愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
読者の方からの質問です。管理業務主任者の独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。◎回答問題あ...
読者の方からの質問です。独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。2 通常総会に管理業務主任者...
ここ1カ月の間で、顧問先マンションにおけるオートロックインターホンのリニューアルのために、アイホン社とパナソニック社のプレゼン&デモンストレーションを4回聞きました。各社、プレゼンを行う担当者が異なると、そのプレゼンスキルの違いも歴然としてますが、同じ機能を説明するのでも、上手い人は、聞き手のうなづきを何度も引き出しますね。技術的な深堀が得意な人もいます。他社との違いを人間工学的なアプローチで答える...
先週末は、大阪で、通算4回目のセミナーを開催しました。参加者は、合わせて約20名。 終了後の質疑応答も、個別相談も、非常に熱心で、管理や長期修繕計画の診断もいくつもいただきました。【ブログ6119日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文16
本シリーズの最終回。今回の発端は、修繕積立金が5千万円しかない約40戸のマンションで、8600万円の大規模修繕工事を提案してきたことが始まりです。管理会社による建物調査報告書を見せてもらいましたが、その中に、建築基準法第12条「10年以内にタイルの全面打診をしなければ、13年を経過しない時期に大規模修繕工事を実施することを計画しなければならない」と引用されており、その下に、「前回の大規模修繕工事から13年以内に...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合からの抗議文に対して、管理会社からの回答は、全ての指摘事項について、事実を認め、不適切であったことを全面的に認めるもので、支店長名での謝罪文の提出がありました。今回の総会妨害行為や役員への脅しとも取れる高圧的な態度は、個人の独断とのこと。役員からは、今回の行為が単に、個人の判断だけで行われたとは考えにくいので、会社の指示があったのでは？との指摘がありましたが、それをつまびらかにする方法はあ...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合から、管理会社に対して、以下、社員の7つの不適切行為を挙げて、謝罪と再発防止を求める文書を提出しました。1， 管理会社社員が、オブザーバーとして総会に出席し、役員・管理会社側の席ではなく、組合員側に着席し、議案審議の質疑応答の冒頭に「組合員から、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠を示されたので、「その要請を行った組合員は誰か？」と尋ねたところ、回答がなく...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文12
このような、管理会社による不適切、違法な妨害がありましたが、最終的には、何人もの組合員が、「今回の議案に賛成であり、これまで管理会社の言われるがまま進めてきたことに、元々疑問があった」旨の発言があり、理事長が採決を取ったところ、会場参加者も、圧倒的な賛成多数で、議案が承認されました。管理会社が言うように、この議案が「審議保留」になるような不完全な議案でなかったことは明らかですが、理事会としては、今...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文11
続いての、管理会社社員の主張は、本総会に至るまでの理事会開催に関して、管理会社の出席なしで行ったことに対する批判。この主張も、全くおかしい。理事会の招集者（主催者）は、理事長です。管理会社は、あくまで、組合の要請に応じて理事会に出席する立場で、管理会社の出席は必須条件ではありません。また、そのことをコンサルタント（当社）が画策したかのような批判もありましたが、理事会に誰を出席させるかの判断も、当然...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
管理会社社員による豪会議案の審議保留の主張根拠は、「総会参加者が少ない中で、数の力で押し通すのは問題である」との発言。しかし、通常総会でも、同程度の会場参加人数であり、今回が極端に少ない参加人数ではありません。しかも、総会の1カ月以上前には、住民向けに2時間の勉強会・説明会を開催し、今回の議案資料は14ページ。本総会での議案説明でも、パワーポイントを大きく映し出し、1時間以上を使っています。恐らく、過...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
今回、総会会場の参加者数は、例年の通常総会と同程度であり、委任状や議決件行使書数を加えた総数も、例年の総会と変わりません。ところが、この管理会社員は、総会参加者のごく一部の方から「議案内容が、よく理解できず判断しかねる」との趣旨の発言があったことを、まるで、全体の多数意見であるかのように取り上げ、「審議保留にすべき」を提案。本議案上程のために、努力してきた理事会の意向も、また、理事長に委任した人、...
寸前のところで、管理会社からの管理規約違反の提案を制止し、総会がはじまりました。例の前フロント担当者は、なぜだか、組合員側の席に座っています。オブザーバー（つまり、発言権はなし）だから、という理由だそうですところが、当社とのコンサルティング契約議案の質疑応答になったら、何と、発言！しかも、その冒頭に「組合員から、私のところに、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠...
臨時総会当日、突然、管理会社から、フロント担当者以外の社員が来ました。今のフロント担当者の前任者とのことです。総会前に、この二人が、理事長に対して、「管理委託費を自主的に下げる提案を総会でしたい。そうすれば、MAKSと契約しなくても、コスト削減ができるので、MAKSとの管理適正化コンサルティング契約締結の議案を保留にしてはどうか？」という趣旨の提案をしました。これ、重大な規約違反です。何故なら、管...
いよいよ、臨時総会の開催ですが、今まで、管理会社が全ておぜん立てをしてくれていたので、理事会メンバーでは、何をして良いのかわかりません。当社にて、総会議案の素案を提示。理事会議事録と共に、管理会社に原稿を送って、定例の書式に整えてもらい、印刷と配布を依頼しました。（続く）【ブログ6114日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
シリーズの途中ですが、お知らせです。午前、午後とも、多くの申し込みを頂いていますが、残席があります。【ブログ6113日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
理事長からの相談時には、管理会社とそのグループ会社による大規模修繕工事の提案は、多くの管理組合員の支持を得て、既定路線のごとく進んでいるのだと聞いていましたが、組合員向けの勉強会を行ったところ、全く逆！単に、管理会社以外の選択が示されておらず、自分たちで探すこともままならず、声を上げていなかったことがわかりました。改めて、総会や理事会の議事録を拝見すると、管理会社の担当者の言いぶりは、あたかも、管...
理事会から、熱心に組合員に呼掛けた結果、組合員の3割程度の方が参加頂けました。このマンションでは、通常の総会が、この程度のため、その意味では、組合活動に関心がある方は、やはり、こうした勉強会にも参加されるのは、どのマンションでも共通ですね。勉強会での質疑応答の段では、「今まで、管理会社から言われるがままで、問題だとずっと思っていた」という意見が大勢。理事会としては、今まで、管理会社が大規模修繕工事...
勉強会の会場として設定されたのは、理事長宅。役員4名のうち、3名が参加をされました。テーブルに座っての実施でしたから、いつものようにスクリーンとプロジェクタではなく、少し大きめのモニターに映写しての勉強会。内容は、前半の勉強会編は、テンプレート通り、後半の各マンション分析編に調査結果を入れて、1時間半。終わった時には、理事会としては、管理適正化コンサルティングの依頼は、積極賛成。大規模修繕工事は、住...
愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。実際に、それほどの工事費が掛かるのか？そもそも、今すぐ工事を行う必要があるのか？工事行うにしても、コストダウンの余地はないのか？理事の皆さんと一緒に、屋上から順次見ていくと、確かに、美観上は、年季が入っている。しかし、屋上は、陸屋...
愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。修繕積立金は全く足りず、多額の借金と大幅な積立金値上げが必要でした。少しでもコストが下がらないか？を管理会社に依頼し、何度か減額プランが出てきており、住民説明会も実施したものの、組合の手持ち資金では、大きく足りず、組合員の関心も高...
愛知県内の約40戸のAマンションの理事長が当社のセミナーに参加されたのは、昨年の春。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、大規模修繕工事提案があり、当初予算は、約8,650万円。組合の修繕積立金残高は、約5,200万円。B建設会社で工事をするとの前提で、減額プランが出されているが、工事個所を減らすものの、限界があり、借入か一時金徴収は、避けられない状態。セミナーに参加されたときの...
私の古巣である中電が、大口ガス販売を巡って、東邦ガスと談合していたことが、公正取引委員会より指摘され、両社から謝罪がありました。東邦ガス側は、調査前に申告したことで、課徴金はなし。中電側は、2678万円の課徴金。マンション大規模修繕工事における談合やリベートと闘っている自分のルーツが、「公益事業の電力会社出身ゆえに身に付いた『公正』にこだわるポリシー」だと標ぼうしている私としては、何とも、悔しく情...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。四つ目は、こうした公募による選定は、書類審査と各社30分程度以下のヒアリング・プレゼン審査で決めることがほとんどだからです。この方式では、当社の伝えたいことを伝える時間が足りません。大規模修繕工事を巡る談合やリベート問題、不正競争などを知ってもらい、当社が、それに対して、闘い続け、そういった悪...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。二つ目は、一般公募では、住民の知らないところで、忖度、談合、リベートが横行し、公正な競争が行われないケースが多いからです。特に、管理会社が事務局を行う公募では、その傾向が強いです。なお、これは、一般論ではなく、統計がある訳でもなく、当社の経験に基づく見解で、管理会社の多くが、不正競争を行って...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。一つ目は、当社は単なる設計集団ではなく、マンション管理組合向けに特化したコンサルタント集団なので、一般公募で応募してくる設計事務所とは、土俵が異なるからです。例えていうなら、ボクシングの試合に、キックボクシングの選手が出るようなものです。技術的な設計監理は、設計事務所であれば、どこでもできる...
200戸近いマンションから、配管更新の設計監理会社の一般公募に応募して欲しいとの依頼がありました。当社は、一般公募には、参加しないのが方針です。過去に、当社のセミナーに参加された方がおられ、その方から、熱心に推薦される場合で、管理会社が介在しない場合であれば、レアケースとして、応じることは、ありますが、管理会社が事務局を務める一般公募は、参加することは、ありえません。依頼する側からすれば、大きなマン...
2024年3月23日（土） 大阪府吹田市 午前・午後で開催 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 各会場定員限定 ※会場によって定員が変わります 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 セミナー（90...
3月から顧問先の決算理事会のシーズンが始まります。この理事会で、年間の顧問業務の報告をするのですが、そのために、住民向けに「管理会社の評価アンケート」を実施したり、清掃の同行モニタリングをしたり、点検業務の書類チェックをする等の業務があります。この週末は、大型マンションの決算理事会が2つあり、その準備や説明で大変な業務量でした。どちらのマンションも、管理適正化でコストが大きく下がっているのですが、...
管理適正化コンサルティングでは、「電気料金削減コンサルティング」を並行して実施します。今、同時並行で実施しているマンションは、十以上ありますが、そのうちの一つで、過去の設備工事の際に、省エネ型に変えたのに、それを電力会社に届けてなかったために、10年以上の間、余分な電気料金を支払っており、総額が100万円を超えるケースが見つかりました。この場合、組合側には、電気契約の知識はなく、届出が必要であることも...
これもホントです。ある60戸台のマンションでは、管理会社の大規模修繕工事の見積が9，800万円。契約寸前まで行きましたが、最終的には、当社とコンサルティング契約を結び、MACM方式による入札を行ったら、6，600万円。仕様は、当初よりグレードが上がっています。この成果を見た管理組合からは、当社と10年間の顧問契約（別名：守護神契約？）を結びたいという声もいただきましたが、それだと、毎年、成果を認め...
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先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
お待ちしています！MAKSセミナー【ブログ5797日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
中部電力が、5月1日より、省エネ家電買替キャンペーンを開始します。同社が指定する高い省エネ性能を有するエアコンおよび冷蔵庫に買い替え、キャンペーンにお申込みいただいたお客さまに特典を進呈。以下の専用サイトから申込みができます。省エネ家電買替キャンペーン（注）2023年5月1日(月曜日)公開予定◎省エネ家電買替キャンペーンの概要申込期間 2023年5月1日（月曜日）～2023年9月30日（土曜日）対象メーカーエアコンシャー...
このGWから、松本市で、3つ目のコンサルティング、長野市で8つ目、9つ目のコンサルティングが始まります。松本は、大規模修繕工事コンサルティング、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画の見直し、保険見直しコンサルティング、電気料金削減コンサルティングのフルパッケージです。長野は、顧問先マンションの大規模修繕が1件、新規に管理適正化コンサルティング付き顧問契約が1件。また、間もなく、顧問契約から外部役員就...
前回のブログで、「標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！」と書きましたが、最初、標準管理規約に準拠するとの大方針において、次のいずれにするのかを議論しました。A：現行の規約に標準管理規約の要素を入れて行くB：標準管理規約をベースに現行の規約のマンションオリジナル条項を入れて行くこれまでの組合運営の継続性からすると前者の方が、組み立てやすいのですが、今回は、両社の乖離があまり...
築27年、100戸クラスの店舗複合型マンションの管理規約の全面改正業務が、2年がかりで成案し、来月の総会で承認される見込みとなりました。築年数が経っているからなのか、このマンション独自のルールがあるからなのか、両方なのかは不明ですが、標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！文字校正的な作業だけで、使った時間は、百時間単位です。一方で、はりマンション管理や規約を知っていないと、この作...
私のマンションは築30年を超え、大規模修繕工事の2回目間近です。これだけの築年数になると、既に、いくつかの住戸で、大掛かりなリフォームも行われています。我が家は、数年前に、キッチンのコンロ、トイレのリフォーム等を行いましたが、今回、洗濯機の交換が3回目になるなど、3巡目の設備や家電の更新の時期です。自宅のことは、妻に任せきりで、顧客のお世話ばかりしているため(笑)、私が言えるのは、「好きなものを買ってい...
「日刊不動産経済通信」のツイッターからの転載です。「国交省は、マンションの管理会社と管理組合が交わす契約書の指針「マンション標準管理委託契約書」を5年ぶりに改訂します。業界の要望で、「カスハラ防止条項」が新設されます。管理会社の従業員に対する侮辱や人格否定、緊急でない休日・深夜の呼出などはカスハラと明記されます。」これ、この春の管理会社からの委託契約更新に際し、順次提案されています。これは「同一条...
大規模修繕工事コンサルティング先のマンション(19戸)では、財政状況がかなり厳しく、できる限り工事時期を先延ばししたいと話している最中に、昨年の台風で、屋上防水シートがめくれ、断熱材に浸水。タイルの浮きは少なく、足場を掛ける工事は先に延ばせそうでも、屋上だけは、防水工事を行う必要に迫られました。火災保険の適用については、現地調査を行い、被害の範囲をできる限り広くとる申請書を書き、二百万円以上の保険が降...
YKKAP社が、「国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備（片開き戸）」を販売し、全国で取付けられていたことを発表しました。以下、同社のHPから。Ⅰ．国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備について弊社が平成19（2007）年まで製造販売した特定防火設備（スチール採光窓付玄関ドア）の一部において、国土交通大臣認定の仕様に適合しない製品が存在し、必要な改修が行われていないことが判明しました。こ...
本日は、誕生日ですが、何歳になるのか、覚えていません。(笑)ホントは、京都のマンション学会に行く予定でしたが、コンサルタントメンバーの仕事が、遅れており、そのチェックをする時間の捻出のために、キャンセルしました。うーーん、学会は楽しみにしていたので、とても残念。会社を出たのは23時。自宅に帰って、夜中2時まで続きをして、ねたのは3時。翌朝は6時に目が覚め、すぐに仕事。我が家では、妻が、ケーキを買うかどう...
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
管理計画認定状況の最新状況ですが、令和5年4月10日現在では、新築マンションの予備認定：663件（愛知県：37件）既築マンションの認定 ： 38件（愛知県： 6件）です。新築マンションでは、取得が増える一方で、既築マンションは、10万棟以上はあるなかで、いかにも少ないですね。このうち、2棟は、当社の顧問先で、取得準備中が10棟あります。顧問先に対しては、制度の趣旨の解説と取得するためのプロセスを示し、希望す...
