各所有物件ごとに、 退去率などのデーターを定期的に整理しています。 前からわかってはいるのですが、やはり、 シングルよりもファミリー間取りの方が平均入居期間が長い。 各物件ごとのリフォーム費用を積算してみると、 ファミリー間取りは平米数が多いので当然コストが高くなります。 しかし、それ以上にファミリー間取りは平均入居期間が長いので、 仲介手数料などの諸々の入退去費用…
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
364回 / 365日（平均7.0回/週）
ブログ村参加：2008/06/26
「ブログリーダー」を活用して、ゴンさんをフォローしませんか？
1件〜30件
普及が進む宅配ボックス。 冷凍に対応した宅配ボックスも商品化されつつあります。 東急不動産、冷凍・冷蔵宅配ボックス実証。 分譲マンション設置見据え 8/5(木) Impress Watch 東急不動産とパナソニックは、8月6日よりヤマト運輸の協力のもと、心斎橋東急ビルにて冷凍・冷蔵宅配ボックスの実証実験を実施する。 日本初の分譲マンシ…
新築の分譲マンションや一戸建などのマイホーム。 新築の賃貸マンションやアパートなどの貸家。 毎年、数多くの新築物件が供給されています。 新築マイホーム、確かに響きが良くて世間一般では憧れですよね。 賃貸物件でも新築はきれいで気持ちが良いです。 私も過去、新築賃貸マンションに住んだことがありますし、 数年前に賃貸マンションを新築しましたので良くわかります。 分譲マ…
先日、三井住友銀行から見慣れないハガキが届きました。 『お取引目的等届出のお願い』 詐欺？？？ 最近の詐欺は非常に巧妙なので疑う姿勢は大事です。 三井住友銀行のホームページで調べてみたら本物でした。 要約すると、…
現在の総家賃収入と借入金の返済総額。 改めて中身を確認してみました。 総家賃収入に占める借入金返済比率は約25％。 借入金返済の内、元本が91.5％で金利が9.5％の内訳になっています。 結果、ほとんどが元本返済に回っています。 年々、凄い勢いで借入残が減って（含み資産が増えて）います。 キャッシュフローを確保しつつ、 融資の調達金利が低金利になっていることがとても大きいで…
照明器具の引掛けシーリングが破損したと入居者様から連絡。 設備として設置している照明器具。 樹脂製で熱も受けるの…
東京オリンピック、連日熱戦が繰り広げられていますね。 開催に賛否ありましたが、 日本人選手の活躍を見ると勇気がもらえて熱くなります。 そういえば、２０１３年に東京オリンピックの開催が決まって、 専門家をはじめ、様々な方が不動産価格の未来予想をしました。 オリンピック特需で不動産価格は上がり続け、 建築ラッシュが終わる半年前から下げに転じる的な予想が多かったかな。 …
札幌マンション１１号。 分電盤等の電気盤が地下の受水槽室にあります。 分電盤表面の結露が酷いことがわかりました。 ↓ 分電盤のドアを開けると、中まで結露。
毎年のように発生する水害。 三井住友銀行では、ＡＩでリスク試算するそうです。 水害リスクをAIで試算 三井住友銀、気候変動対応 7/27(火) 共同通信 三井住友フィナンシャルグループは27日、人工知能（AI）を使って、地球温暖化による融資先の水害リスクを試算する新手法を開発したと発表した。 傘下の三井住友銀行で利用する。 …
久々に見ました。 ゴミ部屋。。。 どうやって生活していたのか。 床がモノでほとんど見えず、寝る場所が無いと思う…
決算書には、現在、自身の事業がどのようになっているかが見えてきて、 金融機関で融資を受ける際にも必ず必要になります。 最終利益だけを「見る」のと、決算書全体を「読む」では 決算書に対する深度が全く異なりますね。 決算書は企業の事業活動と実態を集約したものであり、 その企業の中身を表す成績表といえる重要資料です。 当然ですが、対外的にも最重要視されます。 たまに…
楽天モバイルの基地局。 所有物件２棟で契約合意し、屋上の一部を貸し出しています。 楽天に対して、格付け会社が投機的水準に引き下げました。 楽天格付け、投機的水準に 携帯投資重荷で引き下げ S＆P 7/26(月) 時事通信 格付け大手S＆Pグローバル・レーティングは26日、楽天グループの長期発行体格付けを「トリプルBマイナス」…
政令指定都市とは、 地方自治法に基づき、政令で指定される人口５０万人以上の市。 かつては１００万人以上の市に限られ、１９５６年の創設時には、 ５大都市と呼ばれる大阪、京都、神戸、名古屋、横浜の５市だけでした。 高度経済成長期に札幌、福岡、広島、仙台など地方の拠点市が移行。 平成の大合併で国が人口要件を引き下げた結果、現在２０市になってます。 首都圏の千葉や相模原、関西…
毎年のように発生する地震。 建物の地震被害に対して、しっかり備えておくことが重要ですね。 ２０１８年６月に発生した大阪北部地震。 大阪マンション２号は震度５の揺れに見舞われました。 地震発生直後、地震保険の請求を行い、 鑑定人に現地を見て頂きましたが被害は一部損の基準を満たしませんでした。 外壁は総タイル張りでほとんど構造部分が目視できなかったのも大きいです。 残念…
ご厚意である新築収益物件を拝見させて頂きました。 各所にオーナーさんのこだわりが詰まったアパートでした。 室内にも色々とこだわられている箇所がありましたが、その中でも、 特にインパクトがあったのがＲ加工された壁。
アスファルトで舗装された月極駐車場と砂利敷きの月極駐車場。 月極駐車場には両方が仕上げが存在します。 アスファルト舗装されている方が、 月極駐車場代を高く設定できるのが一般的ですね。 消費税法上、「土地の貸付け」は、非課税取引、 「施設の利用に伴って土地が使用される場合」は課税取引とされます。 アスファルトで舗装されている月極駐車場は、 「施設の利用に伴って土地が使…
今年２月に購入した札幌マンション１０号。 長期間全空だったので雪解け後４月から大規模改修工事を着工しました。 昨日の続きですが、今回は室内デザイン。 昭和築のＲＣ造なので、やっぱり古さを感じます。 出来るだけコストを掛けずに改修工事を行いたいので、 表面改装メインで、クロスはできるだけ普及グレード（５００番）を活用。 設備関係はシステムキッチンと洗面化粧台のみ新調。 …
今年２月に購入した札幌マンション１０号。 長期間全空だったので雪解け後４月から大規模改修工事を着工しました。 建物外壁は比較的綺麗な状態でしたが、 グレー１色で塗られたインパクトが無い、いたって普通の外壁色。 塗膜の機能的には今のままで…
今日も１日、札幌の物件見学ツアー。 ５年ほど前に竣工した１棟高層ＲＣ造。 立地が最高で、土地価格も建築費も今よりだいぶ安いです。 利回りも高く、今や含み益があるお宝物件です。 建物オーナーさんにタピオカご馳走になりました…
札幌の１棟ＲＣ造新築収益物件。 数人のお友達大家さん所有の各物件を見学させてもらいました。 スーパーカー乗せてもらったり、 １０棟くらい見学させてもらいました。
独自取材記事ですが、期待しちゃいます。 ＜独自＞オリ・ＭＧＭ 大阪ＩＲに１兆円投資へ 7/16(金) 産経新聞 IRの会場な…
ゴン資産管理会社は６月決算。 ８月末までの確定申告が必要です。 レシートや入金状況、管理会社からの家賃明細書など、 通帳確認や書類の整理を進めています。 今期は、売却物件が無くて購入物件だけがありました。 打ち合わせの上、会計事務所に作成して頂きますが、 今年度も色々と改正されていますね。 「デジタルトランスフォーメーション（DX）投資促進税制」 「繰越欠損金の控…
今年全空で購入した札幌マンション１０号。 建物の大規模改修がほぼ終わり、 敷地内灯油タンクや融雪槽の動作確認をしています。 しかし、、、 １０年以上使われていなかったのでほとんどの設備がダメですね。 融雪槽を開けると、、、 錆…
最近竣工した１棟新築ＲＣ造。 見学会の機会があり参加させて頂きました。 大阪市内にある主要駅から徒歩２分の立地。 賃貸需要は鉄板だと思います。
ペット可物件。 最近募集増えたので、今では客付けメリットにほとんどならないですね。 入居者様が綺麗に飼ってくれるなら良いのですが、 たまに酷い状態で退去されてしまうことがあります。。。
所有する京都マンション１号。 ２０１５年に物件を購入して今年で約６年が経過しました。 購入当時あたりから訪日外国人が年々増加。 同時に民泊需要も活発になり、観光業も一気に盛り上がったことから、 賃貸物件から民泊や簡宿への変更する建物…
札幌マンション５号。 植栽が延びてきたのでシルバー人材センターで剪定してもらいました。 敷地が５００坪以上あるので植栽も結構あります。 木はイチイ。 北海道ではオンコと呼ばれ、秋には真っ赤な実がなります。
札幌マンション１１号のエントランススペース。 物件購入時、薄暗かったので天井照明を増設して明るくしましたが、 計画していた集合ポストの交換も完了しました。 元々はA４サイズが入らず使い勝手が悪そうでした。 ↓ ファミリー間取りという…
正直、びっくりしています。 命令応じぬ飲食店には金融機関からも働きかけ 西村担当相 7/8(木) 産経新聞 西村康稔経済再生担当相は８日夜の記者会見で、新型コロナウイルス特別措置法に基づく休業要請や命令などに応じない飲食店に関し、融資元の金融機関と情報共有して協力を求め、要請に応じるよう働きかける方針を明らかにした。 西…
最近の関西は連日の雨模様です。 本格的な梅雨シーズン真っ只中。 天気予報を見ると、１週間先まで曇りや雨予報。。。 梅雨明けしたら、夏到来でかなり蒸し暑くなると思いますが、 これだけ連日天気が悪いと、そろそろ太陽が恋しくなります。 ある金融機関の担当者様と打ち合わせしてきました。 今、ある新築プロジェクトを検討してします。 当然ですが融資が必要で、金融機関にご検…
ゴミステーションの不法投棄。 どの物件でも、一定数発生するのは仕方ありませんね。 都度、地道に啓蒙活動をしていくしかありません。 またまた不法投棄の報告。 ↓
各所有物件ごとに、 退去率などのデーターを定期的に整理しています。 前からわかってはいるのですが、やはり、 シングルよりもファミリー間取りの方が平均入居期間が長い。 各物件ごとのリフォーム費用を積算してみると、 ファミリー間取りは平米数が多いので当然コストが高くなります。 しかし、それ以上にファミリー間取りは平均入居期間が長いので、 仲介手数料などの諸々の入退去費用…
最近、色んな金融機関から 「保証協会付きで融資を受けませんか」と営業があります。 疎遠になっている金融機関からも連絡があったり。。。 全ては、下記の記事が説明しています。 無利子融資、地銀で過熱 金融庁は実態調査へ 2020/8/3 日本経済新聞 電子版 新型コロナウイルス対策で5月から始まった民間金融機関による…
当方は関西在住ですが、、、 札幌市もドミナント戦略で集中投資しています。 関西在住なのになんで札幌市でドミナント戦略？ って聞かれること多いですが、会った方にはお話ししています。 毎月、定期的に札幌にレンタカーで行きますが、 その際、いつも高速から札幌市内中心部までが遠いな〜と思います。 大阪市内は都市高速があり、市内中心部まで車でのアクセスが便利。 一方、冬季…
京都マンション１号の１室で、先月３１日退去がありました。 管理委託している物件ではありますが退去立会に同行しました。 もちろん退去者様には貸主とは明かさず、 管理会社の下請け施工会社担当的な感じで。。。 今回同行したのは、 同日付で、管理委託している管理会社との契約が終了するため。 今月から新管理会社に移行するので、 鍵や預けている書類等を引き取り、新管理会社に渡…
先日、ある物件の給水ポンプが故障しました。 断水は１分１秒でも出来るだけ早く、早期復旧することが望まれます。 設備業者様に故障原因を確認頂くと基盤故障。 廃番で修理不可とのことで早々に新品ポンプを手配しました。 とりあえずの応急処置は、バイパス管による直圧供給。 上層階は水圧が低いですが緊急対応なので仕方ありません。 数日後、給水ポンプが到着し交換。 無事に復旧しま…
今年４月、都市銀行や地銀の定期預金利率が、 一斉に、年０．００２％に引き下げられました。 それまでは、預入期間1年以上の定期預金利率が年０，０１％。 ところが4月からは、 預入期間１０年までの全期間で年０．００２％。 普通預金利率０．００１％とほとんど変わらない水準です。 …
昨年10月から今年6月まで行われていた「キャッシュレス・消費者還元事業」 対象店舗でキャッシュレス決済すると、最大5%の還元が受けられました。 コロナ感染拡大の報道ばかりで忘れ去られていた感もありますが、 6月末は駆け込み需要もあったようです。 今やキャッシュレス決済方法は多種多様。 クレジットカード、デビットカード、電子マネー、QRコードなど、 数えきれないくらいの決済手段…
以前記事にしましたが、 京都マンション１号の管理会社を変更する事を書きました。 2012年6月29日「管理会社変更」 基本的に管理会社を変更するのは、 入居者様にもお手間とご迷惑が掛かるので避けたいところです。 ・ ・ ・ しかし、今回は我慢の限界で変更することにしました。 色々と言いたいこともありま…
札幌マンション１号。 入居中の部屋で便器からの水漏れ報告がありました。 ボルトの固定不良のまま使い続けたことによる水漏れ。
札幌マンション５号の敷地内自動販売機。 残念ながら、、、撤去することになりました。 ２０１６年に札幌マンション５号を全空状態で購入。 購入後、すぐに自動販売機を設置しました。 約半年近く、建物の大規模改修工事を実施。 この間、工事業者様が自動販売機でたくさん買ってくれました^^ 改修工事が終り、入居者様が入居されてからも売上順調でした。 ここまでは計画通りだったのです…
現在は、京都や大阪の地元物件と、 札幌市の２拠点ドミナント戦略で不動産賃貸業を行っています。 振り返れば、投資初期のサラリーマン大家時代には、 キャッシュフロー重視で、遠方物件も複数持っていました。 以前所有していた長崎とかだと、仕事で長崎出張に行って、 そのついでに所有物件に泊まってDIYとかよくやっていました。 懐かしいです^^; 現在、遠隔地物件は札幌市に特化…
以前、黄金株について記事にしました。 2020年6月11日 『黄金株の導入』 資産管理会社の内1社で黄金株導入を進めていましたが、 先日、臨時株主総会を開き、種類株発行を行うための定款変更を承認可決。 無事に手続きが完了しました。 拒否権付種類株式（黄金株）を取得することにより、 重要事項の拒否権を握り、…
コロナ感染拡大下でも、 ありがたいことに色んな方と情報交換する機会があります。 今回のコロナ感染拡大で、 不動産の購入チャンス到来と下がるのを待ってる方多いと思います。 しかし全国的に見て、不動産価格の値下がりはごく一部。 ホテル需要で価格が高騰していた街中商業地域や、 ド田舎の融資が付きにくくなった地域等は値下がりが見られます。 しかし、それ以外の大多数はあま…
賃貸業の全国的な問題に空き家問題があります。 毎年、「需要＜供給」状態で建築されますので当然といえば当然。 平成30年住宅・土地統計調査。 空き家率の都道府県ランキングが紹介されています。 ４７位：山梨県２１．３％ ４６位：和歌山県 ４５位：長野県 ・ ・ ・ ３位：東京都 １位：埼玉県１０．２％ １位：沖縄県１０．２％ 空き家率が最も低いのは、埼玉県と沖縄県で同率の…
大阪駅と言えば、大阪を代表する玄関口。 ところが、、、 事あるごとに話題になるのが、ややこしくてわかりにくいということ。 ＪＲは「大阪駅」、阪急・阪神…
競売、定期的にチェックしています。 大阪で昨日、開札がありました。 知り合いの大家さんがある物件に入札したと聞いていたので、 開札結果をHPでチェック。 ・ ・ ・ 入札数９８！ 売却基準価格の３倍以上で落札されていました。
各市町村によって、 ゴミの出し方が異なっているのは皆さんご存知と思います。 分別方法と収集日は各地域ごとに細かく設定されています。 収集されない日に出しても当然収集されません。 札幌市の場合でも、こんな感じで張り紙され収集されません。 ↓
奈良にある平城宮跡。 奈良時代の遺跡が保存・復原された公園で、世界遺産にも登録されています。 関西の方は知っていると思いますが、 世界遺産・平城京の真ん中を横切るように近鉄の鉄道の線路があります。
テーマは同じ趣味や興味を持つブロガーが共通のテーマに集まることで繋がりができるメンバー参加型のコミュニティーです。
テーマ一覧から参加したいテーマを選び、記事を投稿していただくことでテーマに参加できます。
