契約締結前交付書面 12ポイント

金融商品取引法で契約締結前交付書面の規定の中で、 文字の大きさに関して、下記項目があるのをご存知でしょうか。 要約すると、リスク情報は12ポイント以上…

ビルトインエアコン故障

今年も本格的な夏がやって来ました。 というか、今年は6月からもう真夏並み気温の猛暑。 40度近い最高気温も驚かなくなりましたね^^; そしてエアコン故障のシーズンでもあります。 早速？、ビルトインエアコンを設置してる入居中物件で故障が発生しました。

住宅デザインは年々進化

住宅性能（気密断熱性能）は年々進化して快適になってますが、 室内デザインもトレンドをとらえながら年々進化しています。 非日常感を取り入れたホテルライクなデザインが増えた気がします。 水廻りもカッコよく。 ↓ …

選挙情勢で長期金利上昇

与党苦戦報道で長期金利急騰。 日本国債利回りが急騰、財政拡大懸念で−世界の債券市場にも警戒感 7/14(月) Bloomberg 14日の債券市場で超長期金利が軒並み急騰した。 参院選での与党苦戦が報じられ、拡張的な財政政策への懸念が拡大。 流動性の低さも相まって、償還期間が10年を超える国債の利回りは世界の債券市場を動揺させた5月の水…

IHコンロの焦げ付き

ガスコンロよりもIHコンロの方がお手入れが簡単だと言われますが、 吹きこぼれや頑固な焦げ付きで出来た汚れを落としにくいのが悩みどころ。 退去したIH物件でもたまに見かけます。 ↓ ただ、コツさえつかめばある程度落とすことがで…

雨水枡清掃

敷地内にある雨水桝。 雨水を敷地外に流して放出してくれる重要な設備です。 しかし設置場所によって桝内に汚泥が貯まりやすいです。 この物件は雨水桝が4か所ありますが、この1か所だけ溜まります。

先進国で物価上昇トップクラス

日本の物価上昇。 主要7か国中で、イギリスと並んで上位になっています。 日本の物価上昇ペースはかなり高いようです。 一方賃金アップはこれに追いつかず、日本の実質賃金はマイナスが継続。 結果、…

赤字法人率

不動産賃貸業は基本的に融資を受けないと規模拡大ができません。 なので基本的に毎期の決算書は黒字が必須。 しかも純資産を年々積み上げないと継続的な好条件融資が難しいので、 たくさん利益を出して納税しないと次につながりません。 しかし世の中の法人は半分以上が赤字だそうです。 国税庁が4月に公表した「国税庁統計法人税表」。 2023年度の普通法人の赤字法人率は64.73％だったそう…

無名の江戸時代の街

町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 最大規模で江戸の町家が現存してる街として奈良今井町を記事に書きました。 大阪府下にも、ほとんど知られていない知る人ぞ知る街があると知りました。 富田林市寺内町。

間取り方位より重要なモノ

賃貸物件では間取りの方位を重視される方が多いです。 一般的には南向きが人気で北向きが不人気。 ・ ・ ・ しかし、最近の温暖化で地域によっては真夏の最高気温が40℃にも。 単に南向きならば良い、とは言えなくなってきました。 さらに言えば、南向きとか北向き以上に大事なのが太陽の角度。 冬至と夏至では日差しの角度が全く異なります。

壁スイッチが1か所に集約

部屋の天井照明スイッチ。 部屋入口の壁面に設置されていることがほとんどですね。 先日拝見した物件。 一か所に照明スイッチが集約されていました。 聞けば聞くほどよく考えられていまし…

海外ブランドキッチンやソファー

海外ブランドのシステムキッチンやダイニング、ソファーセット。 見学する機会がありました。

関西の路線価

7月1日に発表された今年の路線価。 関西を見ると、最も高いのは42年連続で大阪市北区の阪急百貨店前。 定番ですね。 今年上昇率が最も高かったのは、兵庫県豊岡市の城崎温泉駅前。 去年と比べてなんと24.2％もアップ。 …

令和7年路線価

7月下半期入りました。年々1年間が早く感じます。 1月1日時点の路線価が発表され、 毎年恒例ですが、各所有物件の路線価を調べてみました。 郊外立地の1棟だけ据置評価で、残りは上昇。 特に好立地は今年も大幅上昇していました。 路線価は国税庁が毎年公示してて、 「道路に面している土地の1�uあたりの価格」になります。 主に不動産を相続や贈与した時の納税額算出に利用され…

50代半ばになって改めて親に感謝

基本的にプライベートは書かない不動産実践ブログですが、 最近、親に対して思うことがあり、たまには書こうかなと思います。 思い起こせば私、大学まで金銭的に苦労なく卒業させてもらい、 新卒で人間的にも未熟なまま社会人デビュー。 気が付けばサラリーマン大家として不動産賃貸業をはじめて今年で20年目。 15年勤めた会社を退社して専業大家となり、現在に至ります。 50代半ばになった…

GX志向型住宅

一般住宅の省エネ対応住宅に対する国の補助金。 年々ランク（省エネ性能）の高い住宅に多く出すようになっています。 2025年、ついにGX志向型住宅の補助金が160万円に。 長期優良住宅やZEH水準住宅の補助金は削減されました。

江戸時代の街『今井町』

町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 日本最大規模のスケールで現存している街といえば奈良の今井町。 観光地化されておらず、知る人ぞ知る地域。 地元奈良の人以外、その存在がほぼ知られていません。

玄関ドアノブの緩み

築30年を超えてくると設備の故障や不具合が増えてきますが、 その多くは事前のメンテや調整で防げるものが大半です。 先日あったのが、 「玄関ドアのドアノブが外れて室内に入れなくなった」というもの。 事前にドアノブがグラついていたと思う…

国道1号「バイパス建設計画」

日本の大動脈国道1号。 東京日本橋を起点に、神奈川県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、 京都府をそれぞれ経由して大阪まで繋がる道路。 旧東海道および京街道の経路をほぼ踏襲しています。 関西では、滋賀県草津市から京都市の間の一部区間が片側一車線。 渋滞が慢性化しています。

「送金した」詐欺

自主管理していると定期的に起こるのが家賃滞納。 滞納者の言い訳で一定数あるのが、「送金しています！詐欺」。 送金明細見せて下さい、もしくはその証明できるものを見せて下さい、 と言えば、多くは数日音信不通になり、再送金されてくるパターンが多いです。 「送金しています！詐欺」は絶対にバレるので、 家賃送金までの時間の引き延ばしのつもりなんでしょうかね。。。 エラーで送金さ…

税理士さんはピンキリ

当方の不動産賃貸業。 個人ではじめてのちに法人（資産管理会社）を設立したのが2008年。 設立起業時から今も、ずっと同じ税理士さんで会計処理をお願いしています。 疑問点や会計処理方法など、メールなのでやり取りしながら進めています。 今では資産管理会社をもう1社立ち上げ、2社体制になっていますが、 いつもスムーズに決算処理を進めていただいています。 過去1回づつ、税務調査があ…

サブプライムローンもどき

2008年のリーマンショック時、 サブプライムローンという言葉をよく聞きました。 サブプライムローンとは、米国の信用度の低い借り手向け住宅ローンのこと。 住宅や車等を担保にして、当初数年間は低めの固定金利を適用したり、 利息だけの支払いとしたりして借りやすくしていました。 不動産市況になってマイナスレバレッジとなり、 多くのサブプライムローンが焦げ付き金融危機に繋がりまし…

国土の1/800を所有

日本国内には大地主と言われる方が様々おられます。 ところで、国土の1/800を保有する企業があるのをご存知でしょうか？ 私は最近まで知りませんでした。 その会社は『住友林業』。 HPより。 ↓

新規で資金調達の検討

物件購入資金融資ではありませんが、 取引金融機関で事業安定化のための新規資金調達の検討を進めています。 昨年からの金利上昇局面を比較すると、 Tibor連動より短プラの方が0.2くらい上がり方が少ないです。

屋内給湯器の見せ方

北海道は冬季氷点下になるので、 給湯器は室内（多くは洗面脱衣所）に設置されています。 関西など本州ではベランダや外壁設置が当たり前。 最初に札幌の物件を見た時は違和感しかありませんでした。 でも、道民にとっては当たり前になっています。 大阪施主の函館リノベーション物件を拝見したのですが、 同じ感覚だったのか、室内給湯器を隠す工事をされていました。

スルガ銀 返済減免提案へ

もう何年間続いているんでしょうね。。。 スルガ銀、物件売却なしでも返済減免提案へ 6/20(金) 共同通信 スルガ銀行は20日、投資用アパート・マンションを巡る不正融資問題で、被害を訴えている物件所有者側との新たな和解案を発表した。 物件を売却しない場合でも返済の減免に応じるのが柱となる。 問題の早期解決を金融…

元大阪国税局職員逮捕

元国税職員による脱税事件。 定期的にありますね。。。 【速報】2億8900万円の所得隠し7400万円脱税 仙台・若林区の太陽光関連業の社長や元大阪国税局職員ら3人逮捕 6/19(木) khb東日本放送 約2億8900万円の所得を隠し脱税したとして、仙台市若林区の太陽光関連業の社長の男ら3人が、仙台地検に逮捕されました。 （中略） 架空の業務委託費を計上…

ネット銀行対抗

長期金利は引き続き高止まり上昇傾向。 住宅ローン金利もこれにつれて近年上昇傾向になっています。 今月の最優遇金利ランキング。 ↓ 昨年あたり…

金融機関 営業シーズン

手書きパース

建物を新たに検討する際、 多くの建築会社様で作成頂けるのが3Dパース。 近年はパソコン等でCG作成されたものがほとんどですね。 先日、久々に手書きパースに触れる機会がありました。 イメージ ↓

税金とは

ネット画像でたまたま見かけました。 税金とは、 年金・医療などの社会保障・福祉や、水道、道路などの社会資本整備、教育、警察…

白以外のスイッチやコンセント

スイッチプレートやコンセントと言えば「白」が定番。 以前から他カラーが商品化されていますが意外と使われていません。

旧リアプロ復活へ

不動産業者間取引サイト「リアプロ」。 先日、新システム「リアプロBB」へとリニューアルされましたが、 サイトのエラー頻発で評判が良くない状態でした。 その後も改善せず、このままだと事業継続がヤバくない？と思ってたら、 旧サービス「リアプロ」の運用再開を突如発表しました。 以下一部抜粋 2025年5月28日、一貫した体験と利便性の向上を目指し、「不動産BB」と「リア…

建具の廃材デザイン

最近、お友達大家さんのリノベーション物件を拝見しました。 総額数百万円をかけた大規模改修工事。 その中で、予算のメリハリの付け方が秀逸でした。 設備にはある程度お金を掛けつつ、 建具類は予算を掛ける所と掛けない所を明確にされていました。 和室の仕上げ。 琉球畳＋建具はそのままに表面リノベ。 ↓

駐輪場 夜間照明増設

札幌マンション12号。 屋外に駐輪場があるのですが、 「夜間暗くて怖いので明るくして欲しい」という改善要望が複数ありました。 現地を見ると、夜間、駐輪場部分の照明がほとんど無く、 入居者様の要望も納得できるものでした。 そこで駐輪場部分だけでなく、敷地内通路も照明を増設しました。

連結送水管点検

賃貸、分譲問わず、マンションなどの共同住宅では、 消防設備点検の定期的な実施が義務化されています。 その点検結果を報告書にして、管轄する消防署へ提出することになります。 点検対象となる消防設備は、消火器、自動火災報知設備、スプリンクラー、 屋内消火栓、非常ベル、避難器具、誘導灯などです。 当方の所有物件でも、法定で定められた期間ごとに点検を実施しています。 高層物件で…

携帯基地局 増設交渉

大阪マンション2号。 定期的に携帯基地局設置検討の問い合わせが舞い込みます。 最近、既設キャリアから増設計画の検討相談がありました。 昨年、近くで新駅が開業し、 データや通話の利用が増加しているようです。 …

関西で次々と地面師

地面師のよる事件。 非合法の風俗街跡地の売買に見せかけ2億円詐取か 公文書偽造容疑で男2人逮捕 6/4(水) 神戸新聞NEXT 非合法の風俗街だった兵庫県尼崎市の旧「かんなみ新地」（神田南通3）の跡地を売買できると見せかけ、同市名義の文書を偽造したとして、県警捜査2課と尼崎南署などは4日、有印公文書偽造・同行使の疑いで、会社役員の男…

「異音や異臭、不審な兆候は通報を」

異音や異臭の発生は、物件管理上のトラブルになります。 しかし犯罪抑止の観点は抜けていました。 「異音や異臭、不審な兆候は通報を」 警察庁が不動産協会にローンオフェンダー対策を講演 6/5(木) 産経新聞 組織に属さない単独犯「ローンオフェンダー」によるテロなどの違法行為を未然に防止するため、警察庁は5日、東京都内で公益社団…

ゴミステーション プチ改修

ここ最近、カラス被害が続いているゴミステーション。 アルミフェンスの隙間から中のゴミを引っ張り出し、 ゴミ漁りすることを覚えた様で、最近、被害が頻発していました。 そこで、透明のアクリル板をアルミフェンス側面に貼り付け、 物理的にくちばしが入らないようインシロックで固定しました。

リアプロ リニューアル

不動産業者間取引サイト「リアプロ」。 先日、新システム「リアプロBB」へとリニューアルされました。 しかし、、、評判が良くないようです。 当然、リニューアル直後は使う側の不慣れもあり、 ある程度の混乱は仕方ないですが、実務上の支障もあるようです。 ・リニューアルされて空室確認が出来ず電話対応が急増 ・そもそも・・・、空室物件の情報が表示されない 本当なら、これ…

経費の範囲

個人事業主と法人。 不動産賃貸業についてもどちらでも経営することが可能です。 個々の考え方に基づいて不動産賃貸業のやり方も千差万別ですが、 個人事業主と法人の違いに「経費」に対する考え方があります。

備蓄米騒動に思う

鉢植え投棄

札幌マンション3号のエントランス陸屋根部分。 鉢植え植物が投棄されていると報告が。 ベランダから放り投げたか！？…

様々な『立地』

賃貸物件の競争力の1つに『立地』があります。 駅からの距離、商業施設からの距離、職場からの距離など、 多くは移動利便性に関わるものです。 しかし、それ以外の要素もあります。 敷地内駐車場有無、治安、騒音、眺望などがその代表でしょうか。 札幌の各所有物件は立地よりも、敷地内駐車場の用意や、 家賃設定、内装差別化等で高入居率を維持している物件がほとんど。 一方、地元…

直近家賃相場データ

毎月アットホームが発表している全国主要都市の家賃相場。 2025年4月分が先日発表されました。

永遠に輝き続けるのか

ダイヤモンドと金。 資産価値が高く、永遠に輝く続けると考えられてきました。 1955年、アメリカのGE社が、 天然ダイヤモンドと同じ結晶構造を持ったダイヤモンド合成に成功。 天然ダイヤモンドと人工ダイヤモンド。 組成が同じなのでほぼ見分けがつかないそうです。 結果、天然ダイヤモンドの資産価値は大きく毀損しました。 金は安泰なのか。 今、世界各所で金合成の研究が進…

代位求償権不行使特約

不動産賃貸業では必ずと言って加入することになる火災保険。 火災保険には各社からさまざまな「特約」が設定されています。 類焼損害特約、電気的機械的特約、弁護士特約、家賃補償特約など 様々な種類の特約があり、加入者の要望に応じて選択が出来ます。 「代位求償権不行使特約」をご存じでしょうか。 物件内で入居者が原因で火災等が起きて建物被害が発生した場合、 入居者の家財保険を…

2024年「新設法人」

東京商工リサーチによると2024年の新設法人は15万3,938社。 2008年に統計を開始以降、過去最多を更新したそうです。 業種別では、宿泊業の伸びが前年比33.4％増とトップ。 一方、印刷・同関連業は同31.8％減で最大の減少率。 地価上昇などで活況であることから、 不動産関連の建物売買業、土地売買業、貸家業も増加しているようです。 時代を反映した結果ですね。 2024年の新設法人…

カラスは賢い

カラスは本当に賢いですね。 ゴルフカート内に置いてるバックのチャックをくちばしで開け、 食べ物だけを持ち去って行きます。 ゴミステーションでも生ごみがあると荒らして持って行きます。 大阪マンション2号のゴミステーション。 アルミフェンスで覆っていますが、くちばしが届く範囲にごみがあると、 外から引っ張ってゴミを荒らします。

レンタルスペースでトラブル

ここ数年、レンタルスペースが大流行ですね。 大家仲間も何人か自社物件で運営しています。 用途に応じて会議室やヨガスタジオ、飲食スペースなど、 様々なレンタルスペースがあります。 仲間で勉強会やイベント、パーティーなど様々な需要があるようです。 ところが最近、 こういったレンタルスペースを使ったトラブルの話を聞きます。 例えば『ぼったくりバー』 マッチン…

大阪市 高さ規制

関西で建物の高さ規制と言えば、 以前から寺社仏閣景観との共存が求められる京都市が有名ですね。 しかし全国各都市にも高さ規制は存在します。 大阪市のメインストリート御堂筋もしかり。 長らく高さ31mに規制されてきましたが、 平成6年に撤廃され、高層ビルへの建て替えラッシュが起きています。

金利5年間を振りかえる

景気が良くても悪くても金利はあがる、ということを再認識したここ数年。 「金利アップのお知らせが届いた」旨の話を普通に聞くようになりました。 長年デフレに慣れ切っていた日本なので、インパクトが大きいですね。 振り返れば5年前の2020年。 30年国債利回りは0.14％でしたが、 2025年5月現在では3.2％台まで上がっています。

リースバックトラブル

周りでこの手の話、最近耳にするようになってました。 違約金600万円と言われたケースも 住宅のリースバック契約に注意喚起 5/21(水) テレビ朝日系（ANN） 自宅を売却しても家賃を払えば住み続けられる「リースバック」の契約トラブルに国民生活センターが注意を呼び掛けています。 国民生活センターでは、住宅のリースバックについての…

首都圏マンション価格

これは・・・、データによる印象操作ですね。。。 4月の首都圏マンション価格7千万円割れ 5/20(火) 共同通信 不動産経済研究所が20日発表した首都圏（1都3県）の4月の新築マンション1戸当たりの平均価格は、前年同月比で8.7％安い6999万円だった。 2023年12月以来、1年4カ月ぶりに節目の7千万円を下回った。 さも、値…

24時間換気システム

アパート・マンション等、収益物件の換気システム。 2003年、建築基準法の改正によって24時間換気システム義務化され、 これ以降に建築された建物には標準設置されています。 換気システムには第一種から第四種までの種類があります。

オフィスビル2極化

オフィスビルも立地の差が鮮明になってきました。 東京都心で1年超の空室ビル急増、3年で12倍 湾岸部の苦戦鮮明 2025年5月18日 日本経済新聞 東京都心部の大型ビルに飽和感が出始めている。 日本経済新聞が1年以上にわたり20%超の空室を抱える物件の空室面積を調べたところ、2024年は3年前に比べて12倍に急増していた。

富の二極化

＜資産家＞ バランスシートの住人 成長率 4〜10％ 複利 ＜労働者＞ 損益計算の住人 成長率 1〜2％ 単利 当然、富の二極化が進みます。 備忘録です。

ザ・豪邸

某大都市の豪邸。 拝見する機会がありました。 デカい吹抜けLDK。 ウットリする水廻り。

キッチンは家具！？

日本の住宅のキッチンでは、今やシステムキッチンが主流。 システムキッチン、元々はドイツのキッチンが発祥だそうです。 19世紀のドイツ、シンクと水栓、オーブン、調理場などをつなぎ、 家具に組み込んだものがはじまり。 そうした経緯から、今でもドイツでは「キッチン＝家具」なのです。

決まらない貸しテナントの特徴

好立地にある新築物件の1階。 貸しテナントとして設計し募集している新築物件、よく見かけます。 好立地の1階は住居家賃よりテナント家賃の方が高く設定できる上に、 内装工事が不要なので家主にとってもメリットが多いです。 しかし、竣工後も長期間空室になっている物件をたまに見かけます。 家賃設定が高いのが理由である場合は原因が明確。 近隣家賃相場に合わせたら決まると思います…

新築物件見学ツアー

大家仲間が最近竣工した賃貸物件。 見学会の機会があり拝見しました。 新築アパートの共用廊下。 専用駐輪スペース（スタンド）の設置が面白い発想でした。 新築RC造の躯体。 写真では表現できませんが、躯体工事へ…

AI技術の進化は凄い

AI技術の進化は凄いですね。 先日、協力会社さんが、 チャットGPTで当方所有物件の家賃分析をしてくれました。 ・ ・ ・ ビックリしました。 近隣競合物件を拾い出し、家賃設定や設備、募集条件を比較。 強みと弱みを洗い出し、稼働率アップの提案書まで作成してくれます。 しかも、精度がそこそこ高い。 今回、当方所有物件に特化したチャットGPTを立ち上げて頂き…

なりすまし被害

なりすまし被害にも様々な事例がありますね。 民家の所有者になりすまし賃料だまし取る 容疑で不動産業の男ら2人逮捕 尼崎南署 5/8(木) 神戸新聞NEXT 民家の所有者になりすまして賃料をだまし取るなどしたとして、兵庫県警尼崎南署は7日、詐欺の疑いで、不動産業の男（28）＝大阪市浪速区＝と無職の男（27）＝大阪市阿倍野区＝を逮捕…

ライフサイクル性能表示

建築の本を読んでいたら面白い写真が載っていました。 写真にライフサイクル性能表示（L）を記載したもの。 L5 （5年…

国内リテール撤退！？

ここ数年、大家仲間から聞く情報交換で話題になるのが某都銀。 約10年前まで全国にある支店網を生かし、 全国の収益物件に低金利で融資を付けて貸し出しを伸ばしていました。 サラリーマン大家さんにも広く貸し出しをしていました。 ところが、ここ5年は積極性が後退。 新規貸出しの話をまわりからほとんど聞かなくなりました。 しかも金利1%以下の既存貸出先に対しても、全員ではないで…

B/SとP/Lの世界

貸借対照表（B/S）と損益計算書（P/L）は財務諸表の1つ。 事業の健康状態とパフォーマンスを把握するために欠かせない資料です。 不動産賃…

120年に1度咲く竹の花

竹の花と聞いて、全くイメージが湧きませんね。 竹って花を咲かせるの！？ 竹が花を咲かせるとは知りませんでした。 竹が花を咲かせる…

生活保護の基準

当方の所有物件。 数はかなり少ないですが生活保護数世帯を受け入れています。 生活保護世帯は家賃滞納が基本的にないのが 貸主としてもメリットかなと思います。 生活保護制度は、生活に困窮した人を救う制度。 そのため、保有する資産を最大限に活用してもなお、 最低生活費に足りない分を生活保護で補うという制度です。 なので所有不動産があれば、売却して換金するのが基本。 …

建物を無断改修工事

札幌市内に所有するカレー屋さんが入った一戸建。 建物メンテナンスは賃借人負担という珍しい契約になっています。 建物は昭和30年代築。 築古なのでそれを承諾頂ける賃借人様と契約した経緯があります。 しかし、無断で改修工事をして良い契約とはなっていません。 賃貸人の許可を取って頂く契約。 が・・・、 知らない間に内外装の改修工事を行っていたようです^^;

エントランスドア故障

GW真っ只中ですね。 不動産賃貸業においては、 建物が24時間ずっと稼働してくれるありがたい存在です。 しかし、年末年始やお盆休み、GWの大型連休に限って、 建物の設備が壊れたりします^^; で、このGW期間、オートロック付きエントランスドアが故障。 全く自動開閉しない状態になりました。。。

日常清掃の大切さ

賃貸物件の様々な管理業務。 中でも日常清掃業務は住環境維持のためにもとても大切です。 当方が定期清掃を委託している会社さんは写真付き報告になっています。 清掃時に気が付いた事やその場で対応したことなど、 様々な事を細かく報告してくれるとても大事なパートナーです。 写真報告でどんなゴミが落ちていたかもわかります。

金利上昇局面でも

東京商工リサーチの金利動向記事。 本番を迎えた金利引き上げ、追加利上げは？ 〜 金利1％以上の割合上昇が鮮明に 〜 4/27(日) 東京商工リサーチ

借り上げ社宅

自宅を社宅（会社所有）にすることで節税になる。 そう聞いたことがある方、多いのではないでしょうか？ わたくしも不動産賃貸業で法人設立した当初から何度も聞きます。 ・社宅関連費用を損金として計上して節税 ・住居費が下がるのでその分役員報酬を下げて社会保険料削減 など、いろんなメリットが言われています。 しかし、私は自宅、ずっと個人所有にしています。 なぜなら事業拡…

集中退去

約2年前に新築竣工した札幌マンション12号。 多くの部屋で2年更新の時期を迎えていますが、 全40室中、今日時点でのここ数か月間の退去数が13室。 たった数か月間で約1/3（33%）が退去って多いですね。。。 当方は中古1棟ファミリー物件を中心に保有していますので、 退去率は年間でだいたい5~15％。 新築竣工時、同時入居でのタイミングだったとはいえ、 あまりに多い退去数に驚いて…

マンション共用部 高級照明

超一等地に竣工していた新築マンション。 共用部を拝見しました。 この照明器具は・・・、ルイスポールセン！？ どう見ても本物にしか見えません。 であれば・・・…

建築施工単価

建築工事、設備費用、内装工事など、 近年、不動産に関わる全ての工事関連費用が値上がりしました。 直近の各地域ごとのそれぞれの工事単価を知る指標として、 「建築施工単価」が季節ごとに本で発売されています。 この…

不動産の基本収益は4つ

YouTubeを見ていて、 上場を目指している大手不動産会社経営者の動画を視聴しました。 不動産の基本収益は4つ、というお話でした。 �@家賃（インカム）、�A売買益（キャピタル）、�B仲介、�C建設。 確かに不動産で収益を得るメインはこの4つですね。 お話の中で面白かったのは、 「今の不動産不動産市況をどう見ているか？」の質問に対する答え。 円相場が今後高くなる、安…

車から見る経済市況

直近の株価は不安定ですが、不動産市況に変化はありません。 トランプ関税など、世界的に不安定化しているようには見えます。 そんな中、コロナの頃から自動車の転売益がブームですね。 リセール100％超えの自動車がたくさん有ったのが理由ですが、 年が明けてから、大きな変化が出ています。 昨年までは、外車ならベンツGクラスやディフェンダー、 国産車なら、LX、LM、RX、アルヴェ…

分譲マンション修繕工事談合

これは以前からありそう、、、 談合疑い、公取が新たに立ち入り マンション修繕、約30社に 4/23(水) 共同通信 関東地域のマンションの大規模修繕工事を巡る談合疑惑で、公正取引委員会が23日、独禁法違反（不当な取引制限）の疑いで新たに大京グループの大京穴吹建設（高松市）など数社に立ち入り検査したことが関係者への取材で分かった。 …

入居率100％が良いとは言えない

某大手管理会社の役員からお話を聞く機会がありました。 この管理会社の管理物件では近年稀に見る入居率になっているようです。 入居率が高いのはとても喜ばしい、、、といったお話ではなく、 入居率100％という事は「家賃設定が安い可能性がある」との事でした。 「大体98%程度の入居率になるように家賃を上げていく必要がある」 そんなお話をされていました。 入居率が99%を超える営業店舗…

高気密高断熱住宅

最近、最新の高気密高断熱住宅を新築予定の知り合いから、 お話を聞く機会がありました。 断熱等級7で、現在規格で最高級仕様の住宅を建築されるそうです。 先日、このハウスメーカーのモデルハウスに体験宿泊したそうですが、 外の音が「全く聞こえない」無音の世界だったそうです。 建て替え前の現在の自宅と比べたら、気持ち悪いくらい静か、 とおっしゃっていました（笑） 日本古…

世界の建物に関する考え方の違い

新築マンションの価格が1億円を超えるのが珍しくない中、 都市部を除き、中古住宅の価格はあまり高騰していない日本。 日本では土地と建物に別々の所有権があり、 土地、建物それぞれの価格を求めることが一般的です。 一方、英米法の国では建物に独立の所有権はなく、土地所有権に包含。 欧米の場合、重要視されるのは建物部分を含む土地価格で、 建物自体の価格を考える必要性は一般的にな…

顧問税理士と7年ぶり対面

先日、顧問税理士さんと約7年ぶりに対面打合わせしました。 前回の対面は多分、、、2018年頃だったと思います。 この間、コロナもありましたが、 郵送、メールと電話の打ち合わせで全て完結できたのが理由。 対面しなかった期間の決算処理も問題なくスムーズでした。 今回はちょっとしたタイミングがあり対面することになりました。 お互い7年ぶりだと年を重ねたのを感じたように思いま…

取引金融機関と打合せ

取引金融機関と新年度の融資方針打合せを行いました。 いつも打合せ場所は当方事務所か自宅、スタバ、取引支店ですが、 今回は少し離れた取引金融機関の別支店で情報交換をしました。 行ったことがない場所での打合せは新鮮で、 和やかに情報交換しました。 最近は取引金融機関を3行に集約した効果で、 各行との取引量が厚くなり、お付き合いが密になってきました。 新年度の融資方針…

固定資産税納税通知書

新年度入りして続々と届く郵便と言えば、、、 市税事務所から届く固定資産税納税通知書。 一斉発送なのでまとめて同時期に届きます。 改めてですが1棟物RC造…

約10年前に売却した物件

ちょうど10年ほど前に売却した千歳アパート。 近くを通りかかる機会があり、立ち寄りました。 約10年ぶりの訪問。 当時とほぼ変わらず満室安定経営しているようでした。 見たところ、外壁塗装の劣化が進んでいました…

マンションの騒音問題

マンション音問題は共同住宅の建築が始まった当初から永遠のテーマ。 音漏れゼロには出来ないのでトラブル解決することは中々ありません。 集合住宅における音の問題の重要性について、 世の中で広く認知するきっかけとなった事件が昭和49年に発生しました。 有名な｢ピアノ殺人事件」です。 神奈川県平塚市の県営団地で、下階の男性が、 ピアノの音が煩いと階上の主婦と8歳と4歳の娘の…

聞きまくる事が挑戦の第一歩

学生を卒業し、社会人として踏み出す時、 先輩や上司に聞きまくったり教えてもらったりするかと思います。 名刺の出し方をはじめ、ビジネスマナーなど、知らないことばかり。 社会人になりたての新入社員は勉強することばかりです。 聞くことは「恥」とはなりませんね。 しかし、社会経験を積んで年齢を重ねると、 知らないことが恥ずかしいので知ったかぶり、的な行動になりがち。 何…

排水ポンプ交換

大阪マンション2号の地下排水ポンプ。 2系統の内、1系統の排水ポンプが故障して片肺運転になりました。 設置後約13年経過。 そろそろ交換時期なので2台とも交換しました。

100均ではないもの

ダイソー、セリアなど、100円ショップは今も昔も人気ですね。 昔は100円だからこんなもん、、、と思う商品も多かったですが、 最近は品質が良く、これで100円！？的な商品が増えました。 訪日外国人が100円ショップを訪れ、「この値段は信じられない！！！」、 と約半日かけてお店内をお買い物。 全商品を見て廻り、数万円分買っているYouTubeを見ました。 最近は10…

不動産関連企業の未来

日本のGDP（国内総生産）の22％を占める、建設・不動産・住宅業界。 日本経済を支えるこれら産業が、将来を見据え、変革を進めています。 人口減少社会で国内住宅市場の先細りが想定される住宅業界。 住宅業界を支える2大ハウスメーカー、 積水ハウスとダイワハウスの成長戦略の違いが興味深いです。 大和ハウス工業は多角化経営。 海外進出も含め多角化を進めており、昨年3月期決算で見…

共用部の電気代

所有物件共用部の電気代支払い方法。 皆さんどうされているでしょうか？ 各所有物件ごとに口座引き落とし、カード払い等、 各自それぞれのやり方で支払われているかと思います。 当方は、物件ごとにクレジットカード払いを行っています。 ところが昨年、多くの電力会社ではがき（検針票）を廃止。 オンラインで見に行かないと確認できなくなりました。 紙の廃止は時代の要請でもあるの…

新築1棟マンション見学

大阪市内でバンバン新築を建てているブエナビスタシリーズ。 RC造10階建の竣工物件見学会に参加させて頂きました。

入居者様から御礼のお菓子

何の事前連絡もなく自宅に届いた宅急便。 唯一、今も自主管理を続ける大阪マンション2号の入居者様からでした。 先日、あるご依頼があり無償対応したのですがそのお礼との事。 本物件だけは購入してからずっと自主管理…

2024年8月の株価暴落と不動産価格

先週から株価の暴落が起こっていますが、 直近では2024年8月5日に日経平均株価の暴落がありました。 この日、日経平均株価は3万5000円台前半で始まり、 午後には3万1000円台前半まで一気に下落しました。 終値では前営業日と比べ4451円安となり、 下げ幅は1987年の米ブラックマンデー翌日を上回る過去最大を記録。

たった5年前の常識も忘れてる

トランプ関税で、株価も円相場も大きく動いていますね。 この先、どうなるかなんて予測不可能です。 よく考えたら、円相場150円前後が長く続いているので忘れがちですが、 コロナ前は110円台の水準でした。 思い起こせば今からたった5年前の話。 もう、遥か昔の話の様に思ってしまいますね^^; 当時、エネルギー価格を筆頭に、 物価が高騰するなんてまったく想像できませんでした。 …

色んな大家さん

昨日、家賃滞納のこと書いたら、こんなニュースがありました。 「家賃500万円を滞納」「万引きは今年に入って3回目」 逮捕された350勝投手・米田哲也の極貧生活 張本勲氏も「金の無心をされたことが」 4/2(水) デイリー新潮 歴代2位の350勝、19年連続2ケタ勝利——日本プロ野球の歴史に名を刻む大投手・米田哲也（87）がスーパーで万引き…

12年間も家賃滞納放置！？

先日、関西の某大手管理会社担当者様と情報交換しました。 家主目線と管理会社目線。 全〜〜〜く、と言っていいほど見え方が異なります。 様々な角度から俯瞰的な目線での不動産賃貸業経営。 とっても大事だと思います。 雑談の中で、最近、家主が自主管理してた物件を この管理会社様が管理委託されたそうです。 賃貸借契約書が無い、現行家賃と契約書家賃が異なる等、 何かと管理…

ミキモト銀座2

全国には様々な建物があります。 其々に特徴があって面白いのですが、ミキモト銀座店もその1つ。 銀座の中心部に建つ2005年築の商業ビルで、 鋼板コンクリート構造（CFSP）を採用しています。 厚さ6〜12mmの鋼板の間に、 厚さ200mmのコンク…