しあわせデザイン研究所

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（2）

昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。第3者管理を選択する理由です。確かに、止むを得ず第3者管理を選択するという背景もありますが、その方が、組合にとってメリットがある、と言うポジティブな理由もあります。スライド中の「居住者の多様化」のところは、特定の人への批判表現とならないよう、アバウトな表現になっていますが、生活ルールを守らない人の問題、その発生頻度の多さは、理事長にとって、悩みの種です。（続く...

2023/10/31 13:51

第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実情（1）

第三者管理（外部理事長）実現のための管理規約のゴールが見えてきたのですが、大きな問題は、4分の3以上の賛成。そもそも、組合活動への関心が低く、役員の成り手の確保が難しい状態で、一部の心ある方に負担が偏っていることが、第三者管理（外部理事長）への移管の背景にもなっています。このマンションの顧問になったのは3年ほど前ですが、新築時まで遡って、役員の就任履歴を調査してみました。それが、この表です。(説明会資...

2023/10/30 23:17

第三者管理のオリジナル規約、委託契約の成案、大詰め

半年以上かけて、検討してきたMAKSへの第3者管理の委託スキーム。私が作案した管理規約、委託契約の案に対して、弁護士から、リーガルチェックの結果が送られてきました。ワクワクします。【ブログ5980日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/10/29 18:34

大規模修繕や管理会社選定プレゼン審査の注意点

今週末は、大規模修繕工事の業者決定のプレゼン審査と管理会社選定のプレゼン審査が続きます。MAKSのオリジナルの採点票と採点結果集約表があるため、経験が浅いコンサルタントでも、必ず、合理的な決定プロセスを経て、1社を選定することができます。しかし、難しいのは、審議会のファシリテーションです。正確には、住民さんからお発言の引き出し方もマニュアル化されており、その通りにやればスムーズに運ぶのですが、難しいの...

2023/10/28 21:12

タワーマンションでも色々

今、複数のタワーマンショから、管理適正化や大規模修繕工事のコンサルティングのオファーが来ています。私が今の仕事を始めた15年前は、タワーマンションは少なく、また、自分の実力から見て、未知の設備もあり、サイスも巨大であり、手に負えないことから、将来の課題だな、と言う感じで、関東から来る情報を知識として、見ていたのが最初。それ以降、タワーマンションの新築が相次ぎ、大規模修繕工事の時期を迎えるマンションも...

2023/10/27 20:46

マンション管理会社による第3者管理の検討

以前から、ワンルームの投資用マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者になっているケースが主流ですが、最近では、ファミリータイプの新築分譲マンションで、最初から理事会がなく、役員にならなくていいですよ！を一つの売りにしている物件も出てきています。但し、この方式の指針がなく、組合と管理会社の利益相反が指摘されています。今回、国交省では、この指針作りを開始し、24年3月の指針完成を目指しているそうで...

2023/10/26 09:31

大規模修繕工事期間中の外部駐車場の確保

大規模修繕工事期間中の外部駐車場の確保問題は、長年、頭を悩ませる問題です。マンションの住民さんから、「近隣に月極駐車場があり、空きがあるから、大丈夫！」と言われたとしても、短期間の貸出はしないというケースもあります。貸主にとっては、長期安定的に借りてくれる人が良い訳で、大規模修繕工事のための貸出期間中に、問い合わせがあったら、そのチャンスを逃すため、嫌がるという理由です。未利用の空き地があり、直接...

2023/10/25 09:43

年末の人間ドッグとスポーツジム

毎年末に、一泊二日の人間ドッグに行っています。今年も、その時期が近づいてきたのですが、5年くらい前は、それに合わせて、筋トレや食事療法で、ウエイトコントロールができていたのに、業務多忙にて、ノー対策で、当日を迎え、そこで、指摘されるたびに、来年こそ復活！と目標を立てて、多少は努力。しかし、仕事の優先順位が高いため、後回しが続き、効果はイマイチ。今年こそ、モード切替をすべく、思案。自宅から徒歩10分ほ...

2023/10/24 08:41

足場工事会社を紹介しても良いですか？

大規模修繕工事の入札では、多チャンネルの募集を行い、当社の依頼先リスト、管理会社の紹介、住民からの紹介で、出来る限り多くの工事会社に応募してもらうことを行っています。今、入札を行っているマンションで、住民から工事会社を紹介したいとの連絡。話を聞くと、足場工事会社さんの紹介。住民向けの案内チラシには、工事の概要、期間の概要と工事会社の紹介を！と書いてあるので、総合的な改修業者の紹介を呼び掛けているの...

2023/10/23 09:24

管理計画認定制度と管理会社のシステムとの矛盾？

管理計画認定制度では、組合の経理において、いくつもの条件があります。マンション管理士が事前認定する場合、明文化され、カチッとしている条件ものもあれば、「こういう趣旨が確認できるならば良い」と言う項目もあります。ただ、組合の経理と言っても、組合の役員が経理を行う訳ではなく、管理会社の経理システムを使うので、表の作り方とか、記載のテンプレートとか、書き込みできる欄の設定とか、それぞれの管理会社のシステ...

2023/10/22 21:25

自動車保管場所証明書の発行は有料？無料？

顧問先のマンションで、管理会社から、何の話もなく、「2024年1月より、自動車保管場所証明書の発行は、有料とします」の通知文書が配布されました。不動産売買時の重要事項書類の交付は、どの管理会社でも有料でしょうが、自動車保管場所証明書の発行を有料化するのは、初耳。組合への課金ではなく個人への課金なので、組合と相談する話でもないと考えた？一方で、この書類の発行業務は、本来、駐車場の持ち主（貸主）である組合...

2023/10/21 20:07

その相談、気持ちはわかるけれど…

「自分が役員になる前の総会で、管理会社から提案されたインターホンのリニューアル工事を承認。その発注を行うことになったが、諸経費が高いと感じる。この金額は妥当かアドバイスが欲しい。」と言う相談です。（ちょっと編集してます）設備工事には、定価がないので、「妥当」についての言及は難しいです。私がこの組合の顧問で、最初から競争入札を行うとか、金額を交渉したら、経験則上は、この金額より、安くなると思います。...

2023/10/20 18:52

大規模修繕工事コンサルのリピート契約

今、入札を行っている4つのマンションのうち、3つは、十数年前に大規模修繕工事のコンサルティングを行ったマンションのリピート契約です。それをきっかけに、組合顧問契約を結び、約15年間、ずっと継続しているので、無駄な出費、割高な出費を抑えているため、組合財政は豊かですし、多分、管理会社の担当者や住民さんよりマンションの建物や設備に詳しい(笑)しかし、当時のコンサル力では、若干、「心許なかった」局面もあり、...

2023/10/19 12:28

2マンションの大規模修繕工事の共同入札、VE面談中

今、近隣2マンションの大規模修繕工事の共同発注方式のVE面談を行っています。つまり、会社数の2倍の見積書、工程表、仮設計画図を分析し、「品質を変えずにコストダウンする交渉」を行っている訳です。10社あるので、事実上、20社分の資料があるため、その分析に1日以上、面談に二日かかります。面談の前後、最中には、他案件で、電話やメールが入るため、休憩中はその対応もあります。終日、集中力を保ち、資料、パソコ...

2023/10/18 10:21

標準管理委託契約書のカスハラ条項

標準管理委託契約書のカスハラ条項カスハラ＝カスタマーハラスメントの代表は、顧客が店頭で、従業員の対応に不満があり、その従業員に土下座をさせた例が挙げられます。管理会社の業務においては、フロントが、組合の役員や区分所有者等から、無理難題（委託契約外の）の要求とか、暴言等を浴びせられるケースを指します。管理会社に聞くと、これにより、フロント担当者の精神が病んで、退職するケースも少なくないようです。管理...

2023/10/17 10:08

ふるさと岐阜 金華山のイケてる夜景＆ディナー イベント

昨日は、岐阜高島屋の閉店と言う寂しいニュースでしたが、今回は、岐阜のイケてるニュース！妻が、こんなのがあるよ！と教えてくれて、家族4人で訪れた金華山。展望レストラン「ル・ポン・ドゥ・シェル」（信長テラス）秋のスペシャルディナー。昨年から始まったようで、今年も展望レストラ「ル・ポン・ドゥ・シェル」（信長テラス）で秋のスペシャルディナーが開催されています。開催日はわずか9日間。10/7(土)・8(日)・9(月・祝)...

2023/10/16 16:48

ふるさと岐阜の大事件！

岐阜市にある岐阜高島屋が来年、閉店とのニュース。岐阜県に残された唯一の百貨店でした。商店街の柳瀬の空洞化が言われてから久しいですが、それでも、高島屋があることが、救いでしたし、すぐ近くに超高層マンションも建設されたので、これで、柳瀬も復活か！？と思っていたので、残念です。理由は、売り上げの低迷もあるようですが、大家のビル所有会社との間で、設備更新費、三十数億円の負担の話し合いが付かなかったとのこと...

2023/10/15 16:24

第3者管理への移行説明会（2）

名古屋市内の都心にある、40戸規模のマンション。第3者管理への移行に関して、説明会を開催しました。説明の柱は、1，制度導入の背景と目的2，制度導入に伴う管理費の値上げ3，管理規約改正の3つです。外部オーナーも多いので、ZOOMとリアルの説明会開催を行ったのですが、参加者は、現役員以外は、リアル参加が1名。「ここまで踏み込まないといけないほど、住民の高齢化や賃貸化が進んでいるのか、客観的なデータがあるの...

2023/10/14 08:56

第3者管理への移行説明会

名古屋市内の都心にある、40戸規模のマンション。役員の成り手不足が深刻で、過去8年間の役員就任年数を見ると、通算で、6期：1名、5期：3名、4期：1名、3期：1名、2期：2名、1期：2名理事長は、4期連続⇒1期⇒3期連続で3人が務めてこられています。毎年、役員探しが難航し、再任を余儀なくされています。賃貸の増加、国籍の多様化等もあり、定期総会の出席者は、ほぼ、役員のみと言う状態も続いています。以前の管理会社は、現状追...

2023/10/13 11:37

昨年に続きエレベーターリニューアルコンサルティング

昨年、2マンション同時にエレベーターリニューアルコンサルティングを行い、ある時期、集中してエレベーター漬けになりました。このエリアで、どれくらいのリニューアル会社があるか？各社のリニューアルの違いは何か？共通見積書は、どう作るか？価格交渉は、どうやるか？で、今年も、現在、築25年を過ぎたマンションで、同コンサルティングの依頼を受けて、今、入札の真っ最中。エレベーターの工事費は、戸数には比例しません。...

2023/10/12 18:14

22歳以下と65歳以上の家庭のみ電気料金の割引？

中電が打ち出した「家族に22歳以下と65歳以上のいる世帯の10％電気代割引」。これ、なんだか違和感があります。電力会社が、年齢だけの縛りで、電気料金を10％引くということですが、子育ての応援と言うなら、22才以下でも働いている人がいます。65歳以上でも、所得の格差は大きいです。と思ったら、別のニュースで、電力データの有償公開が始まるという。電力データと家族構成に何かの関係が掴めるとしたら、その情報を掴むのに、...

2023/10/11 23:59

コンシュルジュの料金の値上げ2

名古屋市内のマンションで、コンシェルジュサービス会社の変更を検討中にて、今、名古屋市内のサービス会社のヒアリングを開始しています。そもそも、名古屋市内に、そのようなサービス会社が何社あるか？は、検索するとわかるのですが、更に、求人サイトで検索すると、どのような条件で、いくらで募集しているかがわかります。それにより、サービスの原価の一つは、ある程度、推定できます。但し、コンシュルジュの業務仕様により...

2023/10/10 19:05

コンシュルジュの料金の値上げ

顧問先のいわゆる「高級マンション」で、コンシュルジュサービスの値上げの申し入れがなされました。清掃業者とは違い、最低賃金の値上げを根拠にする職種ではありませんが、いわゆる「人件費」と言う面からは、原価の値上げ圧力は相当強いようで、値上幅は約32％。金額で言うと、年間で70万円以上の値上げです。理事会で、この話題が出たところ、理事会は拒絶反応。その大きな理由は、「組合員の中には、コンシュルジュサービスが...

2023/10/09 21:47

マンション修繕積立金の引き上げ幅抑制策が出る？

読者さんからの情報提供です。いつもありがとうございます！日本経済新聞の記事から抜粋。「国土交通省はマンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設ける。負担金の増額幅が大きすぎて支払いが困難になるケースが生じているため、引き上げ幅に一定の制限をかける。管理組合に計画的な積み立てを促す。管理組合が修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規...

2023/10/08 09:04

最近の電気代の動向

電気代高騰の要因であった燃料費調整単価が、 下がっており、燃料費調整額の上限のあるプランとないプランの逆転現象が起きています。 ただし、燃料費調整単価は、円安や原油高で大きく動きます。 現在、円安傾向が続き、ウクライナ情勢も不安定なので、 今後、燃料費調整単価が、高額で続くとか、 電気料金が本格改定になる場合は、契約変更の検討も必要になるでしょうね。【ブログ5957日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに...

2023/10/07 18:50

大阪で連続の勉強会

前回、前々回の大阪セミナー参加者からのリクエストを受けて、この土曜日は、午前、午後と連続しての勉強会です。どちらも築10年程度。この年数のマンションでは、管理会社から大規模修繕工事への準備も含めて、修繕積立金の値上げが提案される時期でもあります。今のままの管理で良いか？に、初めて疑問を持つ時期でもあります。まず、当社が行うのは、直近の総会議案書とか長期修繕計画をお借りしての無料診断。どちらのマンショ...

2023/10/06 20:59

組合員に代わって大規模修繕5年目点検！

岡崎市80戸の顧問先マンションでは、本日が大規模修繕工事5年目点検。下地補修とシーリング工事が、保証対象工事です。当社は、大規模修繕工事コンサルティングの実施や外部修繕委員を務めたマンションでは、そのまま顧問契約に移行する場合、コンサルティング契約に含まれる1年点検以降、大規模修繕工事のすべてのアフター点検に立会い、不具合をしっかりチェックします。大規模修繕工事の最長の保証は10年なので、1年、3年、5年...

2023/10/05 06:41

MAKSのセミナー受講者1,000名→3000名→6000名超え？

昨日のブログで、MAKSセミナー受講者が12年で、，1000名超え、マンション管理学校の受講者が2,000名で、累計3,000名超えだとの記事を書きました。実は、これ以外に、マンションに伺い、勉強会も開催しているので、それも入れると、200程度のマンションで、平均2回の勉強会×8名＝約3,200名。と言うことは、累計6,000名超え。ここまで来ると、私の人生の最大のイベントは、管理組合向けのセミナーですね。(笑)【ブログ5954日連続更新...

2023/10/04 21:00

MAKSのセミナー受講者1,000名超え、更に3000名超え

昨日のブログで、MAKSセミナー受講者が12年で、1000名超えの記事を書きました。これには、吹上ホールやウインク愛知で行ったマンション管理学校の受講者は入っておらず、こちらは、10年で40講座程の登壇であり、1回当たり、平均50名程度の受講者だと思いますので、合計すれば、3,000名。ただし、リピート受講者も多く、それが3割だとしたら、2,000名超え。やはり、感慨深い。【ブログ5953日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに...

2023/10/03 20:50

MAKSのセミナー受講者1,000名超え

MAKSの長尾事務局長から、「MAKS主催のセミナーの累計参加者が、1,000名超えです！」との報告。正確には、1,100名を超えており、1,000名入場記念！のようなイベントはできないのですが（笑）、初めてのセミナーは、平成23年の岐阜市内での大規模修繕工事見学会&勉強会ですから、今から12年前。つまり、毎年100名程度の受講者がいたということです。リピート受講の方も1割程度はおられるので、正味1,000名の皆さんとの出会...

2023/10/02 20:46

沖縄で大規模修繕工事のプレゼン審査を実施

昨年の秋に大規模修繕工事コンサルティングを締結したライオンズマンションシリーズの築23年目、52戸のマンション。初めての大規模修繕で、管理会社からは、戸当たり200万円を超える工事費と、それを賄うための借入が提示されていました。沖縄の修繕工事は、内地の1.5倍から2倍が普通に提示されており、このマンションは、建物の真ん中が吹き抜けで、足場のお金もかかるし、各所の劣化も進んでいることから、確かに修繕費がかかる...

2023/10/01 12:51