実効性が疑問です。 千代田区が投機目的のマンション転売制限を不動産協会に要請 「高騰続き住みたい人が住めない」区の調査で半分空き室の物件も 7/18(金) 日テレNEWS NNN 価格の高騰が続く都心部のマンションをめぐり、東京・千代田区は、18日、投機目的のマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請をしました。 …
資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態（経済的自由）を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
駐車場で車止めまで下がらない車ってよく見ます。 個人的には絶対のやらないのでいつも？？？って思ってしまいます。 トランクが開けにくい、車両感覚が無くてぶつけそう、 等が理由なんでしょうかね。。。 駐車枠内に収まっているなら…
コンクリート打ちっ放しの壁面に見える丸い穴。 ピーコン（Pコン）穴と呼ばれています。 コンクリートを流し込むために型枠を作ります。 その型枠を固定するため、Pコンとセパレーターという金具を使います。 コンクリートを打ったあとに型枠を解体すると、丸く凹んだ穴が残ります。 これがピーコン（Pコン）穴。 先日竣工した新築で塞ぎ忘れの報告がありました。
賃上げはまだまだ大企業だけの話かと思っていましたが、 意外と中小企業にも広がっているようですね。 今年の賃上げ平均が月1万1961円!引き上げ率4.1％は過去最高に 賃上げ予定企業は91.2％ 10/28(月) FNNプライムオンライン（フジテレビ系） 今年の賃上げの実態調査で1人あたりの平均賃金の引き上げ率は4.1％で、1999年以降、過去最高となりました。 厚生労働省がき…
住宅ローン推移表を目にしました。 フラット35も同じような傾向。
7月に日銀が政策金利を0.25%上げました。 それに伴って不動産投資家の調達金利も上がっています。 楽待さんが金融資産×金利の記事を書かれていました。 その中でアンケート調査結果が記載されていました。
関西の主要7地銀。 自己資本比率の比較が記事になっていました。 地方銀行の国内基準全89行（単体）の平均は9.52%。 関西では但馬銀行を除く6行が平均を上回ったようです。
お友達大家さんがM＆A専門家を招いて企画したセミナー。 参加してきました。 以前から準大手のM＆A仲介会社に登録していて、 過去、2回ほど交渉したことがあるので大体の流れは知っていました。 今回のセミナーで全体の流れを再認識して頭の整理になりました。 特に譲渡価格の出し方については勉強になりました。
大阪マンション2号。 共用設備用に高圧受電設備が設置されています。 高圧受電設備（キュービクル）の保安点検には、 1ヵ月に1度の月次点検と年1度の年次点検があります。 先日、年次点検を実施しました。 高圧受電設備の電源を落としますので共用設備が停電になります。 絶縁抵抗測定や接地抵抗測定、継電器・遮断器の連動試験、内部点検 絶縁油試験、蓄電池各種測定などを行います。 …
今日の東京外国為替市場のドルの対円相場は、 米長期金利が上昇したことから買いが強まり1ドル152円台へと一段高に。 チャート上の節目を上抜けたのも大きいのかな。 米国は利下げ、日本は利上げ方向を向いているにもかかわらず、 米国経済が想定外に強いことから、ドル高・円安が進んでいると言えます。 もしかしたら、実は米国経済は堅調であるにもかかわらず、 市場参加者の利下げ期待が大…
不動産賃貸業経営で有効な資産管理会社。 土地建物を資産管理会社保有にするメリットは多岐にわたります。 主には節税なのですが、 当然、事業年数を重ねることで、B／Sの純資産が積み上がってきます。 将来事業継承を考える際、資産管理会社の株価把握は重要になります。 しかも、B／Sの純資産と相続評価上の純資産は全くリンクしません。 どういった物件を持っているかで、相続評価上…
定期清掃を依頼している清掃会社様。 最近、窓の共用窓で機械清掃の導入をはじめました。 機械に窓清掃してもらっている間、 他の共用部清掃を並行して行うということなんでしょうね。 手で吹き上げた方が早い気もしますが、、、 実際の清掃現場を…
幼少期から人前で話すのが苦手で、 なにより、不動産賃貸業界で何か商売をしているわけではない。 そんな理由から講演依頼があってもお断りすることが多いのですが、 大家さんやお世話になってる業者様からの依頼は検討するようにしています。 最近、大家仲間からの依頼で2回ほど登壇する機会がありました。 それぞれのコミュニティーに初参加したのですが、 若い方や女性の方が非常に多く…
ウォシュレットも機械なので当然故障することがあります。 ノズルが動かないトラブルが比較的多いような気がしますが、 今回はノズルから水が出ないトラブル。 さらに本体から結構な水が漏水し内装が濡れました。
2013年に購入した大阪マンション2号。 気が付けば10年以上保有しています。 そして今でも唯一、自主管理を継続しています。 入退去や客付実務、日常管理など、全てを自主管理。 当然、稀に休日や深夜に緊急電話を受けますが、 全くとは言いませんが、あまり苦痛と感じたことがありません。 全ての入居者様と直接やり取りできる環境で、 とても良好な関係を築けているのが大きな理由…
全国的にホテル宿泊代が高騰していますね。 訪日外国人観光客の増加による需要増が原因。 報道によると、東京都内の平均客室単価は、 2024年6月時点で2万8698円と、コロナ前より約57.6%も上昇とか。 都内のビジネスホテル。 一泊3万円を超えても驚かないですね。 コロナ期間中なら3万円あれば3，4連泊くらいできたのに。 家賃相場も都内を中心に値上がりしています。 当方…
分譲マンションの管理費も上がっているようですが、 人件費や光熱費の高騰を考えたら当然でしょうね。 マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多 10/13(日) 朝日新聞デジタル
本日は3連休明けの週初め。 今年は何となく3連休多いな〜、と思って調べたら今年は12回もあるそうです。 専業大家になってから曜日感覚はあまりなくなりましたが、 週末は混むので避ける意味で気になったりはします。 この3連休も街中は車が多かったです。 既存融資や新規融資の打合せで取引金融機関を複数はしごしました。 この時期は金融機関の中間決算も終わり、じっくりとお話しが出来ま…
2024年7月の日銀の追加利上げを受け、 ほとんどの金融機関が住宅ローン変動金利の基準金利を引き上げました。 ほぼ全ての金融機関が0.15%の金利引き上げ。 しかし、三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、 新規ユーザー向けの適用金利をなんと据え置きにしました。 先月まではネット系銀行の金利が一番安かったですが、 今月からは都銀がランキング上位になっています。
先月竣工した1棟収益物件。 見学させて頂きました。
当方の不動産賃貸業の事業地域は関西と札幌の2拠点ドミナント。 札幌は関西から遠隔地になるので、 双方の地域に支店がある都銀が資金調達先になります。 数年前に金融機関の集約を行い、現在、都銀3行と地銀1行でお付き合い。 その代わり金融機関を集約することで、1行あたりの融資残金額を増やし、 条件面で双方がwin-winになるように交渉しています。 当方にとって、必要な時に必…
先日、水濡れ事故がありました。 その中で新建材（MDF）ドアは水に弱いという事を再認識しました。 MDFとはMedium Density Fiberboardの略で、 細かく粉砕した木材等を板状に成形した木質ボードの一種。 最近の住宅用既製品ドアの多くに使われています。 水濡れした建具、変形して裂け目が出来ていました。 ↓
今年8月末に竣工した札幌マンション13号。 約40日が経過しました。 合計28室×2LDKで家賃帯や募集時期（真冬を挟む事）を考えると、 年内までに半分、来年3月末までの繁忙期で満室を想定していました。 ところが毎週末に複数の内覧があり入居申込が続いています。 某募集状況管理サイトでも「審査中」の文字が並び、残り7室に。
歴史的価値はあるが、保存するほどではない、 と言うことなんでしょうね。 解体予定の旧遊郭、昭和初期の建築か 奈良・大和郡山市 9/25(水) 毎日新聞 奈良県大和郡山市の行政代執行で解体される予定で、同市東岡町に残るシンボル的な遊郭建築（木造3階建て延べ約416平方メートル）が、1924（大正13）年ごろから新たに開発された場所に立地…
企業融資の指標の一つである日本円東京銀行間取引金利（TIBOR）。 今年3月、ゼロ金利政策解除直後に高騰しました。 1カ月物が0.2%近くになり、2010年以来の高水準になりました。
今年3月に中古1棟購入した札幌マンション14号。 先月竣工した新築札幌マンション13号。 今年、札幌市内で上記2棟の所有物件が増え、1棟を売却しました。 これら新規物件を含め、 1泊2日で札幌地区の各所有物件を取引金融機関さんと廻りました。 移動中にお聞きする金融のお話はセミナーなんかで聞く内容と異なり、 超実践的で実体験に基づくリアルな話なので驚くばかり。 一…
先日コストコ立ち寄ったら、 洗濯機と乾燥機が縦置きで並んでいる商品を見ました。 別々に値札付いているので単体購入できると思いますが、 縦に2台設置できるのは斬新です。 大量に洗濯物がある人用でしょうかw ハイ…
大阪マンション2号の地下駐車場。 各車、貸与リモコンでシャッターを開閉して出入りしていますが、 壁面に手動シャッタ−開閉釦が設置されています。 この釦が故障し開閉しなくなりました。 シャッターメーカーで交換。 …
ポストに投函した郵便物。 料金不足で返送されてきました。。。 ・ ・ ・ 2024年10月1日〜郵便料金が変わったのを忘れていました^^;
民間の賃貸物件なら訴訟案件です。 公営住宅1000戸で「無断増築物」 …会計検査院、入居者が現状回復行うよう国交省に求める 10/1(火) 読売新聞オンライン 解体工事が行われた17府県の公営住宅約1万8000戸のうち、約1000戸で入居者が違法に部屋などを増築していたことが会計検査院の調べでわかった。 解体には国の交付金が…
ちょっと前のマイナス金利政策導入期では、 「貯金はいらない・・・」くらいの勢いでしたので様変わりです。 みずほ銀行、新規の口座開設で最大2万4000円の現金還元 …預金獲得につなげる狙い 9/28(土) 読売新聞 みずほ銀行は30日、新規で口座を開設して一定の条件を満たした人を対象に、最大2万4000円の現金を還元するキャ…
敷地内の屋外デッドスペースに設置した大型バイク駐輪場。 屋根なし屋外スペースにもかかわらず速攻で申込・契約になりました。 需要に対して供給少ないのでしょうか。 とてもありがたいです。 バイク駐輪場を明示するために看板を購入。 バイク駐輪場明示のためアマゾンで約1500円の激安看板を購入、 中国発送だったようで到着まで約3週間も掛かりました。 しかも、、、 輸送時だ…
「ブログリーダー」を活用して、ゴンさんをフォローしませんか？
実効性が疑問です。 千代田区が投機目的のマンション転売制限を不動産協会に要請 「高騰続き住みたい人が住めない」区の調査で半分空き室の物件も 7/18(金) 日テレNEWS NNN 価格の高騰が続く都心部のマンションをめぐり、東京・千代田区は、18日、投機目的のマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請をしました。 …
昨年から滞納がはじまり、 家賃保証会社経由で明け渡し請求の訴訟になっていた部屋がありました。 明け渡し請求訴訟の勝訴判決が出ても立ち退きに応じないので、 強制執行を申し立て。 裁判所から立ち退き要請の催告書が送付されても滞納者はガン無視。 結果、裁判所の執行官立ち合いで強制執行になりました。 滞納者本人は転居したのかすでに不在で動産類もほぼ無し。 部屋は思ったほど荒…
金融商品取引法で契約締結前交付書面の規定の中で、 文字の大きさに関して、下記項目があるのをご存知でしょうか。 要約すると、リスク情報は12ポイント以上…
今年も本格的な夏がやって来ました。 というか、今年は6月からもう真夏並み気温の猛暑。 40度近い最高気温も驚かなくなりましたね^^; そしてエアコン故障のシーズンでもあります。 早速？、ビルトインエアコンを設置してる入居中物件で故障が発生しました。
住宅性能（気密断熱性能）は年々進化して快適になってますが、 室内デザインもトレンドをとらえながら年々進化しています。 非日常感を取り入れたホテルライクなデザインが増えた気がします。 水廻りもカッコよく。 ↓ …
与党苦戦報道で長期金利急騰。 日本国債利回りが急騰、財政拡大懸念で−世界の債券市場にも警戒感 7/14(月) Bloomberg 14日の債券市場で超長期金利が軒並み急騰した。 参院選での与党苦戦が報じられ、拡張的な財政政策への懸念が拡大。 流動性の低さも相まって、償還期間が10年を超える国債の利回りは世界の債券市場を動揺させた5月の水…
ガスコンロよりもIHコンロの方がお手入れが簡単だと言われますが、 吹きこぼれや頑固な焦げ付きで出来た汚れを落としにくいのが悩みどころ。 退去したIH物件でもたまに見かけます。 ↓ ただ、コツさえつかめばある程度落とすことがで…
敷地内にある雨水桝。 雨水を敷地外に流して放出してくれる重要な設備です。 しかし設置場所によって桝内に汚泥が貯まりやすいです。 この物件は雨水桝が4か所ありますが、この1か所だけ溜まります。
日本の物価上昇。 主要7か国中で、イギリスと並んで上位になっています。 日本の物価上昇ペースはかなり高いようです。 一方賃金アップはこれに追いつかず、日本の実質賃金はマイナスが継続。 結果、…
不動産賃貸業は基本的に融資を受けないと規模拡大ができません。 なので基本的に毎期の決算書は黒字が必須。 しかも純資産を年々積み上げないと継続的な好条件融資が難しいので、 たくさん利益を出して納税しないと次につながりません。 しかし世の中の法人は半分以上が赤字だそうです。 国税庁が4月に公表した「国税庁統計法人税表」。 2023年度の普通法人の赤字法人率は64.73％だったそう…
町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 最大規模で江戸の町家が現存してる街として奈良今井町を記事に書きました。 大阪府下にも、ほとんど知られていない知る人ぞ知る街があると知りました。 富田林市寺内町。
賃貸物件では間取りの方位を重視される方が多いです。 一般的には南向きが人気で北向きが不人気。 ・ ・ ・ しかし、最近の温暖化で地域によっては真夏の最高気温が40℃にも。 単に南向きならば良い、とは言えなくなってきました。 さらに言えば、南向きとか北向き以上に大事なのが太陽の角度。 冬至と夏至では日差しの角度が全く異なります。
部屋の天井照明スイッチ。 部屋入口の壁面に設置されていることがほとんどですね。 先日拝見した物件。 一か所に照明スイッチが集約されていました。 聞けば聞くほどよく考えられていまし…
海外ブランドのシステムキッチンやダイニング、ソファーセット。 見学する機会がありました。
7月1日に発表された今年の路線価。 関西を見ると、最も高いのは42年連続で大阪市北区の阪急百貨店前。 定番ですね。 今年上昇率が最も高かったのは、兵庫県豊岡市の城崎温泉駅前。 去年と比べてなんと24.2％もアップ。 …
7月下半期入りました。年々1年間が早く感じます。 1月1日時点の路線価が発表され、 毎年恒例ですが、各所有物件の路線価を調べてみました。 郊外立地の1棟だけ据置評価で、残りは上昇。 特に好立地は今年も大幅上昇していました。 路線価は国税庁が毎年公示してて、 「道路に面している土地の1�uあたりの価格」になります。 主に不動産を相続や贈与した時の納税額算出に利用され…
基本的にプライベートは書かない不動産実践ブログですが、 最近、親に対して思うことがあり、たまには書こうかなと思います。 思い起こせば私、大学まで金銭的に苦労なく卒業させてもらい、 新卒で人間的にも未熟なまま社会人デビュー。 気が付けばサラリーマン大家として不動産賃貸業をはじめて今年で20年目。 15年勤めた会社を退社して専業大家となり、現在に至ります。 50代半ばになった…
一般住宅の省エネ対応住宅に対する国の補助金。 年々ランク（省エネ性能）の高い住宅に多く出すようになっています。 2025年、ついにGX志向型住宅の補助金が160万円に。 長期優良住宅やZEH水準住宅の補助金は削減されました。
町家が多く残る街と言えば、京都、高山、萩、倉敷、金沢などが有名ですが、 日本最大規模のスケールで現存している街といえば奈良の今井町。 観光地化されておらず、知る人ぞ知る地域。 地元奈良の人以外、その存在がほぼ知られていません。
築30年を超えてくると設備の故障や不具合が増えてきますが、 その多くは事前のメンテや調整で防げるものが大半です。 先日あったのが、 「玄関ドアのドアノブが外れて室内に入れなくなった」というもの。 事前にドアノブがグラついていたと思う…
統計的に完全にコロナ前を超えてきました。 6月訪日客314万人、単月で過去最多 年間3500万人も視野 7/19(金) 毎日新聞 政府は19日、6月の訪日外国人客数（推計値）が約314万人で、単月として過去最高を更新したと発表した。 1〜6月の上半期は約1778万人となり、2024年の訪日客は過去最多となる年間3500万人が視野に入るペースで推移してい…
業者から投資用区分マンションを実勢価格を遙かに上回る金額で購入。 当然、、、買主は大幅な損失を出す結果になります。 実勢価格を知らせずにマンションを販売した業者は倒産。 業者担当者への責任は求められるのか？ 東京地方裁判所令和4年1月28日の判決事例があります。 本件は買主が購入したマンション価格の合計額が2,470万円。 その後の売却価格がわずか800万円で、その差が1,670万…
千歳市の地価が爆上がりしています。 その理由は、国家プロジェクトとされる次世代半導体工場・ラピダス。 千歳市内の工業団地でラピダスの工場が建設されています。 次世代半導体の量産化を目指す国家プロジェクトで、 工場では1000人ほどが働く予定とされています。 北海道内では過去最大の企業進出とされ、 千歳市内ではすでに住宅需要が高まっている状態です。 住宅地だけではあ…
大阪の大家仲間所有物件を札幌と九州の大家さんと見学会。 丸1日掛けて、新築、築浅、建築中含めて10物件以上。
所有物件にある設置後約33年経過した重量シャッター。 地下駐車場の出入りで使っています。 リモコンで自動開閉出来ないトラブルが発生しました。 シャッターメーカーに修理依頼。
昨年から建築中の札幌マンション13号。 来月竣工に向けてラストスパートに入っています。 パース図でイメージはしていましたが、 実際に外壁タイルが貼られている写真を見…
2025年に開催予定の大阪・関西万博や、 万博後に整備される統合型リゾート（IR）の最寄り駅となる夢洲駅。 気が付けば開業まであと半年ほど。 来年1月末に延伸開業予定と報道されています。 万博は2025年4月13日から半年間開催。 1日最大20万人以上…
株価と不動産価格は連動する。 以前から言われていて、過去の歴史が証明しています。 日経平均株価は2012年末終値で1万395円だったので、 現在の日経平均株価は約4倍に値上がりしたことになります。 一方、同期間での首都圏新築マンション平均価格は、 2012年で4,540万円/戸、2023年は8,101万円/戸なので1.78倍ほど。 国土交通省発表の不動産価格指数オフィスの指数をみると、 2012年の9…
大規模改修中の札幌マンション14号。 外壁塗装や屋上防水など、外廻り一式の改修工事を進めています。 塗装色のデザイン選定を検討していました。 と・・・、いっても私に…
日本株式が値上がりしていますね。 この先も上がるか調整するのかはわかりませんが、、、 数年前にお付き合いで契約した取引金融機関取扱いの投資信託。 ここ数か月爆上がりしています。 お付合い購入した多くの方が値上りしてるのではないでしょうか。 金融機関が取り扱う投資信託の信託報酬は高め。 手数料が高い商品がすべて悪いとは言い切れませんが、 長期に渡りコスト差を補える…
コストコと言えば食品を中心に様々なモノが売っていますが、 照明器具や防犯カメラなど、不動産賃貸業で使える商品も結構あります。 先日立ち寄ったら宅配ボックスが売ってました。 …
国税庁が今月1日に発表した2024年分の路線価。 全国平均で前年比2．3％上昇し3年連続で前年を上回りました。 コロナ禍で落ち込んだ人流の回復が進み、 国内外の観光需要が活発で土地価格上昇に加速が見られています。 全国47都道府県のうち価格が上昇したのは29都道府県。 一方で下落したのは16県。 二極化が加速しています。 各所有物件の路線価を調べて見ました。 …
物価の変動を反映した「実質賃金」。 過去最長の26か月連続で減少したことがわかったと報道されていました。 基本給、残業、ボーナスなどを…
大阪マンション2号の地下駐車場。 出入口のシャッターはリモコン式で、 各入居者様が車を出すときに各自リモコンで操作して出入りしています。 先日、リモコン操作ができないと連絡がありました。 リモコンボタンを押し続けな…
札幌マンション1号。 約18年間住んで頂いた部屋で退去がありました。 築古RC造で今ほど断熱性能が良くな…
現在の所有物件一覧表を更新して過去を振り返っていました。 不動産賃貸業に参入するため一番最初に買った物件が2006年3月。 まだ会社員時代にサラリーマン大家として参入しました。 その物件は、札幌マンション1号と2号。 2006年に買ったこの2物件、売却せず今でも保有しています。
ここ数年ずっと、日本の人口減少が叫ばれて続けています。 関西圏に住んでいるとあまり人口減少を実感しませんが、 それでも限界ニュータウンは近畿圏郊外にも多数存在します。 これから数年でさらに限界ニュータウンが顕在化すると思います。 1円でも売れない土地、ドンドン増えること確実です。 昨年、 不動産を国が有料で引き取る「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。 しかし…
昨年10月に着工して順調に進む建築中札幌マンション13号。 躯体工事が終り、建築会社に中間金の実行と支払いも完了。 設備工事や内装工事もはじまっています。 一部部屋ではクロスが貼られ、室内イメージが分かるようになってきました。
大規模改修工事準備中だった札幌マンション14号。 工事工程が確定し、その後、建物全体に足場を掛ける作業日時も確定。 当日、足場設置業者が現場に到着したら、、、驚愕の事態になりました。。。 隣地の建物が足場を設置してあり、 しかも、無断で当敷地内に越境して設置されていました。
auじぶん銀行、住宅ローン金利初値上げだそうです。 しかし、、、 住宅ローン変動金利、大手維持 auじぶん銀は初の上げ 6/28(金) 共同通信
