愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
今年1年の新たな契約は、19マンション。コロナ禍前の2029年が過去最高で、21マンションでしたが、それに次いで、2番目の多さとなりました。建物調査、大規模修繕、長期修繕計画、管理適正化、顧問など、個別契約案件数は76件でした。大規模修繕工事は、過去からの継続で、入札、工事、計画中を合わせると23マンション。管理適正化コンサㇽも、過去からの継続案件があるので、トータルでは、100以上の契約案件を動かしていることに...
仕事での失敗ではありません。会社はすでに、休日ですが、例年のごとく、私用、会社用の年賀状は、無人のオフィイスで、この時期、一人で作成しています。で、昨日は、自宅に年賀状を忘れて、出社。45分かけて到着した時に、気づいた。(笑)他にも、今年中に発送したい資料や年末の大規模修繕工事の後片付けがあり、会社で仕事をする案件はあったので、単なるドライブではなく、事務所の滞在時間が短くなったと思えば良し。ただし、...
年末年始は、毎年、管理組合との会合がないので、溜まっている長期修繕計画の見直しを集中的にやったり、1年を振り返り、翌年の計画を立てますが、自宅で仕事をするので、合間に、テレビを見ます。今年は、NHKの「どうする家康」や「春らんまん」の総集編にはまり、結構、長い時間、テレビに張り付き(笑)名シーン、明言が、続々。どちらも、苦難を乗り切り、前を向く。目の前の刹那的で安易な道を選ばず、本質を求める。どうする家...
感想メールから。「NHKクローズアップ現代は、放送が終わってから新聞のテレビ番組表を見て知ったので放送を見れず、とても残念です。うちのマンションはA社に管理委託しております。A社が毎月配布する情報誌は、理事会を廃止してA社を管理者にしたので役員の負担がなくなり快適な生活が送れているという内容の喜びの声を毎月掲載しています。A社からとうとううちのマンションにも同様の提案がなされ、区分所有者対象に賛否を...
感想メールから。「昨晩、視聴しました。どこでも困っていますよね。馬渕さんお太りになられましたね。（中略）今後馬渕さんのような方のご活躍の機会が増えますね。頑張ってください。」（愛知県 Iさん）「拝見しました 。これから いよいよ 老朽 マンションの大規模修繕費の問題や管理の問題など社会問題として顕在化してくると思います。」（愛知県 Iさん）【ブログ6036日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録してい...
12月19日放映のNHK「クローズアップ現代」「“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか」を見たという方からのメールが40通以上も届きましたので、紹介します。「11月に、居住して2度目の理事会役員を終えたところですが、理事会の無力さをあらためて実感し、自身の住戸のことに無関心となりがちな運命共同体に危機感が一層募りました。」(長野県 Kさんから)「番組を見ての感想ですが、先ず、番組の流れとして、マンシ...
毎年、12月の最終週に、一泊二日の人間ドッグを受けています。同じ病院で10年以上になります。検査フロアの奥に宿泊エリアがあり、5つほどの個室があります。部屋には、ベッド、テーブル、ユニットバス＆トイレ。検査の合間も、終わってからも、部屋でたっぷり仕事ができるので、気に入っています。持ち込む備品は、延長コード。部屋の大型テレビを台座から外すドライバー。テレビの下に置くノートパソコン格納テーブル。椅子に置...
この質問は大変多いです。成功事例としては、築3年目から顧問を勤め、今年で11年目なる30戸のマンションで、毎年、私が講師になり、例えば、防災のためのマンション内設備の見学会、その後に私が講師になっての勉強会、その後、会費制により、カフェを貸し切り、軽食での住民交流会を開催し、総会参加率は、最低でも5割で、平均すると7割に達するようなマンションがあります。この交流会は、新しく所有者になった人には、他の住民...
あるマンションで、建築会社勤務の方がおられ、長期修繕計画を作成、修繕積立金の値上げ議案を提案された時の話です。資金が圧倒的に足りず、値上げは必須だったので、支出計画がきちんと出してあれば、議案は通るだろうと考えておられるようでした。しかし、結果は、1票足りず、否決。相当、意外だったようですが、技術的な整合性と住民感情を考えた「総意」の形成ステップは、違う手法が必要です。今回の敗因は、議決権行使書。...
MAKSの大規模修繕工事キックオフミーティング参加者の感想2
続いて、約130戸マンションの大規模修繕工事の会社さんです。ありがとうございました。【ブログ6031日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
MAKSの大規模修繕工事キックオフミーティング参加者の感想1
年明けから、約80戸と約130戸のマンションの大規模修繕工事が始まります。それぞれ、当社のコンサルティングで工事を行うのは初めての会社です。当社のコンサルティングの特徴の一つが、全業種を集めての「住民の幸せデザインのためのキックオフミーティング」ですが、これも、当然初めて。塗装や防水の下請け工事を行う会社の中には、複数の改修元請け会社からの仕事を請けている会社もあるのですが、今回の2マンションでは、すべ...
“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか（2023年12月19日放送）「工事費用や人件費の上昇で、マンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が問題の背景に。どう暮らしを守るのか、トラブルに陥りやすいマンションがわかるチェックリストや、具体的な解...
本日のNHKクローズアップ現代にチラッと登場しました。業界の裏側の醜い実態をここまでつまびらかにしてくれたのか！と感じる反面、短い時間に詰め込んだので、いくつか物足りない点が…。◎大規模修繕工事で、コンサルタントが仕掛ける談合の話でしたが、管理会社も同じようなことをやっている事例も取り上げないのは、物足りない。◎悪徳じゃないコンサルタントも沢山いること、更には、当社のように談合と闘っているコンサルタント...
明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代でマンション問題を放映
今日は、是非ともご覧いただきたいテレビ番組のお知らせです。明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」【番組㏋】（番組㏋から）【工事費用や人件費の上昇でマンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が...
100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例【導入マンション】名古屋市中区新栄、39戸、築18年、組合顧問契約4年目、管理会社は2年前による総合管理(2年前にリプレイス)2023年10月に開催された、組合員に対する導入説明会のスライドで説明します。1，説明会表紙、当社の紹介(1) 今回の大きな変更点は何なのか？を端的に示したタイトルとしました。(2) 4年間顧問を務め...
第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）、総会で決議される
名古屋市内中区新栄の39戸のマンションで、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）への意向のための臨時総会が開催され、承認されました。管理規約改正もあり、特別決議も成立です。同時に議決されたのは、これ以外に、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）委託契約の締結、管理費の改定、監査への報酬支払の承認、規約と委託契約では、当社が不正、不誠実な業務を行えないよう弁護士と相談して作った項目が盛り込まれ...
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き3話目。ある程度、調査が進んだところで、判明したのが、大規模修繕工事の際のタイル浮きが13％もあったこと。そして、その4年後の今、またタイルの浮きが多く発生していること。つまり、新築時のタイルの貼り付け工事の精度が宜しくなかったということは、分かります。となれば、...
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き。大規模修繕工事の施工漏れかどうかを確かめるために、竣工図書を踏査。検査項目一覧には、下地補修検査なる項目はない。工区ごとの塗装、防水の調査日の記載はある。また、各調査での指摘事項の記録は70ページ以上あります。それを全部読んだところ、2カ所で「タイル浮きの施工漏...
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかりました。大規模修繕工事の施工漏れか？工事後に発生したものか？前者であれば、補償を求めることになります。後者であれば、新築時からの施工不良が疑われます。また、大規模修繕工事の時に、そもそも、かなりの浮きが生じていたのではないか？もし、そうであれば、その時に、新築時の施工不良問題は...
中部電力からの発表「2024年2月分から6月分（2024年1月使用分から5月使用分）の電気料金について激変緩和措置を継続」円安になると、原油などの輸入価格が上がるため、電力会社にとって苦しい台所事情はあると思いますが、国の政策の影響が大きいですね。組合にとって、朗報です。【ブログ6023日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今日は、岐阜市のフレストアルファ本荘にて、大規模修繕工事の足場解体前のシーリング抜き取り検査と下地補修検査でした。シーリング抜き取り検査は、既存のシーリングをしっかり撤去してあるかどうかと規定の弾力性があるかどうかの検査。その場で、コンサルタントが検査箇所を指定して、打ち替えて間もない新品のシーリングを引っ張り、どのレベルでちぎれるかをはかります。 今回、文句なく合格。下地の補修検査は、タイルの浮...
マンション管理士の代表的な業務と言われる「管理規約の改正」。今回、2年もかけて、古い複合型マンションの規約改正業務をやってきて、ようやくできたと思ったら、1，過去の改正履歴を探し出して、その一覧表を作る2，正本とするために、袋とじにして、その証明印を理事長にもらう3，できる限り安い製本業者を探す4，表紙をどうするか、紙の厚さをどうするかを決める5，重量のある完成品の納品の手配をするこういった一連の...
225戸、29階建、築1年目のタワーマンションのコンサルティングが12月から始まりました。新築1,2年目アフター保証インスペクション業務と管理適正化コンサルティング付き顧問契約です。その役員さんが、以前住んていたマンションで、当社のコンサルティングを受けられていて、その成果を高く評価頂き、このマンションで、勉強会を開催したことがきっかけです。既に、いくつかの管理資料を入手し、分析を始めていますが、タワーマン...
今週、ポートメッセなごやで開催される「建設技術展」を見に行こうと計画、木曜の午前中に予定していました。しかし、急ぎの仕事が入ったため、金曜日に振替え。で、行ってみたら、人影がまばら。レゴランドに行く、ファミリーはいるけれど。で、駐車場から55分くらいのところにある展示場に行く途中で、もしかしたら…と思って、改めて、スマホでイベントと確認したら、何と、展示会は水木の二日間！終わっていたのでした（笑）た...
当社の大規模修繕工事コンサルティングの特徴の一つは、大規模修繕工事前に、全工事事業者を集めたキックオフミーティングを開催し、講義を行うことです。タイトルは、「住民の幸せデザインプロジェクト キックオフミーティング」話す内容は、以下の通り。1、自己紹介・当社紹介2、大規模修繕工事ビジネスの「闇」3、良い工事にするための条件4、過去最高の仕事にするためには？5、○○マンションの大規模修繕ストーリー6、○○...
ここ数日間、「理事で認知症の人が現れたら…」について、書いてきました。規約を元に、整理することはできますが、その人が「認知症」だと診断書を持ってきてくれれば良いですが、まともじゃないかも、と言う状態で、どう判断すのか？という難しさは残ります。最近、顧問先マンションで、連続して、独居老人の孤独死が起きており、ケーススタディが必要だな！と思う次第です。【ブログ6016日連続更新中】 ←【人気ブログランキング...
ケース4「理事の解任？」標準管理規約では、次の条文があります。（役員の欠格条項）第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ない者二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない...
ケース3「役職の停止？」理事長については、標準管理規約の改正で、理事長の「解任」が明記されました。また、元々、「役員の役職については、理事会の互選」となっているので、その人の役職が副理事長とか会計等の役職であれば、その条文を使って、役職から外すことができます。なお、役職の停止ではなく、認知症の人では、理事として議決権行使は無理だという理由で、「議決権の停止」を行う、と言う規定はないです。運用として...
ケース2「委任状の提出？」これも、実際の運用として、使われているケースはよく見ます。理事会の出欠票に、その旨が記載されていますが、実際、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがない中での運用なので、その表現は、微妙であり、今回は、具体例を出すのは控えます。なお、標準管理規約のコメントでは、委任状への言及はなく、「議決権行使書」について、「事前に議決権行使書又は意見を記載した書面...
ケース1「家族の誰かに交代？」実際の運用としては、最も現実的で、多用されると思います。ただ、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがありません。例えば、理事会を会社の役員会だと置き換えてみてください。取締役の誰かが病気になったら、その息子が代わりに出席して、議論したり、採決に加わることはあり得ませんね。標準管理規約のコメントでは、以下の通りとなっていますが、現場の実務者にとって...
「理事で認知症の人が現れたら、どうしたら良いか？」の質問です。家族の誰かに交代？委任状の提出？役職の停止？理事の解任？考察します。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
「ブログリーダー」を活用して、馬渕裕嘉志さんをフォローしませんか？
先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
日本建設業連合会が今年4月に発表した統計によると、建設資材の高騰・労務費の上昇の影響で、2021年1月に比べて、現在、仮設費・経費などを含めた全建設コスト（平均）は、17～20％の上昇だということです。これ、1億円の工事が1億2000万円になるということです。さらに、過去10年間程度の労務費の推移を見ると、何と、65％も上昇していることになっています。半端ない上昇率です。ただし、実際に工事の入札を多数手がけている...
お待ちしています！MAKSセミナー【ブログ5797日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
中部電力が、5月1日より、省エネ家電買替キャンペーンを開始します。同社が指定する高い省エネ性能を有するエアコンおよび冷蔵庫に買い替え、キャンペーンにお申込みいただいたお客さまに特典を進呈。以下の専用サイトから申込みができます。省エネ家電買替キャンペーン（注）2023年5月1日(月曜日)公開予定◎省エネ家電買替キャンペーンの概要申込期間 2023年5月1日（月曜日）～2023年9月30日（土曜日）対象メーカーエアコンシャー...
このGWから、松本市で、3つ目のコンサルティング、長野市で8つ目、9つ目のコンサルティングが始まります。松本は、大規模修繕工事コンサルティング、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画の見直し、保険見直しコンサルティング、電気料金削減コンサルティングのフルパッケージです。長野は、顧問先マンションの大規模修繕が1件、新規に管理適正化コンサルティング付き顧問契約が1件。また、間もなく、顧問契約から外部役員就...
前回のブログで、「標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！」と書きましたが、最初、標準管理規約に準拠するとの大方針において、次のいずれにするのかを議論しました。A：現行の規約に標準管理規約の要素を入れて行くB：標準管理規約をベースに現行の規約のマンションオリジナル条項を入れて行くこれまでの組合運営の継続性からすると前者の方が、組み立てやすいのですが、今回は、両社の乖離があまり...
築27年、100戸クラスの店舗複合型マンションの管理規約の全面改正業務が、2年がかりで成案し、来月の総会で承認される見込みとなりました。築年数が経っているからなのか、このマンション独自のルールがあるからなのか、両方なのかは不明ですが、標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！文字校正的な作業だけで、使った時間は、百時間単位です。一方で、はりマンション管理や規約を知っていないと、この作...
私のマンションは築30年を超え、大規模修繕工事の2回目間近です。これだけの築年数になると、既に、いくつかの住戸で、大掛かりなリフォームも行われています。我が家は、数年前に、キッチンのコンロ、トイレのリフォーム等を行いましたが、今回、洗濯機の交換が3回目になるなど、3巡目の設備や家電の更新の時期です。自宅のことは、妻に任せきりで、顧客のお世話ばかりしているため(笑)、私が言えるのは、「好きなものを買ってい...
「日刊不動産経済通信」のツイッターからの転載です。「国交省は、マンションの管理会社と管理組合が交わす契約書の指針「マンション標準管理委託契約書」を5年ぶりに改訂します。業界の要望で、「カスハラ防止条項」が新設されます。管理会社の従業員に対する侮辱や人格否定、緊急でない休日・深夜の呼出などはカスハラと明記されます。」これ、この春の管理会社からの委託契約更新に際し、順次提案されています。これは「同一条...
大規模修繕工事コンサルティング先のマンション(19戸)では、財政状況がかなり厳しく、できる限り工事時期を先延ばししたいと話している最中に、昨年の台風で、屋上防水シートがめくれ、断熱材に浸水。タイルの浮きは少なく、足場を掛ける工事は先に延ばせそうでも、屋上だけは、防水工事を行う必要に迫られました。火災保険の適用については、現地調査を行い、被害の範囲をできる限り広くとる申請書を書き、二百万円以上の保険が降...
YKKAP社が、「国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備（片開き戸）」を販売し、全国で取付けられていたことを発表しました。以下、同社のHPから。Ⅰ．国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備について弊社が平成19（2007）年まで製造販売した特定防火設備（スチール採光窓付玄関ドア）の一部において、国土交通大臣認定の仕様に適合しない製品が存在し、必要な改修が行われていないことが判明しました。こ...
本日は、誕生日ですが、何歳になるのか、覚えていません。(笑)ホントは、京都のマンション学会に行く予定でしたが、コンサルタントメンバーの仕事が、遅れており、そのチェックをする時間の捻出のために、キャンセルしました。うーーん、学会は楽しみにしていたので、とても残念。会社を出たのは23時。自宅に帰って、夜中2時まで続きをして、ねたのは3時。翌朝は6時に目が覚め、すぐに仕事。我が家では、妻が、ケーキを買うかどう...
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
