今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
今週の週刊現代の記事です。強烈なタイトルですが、ホントです。【ブログ6101日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
先日、名古屋市東区から依頼頂いた講演会の受講者感想が届きました。講演のテーマはマンション管理組合と町内会の違いって何？～相互理解を深めよう～新築住宅の8割が集合住宅である東区において、地域の町内会活動と管理組合の関りは、非常に重要なテーマです。法律と規約、規約は様々、実際は、更に色々、というマンションの事情を理解することで、適切な関係を作るヒントになる話。かなり盛り込んだので、消化いただけたかな？...
4月から中部電力の電気料金が改定されます。基本料金は値上げになり、電力量料金は値下げになります。管理適正化コンサルティング先では、必ず電気料金削減策を実施するので、今、取り掛かっているマンションでは、4月からの新単価で計算しています。新単価で計算するとなれば、現在の契約メニューであれば、4月以降にいくらになり、それを他のメニュ―にするといくらになる、を行うことになり、試算がグッと面倒になります。しかし...
自民党の派閥ぐるみの政治資金パ―ティの裏金問題。こういう「人に言えないお金の流れ」を見ると、マンション大規模修繕工事のリベートや管理会社が工事に関連して、工事会社からキックバックされるお金のことが、頭に浮かびます。誰も見ていないと思っても、神様が見てますよ。何より、自分（の良心）が見ています。こういう汚いお金は、いつかバレる！そして、バレた時には、信頼が失墜する。当社にも、この類の「悪魔の誘惑」は...
大規模修繕工事では、外壁の塗装を塗りかえます。「前と一緒で良いじゃん」と軽く考える人もいますが、長年で、風化しているので、実は、色自体も変化しています。コンサル側や工事会社側で、適当に選択するわけにはいかない。風化する前の元々あった色、そこから30%又は50%、濃い色と薄い色の見本を用意して、住民投票で決めていただきます。注意点は、小さな色見本できめると、広い範囲では、薄く見えること。人間の目って、そう...
株式市場が過去最高を規則しました。また、国債の利回りも上がるようで、短期の普通預金でもプレミアムな金利が設定されています。修繕積立金の運用を考える時期になっていますね。MAKSには、元銀行本店勤務のエコノミスト並の金融マンがいますので、色々と分析を始めたいと思います。【ブログ6096日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の決算が12月なので、この時期、申告のための会計処理のシーズです。コンサルタントとしての業務が大量にあるので、顧客優先で、毎月の経理処理も、遅れがち。月次で決算の下ごしらえをしておこうと、毎年、思うのですが、出来ない(笑)結局、このシーズンで集中してやりますが、仕事も当然、待ったなし。毎年、どんどん、この仕事が増えるのは、それだけ依頼が増えているということなので、良いことではあるのですが、コンサル...
今年は、大規模修繕工事コンサルティングで工事が多いシーズンですが、その分、見学会も複数回の開催予定です。4月には岐阜。5月は沖縄。秋には名古屋市と大府市で開催予定です。決まり次第、お知らせします。【ブログ6093日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限」を義務付け？
読者さんからの情報の提供です。NHKのニュースから。「マンションの修繕積立金が不足するケースが相次いでいることを受けて、国土交通省がまとめた、積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになりました。毎月の徴収額に下限を設け、当初から計画的な積み立てを求める方針です。」新築時にマンションを売りやすくするために、修繕積立金を安く設定するのが、不動産売買の常識でした。上記が法律で義務付けられる、というのは、...
神奈川県逗子市の分譲マンションの敷地で斜面が崩れ、直下の市道を歩いていた女子高校生が巻き込まれて亡くなった2020年2月の事故。この事故を巡っては、複数の訴訟があり、マンション管理会社に賠償を命じる判決が2023年12月15日、立て続けに下されました。一つ目の訴訟は、遺族側がマンション管理会社とそのマンションの担当者の社員に対し、事故の発生を防止する義務を怠ったとして、計約6100万円の損害賠償を求めたものです。...
短時間睡眠の話題が多い私のブログですが、読者さんから、勇気が出る情報を頂きました。プレジデントオンラインからの抜粋です。「中高年が健やかに過ごすために、睡眠時間はどれくらい必要か。三代にわたって90年以上睡眠研究を続ける睡眠医療専門家の遠藤拓郎さんは「我々は子どもの頃から『8時間は寝なさい』と教えられてきたが、それは中高年にそのまま当てはまるわけがない。（中略）問題なのは、7時間以上の睡眠です。8時間...
当社の関西エリアでのセミナーに参加され、大規模修繕工事コンサルティングを依頼したいと言いう理事長から、コンサルタント選定会に参加して欲しいという依頼を受けました。形式は、よくある、1社20分ずつ、3社が順番に行う形式。残念ながら、この形式では、参加できないと、お断りしました。なぜなら、20分では、業務内容を一通り説明したら、終わり。各社の違いはわからず、単に料金の比較になることが目に見ているからです。各...
ここ数カ月で、100戸～200戸超のマンションの大規模修繕工事の入札が3棟。各社とも相当な力の入れようで、選ばれなかった会社は、がっかりされるのは当たり前です。当社としても、選ばれなかった会社に連絡をするのが、一番つらいところですが、次からも入札に参加頂けるよう、審査会では、各社に対して、どのようなコメントが出たか、選ばれた理由、選ばれなかった理由を詳細にお伝えするようにしています。それが、次の入札の際...
今週末は、名古屋市西区の約230戸の大型マンションの大規模修繕工事の入札で、工事業者決定のプレゼン審査会です。十数社の入札会社から、4社が選ばれています。当社にコンサルティングの依頼があった時は、「築12年なので工事の実施時期、3億7千万円程度かかる」と言われていたのですが、当社のコンサルティングで、劣化の進んだ一部のルーフバルコニー等を部分補修し、延命。築15年目となる今年の秋から来年にかけての工事となり...
今年度のマンション管理士試験の合格率が、資格創設以来初めて10％を上回り、11.5%。私が合格した第1回目は、7.4%で、超難関を言われ、それ以降、7～8%台で推移していましたが、ここ10年くらいは、8～9%。昨年度は、ついに9.9%でした。それが一気に10％台を超えて、11%台。もしかして、管理計画認定制度ができて、業務独占が登場したからでしょうか？ただ、この制度、この業務で自立できているというマンション管理士が生まれた...
今週の日曜日に、名古屋市東区から依頼されて、地域コミュニティとマンションとの関りについて、講演をしてきます。コロナ禍前に、中区で、類似のテーマで講演を行っているのですが、その時の情報が、まだ、インターネット上に残っていたのか、それとも、マンションのことで講演をしている人として、検索されたのか、聞いてはいませんが、当時も今も、このテーマは、かなり難しいことは変わりなく、講師探しは苦労されたことと思い...
以下の質問がありました。第34条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 とありますが、この「マンション管理士」さんは、管理会社にいるマンション管理士に相談できるということを想定しているの...
長女の第一子の誕生が6月です。仕事が現役バリバリなので、初孫と言う単語はピンときませんが(笑)、とにかく、元気に生まれてきてくれるよう、祈る毎日です。ちなみに、出産予定日を挟んで前後一週間のスケジュール帳には、「仕事を入れない」と記載済です。何もしないという意味ではありませんが、私のスケジュールは、コンサルタントに共有されていて、それを見ながら、会合が設定されたり、文書チェックを頼まれるので、それが...
管理会社が自社の利権を守るために、不適切な行為を行っているケースの第2弾です。AマンションとBマンションは、同じ管理会社です。Aマンションでは当社の管理適正化コンサルティングにより、大きな成果が出て、管理委託費の削減、管理経費の削減で、数百万円のコストが下がりました。当社では、管理適正化により、業務仕様の適正化とコストの適正化を実現しますがまず、3カ月から6カ月をかけて、業務仕様を適正化し、続いて、...
ある問題の解決のために、このテーマだけで3回の理事会。その後、住民への理解をはかるべく、説明会を2時間開催。参加者は全体の約25%であったが、参加者全員が理事会提案に賛成。その評価を元に、臨時総会開催を決定。その議案書は、本文、附属解説文、見積書等を合わせて14ページ。総会当日、更に詳しく1時間かけて、議案を説明。出席者は、全体の38%（役員含む）。委任状と議決権行使書合わせて41%（出席予定者除く）で、総会開...
次は、愛知県大府市の130戸のマンションです、第1回目の大規模修繕工事。管理会社からの提案は約2億円。修繕積立金の不足額は、30年間で1億円以上。当社への相談で、管理費会計の無駄、割高な料金設定がわかり、先に、管理適正化コンサルティングを実施したところ、年間で500万円の固定費削減に成功。加えて、大規模修繕工事コンサルティングで、工事費は約1億3000万円になりました。工事開始は5月から7カ月。見学会の開催も決まっ...
次は、岐阜市にある16戸のマンションです。築31年目で第2回目の大規模修繕。私の住むマンショから、車で3分。私のマンションと共同発注を行うことで、小規模マンションの宿命だった「超割高」を克服しました。更に、コンサルティングも共同発注ですし、第1回目の大規模修繕工事も私がコンサルティングを行っており、工事数量も分かっているし、顧問契約割引もあるため、コンサルティング費用も低減されます。このマンションも顧問...
次は、岐阜市にある30戸程度のマンションです。築33年目で第2回目の大規模修繕。私が住んでいます。コンサルティング契約と修繕委員長を兼務しています。これまで、屋上防水は、頻繁に私が目視を行い、少額の部分補修で延命し、今回が初めての全面工事です。多分、岐阜市内で「管理費と修繕積立金の合計がこんなに安いのに、財政が超リッチNO.1」だと思います。(笑)外部駐車場の手配は私が行うなど、間接経費も抑えたので、工事費...
次は、名古屋市の中心部にある80戸程度のマンションです。第1回目の大規模修繕の第2期工事。築20年目です。築12年目に別の設計事務所のコンサルティングで大規模修繕工事に取り組んだのですが、談合・リベートの疑いが出て、その契約を破棄。当社に依頼があったのですが、当社が改めて建物調査を行ったら、すぐに工事をやる必要がなし！目に付く劣化、手当てすべき劣化箇所のみを第1期工事として実施し、それ以降、定点観察や部分...
愛知県内の東部にある130戸程度のマンションです。第1回目の大規模修繕。ある顧問先マンションの修繕委員が弁護士さんで、その弁護士さんにマンションの件で相談に来られた理事長参加おられ、紹介を受けたのがきっかけです。弁護士さんから、「マンション管理や建築のことが話題になるので、どちらにも強いマンション管理士に同席してもらう」という流れでした。その後、訴訟案件にはならず、問題の解決に至ったのですが、そのご縁...
自分ではブログを更新していたはずが、見ると、消えている。ここ数日は、ものすごいボリュームの仕事があり、帰宅の自動車移動の途中や夜中に更新していたのですが、確かに、最後、更新ボタンを押す段になるころには、意識がぼやけていたかも。テーマをシリーズで書いたかは、覚えているので、書き直しです！【ブログ6077日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
組合のことを思い、また、理事会が動かないので、自分が行った共用部での行為が元で、組合と裁判になっているという方からの相談。御自分が行った行為は、本来、組合が行うべき行為なので、自分は悪くないと思うが、マンション管理のプロとして、見解が欲しいとのこと。組合の味方として、トラブルを解決するという当社のポリシーを知り、相談いただいたのですが、裁判になっている案件は、弁護士の領域です。また、当社が行ってき...
愛知県の郊外にある94戸のマンションから、新築2年目点検インスペクションの依頼をいただきました。最近、築年数が若いマンションからの依頼が増えています。早い時期での第三者インスペクションがマンションの将来のの建物の長寿命化に寄与するのは間違いなく、大変、賢明な選択です。【ブログ6075日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
約100戸の店舗複合型マンションで、長期修繕計画の全面見直しをしています。このマンション、とにかく、修繕積立金が安い！会計部門が、「共通・住宅・店舗・立体駐車場」の4部門あるのですが、何と、住宅部門は戸当たり平均が1,000円です。（実際には、管理費会計の余剰金がある）これを全面的に見直すには、まず、大規模修繕工事の費用をどの部門に振り分けるか？例えば、屋上の防水や外壁は、建物全体の補修費用なので「共通」...
「ブログリーダー」を活用して、馬渕裕嘉志さんをフォローしませんか？
今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
国交省が置き配の標準化を検討しているとの情報提供を理事会でしていますが、反応は様々です。そういう時代になったのだから、どう受け入れるか？の意見が出る組合と、セキュリティ等の問題点を挙げて、導入反対ありき意見が強い場合。この傾向は、会社員時代でも同じで、新しいプロジェクトが始まるに際して、そのプロジェクトが実現したら、こんな良いことが起きる！と前向きに架台解決に向けた意見を言う人と、とにかく、ダメな...
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...
今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
