樹木葬が一般的な墓石か？妻とも相談しました。娘二人ですが、長女夫妻は、馬渕姓を名乗ってくれています。住まいも、お墓のある場所から、車で30～40分くらい。新築一戸建てを購入したので、多分、長く住むだろう。私は、「死んだ後に、ちゃんと供養してね！」と思う方ではない。死後、娘たちはどうしたいだろう？色々考えて、先日、決めて、申し込みました。現在、お墓を製作中です。どちらにしたとは書きませんが(笑)【ブログ65...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
9月30日は、2023年春、夏のMAKSセミナーの最終日です。今年は、セミナーが8会場、大規模修繕工事見学会が1会場の9、会場で開催しました。新型コロナ時に比べると、参加者がかなり増えました。オンラインでやる良さもありますが、受講者の年齢層や地域密着と言う性格からか、リアル開催の方が好まれるのでしょうかね。今年のセミナーコンテンツは、鉄板のネタから、最新のネタを揃えました。参加者数は、累計で100名程度でした。ご...
1カ月ほど前、自宅で、ホチキスの針を踏んだらしく、足のかかとに刺さって、それを抜きました（つもり）ところが、2週間経っても、その部分の腫れが引かず、皮膚科と外科の併設医院を受診。診察では、見ただけでは原因不明で、針が中に残置しているならレントゲンでわかるでしょう、とのことでしたが、レントゲンを撮っても、異物無し。炎症を止める薬をもらい、2週間。30分歩くことがあり、その夜に、痛みが増大。再度、外科に行...
この記事の対象は、主に、築40年超となるようなマンションの話でしょうね。ただ、私の経験だと、自主管理でお金を使わず、リッチなマンションもあるし、修繕積立金の値上げを実行せず、圧倒的に資金不足のマンションもあります。ちなみに、コンサル先では、20戸程度のマンションで、管理会社から「5000万円借りて大規模修繕と設備更新を」と言われて、財政再建中のマンションもあります。ただ、お金の足りないマンションは、コンサ...
最新の変異株対応ワクチン接種の案内が来たので、最短でできるよう、近隣の病院に、申込み。沖縄出張前に間に合いました。初回の接種では、やはり発熱がありましたが、水分を多くとるとか、その後に仕事を入れないとか、色々対策をした結果、それほど重い感じではなく、接種の回を重ねるごとに、段々と、「たいしたことないなぁ」(笑)今回の摂取では、軽い筋肉痛くらい。秋にはインフルエンザの予防接種もして、備えます。【ブログ...
今年、春から、100戸超のマンションの大規模修繕工事の入札が、4棟、連続しています。まずは、前半、2マンションで最終1社まで決定。これから、まだ2マンションありますが、平均10社の入札参加と言う競争にて、100％談合やリベートがなく、「より良い工事をより安く！」の実現のために、尽力します。【ブログ5945日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションでの出来事。2年前に管理会社を変更。今年、管理委託契約の変更があった。重要事項説明書は、それを反映した「従来と同一条件でない更新」。当然、管理委託契約書もそれに合わせて変更となるため、チェックしたら、今回、変更されていない箇所が、2年前の委託契約書と異なっていることが発覚。その箇所は、当時、費用負担の定めが間違っているので、訂正してもらった箇所。これが、実は、1年前の委託契約書の「従...
理事会廃止、総会・監事監視型第3者管理（外部理事長）の管理規約
顧問先のAマンションでは、組合員の多様化や起きる問題の難易度が高いことなどから、役員の成り手の確保が困難で、もう、何年も同じ役員が再任。これ以上続けるのは、無理！と声が上がり、第3者管理や外部役員導入を半年かけて検討した結果、「理事会廃止、総会及び監事監視型、第3者管理（外部理事長）」の方針が決まり、管理規約の改正と外部理事長委託契約の作成を行ってきました。これ、いくつかの管理会社の第3者管理の規約...
顧問先での議論です。「防犯カメラは、侵入口の監視か？死角をなくすのか？」死角をなくすだけのカメラを設置すると、一気に設置費が上がります。これ、どちらが良いのか？と聞かれると、大変難しい。防犯意識の違いが人によって大きく、神学論争になりがちです。【ブログ5942日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
ヤフーニュースから。「21日夜、愛知県犬山市羽黒でマンションの外壁工事の足場が崩れ駐車場の車などが下敷きになった。けが人は、いませんでした。当時、愛知県には竜巻注意情報が発表され、突風が発生しやすい状況でした。」現在、名古屋地方気象台と愛知労働局が現場の状況などについて調べているそうですが、通常、台風が近づくと、足場のシートをたたんで、風の影響を受けなくします。ただ、竜巻注意情報が発令された場合に、...
大阪のマンションから、勉強会やコンサルティング契約のリクエストが相次いで来ています。関西エリア担当の認定コンサルタントが誕生し、活動を始めているのですが、そのコンサルタントが専業で活動していると言う点、統一した考えやノウハウを使って、中部エリアだけでなく、沖縄など、広域で組合を支援しているという実績が評価されているようです。【ブログ5942日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
痛ましいニュースでした。東京の新築ビルの現場で、鉄骨が落下。なんと、クレーンから吊り下げられた鉄骨の上に乗った作業員が死傷。中には、鉄骨の下敷きになった人も。その時の恐怖や痛みを想像すると、苦しくなります。亡くなられた方には、心から、お悔やみ申し上げます。栄の新中日ビルの建設現場でも、超大手ゼネコンの工事でありながら、上階から大きなボルト（物は違うかも）が落下して、たまたま、何の事故もなかったが、...
9月も半ばを過ぎれば、残暑も和らぐだろうと思い、本日、100戸クラスマンションの建物調査を計画。しかし、まだ、楽々30度超え。(汗)前回の熱中症の教訓を生かして、事前にしっかり水分を取り、塩飴を用意し、かつ、休憩を適宜とる。今回は、大規模修繕工事のための調査ではなく、長期修繕計画の本格改定と数年後に予定されている大規模修繕工事の時期をできる限り延命するための部分修繕計画を立てるためのものなので、全体の調査...
本日は、朝6時半に自宅を出て、大阪の千里で築9年目の60戸規模マンションで理事会向け勉強会、続いて、江坂で築11年目70戸規模マンションで、個別相談。終了が14時で、本日は、これで、予約終了にて、東三国へ。20年ほど前、関西電力を中心に、オール電化普及コンサルティングを行っていた頃、この駅の近くに事務所があり、よく、スタッフに差し入れのタコ焼きを買った店があるからです。嬉しいことに、そのお店、まだ、あり、10個...
大規模修繕工事の見学会&勉強会開催名古屋市天白区の「グランスイート野並」で大規模修繕工事の見学会を開催しました。日程を検討した時は、「涼しくなってから」と思って設定したのですが、気温は、楽々30度超え。しかも、3連休の中日。人を集めるという観点では、NGに見えますが、それは違います。この見学会は、多くの人を集めることが成否の判断ではなく、明確な目的を持った人が集まることが目的だからです。で、今回、この悪...
顧問先マンションで、初めての補助金申請を行いました。今年度の補助金は、かなりの勢いで応募があり、既に終了。今は補正予算で申請です。この分野は、私の得意分野なので、極めたいと思っていますが、電力会社経験と知識に加えて、実際の設置の補助金案件を手掛けることで、説得力が増します。マンションでは、設置と言う物理的問題に加えて、運用の問題もありますので、これからの作案が大変です。【ブログ5936日連続更新中】（...
来年の大規模修繕工事は、7件あり、入札中又は入札準備中です。準備中の岐阜市内のマンションで、工事仕様を作るために、午後から、16戸、32戸のマンション、2連続の建物調査。夜には名古屋で理事会があったので、間に合うようにと、ノンストップで調査したのですが、夕方になって、発熱、気持ちが悪くなりました。残暑厳しかったのですが、後ろが詰まっていたので、休憩なしだったのが、まずかった…。理事会は、担当コンサルタン...
10月からインボイス制度が始まります。管理組合にどのような影響があるか、昨日に続いて、考えてみます。税理士ではないので、このブログが税務解説ではないことをあらかじめ、ご承知ください。【支出面】組合に支払いを請求するのは、管理会社、工事会社、保守会社、清掃会社、マンション管理士、一級建築士等です。管理会社は、当然、インボイス登録をします。工事会社や保守会社も、組合を相手に商売しているところは、多分、元...
10月からインボイス制度が始まります。管理組合にどのような影響があるか考えてみます。ただし、税理士ではないので、このブログは、税務解説じゃなく、独り言です。【収入面】組合がサービスを販売する際に、消費税を請求するか？ですが、考えられるのは、携帯基地局の賃料。組合は、売上金額規模からすれば、非課税業者ですから、携帯会社から、消費税の支払いを拒否される可能性があります。つまり、消費税分の収入が減るのかも...
昨日のブログで、大規模修繕工事コンサル前半をほぼリモートでやり切った話を書きました。では、これから、施工会社の決定、工事検査と続く後半は、リモートでできるでしょうか？前半に比べると、圧倒的に、現地で行う仕事は増えます。例えば、入札会社の現地建物調査。しかし、修繕委員に、入館の便宜や屋上への鍵開けを頼んでおけば、物理的にはできそうです。後は、セキュリティの問題があるので、名刺必須、名簿記入を必須にす...
静岡県掛川市で16戸のマンションの大規模修繕工事コンサルティングを今年の4月から行っています。当社を選んでいただいた時の競合は、管理会社。当社は、プレゼンに来て欲しいと言われた時も、交通費を頂いていますし、コンサルが始まれば、当然、そういった間接経費が掛かります。既に、沖縄で遠隔地コンサルティングのノウハウを蓄積してきたとは言え、客観的に見れば、圧倒的に管理会社が有利だったと思いますが、結果は、あり...
週末は、約130戸のマンションで大規模修繕工事の2時プレゼン審査でした。大規模修繕工事が高い！と言う悲鳴が上がる中、従来にも増して、VE（品質維持でコストダウン）交渉に力を入れた結果、戸当たり100万円程度の水準を実現できました。階段廊下は、シートの張替えはありませんが、屋上防水は全面、バルコニーもシート貼替の防水工事がありますから、スタンダードな工事内容です。戸数が多いので、スケールメリットがあること...
ブログ読者さんからの情報提供から。三井住友銀行の新規プロジェクトで、マンション管理業務のDX化に取り組んでいるそうです。管理会社のフロント担当者の仕事は、現金や紙、印鑑に依存する諸手続きや、毎月発生する通帳記帳や振込手続き等、アナログの仕事が多いです。管理会社によっては、支払い（振込）で、電子承認手続きを導入しているところもありますが、組合の役員さんは、高齢者が多く、そういう手続きが苦手な人いて、...
大阪でのセミナー前に、のどの痛みが発生。大阪では、午前と午後のダブルヘッダーでセミナーがあるため、声がつぶれてはまずいです！咳も少し出ます。新型コロナが5類になったとはいえ、講師が咳き込んでいては、受講者も不快でしょう。マスクをしたまま過湿状態にして、眠らないと！【ブログ5923日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...
今週末は、大阪で、金曜日が建物調査、土曜日は、午前と午後と1回ずつのセミナーです。ちなみに、土曜の夜は、名古屋で理事会があります。心配なのは、台風の影響による雨。【ブログ5923日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
ジャニーズ事務所の性加害問題で、少年隊の東山氏が社長に就任するという。その東山氏に、記者から「社長になる資格はあるのか？」と言う質問がなされました。この質問に非常な違和感を持ちました。事務所を辞めても、他のプロダクションから引っ張りだこの実力者であることは明白なのに、最初から大きな負の遺産を背負うことがわかっていて、引き受けるのだから、心中計り知れない苦悩があっただろうと思います。何であっても、そ...
13年前、第1回目の大規模修繕工事の際に、御縁を頂き、コンサルティングを行ってから、今までずっと顧問を務めている岐阜市内の20戸のマンションで、第2回目の大規模修繕工事を検討する時期に入り、今日が、建物調査です。第1回目の工事の際は、建物の新築時不具合問題、管理会社の管理業務の不履行問題などがあり、それまでの間に、部分的な補修を多く行ってきており、とにかくお金がないという状況でした。その解決のために多大...
6回目のワクチン接種券が届き、驚きました。前回の摂取から3カ月以上経った人が接種可能とのことですが、前回は、昨年11月でしたから、もう10ヶ月過ぎています。最近では、感染者数の発表がないですが、5類に引き下げられてから、感染者が増えているという話を聞きます。今ごろになって、接種券が届いたのは、その対策？【ブログ5919日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに...
今、大規模修繕工事の入札が6件同時、管理会社の入札が1件、走っています。基本、私が案件を担当することはなく、総括と言う立場でやるのがMAKSの体制ですが、古くからの顧問先で、私が担当として前に出る必要があるマンションや、次々にコンサル依頼が来た結果、他のコンサルタントが一杯一杯になっている状況もあり、これだけの業務を遂行するのは、分刻みスケジュールです。で、昨夜も、ほぼ徹夜でした。そういう時に限って、徹...
岐阜駅前の十六プラザで開催した「知らないと損をする、大規模修繕、管理改善成功セミナー」には、12名のお申し込みがあり、全員に参加いただきました。セミナー後は、質問も活発で、御自分の体験談を披露される方もあり、参加者の役に立ったのではないかと思います。次の週末は、大阪で開催です。【ブログ5917日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気...
9月17日 名古屋で大規模修繕工事見学会&勉強会を開催
9月17日（日）午後、名古屋市天白区で、大規模修繕工事と見学会を開催します。工事の様子を知ると、自分たちのマンションでの大規模修繕工事の準備にも、具体的なイメージが湧きます。見学会の後には、大規模修繕工事を成功させるための秘訣をお伝えする勉強会も開催します。是非、お越し下さい。お申し込みは、こちらから。マンション大規模修繕見学会＆勉強会で開催（名古屋市天白区野並）【ブログ5916日連続更新中】（翌日に前...
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樹木葬が一般的な墓石か？妻とも相談しました。娘二人ですが、長女夫妻は、馬渕姓を名乗ってくれています。住まいも、お墓のある場所から、車で30～40分くらい。新築一戸建てを購入したので、多分、長く住むだろう。私は、「死んだ後に、ちゃんと供養してね！」と思う方ではない。死後、娘たちはどうしたいだろう？色々考えて、先日、決めて、申し込みました。現在、お墓を製作中です。どちらにしたとは書きませんが(笑)【ブログ65...
今回のお墓の検討で、この分野のお金のスケール感がわかりました。樹木葬のお墓＋墓じまい後の共同供養は、一人身で33万円、夫婦で大きい方のお墓で77万円。ここに基本デザイン以外の彫刻をすると、10万程度アップ。毎年の維持費も供養代も入っています。いわゆる檀家としてのお布施も不要。よって、定価みたいなもの。一方、通常のお墓は、敷地の場所や大きさで、数十万円～百万円単位。墓石は、大きさに従いは百数十万円～。かつ...
墓石もある樹木葬の話。子孫に受け継ぐお墓ではないので、デザインも比較的自由です。名前以外で、スタンダードに家紋を入れるもよし。好きな花柄を入れるもよし、ペットが好きな人は動物の図柄でも良し。もちろん、デザインを凝るほど、彫刻代がかかる訳ですが、これまでの図案サンプル集を見ると、あれこれ考えるのは楽しそう(笑)【ブログ6588日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...
樹木葬というものも、初めてしったのですが、「樹木葬とは、墓石の代わりに樹木や草花を墓標として、遺骨を埋葬するお墓の形式。自然に還ることを願う人々に人気があり、近年では様々な霊園や寺院で取り入れられている。とのこと。最大の特徴は、お墓を継承してくれる人が不要と言うこと。近年、少子化で、親の墓を面倒見るべき人が、実家から遠くに行ってしまい。帰ってこないことで、墓じまいをする人も増えているとか。そういう...
岐阜の某お寺に馬渕家の先祖代々のお墓があります。私は次男で、そのお墓の中に入っても良いし、新たにお墓を造っても良いことになっています。まだ、経営者としてもコンサルタントとしても、現役バリバリなので、終活の事を考えるには、早いのですが、偶然、そのお寺に樹木葬のお墓が出来るとの新聞チラシが入っていて、興味津々。ネットでその業者（お墓の販売代理店）とやり取りをし、普通のお墓の選択も含めて、お寺の住職にも...
今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
国交省が置き配の標準化を検討しているとの情報提供を理事会でしていますが、反応は様々です。そういう時代になったのだから、どう受け入れるか？の意見が出る組合と、セキュリティ等の問題点を挙げて、導入反対ありき意見が強い場合。この傾向は、会社員時代でも同じで、新しいプロジェクトが始まるに際して、そのプロジェクトが実現したら、こんな良いことが起きる！と前向きに架台解決に向けた意見を言う人と、とにかく、ダメな...
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
7月16日に、顧問先である「ライオンズセレブ富士見台」「ポルト大曽根」の二つのマンションの管理計画認定がなされました。これで、MAKSが手掛けた認定（マンション管理士による事前審査方式の認定）が10マンションに達しました。認定を受けたことで、利息アップしたすまいる債を購入予定のマンションもあります。引き続き、顧問先の取得支援を行ってまいります、【ブログ6239日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録し...
今週末は、沖縄マンション支援プロジェクトです。メインは、大規模修繕工事の竣工検査。沖縄では、このマンションで2棟目の竣工ですが、入札が始まっているマンションの1棟。来年は、2棟の入札があります。入札で、適切な競争によるコスト低減の効果を狙い、常に、工事業者の開拓を行ってきており、今回、初めての入札参加会社が4社あるため、その4社の会社訪問もしてきます。ネットで検察すれば、何でも情報が手に入る時代ですが...
【管理組合からの質問】新年度の事業計画・収支計画等は、慣例で、現在理事会が策定し、次期理事会が執行する事になっていますが、これは、何かの法律に定義されていますか？これは、次期理事会が決めるのが筋ではないのでしょうか？【回答】区分所有法で、毎年1回、組合の集会を開催することが決められており、組合の規約では、それを（定期）総会と呼び、当年度の決算と次年度の予算を決定します。よって、正確に言うと、次年度...
不動産仲介サイト「at home」に管理計画認定制度のマークが付きました。これが実例です。他のサイトでも、順次広まっていく予定です。【ブログ6236日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...
今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
