今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
今年1年の新たな契約は、19マンション。コロナ禍前の2029年が過去最高で、21マンションでしたが、それに次いで、2番目の多さとなりました。建物調査、大規模修繕、長期修繕計画、管理適正化、顧問など、個別契約案件数は76件でした。大規模修繕工事は、過去からの継続で、入札、工事、計画中を合わせると23マンション。管理適正化コンサㇽも、過去からの継続案件があるので、トータルでは、100以上の契約案件を動かしていることに...
仕事での失敗ではありません。会社はすでに、休日ですが、例年のごとく、私用、会社用の年賀状は、無人のオフィイスで、この時期、一人で作成しています。で、昨日は、自宅に年賀状を忘れて、出社。45分かけて到着した時に、気づいた。(笑)他にも、今年中に発送したい資料や年末の大規模修繕工事の後片付けがあり、会社で仕事をする案件はあったので、単なるドライブではなく、事務所の滞在時間が短くなったと思えば良し。ただし、...
年末年始は、毎年、管理組合との会合がないので、溜まっている長期修繕計画の見直しを集中的にやったり、1年を振り返り、翌年の計画を立てますが、自宅で仕事をするので、合間に、テレビを見ます。今年は、NHKの「どうする家康」や「春らんまん」の総集編にはまり、結構、長い時間、テレビに張り付き(笑)名シーン、明言が、続々。どちらも、苦難を乗り切り、前を向く。目の前の刹那的で安易な道を選ばず、本質を求める。どうする家...
感想メールから。「NHKクローズアップ現代は、放送が終わってから新聞のテレビ番組表を見て知ったので放送を見れず、とても残念です。うちのマンションはA社に管理委託しております。A社が毎月配布する情報誌は、理事会を廃止してA社を管理者にしたので役員の負担がなくなり快適な生活が送れているという内容の喜びの声を毎月掲載しています。A社からとうとううちのマンションにも同様の提案がなされ、区分所有者対象に賛否を...
感想メールから。「昨晩、視聴しました。どこでも困っていますよね。馬渕さんお太りになられましたね。（中略）今後馬渕さんのような方のご活躍の機会が増えますね。頑張ってください。」（愛知県 Iさん）「拝見しました 。これから いよいよ 老朽 マンションの大規模修繕費の問題や管理の問題など社会問題として顕在化してくると思います。」（愛知県 Iさん）【ブログ6036日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録してい...
12月19日放映のNHK「クローズアップ現代」「“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか」を見たという方からのメールが40通以上も届きましたので、紹介します。「11月に、居住して2度目の理事会役員を終えたところですが、理事会の無力さをあらためて実感し、自身の住戸のことに無関心となりがちな運命共同体に危機感が一層募りました。」(長野県 Kさんから)「番組を見ての感想ですが、先ず、番組の流れとして、マンシ...
毎年、12月の最終週に、一泊二日の人間ドッグを受けています。同じ病院で10年以上になります。検査フロアの奥に宿泊エリアがあり、5つほどの個室があります。部屋には、ベッド、テーブル、ユニットバス＆トイレ。検査の合間も、終わってからも、部屋でたっぷり仕事ができるので、気に入っています。持ち込む備品は、延長コード。部屋の大型テレビを台座から外すドライバー。テレビの下に置くノートパソコン格納テーブル。椅子に置...
この質問は大変多いです。成功事例としては、築3年目から顧問を勤め、今年で11年目なる30戸のマンションで、毎年、私が講師になり、例えば、防災のためのマンション内設備の見学会、その後に私が講師になっての勉強会、その後、会費制により、カフェを貸し切り、軽食での住民交流会を開催し、総会参加率は、最低でも5割で、平均すると7割に達するようなマンションがあります。この交流会は、新しく所有者になった人には、他の住民...
あるマンションで、建築会社勤務の方がおられ、長期修繕計画を作成、修繕積立金の値上げ議案を提案された時の話です。資金が圧倒的に足りず、値上げは必須だったので、支出計画がきちんと出してあれば、議案は通るだろうと考えておられるようでした。しかし、結果は、1票足りず、否決。相当、意外だったようですが、技術的な整合性と住民感情を考えた「総意」の形成ステップは、違う手法が必要です。今回の敗因は、議決権行使書。...
MAKSの大規模修繕工事キックオフミーティング参加者の感想2
続いて、約130戸マンションの大規模修繕工事の会社さんです。ありがとうございました。【ブログ6031日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
MAKSの大規模修繕工事キックオフミーティング参加者の感想1
年明けから、約80戸と約130戸のマンションの大規模修繕工事が始まります。それぞれ、当社のコンサルティングで工事を行うのは初めての会社です。当社のコンサルティングの特徴の一つが、全業種を集めての「住民の幸せデザインのためのキックオフミーティング」ですが、これも、当然初めて。塗装や防水の下請け工事を行う会社の中には、複数の改修元請け会社からの仕事を請けている会社もあるのですが、今回の2マンションでは、すべ...
“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか（2023年12月19日放送）「工事費用や人件費の上昇で、マンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が問題の背景に。どう暮らしを守るのか、トラブルに陥りやすいマンションがわかるチェックリストや、具体的な解...
本日のNHKクローズアップ現代にチラッと登場しました。業界の裏側の醜い実態をここまでつまびらかにしてくれたのか！と感じる反面、短い時間に詰め込んだので、いくつか物足りない点が…。◎大規模修繕工事で、コンサルタントが仕掛ける談合の話でしたが、管理会社も同じようなことをやっている事例も取り上げないのは、物足りない。◎悪徳じゃないコンサルタントも沢山いること、更には、当社のように談合と闘っているコンサルタント...
明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代でマンション問題を放映
今日は、是非ともご覧いただきたいテレビ番組のお知らせです。明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」【番組㏋】（番組㏋から）【工事費用や人件費の上昇でマンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が...
100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例【導入マンション】名古屋市中区新栄、39戸、築18年、組合顧問契約4年目、管理会社は2年前による総合管理(2年前にリプレイス)2023年10月に開催された、組合員に対する導入説明会のスライドで説明します。1，説明会表紙、当社の紹介(1) 今回の大きな変更点は何なのか？を端的に示したタイトルとしました。(2) 4年間顧問を務め...
第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）、総会で決議される
名古屋市内中区新栄の39戸のマンションで、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）への意向のための臨時総会が開催され、承認されました。管理規約改正もあり、特別決議も成立です。同時に議決されたのは、これ以外に、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）委託契約の締結、管理費の改定、監査への報酬支払の承認、規約と委託契約では、当社が不正、不誠実な業務を行えないよう弁護士と相談して作った項目が盛り込まれ...
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き3話目。ある程度、調査が進んだところで、判明したのが、大規模修繕工事の際のタイル浮きが13％もあったこと。そして、その4年後の今、またタイルの浮きが多く発生していること。つまり、新築時のタイルの貼り付け工事の精度が宜しくなかったということは、分かります。となれば、...
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き。大規模修繕工事の施工漏れかどうかを確かめるために、竣工図書を踏査。検査項目一覧には、下地補修検査なる項目はない。工区ごとの塗装、防水の調査日の記載はある。また、各調査での指摘事項の記録は70ページ以上あります。それを全部読んだところ、2カ所で「タイル浮きの施工漏...
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかりました。大規模修繕工事の施工漏れか？工事後に発生したものか？前者であれば、補償を求めることになります。後者であれば、新築時からの施工不良が疑われます。また、大規模修繕工事の時に、そもそも、かなりの浮きが生じていたのではないか？もし、そうであれば、その時に、新築時の施工不良問題は...
中部電力からの発表「2024年2月分から6月分（2024年1月使用分から5月使用分）の電気料金について激変緩和措置を継続」円安になると、原油などの輸入価格が上がるため、電力会社にとって苦しい台所事情はあると思いますが、国の政策の影響が大きいですね。組合にとって、朗報です。【ブログ6023日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今日は、岐阜市のフレストアルファ本荘にて、大規模修繕工事の足場解体前のシーリング抜き取り検査と下地補修検査でした。シーリング抜き取り検査は、既存のシーリングをしっかり撤去してあるかどうかと規定の弾力性があるかどうかの検査。その場で、コンサルタントが検査箇所を指定して、打ち替えて間もない新品のシーリングを引っ張り、どのレベルでちぎれるかをはかります。 今回、文句なく合格。下地の補修検査は、タイルの浮...
マンション管理士の代表的な業務と言われる「管理規約の改正」。今回、2年もかけて、古い複合型マンションの規約改正業務をやってきて、ようやくできたと思ったら、1，過去の改正履歴を探し出して、その一覧表を作る2，正本とするために、袋とじにして、その証明印を理事長にもらう3，できる限り安い製本業者を探す4，表紙をどうするか、紙の厚さをどうするかを決める5，重量のある完成品の納品の手配をするこういった一連の...
225戸、29階建、築1年目のタワーマンションのコンサルティングが12月から始まりました。新築1,2年目アフター保証インスペクション業務と管理適正化コンサルティング付き顧問契約です。その役員さんが、以前住んていたマンションで、当社のコンサルティングを受けられていて、その成果を高く評価頂き、このマンションで、勉強会を開催したことがきっかけです。既に、いくつかの管理資料を入手し、分析を始めていますが、タワーマン...
今週、ポートメッセなごやで開催される「建設技術展」を見に行こうと計画、木曜の午前中に予定していました。しかし、急ぎの仕事が入ったため、金曜日に振替え。で、行ってみたら、人影がまばら。レゴランドに行く、ファミリーはいるけれど。で、駐車場から55分くらいのところにある展示場に行く途中で、もしかしたら…と思って、改めて、スマホでイベントと確認したら、何と、展示会は水木の二日間！終わっていたのでした（笑）た...
当社の大規模修繕工事コンサルティングの特徴の一つは、大規模修繕工事前に、全工事事業者を集めたキックオフミーティングを開催し、講義を行うことです。タイトルは、「住民の幸せデザインプロジェクト キックオフミーティング」話す内容は、以下の通り。1、自己紹介・当社紹介2、大規模修繕工事ビジネスの「闇」3、良い工事にするための条件4、過去最高の仕事にするためには？5、○○マンションの大規模修繕ストーリー6、○○...
ここ数日間、「理事で認知症の人が現れたら…」について、書いてきました。規約を元に、整理することはできますが、その人が「認知症」だと診断書を持ってきてくれれば良いですが、まともじゃないかも、と言う状態で、どう判断すのか？という難しさは残ります。最近、顧問先マンションで、連続して、独居老人の孤独死が起きており、ケーススタディが必要だな！と思う次第です。【ブログ6016日連続更新中】 ←【人気ブログランキング...
ケース4「理事の解任？」標準管理規約では、次の条文があります。（役員の欠格条項）第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ない者二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない...
ケース3「役職の停止？」理事長については、標準管理規約の改正で、理事長の「解任」が明記されました。また、元々、「役員の役職については、理事会の互選」となっているので、その人の役職が副理事長とか会計等の役職であれば、その条文を使って、役職から外すことができます。なお、役職の停止ではなく、認知症の人では、理事として議決権行使は無理だという理由で、「議決権の停止」を行う、と言う規定はないです。運用として...
ケース2「委任状の提出？」これも、実際の運用として、使われているケースはよく見ます。理事会の出欠票に、その旨が記載されていますが、実際、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがない中での運用なので、その表現は、微妙であり、今回は、具体例を出すのは控えます。なお、標準管理規約のコメントでは、委任状への言及はなく、「議決権行使書」について、「事前に議決権行使書又は意見を記載した書面...
ケース1「家族の誰かに交代？」実際の運用としては、最も現実的で、多用されると思います。ただ、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがありません。例えば、理事会を会社の役員会だと置き換えてみてください。取締役の誰かが病気になったら、その息子が代わりに出席して、議論したり、採決に加わることはあり得ませんね。標準管理規約のコメントでは、以下の通りとなっていますが、現場の実務者にとって...
「理事で認知症の人が現れたら、どうしたら良いか？」の質問です。家族の誰かに交代？委任状の提出？役職の停止？理事の解任？考察します。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
国交省が置き配の標準化を検討しているとの情報提供を理事会でしていますが、反応は様々です。そういう時代になったのだから、どう受け入れるか？の意見が出る組合と、セキュリティ等の問題点を挙げて、導入反対ありき意見が強い場合。この傾向は、会社員時代でも同じで、新しいプロジェクトが始まるに際して、そのプロジェクトが実現したら、こんな良いことが起きる！と前向きに架台解決に向けた意見を言う人と、とにかく、ダメな...
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...
今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
