樹木葬というものも、初めてしったのですが、「樹木葬とは、墓石の代わりに樹木や草花を墓標として、遺骨を埋葬するお墓の形式。自然に還ることを願う人々に人気があり、近年では様々な霊園や寺院で取り入れられている。とのこと。最大の特徴は、お墓を継承してくれる人が不要と言うこと。近年、少子化で、親の墓を面倒見るべき人が、実家から遠くに行ってしまい。帰ってこないことで、墓じまいをする人も増えているとか。そういう...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
先週、春日井の20戸のマンションと、フルパッケージ（大規模修繕、管理適正化、省エネ、火災保険見直し、組合顧問）の契約が総会で承認されました。この結果、組合との累計契約数は142件、コンサルティング契約数は774件、そのうち、顧問契約は累計で、記念すべき100件となりました。そして、7782戸の方と契約を通じたご縁がありました。2023年度の重大ニュースの一つです。仲間に恵まれ、お客様に恵まれた結果です。感謝です。【...
国交省の検討会議における論点です。初めて見ましたが、当社が、現在、第三者管理の導入をサポートしているマンションで、懸案事項として挙げたものと類似しています。 これらの課題を克服する仕組みを作ったので、組合側に立った制度になっていると思います。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
国交省による第三者管理の検討会で、管理会社が管理者になり、理事会を廃止する場合は、外部の専門家による監査を行う（監事に就任する）ことを義務付けるかどうか、という議論がなされているようです。外部の監査役として、どのような専門家が適任か？を考えてみたいと思います。タワーマンションであっても、小規模でも、マンションの管理費会計では、8割以上が固定費で、しかも、その大半は、管理会社への支払いなので、もし、...
福岡で開催されたマンション管理に関するフォーラムでの大学教授の講演会が面白かった。そのレジュメが以下の通り。① 12年経つので、大規模修繕しましょうか？→「そろそろお年なので、手術しましょうか？」② まだ大丈夫だけど、そのうち病気になるので、今のうちに手術しましょうか？→悪くなってないが、おなかを開けたついでに、ここも手術しておきましょう？マンション大規模修繕（手術）も、これで良いでしょうか？→定期健康診...
私が所属するコミュニティ研究会のフォーラムの無料ご招待のお知らせです。★★★------------------------------------------------------------★★★1．第28回フォーラムのお知らせ---------------------------------------------------------------------テーマ ：「マンション区分所有者の終活を考える」 〜単身高齢者のよりよい最期の向え方と管理組合による支援の取り組み〜日 時：12月6日（水）19:00〜21:30方 ...
大規模修繕工事で適切な競争原理を働かせればコストを抑えられる
ここ1カ月で、3マンションの大規模修繕工事の入札がありました。16戸から32戸の小規模マンションです。最近では、小規模マンションの大規模修繕は、戸当たり最低でも、150万円。複雑な形状だと200万円とも言われていますが、当社では、3マンションで平均120万円で収まっています。工事の内容がマンショごとに違うので、一概には言えませんが、いずれのマンションも、屋上防水やベランダは、全面、防水工事のやり替えですから、「お...
金曜日の朝から昼過ぎまで、テレビの全国放送の番組から、顧問先のマンションと私と、取材を受けました。現段階では、その放映日が決まっていないので、番組名や内容は書きませんが、年内に放送されるかも。ほテレビ出演は、8月に続いて、今年2回目です。【ブログ6005日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
小規模マンションであっても、組合側100％の対場で、成功まで伴走してくれるコンサルタントは、必要です。ただし、小規模なマンションになると、持っている資金、工事費の総額におけるコンサルティング費用の負担が、相対的に大きくなります。それなら、管理会社又は管理会社が進める工事会社に依頼した方が、安くなると考える人もいます。そこでよく出る質問が、「管理会社に頼む場合と、コンサルティングを受けて入札で選ぶ場合...
RC10階40部屋の新築賃貸マンションの竣工インスペクションの依頼を引き受けました。施主は、当社のブレーン企業の社長さんです。普段から、当社がクライアントの利益のために、忖度なく建物の検査をしていることを見られて、依頼してこられたとのこと、大規模修繕工事のインスペクションと新築のインスペクションは、見るべき箇所は、大きく違いますが、当社には、新築マンション1000棟以上の設計をした辻一級建築士が所属するの...
「NHKのBS放送の再編に関するお知らせ」等掲出のお願いが、管理会社業界団体宛てに来ました。個人宅のテレビ放送の話でも、「テレビがおかしい！」となると、マンションの設備の不具合化と考え、管理会社に問い合わせが入る可能性もありますから、NHKは効果的な周知方法として、良いところに目を付けましたね。以下、お知らせ原文です。2023年11月14日日本放送協会 視聴者局「NHKのBS放送の再編に関するお知らせ...
最近、表題の相談を受けることが多くなりました。これに、管理費などの滞納問題が絡むと、更に大変で、相続人が確定できず、10年以上の歳月が流れ、500万円以上の滞納が報じているケーズもありました。しかも、大規模修繕工事を至近に控え、帳簿上はお金があっても、実際は、キャッシュが大きく足りない。こういった問題を解決するにはどうしたら良いか？を研究しようという会が立ち上がりました。弁護士や司法書士や行政書士等が...
本ブログの連続更新が6000日を迎えました。厳密には、数日分をまとめてアップすることもあり、「ブログ記事アップ日の記録」が連続6000日。ホントに数えたのか？と言われると、実は、手動で数えたわけではなく、読者のお一人が、ブログ連続日数カウントプログラムをエクセルで作って、提供いただいているから、正確にわかります。ありがたいです。また、アクセス分析をすると、いわゆる固定読者の方も、多くいます。そういった人た...
以前、管理組合の第三者管理の話を書きましたが、リアルでも、SNSでも、その取材を受けた！と言う話を多く聞くようになりました。多くの情報が集まることで、そのメリットもデメリットも、より明確に出て来るものと思います。今、考えている管理規約や第三者管理委託契約についても、今後の改善や運用に、役立つ内容が公表されると大変ありがたいです。【ブログ5998日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
顧問先80戸のマンションで、全戸数分のEV充電器設置に向けた総会議案上程を決める理事会が開催され、承認されました。助成金の台数制限があるため、まずは20台の設置ですが、マンションとしては、複数年で、全台の設置を前提にしています。マンションへの設置に関する促進会議を結成しましょう！と言う投げ掛けもあり、是非、進めたいのですが、自分が設置の実経験もない中での机上の論だけでは、いかにも「軽い」(笑)このプロジ...
あるマンションからの相談です。このマンションの豪会議案書には、管理組合の役職の隣の備考欄に、町内会の役職が、新築以来ずっと、記載されています。近年、役員のなり手がなく、町内会の役職もセットになると、更に、引き受け手がないので、これをやめたいと言う質問です。（回答）この総会議案は、公式論で言うと、組合の総会で町内会役員を決議したという意味ではなく、組合側の覚えとしての参考記載です。慣習上、管理組合の...
年末が近づいてきました。2019年には、年間で21マンションからのコンサルティング依頼を引き受けましたが、新型コロナに影響で、翌年は半減。それ以降、オンラインでの相談が増えるなど、時代に合わせたスタイルを開拓していきましたが、今年度は、先日の名古屋市内55戸のマンションでの総会での決議で、年間で17組合目との契約となり、年明けの総会で契約議案が上程されるものも数件あるなど、新型コロナ前に肩を並べる状況となっ...
最近、マスコミで、修繕積立金の不足、孤独死や相続問題など、管理組合活動に関する番組が増えてきている中、国交省が検討委員会を立ち上げて、管理会社による第三者管理に関する検討を始めたことで、この問題も注目され始めているようです。現時点では、詳細は書けませんが、マスコミも注目しているようです。【ブログ5996日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日紹介したマンションの理事長からの質問です。（一部編集）Q：今回、今までの規約から改訂によって削除されたものの、『業務を継続』との通知文をいただくことなっています。管理委託契約書の締結については、第3号議案で契約の更新が決議された後という順序かと思いますが、総会前の重要事項説明会（業務を継続するとは書いていない）の位置付けはどのようになるのでしょうか。仮に、第3号議案にて通知文書をいただくことを条...
顧問先マンションの中に、大手の著名な管理会社の子会社の管理会社があり、今年の管理委託契約の更新に際して、今までこのマンションのオリジナルな項目が盛り込まれた委託契約であったものを、親会社の方針で、全マンション統一の内容に変えたいという申し出がありました。この親会社は、管理受託先のマンションで、「善管注意義務違反」で訴訟が起きており、かつて、委託契約の統一化の説明の元に、管理会社の責任を限定する内容...
標準管理規約では、「共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、総会において、組合員の4分の3以上、かつ議決権の4分の3以上の多数の賛成が必要とされます。「著しい変更」に当たらない変更は「軽微変更」と言われ、こちらは半数の出席、過半数の賛成で承認されます。では、どこまでが「軽微変更」でどこからが「著しい変更」なのか？は、線引きが難しいですね。例えば、大規模修繕工事で、壁の...
先日、ワールドビジネスサテライトで、「修繕積立金が不足している、管理会社の工事費の提案が高い」と言う問題を取り上げていました。番組の情報は顧問先の役員さんから教えていただいたのですが、見逃した！と思ったら、別の顧問先の役員さんから、ティーバーで見逃し配信のリンク先を教えていただき、視聴。早速拝見。管理会社から提示された費用6000万円が、あるコンサル会社の劣化診断に基づく、工事個所の削減と競争入札で40...
地元岐阜で、障がい理解のための【珈琲+アート】カフェをオープン！
私が地元岐阜で応援している社会貢献活動のご紹介です。是非、クラウドファンディングで支援を！岐阜市神田町に【珈琲+アート】の誰もが楽しめるリノベーションカフェをオープン！障がい理解のハブ空間として広めたい〜個性をチカラに！障がい者の自立と笑顔を増やしたい〜【ブログ5990日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
ここまで書いてきた理事会廃止型＝外部理事長型の第三者管理方式は、会社で言えば、「株主が、持ち回りで経営者であったものを、プロの経営者を雇うことに変えた」と言えます。しかし、経営を任せる相手が、その会社の仕入れ額の大半を占める取引相手：管理会社だと、利益相反の問題が強く懸念されますが、このマンションでは、組合経営専門のプロを雇って、組合にとって、最大の支出先である管理会社との取引をチェックする、と言...
読者のAさんから、下記の質問を頂きました。実例（4）の表によると、監事1名。その監事は、組合員の中から選ぶのか？どう選ぶのか？といったところに興味があります。最近管理会社が管理者となったマンションの方に話を聞きましたが、従来の理事会方式でさえ知識がないため監事の役割が果たされていないのに、プロである管理会社＝管理者の活動や会計に対して素人の組合員である監事が物申すことができるか疑問があります。監事...
管理組合の今のマイナスを何とかして、カバーしようと、第三者管理の選択をするのが、最初の発想ですが、マンションの価値を高める働きかけもします。その説明スライドがこちら。 第三者管理を業務として請け負う、と言う意識ではなく、もちろん、賃貸マンションのごとく「管理する」と言う意識ではなく、組合員を幸せにするという意識を持って取り組みたいと考えます。私は、管理者になると、管理計画認定の以前審査はできま...
昨日のブログで、第三者管理に移行するために、組合員が新たに負担する金額は、最高裁の判例に従い2500円/月を目安にすると書きましたが、これは、管理者にだけ支払う金額ではありません。管理組合側にも、唯一、監事だけが役職として残ります。この人なら不正なことはしないだろう、と信頼を寄せて第三者管理を依頼するのだとしても、監事として、確認する（監視する）という業務は、それなりに負荷がかかります。よって、組合員...
第3者管理を選択すると、その委託費が必要になります。このマンションの場合は、当社の管理適正化プログラムで、管理コストが下がっており、管理費余剰金が潤沢にありますが、他のマンションと同じく、元々の修繕積立金が安いため、その値上を抑えるための原資になっていますので、この余剰金は使えません。ただ、既に顧問に就任しているので、その顧問料は、管理費で賄える収支構造になっているため、今回の第3者管理に移行する増...
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。規約改正案や委託契約の制度の骨子です。当社の知的財産に関わる内容もあり、表現が微妙な点もあり、一部をマスクしています。 （続く）【ブログ5983日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。「外部管理者総会監督型」のメリット・デメリット・デメリットの解消策です。解消策については、当社の知的ノウハウであること、若干の揺れがあるので、一部は、マスクをしてあります。（続く）【ブログ5982日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨日に続いて、説明会資料からの抜粋です。第3者管理には、国交省が出したガイドラインでは、3種類あります。その中から、第3者への管理依存度が最も強い「外部管理者総会監督型」を選択しました。（続く）【ブログ5981日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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樹木葬というものも、初めてしったのですが、「樹木葬とは、墓石の代わりに樹木や草花を墓標として、遺骨を埋葬するお墓の形式。自然に還ることを願う人々に人気があり、近年では様々な霊園や寺院で取り入れられている。とのこと。最大の特徴は、お墓を継承してくれる人が不要と言うこと。近年、少子化で、親の墓を面倒見るべき人が、実家から遠くに行ってしまい。帰ってこないことで、墓じまいをする人も増えているとか。そういう...
岐阜の某お寺に馬渕家の先祖代々のお墓があります。私は次男で、そのお墓の中に入っても良いし、新たにお墓を造っても良いことになっています。まだ、経営者としてもコンサルタントとしても、現役バリバリなので、終活の事を考えるには、早いのですが、偶然、そのお寺に樹木葬のお墓が出来るとの新聞チラシが入っていて、興味津々。ネットでその業者（お墓の販売代理店）とやり取りをし、普通のお墓の選択も含めて、お寺の住職にも...
今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
国交省が置き配の標準化を検討しているとの情報提供を理事会でしていますが、反応は様々です。そういう時代になったのだから、どう受け入れるか？の意見が出る組合と、セキュリティ等の問題点を挙げて、導入反対ありき意見が強い場合。この傾向は、会社員時代でも同じで、新しいプロジェクトが始まるに際して、そのプロジェクトが実現したら、こんな良いことが起きる！と前向きに架台解決に向けた意見を言う人と、とにかく、ダメな...
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
不動産仲介サイト「at home」に管理計画認定制度のマークが付きました。これが実例です。他のサイトでも、順次広まっていく予定です。【ブログ6236日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...
今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
