愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
先週、春日井の20戸のマンションと、フルパッケージ（大規模修繕、管理適正化、省エネ、火災保険見直し、組合顧問）の契約が総会で承認されました。この結果、組合との累計契約数は142件、コンサルティング契約数は774件、そのうち、顧問契約は累計で、記念すべき100件となりました。そして、7782戸の方と契約を通じたご縁がありました。2023年度の重大ニュースの一つです。仲間に恵まれ、お客様に恵まれた結果です。感謝です。【...
国交省の検討会議における論点です。初めて見ましたが、当社が、現在、第三者管理の導入をサポートしているマンションで、懸案事項として挙げたものと類似しています。 これらの課題を克服する仕組みを作ったので、組合側に立った制度になっていると思います。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
国交省による第三者管理の検討会で、管理会社が管理者になり、理事会を廃止する場合は、外部の専門家による監査を行う（監事に就任する）ことを義務付けるかどうか、という議論がなされているようです。外部の監査役として、どのような専門家が適任か？を考えてみたいと思います。タワーマンションであっても、小規模でも、マンションの管理費会計では、8割以上が固定費で、しかも、その大半は、管理会社への支払いなので、もし、...
福岡で開催されたマンション管理に関するフォーラムでの大学教授の講演会が面白かった。そのレジュメが以下の通り。① 12年経つので、大規模修繕しましょうか？→「そろそろお年なので、手術しましょうか？」② まだ大丈夫だけど、そのうち病気になるので、今のうちに手術しましょうか？→悪くなってないが、おなかを開けたついでに、ここも手術しておきましょう？マンション大規模修繕（手術）も、これで良いでしょうか？→定期健康診...
私が所属するコミュニティ研究会のフォーラムの無料ご招待のお知らせです。★★★------------------------------------------------------------★★★1．第28回フォーラムのお知らせ---------------------------------------------------------------------テーマ ：「マンション区分所有者の終活を考える」 〜単身高齢者のよりよい最期の向え方と管理組合による支援の取り組み〜日 時：12月6日（水）19:00〜21:30方 ...
大規模修繕工事で適切な競争原理を働かせればコストを抑えられる
ここ1カ月で、3マンションの大規模修繕工事の入札がありました。16戸から32戸の小規模マンションです。最近では、小規模マンションの大規模修繕は、戸当たり最低でも、150万円。複雑な形状だと200万円とも言われていますが、当社では、3マンションで平均120万円で収まっています。工事の内容がマンショごとに違うので、一概には言えませんが、いずれのマンションも、屋上防水やベランダは、全面、防水工事のやり替えですから、「お...
金曜日の朝から昼過ぎまで、テレビの全国放送の番組から、顧問先のマンションと私と、取材を受けました。現段階では、その放映日が決まっていないので、番組名や内容は書きませんが、年内に放送されるかも。ほテレビ出演は、8月に続いて、今年2回目です。【ブログ6005日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
小規模マンションであっても、組合側100％の対場で、成功まで伴走してくれるコンサルタントは、必要です。ただし、小規模なマンションになると、持っている資金、工事費の総額におけるコンサルティング費用の負担が、相対的に大きくなります。それなら、管理会社又は管理会社が進める工事会社に依頼した方が、安くなると考える人もいます。そこでよく出る質問が、「管理会社に頼む場合と、コンサルティングを受けて入札で選ぶ場合...
RC10階40部屋の新築賃貸マンションの竣工インスペクションの依頼を引き受けました。施主は、当社のブレーン企業の社長さんです。普段から、当社がクライアントの利益のために、忖度なく建物の検査をしていることを見られて、依頼してこられたとのこと、大規模修繕工事のインスペクションと新築のインスペクションは、見るべき箇所は、大きく違いますが、当社には、新築マンション1000棟以上の設計をした辻一級建築士が所属するの...
「NHKのBS放送の再編に関するお知らせ」等掲出のお願いが、管理会社業界団体宛てに来ました。個人宅のテレビ放送の話でも、「テレビがおかしい！」となると、マンションの設備の不具合化と考え、管理会社に問い合わせが入る可能性もありますから、NHKは効果的な周知方法として、良いところに目を付けましたね。以下、お知らせ原文です。2023年11月14日日本放送協会 視聴者局「NHKのBS放送の再編に関するお知らせ...
最近、表題の相談を受けることが多くなりました。これに、管理費などの滞納問題が絡むと、更に大変で、相続人が確定できず、10年以上の歳月が流れ、500万円以上の滞納が報じているケーズもありました。しかも、大規模修繕工事を至近に控え、帳簿上はお金があっても、実際は、キャッシュが大きく足りない。こういった問題を解決するにはどうしたら良いか？を研究しようという会が立ち上がりました。弁護士や司法書士や行政書士等が...
本ブログの連続更新が6000日を迎えました。厳密には、数日分をまとめてアップすることもあり、「ブログ記事アップ日の記録」が連続6000日。ホントに数えたのか？と言われると、実は、手動で数えたわけではなく、読者のお一人が、ブログ連続日数カウントプログラムをエクセルで作って、提供いただいているから、正確にわかります。ありがたいです。また、アクセス分析をすると、いわゆる固定読者の方も、多くいます。そういった人た...
以前、管理組合の第三者管理の話を書きましたが、リアルでも、SNSでも、その取材を受けた！と言う話を多く聞くようになりました。多くの情報が集まることで、そのメリットもデメリットも、より明確に出て来るものと思います。今、考えている管理規約や第三者管理委託契約についても、今後の改善や運用に、役立つ内容が公表されると大変ありがたいです。【ブログ5998日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
顧問先80戸のマンションで、全戸数分のEV充電器設置に向けた総会議案上程を決める理事会が開催され、承認されました。助成金の台数制限があるため、まずは20台の設置ですが、マンションとしては、複数年で、全台の設置を前提にしています。マンションへの設置に関する促進会議を結成しましょう！と言う投げ掛けもあり、是非、進めたいのですが、自分が設置の実経験もない中での机上の論だけでは、いかにも「軽い」(笑)このプロジ...
あるマンションからの相談です。このマンションの豪会議案書には、管理組合の役職の隣の備考欄に、町内会の役職が、新築以来ずっと、記載されています。近年、役員のなり手がなく、町内会の役職もセットになると、更に、引き受け手がないので、これをやめたいと言う質問です。（回答）この総会議案は、公式論で言うと、組合の総会で町内会役員を決議したという意味ではなく、組合側の覚えとしての参考記載です。慣習上、管理組合の...
年末が近づいてきました。2019年には、年間で21マンションからのコンサルティング依頼を引き受けましたが、新型コロナに影響で、翌年は半減。それ以降、オンラインでの相談が増えるなど、時代に合わせたスタイルを開拓していきましたが、今年度は、先日の名古屋市内55戸のマンションでの総会での決議で、年間で17組合目との契約となり、年明けの総会で契約議案が上程されるものも数件あるなど、新型コロナ前に肩を並べる状況となっ...
最近、マスコミで、修繕積立金の不足、孤独死や相続問題など、管理組合活動に関する番組が増えてきている中、国交省が検討委員会を立ち上げて、管理会社による第三者管理に関する検討を始めたことで、この問題も注目され始めているようです。現時点では、詳細は書けませんが、マスコミも注目しているようです。【ブログ5996日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日紹介したマンションの理事長からの質問です。（一部編集）Q：今回、今までの規約から改訂によって削除されたものの、『業務を継続』との通知文をいただくことなっています。管理委託契約書の締結については、第3号議案で契約の更新が決議された後という順序かと思いますが、総会前の重要事項説明会（業務を継続するとは書いていない）の位置付けはどのようになるのでしょうか。仮に、第3号議案にて通知文書をいただくことを条...
顧問先マンションの中に、大手の著名な管理会社の子会社の管理会社があり、今年の管理委託契約の更新に際して、今までこのマンションのオリジナルな項目が盛り込まれた委託契約であったものを、親会社の方針で、全マンション統一の内容に変えたいという申し出がありました。この親会社は、管理受託先のマンションで、「善管注意義務違反」で訴訟が起きており、かつて、委託契約の統一化の説明の元に、管理会社の責任を限定する内容...
標準管理規約では、「共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、総会において、組合員の4分の3以上、かつ議決権の4分の3以上の多数の賛成が必要とされます。「著しい変更」に当たらない変更は「軽微変更」と言われ、こちらは半数の出席、過半数の賛成で承認されます。では、どこまでが「軽微変更」でどこからが「著しい変更」なのか？は、線引きが難しいですね。例えば、大規模修繕工事で、壁の...
先日、ワールドビジネスサテライトで、「修繕積立金が不足している、管理会社の工事費の提案が高い」と言う問題を取り上げていました。番組の情報は顧問先の役員さんから教えていただいたのですが、見逃した！と思ったら、別の顧問先の役員さんから、ティーバーで見逃し配信のリンク先を教えていただき、視聴。早速拝見。管理会社から提示された費用6000万円が、あるコンサル会社の劣化診断に基づく、工事個所の削減と競争入札で40...
地元岐阜で、障がい理解のための【珈琲+アート】カフェをオープン！
私が地元岐阜で応援している社会貢献活動のご紹介です。是非、クラウドファンディングで支援を！岐阜市神田町に【珈琲+アート】の誰もが楽しめるリノベーションカフェをオープン！障がい理解のハブ空間として広めたい〜個性をチカラに！障がい者の自立と笑顔を増やしたい〜【ブログ5990日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
ここまで書いてきた理事会廃止型＝外部理事長型の第三者管理方式は、会社で言えば、「株主が、持ち回りで経営者であったものを、プロの経営者を雇うことに変えた」と言えます。しかし、経営を任せる相手が、その会社の仕入れ額の大半を占める取引相手：管理会社だと、利益相反の問題が強く懸念されますが、このマンションでは、組合経営専門のプロを雇って、組合にとって、最大の支出先である管理会社との取引をチェックする、と言...
読者のAさんから、下記の質問を頂きました。実例（4）の表によると、監事1名。その監事は、組合員の中から選ぶのか？どう選ぶのか？といったところに興味があります。最近管理会社が管理者となったマンションの方に話を聞きましたが、従来の理事会方式でさえ知識がないため監事の役割が果たされていないのに、プロである管理会社＝管理者の活動や会計に対して素人の組合員である監事が物申すことができるか疑問があります。監事...
管理組合の今のマイナスを何とかして、カバーしようと、第三者管理の選択をするのが、最初の発想ですが、マンションの価値を高める働きかけもします。その説明スライドがこちら。 第三者管理を業務として請け負う、と言う意識ではなく、もちろん、賃貸マンションのごとく「管理する」と言う意識ではなく、組合員を幸せにするという意識を持って取り組みたいと考えます。私は、管理者になると、管理計画認定の以前審査はできま...
昨日のブログで、第三者管理に移行するために、組合員が新たに負担する金額は、最高裁の判例に従い2500円/月を目安にすると書きましたが、これは、管理者にだけ支払う金額ではありません。管理組合側にも、唯一、監事だけが役職として残ります。この人なら不正なことはしないだろう、と信頼を寄せて第三者管理を依頼するのだとしても、監事として、確認する（監視する）という業務は、それなりに負荷がかかります。よって、組合員...
第3者管理を選択すると、その委託費が必要になります。このマンションの場合は、当社の管理適正化プログラムで、管理コストが下がっており、管理費余剰金が潤沢にありますが、他のマンションと同じく、元々の修繕積立金が安いため、その値上を抑えるための原資になっていますので、この余剰金は使えません。ただ、既に顧問に就任しているので、その顧問料は、管理費で賄える収支構造になっているため、今回の第3者管理に移行する増...
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。規約改正案や委託契約の制度の骨子です。当社の知的財産に関わる内容もあり、表現が微妙な点もあり、一部をマスクしています。 （続く）【ブログ5983日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。「外部管理者総会監督型」のメリット・デメリット・デメリットの解消策です。解消策については、当社の知的ノウハウであること、若干の揺れがあるので、一部は、マスクをしてあります。（続く）【ブログ5982日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。第3者管理には、国交省が出したガイドラインでは、3種類あります。その中から、第3者への管理依存度が最も強い「外部管理者総会監督型」を選択しました。（続く）【ブログ5981日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
日本建設業連合会が今年4月に発表した統計によると、建設資材の高騰・労務費の上昇の影響で、2021年1月に比べて、現在、仮設費・経費などを含めた全建設コスト（平均）は、17～20％の上昇だということです。これ、1億円の工事が1億2000万円になるということです。さらに、過去10年間程度の労務費の推移を見ると、何と、65％も上昇していることになっています。半端ない上昇率です。ただし、実際に工事の入札を多数手がけている...
お待ちしています！MAKSセミナー【ブログ5797日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
中部電力が、5月1日より、省エネ家電買替キャンペーンを開始します。同社が指定する高い省エネ性能を有するエアコンおよび冷蔵庫に買い替え、キャンペーンにお申込みいただいたお客さまに特典を進呈。以下の専用サイトから申込みができます。省エネ家電買替キャンペーン（注）2023年5月1日(月曜日)公開予定◎省エネ家電買替キャンペーンの概要申込期間 2023年5月1日（月曜日）～2023年9月30日（土曜日）対象メーカーエアコンシャー...
このGWから、松本市で、3つ目のコンサルティング、長野市で8つ目、9つ目のコンサルティングが始まります。松本は、大規模修繕工事コンサルティング、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画の見直し、保険見直しコンサルティング、電気料金削減コンサルティングのフルパッケージです。長野は、顧問先マンションの大規模修繕が1件、新規に管理適正化コンサルティング付き顧問契約が1件。また、間もなく、顧問契約から外部役員就...
前回のブログで、「標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！」と書きましたが、最初、標準管理規約に準拠するとの大方針において、次のいずれにするのかを議論しました。A：現行の規約に標準管理規約の要素を入れて行くB：標準管理規約をベースに現行の規約のマンションオリジナル条項を入れて行くこれまでの組合運営の継続性からすると前者の方が、組み立てやすいのですが、今回は、両社の乖離があまり...
築27年、100戸クラスの店舗複合型マンションの管理規約の全面改正業務が、2年がかりで成案し、来月の総会で承認される見込みとなりました。築年数が経っているからなのか、このマンション独自のルールがあるからなのか、両方なのかは不明ですが、標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変！文字校正的な作業だけで、使った時間は、百時間単位です。一方で、はりマンション管理や規約を知っていないと、この作...
私のマンションは築30年を超え、大規模修繕工事の2回目間近です。これだけの築年数になると、既に、いくつかの住戸で、大掛かりなリフォームも行われています。我が家は、数年前に、キッチンのコンロ、トイレのリフォーム等を行いましたが、今回、洗濯機の交換が3回目になるなど、3巡目の設備や家電の更新の時期です。自宅のことは、妻に任せきりで、顧客のお世話ばかりしているため(笑)、私が言えるのは、「好きなものを買ってい...
「日刊不動産経済通信」のツイッターからの転載です。「国交省は、マンションの管理会社と管理組合が交わす契約書の指針「マンション標準管理委託契約書」を5年ぶりに改訂します。業界の要望で、「カスハラ防止条項」が新設されます。管理会社の従業員に対する侮辱や人格否定、緊急でない休日・深夜の呼出などはカスハラと明記されます。」これ、この春の管理会社からの委託契約更新に際し、順次提案されています。これは「同一条...
大規模修繕工事コンサルティング先のマンション(19戸)では、財政状況がかなり厳しく、できる限り工事時期を先延ばししたいと話している最中に、昨年の台風で、屋上防水シートがめくれ、断熱材に浸水。タイルの浮きは少なく、足場を掛ける工事は先に延ばせそうでも、屋上だけは、防水工事を行う必要に迫られました。火災保険の適用については、現地調査を行い、被害の範囲をできる限り広くとる申請書を書き、二百万円以上の保険が降...
YKKAP社が、「国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備（片開き戸）」を販売し、全国で取付けられていたことを発表しました。以下、同社のHPから。Ⅰ．国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備について弊社が平成19（2007）年まで製造販売した特定防火設備（スチール採光窓付玄関ドア）の一部において、国土交通大臣認定の仕様に適合しない製品が存在し、必要な改修が行われていないことが判明しました。こ...
本日は、誕生日ですが、何歳になるのか、覚えていません。(笑)ホントは、京都のマンション学会に行く予定でしたが、コンサルタントメンバーの仕事が、遅れており、そのチェックをする時間の捻出のために、キャンセルしました。うーーん、学会は楽しみにしていたので、とても残念。会社を出たのは23時。自宅に帰って、夜中2時まで続きをして、ねたのは3時。翌朝は6時に目が覚め、すぐに仕事。我が家では、妻が、ケーキを買うかどう...
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
