総人口の約3割が65歳以上と高齢化が進む日本。 この先もどんどん高齢化が進むとされています。 高齢者の「家借りられない問題」。 以前からよく聞く話です。 高齢を理由に門前払いされる話は以前からあります。 家主側からしたら競争力のある人気物件の場合、 あえて高齢者の申込を受けなくても満室経営が出来ます。 老若男女問わず、人気物件は基本的に共通。 好立地だったり設備…
資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態（経済的自由）を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
総人口の約3割が65歳以上と高齢化が進む日本。 この先もどんどん高齢化が進むとされています。 高齢者の「家借りられない問題」。 以前からよく聞く話です。 高齢を理由に門前払いされる話は以前からあります。 家主側からしたら競争力のある人気物件の場合、 あえて高齢者の申込を受けなくても満室経営が出来ます。 老若男女問わず、人気物件は基本的に共通。 好立地だったり設備…
上場地方銀行73社の2025年9月中間決算が14日に出そろい、 連結純利益が増益だったのが8割超に上ったとか。 金利のある世界が到来して貸出金利息が拡大、 株高を背景に株式売却益も膨らみ、好調だったようです。 同日発表された3メガ銀行グループの中間決算も好調。 2026年3月期の連結純利益予想をそろって上方修正しました。 最大手の三菱UFJフィナンシャル・グループは、 2026年3月期の…
ちょっと嫌な動きです。 マンション一棟買い、相続の節税効果指摘 国税庁、政府税調で 2025年11月14日 日本経済新聞 政府の税制調査会（首相の諮問機関）は13日の専門家会合で、不動産を活用した相続税の節税策について議論した。 国税庁は賃貸マンションを一棟丸ごと購入したり、商業ビルを小口化したりする事例で節税効果が大きいと指摘…
札幌マンション1号2号。 屋上を中心に大規模改修工事を行っています。 雪が降る前に駆け込み施工。 まだ最高気温が10℃を超える日があるので、 塗装工事等も支障なく何とか完了しそう。 コストは掛かりますが、、、雪の準備万端です。 …
約半年前から取引金融機関の紹介で遠隔地売物件を紹介を受けていました。 諸事情で表立って販売活動をしていない物件。 購入検討するにも図面等の資料や室内写真すら情報開示が無く、 場所もGoogleマップで確認できるだけ。 建物外観はわかりますが、その他情報は一切わかりません。 乗り気でなく放置気味だったのですが、 定期的にお声が掛かるため、現地確認しました。
コンセント数に基準とは新しいですね。 住宅のコンセントは四隅に配置を パナソニック、新「基準」を提案 11/11(火) 共同通信 パナソニックは11日、住宅向け電気設備の事業戦略を公表し、居室なら四隅にコンセントを設置するのが望ましいと提案した。 スマートフォンなどの電子機器が普及し、日本の住宅でコンセントの数が不足しているため…
最近、実家の荷物を整理しています。 ・ ・ ・ 出るわ出るわ、、、使っていない物（ゴミ）の山。 置く場所があるとどうしてもため込んでしまいがちですね。 そんな中、古い箱が出てきました。
先週末、札幌市内所有物件の防犯カメラを見て、 雪が降っているのを知りました。 ついこの間まで、連日の30℃超えで、 北海道とは思えない暑さだったのに。。。 今年の猛暑で山の餌が少なく、クマの出没が増えています。 連日ニュースになっ…
京都府初のタワマンがニュースになっています。 建設されれば京都府内唯一のタワマンに 住民ら「建築確認不当」訴え 11/8(土) 毎日新聞 京都府向日市のJR向日町駅前再開発事業で建設が予定されている高さ約130メートルの38階建て高層マンションについて、近隣住民ら13人が10月31日、府建築審査会に建築確認の取り消しを求める審…
いやいや、、、 東京都、8割程度の家賃で300戸供給へ 26年度以降、官民連携で 11/7(金) 毎日新聞 東京都は7日、市場価格に比べて安く住める「アフォーダブル住宅」について、総額200億円規模の官民ファンドの運営事業者4グループを選定したと発表した。 今年度内に各ファンドと契約を締結し、来年度以降、市場価格の8割程度の家賃で住める住…
全国主要都市では今や億ションが普通になっているので、 融資限度額の見直し検討は当然の流れではないでしょうか。 固定ローン「フラット35」融資限度額引き上げ検討 住宅高騰、金利上昇で申し込み増加 11/7(金) テレビ朝日系（ANN） 東京都心の新築マンションの平均価格が1億3000万円を超えるなか、国土交通省は最長35年の固定金利の住…
自宅でも収益物件でも、 建物を建てたら固定資産税が毎年掛かります。 1月1日時点で家屋が完成していれば、その年の5月から課税対象。 なのでそれに間に合うように調査の連絡が来ます。 調査では、玄関の床材や天井高さ、キッチンの幅など、 設備仕様を中心にチェックされます。 現代の一般的な建材を使用した建物だと、 どれも評価はほぼ同じで、主に延床面積での計算になるかと思います…
参議院選挙で主要争点になった外国人労働者受け入れ問題。 様々な意見があり、ここで政治的主張はしませんが、 数字から事実として知っておくことは大事です。 先日、札幌の所有物件に欧米の方がご入居されました。 日本語はしゃべれず、 コミュニケーションは日本法人が対応する、という条件でした。 日本で増え続ける外国人数から考えると、 今後もこういった入居者さんが増えていく…
梅田駅から一駅。 元々は、戦前の木造家屋がたくさん残る下町情緒ある地域。 第二次世界大戦の大阪大空襲を奇跡的に…
敷地内駐車場の王様はビルトインガレージ。 防犯性も高く憧れますが、建物の一部なのでコストが高い。 で多くの場合、カーポートになります。 屋根があることで、汚れは減りますが、 それでも大雨の場合、跳ね返りで足回りが少し汚れます。 最近、大家仲間が、 敷地内駐車場にアコーディオンガレージを設置していました。 イメージ ↓
お友達大家さんの物件見学ツアーに参加させて頂きました。 ご自身の投資スタイルが確立されていて、 好立地＆ドミナント戦略を徹底され、デザインに拘る投資法。 オンリーワン投資法で事業拡大に邁進されています。
地銀、信金はかなり危機感あると思います。 PayPay銀行、保証付き融資をオンラインで完結 中小企業向け 2025年10月14日 日本経済新聞 PayPay銀行は10月から信用保証協会の保証付き融資を申し込みから審査完了までオンラインで完結できるようにした。 最長15年の長期の融資にも対応し、運転資金や設備投資に使える資金を供給する。 融資…
報道が事実なら、消滅もやむなしですね。。。 街宣活動止めるために資金提供か 巨額不正融資が発覚したいわき信組 10/31(金) 朝日新聞 約247億円の不正融資が発覚した福島県のいわき信用組合が、不正融資を指摘してきた政治団体の街宣活動を止めるためなどとして、関係先に断続的に資金を提供してきた疑いがあることが複数の信組関係者への取…
エアコンの2027年問題。 そう言われることを聞くことが増えてきました。 家電量販店でも、 今なら安く買えます！的なポスターが貼られています。 2027年から、年間消費電力量や冷暖房効率に関する評価方法が見直され、 より厳格な省エネ基準が設定されま…
サブプライム融資の経営破綻。 2008年の二の舞になるのかならないのか。。。 米サブプライム融資プライマレンドが経営破綻、信用不安くすぶる 10/22(水) Bloomberg サブプライム（信用力の低い個人向け）自動車販売店に融資を行うプライマレンド・キャピタル・パートナーズが、米連邦破産法11条（日本の民事再生法に相当）の適用を申請し…
自宅に現金10億円。。。 自宅に現金10億円 脱税の疑いで不動産会社社長ら告発 母親からの相続財産のうち現金を申告せず 5億2300万円を脱税か 10/27(月) 関西テレビ 奈良市の不動産会社社長らが、親から相続した現金およそ10億円を自宅に隠し脱税した疑いで、大阪国税局に告発されていたことがわかりました。 （中略） 大阪国税局…
取引金融機関で情報交換。 直近の店頭アパートローン金利表拝見しました。 変動金利が以前より0.5%上がっていますが、 日銀が政策金利を0.5%に引き上げているので当然ですね。 ・ ・ ・ それよりも、、、固定金利が数年前より高っ！ このアパ…
昨日、特区民泊の経営・管理ビザを話題にしましたが、 大阪市の特区民泊自体が新規受付終了になるようです。 「特区民泊」新規申請の受け付け停止…大阪市、来年5月末から 10/24(金) 読売新聞オンライン マンションの居室や戸建て住宅で宿泊営業が可能となる「特区民泊」について、大阪市は来年5月30日から、市内全域で事業者や個人からの新…
移民ビジネスの一端が見えた気がします。 大阪の築古物件5棟に中国系法人677社が登記、 経営ビザ目的か…「大半がペーパー会社の疑い」 10/24(金) 読売新聞オンライン 大阪市内にある五つの築古のビルやマンションに、コロナ禍後の3年間で中国系法人計677社が本店として法人登記をしていることが、読売新聞と阪南大の松村嘉久教授の共…
この1か月、政治が激動しましたね。 政治思想は表明しませんが、どんな事業でもそうですが、 行動して結果を得た人は、称賛されるべきと思います。 その思想、考えを受け入れるか受け入れないかは別。 行動しない人、または、しない、出来ない言い訳ばかりを探す人。 政治も事業も結果は絶対についてきません。
高圧受電設備を設置している物件。 数年毎に停電させて高圧受電設備の点検が必要です。 先日、実施しました。 作業車が集結し、停電させ約2時間かけて点検を実施。 6600vのトランスはいつ見てもデカいです。
金融機関が暗号資産扱うなら一気に普及しそうです。 金融庁、 銀行が投資目的で暗号資産の取得・保有を可能にする制度改正を検討へ 10/19(日) 読売新聞オンライン 金融庁は、銀行が「ビットコイン」などの暗号資産を投資目的で取得、保有することを可能にする制度改正の検討を始める。 金融商品として暗号資産の取引が国内外で拡大するなか…
製造後40年近いTOTO製の家庭用サウナ。 実は在庫で1台保管しています。
三菱UFJ銀行の前身、東京三菱銀行が2005年に白金支店を開設して以来、 今年、20年ぶりの新規出店加速で話題になっています。 三菱UFJ銀行はここ20年ほど店舗の統廃合を進めていました。 18年3月末に515あった店舗数は25年3月末には324に減っていました。 約20年ぶりとなる新店舗「エムットスクエア」が東京高輪にオープン。 個人向けに特化し、ATM以外で現金を扱わないとか。 エムットスクエ…
最近は売り土地情報をよく見ています。 建築費は上がっているのに土地値は下がっていません。 結局、仕上がり表面利回りが下がる結果になります。 なかなか厳しいですね^^; 売り土地に対してどんな建物が入るのか、 詳細は設計士さんにお願いしないと検討できません。 ただ、どのくらいの容積を消化できるかの確認作業であれば、 新築を経験している投資家なら確認出来ると思います。 …
分譲40年後の対応記事。 分譲から40年、ブランドマンションの基礎構造部で多数の不具合発覚 10/16(木) 朝日新聞 1985年に分譲された兵庫県西宮市内のマンションの基礎構造部で、建築基準法に適合しない箇所を含む多数の不具合が見つかった。 住民側の独自調査で発覚し、売り主側も不具合のある物件を40年前に引き渡したと認めた。 売り…
三菱地所系のジャパンリアルエステイト投資法人は、 札幌市北区にあるオフィスビルを213億4000万円で取得したそうです。 至近で北海道新幹線札幌駅が2038年開業予定。 まだ13年後なのですが、、、取得利回り…
共同住宅ではエントランスに自動ドアが良く採用されます。 そして最近、車のドアも自動開閉の車種が発売されています。 ドンドン自動化されていきますね。 先日、玄関ドアのカタログを見ていて、 一戸建向け玄関ドアにも自動開閉タイプがあることを知りました。
久々、打ち合わせで顧問税理士事務所を訪問しました。 近年は、メールと電話のやり取りで日々の事務処理や決算処理を完結。 税理士事務所の訪問、思い返せば10年ぶりぐらいでした。 知らない間に隣のビルも所有されているこ…
大阪関西万博、本日で閉会ですね。 大屋根リングも見納めになります。 この大屋根リング、主に国産スギとヒノキで、 外国産のオウシュウアカマツが一部使用されているとしています。 公表されている詳細な木材の種類と使用比率は、 国産スギとヒノキが約7割でオウシュウアカマツが約3割だとか。
約1週間前まで暖かかった札幌。 急激に気温が下がり、秋の気配からの冬の気配まで感じる気温。 四季の内、春と秋がドンドン短くなっている感覚。 それくらい、暑さと寒さの変化が大きく感じます。 札幌の各所有物件敷地内も秋の気配。 今冬の…
最近、野村総合研究所が発表した調査によると、 純金融資産保有額が1億円以上の「富裕層」の世帯数は23年で165.3万世帯。 21年から11.3%増え、同資産額は合計469兆円に上るとか。 国内の富裕層が増加する中、 証券会社や金融機関は相次いで関連ビジネスの強化に動いています。 ここ1か月の報道を見ても、、、 三菱UFJ銀行は総資産3億円以上の顧客対応を強化。 みずほ証券は総資産5億…
金融庁の地銀関連ニュースが続いています。 地銀合併交付金、引き上げへ 50億円案が浮上 金融庁 10/9(木) 時事通信 金融庁が地方銀行の合併や経営統合時に活用できる交付金について、上限額を引き上げる方向で調整していることが9日、分かった。 現在の上限は30億円だが、50億円に増額する案が浮上している。 地銀の経営基盤強化…
建物の法定耐用年数。 構造ごとに国税庁で定められています。 RC造が1998年の税制改正により60年から47年に短縮されましたが、 これ以降、変更はありません。 この間、建物は耐震性など様々な建物性能があがり、 100年住宅などと言われ、住宅ローンも…
札幌マンション1号と2号。 2006年に購入して今年、ちょうど所有20年目になります。 まさかこんなに長期間持つ事になるとは思いもよりませんでした。 当時、築15年で購入したので現在築35年。 12年前に外回りの大規模改修工事一式を1度行っています。 …
共同住宅を運営していると一定数起こるのが音問題。 子供の走る足音、洗濯機の音、エレベーターの音など、 上下部屋や隣接部屋で様々な音問題クレームが発生します。 主観的な問題であり、また許容程度も人それぞれ。 解決はなかなか難しい問題です。 一方で、稀にですが建物側に起因する音問題もあります。 「夜になると隣から何かが擦れる音がする」とクレームがありました。 解…
最近、大阪市内のホテル宿泊代が高騰しています。 某チェーンビジネスホテル、通常は1万円以下なのに直近では3万円前後。 宿泊代3倍くらいに高騰しています。 間違いなく、今月13日で閉幕する万博駆け込み需要の影響ですね。 開幕するまで色々と批判的な声が多かった万博。 終わってみれば経済効果も含めると大成功だったのではないでしょうか。 ホテルだけでなく、地下鉄も大増発なのに満員…
札幌の収益物件価格。 大阪の同等物件と比較したら利回り1%ほど高いイメージです。 除雪費用の有無、大阪と札幌の金融機関貸出金利の差など、 様々な要因が考えられます。 しかし、その利回り差が急速に縮まってきたように思います。 それは金融機関の融資商品が影響を与えています。 新生スルガ銀行は金利1%台から札幌にも融資していますが、 最近、北海道銀行が10億円までのアパートロー…
日本のエネルギー自給率は10％。 石油、石炭、天然ガスなどの化石燃料、太陽光、風力、原子力などの合計で、 これらエネルギーの合計でたった10％。 化石燃料は国内でまかなえる量がごくわずかで、ほとんどが海外からの輸入。 原油は99.7％、天然ガスは97.8％、石炭は99.7％を輸入しています。 さらにここ数年の円安で輸入価格は高騰しています。
今月から改正住宅セーフティーネット法が施行されました。 単身高齢者など、住まいの確保が難しい人への支援を強化するのが目的。 数年前から補助金などで要支援者向けの住宅政策は行われてきましたが、 今回、一歩踏み出して改正されました。 見守りや安否確認付き「居住サポート住宅」を各市町村が認定。 サポート住宅には、高齢者や障害者、ひとり親など要配慮者が入居します。 家主側も滞…
日本で豪邸と言えばいくらくらいからでしょうか。 10億円超えたら数少ない豪邸の1つになるような気がします。 現在、ロサンゼルスにある全米最大級の豪邸のひとつが、 1億7500万ドル（約263億円）で売りに出されています。
経済産業省が先日、省エネルギー住宅の新たな認定基準を発表しました。 「ZEH＝ゼッチ」から「GX ZEH」に改称。 戸建では蓄電池の設置を必須にするなど、より厳しい水準になります。 2027年4月から新基準での認証がスタート予定。
日銀は今月の金融政策決定会合において、 政策金利の据え置きを7対2の賛成多数で決定しました。 これ自体は想定通りだったかと思いますが、 反対2票の高田委員と田村委員は0.75％への利上げを求め反対しました。 0.75％への利上げ。 10月に行われるのか、それとも年内は無いのか。 いずれにしても反対2票は利上げがそう遠くないことを感じさせます。
大手電力会社10社、 来月からの電気代が今月と比べて全国で値上がりすると発表しました。 現在、2025年7月から9月まで、 夏の電力使用量増加への対策として補助金が実施されています。 過去の補助金を遡れば、 2025年1月〜3月、2024年8月〜10月、2023年1月〜2024年5月の3回実施。 今回が4回目の補助金でしたが、支援額は年々縮小傾向。 今回で終了かもしれませんね。 （選挙対策で復活…
全国で再開発計画の中止や白紙化が相次いでますが、博多駅でも。。 JR九州は、博多駅上を活用する「博多駅空中都市プロジェクト」について、 計画を中止すると発表しました。 理由はどこも同じ…
全所有物件の収入状況と購入資金の返済状況。 合間を見て定期的にアップデートして一覧表にしています。 昨年から続く金利上昇局面。 年々利払いが増えているのを改めて実感しますが、並行して、 1棟一斉値上げ、もしくは入退去毎の家賃値上げ効果も数字で確認できます。 今の所、金利上昇分は家賃値上げで吸収できている状態です。 また、10年以上前に購入した物件。 購入資金の…
京都で京町屋の税軽減が議論されています。 「京町家」の固定資産税軽減を 減少歯止めへ市審議会提言 9/24(水) 共同通信 京都の伝統的な木造家屋「京町家」の保全策を検討している京都市の審議会は24日、固定資産税軽減の必要性を検討すべきだとする報告書を大筋でまとめた。 所有者の維持・管理の負担を減らし、減少に歯止めをかける狙…
今年の夏は全国的に猛暑でしたね。 関西は1か月以上35℃以上の最高気温が当たり前の夏でした。 エアコン普及率約50％の北海道。 最高気温30℃超えが当たり前になり、 エアコン無し物件は客付けが厳しくなりました。 さらに厳しいのが札幌市地下鉄。 各車両にエアコンが元々設置されていません。 30℃以上の真夏日が1ヶ月以上観測され、地下鉄とは言え、 一部区間で地上走行するこ…
不動産投資で経済的自由！ 今も昔も変わらないフレーズですね。 そして私もそれに感化され、不動産投資をはじめた1人。 リーマンショック前で融資が出やすい時期、 そしてアベノミクスによる低金利と不動産価格上昇。 時代の波に乗ってある程度軌道に乗る事が出来ました。 その過程で重視されるのは「資産性」。 良い条件で融資を受けるため、投資で毀損しないため。 投資する…
最近の住宅外観はデザイン重視の設計が増えましたね。 屋根形状様々な種類が存在します。 木造なら寄棟や切妻、RC造なら陸屋根も多いです。 近年はデザイン重視で軒ゼロ＆片流れ屋根の建物が多い印象です。 ところが、片流れ屋根は雨漏りリスクが付きま…
地価の2極化。 近年、都市部と郊外で価格差は開くばかりです。 地価は利便性と収益性で決まるので、 郊外でも人気観光地はある程度維持されると思います。 しかし、日本には観光地化されていない、 知る人ぞ知る絶景ポイントがまだまだ数多く存在します。
先日、今年の基準地価が発表されました。 基準地価、公示地価との大きな違いは、 国交省ではなく都道府県が土地価格をまとめていること。 建物の価値などに左右されないよう土地を更地として評価しています。 所有物件所在地付近の基準地価を確認すると、 全所有物件で上昇していましたが、札幌の上昇率が鈍化してました。 全体的に昨年に比べて値上がり幅が小さかったです。 建築資…
共用部分のガラス破損。 強風や外部飛来等が原因で不定期に発生します。 しかし、今回はかなり派手なエントランスドアのガラス破損。 当日は強風がふいていたようで何かがぶつかった？ようです。 ここまで粉々なガラス破損はなかなか無いですね。。…
昨日エアコンについて書いて、もう一つ書きたくなりました。 エアコン各社によって多少の違いはありますが、たいていは、 畳数（6,8,10,12,14,18・・・畳用）と電圧（100,200V）で分類されています。 各社のエアコンカタログを見ると、 最大暖房能力がほぼ3ランクしかないことがわかります。
エアコンは能力に応じて「〇畳用」という表示になっています。 この規格、1964年にJIS規格で制定されました。 60年近くたった現在、今も変わらない基準で畳数表示されています。 60年前の無断熱住宅と現在の高気密高断熱住宅。 同じ〇畳のエアコンが最適になるわけがありませんよね。 高気密高断熱住宅では、 家全体をエアコン1台だけで快適な温度に調温していたします。
先月末退去になった部屋。 綺麗な状態でハウスクリーニング＋αでOKの感じでした。 しかしよく確認すると床の一部が凹んでいることが判明。 写真ではわかりませんが、踏むと凹みます。。。 おそらく下地合板…
昨年8月に竣工した札幌マンション12号。 全28世帯のファミリー間取り物件です。 竣工後、無事満室になりましたが、 結果的に約93％のご入居世帯がマイカーを持たれていました。 近年マイカーを持つ人が減っていると言われて久しいですが、 複数台所有世帯もあったりで、2極化と地域による違いもありそうです。 札幌マンション12号は郊外型ファミリー間取りの企画だったので、 駐車場が必…
またマンション高さに関するトラブル。。。 松江城の天守より高いマンション、 住民が44m超の部分の建築工事禁止を求め申し立て 9/13(土) 読売新聞オンライン 松江市の松江城近くの殿町で建設が進む分譲マンション（19階建て、高さ57・03メートル）を巡り、周辺住民ら41人が12日、施主の京阪電鉄不動産（大阪市）などを相手取り、地上44メー…
今月の都銀金利一覧表を見ました。 2、3年前とは大違い。。。 数年前の大阪地区だと、10年固定0%の融資も普通にありましたが、 この基準金利だと金利優遇あっても2%台がやっ…
ニトリの白物家電、最近よく目にしますね。 冷蔵庫、洗濯機、エアコンなど様々な白物家電が発売されています。 製品の企画から製造（OEM）、物流、販売に至るまでの工程を自社で管理し、 搭載する機能を厳選して安くしているのが特徴。 他社よりも価格を抑えている分、 耐久性がやや劣る可能性は考えられますが実際どうなんでしょうか。 先日、ニトリ製洗濯機を目にしました。
札幌の所有物件で屋上防水層が劣化してきていて、 最上階共用部天井で不定期に水漏れが起こっています。 そろそろ改修時期なので見積もり取りました。 ・ ・ ・ た、高い。。。。 10年前と比べたら1.5倍くらいですね。。。 人件費、資材費など値…
住宅用火災警報器と言えば、本体白が当たり前でした。 しかし、最近はホテルライクなど、モノトーン内装が流行。 警報機の白本体がデザイン的にノイズとされてきました。 数年前、Panasonicからブラックシリーズが発売されました。 モノトーン内装に馴…
2年ほど前から金価格の値上がりスピードが急激になっています。 それ以前から金を持っていた人はウハウハですね^^
日本経済新聞の記事です。 マンション家賃「危険水域」 東京23区は所得の3割超、他都市も上昇 2025年9月4日 日本経済新聞 東京23区や大阪市など主要都市でマンションの家賃が上昇し、家計を圧迫している。 可処分所得に対する平均家賃の割合は2024年までの約4年で1〜5ポイント高まり18〜34%となった。 23区は3割を超す水準だ。 分譲…
地元関西をはじめ、本州では一般的に夏も冬もエアコンが必須。 しかし冬の北海道は、氷点下マイナス5℃以下が当たり前。 一般エアコンだと、この気温以下では凍結の危険があるため使用できません。 世の中には寒冷地用エアコンというのがあり、 外気温が-20℃になるような環境下でも暖房が使用できます。 しかし、値段が高い！ 賃貸物件では寒冷地仕様のエアコンはなかなか採用できません。 …
危険な空き家の行政代執行。 最近ニュースで見る機会が増えてきました。 それだけ所有者不明の危険な空き家が全国的に増えていて、 放置できない建物が増えてきたんでしょうね。。。 行政代執行。 この解体費用は本来義務者から徴収するかと思いますが…
火災保険の特約。 損害保険各社から様々設定されています。 個人的には、特約は出来るだけ入るようにしています。 事故の際、復旧費用を補償してもらえてとても助かる事が多いからです。 『電気的機械的特約』 数ある特約の中で、これが一番ありがたいな、と個人的には思っています。
浮浪者と思われる方が所有物件のゴミ箱を漁っていました. 基本的には荒らさないなら黙認でしょうか。 対応が難しいです。
寸法を測る作業。 計測アプリ使ってスマホで出来るようになっています。 しかし、精度は参考程度で正確とは言えません。 採寸するものに対して垂直にカメラを向けると誤差が少なく、 斜めになると誤差が大きくなるように思います。 な…
不動産賃貸業で規模を拡大していくと、 必然的に建物管理を管理会社さんに依頼することになると思います。 遠方の物件ならほぼ100％管理会社入れないと管理できないでしょう。 私も当初、地元関西の物件のほとんどを自主管理していましたが、 規模拡大と共に管理委託に変更していきました。 それでも大阪の1棟マンションは今でも自主管理しています。 なぜなら、クレームや入退去立ち合…
厚生労働省が一昨日公表した人口動態統計の速報値。 2025年上半期（1〜6月）に生まれた赤ちゃんの数（出生数）は、 前年同期比3.1％減の33万9280人だったそうです。 比較可能なデータがある1969年以降、上半期として最少。 通年でも過去最少を更新するペースのようです。
本日は、一粒万倍日、大明日、母倉日、友引が重なり、 どんな行事にもツキが味方をしてくれる開運日。 そんな開運日に建築請負契約を締結しました。
ある物件の床でコンクリート内部探査機を使用しました。 小さな良くあるような電子機器に見えますが、、、 この測定機器の価格、約400万円します。 鉄筋検査はもちろん、 空洞やクラック…
金融機関を廻り、取引金融機関で通帳記入したのですが、 今月、多くの口座で普通貯金利息が付いていました。 ゼロ金利政策中はほぼ利息が付きませんでしたが、 久々にじっくり見て見ると、明らかに利息が増えていますね。 24年3月のマイナス金利政策解除前の普通預金金利は0.001%。 現在は多くで0.2%なのでちょうど200倍。 例えば1万円預けて利息0.001%の10円だったのが利息0.2%で2000円に…
もうすぐ9月ですが、連日35℃超えの猛暑が続いています。 ここ数年で考えても一番暑い夏ではないでしょうか？ テレビでこの夏の賃貸需要が放送されていたのですが、 猛暑で北向き間取りが人気になっていると特集されていました。 …
ある物件のテナント。 6月分から家賃が滞納になっています。 毎月家賃保証会社が立て替えていますが、連絡が取れてないようで、 明渡訴訟の準備に入ると連絡がありました。 現時点のテナント営業実態はわかりませんが、 連絡が取れていないとの事で、強制執行まで行くのではないかな。。。 家賃保証会社は督促で現地訪問しているでしょうし、 連絡が取れていないという事は営業していない…
先日、久々に大阪メトロ（地下鉄）中央線に乗りました。 ・ ・ ・ ビックリしました^^; 万博の影響で運行本数が以前の約2倍に。 以前は5分に1本間隔でしたが、今は2〜3分に1本の運行本数でした。 そして昼間…
こだわって建築された新築物件。 見学の機会があり拝見しました。 …
家電4品目、エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機については、 家電リサイクル法に基づきリサイクルが平成13年4月から実施されています。 法施行以降、これら家電の不法投棄が増えた気がします。 手続きが面倒。有料などが理由でしょうか。 所有物件でも定期的に発生します。
日本以外の各国では、外国人による不動産売買規制が行われています。 カナダでは住宅用不動産の購入は原則禁止で、 オーストラリアやニュージーランドでも中古住宅の購入が禁止です。 中国は、そもそも個人や企業が不動産を所有することはできません。 シンガポールは、 不動産取引時の税金を高く設定して実質的な障壁を設けています。 日本は、2021年に成立した重要土地等調査規制法で、…
最近、ご入居頂いた1室。 募集写真とは1面だけクロスの色が異なった内装でした。 クロスが廃番になってて同クロスで改修できませんでした。 異なるのは1面だけだし、デザイン性も損なわれていないので、 問題ないかなと別色貼り替えでGOサインを出してリフォーム。 契約完了後、鍵をお渡ししましたが、、、入居者様からクレームが。。。 「（異なっている1面の）色が気に入って契約した…
今年は本当に猛暑ですね。 この先1週間の天気、関西は引き続き最高気温35℃以上の予報。 エアコンが無いと生命に関わる気温です。 最近、エアコンが壊れた的な話をたまに聞きますが、 よく調べて見るとエアコン自体は壊れていない場合もあります。 エアコンの冷房時の標準的な設計条件は、 外気35℃で室内温度を27℃に設定した場合を想定。 外気が40℃を超えると設計能力を超えて効…
今年4月から住宅の最低断熱仕様がグレードアップしました。 ハウスメーカー各社は断熱等級6が標準で、一部で7にも対応しています。 賃貸マンションと性能が一気に乖離してきましたね。 （賃貸マンションにも遅れて導入されるのは間違いないです） 最近の住宅向け標準サッシはどうなっているのか。 調べて見ました。 関西地域で多い地域区分5〜7の仕様で見ると、 多くがアルミ樹脂複層…
京都の夏を締めくくる、幻想的な光の儀式五山の送り火。 送り火とは、先祖の霊を見送り、夏の終わりを告げる昔からの行事。 京都を囲む5つの山に「大文字」「妙法」「船形」「左大文字」「鳥居形」 の文字や形が送り火で浮かび上がります。 今年も建物の隙間から綺麗に見えました。
白物家電と言われるくらい白色が当たり前だった家電製品。 冷蔵庫、洗濯機、エアコンなど、最近は様々な色が選べます。 ダイキンのアースカラー色のエアコンを見かけました。
世の中はお盆期間中でお休みモード。 しかし、金融機関はカレンダー通りお盆期間中も営業しています。 本日、取引金融機関で新たな資金調達の金消契約を行いました。 融資実行は今月末。 8月に入り、1ヶ月TIBORレートは0.59273%で少しだけ下がりました。 今回もスプレット頑張ってもらい、低金利で資金調達できました。 ここ数年、取引金融機関数を絞って各取引を厚くしているので、 新規…
札幌マンション3号の隣地。 最近、更地になって整地されていました。 見た目ですが、たぶん400坪くらいあると思います。 何ができるのでしょうか。 ・ ・ ・ この隣地以外には、コンビニ、分譲マンション、銀行が隣地にあります。…
大阪の特区民泊。 一律の推進方向に変化でしょうか！？ 【速報】”近隣住民への影響”問題視の「特区民泊」 寝屋川市が”離脱”を申し立て 8/12(火) 関西テレビ 大阪府寝屋川市は、旅館業法による条件などを緩和して民泊の営業を許可する「特区民泊」からの離脱を表明し、大阪府を通じて国に認定の廃止を申し立てたことを明らかにし…
ここ数年、全国的に電気やガス、水道の検針票が廃止されています。 郵送やポスト投函で毎月届いていたものが、 オンラインで確認してください、的なシステムになってきています。 世間は紙廃止の流れ、そして企業側もコストダウンになるので、 この流れが変わる事はないでしょう。 利用者にとっては、増えるIDとパスワードの管理がめんどくさいですね。 そんな中、京都市水道局も今年で検…
自然エネルギーの活用で脚光を浴びている太陽光パネル。 買取金額が年々下がっていますが、 パネル価格も年々下がって導入コストは下がってきています。 奈良にある護国神社。 数年前から古墳が太陽光パネルに囲まれている場所があります。
当方資産管理会社の内、1社の決算申告が完了しました。 今期は1棟が竣工し家賃収入アップに寄与。 前期の決算書にあった建築中の建設仮勘定が清算され、 綺麗な決算書になりました。 次期は竣工した家賃収入が1年間P/Lでフルに寄与するので、 増収増益を引き続き確保できそうです。 金融機関からの資金調達も順調で来期も何本か調達予定。 金利上昇局面なのである程度の金利アップは…
年々上がる建築費と人口減少。 野村総合研究所が2040年度までの新設住宅着工戸数推計を出しました。 出所：実績値は住宅リフォーム・紛争処理…
2006年に購入した札幌マンション。 気が付けば20年間保有しています。 大小様々なトラブルがありながらもずっと安定稼働してくれてます。 先日、共用部で小さな漏水事故がありました。 原因は屋上防水の劣化が濃厚とのこと。 屋上防水は目に見えて破断箇所とかはありませんでしたが、 細かいクラックが多く、10年以上経過しているのでそろそろ手入れ時です。
連日これだけ暑い日々だと、 断熱性能が低い築古建物は暑くて不快になりがちですね。 以前から外壁塗装用の断熱遮熱塗料は発売されていますが、 本日新たな断熱塗料が大日本塗料から発売すると発表されました。
定例開催！？の新築竣工見学会。 今回は大阪市内で竣工した、15階建RC造収益物件でした。 いつもご一緒するプロ投資家と見学。 内装はいつもの定番仕様ですが、 給湯器仕様など、皆さんと情報交換が盛り上がりました。 …
総人口の約3割が65歳以上と高齢化が進む日本。 この先もどんどん高齢化が進むとされています。 高齢者の「家借りられない問題」。 以前からよく聞く話です。 高齢を理由に門前払いされる話は以前からあります。 家主側からしたら競争力のある人気物件の場合、 あえて高齢者の申込を受けなくても満室経営が出来ます。 老若男女問わず、人気物件は基本的に共通。 好立地だったり設備…
上場地方銀行73社の2025年9月中間決算が14日に出そろい、 連結純利益が増益だったのが8割超に上ったとか。 金利のある世界が到来して貸出金利息が拡大、 株高を背景に株式売却益も膨らみ、好調だったようです。 同日発表された3メガ銀行グループの中間決算も好調。 2026年3月期の連結純利益予想をそろって上方修正しました。 最大手の三菱UFJフィナンシャル・グループは、 2026年3月期の…
ちょっと嫌な動きです。 マンション一棟買い、相続の節税効果指摘 国税庁、政府税調で 2025年11月14日 日本経済新聞 政府の税制調査会（首相の諮問機関）は13日の専門家会合で、不動産を活用した相続税の節税策について議論した。 国税庁は賃貸マンションを一棟丸ごと購入したり、商業ビルを小口化したりする事例で節税効果が大きいと指摘…
札幌マンション1号2号。 屋上を中心に大規模改修工事を行っています。 雪が降る前に駆け込み施工。 まだ最高気温が10℃を超える日があるので、 塗装工事等も支障なく何とか完了しそう。 コストは掛かりますが、、、雪の準備万端です。 …
約半年前から取引金融機関の紹介で遠隔地売物件を紹介を受けていました。 諸事情で表立って販売活動をしていない物件。 購入検討するにも図面等の資料や室内写真すら情報開示が無く、 場所もGoogleマップで確認できるだけ。 建物外観はわかりますが、その他情報は一切わかりません。 乗り気でなく放置気味だったのですが、 定期的にお声が掛かるため、現地確認しました。
コンセント数に基準とは新しいですね。 住宅のコンセントは四隅に配置を パナソニック、新「基準」を提案 11/11(火) 共同通信 パナソニックは11日、住宅向け電気設備の事業戦略を公表し、居室なら四隅にコンセントを設置するのが望ましいと提案した。 スマートフォンなどの電子機器が普及し、日本の住宅でコンセントの数が不足しているため…
最近、実家の荷物を整理しています。 ・ ・ ・ 出るわ出るわ、、、使っていない物（ゴミ）の山。 置く場所があるとどうしてもため込んでしまいがちですね。 そんな中、古い箱が出てきました。
先週末、札幌市内所有物件の防犯カメラを見て、 雪が降っているのを知りました。 ついこの間まで、連日の30℃超えで、 北海道とは思えない暑さだったのに。。。 今年の猛暑で山の餌が少なく、クマの出没が増えています。 連日ニュースになっ…
京都府初のタワマンがニュースになっています。 建設されれば京都府内唯一のタワマンに 住民ら「建築確認不当」訴え 11/8(土) 毎日新聞 京都府向日市のJR向日町駅前再開発事業で建設が予定されている高さ約130メートルの38階建て高層マンションについて、近隣住民ら13人が10月31日、府建築審査会に建築確認の取り消しを求める審…
いやいや、、、 東京都、8割程度の家賃で300戸供給へ 26年度以降、官民連携で 11/7(金) 毎日新聞 東京都は7日、市場価格に比べて安く住める「アフォーダブル住宅」について、総額200億円規模の官民ファンドの運営事業者4グループを選定したと発表した。 今年度内に各ファンドと契約を締結し、来年度以降、市場価格の8割程度の家賃で住める住…
全国主要都市では今や億ションが普通になっているので、 融資限度額の見直し検討は当然の流れではないでしょうか。 固定ローン「フラット35」融資限度額引き上げ検討 住宅高騰、金利上昇で申し込み増加 11/7(金) テレビ朝日系（ANN） 東京都心の新築マンションの平均価格が1億3000万円を超えるなか、国土交通省は最長35年の固定金利の住…
自宅でも収益物件でも、 建物を建てたら固定資産税が毎年掛かります。 1月1日時点で家屋が完成していれば、その年の5月から課税対象。 なのでそれに間に合うように調査の連絡が来ます。 調査では、玄関の床材や天井高さ、キッチンの幅など、 設備仕様を中心にチェックされます。 現代の一般的な建材を使用した建物だと、 どれも評価はほぼ同じで、主に延床面積での計算になるかと思います…
参議院選挙で主要争点になった外国人労働者受け入れ問題。 様々な意見があり、ここで政治的主張はしませんが、 数字から事実として知っておくことは大事です。 先日、札幌の所有物件に欧米の方がご入居されました。 日本語はしゃべれず、 コミュニケーションは日本法人が対応する、という条件でした。 日本で増え続ける外国人数から考えると、 今後もこういった入居者さんが増えていく…
梅田駅から一駅。 元々は、戦前の木造家屋がたくさん残る下町情緒ある地域。 第二次世界大戦の大阪大空襲を奇跡的に…
敷地内駐車場の王様はビルトインガレージ。 防犯性も高く憧れますが、建物の一部なのでコストが高い。 で多くの場合、カーポートになります。 屋根があることで、汚れは減りますが、 それでも大雨の場合、跳ね返りで足回りが少し汚れます。 最近、大家仲間が、 敷地内駐車場にアコーディオンガレージを設置していました。 イメージ ↓
お友達大家さんの物件見学ツアーに参加させて頂きました。 ご自身の投資スタイルが確立されていて、 好立地＆ドミナント戦略を徹底され、デザインに拘る投資法。 オンリーワン投資法で事業拡大に邁進されています。
地銀、信金はかなり危機感あると思います。 PayPay銀行、保証付き融資をオンラインで完結 中小企業向け 2025年10月14日 日本経済新聞 PayPay銀行は10月から信用保証協会の保証付き融資を申し込みから審査完了までオンラインで完結できるようにした。 最長15年の長期の融資にも対応し、運転資金や設備投資に使える資金を供給する。 融資…
報道が事実なら、消滅もやむなしですね。。。 街宣活動止めるために資金提供か 巨額不正融資が発覚したいわき信組 10/31(金) 朝日新聞 約247億円の不正融資が発覚した福島県のいわき信用組合が、不正融資を指摘してきた政治団体の街宣活動を止めるためなどとして、関係先に断続的に資金を提供してきた疑いがあることが複数の信組関係者への取…
エアコンの2027年問題。 そう言われることを聞くことが増えてきました。 家電量販店でも、 今なら安く買えます！的なポスターが貼られています。 2027年から、年間消費電力量や冷暖房効率に関する評価方法が見直され、 より厳格な省エネ基準が設定されま…
サブプライム融資の経営破綻。 2008年の二の舞になるのかならないのか。。。 米サブプライム融資プライマレンドが経営破綻、信用不安くすぶる 10/22(水) Bloomberg サブプライム（信用力の低い個人向け）自動車販売店に融資を行うプライマレンド・キャピタル・パートナーズが、米連邦破産法11条（日本の民事再生法に相当）の適用を申請し…
滋賀銀行の不動産投資用ローン商品「ジャストサポート」。 使い勝手が良いので活用されている方多いと思います。 中間決算 滋賀銀行 約30％の減益 11/15(金) BBCびわ湖放送 滋賀銀行は、今年9月までの中間決算について、約30％の減益となったことを発表しました。 一方、年度で見ると、当初計画をクリアできるとしています。<…
大手銀行5グループの2024年9月中間連結決算が出そろいました。 純利益の合計は前年同期比40．1％増の2兆7965億円。 日銀の利上げに伴う金利上昇で利ざやが改善し、 手数料収入も堅調で、本業の収益が幅広く拡大したようです。 三菱UFJフィナンシャルグループ 業務純益1兆3053億円（前期比＋2195億円）。 純利益1兆2581億円（＋3309億円）。 三井住友フィナンシャルグループ 業務純益9…
定期的に売り土地情報チェックしています。 その中で目ぼしい情報が来たらボリュームチェックを依頼し、 収支が合いそうなら建物の見積積算をお願いしています。 最終的に、地盤改良費用も取るのですが、 ・ ・ ・ ここ数年、高騰して（いるような気がし）ます。 数年前なら2000万円の規模が今なら4000万円、のイメージ。 …
以前から議論されてきた札幌市内の丘珠空港の滑走路延伸。 札幌市は、2030年までに滑走路を、 いまより300メートル長い1800メートルに延長する計画です。
大阪マンション2号の1階を借りて頂き、 約半年間内装工事をした上で昨年春新規オープンした飲食店。 瞬く間に人気店となり、ランチは予約困難になっているようです。 最近訪問したら、テラス席が増席され、 店内内装もさらにバリューアップされていました。
不動産賃貸業を行っていると様々なトラブルが起こります。 水漏れ事故もその一つ。 先日、部屋が水浸しになる水漏れ事故がありました。 部屋全体が数センチ浸水。 床材や壁、建具類の交換が必要になりました。 床から1m程度まで壁石膏ボードも全交換。 現在、復旧工事中です。
不動産売買の実務では、関西方式が存在します。 たとえば固定資産税や都市計画税の清算基準日。 一般的には1月1日ですが、関西方式では4月1日。 固定資産税や都市計画税精算金は、売買代金精算の一部とされ、 建物価格相当分に対して消費税がかかることも注意が必要です。 また、収益物件の預かり金精算方式。 一般的には預かり金は売買金額と相殺し清算しますが、 関西方式では持ち…
近年、農業における人手不足の問題がクローズアップされています。 日本人の若者がなかなか集まらず、 外国人の技能実習生に従事してもらうケースが増えています。 農業は、労働基準法の労働時間、休憩及び休日に関する規定が適用除外。 「1日8時間、週40時間以内」という基準は皆さんご存じでしょう。 しかし農業の場合、そういうわけにも行きません。 ほぼ毎日手入れが必要です。 …
お友達大家さんに招待され、 関西の山間部にあるパキスタン料理の店に行きました。 車1台がやっと通れる道をひたすら上ります。 山の上には広大なレストランと駐車場がありました。 レストランが無いと誰も来ないであろう場所に、 たくさんの訪問客がいました。
比較的高家賃帯でエアコン設置をしていない札幌の賃貸物件。 数年前から空室期間が長くなる傾向にあります。 真夏の札幌は最高気温30度越えが当たり前になり、 エアコン無しの生活は厳しくなってきたのが原因かな。 内覧者様が同様の空室物件を比較される場合、 エアコンに有無があればエアコン有に流れていると思います。 今年から、札幌物件で退去になったエアコン無しの高家賃帯物件。 …
最近は、超小型の盗聴器や盗撮器があります。 若い女性を中心に、引越時、これら機械が部屋に無いか？ 調査依頼する方もいると聞きます。 間取りにもよりますが、最低3万円〜。 それでも安心が買えるならと依頼があるようです。 ホーム…
数年前から言われている建設業の倒産急増。 今年も増加傾向です。 「建設業」の倒産急増、過去10年で最多ペース 深刻な「職人不足」で苦境、人件費の高騰も経営を圧迫 11/3(日) 帝国データバンク 中小建設業の苦境が続いている。 2024年に発生した「建設業」の倒産（負債1000万円以上、法的整理）は、10月までに1566件となった。 8…
今夏に竣工した札幌マンション13号。 室内デザインが複数あり、入居者様に好評です。 特にインパクトがあった黒色クロスを使った部屋。 「カッコイイ」「スタイリッシュ」と言う言葉がぴったりな部屋です。 一方で、住み手を選ぶのも事実。 黒い…
キングコング西野亮廣さんのYouTube。 「借金」についてとっても分かりやすく説明しています。 貯金と投資と借金の違いについて。 皿洗いで稼ぐ方法でわかりやすく解説しています。 『1日千円稼げる皿洗いを1か月（30日）間続けた場合』 【貯金】 毎日働いてお金を貯める 千円×30日（1ヶ月）＝
最近の賃貸募集で必要なのが広告費（AD）。 家主が賃貸付け仲介会社さんにお支払いする手数料です。 空室率が高まる中、家主はこのAD報酬を約束をすることで、 賃貸仲介さんに走って（案内して）もらうように依頼しています。 そのAD相場が200％とか10万円とか言われます。 もちろん、地域や家賃、間取りによってその相場は異なると思います。 ここ数年、競争力がある物件を中心…
肌感覚ではわかっていましたが、 ついに空室率が0％台になっているようです。 大阪・心斎橋で出店需要が急増、空室率は4年ぶりに0％台に 人気スポーツブランド旗艦店の進出相次ぐ 11/2(土) 読売新聞オンライン 訪日外国人客が戻って来たことを受け、大阪・心斎橋地区への出店需要が急増している。 人気スポーツブランドの旗艦店…
札幌生コンクリート協同組合（札幌協組）は来年4月、 生コン価格を1㎥当たり25％値上げし2万5千円にすると決めました。 値上げ幅5千円。。。 25%の値上げは衝撃的です。 この5年間で合計1万1700円の値上げが実施されて約2倍に。 札幌地区も建設コスト上昇は確実に続きそうです。
昔から定期的に大手損保4社による談合がニュースになります。 今年もカルテルでニュースになりました。 今夏には顧客情報の漏洩も報道されました。
駐車場で車止めまで下がらない車ってよく見ます。 個人的には絶対のやらないのでいつも？？？って思ってしまいます。 トランクが開けにくい、車両感覚が無くてぶつけそう、 等が理由なんでしょうかね。。。 駐車枠内に収まっているなら…
コンクリート打ちっ放しの壁面に見える丸い穴。 ピーコン（Pコン）穴と呼ばれています。 コンクリートを流し込むために型枠を作ります。 その型枠を固定するため、Pコンとセパレーターという金具を使います。 コンクリートを打ったあとに型枠を解体すると、丸く凹んだ穴が残ります。 これがピーコン（Pコン）穴。 先日竣工した新築で塞ぎ忘れの報告がありました。
