しあわせデザイン研究所

今年1年の振り返り①

今年1年の新たな契約は、19マンション。コロナ禍前の2029年が過去最高で、21マンションでしたが、それに次いで、2番目の多さとなりました。建物調査、大規模修繕、長期修繕計画、管理適正化、顧問など、個別契約案件数は76件でした。大規模修繕工事は、過去からの継続で、入札、工事、計画中を合わせると23マンション。管理適正化コンサㇽも、過去からの継続案件があるので、トータルでは、100以上の契約案件を動かしていることに...

2023/12/31 00:50

2日連続の失敗が意味するもの

仕事での失敗ではありません。会社はすでに、休日ですが、例年のごとく、私用、会社用の年賀状は、無人のオフィイスで、この時期、一人で作成しています。で、昨日は、自宅に年賀状を忘れて、出社。45分かけて到着した時に、気づいた。(笑)他にも、今年中に発送したい資料や年末の大規模修繕工事の後片付けがあり、会社で仕事をする案件はあったので、単なるドライブではなく、事務所の滞在時間が短くなったと思えば良し。ただし、...

2023/12/30 17:35

NHK、年末特番に魅入られる(笑)

年末年始は、毎年、管理組合との会合がないので、溜まっている長期修繕計画の見直しを集中的にやったり、1年を振り返り、翌年の計画を立てますが、自宅で仕事をするので、合間に、テレビを見ます。今年は、NHKの「どうする家康」や「春らんまん」の総集編にはまり、結構、長い時間、テレビに張り付き(笑)名シーン、明言が、続々。どちらも、苦難を乗り切り、前を向く。目の前の刹那的で安易な道を選ばず、本質を求める。どうする家...

2023/12/29 23:31

NHK「クローズアップ現代」の余波が続く③

感想メールから。「NHKクローズアップ現代は、放送が終わってから新聞のテレビ番組表を見て知ったので放送を見れず、とても残念です。うちのマンションはA社に管理委託しております。A社が毎月配布する情報誌は、理事会を廃止してA社を管理者にしたので役員の負担がなくなり快適な生活が送れているという内容の喜びの声を毎月掲載しています。A社からとうとううちのマンションにも同様の提案がなされ、区分所有者対象に賛否を...

2023/12/28 23:06

NHK「クローズアップ現代」の余波が続く②

感想メールから。「昨晩、視聴しました。どこでも困っていますよね。馬渕さんお太りになられましたね。（中略）今後馬渕さんのような方のご活躍の機会が増えますね。頑張ってください。」（愛知県 Iさん）「拝見しました 。これから いよいよ 老朽 マンションの大規模修繕費の問題や管理の問題など社会問題として顕在化してくると思います。」（愛知県 Iさん）【ブログ6036日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録してい...

2023/12/27 23:01

NHK「クローズアップ現代」の余波が続く①

12月19日放映のNHK「クローズアップ現代」「“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか」を見たという方からのメールが40通以上も届きましたので、紹介します。「11月に、居住して2度目の理事会役員を終えたところですが、理事会の無力さをあらためて実感し、自身の住戸のことに無関心となりがちな運命共同体に危機感が一層募りました。」(長野県 Kさんから)「番組を見ての感想ですが、先ず、番組の流れとして、マンシ...

2023/12/26 22:55

今年も一泊二日の人間ドッグ

毎年、12月の最終週に、一泊二日の人間ドッグを受けています。同じ病院で10年以上になります。検査フロアの奥に宿泊エリアがあり、5つほどの個室があります。部屋には、ベッド、テーブル、ユニットバス＆トイレ。検査の合間も、終わってからも、部屋でたっぷり仕事ができるので、気に入っています。持ち込む備品は、延長コード。部屋の大型テレビを台座から外すドライバー。テレビの下に置くノートパソコン格納テーブル。椅子に置...

2023/12/25 20:33

どうしたら管理組合への関心を高めることができますか？

この質問は大変多いです。成功事例としては、築3年目から顧問を勤め、今年で11年目なる30戸のマンションで、毎年、私が講師になり、例えば、防災のためのマンション内設備の見学会、その後に私が講師になっての勉強会、その後、会費制により、カフェを貸し切り、軽食での住民交流会を開催し、総会参加率は、最低でも5割で、平均すると7割に達するようなマンションがあります。この交流会は、新しく所有者になった人には、他の住民...

2023/12/24 17:06

修繕積立金の値上げ議案は簡単に通らない

あるマンションで、建築会社勤務の方がおられ、長期修繕計画を作成、修繕積立金の値上げ議案を提案された時の話です。資金が圧倒的に足りず、値上げは必須だったので、支出計画がきちんと出してあれば、議案は通るだろうと考えておられるようでした。しかし、結果は、1票足りず、否決。相当、意外だったようですが、技術的な整合性と住民感情を考えた「総意」の形成ステップは、違う手法が必要です。今回の敗因は、議決権行使書。...

2023/12/23 07:21

MAKSの大規模修繕工事キックオフミーティング参加者の感想2

続いて、約130戸マンションの大規模修繕工事の会社さんです。ありがとうございました。【ブログ6031日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/12/22 14:06

MAKSの大規模修繕工事キックオフミーティング参加者の感想1

年明けから、約80戸と約130戸のマンションの大規模修繕工事が始まります。それぞれ、当社のコンサルティングで工事を行うのは初めての会社です。当社のコンサルティングの特徴の一つが、全業種を集めての「住民の幸せデザインのためのキックオフミーティング」ですが、これも、当然初めて。塗装や防水の下請け工事を行う会社の中には、複数の改修元請け会社からの仕事を請けている会社もあるのですが、今回の2マンションでは、すべ...

2023/12/21 14:03

NHKクローズアップ現代を見逃した方へ

“老いるマンション” 維持費の高騰にどう備えるか（2023年12月19日放送）「工事費用や人件費の上昇で、マンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が問題の背景に。どう暮らしを守るのか、トラブルに陥りやすいマンションがわかるチェックリストや、具体的な解...

2023/12/20 17:19

NHKクローズアップ現代に登場

本日のNHKクローズアップ現代にチラッと登場しました。業界の裏側の醜い実態をここまでつまびらかにしてくれたのか！と感じる反面、短い時間に詰め込んだので、いくつか物足りない点が…。◎大規模修繕工事で、コンサルタントが仕掛ける談合の話でしたが、管理会社も同じようなことをやっている事例も取り上げないのは、物足りない。◎悪徳じゃないコンサルタントも沢山いること、更には、当社のように談合と闘っているコンサルタント...

2023/12/19 01:38

明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代でマンション問題を放映

今日は、是非ともご覧いただきたいテレビ番組のお知らせです。明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」【番組㏋】（番組㏋から）【工事費用や人件費の上昇でマンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が...

2023/12/18 14:35

100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例

【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例【導入マンション】名古屋市中区新栄、39戸、築18年、組合顧問契約4年目、管理会社は2年前による総合管理(2年前にリプレイス)2023年10月に開催された、組合員に対する導入説明会のスライドで説明します。1，説明会表紙、当社の紹介(1) 今回の大きな変更点は何なのか？を端的に示したタイトルとしました。(2) 4年間顧問を務め...

2023/12/17 13:36

第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）、総会で決議される

名古屋市内中区新栄の39戸のマンションで、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）への意向のための臨時総会が開催され、承認されました。管理規約改正もあり、特別決議も成立です。同時に議決されたのは、これ以外に、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）委託契約の締結、管理費の改定、監査への報酬支払の承認、規約と委託契約では、当社が不正、不誠実な業務を行えないよう弁護士と相談して作った項目が盛り込まれ...

2023/12/16 12:27

僅か4年でタイルに大量の浮き3

築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き3話目。ある程度、調査が進んだところで、判明したのが、大規模修繕工事の際のタイル浮きが13％もあったこと。そして、その4年後の今、またタイルの浮きが多く発生していること。つまり、新築時のタイルの貼り付け工事の精度が宜しくなかったということは、分かります。となれば、...

2023/12/15 12:03

僅か4年でタイルに大量の浮き2

築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き。大規模修繕工事の施工漏れかどうかを確かめるために、竣工図書を踏査。検査項目一覧には、下地補修検査なる項目はない。工区ごとの塗装、防水の調査日の記載はある。また、各調査での指摘事項の記録は70ページ以上あります。それを全部読んだところ、2カ所で「タイル浮きの施工漏...

2023/12/14 08:41

僅か4年でタイルに大量の浮き1

築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかりました。大規模修繕工事の施工漏れか？工事後に発生したものか？前者であれば、補償を求めることになります。後者であれば、新築時からの施工不良が疑われます。また、大規模修繕工事の時に、そもそも、かなりの浮きが生じていたのではないか？もし、そうであれば、その時に、新築時の施工不良問題は...

2023/12/13 08:39

電気料金「激変緩和措置の継続

中部電力からの発表「2024年2月分から6月分（2024年1月使用分から5月使用分）の電気料金について激変緩和措置を継続」円安になると、原油などの輸入価格が上がるため、電力会社にとって苦しい台所事情はあると思いますが、国の政策の影響が大きいですね。組合にとって、朗報です。【ブログ6023日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/12/12 17:39

大規模修繕工事で大事な足場解体前の検査

今日は、岐阜市のフレストアルファ本荘にて、大規模修繕工事の足場解体前のシーリング抜き取り検査と下地補修検査でした。シーリング抜き取り検査は、既存のシーリングをしっかり撤去してあるかどうかと規定の弾力性があるかどうかの検査。その場で、コンサルタントが検査箇所を指定して、打ち替えて間もない新品のシーリングを引っ張り、どのレベルでちぎれるかをはかります。 今回、文句なく合格。下地の補修検査は、タイルの浮...

2023/12/11 19:30

管理規約全面改正業務の最後に待っているのは・・・

マンション管理士の代表的な業務と言われる「管理規約の改正」。今回、2年もかけて、古い複合型マンションの規約改正業務をやってきて、ようやくできたと思ったら、1，過去の改正履歴を探し出して、その一覧表を作る2，正本とするために、袋とじにして、その証明印を理事長にもらう3，できる限り安い製本業者を探す4，表紙をどうするか、紙の厚さをどうするかを決める5，重量のある完成品の納品の手配をするこういった一連の...

2023/12/10 21:05

築1年目、タワーマンションのコンサルティング始まる

225戸、29階建、築1年目のタワーマンションのコンサルティングが12月から始まりました。新築1,2年目アフター保証インスペクション業務と管理適正化コンサルティング付き顧問契約です。その役員さんが、以前住んていたマンションで、当社のコンサルティングを受けられていて、その成果を高く評価頂き、このマンションで、勉強会を開催したことがきっかけです。既に、いくつかの管理資料を入手し、分析を始めていますが、タワーマン...

2023/12/09 18:17

ドジを踏んだが、良いこともある(笑)

今週、ポートメッセなごやで開催される「建設技術展」を見に行こうと計画、木曜の午前中に予定していました。しかし、急ぎの仕事が入ったため、金曜日に振替え。で、行ってみたら、人影がまばら。レゴランドに行く、ファミリーはいるけれど。で、駐車場から55分くらいのところにある展示場に行く途中で、もしかしたら…と思って、改めて、スマホでイベントと確認したら、何と、展示会は水木の二日間！終わっていたのでした（笑）た...

2023/12/08 20:30

大規模修繕工事開始前のキックオフミーティング

当社の大規模修繕工事コンサルティングの特徴の一つは、大規模修繕工事前に、全工事事業者を集めたキックオフミーティングを開催し、講義を行うことです。タイトルは、「住民の幸せデザインプロジェクト キックオフミーティング」話す内容は、以下の通り。1、自己紹介・当社紹介2、大規模修繕工事ビジネスの「闇」3、良い工事にするための条件4、過去最高の仕事にするためには？5、○○マンションの大規模修繕ストーリー6、○○...

2023/12/07 12:00

理事で認知症の人が現れたら…6

ここ数日間、「理事で認知症の人が現れたら…」について、書いてきました。規約を元に、整理することはできますが、その人が「認知症」だと診断書を持ってきてくれれば良いですが、まともじゃないかも、と言う状態で、どう判断すのか？という難しさは残ります。最近、顧問先マンションで、連続して、独居老人の孤独死が起きており、ケーススタディが必要だな！と思う次第です。【ブログ6016日連続更新中】 ←【人気ブログランキング...

2023/12/06 12:32

理事で認知症の人が現れたら…5

ケース4「理事の解任？」標準管理規約では、次の条文があります。（役員の欠格条項）第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ない者二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない...

2023/12/05 12:22

理事で認知症の人が現れたら…4

ケース3「役職の停止？」理事長については、標準管理規約の改正で、理事長の「解任」が明記されました。また、元々、「役員の役職については、理事会の互選」となっているので、その人の役職が副理事長とか会計等の役職であれば、その条文を使って、役職から外すことができます。なお、役職の停止ではなく、認知症の人では、理事として議決権行使は無理だという理由で、「議決権の停止」を行う、と言う規定はないです。運用として...

2023/12/04 12:13

理事で認知症の人が現れたら…3

ケース2「委任状の提出？」これも、実際の運用として、使われているケースはよく見ます。理事会の出欠票に、その旨が記載されていますが、実際、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがない中での運用なので、その表現は、微妙であり、今回は、具体例を出すのは控えます。なお、標準管理規約のコメントでは、委任状への言及はなく、「議決権行使書」について、「事前に議決権行使書又は意見を記載した書面...

2023/12/03 11:57

理事で認知症の人が現れたら…2

ケース1「家族の誰かに交代？」実際の運用としては、最も現実的で、多用されると思います。ただ、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがありません。例えば、理事会を会社の役員会だと置き換えてみてください。取締役の誰かが病気になったら、その息子が代わりに出席して、議論したり、採決に加わることはあり得ませんね。標準管理規約のコメントでは、以下の通りとなっていますが、現場の実務者にとって...

2023/12/02 09:02

理事が認知症になったら・・・1

「理事で認知症の人が現れたら、どうしたら良いか？」の質問です。家族の誰かに交代？委任状の提出？役職の停止？理事の解任？考察します。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/12/01 08:49