しあわせデザイン研究所

顧問契約累計100組合

先週、春日井の20戸のマンションと、フルパッケージ（大規模修繕、管理適正化、省エネ、火災保険見直し、組合顧問）の契約が総会で承認されました。この結果、組合との累計契約数は142件、コンサルティング契約数は774件、そのうち、顧問契約は累計で、記念すべき100件となりました。そして、7782戸の方と契約を通じたご縁がありました。2023年度の重大ニュースの一つです。仲間に恵まれ、お客様に恵まれた結果です。感謝です。【...

2023/11/30 17:29

管理会社による第三者管理で外部監査を義務付け？（2）

国交省の検討会議における論点です。初めて見ましたが、当社が、現在、第三者管理の導入をサポートしているマンションで、懸案事項として挙げたものと類似しています。 これらの課題を克服する仕組みを作ったので、組合側に立った制度になっていると思います。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/29 19:08

管理会社による第三者管理で外部監査を義務付け？

国交省による第三者管理の検討会で、管理会社が管理者になり、理事会を廃止する場合は、外部の専門家による監査を行う（監事に就任する）ことを義務付けるかどうか、という議論がなされているようです。外部の監査役として、どのような専門家が適任か？を考えてみたいと思います。タワーマンションであっても、小規模でも、マンションの管理費会計では、8割以上が固定費で、しかも、その大半は、管理会社への支払いなので、もし、...

2023/11/28 10:43

大規模修繕の周期って何だろう？

福岡で開催されたマンション管理に関するフォーラムでの大学教授の講演会が面白かった。そのレジュメが以下の通り。① 12年経つので、大規模修繕しましょうか？→「そろそろお年なので、手術しましょうか？」② まだ大丈夫だけど、そのうち病気になるので、今のうちに手術しましょうか？→悪くなってないが、おなかを開けたついでに、ここも手術しておきましょう？マンション大規模修繕（手術）も、これで良いでしょうか？→定期健康診...

2023/11/27 10:44

「マンション区分所有者の終活を考える」フォーラムのご紹介

私が所属するコミュニティ研究会のフォーラムの無料ご招待のお知らせです。★★★------------------------------------------------------------★★★1．第28回フォーラムのお知らせ---------------------------------------------------------------------テーマ ：「マンション区分所有者の終活を考える」 〜単身高齢者のよりよい最期の向え方と管理組合による支援の取り組み〜日 時：12月6日（水）19:00〜21:30方 ...

2023/11/26 12:53

大規模修繕工事で適切な競争原理を働かせればコストを抑えられる

ここ1カ月で、3マンションの大規模修繕工事の入札がありました。16戸から32戸の小規模マンションです。最近では、小規模マンションの大規模修繕は、戸当たり最低でも、150万円。複雑な形状だと200万円とも言われていますが、当社では、3マンションで平均120万円で収まっています。工事の内容がマンショごとに違うので、一概には言えませんが、いずれのマンションも、屋上防水やベランダは、全面、防水工事のやり替えですから、「お...

2023/11/25 12:39

全国放送のテレビ取材を受けました

金曜日の朝から昼過ぎまで、テレビの全国放送の番組から、顧問先のマンションと私と、取材を受けました。現段階では、その放映日が決まっていないので、番組名や内容は書きませんが、年内に放送されるかも。ほテレビ出演は、8月に続いて、今年2回目です。【ブログ6005日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/24 12:12

小規模マンションの大規模修繕工事コンサルティング

小規模マンションであっても、組合側100％の対場で、成功まで伴走してくれるコンサルタントは、必要です。ただし、小規模なマンションになると、持っている資金、工事費の総額におけるコンサルティング費用の負担が、相対的に大きくなります。それなら、管理会社又は管理会社が進める工事会社に依頼した方が、安くなると考える人もいます。そこでよく出る質問が、「管理会社に頼む場合と、コンサルティングを受けて入札で選ぶ場合...

2023/11/23 09:06

新築賃貸マンションのインスペクション

RC10階40部屋の新築賃貸マンションの竣工インスペクションの依頼を引き受けました。施主は、当社のブレーン企業の社長さんです。普段から、当社がクライアントの利益のために、忖度なく建物の検査をしていることを見られて、依頼してこられたとのこと、大規模修繕工事のインスペクションと新築のインスペクションは、見るべき箇所は、大きく違いますが、当社には、新築マンション1000棟以上の設計をした辻一級建築士が所属するの...

2023/11/22 07:04

NHKのBS放送の再編に関するお知らせ

「NHKのBS放送の再編に関するお知らせ」等掲出のお願いが、管理会社業界団体宛てに来ました。個人宅のテレビ放送の話でも、「テレビがおかしい！」となると、マンションの設備の不具合化と考え、管理会社に問い合わせが入る可能性もありますから、NHKは効果的な周知方法として、良いところに目を付けましたね。以下、お知らせ原文です。2023年11月14日日本放送協会 視聴者局「NHKのBS放送の再編に関するお知らせ...

2023/11/21 06:36

独居高齢者、認知症、孤独死、相続人不在

最近、表題の相談を受けることが多くなりました。これに、管理費などの滞納問題が絡むと、更に大変で、相続人が確定できず、10年以上の歳月が流れ、500万円以上の滞納が報じているケーズもありました。しかも、大規模修繕工事を至近に控え、帳簿上はお金があっても、実際は、キャッシュが大きく足りない。こういった問題を解決するにはどうしたら良いか？を研究しようという会が立ち上がりました。弁護士や司法書士や行政書士等が...

2023/11/20 18:48

ブログの更新、6000日連続

本ブログの連続更新が6000日を迎えました。厳密には、数日分をまとめてアップすることもあり、「ブログ記事アップ日の記録」が連続6000日。ホントに数えたのか？と言われると、実は、手動で数えたわけではなく、読者のお一人が、ブログ連続日数カウントプログラムをエクセルで作って、提供いただいているから、正確にわかります。ありがたいです。また、アクセス分析をすると、いわゆる固定読者の方も、多くいます。そういった人た...

2023/11/19 11:50

各所から聞こえてくる「第三者管理」の取材

以前、管理組合の第三者管理の話を書きましたが、リアルでも、SNSでも、その取材を受けた！と言う話を多く聞くようになりました。多くの情報が集まることで、そのメリットもデメリットも、より明確に出て来るものと思います。今、考えている管理規約や第三者管理委託契約についても、今後の改善や運用に、役立つ内容が公表されると大変ありがたいです。【ブログ5998日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...

2023/11/18 10:58

マンションへのEV充電設備導入がいよいよ！

顧問先80戸のマンションで、全戸数分のEV充電器設置に向けた総会議案上程を決める理事会が開催され、承認されました。助成金の台数制限があるため、まずは20台の設置ですが、マンションとしては、複数年で、全台の設置を前提にしています。マンションへの設置に関する促進会議を結成しましょう！と言う投げ掛けもあり、是非、進めたいのですが、自分が設置の実経験もない中での机上の論だけでは、いかにも「軽い」(笑)このプロジ...

2023/11/17 11:08

組合役員と町内会役員の兼務を解消できるか？の相談

あるマンションからの相談です。このマンションの豪会議案書には、管理組合の役職の隣の備考欄に、町内会の役職が、新築以来ずっと、記載されています。近年、役員のなり手がなく、町内会の役職もセットになると、更に、引き受け手がないので、これをやめたいと言う質問です。（回答）この総会議案は、公式論で言うと、組合の総会で町内会役員を決議したという意味ではなく、組合側の覚えとしての参考記載です。慣習上、管理組合の...

2023/11/16 10:48

今年17組合との契約

年末が近づいてきました。2019年には、年間で21マンションからのコンサルティング依頼を引き受けましたが、新型コロナに影響で、翌年は半減。それ以降、オンラインでの相談が増えるなど、時代に合わせたスタイルを開拓していきましたが、今年度は、先日の名古屋市内55戸のマンションでの総会での決議で、年間で17組合目との契約となり、年明けの総会で契約議案が上程されるものも数件あるなど、新型コロナ前に肩を並べる状況となっ...

2023/11/15 10:38

管理組合、第三者管理の問題が注目され始めている？

最近、マスコミで、修繕積立金の不足、孤独死や相続問題など、管理組合活動に関する番組が増えてきている中、国交省が検討委員会を立ち上げて、管理会社による第三者管理に関する検討を始めたことで、この問題も注目され始めているようです。現時点では、詳細は書けませんが、マスコミも注目しているようです。【ブログ5996日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/14 10:22

管理委託契約の更新と重要事項説明のどちらが優先？

昨日紹介したマンションの理事長からの質問です。（一部編集）Q：今回、今までの規約から改訂によって削除されたものの、『業務を継続』との通知文をいただくことなっています。管理委託契約書の締結については、第3号議案で契約の更新が決議された後という順序かと思いますが、総会前の重要事項説明会（業務を継続するとは書いていない）の位置付けはどのようになるのでしょうか。仮に、第3号議案にて通知文書をいただくことを条...

2023/11/13 07:04

管理委託契約（仕様書）の統一書式化の申し出

顧問先マンションの中に、大手の著名な管理会社の子会社の管理会社があり、今年の管理委託契約の更新に際して、今までこのマンションのオリジナルな項目が盛り込まれた委託契約であったものを、親会社の方針で、全マンション統一の内容に変えたいという申し出がありました。この親会社は、管理受託先のマンションで、「善管注意義務違反」で訴訟が起きており、かつて、委託契約の統一化の説明の元に、管理会社の責任を限定する内容...

2023/11/12 10:27

「著しい変更」と「軽微変更」

標準管理規約では、「共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、総会において、組合員の4分の3以上、かつ議決権の4分の3以上の多数の賛成が必要とされます。「著しい変更」に当たらない変更は「軽微変更」と言われ、こちらは半数の出席、過半数の賛成で承認されます。では、どこまでが「軽微変更」でどこからが「著しい変更」なのか？は、線引きが難しいですね。例えば、大規模修繕工事で、壁の...

2023/11/11 16:47

大規模修繕工事が劣化診断で安くなる？

先日、ワールドビジネスサテライトで、「修繕積立金が不足している、管理会社の工事費の提案が高い」と言う問題を取り上げていました。番組の情報は顧問先の役員さんから教えていただいたのですが、見逃した！と思ったら、別の顧問先の役員さんから、ティーバーで見逃し配信のリンク先を教えていただき、視聴。早速拝見。管理会社から提示された費用6000万円が、あるコンサル会社の劣化診断に基づく、工事個所の削減と競争入札で40...

2023/11/10 20:51

地元岐阜で、障がい理解のための【珈琲+アート】カフェをオープン！

私が地元岐阜で応援している社会貢献活動のご紹介です。是非、クラウドファンディングで支援を！岐阜市神田町に【珈琲+アート】の誰もが楽しめるリノベーションカフェをオープン！障がい理解のハブ空間として広めたい〜個性をチカラに！障がい者の自立と笑顔を増やしたい〜【ブログ5990日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/09 14:11

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（10）

ここまで書いてきた理事会廃止型＝外部理事長型の第三者管理方式は、会社で言えば、「株主が、持ち回りで経営者であったものを、プロの経営者を雇うことに変えた」と言えます。しかし、経営を任せる相手が、その会社の仕入れ額の大半を占める取引相手：管理会社だと、利益相反の問題が強く懸念されますが、このマンションでは、組合経営専門のプロを雇って、組合にとって、最大の支出先である管理会社との取引をチェックする、と言...

2023/11/08 09:02

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（9）

読者のAさんから、下記の質問を頂きました。実例（4）の表によると、監事1名。その監事は、組合員の中から選ぶのか？どう選ぶのか？といったところに興味があります。最近管理会社が管理者となったマンションの方に話を聞きましたが、従来の理事会方式でさえ知識がないため監事の役割が果たされていないのに、プロである管理会社＝管理者の活動や会計に対して素人の組合員である監事が物申すことができるか疑問があります。監事...

2023/11/07 08:41

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（7）

管理組合の今のマイナスを何とかして、カバーしようと、第三者管理の選択をするのが、最初の発想ですが、マンションの価値を高める働きかけもします。その説明スライドがこちら。 第三者管理を業務として請け負う、と言う意識ではなく、もちろん、賃貸マンションのごとく「管理する」と言う意識ではなく、組合員を幸せにするという意識を持って取り組みたいと考えます。私は、管理者になると、管理計画認定の以前審査はできま...

2023/11/06 08:20

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（7）

昨日のブログで、第三者管理に移行するために、組合員が新たに負担する金額は、最高裁の判例に従い2500円/月を目安にすると書きましたが、これは、管理者にだけ支払う金額ではありません。管理組合側にも、唯一、監事だけが役職として残ります。この人なら不正なことはしないだろう、と信頼を寄せて第三者管理を依頼するのだとしても、監事として、確認する（監視する）という業務は、それなりに負荷がかかります。よって、組合員...

2023/11/05 09:40

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（6）

第3者管理を選択すると、その委託費が必要になります。このマンションの場合は、当社の管理適正化プログラムで、管理コストが下がっており、管理費余剰金が潤沢にありますが、他のマンションと同じく、元々の修繕積立金が安いため、その値上を抑えるための原資になっていますので、この余剰金は使えません。ただ、既に顧問に就任しているので、その顧問料は、管理費で賄える収支構造になっているため、今回の第3者管理に移行する増...

2023/11/04 08:49

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（5）

昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。規約改正案や委託契約の制度の骨子です。当社の知的財産に関わる内容もあり、表現が微妙な点もあり、一部をマスクしています。 （続く）【ブログ5983日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/03 11:26

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（4）

昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。「外部管理者総会監督型」のメリット・デメリット・デメリットの解消策です。解消策については、当社の知的ノウハウであること、若干の揺れがあるので、一部は、マスクをしてあります。（続く）【ブログ5982日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/02 11:04

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（3）

昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。第3者管理には、国交省が出したガイドラインでは、3種類あります。その中から、第3者への管理依存度が最も強い「外部管理者総会監督型」を選択しました。（続く）【ブログ5981日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/11/01 10:41