愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
突然、あるマンションのフォルダだけがパソコンから消えた。間違えて、消去したのかと思い、Web上のワンドライブを見たら、ちゃんとある！リンクも切れていない。トラブル集を見ても、ぴったりした解決策がない。ホントになくなったら大変なことになるところでしたが、まずは、一安心。ただ、1カ月に1度、外付けハードディスクにバックアップすることにしているのを、最近、やっていないことに改めて気づいたのでした。油断大敵で...
私は経営者なので、定休なく働いても、法律違反にならないし、誰にも、「働き方改革」などと言われないので、毎日、思う存分、好きなだけ仕事をしています。ですから、毎朝、6時前には起き、血圧を測り、コーヒーを入れ、すぐに、パソコンに向かって仕事を始め、会社スタッフの迎えがある8時ギリギリまで、仕事をするのが、お決まりのパターンです。が、唯一の悩みが、運動不足。そこで、昨年の11月から、年末の人間ドッグに向けて...
築1年目のタワーマンションと、顧問契約及び1・2年目アフター点検インスペクションの契約を結んだのが昨年12月。12月に行った1年目点検のインスペクションを行ってから1カ月で、分譲会社の手直し方針書が出されました。その中身を検証しましたが、大別すると、次の5種類です。1，アフター保証対象として、直ちに補修する。2，アフター保証対象ではないが、直ちに補修する。あるいは改善する。3，不具合が出尽くすのは、2...
昨日、取り上げた大規模修繕工事のキックオフミーティングの感想が届きました。「馬渕さんの熱い想い」に言及してもらっている感想が嬉しいです。【ブログ6070日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市内で、自動車で3分の距離のある2マンション共同発注の大規模修繕工事が2月から始まります。どちらも第2回目の大規模修繕。第1回目の工事もコンサルティングを引き受け、それ以来、15年以上、顧問を継続しています。今回は、最近の工事費高騰が、特に小規模マンショへの影響が大きいことを踏まえ、コストダウンの離れ業を使い、32戸と16戸のマンションで、合計金額が5400万円（税込み）ですから、戸当たり112万...
管理計画認定制度が2022年4月に開始され、いくつかの自治体で受付が始まったのが、半年後ですから、実質的には、今の時期で、制度開始1年と見て、一体、何件の認定があったか？既築マンションでは、約400件。愛知県では、26件です。愛知県内のマンション数は、約1万件ですから、0.26%です。非常に少ない理由は、認定のハードルが高いからと言えますが、そのハードルには、「基準に達しないから」もあるし、「基準には達しているが...
室内のインスペクションでは、塗装、クロスの仕上げ、汚れ、パッキンの忘れがないか、戸当たりの忘れや位置ずれ、扉の開閉の引っ掛かり、巾木の接着端部、フローリングの沈みコンセントカバーのゆるみ、等を見たり、触ったりしながら、検査して行きます。久しぶりに、新築のインスペクションを行うと、各種建具も最近は、こんな風になってるんだ…と思うものもあります。今回のマンションは、ファミリーとワンルームの混在型なので...
当社は分譲マンションの管理組合向けのコンサルティングを行う専門家集団ですが、RC系の建物の調査や工事コンサルティングは、賃貸でも、類似していると言えます。1オーナーの賃貸と各戸オーナーの分譲の違いは、意思決定の複雑さの違いで、実は、この違いが、業務の負担を大きく左右します。で、今回、当社の外部ブレーン会社の経営者が、RCの賃貸マンションを建てられ、その新築工事インスペクションを依頼されました。共用部と...
組合からの相談で、多いのが、この相談です。この問題には、大別すると、下記の2パターンがあります。・役員の順番が回ってきても、辞退する人が多い。・役員になっても、理事会に参加しない人が多く、理事会が成立しない。このどちらなのかで、同じ対策、違う対策が出てきます。前者の「辞退者が多い」なら、辞退理由として許容する基準がないとか、甘いという状態が考えられ、その基準を厳格にする、辞退の場合の組合活動協力金...
NTT、au、ニューロ光、等の個別インターネットサービスから、全戸一括加入タイプに変更するには、マンションの建物・設備がどうなっているかの事前調査が必要です。外から持ってきた線を、マンション各階に通線できるか？そこから、各戸に入線できるか？です。現行でNGの場合、露出配管や隙間配線と言う手段もあります。この調査は無料でやってくれますので、まずは、調査をして実情の把握がスタートです。【ブログ6063日連続...
1月のMAKSの勉強会は、「インターネット、マンション一括サービス」をテーマに開催しました。マンションのインターネットは、大別すると、新築時から特定のサービス事業者との契約で、全戸一括サービスが提供されているマンションとNTT等の個別サービスの二つがあります。前者で有名なのは、FNJ、つなぐネット等で、1000円～2000円/戸。後者は、NTT、au、ニューロ光、コミュファ等で、3000円～4000円/戸。前者の方が、...
マンション管理士として専業の仕事を始めた頃に、顧問契約を結んだ16戸の自主管理マンションは、当時、建物設備管理委託先を変更しています。会計は、すべて、組合員が行い、建物設備管理は、その1社に委託しています。今年、その委託会社を解約し、新たな会社に委託することになりました。その理由は、ここ、数年間、清掃業務が、悪くなり、注意をして、直っても、やがて、悪くなるとの繰り返しが続き、毎回、清掃後のチェックを...
マンション管理士として専業の仕事を始めた頃に、大規模修繕工事のコンサルティングを行い、その後、顧問契約を結んだ16戸の自主管理マンションは、毎年1月に定期総会です。今年の定期総会で、14回目の更新となり、顧問契約は15年目。今年は2回目の大規模修繕工事を迎えます。いつからか忘れましたが、総会議案に、「顧問契約の更新の承認議案」はなくなり、自動的、当たり前に、契約が続いています。今回の総会では、このマンショ...
「管理会社から管理委託費の値上げ申し入れがあった。それが妥当か、教えて欲しい」という相談がいくつか寄せられています。中には、安い会社を紹介して欲しい、という依頼もあります。先日は、かなり遠方のマンションから、「管理会社の入札コンサルティングを依頼したい」との連絡がありました。遠方のマンションでも、コンサルティングを出来るノウハウは磨いていきましたが、「すぐやって欲しい！」という依頼だったので、お断...
例年、フェア事務局に「最近、マンション管理組合や住民が関心を持っていることは？」について、アドバイスを行い、企画協力しています。今年提供したテーマは、下記の通りです。①管理計画認定制度②大規模修繕工事を巡る談合・リベート問題（メーテレ「アップ」、「NHKクローズアップ現代」）③第三者管理（「NHKクローズアップ現代」）④地震対策⑤電気自動車充電器の設置（蓄電池・太陽光発電に変わるものとしても注目）⑥火災保険の...
今年もマンション管理フェア事務局から、フェア開催のお知らせの来社がありました。開催日は、6月27日(木)、28日(金)の二日間、、 開錠はウインク愛知。例年通り、2コマの講義を受け持ちます。【ブログ6055日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
地元の伊奈波神社に、長女の安産祈願に行った時に見つけた「厄年、八方ふさがり表」。何年生まれの人が、厄年または八方ふさがりの年になるのか、が大きな看板に書かれています。それがこちら。これを見ると、私の生年が、今年「八方ふさがり」！見た瞬間、やったー！(笑)今は、次から次にコンサルティングの依頼があり、現在、2カ月以上先まで、土日は、午前・午後・夜の3部制で、ほぼ全部予約がある状態というフル回転の中、更に...
長女の安産祈願で、地元の産土神、伊奈波神社に行ってきました。ここは、昔からパワースポットと言われているのですが、今回、初めて、二つの特別すべきパワースポットがあることを知りました。一つ目が黒龍大神。 二つ目が、逆さ狛犬。 これは、なでると、願いが叶うとのこと。毎回、神社や寺院で、祈るのは、・家族の健康と幸せ・マンション修繕の世界で談合やリベートがなくなること・仕事で関わる人すべてが、幸せになるこ...
岡崎のマンションで、自動車充電器の設置決議が取れて以降、いくつかのマンションで、検討が進んでいますが、こうした「未来予測」の議論は、様々な意見が飛び交います。中には、電気自動車なんて何年も先にしか普及しないに決まっている！…という断定的な意見もあります。ただ、政府が、ここまで手厚い助成金を出しているのは、そこまでして普及させたいとの方針があるからで、それは、戸建てなら、すぐに充電器が設置できても、...
昔は、節電要請と言えば、夏の甲子園時期と言う感じでしたが、最近では、冬の夕方に節電要請がなされることが多くなりました。これ、この時間に「洗濯をしない」のは、できますが、「電気暖房をやめ、電気も付けずに、じっとしている」のは、かなり難しい。燃焼系の暖房器具は、そもそも、マンション購入の30年以上前から、我が家にはないし。今更、スポット的にも、使うことは考えられません。外食に行くかぁ、という選択くらいし...
具体的に書くと、営業妨害になってしまうので、書けませんが、能登半島地震で、地震への備えを謡うちょっと強引なセールスもあるようです。、もちろん、「天災は忘れた頃にやってくる」ので、便乗セールスには気を付けないといけませんが、こうした大きな地震を機に、本気で地震対策を考えることは必要です。【ブログ6053日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岡崎のマンションの総会で、12月、自動車充電器20台の設置が承認されました。国の補助金で設置費の8割程度が賄われることも決定し、1月中に設置できる流れに。ところが、今、全国的にケーブルが不足しており、工事が遅れるとのこと。新型コロナ明けで、昨年10月頃から、建設需要が一気に伸び出し、生産が追い付かないことが原因らしく、今日現在でも、入荷の目途は立っていないようです。【ブログ6052日連続更新中】 ←【人気ブログ...
不動産の世界の裏側も見せながら、面白く描いて、ついつい見てしまった「正直不動産」が帰って来ました。しかも、初回がタワマンの話。見逃せません！と思っていたら、初回は、理事会と重なり、見逃し(-_-;)。NHKプラスで「見逃し配信」を見なきゃ！(笑)【ブログ6051日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
約100戸の複合用途型マンションの管理規約、細則の全面改正が2年半かけて、製本版の納品となりました。このマンションは、27年前に住宅・都市整備公団が分譲したマンションのため、管理規約類はかなり独特。かつ、住宅部会と店舗部会の利害調整も複雑。管理規約改正業務を引き受ける際には、想定しうる業務負荷を、相当厳密に予測する必要があることを学んだ業務となりました。【ブログ6051日連続更新中】 ←【人気ブログランキング...
100戸クラスの複合用途型マンションの長期修繕計画に取り組んでいます。やり始めてわかったのは、建物のエリアや部位ごとに、修繕積立金の会計区分が違う難しさ。同じ建物の1～2階に店舗、3階から住居があるとします。そうなると、屋上や外壁は住宅と店舗の共通です。共用の階段と廊下は、住宅と店舗で別れます。前者は、修繕予算を立てる際に、いつもと同じ防水や塗装や下地補修の費用算出。後者の算出は、工事会社から見積もり...
企業からは、「資源保護、地球環境保護」を理由に、年賀状の廃止。個人からは、定年を機に、年賀状を廃止、の便りが、例年になく多い年です。後者は、年と共に、かつて、中電の同期や先輩・後輩で、同年代台の人たちから、そういった便りが増えるのは自然ですから、「例年になく多い」というより、これから、徐々に増えるのでしょう。私は、これから、まだまだ、マンション管理コンサルタントの活躍の場を広げて行くため、現役バリ...
いつもは、零時過ぎに眠り、5時くらいに起きるのが常ですが、昨日は、翌日の仕事のボリュームと頭の冴えのバランスを考え、10時前に就寝、午前2時くらいに起きて、仕事をしよう！と決めてベッドへ。私の特技の一つが、ベッドに入るとすぐ眠ることができること。普段、ショートスリーパーなので、眠りへのニーズが強いのだと思います。ですが、翌朝、妻から、寝言で、大きな声を出して怒っていたとのこと。実は、過去にも、同じよう...
マンションは建物としては、台風や地震に強いので、在宅避難を基本にするのが良いと言われます。ただ、自宅に十分な備えがないと、例えば、高層階から水の配給を取りに行くのは困難だという弱点もあります。また、大地震だと、排水管が使えることを確認しないと、自宅に水があっても、排水を流せないこともあります。つまり、我が家の備えとマンション全体のルール作りの両方があることが理想的です。我が家のことは、個人の裁量で...
能登半島地震に続き、日航機とか海保機との衝突事故や福岡での火災など、正月から災害や事故のニュースが相次いでいます。自宅の備えはどうか？マンション全体での備えはどうか？を今一度、考える機会になります。ちなみに、我が家では、在宅非難を前提に、電気は、ポータブルのソーラーパネルと蓄電池があります。懐中電灯も電池の備蓄もありますが、十分な数かどうかの確認は不十分です。食料は、常用食をたっぷり備蓄し、順次、...
よりによって、元旦に、能登半島一体に大地震が発生。岐阜でも震度4クラスでしたが、丁度、その時は、駐車場の自動車の中。かなり大きな揺れだと感じ、自宅で、ゲージに入れてきた猫が心配でしたが、すぐに帰宅したところ、何の被害も異変もなし。その後、夜のテレビで見た被災地の様子は、まるで、爆弾を落とされたかのように、火災で、そのエリア一帯が焦土と化したよう。正月の夕食前の時間なので、つぶれた家屋には、人がいた...
昨年は、次々に来るコンサルティングの依頼への対応で、長女の結婚式の日が丸1日オフだった以外は、多分、全速力で走り続けた1年間でしたが、その中で、マスコミ対応にかなりの時間を費やしたことが、記憶に残っています。2月の中日新聞の取材、8月のメーテレ（テレビ朝日でも放映）の取材、12月のNHKの取材。それぞれ登場したのは、数行の記事、短い時間ですが、「事実か否か」のスクリーニングを経るには、そこに至るまでに、取...
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先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
日本建設業連合会が今年4月に発表した統計によると、建設資材の高騰・労務費の上昇の影響で、2021年1月に比べて、現在、仮設費・経費などを含めた全建設コスト（平均）は、17～20％の上昇だということです。これ、1億円の工事が1億2000万円になるということです。さらに、過去10年間程度の労務費の推移を見ると、何と、65％も上昇していることになっています。半端ない上昇率です。ただし、実際に工事の入札を多数手がけている...
お待ちしています！MAKSセミナー【ブログ5797日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
中部電力が、5月1日より、省エネ家電買替キャンペーンを開始します。同社が指定する高い省エネ性能を有するエアコンおよび冷蔵庫に買い替え、キャンペーンにお申込みいただいたお客さまに特典を進呈。以下の専用サイトから申込みができます。省エネ家電買替キャンペーン（注）2023年5月1日(月曜日)公開予定◎省エネ家電買替キャンペーンの概要申込期間 2023年5月1日（月曜日）～2023年9月30日（土曜日）対象メーカーエアコンシャー...
このGWから、松本市で、3つ目のコンサルティング、長野市で8つ目、9つ目のコンサルティングが始まります。松本は、大規模修繕工事コンサルティング、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画の見直し、保険見直しコンサルティング、電気料金削減コンサルティングのフルパッケージです。長野は、顧問先マンションの大規模修繕が1件、新規に管理適正化コンサルティング付き顧問契約が1件。また、間もなく、顧問契約から外部役員就...
前回のブログで、「標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！」と書きましたが、最初、標準管理規約に準拠するとの大方針において、次のいずれにするのかを議論しました。A：現行の規約に標準管理規約の要素を入れて行くB：標準管理規約をベースに現行の規約のマンションオリジナル条項を入れて行くこれまでの組合運営の継続性からすると前者の方が、組み立てやすいのですが、今回は、両社の乖離があまり...
築27年、100戸クラスの店舗複合型マンションの管理規約の全面改正業務が、2年がかりで成案し、来月の総会で承認される見込みとなりました。築年数が経っているからなのか、このマンション独自のルールがあるからなのか、両方なのかは不明ですが、標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！文字校正的な作業だけで、使った時間は、百時間単位です。一方で、はりマンション管理や規約を知っていないと、この作...
私のマンションは築30年を超え、大規模修繕工事の2回目間近です。これだけの築年数になると、既に、いくつかの住戸で、大掛かりなリフォームも行われています。我が家は、数年前に、キッチンのコンロ、トイレのリフォーム等を行いましたが、今回、洗濯機の交換が3回目になるなど、3巡目の設備や家電の更新の時期です。自宅のことは、妻に任せきりで、顧客のお世話ばかりしているため(笑)、私が言えるのは、「好きなものを買ってい...
「日刊不動産経済通信」のツイッターからの転載です。「国交省は、マンションの管理会社と管理組合が交わす契約書の指針「マンション標準管理委託契約書」を5年ぶりに改訂します。業界の要望で、「カスハラ防止条項」が新設されます。管理会社の従業員に対する侮辱や人格否定、緊急でない休日・深夜の呼出などはカスハラと明記されます。」これ、この春の管理会社からの委託契約更新に際し、順次提案されています。これは「同一条...
大規模修繕工事コンサルティング先のマンション(19戸)では、財政状況がかなり厳しく、できる限り工事時期を先延ばししたいと話している最中に、昨年の台風で、屋上防水シートがめくれ、断熱材に浸水。タイルの浮きは少なく、足場を掛ける工事は先に延ばせそうでも、屋上だけは、防水工事を行う必要に迫られました。火災保険の適用については、現地調査を行い、被害の範囲をできる限り広くとる申請書を書き、二百万円以上の保険が降...
YKKAP社が、「国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備（片開き戸）」を販売し、全国で取付けられていたことを発表しました。以下、同社のHPから。Ⅰ．国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備について弊社が平成19（2007）年まで製造販売した特定防火設備（スチール採光窓付玄関ドア）の一部において、国土交通大臣認定の仕様に適合しない製品が存在し、必要な改修が行われていないことが判明しました。こ...
本日は、誕生日ですが、何歳になるのか、覚えていません。(笑)ホントは、京都のマンション学会に行く予定でしたが、コンサルタントメンバーの仕事が、遅れており、そのチェックをする時間の捻出のために、キャンセルしました。うーーん、学会は楽しみにしていたので、とても残念。会社を出たのは23時。自宅に帰って、夜中2時まで続きをして、ねたのは3時。翌朝は6時に目が覚め、すぐに仕事。我が家では、妻が、ケーキを買うかどう...
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
