債務整理の相談，日常の業務等を通じて感じたことや，プライベートでの出来事についてお伝えしています
今年も早いもので残り8時間ほどとなりました。ブログの愛読者の皆さんにとって今年一年はいかがだったでしょうか？仕事面では、ようやく新型コロナの影響が出たようで、昨年に比べると大幅に受託件数は減りました。当然売り上げも。プライベート面では、2人目の孫が9月に生まれたことです。その孫を連れて娘が新年早々遊びに来るので今から楽しみです。それから、今年のテニスネタとしては、11月のシングルスの大会にはエントリーしたものの、仕事の都合で辞退せざるを得ず残念でしたが、6月のミックスダブルスには思いがけず参加出来たこともあって、その点も含めてとても充実していた1年でした。来年も引き続き大会には参加しようと考えています。さて、このブログをご覧の皆さんにいつもと同じお願いです。私の頭が錆びつかないように、些細だと思われるようなこと...令和3年最後のご挨拶
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日は船橋卸売市場に買い出しに行きました。年末の恒例行事、マグロやおせちの食材を購入するお店も決まっています。ところが、いつもマグロを購入している鎌形水産がありません。どうも撤退したようです。そこで、今回は「宮敏」というお店で、赤身、中トロ、大トロを購入してみました。店頭に並んでいるマグロが美味しそうだったからです（見た目は大事）。で、これが大正解。予想どおりとても美味しかったし、柵で1,500円、2,500円、2,500円（中トロと大トロが同じ値段）とコスパも良かった。ところで、昨年と違ったのは帰りに市場内で食事をしたこと。新型コロナが流行る前は必ずどこかのお店には寄っていたのですが、昨年はまだワクチンも打っていなかったこともあり、そのまま帰ったのでした。そして、今回選んだのは『す...年末の買い出し
愛読者の皆さん、こんにちは。今日が仕事納めとなります。法務局も明日から3日までお休み。懇意にしている不動産会社もだいたい今日からお休み。実際、もう仕事がありません。さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成15年から猫研事務所でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は猫研事務所での面談を中止にしています）。電話相談に関してはご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（1時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。電話相談や債務整理手続を希望される方は、http://www.sakipapa...年末年始のお休みのご案内（12月29日～1月3日まで）
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日は初めてのキャッシュレス決済でした。ちなみに、私が言うキャッシュレス決済とは、愛読者の皆さんがご存じの電子マネーなどによる決済方法のことではありません。不動産売買契約に伴う残金決済方法のうちの1つのことです。通常の決済は、決められた日時・場所（一般的には銀行か、住宅ローンを利用していない場合には不動産仲介業者の店舗）に売主、買主、双方の不動産仲介業者、そして司法書士が集まりますが、これを原則としつつも、最近では、売主、買主が平日に無理して仕事の都合をつけるのを避けるため、事前（土日祝日）に司法書士が売主及び買主とお会いし、その場で権利証等の登記関係書類をお預かりしてしまい、決済当日は電話等のやり取りだけで住宅ローンの実行、売買代金残金の支払い、登記申請まで済ませるパターンが増えて...初めてのキャッシュレス（残金）決済
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日はパソコンの入れ替えとデータの移行作業、それから新しいパソコンへのIDとパスワードの入力で約半日かかり、今日は今日で業務用ソフトのデータ移行作業でした。とりあえず今のところは何の支障もありません。ちなみに、業務用ソフトのバックアップは日常的にしていますが、パソコン本体のデータの外部HDD等へのバックアップはしていません。25年前の開業時ならば兎も角、今のパソコンは壊れないだろうという何の根拠も無い先入観みたいなものがあったからです。でも、これでそれは「ま・ぼ・ろ・し～（古っ）」とういことが分かったので、早急にクラウド等へのバックアップシステムの構築を考えなくてはいけませんね。壊れてからでは遅いのですから。さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を...パソコンの入れ替え（終）
愛読者の皆さん、こんにちは。今日はパソコン本体の入れ替え作業を予定しています。以前お伝えしたように壊れそうだと言われたからです。入れ替え自体は簡単ですけれども、業務用のソフトを使用しているものですから、データの更新等には結構時間がかかりますし（ほぼ丸一日）、データの移行後には予期していなかったことが多少起きるので、いつものことですが今から少し心配しています。でも、まぁ、壊れる前で良かったと思っています。さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成15年から猫研事務所でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は猫研事務所での面談を中止にしています）。電話相談に関しては...パソコンの入れ替え
愛読者の皆さん、こんにちは。以前、住民基本台帳法施行令の一部改正（令和元年6月20日施行）により、住民票除票、改製原住民票、戸籍の附票の除票及び改製原戸籍の附票の保存期間が5年間から150年間に変更になったとお伝えしました。この改正によって、所有者の住所が分からないとか相続人の住所が分からないなどといったことが少しずつ減るだろうと期待されています。少しずつと言うのは、施行される前に5年が経過したものについては今までと同じように廃棄して構わないからです。ところが、これは最近知ったのですが、確かに法律は改正されて150年間保存されることにはなったけれども、そのことと5年を経過した除票等を市区町村窓口で実際に交付を受けることは別だということです。きっかけは、相模原市役所で5年経過後の除票を請求したら交付出来ないと言わ...保存期間は150年に延びたのに…
愛読者の皆さん、こんにちは。私は平成8年の開業以来、リーガル社の「権（ちから）」という司法書士業務用ソフトを使い続けています。また、リーガル社の窓口が大塚商会ということもあって、PCも開業以来ずっと大塚商会で購入しています。ちなみに、PCは購入なのですが、保守契約はリースを利用しています。その保守契約との関係でだいたい5年おきにPCを買い替えており、今のPCは2018年2月に購入したものなのですが、悲しいことに直ぐに買い替えなくてはならなくなりました。というのも、数日おきに権のバックアップを取っていたところ、2週間ほど前からバックアップが正常に出来なくなったので、本日、リーガル社のSEに見てもらったのですが、彼曰く「権に問題があるのではなく、PC自体のほうに問題があり、このままではいつ壊れてもおかしくない」との...まだ3年半なのに
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愛読者の皆さん、こんにちは。昨日は高校の同窓会でした。それも、卒業後42年経って還暦を迎えるということで、初めて開催された学年同窓会です。昨年の8月ぐらいから打ち合わせを始めました。ちなみに、私は自分のクラスの幹事で、参加者は約120名（学年全体で約300名）、場所は大手町、時間は13時から16時までの3時間でした。入念に準備に時間をかけたおかげか、参加した皆さんの心に残る素晴らしいものになったと思います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連...42年ぶりの同窓会
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、知り合いからその親戚の相続の件で相談を受けました。被相続人は今年の1月下旬に亡くなったAさん、相続人はその妻Bさん（遺産であるご自宅に住んでいます）、2人の子供であるCさん（結婚しています）とDさん（結婚しています）。めぼしい遺産はご自宅のみ（無担保）。一般的には遺産分割協議により実際に住んでいるBさんを相続人にするところですが、今回は1つ問題がありました。それは、近々Cさんが破産申立を予定しているということです既に昨年末に弁護士に依頼をしていて、遺産の具体的な内容を教えてくれと言われているとのこと。ちなみに、会社経営者なので管財事件となります。ここでDさん達は困ってしまったわけです（なかばノイローゼぎみになっているとのこと）。なぜならば、Cさんの相続する持分は1...相続と破産
愛読者の皆さん、こんにちは。今年の3月1日から最寄りの市区町村窓口で、他の市区町村に本籍がある戸籍謄本等をまとめて取得することが可能となりました（これを「広域交付」と言います）。既に住基ネットを利用して住民票を取得することは出来ていましたが、ようやく戸籍も取得可能となったわけです。ただ、今のところは使い勝手は良くないと思っています。なぜならば最寄りの市区町村の受付窓口は必ず事前に本籍地に電話で確認をしてからではないとデータを取得することが出来ないとのことですし、始まったばかりの制度なので職員も不慣れでとても時間がかかっているようです’（各市区町村のHPにも時間がかかると記載されています）。だったら、今の郵便事情を考えても、直接本籍地に請求したほうがイライラせずに済みそう。ちなみに、この戸籍の広域交付制度で...戸籍の広域交付は便利なの？
愛読者の皆さん、おはようございます。戸籍謄本等の代わりとなる法定相続情報証明書（以下「証明書」と言います）には11桁の番号（これを「法定相続情報番号」と言います）が付されているのはご存じでしょうか？来週4月1日から、この法定相続情報番号（以下「番号」と言います）を登記申請書に記載すれば、証明書自体を添付する必要が無くなりました。つまり、番号の記載をもって戸籍謄本等の相続を証する書面が提出されたことになるのです。便利なようですが、複数の戸籍謄本等の代わりに証明書を提出するメリットは感じるものの、証明書の代わりに番号の記載をすることにどれほどのメリットがあるのか？それも、法務局に保管される法定相続情報は約5年で廃棄されるので、廃棄された後はやはり証明書自体を添付する必要があることから、個人的にはメリットを感じ...法定相続情報番号の記載
愛読者の皆さん、こんにちは。約3か月ぶりの更新です。今年は珍しく（というよりも、昨年から引き続き）1月から仕事やプライベートの用事でとても忙しくしていました。ここに来てようやく一段落した感じです。そう言えば、4月1日から相続登記が義務となりますが、イマイチ盛り上がりに欠けるような気がします。過料10万円の制裁も、事前に公表された具体的な運用方針を知ると「な～んだ」ってことになりますね。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に...相続登記義務化の過料なんて、あって無いようなもの
愛読者の皆さん、こんにちは。今日から仕事始めです。とは言っても、今日は年末年始休みの間に溜まった仕事を順番に整理するだけで、本格的には明日から。なお、当事務所が今年で開業29年目を無事迎えることができましたのも、ひとえに皆様方のご指導及びご鞭撻の賜物と肝に銘じ、今年も、より一層業務に邁進する所存でございます。今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります...今日から仕事始め
ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、明けましておめでとうございます。昨年は大変お世話になりました。心から感謝いたします。ところで、能登地方では今夕、阪神淡路大震災クラスの地震が発生してしまいました。正月特番はテレビ東京を除きすべて潰れました。この状況は2011年の東日本大震災を想起させます。被災地の皆さんの無事を願います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今年が昨年よりも幸せな1年となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する...令和6年新年のご挨拶
愛読者の皆さん、こんばんは。今年も早いもので残り半日ほどとなりました。振り返れば今年も幸せな一年間でした。来年もまた皆さんのお役に立てるよう頑張ります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、来年が今年よりも幸せな1年となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849...令和5年最後のご挨拶
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、相続登記をする際に次のように取り扱うことになりました。これは全国一律です。『相続による所有権の移転の登記の申請において、所有権の登記名義人である被相続人の登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合には、相続を証する市区町村長が職務上作成した情報の一部として、被相続人の同一性を証する情報の提供が必要であるところ、下記の場合においては、被相続人の同一性を確認することができ、「所有権の登記名義人と戸籍上の被相続人とは同一である」旨の相続人全員の上申書の提供を求めることなく当該申請に係る登記をすることができると考えますが、いささか疑義がありますので照会します。記『被相続人の同一性を証する情報として、被相続人の住民票の写し又は戸籍の附票の写し（以下これらを「住...被相続人の同一性の証明に関する不動産登記事務の取扱いについて（通知）〔令和5年12月18日付法務省民二第1620号〕
愛読者の皆さん、おはようございます。今年も残り僅かとなってきました。登記申請を受け付ける法務局が29日（金）から3日（水）までお休みということもあって、私も再来週の28日（木）が仕事納めとなりますが、例年28日には仕事を入れないようにしています。事務所の掃除や神棚のお札の交換などをするからです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久...年末年始のお休みのご案内（12月29日～1月3日まで）
愛読者の皆さん、こんにちは。先日このようなことがありました。登記費用の見積もりをするために評価証明書を送ってもらいました。物件は流山市内のマンションです。それも最近区画整理が終わったばかりのところ。評価証明書の記載内容を見て、首をひねりました。登記地積と課税地積とが一致しません。これ自体は珍しいことではなく、公衆用道路として非課税部分があるような土地の場合はよくあることです。ところが、公衆用道路として非課税とも記載されてはいない。その差について何の説明も無いのです。ましてや、登記されている敷地権の持分割合とも異なる持分が記載されています。これはどうなっているんだと直ぐに流山市役所税制課に確認しました。土地の担当者によると『登記地積と課税地積との差は商業用施設の敷地なので、居住用施設としての登記地積に対する...流山市役所発行の評価証明書に注意
愛読者の皆さん、こんにちは。過去にも何度か取り上げましたが、登記をする際の買主の住所を購入先の住所とするのか、現住所とするのか、の話です。経験上は圧倒的に購入先の住所で登記をすることが多いのですが（住宅用家屋証明書との絡みがあるため）、ここ数年は現住所で取得することも結構多くなってきており、何を隠そう、正しいのは当然後者で（引き渡しを受けてもいないのに転居することは無い）、実際、大手不動産会社である野村不動産は原則として現住所で登記をするようにしているとのことでした。今後、野村不動産のような運用に移行する大手も増えていくのでしょうかね。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、...野村不動産は現住所
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しく誤配がありました。そばにある司法書士事務所宛の定型郵便物が私の事務所に届いたのです。それも3通。ちなみに、3通とも郵便切手不足とは面白い。差出人を見た感じではその郵便物の中身は職権で取り寄せた戸籍のようです。これは早めに届けてあげたほうが良いだろうなと思ったので、直にその事務所に届けてあげて、良いことをしてあげたとその後自己満足に浸りました。ところが、これが余計なお世話だったことに翌日気づく事態となったのです。誤配した配達員が事務所に来ていきなり私に謝りました。その司法書士事務所から郵便局に苦情の電話が入ったとのことでした。私としては「早めに」と、良かれと思った行動が結果として配達員に迷惑をかけたわけです。それにしても、わざわざ苦情の電話などしなくても、と思うのは私...郵便物の誤配
愛読者の皆さん、こんにちは。実は来年4月に高校卒業して以来初めての同窓会が開催されます。私はその企画のスタッフとして参加しているのですが、300名ほどの卒業生がいるにもかかわらず、残念ながらその半分ほどにしかこの企画は伝わっていません。卒業後40年以上経過していることもあってか、連絡が取れないのです。残り半年。出来ればより多くの卒業生にこの企画が伝え広まってほしいと願っています。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開...企画を広めるにはどうしたものか
愛読者の皆さん、こんばんは。不動産決済時に買主が利用する金融機関によっては所有権移転登記と抵当権設定登記を担当する司法書士が異なることもザラです。特にネット銀行の場合なんかはその傾向にあります。この場合は当然、抵当権設定登記担当司法書士はその前提となる所有権移転登記の準備が調っているのかを確認をすることになるのですが、従来型の決済（決済当日に売主、買主、司法書士、不動産仲介業者が一堂に会し手続を進める方法）ならばその場での確認で済むことが、エスクロー型（事前に司法書士が売主買主から所有権移転登記に必要な書類をすべて預かり、決済当日は電話連絡等で手続を進める方法）だとそうもいきません。この場合の確認方法は買主が利用する金融機関によっていくつかのパターンに分かれます。今までは、①申請書のみ抵当権設定登記担当司...異なる司法書士による連件申請
愛読者の皆さん、こんにちは。ボヤキです。昨年の10月から土日祝日も利用出来るようになったと喜んでいたら、ここのところ、ほとんどの週末がメンテナンスによるサービス停止じゃないですか。これじゃあ意味ないでしょ。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849）もしくは（omega@chiba.eey...サービス停止ばかりの登記情報提供サービス
愛読者の皆さん、こんばんは。最近、珍しい登記申請を経験したのでご紹介させていただきます。きっかけは売却を前提とした相続登記でした。登記内容を確認したところ、京葉信用組合名義の根抵当権が設定されています。債務者は被相続人でした。相続人によると、日にちは不明ですが完済しているはずだそうで、ただ単に抹消するのを忘れていたのだと思います。そう言えば、大久保商店街の中ほどにそんな名前の組合が昔あったような気もします。ちなみに、今はジンギスカン料理のお店です。調べたところ、船橋市湊町二丁目2番19号に主たる事務所があった『京葉信用組合』は昭和63年2月22日に東金信用組合、市原信用組合、朝日信用組合を吸収合併と同時に『千葉県商工信用組合（0400－05－000694）』と名称変更し、千葉市中央区院内二丁目13番12号...京葉信用組合の根抵当権抹消
愛読者の皆さん、こんばんは。今日は私の60回目の誕生日、いわゆる還暦です。久しぶりに家内と一緒に祝うことが出来ました。60代も出来る限り一緒に楽しみたいと思っています。なお、ブログの更新がほとんど出来ないのは、ネタが無いわけもなく、体調が悪いわけでもありません。ただ単に忙しすぎるだけです。ごめんなさい。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（04...還暦でおじゃる
愛読者の皆さん、こんにちは。来月10月1日から書留等の特殊取扱料金が改定されます。定形や定形外に変更はありません。私が主に利用するのは、レターパックや定形・定形外なので今回の値上げによる影響はありませんが、これらの郵便を利用される方は来月から気を付けてください。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－88...オプション郵便料金の改定
愛読者の皆さん、おはようございます。昨日の『孤独死と遺品整理』の補足となります。孤独死された方が賃借物件の駐車場を借り、そこに自動車を停めていた場合、もし相続放棄をしようと考えているのならば、賃貸人が処分してほしいと言ってきたとしても何もしないほうが良いでしょう。なお、自動車がまだクレジット（ショッピングのことで、キャッシングとは異なります）の支払い中であるならば、所有者はクレジット会社のはずなので（車検証の所有者がクレジット会社名義）、その場合はクレジット会社に連絡をすれば引き揚げてくれるはずです。そうじゃなければ、自動車の処分は賃貸人に任せましょう。その場合は賃貸人が自ら法的手続を執ることで処分することになります。ちなみに、放置車両の撤去をしてくれる専門業者もいるようです（チラシがたまに入りますが、報...孤独死と自動車
愛読者の皆さん、おはようございます。孤独死された方の遺品に関し、相続するのならばまだしも、相続放棄をするつもりならば、原則として手を出さないほうが無難です。それが、例えば大家さんに迷惑をかけないように遺品整理業者に依頼する場合であっても、その支払いを遺品（預貯金や現金）から行うと単純承認したと見做される可能性があるので、その場合は自腹を切ったほうが無難でしょう。また、遺品自体の処分も、明らかに経済的価値の無い物ならばまだしも、その判断が難しいような物ならば保管しておいたほうが無難です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...孤独死と遺品整理
愛読者の皆さん、こんにちは。遺言書の作成の相談を受けているOさん及びそのご家族2人（長女、長男）と週末に打ち合わせを行いました。ちなみに、遺言書を作成しようと考えたきっかけは13年前のOさんの夫の相続まで遡ります。Oさんの夫の遺産は二束三文にしかならないと思われた山林のみ。それでも、Oさんは、自分が相続したうえで処分をしたかったようですが、Oさんには夫の相続よりも前に亡くなった二男がいたので、夫の相続人は、長女、長男、二男の子供（Oさんにとっては孫）2人となり、そのうえ孫2人はいずれも未成年だったので、相続するうえで協力を求める相手は二男の元妻（二男は亡くなる前に離婚していました）という、前途多難を予想させるような状況にありました。そのときは私がOさんから依頼を受けて、二男の元妻に連絡を取ったわけですが、...伝言ゲームを避けるために
愛読者の皆さん、こんばんは。前回の続きです。まずは第一売買契約の売主（所有者）宛に登記関係書類を送り、電話で本人・不動産・意思確認をした後、お送りした書類を返送してもらい、その後直ぐに第二売買契約の売主（第一売買契約の買主）宛に署名押印が必要な登記原因証明情報を送り、電話とLINEを併用して本人確認を済ませました。ここまでで2週間を要しています。ということは、不動産決済当日に当事者が集まらないような方法で行う場合には、当事者の住所によっては、売買契約が済んでから不動産決済まで少なくとも3週間は空けておく必要がありそうです。今回の不動産仲介業者は当初2週間で進めようとしていました。ちなみに、犯罪による収益の移転防止に関する法律では、登記手続の委任者である第一売買契約の売主と第二売買契約の買主が本人確認の対象...怪しげな第三者のためにする契約（おまけ）
愛読者の皆さん、おはようございます。昨年12月に「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が改正され、不動産決済の受任時の本人確認方法が変更となりましたね。施行は来年のようです。今までは、個人であれば売主・買主双方の①住所、②氏名、③生年月日の確認だけで済んでいたものが、さらに④売却（購入）する目的、⑤職業までも確認が必要となります。ちなみに、疑わしい取引の場合の行政庁への届出までも必要となるのは、公認会計士・税理士・行政書士だけで、司法書士と弁護士は除外されています。確認事項は増えましたが特段面倒になったなという認識はありません。宅建業者はそもそも今も④⑤は確認事項でもありますしね。ところで、①②③は身分証明書等で裏付けが取れますが、④⑤は何か裏付けを取る必要があるのでしょうか？そこまで要求されると難しい...改正された犯収法での対応の変更
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回もお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二...怪しげな第三者のためにする契約
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。昨夜、テニスの練習中に左足ふくらはぎを痛めてしまいました。珍しいことです。毎日朝晩と欠かさず柔軟体操を続けてきたこともあって、ここ何年もこういった痛みとは無縁だったのに。帰宅し、家内に「足を痛めちゃったよ」と言ったところ、笑いながら家内が自分の足を見せてきました。その日はゴルフだったのですが、段差で足を捻挫してしまったとのこと。さすが真珠婚の夫婦。でも、こんな以心伝心はご免ですでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡...長年連れ添った夫婦の以心伝心
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しい経験をしました。それは相続登記の話です。いつものように被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得したのですが、被相続人の生年月日「大正14年3月2日」が，婚姻を機に「大正14年3月4日」と間違って移記されていたのでした。なお、①誤記したと思われる市役所に確認したところ、「なぜ間違って移記されたのか分からない、当人が亡くなっているので訂正は出来ない（これは間違った回答です。嫡出性に影響の無い生年月日の明らかな間違いは家庭裁判所を通さずに訂正出来ます）」と言われました。②相続人にも確認したところ、被相続人が生前「間違っていたので4日に修正してもらった」と言っていた、だから、ずっと4日だと思っていたそうです。ちなみに、法定相続情報証明書も取得する予定だったので、事前に法務局に...戸籍の生年月日の移記間違い
愛読者の皆さん、おはようございます。先日次のようなご相談がありました。完了した建物表題登記の所有者はA（夫）だけなのですが、実はB（妻）も建築費用を負担することになったので、その後の登記手続はどうしたら良いですか？というものです。ちなみに、予定されているのは（1）所有権保存登記、（2）Aを債務者とする抵当権設定登記、（3）Bを債務者とする抵当権設定登記で、もちろん、住宅用家屋証明書が取得出来るケースです。これが住宅用家屋証明書が取得出来ないケースであれば答えは簡単で、（1）と（2）の間に所有者をAとBの共有にする所有権更正登記を挟むだけなのですが、今回はそうはいきません。というのも、（1）の登記申請時に提出する住宅用家屋証明書の対象はA1人だけだからです。つまり次の所有権更正登記でAの持分は減り、その一方...所有権更正と住宅用家屋証明書
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日のお客様は、2年前に相続の手続を依頼していただいたOさんとその息子さんです。ちなみに、2年前のOさんの相談は次のような内容でした。福岡県田川市から突然、Oさんとその兄弟姉妹（以下「Oさん等」という）に対し、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいた「助言・指導書」が届きました。Oさん等にとっては寝耳に水の話です。届いた書類を確認したところ、Oさん等の祖父が共有者となっている敷地（名義人は9名で大正9年に購入している）の上に老朽化した空き家が建っていることから、このままでは危ないのでどうにかしてもらいたいとのことでした。固定資産税は他の共有者が支払っていたのでその存在に今まで気づかなかったわけです。Oさん等の意向としては、こんな遠くの不動産を持っていても仕方がないので、...顔つなぎ
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、電話で孤独死のご相談を受けました。取引先不動産会社の社員の方の奥様がその相続人となったことから、当該社員の方から相談に乗ってほしいと頼まれたのです。こちらとしてもその社員の方には長年お世話になっていることから、その場でご相談に乗らせていただきました。ちなみに、これは土曜日の10時頃の話です。翌日曜日にはもう一人の相続人である奥様のお姉さんとも電話で相談を受けました。土曜日も日曜日も質問されたことに躊躇なく回答出来たこともあったので感触は良かったし、お姉さんのほうも「では、今後の手続もよろしくお願いします」とのことだったので、いつものようにその後はスムーズに話が進むものと思っていました。ところが、月曜日に奥様から「依頼は少しお待ちください」とのメールが。その後1週間ほどして...知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴
愛読者の皆さん、おはようございます。住宅ローンを組む銀行がauじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。データをA3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも7項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、...auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点
愛読者の皆さん、おはようございます。新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。そこで、このような場合における本人確認方法が3／30付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合において...本人確認情報と緩和された面談
愛読者の皆さん、こんにちは。つい最近知ったのですが、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている不動産の評価額って、前年の1月1日の地価公示価格を基準としているとのことです。てっきりその年の1月1日だと思っていました。まぁ、確かに考えてみれば、市役所で働く人達が4月1日までの3か月で評価するなんて無理ですよね。ちなみに、固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われますので、次回は令和6年度となります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂けれ...意外な固定資産税評価の基準日
愛読者の皆さん、こんにちは。先週3／31の不動産決済手続での出来事です。物件は横浜市西区のマンションでしたが、決済場所は、住宅ローンを組んだこともあって、錦糸町の銀行で行われました。年度末最終日なので、決済手続が終わるまでかなり時間がかかるだろうと覚悟していたのですが、朝イチの開始時間だったこともあって、10時半過ぎには無事に終了しました。とりあえず事務所に戻り、オンライン申請を済ませた後、住宅用家屋証明書を取得するためにいざ横浜へ。ちなみに、登記申請後の住宅用家屋証明書の取得は不動産登記情報では出来ませんが（登記中のために照会出来なくなるから）、今回は週明けに取得することも可能性としてはあったことから、事前に登記事項証明書を取得しておいたので大丈夫です。ここまでは順調、順調。私の事務所から一番近い横浜市...横浜市の住宅用家屋証明書にご注意
愛読者の皆さん、こんにちは。先月開催された衆議院の予算委員会第三分科会（法務省等）において、「民間事業者がインターネット上で提供する相続登記申請書作成等のサービス」について、法務省民事局長から「司法書士法に違反するおそれがある」との答弁がなされました（答弁の概要については、後記のとおりです。）。このような答弁がなされたのは、来年4月に施行される相続登記の義務化を見据えたこのような違法行為になりかねないサービスが増えているからかもしれません。ところで、司法書士の資格を持たない者が、業務として登記申請書類を作成することや登記申請書類の作成について相談に応じることは、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金（刑事罰）に処せられる重大な法違反行為です（司法書士法第78条）。①民間事業者が、依頼者が入力していない情報...民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて
愛読者の皆さん、こんにちは。今日は先ほどまで佐倉に出かけていました。4／5（水）が結婚30周年なので、そのお祝いに1月にも利用した京成臼井駅そばにある「カステッロ」で食事をしてきました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)珍しいことに前回食べた際の料理がどれも自分の好みの味だったし、家内も以前からここで食べたかったそうなので、今回はここを選んだわけですが、期待したとおり、今回もどの料理も美味しかった。値段はけっしてリーズナブルとは言えませんけれども、昨年利用した市原の「灰屋」に比べると満足度は圧倒的にこちらのほうです。ちなみに、昨年利用したお店はココです。炭火焼ステーキ灰屋-炭火焼...真珠婚式のお祝い
