樹木葬というものも、初めてしったのですが、「樹木葬とは、墓石の代わりに樹木や草花を墓標として、遺骨を埋葬するお墓の形式。自然に還ることを願う人々に人気があり、近年では様々な霊園や寺院で取り入れられている。とのこと。最大の特徴は、お墓を継承してくれる人が不要と言うこと。近年、少子化で、親の墓を面倒見るべき人が、実家から遠くに行ってしまい。帰ってこないことで、墓じまいをする人も増えているとか。そういう...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。第3者管理を選択する理由です。確かに、止むを得ず第3者管理を選択するという背景もありますが、その方が、組合にとってメリットがある、と言うポジティブな理由もあります。スライド中の「居住者の多様化」のところは、特定の人への批判表現とならないよう、アバウトな表現になっていますが、生活ルールを守らない人の問題、その発生頻度の多さは、理事長にとって、悩みの種です。（続く...
第三者管理（外部理事長）実現のための管理規約のゴールが見えてきたのですが、大きな問題は、4分の3以上の賛成。そもそも、組合活動への関心が低く、役員の成り手の確保が難しい状態で、一部の心ある方に負担が偏っていることが、第三者管理（外部理事長）への移管の背景にもなっています。このマンションの顧問になったのは3年ほど前ですが、新築時まで遡って、役員の就任履歴を調査してみました。それが、この表です。(説明会資...
半年以上かけて、検討してきたMAKSへの第3者管理の委託スキーム。私が作案した管理規約、委託契約の案に対して、弁護士から、リーガルチェックの結果が送られてきました。ワクワクします。【ブログ5980日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今週末は、大規模修繕工事の業者決定のプレゼン審査と管理会社選定のプレゼン審査が続きます。MAKSのオリジナルの採点票と採点結果集約表があるため、経験が浅いコンサルタントでも、必ず、合理的な決定プロセスを経て、1社を選定することができます。しかし、難しいのは、審議会のファシリテーションです。正確には、住民さんからお発言の引き出し方もマニュアル化されており、その通りにやればスムーズに運ぶのですが、難しいの...
今、複数のタワーマンショから、管理適正化や大規模修繕工事のコンサルティングのオファーが来ています。私が今の仕事を始めた15年前は、タワーマンションは少なく、また、自分の実力から見て、未知の設備もあり、サイスも巨大であり、手に負えないことから、将来の課題だな、と言う感じで、関東から来る情報を知識として、見ていたのが最初。それ以降、タワーマンションの新築が相次ぎ、大規模修繕工事の時期を迎えるマンションも...
以前から、ワンルームの投資用マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者になっているケースが主流ですが、最近では、ファミリータイプの新築分譲マンションで、最初から理事会がなく、役員にならなくていいですよ！を一つの売りにしている物件も出てきています。但し、この方式の指針がなく、組合と管理会社の利益相反が指摘されています。今回、国交省では、この指針作りを開始し、24年3月の指針完成を目指しているそうで...
大規模修繕工事期間中の外部駐車場の確保問題は、長年、頭を悩ませる問題です。マンションの住民さんから、「近隣に月極駐車場があり、空きがあるから、大丈夫！」と言われたとしても、短期間の貸出はしないというケースもあります。貸主にとっては、長期安定的に借りてくれる人が良い訳で、大規模修繕工事のための貸出期間中に、問い合わせがあったら、そのチャンスを逃すため、嫌がるという理由です。未利用の空き地があり、直接...
毎年末に、一泊二日の人間ドッグに行っています。今年も、その時期が近づいてきたのですが、5年くらい前は、それに合わせて、筋トレや食事療法で、ウエイトコントロールができていたのに、業務多忙にて、ノー対策で、当日を迎え、そこで、指摘されるたびに、来年こそ復活！と目標を立てて、多少は努力。しかし、仕事の優先順位が高いため、後回しが続き、効果はイマイチ。今年こそ、モード切替をすべく、思案。自宅から徒歩10分ほ...
大規模修繕工事の入札では、多チャンネルの募集を行い、当社の依頼先リスト、管理会社の紹介、住民からの紹介で、出来る限り多くの工事会社に応募してもらうことを行っています。今、入札を行っているマンションで、住民から工事会社を紹介したいとの連絡。話を聞くと、足場工事会社さんの紹介。住民向けの案内チラシには、工事の概要、期間の概要と工事会社の紹介を！と書いてあるので、総合的な改修業者の紹介を呼び掛けているの...
管理計画認定制度では、組合の経理において、いくつもの条件があります。マンション管理士が事前認定する場合、明文化され、カチッとしている条件ものもあれば、「こういう趣旨が確認できるならば良い」と言う項目もあります。ただ、組合の経理と言っても、組合の役員が経理を行う訳ではなく、管理会社の経理システムを使うので、表の作り方とか、記載のテンプレートとか、書き込みできる欄の設定とか、それぞれの管理会社のシステ...
顧問先のマンションで、管理会社から、何の話もなく、「2024年1月より、自動車保管場所証明書の発行は、有料とします」の通知文書が配布されました。不動産売買時の重要事項書類の交付は、どの管理会社でも有料でしょうが、自動車保管場所証明書の発行を有料化するのは、初耳。組合への課金ではなく個人への課金なので、組合と相談する話でもないと考えた？一方で、この書類の発行業務は、本来、駐車場の持ち主（貸主）である組合...
「自分が役員になる前の総会で、管理会社から提案されたインターホンのリニューアル工事を承認。その発注を行うことになったが、諸経費が高いと感じる。この金額は妥当かアドバイスが欲しい。」と言う相談です。（ちょっと編集してます）設備工事には、定価がないので、「妥当」についての言及は難しいです。私がこの組合の顧問で、最初から競争入札を行うとか、金額を交渉したら、経験則上は、この金額より、安くなると思います。...
今、入札を行っている4つのマンションのうち、3つは、十数年前に大規模修繕工事のコンサルティングを行ったマンションのリピート契約です。それをきっかけに、組合顧問契約を結び、約15年間、ずっと継続しているので、無駄な出費、割高な出費を抑えているため、組合財政は豊かですし、多分、管理会社の担当者や住民さんよりマンションの建物や設備に詳しい(笑)しかし、当時のコンサル力では、若干、「心許なかった」局面もあり、...
今、近隣2マンションの大規模修繕工事の共同発注方式のVE面談を行っています。つまり、会社数の2倍の見積書、工程表、仮設計画図を分析し、「品質を変えずにコストダウンする交渉」を行っている訳です。10社あるので、事実上、20社分の資料があるため、その分析に1日以上、面談に二日かかります。面談の前後、最中には、他案件で、電話やメールが入るため、休憩中はその対応もあります。終日、集中力を保ち、資料、パソコ...
標準管理委託契約書のカスハラ条項カスハラ＝カスタマーハラスメントの代表は、顧客が店頭で、従業員の対応に不満があり、その従業員に土下座をさせた例が挙げられます。管理会社の業務においては、フロントが、組合の役員や区分所有者等から、無理難題（委託契約外の）の要求とか、暴言等を浴びせられるケースを指します。管理会社に聞くと、これにより、フロント担当者の精神が病んで、退職するケースも少なくないようです。管理...
昨日は、岐阜高島屋の閉店と言う寂しいニュースでしたが、今回は、岐阜のイケてるニュース！妻が、こんなのがあるよ！と教えてくれて、家族4人で訪れた金華山。展望レストラン「ル・ポン・ドゥ・シェル」（信長テラス）秋のスペシャルディナー。昨年から始まったようで、今年も展望レストラ「ル・ポン・ドゥ・シェル」（信長テラス）で秋のスペシャルディナーが開催されています。開催日はわずか9日間。10/7(土)・8(日)・9(月・祝)...
岐阜市にある岐阜高島屋が来年、閉店とのニュース。岐阜県に残された唯一の百貨店でした。商店街の柳瀬の空洞化が言われてから久しいですが、それでも、高島屋があることが、救いでしたし、すぐ近くに超高層マンションも建設されたので、これで、柳瀬も復活か！？と思っていたので、残念です。理由は、売り上げの低迷もあるようですが、大家のビル所有会社との間で、設備更新費、三十数億円の負担の話し合いが付かなかったとのこと...
名古屋市内の都心にある、40戸規模のマンション。第3者管理への移行に関して、説明会を開催しました。説明の柱は、1，制度導入の背景と目的2，制度導入に伴う管理費の値上げ3，管理規約改正の3つです。外部オーナーも多いので、ZOOMとリアルの説明会開催を行ったのですが、参加者は、現役員以外は、リアル参加が1名。「ここまで踏み込まないといけないほど、住民の高齢化や賃貸化が進んでいるのか、客観的なデータがあるの...
名古屋市内の都心にある、40戸規模のマンション。役員の成り手不足が深刻で、過去8年間の役員就任年数を見ると、通算で、6期：1名、5期：3名、4期：1名、3期：1名、2期：2名、1期：2名理事長は、4期連続⇒1期⇒3期連続で3人が務めてこられています。毎年、役員探しが難航し、再任を余儀なくされています。賃貸の増加、国籍の多様化等もあり、定期総会の出席者は、ほぼ、役員のみと言う状態も続いています。以前の管理会社は、現状追...
昨年、2マンション同時にエレベーターリニューアルコンサルティングを行い、ある時期、集中してエレベーター漬けになりました。このエリアで、どれくらいのリニューアル会社があるか？各社のリニューアルの違いは何か？共通見積書は、どう作るか？価格交渉は、どうやるか？で、今年も、現在、築25年を過ぎたマンションで、同コンサルティングの依頼を受けて、今、入札の真っ最中。エレベーターの工事費は、戸数には比例しません。...
中電が打ち出した「家族に22歳以下と65歳以上のいる世帯の10％電気代割引」。これ、なんだか違和感があります。電力会社が、年齢だけの縛りで、電気料金を10％引くということですが、子育ての応援と言うなら、22才以下でも働いている人がいます。65歳以上でも、所得の格差は大きいです。と思ったら、別のニュースで、電力データの有償公開が始まるという。電力データと家族構成に何かの関係が掴めるとしたら、その情報を掴むのに、...
名古屋市内のマンションで、コンシェルジュサービス会社の変更を検討中にて、今、名古屋市内のサービス会社のヒアリングを開始しています。そもそも、名古屋市内に、そのようなサービス会社が何社あるか？は、検索するとわかるのですが、更に、求人サイトで検索すると、どのような条件で、いくらで募集しているかがわかります。それにより、サービスの原価の一つは、ある程度、推定できます。但し、コンシュルジュの業務仕様により...
顧問先のいわゆる「高級マンション」で、コンシュルジュサービスの値上げの申し入れがなされました。清掃業者とは違い、最低賃金の値上げを根拠にする職種ではありませんが、いわゆる「人件費」と言う面からは、原価の値上げ圧力は相当強いようで、値上幅は約32％。金額で言うと、年間で70万円以上の値上げです。理事会で、この話題が出たところ、理事会は拒絶反応。その大きな理由は、「組合員の中には、コンシュルジュサービスが...
読者さんからの情報提供です。いつもありがとうございます！日本経済新聞の記事から抜粋。「国土交通省はマンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設ける。負担金の増額幅が大きすぎて支払いが困難になるケースが生じているため、引き上げ幅に一定の制限をかける。管理組合に計画的な積み立てを促す。管理組合が修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規...
電気代高騰の要因であった燃料費調整単価が、 下がっており、燃料費調整額の上限のあるプランとないプランの逆転現象が起きています。 ただし、燃料費調整単価は、円安や原油高で大きく動きます。 現在、円安傾向が続き、ウクライナ情勢も不安定なので、 今後、燃料費調整単価が、高額で続くとか、 電気料金が本格改定になる場合は、契約変更の検討も必要になるでしょうね。【ブログ5957日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに...
前回、前々回の大阪セミナー参加者からのリクエストを受けて、この土曜日は、午前、午後と連続しての勉強会です。どちらも築10年程度。この年数のマンションでは、管理会社から大規模修繕工事への準備も含めて、修繕積立金の値上げが提案される時期でもあります。今のままの管理で良いか？に、初めて疑問を持つ時期でもあります。まず、当社が行うのは、直近の総会議案書とか長期修繕計画をお借りしての無料診断。どちらのマンショ...
岡崎市80戸の顧問先マンションでは、本日が大規模修繕工事5年目点検。下地補修とシーリング工事が、保証対象工事です。当社は、大規模修繕工事コンサルティングの実施や外部修繕委員を務めたマンションでは、そのまま顧問契約に移行する場合、コンサルティング契約に含まれる1年点検以降、大規模修繕工事のすべてのアフター点検に立会い、不具合をしっかりチェックします。大規模修繕工事の最長の保証は10年なので、1年、3年、5年...
MAKSのセミナー受講者1,000名→3000名→6000名超え？
昨日のブログで、MAKSセミナー受講者が12年で、，1000名超え、マンション管理学校の受講者が2,000名で、累計3,000名超えだとの記事を書きました。実は、これ以外に、マンションに伺い、勉強会も開催しているので、それも入れると、200程度のマンションで、平均2回の勉強会×8名＝約3,200名。と言うことは、累計6,000名超え。ここまで来ると、私の人生の最大のイベントは、管理組合向けのセミナーですね。(笑)【ブログ5954日連続更新...
MAKSのセミナー受講者1,000名超え、更に3000名超え
昨日のブログで、MAKSセミナー受講者が12年で、1000名超えの記事を書きました。これには、吹上ホールやウインク愛知で行ったマンション管理学校の受講者は入っておらず、こちらは、10年で40講座程の登壇であり、1回当たり、平均50名程度の受講者だと思いますので、合計すれば、3,000名。ただし、リピート受講者も多く、それが3割だとしたら、2,000名超え。やはり、感慨深い。【ブログ5953日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに...
MAKSの長尾事務局長から、「MAKS主催のセミナーの累計参加者が、1,000名超えです！」との報告。正確には、1,100名を超えており、1,000名入場記念！のようなイベントはできないのですが（笑）、初めてのセミナーは、平成23年の岐阜市内での大規模修繕工事見学会&勉強会ですから、今から12年前。つまり、毎年100名程度の受講者がいたということです。リピート受講の方も1割程度はおられるので、正味1,000名の皆さんとの出会...
昨年の秋に大規模修繕工事コンサルティングを締結したライオンズマンションシリーズの築23年目、52戸のマンション。初めての大規模修繕で、管理会社からは、戸当たり200万円を超える工事費と、それを賄うための借入が提示されていました。沖縄の修繕工事は、内地の1.5倍から2倍が普通に提示されており、このマンションは、建物の真ん中が吹き抜けで、足場のお金もかかるし、各所の劣化も進んでいることから、確かに修繕費がかかる...
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樹木葬というものも、初めてしったのですが、「樹木葬とは、墓石の代わりに樹木や草花を墓標として、遺骨を埋葬するお墓の形式。自然に還ることを願う人々に人気があり、近年では様々な霊園や寺院で取り入れられている。とのこと。最大の特徴は、お墓を継承してくれる人が不要と言うこと。近年、少子化で、親の墓を面倒見るべき人が、実家から遠くに行ってしまい。帰ってこないことで、墓じまいをする人も増えているとか。そういう...
岐阜の某お寺に馬渕家の先祖代々のお墓があります。私は次男で、そのお墓の中に入っても良いし、新たにお墓を造っても良いことになっています。まだ、経営者としてもコンサルタントとしても、現役バリバリなので、終活の事を考えるには、早いのですが、偶然、そのお寺に樹木葬のお墓が出来るとの新聞チラシが入っていて、興味津々。ネットでその業者（お墓の販売代理店）とやり取りをし、普通のお墓の選択も含めて、お寺の住職にも...
今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
国交省が置き配の標準化を検討しているとの情報提供を理事会でしていますが、反応は様々です。そういう時代になったのだから、どう受け入れるか？の意見が出る組合と、セキュリティ等の問題点を挙げて、導入反対ありき意見が強い場合。この傾向は、会社員時代でも同じで、新しいプロジェクトが始まるに際して、そのプロジェクトが実現したら、こんな良いことが起きる！と前向きに架台解決に向けた意見を言う人と、とにかく、ダメな...
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
不動産仲介サイト「at home」に管理計画認定制度のマークが付きました。これが実例です。他のサイトでも、順次広まっていく予定です。【ブログ6236日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...
今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
