怪しげな第三者のためにする契約

愛読者の皆さん、こんにちは。何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二...怪しげな第三者のためにする契約

無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

長年連れ添った夫婦の以心伝心

愛読者の皆さん、こんにちは。昨夜、テニスの練習中に左足ふくらはぎを痛めてしまいました。珍しいことです。毎日朝晩と欠かさず柔軟体操を続けてきたこともあって、ここ何年もこういった痛みとは無縁だったのに。帰宅し、家内に「足を痛めちゃったよ」と言ったところ、笑いながら家内が自分の足を見せてきました。その日はゴルフだったのですが、段差で足を捻挫してしまったとのこと。さすが真珠婚の夫婦。でも、こんな以心伝心はご免ですでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡...長年連れ添った夫婦の以心伝心

無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中

戸籍の生年月日の移記間違い

愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しい経験をしました。それは相続登記の話です。いつものように被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得したのですが、被相続人の生年月日「大正14年3月2日」が，婚姻を機に「大正14年3月4日」と間違って移記されていたのでした。なお、①誤記したと思われる市役所に確認したところ、「なぜ間違って移記されたのか分からない、当人が亡くなっているので訂正は出来ない（これは間違った回答です。嫡出性に影響の無い生年月日の明らかな間違いは家庭裁判所を通さずに訂正出来ます）」と言われました。②相続人にも確認したところ、被相続人が生前「間違っていたので4日に修正してもらった」と言っていた、だから、ずっと4日だと思っていたそうです。ちなみに、法定相続情報証明書も取得する予定だったので、事前に法務局に...戸籍の生年月日の移記間違い

所有権更正と住宅用家屋証明書

愛読者の皆さん、おはようございます。先日次のようなご相談がありました。完了した建物表題登記の所有者はA（夫）だけなのですが、実はB（妻）も建築費用を負担することになったので、その後の登記手続はどうしたら良いですか？というものです。ちなみに、予定されているのは（1）所有権保存登記、（2）Aを債務者とする抵当権設定登記、（3）Bを債務者とする抵当権設定登記で、もちろん、住宅用家屋証明書が取得出来るケースです。これが住宅用家屋証明書が取得出来ないケースであれば答えは簡単で、（1）と（2）の間に所有者をAとBの共有にする所有権更正登記を挟むだけなのですが、今回はそうはいきません。というのも、（1）の登記申請時に提出する住宅用家屋証明書の対象はA1人だけだからです。つまり次の所有権更正登記でAの持分は減り、その一方...所有権更正と住宅用家屋証明書

顔つなぎ

愛読者の皆さん、こんにちは。昨日のお客様は、2年前に相続の手続を依頼していただいたOさんとその息子さんです。ちなみに、2年前のOさんの相談は次のような内容でした。福岡県田川市から突然、Oさんとその兄弟姉妹（以下「Oさん等」という）に対し、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいた「助言・指導書」が届きました。Oさん等にとっては寝耳に水の話です。届いた書類を確認したところ、Oさん等の祖父が共有者となっている敷地（名義人は9名で大正9年に購入している）の上に老朽化した空き家が建っていることから、このままでは危ないのでどうにかしてもらいたいとのことでした。固定資産税は他の共有者が支払っていたのでその存在に今まで気づかなかったわけです。Oさん等の意向としては、こんな遠くの不動産を持っていても仕方がないので、...顔つなぎ

知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴

愛読者の皆さん、こんにちは。先日、電話で孤独死のご相談を受けました。取引先不動産会社の社員の方の奥様がその相続人となったことから、当該社員の方から相談に乗ってほしいと頼まれたのです。こちらとしてもその社員の方には長年お世話になっていることから、その場でご相談に乗らせていただきました。ちなみに、これは土曜日の10時頃の話です。翌日曜日にはもう一人の相続人である奥様のお姉さんとも電話で相談を受けました。土曜日も日曜日も質問されたことに躊躇なく回答出来たこともあったので感触は良かったし、お姉さんのほうも「では、今後の手続もよろしくお願いします」とのことだったので、いつものようにその後はスムーズに話が進むものと思っていました。ところが、月曜日に奥様から「依頼は少しお待ちください」とのメールが。その後1週間ほどして...知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴

auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点

愛読者の皆さん、おはようございます。住宅ローンを組む銀行がauじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。データをA3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも7項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、...auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点

本人確認情報と緩和された面談

愛読者の皆さん、おはようございます。新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。そこで、このような場合における本人確認方法が3／30付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合において...本人確認情報と緩和された面談

意外な固定資産税評価の基準日

愛読者の皆さん、こんにちは。つい最近知ったのですが、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている不動産の評価額って、前年の1月1日の地価公示価格を基準としているとのことです。てっきりその年の1月1日だと思っていました。まぁ、確かに考えてみれば、市役所で働く人達が4月1日までの3か月で評価するなんて無理ですよね。ちなみに、固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われますので、次回は令和6年度となります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂けれ...意外な固定資産税評価の基準日

横浜市の住宅用家屋証明書にご注意

愛読者の皆さん、こんにちは。先週3／31の不動産決済手続での出来事です。物件は横浜市西区のマンションでしたが、決済場所は、住宅ローンを組んだこともあって、錦糸町の銀行で行われました。年度末最終日なので、決済手続が終わるまでかなり時間がかかるだろうと覚悟していたのですが、朝イチの開始時間だったこともあって、10時半過ぎには無事に終了しました。とりあえず事務所に戻り、オンライン申請を済ませた後、住宅用家屋証明書を取得するためにいざ横浜へ。ちなみに、登記申請後の住宅用家屋証明書の取得は不動産登記情報では出来ませんが（登記中のために照会出来なくなるから）、今回は週明けに取得することも可能性としてはあったことから、事前に登記事項証明書を取得しておいたので大丈夫です。ここまでは順調、順調。私の事務所から一番近い横浜市...横浜市の住宅用家屋証明書にご注意

民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて

愛読者の皆さん、こんにちは。先月開催された衆議院の予算委員会第三分科会（法務省等）において、「民間事業者がインターネット上で提供する相続登記申請書作成等のサービス」について、法務省民事局長から「司法書士法に違反するおそれがある」との答弁がなされました（答弁の概要については、後記のとおりです。）。このような答弁がなされたのは、来年4月に施行される相続登記の義務化を見据えたこのような違法行為になりかねないサービスが増えているからかもしれません。ところで、司法書士の資格を持たない者が、業務として登記申請書類を作成することや登記申請書類の作成について相談に応じることは、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金（刑事罰）に処せられる重大な法違反行為です（司法書士法第78条）。①民間事業者が、依頼者が入力していない情報...民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて

真珠婚式のお祝い

愛読者の皆さん、こんにちは。今日は先ほどまで佐倉に出かけていました。4／5（水）が結婚30周年なので、そのお祝いに1月にも利用した京成臼井駅そばにある「カステッロ」で食事をしてきました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)珍しいことに前回食べた際の料理がどれも自分の好みの味だったし、家内も以前からここで食べたかったそうなので、今回はここを選んだわけですが、期待したとおり、今回もどの料理も美味しかった。値段はけっしてリーズナブルとは言えませんけれども、昨年利用した市原の「灰屋」に比べると満足度は圧倒的にこちらのほうです。ちなみに、昨年利用したお店はココです。炭火焼ステーキ灰屋-炭火焼...真珠婚式のお祝い

空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）

愛読者の皆さん、こんにちは。いや～、3月の中旬からしばらく忙しかったので久しぶりの更新となります。不動産登記を主な業務とする司法書士は昔からこの時期は稼ぎどきですものね。さて、前回ご紹介した空き家譲渡特例ですが、3月28日に国会で可決成立した「租税特別措置法の一部改正を含む所得税法等の一部を改正する法律」により、適用期限が4年延長されましたね（令和9年12月31日までの売買が対象となります）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂ければ対応しま...空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）

空き家譲渡特例の誤解と緩和

愛読者の皆さん、こんにちは。亡くなった方のご自宅を相続したけれども、この先必要が無いから売却することはよくある話です。空き家譲渡特例では、このような場合に譲渡所得（売却利益）から3000万円までは控除出来ますよということになるのですが、適用要件の1つに、そのご自宅（旧耐震基準の建物の場合のみ）を取り壊したうえで売却しなければならない、というものがあります（けっして空き家のままで譲渡（売却）するという意味ではありません）。ここは注意してください。ちなみに、この要件が令和5年度税制改正で緩和されることになる（売却前に必ずしも取り壊す必要が無くなった）のですが、買手が取り壊してくれなかったら売主は大きな不利益を被るので、やはり今後も従来どおり更地にしたうえで売却することになるだろうと思います。また、最近流行りの...空き家譲渡特例の誤解と緩和

入金確認の連絡は必要？

愛読者の皆さん、こんにちは。改めてふと疑問に思ったのですが、お客様から報酬等が振り込まれたときに皆さんは都度その旨をお客様に伝えていますか？今のところ、私は、「振り込んだので確認してください。」というような連絡があった場合のみ返事を差し上げています。ちなみに、以前も疑問に思ったことがありました。連絡はこちらからするものなのだろうか？-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)相変わらずこの対応であれから11年がさらに経過しましたが、同様のクレームを受けたことは一度もありません。まぁ、このときは債務整理だったので、登記の場面とは報酬をもらうタイミング等の点で異なることもあって、一概に比較は出来ませんが…。今ではSMSを多用していることもあって、入金の確認メールも簡単に送れますしね。10年前と...入金確認の連絡は必要？

習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）

愛読者の皆さん、こんにちは。しばらく忙しかったので更新出来ませんでした。珍しく今年の3月は不動産決済の依頼が集中しています。ところで、タイトルの件ですが、2年前は惜しいところで負けたので、今年こそは何とか勝ちたいなと思い、前回と同じペアでエントリーしました。初戦は5／28(日)になります。間違いなく前回よりは上手くなっているとは思いますが、その反面、筋力や反射神経がかなり衰えているのを実感しています。還暦となる今年でテニスを辞めるつもりなので、最後に良い思い出を作りたいと思っています。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）

認知症と遺産分割

本日は2回目の更新です。相続した遺産に不動産があり、住むこともないので売却したいと考えたときに相続人の1人が認知症だった場合はどうしたら良いでしょうか？既にその方が成年後見制度を利用しているのならば、その成年後見人と遺産分割協議をすれば済む話なのですが、まだ成年後見制度を利用されていない場合が困ったことになるのです。なぜかと言うと相続した不動産を売却するためだけに成年後見制度を利用出来れば越したことはないのですが、残念ながらそうはいかず、いったんこの制度を利用すると通常は亡くなるまで続くからです。その場合にご家族が成年後見人になれれば費用はたいしてかかりませんが（希望すれば高確率で認められる）、弁護士や司法書士が選任される（確か統計では8割近くがそうなっているそうです）と年間で最低でも30万円近くの報酬が...認知症と遺産分割

アウトレットでも高かった

愛読者の皆さん、おはようございます。約3年使い続けたCOACHの長財布がボロボロになりました。家内から誕プレでもらったものですが、さすがに見た目が可哀そう。そこで、今が10周年セールということもあって、酒々井プレミアム・アウトレットに昨日長財布を買いに行ったのです。ところが、ぐるっと見て回ったのですが、キャッシュレス時代ということもあって長財布を扱っているお店の少ないこと。もちろん、COACHも見たのですが、デザインが私が使っているものから結構変更されていて気に入りません。次に家内に勧められたBALLYはデザインは気に入ったものの、10周年セールでの大幅な値引きはしておらず、税込みで約4万円もすることに驚きました。これでは財布に入れる肝心のお金が残りません。ということで、ここでの長財布は諦めて、前回同様「...アウトレットでも高かった

不在者管理人と失踪宣告

愛読者の皆さん、こんにちは。孤独死した方の場合とは限りませんが、相続人の1人が長きにわたって行方不明での場合ってあり得ないことではありません。どこかの外国にいることまでは分かっている、そのような場合は限定的ではありますが探しようがあるようですが（私は経験がありません）、通常の場合は不在者財産管理人を選任し、遺産分割協議を進めることになると思われます。また、他の選択肢として、行方不明となってから7年以上経過しているような場合は『失踪宣告』を申し立てることも可能です。では、どちらの手続も採れるとしたら、不在者財産管理人と失踪宣告のどちらを選んだほうが良いでしょうか？法的な安定性を求めるのであれば、私としては後者をお勧めします。なぜならば、不在者財産管理人のほうは行方不明者の法定相続分以下の遺産分割は認められな...不在者管理人と失踪宣告

孤独死と葬式

愛読者の皆さん、おはようございます。孤独死された方のご遺体を、相続人ではない親族が善意で引き取り、葬儀まで執り行った場合の葬儀費用の話です。ちなみに、相続人はいます。この場合の葬儀費用の支払いをその親族は「相続人に請求してくれ」と拒否出来るでしょうか？答えはノーです。心情は察することが出来るものの、この葬儀の喪主は当親族であり、葬儀は葬儀会社と喪主との契約だからです。ちなみに、法律上は葬儀費用を故人の全財産から優先して回収出来ることにはなっていますが（先取特権）、そう簡単な手続ではないと思いますので（余計な費用もかかるし）、たとえ故人に遺産があったとしても、まずは喪主から支払ってもらうことを考えられたほうが良さそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となり...孤独死と葬式

孤独死と遺産の調査（不動産や負債など）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回の話は、疎遠だった方が孤独死されたことで自分が相続人となったときにいきなり相続放棄を選択するのではなく、その方の生活状況によってはある程度遺産を調査してから判断しても良いのではないですかというものでした。調査の方法としては、（1）不動産に関しては、先日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「登記簿図書館」などを利用することである程度調査することが出来そうです。（2）預貯金に関しては、故人の住居内に残されていた通帳やキャッシュカードから、または、近所の銀行に問い合わせてみることで判明することがあります（その場合は相続人だと証明する必要があるので、事前に戸籍謄本等を揃えておかなくてはなりません）。（3）株式等に関しては、これも預貯金と同様に住居内にヒントがあったり、預貯...孤独死と遺産の調査（不動産や負債など）

孤独死と遺産の調査（死者宛の郵便物）

愛読者の皆さん、こんにちは。最近、続けて孤独死の方の相続に関するご相談及び手続の依頼を受けました。いずれも相談者は相続放棄を選択しましたが、場合によっては相続放棄をするか、しないかの判断に時間をかけてみることも必要かと思います。ご存じかもしれませんが、原則として、相続放棄はお亡くなりになってから3か月以内に家庭裁判所に書類を提出しなければなりませんが、比較的簡単にこの3か月という期間を延長してもらうことは可能です（ただし、1回当たり3か月から6か月、それでも2回の延長が限度と聞いています）。この間に遺産を可能な範囲で調べれば良いでしょう。とは言え、亡くなった方が生活保護を受けていたような場合は明らかに遺産は無いでしょうから、このような場合は考えることもなく相続放棄を直ぐにしたほうが良いと考えます。ちなみに...孤独死と遺産の調査（死者宛の郵便物）

権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）

愛読者の皆さん、おはようございます。最近は不動産決済の前に売主から権利証や印鑑証明書を預かることが多くなりました。その際にはもちろん預かり証をお渡しするのですが、俗に言う権利証に関しては、①登記識別情報通知、②売却予定の不動産登記情報、③預かり証、の3点を関連付けて説明するようにしています。単に預かり証に「登記識別情報通知1通」と書いて「はい、これが預かり証です」と手渡すだけではないということです。必ず①②③の「不動産番号（不動産には一筆一戸ごとに固有の番号が設けられます。人間で言うところのマイナンバーだと考えてください）」「受付年月日・受付番号（同じ不動産でも所有者が変わればその都度権利証が新しく作成されます。その新しい権利証を作成するための登記をした際の受付年月日・受付番号です）」が一致するのを確認し...権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）

相続のご相談の仕方（終）

愛読者の皆さん、おはようございます。この話は今回でお終いです。前回ご紹介した相続登記に必要な書類のうち、相続人が取得する上で手間がかかるのが、①亡くなった方の出生（最低でも14，5歳頃）まで記載されている戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本（全部事項証明書）でしょう。とは言っても、親子の相続であればそんなに大変な作業ではないと思います。被相続人が亡くなったと記載されている現在の戸籍謄本を足掛かりに順次遡っていけば、時間は多少かかるものの、ほどなくすべて揃うでしょう。費用を節約するためにも出来る限りご自分で揃えることをお勧めします。ただし、売却を前提としている場合や相続税の申告が必要な場合は別です。簡単に取得出来るもの以外は私達司法書士に任せたほうが良いと思います。これに対し、兄弟姉妹間の相続は別です。相続するにせ...相続のご相談の仕方（終）

歯が欠けた

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、2年ぶりに歯医者に行きました。忘れていた定期健診ではなく、歯の治療のためです。それはその2日前の出来事でした。蕎麦を食べているときに違和感があったのです。なぜならば舌が右下の奥歯に引っかかったからです。最初は詰め物が取れたのだと思いました。以前も取れたことがありましたから。（あ～ぁ、詰め物飲み込んじゃったよ。）そのときはそう思いました。で、治療してもらいに行ったわけです。ところが、診てもらったところ、詰め物が取れたのではなく、その奥にある自前の奥歯が欠けていると言われたのですどうも私は嚙む力が強いみたいです。驚きました。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ...歯が欠けた

相続のご相談の仕方（3）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回のまたまた続きです。ご参考までに相続「登記」手続をするために必要な書類をざっとお伝えします。①亡くなった方の出生（最低でも14，5歳頃）まで記載されている戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本（全部事項証明書）各1通②相続人全員（不動産を相続しない人も含む）の戸籍抄本（個人事項証明書）、または戸籍謄本（全部事項証明書）各1通（ただし、被相続人が亡くなった日以降のもの）（①の戸籍と1通で兼ねることが出来るのであれば別々で取る必要はありません）③相続人全員の印鑑証明書各1通（不動産を取得する相続人は不要となる取り扱いが登記手続上認められていますが、ケースバイケースで判断しなければならないことから、後からひと手間増やすのを避けるために最初に全員分必要と伝えています。）④亡くなった方...相続のご相談の仕方（3）

相続のご相談の仕方（2）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回の続きです。ところで、面談や電話相談の際にいつも尋ねられるのが登記費用です。これは資料さえあればその場で概算（報酬プラス実費）をお伝え出来るのですが、計算するためにどうしても必要となるのが、相続対象不動産の「固定資産税納税通知書」または「固定資産評価証明書」です。さすがにこれが無いと報酬は計算出来ても実費が計算出来ません。ときどき最新のもの（今であれば令和4年度のもの）が見つからないと言われることがあるのですが、その場合は令和3年度のものでも構いません。原則として3年に1度しか固定資産は評価替え（次は来年）されないので、令和3年度のものであれば、仮に土地の評価額に変動があったとしても、相続登記の税率はとても低いので、令和4年度のものとそんなに大きな差は出ないでしょう...相続のご相談の仕方（2）

相続のご相談の仕方（1）

愛読者の皆さん、おはようございます。来年には相続登記が義務となり、その負担を軽減するために昨日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「相続土地国庫帰属制度」も順次施行されていきます。したがって、今後は相続の相談が増えるものと思われます。ちなみに、相談の方法としては、概ね（1）面談、（2）電話相談、（3）メールでの相談の3つが挙げられるところ、仕事を実際に依頼していただく上ではどこかのタイミングで（1）が必要とはなるのですが、最初のご相談はどれでも構わないと思います。ただし、ご相談の内容次第ではメールは作成するのがとても大変になるので（もちろん簡単なときもあります）、遠方でもない限り頻繁にやり取りをすることは想定していません。メールでの質問に答える側（司法書士）は、相談者に出来る限り行間を読ませないように（...相続のご相談の仕方（1）

登記簿図書館（相続登記漏れを防ぐために）

愛読者の皆さん、こんにちは。昨日ご紹介した所有不動産記録証明制度の施行はまだまだ先の話なので、とりあえず現時点で何か役に立つサービスが無いか、知り合いの弁護士に尋ねてみたところ、これを紹介してもらいました。民間のサービスである登記簿図書館です。http://登記簿図書館.com/ここには全国の不動産を対象とした名寄せ機能があります。ただし、同姓同名の人が所有（共有）している不動産も抽出してしまうようなので、その点では参考程度と考えておいたほうが良さそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、...登記簿図書館（相続登記漏れを防ぐために）

所有不動産記録証明制度（相続登記漏れを防ぐために）

愛読者の皆さん、こんにちは。以前、ここで相続登記漏れの話をしました。司法書士が関与していながら相続登記漏れかよ-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)このときは司法書士の確認が杜撰だったからだと思っていますが、たとえ資料（権利証、固定資産評価証明書、名寄帳等）を入念に確認していたとしても、それでも相続登記漏れが生じることは十分にありえます。それは、固定資産評価証明書や名寄帳は市町村単位で作成・交付されることもあって、請求した市町村以外に存在する不動産はそこには記載されないからです。残念なことに現時点で全国規模で被相続人名義の所有（共有）する不動産を網羅的に抽出する公的な手続はありません。だから、知りえなかった他市町村の不動産に関しては相続登記がされないままの状態となります。そこで、この...所有不動産記録証明制度（相続登記漏れを防ぐために）

長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？

愛読者の皆さん、こんにちは。どちらかというと司法書士向きの話です。登録免許税を安くするために市町村役場で住宅用家屋証明書を取得することは常日頃から経験していると思います。そして、この証明の対象となる家屋が、一般住宅ではなくて、長期優良住宅の場合は認定通知書というものが必要となるのですが、それが原本なのか、コピーで足りるのかは市町村ごとでまちまちです。ちなみに、私が住んでいるのは習志野市ですが、周辺の市町村を調べたところ、（1）原本が必用佐倉市四街道市八街市（2）コピーで可習志野市千葉市船橋市八千代市市川市浦安市松戸市柏市流山市でした。なぜ取り扱いが分かれるのか不思議です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。...長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？

配偶者はいつも相続人

愛読者の皆さん、こんにちは。この場合の配偶者とは婚姻届を出した配偶者を意味します。日本国籍である必要はありませんが、事実婚（内縁）は認められていません。配偶者が他の相続人とは異なり常の相続人となる理由として、生前の被相続人の財産形成に貢献していることが挙げられるのですが、たとえ冷え切っている夫婦仲でも、長年別居していたとしても、法律上の配偶者であれば相続人となります。相続分を画一的に判断するために何らかの基準は必要なのでしょうが、被相続人の晩年一生懸命世話をしてくれた相続権の無い身内や近所のおじちゃん、おばちゃんよりも、何もしない鬼嫁のほうが優遇されるなんて、なんだか理不尽ですね。ちなみに、この理不尽さは第一順位の相続人である子どもにも同様のことが言えます。ところで、第二順位の相続人は親なのですが注意した...配偶者はいつも相続人

冷蔵庫よ、お前もか。

愛読者の皆さん、おはようございます。3週間ほど前の話ですが、冷蔵庫の扉を閉めようとしたときにパキッと音がして、扉がちゃんと閉まらなくなりました。スプリングが老朽化により折れてしまったのです（2008年製なのでかなり長い間頑張ってくれました）。恐れていたことがとうとう起きてしまったのです（ここ数年でエアコン、ガス給湯器、洗濯機が立て続けに壊れた）。買い替えです。せめてもの救いは冬場に壊れたことでした。これが真夏だったら…と想像するだけで鳥肌ものです。家内が直ぐにヤマダ電機に走りました。そして、今日は新しい冷蔵庫の搬入です。家内は嬉しそうです。僕の懐は寂しそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ...冷蔵庫よ、お前もか。

本人確認情報と身分証明書の住所

愛読者の皆さん、おはようございます。今回も本人確認情報ネタです。申請人の身分証明書を添付するわけですが、例えば、印鑑証明書の住所が船橋市であるにもかかわらず、運転免許証の住所が習志野市の場合はどうすれば良いでしょうか？単純な話ですが悩む人もいるのでは？答えは簡単です。繋がりを付けるために住民票等を添付すれば良いのです。わざわざ運転免許証の住所を「登記だけのために」変更する必要はありません。ちなみに、道交法では速やかに手続をしないと2万円以下の罰金となりますし、免許更新の通知が届かずにうっかり失効させてしまうという可能性もあるのでご注意を。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。登記全般に関する電話相談や面談（も...本人確認情報と身分証明書の住所

本人確認情報と電子署名

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、AB共有物件の所有権移転登記手続を依頼されたのですが、2人とも権利証を紛失しており（現行の登記識別情報通知とは異なり、登記済証だったので、それを保管していたAがうっかり紛失してしまうと必然的にBも紛失したことになってしまう）、本人確認情報を作成しての申請でした。法改正されてからというもの、私はずっと印刷したものを法務局に提出していましたが、職印証明書（500円）を必要な都度取得するのがもったいないため、少し前から電子署名したものを送信する方法で行っていたところ、今回は2人分と言うこともあってか、容量オーバーで送信出来ませんでした（だから、Aの分は電子署名、Bの分は印刷して提出）。そこで、ふと疑問に思いました。本人確認情報をデータとして送るときには添付書類も一緒に送...本人確認情報と電子署名

死亡の場合の代理権不消滅

愛読者の皆さん、おはようございます。『代理権の不消滅』いったい何のことかさっぱりわからんと言う司法書士はいないでしょう。とは言っても、多分ですが、経験しているのは会社代表者の資格に関する場合がそのほとんどだと思います。かく言う私も個人の死亡の場合は経験したことがありません。ちなみに、この代理権の不消滅を不動産登記法第17条ではどのように規定しているのかと言うと、「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。」として1号では「本人の死亡」、4号では「法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更」とあります。この4号がよく経験するケースです。ちなみに、民法第653条では「委任は、次に掲げる事由によって終了する。1委任者又は受任者の死亡委任者による」と規定されているの...死亡の場合の代理権不消滅

住宅用家屋証明申請時の申立書

愛読者の皆さん、おはようございます。つい最近の話ですが、住宅用家屋証明書を取得する上での住所の移転手続を取り上げたことがあります。その際に申立書（現住所のままで登記をする場合に作成する）が必要だと話しました。その申立書の書き方についての説明となります。仮に令和5年2月3日に所有権移転（売買）、同日に登記申請、同日に住宅用家屋証明書の申請だったとします。今までは、例えば「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和5年4月1日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況だからです。」というように記載していました。この書き方で今まではどこの市町村でも問題なくもらえていたからです。しかし、よくよく考えてみるとこれでは...住宅用家屋証明申請時の申立書

法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬（おまけ）

愛読者の皆さん、おはようございます。証明書の取得にかかる報酬は約1万円ほどと伝えましたが、正確に言えば、相続登記申請と同時でなければそれだけかかりますよという意味です。同時だと手間が格段に減るので半額ぐらいで良いと考えています。とは言え、相続登記申請は他の相続手続がほぼ終わった後で、つまり、最後に依頼されるような手続なので、その時点で証明書取得の必要性は既に無くなっていることが多いと思います（私は同時に請求したことがまだありません）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお...法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬（おまけ）

ダメもとで登記申請ってどうなの？

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、開業後20年以上経過しているベテランの司法書士から、ある登記申請手続に関し相談されました。既に登記申請はしているのですが、法務局で補正（登記申請内容に不備があり、そのままでは登記が終わらないこと）になったそうです。内容を聞いたところ、普通に考えたらそれは当然無理でしょう、というものでした。ちなみに、彼女は後日申請を取り下げました。十分な経験も知識もあるはずの彼女が無理だと思われる登記申請したのは、正攻法だと手間（時間やお金）がかかりすぎることから、ダメもとで良いから申請してみてくれと依頼者が望んだからなのだそうですが、それでも、私は彼女の選択（ダメもとでの登記申請）を良しとしません。なるほど、依頼者目線で考えれば「この先生は私の望みを受け入れてくれた」と満足してく...ダメもとで登記申請ってどうなの？

法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬

先ほどの投稿に関連している内容なので続けます。以前、興味本位で他の司法書士は幾らぐらい請求しているのか調べてみたところ、中には驚くような高額な報酬（それこそ4万円とか5万円とか（税抜き）。戸籍謄本等の取得手数料を含むものもありましたが、それを考慮しても高いと思います）を請求しているものもあったので、それは果たして妥当なのかなと思い、このブログで今回取り上げようと思ったわけです。ちなみに、私の場合は消費税込み1万円ほどです（一般的には申出書作成で5000円、図面作成で5千円。戸籍謄本等の取得手数料を含めたとしても高くても2万円ほどか）。そもそも、4万円とか5万円とかの報酬を請求しようと考えている司法書士はこの証明制度が何のために設けられたのか理解しているのでしょうか？一般的には、税務署での相続税の申告、金融...法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬

相続登記と司法書士報酬（終）

愛読者の皆さん、おはようございます。前回お話したのは相続登記申請手続そのものの報酬でしたが、もう一つ忘れてはならない報酬があります。それは戸籍集めの報酬です。相続登記をするためには戸籍謄本等をまず集めてもらわなくてはなりません。親子間の相続の場合は比較的簡単に集めることが出来るでしょうが、兄弟間の相続の場合はとても複雑となり、法律の知識の無い方がそれらを集めるのは大変な手間となることでしょう。私達司法書士はそのような場合に相続人に代わり戸籍謄本等を集めることが出来ます。もちろん、有料ではありますが、ただ、その報酬のもらい方でかなり差が出ることがあります。以前存在していた報酬基準では戸籍謄本を1通取得すると約2500円の報酬をもらえました。10通取得すれば約2万5千円です。私が勤めていた事務所はこのようなも...相続登記と司法書士報酬（終）

相続登記と司法書士報酬（2）

愛読者の皆さん、おはようございます。相続登記の内容によるとは？例えば、亡くなったのがAだとして、土地と建物をAが所有している場合であっても、（1）両方をBが相続する場合と（2）土地をBが相続し、建物はCが相続する場合とでは報酬は異なります。（1）は1件の登記申請で済みますが、（2）は2件になるからです。ちなみに、（1）の場合は遺産分割協議書と相続関係説明図（この図面を作成すると法務局から戸籍謄本等を返却してもらえます）の作成を含めて消費税込み約4～5万円、（2）の場合は消費税込み約6～7万円でしょうか。さらに、例えばBさんがすべて相続するとしても、習志野市と船橋市に不動産がある場合には報酬は2件分となります。不動産を管轄する法務局が異なるからです。一般的には習志野を済ませてから船橋か、船橋を済ませてから習...相続登記と司法書士報酬（2）

相続登記と司法書士報酬（1）

愛読者の皆さん、おはようございます。いよいよ来年の4月1日から相続登記が義務化されます。間違いなくこれから司法書士（行政書士ではありません）に相続登記のご相談または依頼をされる方が増えるものと思われます。だから、過払い金ブーム同様に巷の司法書士は盛んに周知活動をしています。ところで、ご相談や相続手続を依頼する方にとって、まず気になることがあると思います。それは、司法書士に依頼する際の登記費用です。ただ、登記費用と言っても、ここで説明するのは司法書士の『報酬』のことです。登録免許税等の実費は誰に頼もうがさほど変わりません。多分、数百円単位でしょう。20年ほど前までは法務大臣の認可した報酬基準表があったのでそれに則っていましたが、それが撤廃されてからはピンキリです。とはいえ、基準表があった頃から仕事をしていた...相続登記と司法書士報酬（1）

久しぶりのカラオケ

愛読者の皆さん、おはようございます。私は今年の10月で60歳となります。そうです、還暦です。以前懇意にしていた不動産関係の知り合いに昨年末のことですが「もう来年は還暦なんだよね」と話をしたところ、急遽お祝いしてくれることになり、先週の火曜日に関係者4人で食事をしました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)そして、2時間ほど料理に舌鼓を打った後で今度は勝田台にあるカラオケスナックへと移動しました。それにしても、10年ぶりぐらいでしょうか、カラオケをしたのは。咳で喉を痛めてから高い声が出なくなったので、ずっと敬遠してきたのです。しかし、私のために企画してくれた食事会だったので歌わないわ...久しぶりのカラオケ

遺言書に記載しておきたいこと（祭祀承継者）

愛読者の皆さん、こんにちは。公証役場での遺言公正証書の作成に証人として立ち会うことが結構あります。正確に言えば、「証人」だけではなく、最初の相談から始まり、公証役場との打ち合わせを経て、〆として証人になります。もちろん、望まれれば遺言執行者になることもあります。私にしてみれば、難しい作業ではないのですが、相談者からはとても喜ばれます。ところで、遺言書の作成をするときに気を付けたいことは幾つかありますが、今回お伝えしたいのは「祭祀承継者の指定」です。祭祀承継者とは、簡単に言えば、死後お墓を管理してもらう人のことを指すのですが、なぜ遺言で指定しておく必要があるかというと、祭祀は相続財産ではないので、生前に決めておかないと厄介なこと（慣習に従うか、裁判所で決めてもらうか）になるからです。ちなみに、このたった一文...遺言書に記載しておきたいこと（祭祀承継者）

困った伝言ゲーム

愛読者の皆さん、こんにちは。遺言書繋がりです。昨年から相談者Iさん（70歳）と相談者Iさんのご主人（70歳）の遺言書の作成の相談を受けています。お会いしたこともありますが、打ち合わせは専ら電話です。ちなみに、2人には子どもがいないので、まさしく遺言書の作成が必要なケースですね。その電話での説明を通じて「困ったなぁ」と感じることがたびたびあります。それは、Iさんへ説明した内容とその後にIさんがご主人に説明した内容が大きく異なることです。そのせいで何度かご主人が遺言書の作成をやめると言い出しました。だったら、ご主人が直接私に説明を求めれば良いのですが、なぜかご主人は表には出てきません。だから、困っています。お会いした際もメモは取っていませんでした。電話ならば尚更です。とは言いつつ、何度も軌道修正しながらではあ...困った伝言ゲーム

遺言書と後悔先に立たず

愛読者の皆さん、おはようございます。先日、電話で相続の相談を受けました。それはこのような内容でした。「夫が亡くなったので、今住んでいる自宅を売って介護施設に入居したいのですが、私達には子供がいません。夫には兄弟がいますが付き合いはまったくありません。どうしたら良いでしょうか。」結局、仕事には結びつきませんでしたが、以前からこのようなケースでの遺言書の重要性を都度感じていたので改めてお伝えします。お子さんがいないご夫婦は是非遺言書を作りましょう。若くてもお子さんがまだいなければ遺言書を作りましょう。「遺言書」と聞くと死を連想することから、なんとなく抵抗があるかもしれませんが、高齢になりボケてからでは作成出来ず手遅れとなります。夫が亡くなれば、妻と夫の兄弟姉妹（甥姪を含みます）が相続人となりますし、妻が亡くな...遺言書と後悔先に立たず

3時間がパァ

愛読者の皆さん、おはようございます。昨日の投稿では、東急リバブル株式会社が提供しているキャッシュレスサービスを利用した売買契約が目前に迫った時点で売主の勝手な都合でキャンセルとなってしまったとお伝えしました。人によって異なるでしょうが、私の場合は事前の準備に3時間ほどかかります（資料を十分に読み込み、見積もりや登記関係書類を作成するまで）。当たり前のことですが、売買契約当日の書類の授受や今後予定されている手続の説明に不足が生じない（売主及び買主に十分理解してもらえる）ようにするためです。売買契約成立後の通常の不動産決済に伴う登記手続よりも、売買契約時からかかわることで格段に手間はかかります。それが一瞬にして無駄となるのです。結構ガッカリします。もちろん、ここまで話を進めてきた不動産会社の担当者は私とは比べ...3時間がパァ

俺とお前の厄除け

愛読者の皆さん、おはようございます。今年の10月で還暦となります。亡くなった父親の年齢（61歳）をあと数年で超えます。還暦はおめでたいことかもしれませんが、同時に本厄でもあります。昨年の前厄のときは年始に厄除けをするのをすっかり忘れてしまっていたので、娘はコロナに2回感染し、家内は十二指腸憩室炎で入院をし、私はワクチン接種後の副反応がことのほか酷くなり2週間ほど使い物になりませんでした。オカルトかもしれませんが厄除けが遅れたからだと思っています。だから、今年は1月2日に中山法華経寺で早々に厄除けをしてもらいました。ちなみに、家内も前厄なので一緒にしてもらいました。これで今年は安泰です………と安心したのもつかの間。登記を依頼されていたキャッシュレス売買契約が、もう来週のことなのに売主の勝手な都合でキャンセル...俺とお前の厄除け

相続時精算課税制度と節税

愛読者の皆さん、おはようございます。不動産の生前贈与の相談を受けたときに相続時精算課税制度を勧めることがあります。単なる贈与だと納税を含めた諸費用が結構かかるでその代替案としてのことです。税理士さんにとっては当たり前のことでしょうが、今までは相続時精算課税制度に節税の効果は無かったので、私が勧めるのは、どうしても生前に不動産の名義を特定の相続人に変更しておきたいような場合に限ってのことでした。でも、今年の税制改正により2024年1月1日からは節税にもなるので、これからは暦年贈与ではなく、相続時精算課税制度を利用する人がかなり増えるかもしれないとのことです。ちなみに、詳しい説明等は税理士さんが発信しているYouTube等で確認することが出来ますのでご興味のある方はそちらをどうぞ。では、ブログの愛読者である皆...相続時精算課税制度と節税

代償分割か、換価分割か

愛読者の皆さん、おはようございます。先日採り上げた遺産分割協議書の記載の仕方に関連しての話ですけれど、このような記載の仕方にしているのはその後に売却を予定しているような場合です。通常は今回のような換価分割を選ぶと思うのですが、状況によっては代償分割を選んだほうがお得になることがあります。それは例えば、被相続人所有の「ご自宅」を同居していた相続人Aと同居はしていなかった相続人Bが売却するような場合です。税理士さんにとっては簡単な話になるでしょうが、司法書士としてもここは抑えておきたいと思われる知識です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega...代償分割か、換価分割か

これから3日間は大忙し

愛読者の皆さん、おはようございます。今日の午後ですが、大阪から娘達家族4人が遊びに来ます。約9カ月ぶりでしょうか。今回はたった3日間ではありますが、2人目の孫がもう歩くようになったので、前回よりせわしなくなりそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。これから3日間は大忙し

遺産分割協議書の記載にひと工夫（おまけ）

愛読者の皆さん、おはようございます。遺産分割協議書の記載の仕方で、ある法務局からダメ出しをくらったとお伝えしましたが、これはあくまでも不動産登記の話です。それも、繰り返しますが、他の法務局では同じ記載で何度も登記は完了していますし、過去には、不動産だけではなく、このような記載の仕方で預貯金やその他の遺産の相続手続も完了しているのです。だから、解釈の問題なのかなとも思いますが、それでもまた同様の指摘を受けるのも嫌なので、他の遺産の分配の記載を依頼された場合には気を付けようと思います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eey...遺産分割協議書の記載にひと工夫（おまけ）

遺産分割協議書の記載にひと工夫

愛読者の皆さん、おはようございます。昨年の話ですけれど、遺産分割協議書の記載の仕方で、ある法務局からダメ出しをくらいました。ただですね、他の法務局では同じ記載で何度も登記は完了しているし、そもそも指摘（今度からは気を付けたほうが良いですよ～みたいな）すら受けたことがありません。ちなみに、次のような記載です。「相続財産中、次の不動産については、Aが2分の1、Bが2分の1で相続する。ただし、当該不動産は近々売却する予定であり、売却代金もAが2分の1、Bが2分の1で分配（換価分割）することで合意されているところ、売却手続を今後進めていく上で便宜的にA単独名義で登記するものである。」言いたいことはわかるが、この記載では拙いとのことでした。理由を聞けばなるほどと思えるようなことでした。愛読者の皆さんは何が拙いのかわ...遺産分割協議書の記載にひと工夫

今日から仕事始め

愛読者の皆さん、おはようございます。今日から仕事始めですが、今年も仕事におけるスタンスは変わりません。やはり不動産登記がメインとはなるでしょうが、そのほかの仕事も今までどおり頑張ります。なお、当事務所が今年で開業28年目を無事迎えることができましたのも、ひとえに皆様方のご指導及びご鞭撻の賜物と肝に銘じ、今年も、より一層業務に邁進する所存でございます。今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekoj...今日から仕事始め

令和5年新年のご挨拶

ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、新年明けましておめでとうございます。昨年は大変お世話になりました。心から感謝いたします。ちなみに、今日の予定ですが、家内と地元の神社に初詣に出掛けます。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今年が昨年よりも幸せな1年となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。令和5年新年のご挨拶

令和4年最後のご挨拶

愛読者の皆さん、こんばんは。今年も早いもので残り5時間ほどとなりました。仕事面では、一言で言って、昨年同様芳しくありませんでした。戦争が早く集結してくれることを願います。プライベート面では、4回目のワクチン接種の副反応がことのほか酷かったことが挙げられます。40度を超えましたから。それから、今年のテニスネタとしては、11月のシングルスの市民大会にまたエントリーしたものの、仕事の都合で今度も辞退せざるを得なかったことです。縁が無いのでしょうか。それでも、来年も引き続き大会にはエントリーしようと考えています。さて、このブログをご覧の皆さんにいつもと同じお願いです。私の頭が錆びつかないように、些細だと思われるようなことであっても、事務所での面談や電話相談を、来年も遠慮せずに利用してください。大なり小なり何かしら...令和4年最後のご挨拶

年末年始のお休みのご案内（12月29日～1月3日まで）

愛読者の皆さん、おはようございます。来週の28日（水）が仕事納めとなります。法務局は29日から3日までお休み。懇意にしている不動産会社も27日（火）または28日（水）からお休み。年内に済ませておきたい仕事も残り僅かとなりました。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。年末年始のお休みのご案内（12月29日～1月3日まで）

ハザードは免罪符？

愛読者の皆さん、こんにちは。最近、車の運転をしているときに感じていることです。皆さんも経験ありませんか？急に目の前に割り込んでくる車。ヒヤッとすることも多いのですが、そんなときにはほぼ100％の確率で相手がハザードを出しますよね。そんな危険運転をする車のドライバーさんに問いたい。何か勘違いしてはいませんか、ハザードを出せば、どんな危険な運転も許されると思っているのでしょうか、とね。単独で事故を起こして後悔するならばまだしも（自業自得だけれど、多かれ少なかれ悲しむ人はいるでしょうに）、誰かを巻き込んだらそれはもちろん免罪符にはならないのに。だからといって、割り込まれたドライバーさん、頭にきてその車を煽ったらダメですよ。もちろん、私も自戒します。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日...ハザードは免罪符？

またまた不参加

愛読者の皆さん、こんにちは。今年こそはと思いエントリーした習志野市民大会の年齢別シングルス。昨年は当初予定されていた勤労感謝の日での試合が雨で順延となり、順延となった日が仕事で結局不参加。そして、今年も当初予定されていた勤労感謝の日での試合が雨で順延となり、順延となった日が仕事でまたまた不参加。今年はラウンドロビン方式だったので楽しみにしていたのに残念。来年はどうかな。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）ま...またまた不参加

従業員もコロナ

愛読者の皆さん、こんにちは。今、1人です。朝から晩まで1人で仕事をしています。それも、先週の月曜日から。このような状況が今週いっぱい続きます。そうです。唯一の従業員が新型コロナ陽性になってしまいました。きっかけは従業員のお子さんでした（ここで濃厚接触者確定となります）。次にご主人。そして従業員本人。だから、先週今週とほぼほぼ2週間お休みです。幸いにして私は濃厚接触者とならずに済みました。とは言っても、普段なら従業員にお願いしている事務作業も自分でしなくてはならくなったので非常に効率が悪いです。早く来週にならないかな。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、明日が今日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）...従業員もコロナ

研修以前の問題ではないのかな

愛読者の皆さん、こんにちは。先日、大手不動産仲介会社が一昨年から導入している「キャッシュレスサービス」の研修を受けました。このサービスを簡単に説明をすると、通常の不動産決済とは異なり、売買契約時に司法書士が売主買主双方とお会いし、登記手続の説明や必要な書類をその場で預かることで、その後の不動産決済日には、俗に言う「立会い」は行わずに電話やオンラインで住宅ローンの実行、残代金の支払い及び登記申請まで済ませるという決済方法です。ちなみに、この決済方法による登記を受任するためには事前に研修を受けて名簿に登録する必要があります。均一的な良質のサービスを売主買主に提供するためです。名簿に登録して1年経過した上での感想ですが、通常の決済方法と進め方の手順が多少は異なるものの、司法書士として提供すべきサービスの質に違い...研修以前の問題ではないのかな

足元が濡れている…水漏れだ…。

愛読者の皆さん、こんばんは。一昨日の夜の話ですが、食後に皿洗いをしていたときのことです。ちなみに、皿洗いは好きな家事なので私が主に担当しています。裸足だったのですが、なぜか床と足の裏が濡れていて、最初は、洗っている際に水が「バシャーッ」と跳ねたのかなと気にも留めなかったのですが、拭いても気が付くとまた濡れているので、これはおかしいなと思い、足元を調べるとシンク下の土台と床の隙間から少しずつ水があふれているじゃありませんか。直ぐに洗うのをやめたのですが、今年の8月頃に1階の事務所の天井から水がポタポタと滴ったことがあったので（そのときは直ぐに水滴は止まったし、2階のキッチンにも何も異常は見当たらなかったので放っておいたのです）、「もしや」と気になり確認しに行きました。ちなみに、我が家は2階にキッチンがありま...足元が濡れている…水漏れだ…。

増える税理士の紹介

愛読者の皆さん、おはようございます。今日はこれから事務所で税理士を交えての相続の相談があります。2015年に法律が改正され相続税の基礎控除額が縮小されたことで、以来、習志野でも不動産を所有されている方がお亡くなりになった場合の相続税の申告が必要となる事案が増えました。ちなみに、改正後の基礎控除は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」ですが、改正前は「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」でした。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://...増える税理士の紹介

相続した不要な土地は国庫へ

愛読者の皆さん、おはようございます。相続した土地について、「遠くに住んでいるし、高齢になるとその管理もままならなくなる。誰かに管理を頼むにしても当てがない。不動産業者だと経費がかさむ。この状態を自分の子供達に引き継がせるのはかわいそう。出来るならば早く処分したい」といった話を今まで結構耳にしてきました。今までは「その場合はこうすれば良いですよ」というような、法的な根拠のある方法をお伝えすることが出来なかったのですが（もちろん、これまでもいくつかの方法を提案出来ましたが期待どおりの結果が得られるわけではありませんでした）、昨年、このような必要とされない土地が放置されることで、この先、所有者等が不明な土地が生じることを予防するため、相続等で土地の所有（共有持分）権を取得した相続人が、一定の要件の下、当該土地を...相続した不要な土地は国庫へ

4回目のワクチン接種とその後の苦しみ

愛読者の皆さん、おはようございます。先月の12日（水）にオミクロン株対応のワクチン接種をしました。これで4回目です。3回目まではいずれも軽い副反応でが済んでいたので、今回も多分そうだろうと高をくくっていたのですが、とんでもない、私にとっては地獄の1週間を経験しました。接種した翌日の21時頃に38度ぐらいになりましたが、今までもこれぐらいの熱は出たので、カロナールは飲まずに就寝。ところが、夜中になんだか寝苦しくて体温を計ると信じられない数字が。「40度3分」今までインフルエンザやウイルス性胃腸炎で高熱となったことは何度かありますが、それでも39度ぐらいが最高値で、40度を超えたなんてことは記憶にありません。未知の領域です。直ぐにカロナールを飲みましたが、薬の効果でいったん37度ぐらいまで下がるものの、薬の効...4回目のワクチン接種とその後の苦しみ

不動産決済場所に誰もいない（はぶんちょ）

愛読者の皆さん、こんにちは。最近とても珍しい経験をしました。半年ほど前のことです。取引先である大手不動産仲介業者Tの担当者Mさんから不動産決済の依頼がありました。ただ、その時点で既に不動産の名義人は亡くなっていたので、決済の前提として売主名義に相続登記をしなくてはなりませんでした。複数の相続人から相続登記に必要な書類を頂戴するのに多少手間取ったものの（付き合いのない兄弟姉妹間の相続だったため）、何とか登記も無事に終わり、予定されていた買主との間で不動産決済が漸く出来ることになったわけです（良かった、良かった）。なお、売主が忙しい方だったので、事前に登記関係の書類はすべてお預かりし、決済当日を迎えました（売主は欠席）。ちなみに、買主は不動産会社Fで、今回の不動産決済は仕入れに当たり、ローンはI銀行M支店を利...不動産決済場所に誰もいない（はぶんちょ）

令和4年度 休眠会社等のみなし解散

愛読者の皆さん、こんにちは。令和4年10月13日（木）付けで，法務大臣による官報公告（休眠会社又は休眠一般法人は，2か月以内に「まだ事業を廃止していない」旨の届出がなく，登記もされないときは，解散したものとみなされる旨の公告）が行われ，同日付けで管轄法務局から対象となる会社等に対し通知書の発送も行われました。12月14日（水）までに「まだ事業を廃止していない」旨の届出又は役員変更等の登記をしない場合には，「みなし解散」の登記がされることになりますので注意してください。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）また（omega@chiba.eeyo.jp）まで...令和4年度休眠会社等のみなし解散

車の運転とサンキュー

愛読者の皆さん、こんにちは。車の運転を日常的にしている方は何度も経験したことがあると思うのですが、「ありがとう」の意味でハザードランプを点滅させたり、クラクションを鳴らしたりしますよね。みなさんはどちらの合図が多いですか？ハザード？クラクション？それとも他の合図ですか？僕の場合は、昼間、相手の車から見える位置であれば、フロントガラス越しではありますが、手を挙げます（手を挙げてもらうと気持ちが良いから）。見えない位置ならばハザードでしょうか。夜は暗くて見えないのでやはりハザードです。クラクションは鳴らし方によっては相手に聞こえないこともあるでしょうし、大き過ぎるとうるさいし、そもそも違法なので僕は鳴らしません。そこで、ちょっと閃いたのですが、「サンキューボタン（押すと「サンキュー（ありがとう）」の文字が光る...車の運転とサンキュー

ひとりぼっちの誕生日

愛読者の皆さん、おはようございます。眠いです。今日は3時30分起きでした。なぜこんなにも早く起きたかと言うと先ほど家内を羽田空港まで送ってきたからです（家内は今日から9日まで娘達と沖縄旅行）。ちなみに、今日は私の59回目の誕生日ですが、なぜか毎年僕の誕生日に家内はいません。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。ひとりぼっちの誕生日

住宅用家屋証明書と転居（終）

愛読者の皆さん、こんにちは。証明書を取得するための事前（住宅ローンを組む場合などは少なくともひと月前ぐらい）の説明、それも司法書士からの説明が必要だと考えています（正確に説明出来るので適任）。不動産仲介業者に説明を任せるとしても、前回、前々回に書いたことを理解してもらった上でお願いするべきでしょう。実際、大手仲介業者Mの担当者から住民登録手続上で転居するように指示された買主が市役所の窓口で正直に「引っ越ししていないのだけれどそう言われたから」と言って揉めて、何の説明もなく指示した不動産仲介業者の責任が問題となったとのことです。ちなみに、買主が、「まだ自分は所有権を取得していないのにもかかわらず、便宜的に転居手続をするのはおかしい」と考えるのならば、正直にそう書いて住宅用家屋証明書を取得することもあろうかと...住宅用家屋証明書と転居（終）

土日祝いつでも登記情報

愛読者の皆さん、こんにちは。以前、登記情報提供サービスの利用時間が縮小され平日限定となったと嘆いたことがありましたが（20年ほど前のサービス利用開始当初は隔週土曜日も利用出来ました）、今年の10月1日から土日祝日も利用出来るようになりました（利用時間は8時30分から18時まで）。平日も23時まで延長となります。ただし、公図や測量図などの図面は平日のみです。不動産登記をメイン業務としている私にとっては結構便利となりました（週末に見積もりを依頼されることが結構あるから）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（h...土日祝いつでも登記情報

住宅用家屋証明書と転居（2）

愛読者の皆さん、こんにちは。そもそも住宅用家屋証明書って、転居を前提としています。転居出来るならば、⑴売買契約書、⑵照会番号付き不動産登記情報、⑶転居先の住民用（ただし個人番号省略）だけで取得出来るのですが、転居しないままだと⑷申立書（事情説明書）が必要となり、その申立書には①転居出来ない理由、②転居時期を記載し、かつ、裏付けとなる資料を添付しなければなりません。この理由がリフォームだったり、保育所の利用だったりする場合には現住所でひとまず登記するしかなく、その場合には転居後に転居先の住所に登記上の住所を変更することになろうかと思いますが、直ぐに住所を移転することが出来るような場合だと今までのように漫然と転居を促すのではなく、まず転居するか、しないかの説明をしなくてはならないでしょう。ただ、これもまた変な...住宅用家屋証明書と転居（2）

住宅用家屋証明書と転居（1）

愛読者の皆さん、こんにちは。居住用の家屋を新築したか、購入したときに一定の要件を満たすと市役所や区役所で「住宅用家屋証明書（以下、「証明書」という）」が取得出来ます。これがあると登録免許税が減税となるので（ときには数十万円も）、私達司法書士は必ず取得する方向で話を進めます。ちなみに、施主や買主にお願いするのではなく、登記に必要な書類なのでほぼ100％私達司法書士が取得します。実費が概ね1，300円、報酬は多分5，000円から1万円でしょう。今回はこの証明書の話です。それも、どちらかと言えば新築ではなく、中古住宅の購入の場面での話です。この証明書を取得するために必要な添付書類の一つに買主の住民票がありますが、原則として、購入する予定の中古住宅に住所を移転しなければなりません。もちろん、何らかの事情で住所を移...住宅用家屋証明書と転居（1）

大変だ…雨漏りだ…ダダ漏れだ

愛読者の皆さん、こんにちは。昨日から今日にかけて我が家はベランダの防水工事を行っています（ちなみに、ベランダとバルコニーの違いってご存知ですか？答えは、屋根があるか、無いかだそうです）。というのも、少し前からのことですが、1階の母の部屋の庭側の窓ガラスのサッシ上部から水が漏れるようになったからです。ただし、常時ではなく、大雨が降った時だけ。それも、閉め切っているのにもかかわらず。最初はポタポタだったものが、段々と酷くなってきたように思えたので、知り合いの不動産業者から紹介してもらって、直ぐに専門の防水工事業者に調べてもらったところ、母の部屋の真上のベランダの防水機能が経年劣化のために損なわれているとのこと。最低でも10年に1度は防水工事をする必要があるのだそうで、そう言えば、我が家は築27年経ちますが1度...大変だ…雨漏りだ…ダダ漏れだ

有限会社の減資の公告

愛読者の皆さん、こんばんは。先日、知り合いから特例有限会社の減資の登記の依頼がありました。株式会社は何度か経験していますが、特例有限会社は初めてのことです。ちなみに、目的は法人住民税の軽減です。1000万円にすることで均等割を18万円から7万円に節税しようとしたわけです。ところで、減資の場合は原則として官報公告しなくてはならないので、早速、千葉県官報販売所（神奈川県の会社ですが、定款認証みたいに管轄は無いので千葉県を選択）にネット経由で申し込みをしました。最初の文面はこうでした。『資本金の額の減少公告当社は、資本金の額を200万円減少し、1000万円とすることに決定いたしました。効力発生日は令和4年10月1日であり、株主総会の決議は令和4年7月6日に終了しております。この決定に対し異議のある債権者は、本公...有限会社の減資の公告

4回目のワクチン接種

愛読者の皆さん、こんばんは。今日は家内の4回目のワクチン接種です。医療従事者なので我が家ではいつも最初に打つことになります。高齢の母と同居しているのでワクチン接種は必須。母も先日4回目を打ちました。僕も接種券が届いたら直ぐ予約するつもりです。感染する、しないは運・不運もあるので絶対大丈夫とは言えないけれど、出来る限り感染しないような行動を選択することはとても大事と考えています。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。4回目のワクチン接種

お盆休みは10日（水）から16日（火）まで

愛読者の皆さん、こんばんは。今年は10日から16日までお盆休みとなります。今年はゆっくり休む、とはいかないようです。ちなみに、10日は人間ドックです。出来る限り長く健康であり続けたいですね。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、明日が今日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）までお願いします。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。お盆休みは10日（水）から16日（火）まで

売契に私道が無い（3）

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。今回はWさん側が少し欲を出したことで残念な結果となってしまいました。これでは私道部分の相続登記費用も回収出来ないので、結果的にWさんは自腹を切ったことになってしまいますしね。これは私個人の意見ですが、そもそも30年前の売買契約時に私道負担があることが分かっていたならば、売買契約の対象に当然含めていたでしょうし、含めたからと言って売買金額がその分、例えば10万円とか、20万円とか増えていたとは思えません。また、30年分の私道持分の使用料を過去に遡ってIさんに請求するのもおかしな話だと思います。名義変更が漏れていたことで、この間の固定資産税等をWさん側が実際に負担していたわけでもないからです。だから、私としては、Wさん側に欲張らずに快く協力をしてもらいた...売契に私道が無い（3）

売契に私道が無い（2）

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。早速、その私道持分がまだWさんのご主人名義のままだったので、まずWさんの息子さん名義に相続登記をお願いし（これは私が担当しました。Wさん名義にしなかったのは今は仙台に住んでいるからです）、Iさんとの交渉はその後にするということになったのですが、その交渉の場は事の経緯をある程度整理して説明出来る私の事務所となりました。それが今週の日曜日の話です。双方とも私道持分名義の移転の必要性は理解しているし、そもそも私道持分なんて金銭的評価を付けづらいものなので、Wさんが負担した相続登記費用プラス2、3万円で話がまとまるだろうと私は考えていたのですが、Wさん側が名義移転の対価として30万円を要求したことから（Wさんの息子さん曰く、30年分の使用料だそうです）、Iさ...売契に私道が無い（2）

売契に私道が無い（1）

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。皆さんは『私道負担』という言葉を聞いたことはありますか？ご自宅など不動産を購入した場合に出てくる言葉なのですが、今回はご自宅購入後約20年経過した後にある問題を伴って出てきた言葉なのです。以下、事の経緯を簡単に説明します。Iさんは、約20年前にWさんからご自宅を住宅ローンを利用した上で購入しました。ちなみに、共同仲介（Iさん側の不動産仲介業者はD、Wさん側の不動産仲介業者はM）でした。ところが、双方に不動産仲介業者が付いているのにもかかわらず、ご自宅の目の前にある私道の持分移転登記がされていなかったのです（売買契約書を確認しましたが記載されていませんでした）。それが20年も経った後になぜ漏れていたことが分かったのかというと私道の舗装の話が持ち上がった...売契に私道が無い（1）

公証書での登記

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。先日、『公証書（宣誓供述書みたいなもの）』を住民票の代わりに使用した所有権移転登記を経験しました。ちなみに、売主は日本在住の日本人、買主は中国上海在住のSさん（日本人）と日本在住のSさんの奥さんです。Sさんに関して、このような場合は通常、在上海日本国総領事館で「在留証明書」を取得した上で登記をするのですが、ロックダウンの影響で総領事館が証明書の発行業務を停止していたことから、今回は別の方法を選択せざるを得ませんでした。それが公証書です。近場の『公証処（公証役場みたいなもの）』で和訳付きのものを1週間ほどで作成してもらいました（和訳出来るかどうかは公証処によってまちまち）。なお、単なる「Sさんがこの住所に住んでいます」とだけ記載されたようなひな型は無か...公証書での登記

なぜ受け取らない？

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。最近、立て続けに経験したので愚痴ることにしました。それは何かと言うと書類の授受についてのことです。登記が完了すると、買主の権利証等を指定されたタイミングで指定された住所に書留で送ります。その旨は当然買主には説明しています。それもいつも5分ぐらい時間をかけて丁寧に伝えています。買主もその場ではいつもわかりましたと答えてくれます。ところが、受け取ってもらえずに戻ってくることが何度か続きました。先日もこのブログでお伝えしたようにネットで受け取ってもらえたのか、初回の配達で不在となった場合は再配達の依頼をしてもらえたのか、都度確認はしていますので、受け取ってもらえていない場合にはSMSで早めに注意喚起はしています。郵便局での留置期間は7日間だからです。それで...なぜ受け取らない？

ディアゴスティーニ、続ける？続けない？

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、おはようございます。皆さん、デアゴスティーニってご存じですか？CMでよく見かけるリアルな模型パーツ付き定期購読誌のことです。私はふと思うのです。これって創刊号だけ格安で、2号から定価になるじゃないですか？それをせめて5号とか、10号まで格安にしたほうが良いのではないかと。というのも、創刊号だけならば次号の購入をあきらめやすいと思うのですが、数号購入し、ある程度組み立てが進んでいくと途中で高いなと思いつつも続けてしまうと思うんですよね。躊躇すると思うんです。そうはならないですかね？購入したことは一度も無いから想像でしかありませんが。ちなみに、デアゴスティーニとは創設者の名前が由来だそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せ...ディアゴスティーニ、続ける？続けない？

SMSの活用（おまけ）

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、おはようございます。昨日の投稿でSMSを勧めましたが、便利である反面、気を付けなくてはならないことがあります。それは、SMSを送るタイミングです。一般的には身近に置いてある携帯電話に届くので、必ず相手はほぼ常時確認できるわけですから、送られた相手は『何かしらの返事をしなければならない』というプレッシャーを感じると思うのです。送った側にとってみれば、LINEの既読スルーと同様の状況となるからですね。したがって、そうならないように送る側は、夜遅く送ることのないように、もし送るのであれば一言「返事は明日以降で構わない」と添えたほうが親切だと思うのです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関...SMSの活用（おまけ）

SMSの活用

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、おはようございます。唐突ですが、皆さん、SMS（ショートメッセージ）って利用していますか？SMSとは、相手の携帯電話番号宛にメールみたいに用件を伝えることのできるサービスのことです。これが結構便利なんです。以前は文章で相手に用件を伝えたいときはPCメールを利用していたのですが、今は簡単な用件ならばSMSを利用しています。ちなみに、場合によってはPCメールを送ったことをSMSで知らせることもあります。それは、PCメールだと相手に直ぐ確認してもらえるわけではなく、一方で携帯電話はだいたい相手の身近に置いてありますから、その点で直ぐに確認してもらえる可能性が髙いからです。実際、内容証明郵便による債権譲渡通知がSMSでも可能かどうかの実証が行われ、その結果を踏まえて、今...SMSの活用

相続登記や住所変更登記等の義務化と認知症

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。そう言えば、以前このブログでもお伝えしたように相続登記や住所氏名変更登記が義務化され、その内容も明らかとなりましたが、そこでふと疑問が生じました。相続した、または住所氏名が変わった当事者が、既に認知症になっているか、その後に認知症になった場合にはどうしたら良いのかというものです。相続人が複数の場合は内1人が他の相続人のために「相続人である旨の申出」が出来るものの、他の相続人との委任契約が必要なので、他の相続人が認知症であれば当然それは無理となります。その場合の他の相続人は過料対象となってしまうのでしょうか？住所氏名変更登記も同様です。当事者からの申出により職権で法務局は登記出来ますが、認知症の方は申出自体が出来ないので、その場合は放っておくことになる...相続登記や住所変更登記等の義務化と認知症

猫研無料相談（債務整理と相続）

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。昨日は久しぶりに猫研の無料電話相談を受けました。相談者は三重県鈴鹿市在住のFさん（専業主婦）です。元ご主人の連帯保証債務900万円（遅延損害金込み）の督促状が最近保証協会から届いたのでどうしたら良いかというものでした。ちなみに、私よりも先に弁護士に相談をしています。当初、その弁護士は時効の援用を考えたそうですが、元ご主人が現在も少額の支払いを続けているとのことで断念。そこで、破産を勧められたとのことです。ただ、Fさんは、昨年、今のご主人と結婚したばかりでもあり、ご主人はもとより身内にも迷惑をかけたくないとのことで、破産をすることの影響をことのほか心配しているようでした。私としては、その不安を払拭することを優先し、結論としては、連帯保証債務でもあるし、...猫研無料相談（債務整理と相続）

非課税の相続登記

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。今年の4月から土地の相続登記の非課税の枠が増えましたよね。10万円から100万円となりました。当然知ってはいたのですけれど、4月に入って直ぐの相続登記で課税標準額が100万円を下回るのにもかかわらず、いつもの調子で計算して、そのまま登記申請をし、その後還付手続をとる羽目になったものがありました。皆さんも気を付けましょう。それから、これはもちろんご存じでしょうが、この特例は『建物』の相続登記には適用されませんのであしからず。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますように債務整理や登記全般に関する電話相談や手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）までお願いします。事業再生を必要としている方...非課税の相続登記

なぜ直接謝らないのか

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。先日、残念だなぁと思ったことがありました。不動産決済後の登記が完了し、買主にSMSで「権利証を引っ越し先に送っても構わないですか」と尋ねたところ、〇／△以降であれば大丈夫と回答があったので、〇／△当日に書留で発送しました。そして、その旨をSMSで直ぐにお伝えしたのですが、それから1週間ほど経過するも、買主がまだ受け取られていなかったので（ネットで確認できます）、またSMSで「残り数日で書留が私の事務所に戻ってしまうので、直ぐに再配達の依頼をしてください」と伝えたのですが、買主からは何も回答が無いまま書留の留置期間が経過してしまいました。仕方が無いので、書留が戻ってきたら、買主にこの先どうしたら良いのか確認をしようと思っていたところ、ちょうど担当の不動...なぜ直接謝らないのか

初めての酒々井プレミアムアウトレットモール

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんばんは。今日は朝から『酒々井プレミアムアウトレットモール』に出掛けていました。このモールに買物に行くのは初めてです。我が家のそばには『三井アウトレットパーク幕張』があるのですが、行った方はわかってもらえると思うのですけれど、ここは駐車場の場所やお店が複数の建物の1階と2階に分散しているので、とても買物し難いのです。さらに我が家のお気に入りの『アシックスウォーキング』が撤退してしまったのも残念な点です。そこで、今回は酒々井のほうに足を延ばしてみようということになったわけです。10時にモールに到着した後、まず幾つかの店舗を見た後で、早めに～11時20分頃のことです～食事をしようということになりました。ちなみに、あらかじめ選んでおいたお店はここです。はんなり-酒々...初めての酒々井プレミアムアウトレットモール

登記とマイナンバーカード

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。昨日、マイナンバーカードの登記申請手続への利用に関するオンライン研修を受けました。新型コロナの蔓延がきっかけとなった押印や対面での取引の見直しにより、非対面業務の需要が増え、それに伴って紙からデータでの書類等の授受が進んでいるのは皆さんもご存じでしょうが、登記手続においても例外ではなく、会社の登記に限って言えば、電子署名された登記関係書類を用いてのオンライン申請が増えてきています。ただし、増えているとは言っても、実印を押印しなくても済むような書類に限ってのことであり（電子契約サービスで作成された書類の電子署名は認印相当の効力しかない）、実印の押印が求められることの多い不動産登記手続に関しては、添付書類（例えば、代表的なものとして相続登記の戸籍謄本）が...登記とマイナンバーカード

10年選手

ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、こんにちは。5日（日）はエアコンの取り付け工事でした。寝室と娘の部屋の2か所です。両部屋とも購入したのが2008年のことで、かれこれ14年も使っていたわけです。もうそろそろ買い替えなきゃねと言いながら何年も使い続けてきてしまいました。重い腰を上げたきっかけは、娘と孫が大阪から遊びに来てその部屋で寝泊まりするようになったことです。さすがにかび臭くて、これでは衛生上良くないだろうということで漸く決断出来ました。ちなみに、一昨年はリビング、昨年は事務所、今年はこの2部屋と毎年エアコンを買っています。そうそう、昨年は洗濯機も買いました。まとまったお金が次から次へと目の前から消えていきました。とはいえ、すべて10年以上使用していたシロモノ家電です。長い間我が家のために頑張っ...10年選手

東京は相続放棄の照会無いの？

ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、こんにちは。急に真っ暗になりました。直ぐにカタンカタンと音がし始めたので外を覗いたら雹ですよ。雹なんて見たの何年ぶりだろう。ところで、5月18日に東京家庭裁判所に提出した相続放棄の申述が5月30日付けで受理されました。それも、驚いたことに『照会書』無しで。いきなり『受理通知書』が届いたそうです。初めての経験なんですが、東京はこれが当たり前なのかな。ちなみに、被相続人の子供（第一順位相続人）が先に相続放棄を済ませた後のご両親（第二順位相続人）の手続で、この後引き続きご兄弟（第三順位相続人）の相続放棄の申述を行います。では、ブログの愛読者である皆様もそうでない皆様も、明日が今日よりも幸せな1日となりますように東京は相続放棄の照会無いの？

売主が外国人の場合の注意点

ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、おはようございます。梅雨入りが少し遅れているようで、予想では6月16日になるみたいです。ところで、先日、売主が在日中国人夫妻の不動産決済に伴う登記を依頼されました。いつものように資料（売主の権利証、印鑑証明書、住民票等）を事前にPDFで送ってもらい内容を確認したところ、住民票だけでは住所が繋がりません（平成24年7月9日から外国人も住民登録が出来るようになりました）。この場合は注意が必要です。というのも、平成24年7月9日以前の住所の変遷を証明するためには『外国人登録原票の記載事項証明書』を取得する必要があるのですが、平成24年7月9日から交付窓口が市町村から出入国在留管理庁（法務省管轄）に変更となったことで、請求してから取得出来るまで結構時間がかかるからです。多分3週...売主が外国人の場合の注意点

登記情報提供サービスの利用時間の拡大

ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、お久しぶりです。約5か月ぶりの投稿となります。別に体調を崩していたわけではありません。家庭の事情だったり、仕事の事情だったり、なんとなく更新しなっただけです。ところで、不動産登記や商業登記の内容をネットで簡単に確認できるツールとして「登記情報提供サービス」というものがありますが、利用時間が今年の10月から変更となります。このサービスが始まった平成12年（だったかな）当時は平日以外では隔週の土曜日も利用できたのですが、確か利用者数の減少により、僅か数年で土曜日が利用できなくなりました。不動産会社と親密な関係にある司法書士は土日祝日に登記の相談や依頼を受けることも多く、土曜日だけでも利用できたのは有難かったのですが、それができなくなったときはとても残念に思ったものです。それ...登記情報提供サービスの利用時間の拡大