくあるのが隣の樹木が越境してくるという問題今回は民法改正のお話になります、よく、宅建の試験で相隣関係（民法233条）の問題を見ます(｀ー´)ノ例題；隣の家の庭の木の枝が伸びたらどうする、無断で切ってよいのか？今までの答えとしては枝は勝手に切ってはダメ、ちゃんと隣の土地所有者に頼んでねというものでしたが、今回の民法改正では条件付きで自ら切っても良いということになりました（この4月からなんで3月中はやってはいけませんよ！）※ちなみに木の根っこが越境してきた場合は切っても大丈夫です(*'▽')条件というものが一竹木の所有者に枝を切除するよう催告し...【民法改正】隣接地の木の枝問題

野洲の病院問題と付随していた駅前開発の関係ですが、当方再び検討委員会の委員委嘱を受けました。この委員会、かれこれ平成25年くらいから平成30年くらいまでありまして、その全部にわたって委員を務めました。平成23年に駅前にあったほほえみの湯という銭湯がなくなり、その利活用を検討する委員会として発足、その後野洲市立病院の移転先となり、病院を中心とした街づくりを検討するという委員会でした。当時は大学の都市工学の先生やそのゼミの学生などが積極的な意見交換をし、個性的なアイデアがたくさん出たのを覚えてます。また、専門家目線で、長年野洲市に住んでる市民としての意見を述べていきたいと思います。委員会の検討内容はまた、このブログで適宜報告させていただきます。【報告】野洲駅南口周辺整備検討委員会再び

※写真はイメージです。以前ブログでご紹介しました所有者不明土地の法整備の件ですが、今年の5月に施行されます前の記事はこちら→所有者不明土地法と不動産登記法の改正ご紹介したときは案の段階でしたので、ようやく形になってきたという感じでしょうか。これは、土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考えている方が増加している現状や、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担増により管理の不全化が生じている現状を解決すべく整備された制度です。所有者不明土地の発生を抑えるため、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度として創設されました。①申請者は土地を相続、遺贈により取得した相続人となります。土地が共有地であ...【改正】相続土地国庫帰属制度の創設

法改正ネタです、年度末は増えてきますね。2月7日に「建築基準法の施行令の一部を改正する政令案」が閣議決定しました、施行は4月1日から…内容ですが、主として防火・避難対策等の関連規制についての改正を行なうものですこれは2021年12月に起こった大阪北の放火事件を受けての安全対策向上を目的としているようですね。以下の点について改正を行うようです。（1）定期調査の指定可能対象範囲の拡大、（2）物流倉庫等に設ける庇にかかる建蔽率規制の合理化（現行規定では庇は1mまで容積率不算入でしたが5mまで不算入となります）（3）耐火性能に関する技術的基準の合理化、（4）無窓居室にかかる避難規制の合理化、についてそれぞれ改正。（1）については3階建て以上・延床面積200平方メートル超の事務所等建築物について、特定行政庁が定期調...【法改正】建築基準法の施行令一部改正

おはようございます、不動産鑑定士の皆さんはただいま業務繁忙期、公示・相評が終わり、固定資産税の方が佳境に入ってますさて、これらの評価にあたって、令和4年の地価調査の内容を確認すると、全国的に工業地の上昇が大きくなっていることが目立ちますね。これは、巣籠需要→物流拠点を新設するための取得と、内陸部の工業地は食品関係に人気で、積極的な取得が進んでいること（災害リスクを考えたら…ですね）、あとは海外の事業所が生産拠点を日本に移していること等があげられます。中でも熊本県の菊陽町では、その立地条件から半導体企業からの引き合いが強く、初期投資額（地価を含む）から見た費用対効果が素晴らしいとの評価で、台湾の企業が現在進出しています。（ちなみに（県）9-1は上昇率31.6％で全国一位だとか）工場が進出するとなれば、まず生...【景気】工業地の動向とまちづくり

先日、隣町の守山市の新しい市長さんが当選しました（無投票選挙だったようです）若い人を中心に人口が増加している市なので注目されていますねさらに守山市は村田製作所の研究施設を誘致し、これに伴い人流が増えることが期待されています。ただ、人口が増加し、人流が変わっても取り残されている問題があります、顕著なのが駅前の商店街のシャッター街問題地方都市各地がこの問題を抱えていて、守山市も例外ではありません。ちなみに守山市は駅前再開発事業や地域活性化の事業やイベント等を積極的に行っております（駅に近いあまが池プラザや商店街ではよくお祭りをしています）なぜ、人口増の市がこの問題に直面しているのか、商店街では新規の店舗などが見られますが、主に飲食店が多く物販店が少なくなっていることが原因と言われています。確かに、人々が物を買...【雑談】守山市の商店街

ニュースサイトで以下の記事を見つけました。マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心ありマンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。【お家探しその31】マンション共用部について

以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、雑草の生い茂る空家は...【改正】空家対策特別措置法

以下のニュースを見つけました滋賀・草津でため池埋め立て農産物直売所、建設計画進む24年秋にも開業 京都新聞https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/947617場所は昔バイトしていたあたりのため池なんで（背景ですぐわかりました）、幹線道路沿いの良い場所とは確認できました。ちょうど交通量の多いエリアで近傍にはイオンモールもあり、その地域あたりは今後も発展すると容易に想像できますね。さて、このため池、どのように鑑定評価をするのか…そもそも、ため池とは…農業用水を確保するために水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池のことです。古くは江戸時代の水利事業からそのまま令和まで残っているものもあります。西日本に多いのは年間降水量の関係みたいですね。ため池の取引事例がたくさんあれ...【実務】ため池の不動産鑑定

本年もよろしくお願いします。お正月休みとはいえ、本業は一番ピーク時期、ちょいちょいと事務所に行って作業してたので休みらしい日は元日だけでしたが（笑）大晦日はなじみのバイク屋さんの年越しおでん会に参加して、ご挨拶して帰宅。元日は朝から恒例の初日の出に行きました。今年はニューマシンで(^^)/その後は地元神社へ初詣お札とかお守りとかいただいて軽く湖岸を流して帰宅あとはNETFLIXみてゆっくりしてました。二日目、三日目は皆さんと過ごして、久しぶりに凧揚げとかしたり正月を満喫本年は今日から業務開始、まずは事務所で初詣行きます。今年も毎週blog更新、その他オンライン関係のコンテンツの充実化を図るべく頑張りますので、よろしくお願いします。【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

今年もわずかとなりました。本日は大晦日、経営者ともなると、毎日自分にハッパかけてばっかりですが、一年の振り返りついでに、本日はたくさん自分を労いたいと思います(^^♪今年の振り返ると、業務的には新たなジャンルを切り開くチャンスをいただけました。通常の業務に加えて、昔のご縁から新たな大型取引先をご紹介いただいたこと、また某大手ゼネコンとコラボで個人の不動産オーナー様へのご提案資料の作成を請け負ったりとか…、様々な業務にチャレンジする機会に恵まれました。これらの新しい業務では、駆け出しのころの勉強資料や試しに作った研究成果物が花を開きまして、昔の研究成果物をいろいろ修正して成果品として発行することができました。まさか20年の時を経て役に立つとは…、データ残しておいてよかったです。このように過去の自分に救われる...【感謝】2022年ありがとうございました