管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し&大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります!
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第1号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
名古屋市内の200戸超のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングが始まりました。東西に分かれた棟。多層なセットバック。小規模マンションと異なり、建物の状況は、調査地点によって、かなり違います。初回の理事会・修繕委員会では、建物調査のための住民アンケートの提案と調査対象住戸の選定キープランを提示しました。実は、このキープランが大切。「この建物の劣化をできるだけ正確に把握するために、この住戸を調査し...
管理組合の総会は、組織的な統制のない会議で、参加者はそれぞれ発言権があり、同じ住民同士で争いたくない心理が働くので、時に、「言いたい放題」のシーンがあります。毎年、総会に、お酒を飲んで参加し、議案には、基本、反対意見を言う!なんて方もいます(笑)管理委託契約の更新も、顧問契約の更新も、「他を探したのか!?」と毎回、同じ質問をする方もいます。客観的に見ると、「理不尽な批判」かもしれません。が、それはそ...
3月末が会計年度のマンションが多いので、この5月、6月が理事会、総会シーズンです。現在、60ほどのマンションの顧問を務めていて、そのうちの多くは、各コンサルタントに担当をシフトし、総括顧問の立場になっているため、すべての会合に出ることはないのですが、この時期の日程調整が非常に難しいことには変わりないです。この時期を乗り切る手段は二つ。一つは、地理的に近いマンションを同日で集め、移動時間のロスを少なくす...
日経アーキティクチェアの記事で、神戸のマンションで、2005年竣工のマンションのタイル剥落補償として、約1億円の支払いで和解したとのニュースを読みました。神戸新聞の記事このマンションでは、タイルの浮きが15%。通常、10年程度で3~5%の範囲内なら通常の劣化と言えるが、浮きや剥離が10%以上との一級建築士の見解が決め手になったと読み取れる解説でした。争点は、タイル張りの際、製品使用説明書通りの工法を用いていな...
顧問先マンションで、住民から管理会社への問い合わせで、「リフォームや引っ越しの際の手続きを教えて欲しい」との依頼。管理会社が作成した配布文書をチェックし、完成したのがこちら。リフォーム・引っ越しの注意点(お知らせ)日頃より組合運営にご協力頂きまして誠にありがとうございます。表記の件につきまして、リフォーム・引っ越しをする際は必ず、管理会社までご連絡をお願いいたします。特にリフォームについては、「届...
昨日のブログに対して、次のコメントを頂きました。ありがとうございます。「やはり、今までより丁寧な説明が必要だと思います。アリバイ作りかもしれませんが、今までの議案書だけでなく、その議案書の解説/読み方を別冊で配布するとか。ただ、コロナを言い訳にして、管理規約の改正などの重大な案件を他の議案と共にサラっと通過させてはいけないと思います。やはり、議案に応じて時間をかけて理解をいただく場合もあると思いま...
緊急事態宣言が延長されそうです。この6月は、組合の総会シーズンなので、苦慮されているマンションが多いと思いますが、恐らく、昨年の経験を踏まえて、延期というより、議決権行使書を活用した総会開催を計画するマンションが多いと思います。役員以外の出席がなく、委任状と議決権行使書のみの総会となったら、時間を短縮する有効な方法として、次の方法があります。それは、議案のタイトルを全部読み上げ(説明はなし)、一括...
定期総会で、色々な懸案事項を考えたいという顧問先からの質問。Q1,管理室内の書類保存スペースがいっぱいなので、エントランスホール壁際に、書庫を設置しようかと考えていますが、有りでしょうか。A1:共用部の使用は、特定の区分所有に影響がなければ、者総会決議により、可能です。2,町内会を脱退してから、防災用品をマンション自前で用意する必要性を感じています。エントランスホールの壁際に、椅子兼用の横長収納ボ...
この週末のMAKSの管理組合向けセミナーでの平山コンサルタントの挨拶が見事!ご自身の顧問先での経験等を踏まえ、「マンションの顧問を務め、また、いくつものマンションから相談を受け、色々な問題を目の当たりにすると。マンション管理組合は、やがて、次の3種類に分かれる。」「高経年でも価値が落ちない、ヴィンテージマンション」「改善の余地があるマンション」「改善しようにも手が付けられないマンション」「三つのう...
第1回目の大規模修繕工事コンサルティング先の住民さんからの質問。「玄関ドアの歪みは、組合か個人か、どちらが直すのか?」(回答)ドアが歪んでいると感じる場合、不具合の箇所は、主に次の三つが考えられます。1、建物の躯体=ドアの開口部が歪んでいる。2、ドア(の枠)そのものが歪んでいる。3、蝶番が緩んで、ドアが傾いている。負担が、組合か個人か?は、自然劣化(地震も含む)ならば、組合。使用に伴うものであれば...
第1回目の大規模修繕工事コンサルティング先の理事長からの質問。「大規模修繕工事の一環として、給排水設備について、どの様にお考えですか?」この理事長は、非常に責任感の強い方なので、大規模修繕工事の全容が見えてくる中で、ふと、心配になられたのだと思いますが、これだけでは、質問の意図を掴めないため、こちらから、質問。〇〇さん下記の問い合わせですが、具体的には、給排水設備とは、 配管のことでしょうか? ...
岐阜県が、緊急事態宣言発令を要請したと聞いて、飲食店の休業になるかも、と思い、妻と二人で、何度も利用しているお店を、応援も兼ねて、予約。完全個室にての飲食で、行ってきました。お店に入ったのは、18時。酒類の提供は19時までだよなと思い、テーブルのタブレット端末からオーダーしたら、「アルコール類の提供はしていないんです」とのこと。改めて、岐阜県の㏋で検索したら、協力金の支給条件に、「酒類の提供をしないこ...
今週末のマンション管理相談センターの組合向けセミナーは、愛知県に緊急事態宣言が出され、連日600名を超える感染者が出ていることから、今週末土曜日の日進会場、日曜日の大府会場は、会場参加者にご連絡し、リアルセミナーを中止し、日曜日のオンラインセミナー開催のみにいたしました。オンラインは苦手…という方には、わかりやすいZOOM接続の手引きをお送りしました。よって、今からでも、ZOOMが使える方ならば、参加...
先日、次の相談がありました。◎自分のマンションが第1回目の大規模修繕工事の時期を迎えて、昨年、修繕委員になった。◎管理会社のリードで、話が進み、管理会社に大規模修繕工事を依頼することになった。◎近々に、管理会社に大規模修繕工事を依頼する議案を総会に上程することになっている。◎実は、ある人の紹介で、私のことを聞き、3月に行われたマンション管理学校で私の講義を聞いて、その後、本も読み、この人にコンサルティグ...
この週末は、いつもながらタフな時間割。土曜は、午前に江南市内の大規模修繕工事中のマンションで月1回の修繕委員会。午後が、オンラインで、MAKSの春・夏セミナーの講演。夕方は、名古屋市内のマンションで、大規模修繕工事の外部修繕委員として、理事会に参加。夜21時半からは、MAKS内で、オンラインにて、いくつのマンションのコンサルティングの打ち合わせ。終了は23時半。3時間ほど眠り、3時から、翌日の資料の最終的な...
先日、オンラインで、活躍できるマンション管理士基礎講座と入塾説明会を開催したところ、受講者3名のうち、2名の入塾が決定しました。愛知県内の一級建築士と大阪のマンション管理士の方です。定員は5名。残席3名です。私のすべての経験とMAKSのツールをすべて提供し、活躍するために必要な教育を行うだけでなく、実践の場で、活躍できるためのスキルを磨いていただけます。。関心がある方は、ご連絡ください。【ブログ5082日連続...
今秋に大規模修繕工事予定の4つのマンションで、順次、発注先が決まってきました。そのうちの一つ。約30戸のマンションにて、依頼先決定のためのプレゼン審査が終了し、いよいよ臨時総会開催。透明性の高い選定を行ってきたこと、工事が始まると居住者の協力が必要になることなど、組合員への周知のための会報誌が発行されました。それがこちら。こうした努力が組合員にも伝わることを期待します。【ブログ5081日連続更新中】(翌...
顧問先マンションに楽天の携帯基地局設置の依頼が来ました。導入のハードルは、設置工事による建物への影響電波(電磁波)の健康上の問題を懸念する人への対応賃料水準会計処理と税金(税務申告)の問題顧問先にとって、最もメリットが出るようコンサルティングします。【ブログ5080日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録して...
第42回目のMAKSの月例勉強会のテーマは、「塗装」。大規模修繕工事の際には、現状の外壁の劣化や組合の予算に応じて、塗装を選択します。一般的に塗装面は、かなり大きいので、どれくらいのグレードの塗装を行うのかで、数百万円違うことにもなります。保証年限も変わります。正確に言うと、使う材料だけでなく、塗る前の下地の状態によって、厚塗りするのか薄塗りにするのか(マスチックローラーを使うのかウールローラーを使うの...
昨日、お知らせした週末のセミナーは、岐阜会場の土曜については、参加者のご意向を伺い、完全オンライン化セミナーでの開催となりました。いつもは、目の前に参加者がいて、その反応を感じながらのセミナーですから、少し、勝手が違うかも…。スライドも、オンラインのみということを意識して、編集したいと思います。【ブログ5078日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録...
週末に開催を予定していた愛知県で、緊急事態宣言、岐阜県で、まん延防止措置が出ました。元々、新型コロナ感染防止の観点から、リアルとオンラインの併用開催を告知してあるので、心配な方は、オンラインで受講いただけるのですが、オンライン利用ができない方に対して、どうするか?感染を防止する手法は、徹底しており、それを参加申し込み者に、個別に伝えた上で、来場の判断をして頂こうと思います。【ブログ5077日連続更新中...
昨夜、一晩で、左右、両足のこむら返りが発生。夜中に2度激痛が走りました。どうやら、大規模修繕工事の足場を何度も上下した夢を見ていたようです。眠る前に、水分をしっかり取らないと!【ブログ5076日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社とのトラブルを抱えているという組合員からの相談。色々ヒアリングすると、行きつくところは、「管理会社の説明が不十分。」理事会では説明したというが、理事たちは、管理会社に丸め込まれている(ように見える)ので、ダメだ!という話。昨年は、新型コロナ問題で、総会も議決権行使書か委任状が推奨されており、益々、隠蔽感が強くなる。相談内容は、書けませんが、今の時期、管理会社も理事会も、より一層の広報を行う...
この週末に行われた二つのマンションの大規模修繕工事のプレゼン審査結果。MAKSの審査方法とファシリテーションマニュアルの目的は、一番安い価格を示した会社を選んだ場合に、「安かろう悪かろうを選んだのでは?」と言われない。逆に、価格が一番安い会社以外を選んだ場合に、「一番安い会社を選ばなかった理由はこれです」と言えること。結果、一つのマンションでは、一番安い工事会社が選ばれ、もう一つのマンションでは、...
この週末は、二つのマンションの大規模修繕工事のプレゼン審査です。普通、審査というのは、共通要素を持つプロが、その道のプロを目指す人たちを審査します。例えば音楽コンクールでも、絵画コンクールでも、その道のプロが審査員です。一方、大規模修繕工事は、その道の素人で価値感が大きく異なる組合員が、その道のプロの中から1社を選びます。素人が自分の価値観で選ぶのは、例えば大学祭のミスコンのような「人気投票」がそ...
ある管理会社から「自社の管理物件に、MAKSのセミナーチラシが入っていた。違法行為だ」とクレームが入りました。ちょっと待って!いわゆるピンクチラシを投函することを禁止する法律は存在します。しかし、郵便ポストにチラシを入れること自体は、法律違反ではないです。ただ、立入禁止と書かれたマンションの敷地内に入ると、住居への不法侵入に当たるという法的見解もありますから、それは承知しています。でも、ピザのチラシは...
沖縄管理組合支援プロジェクトは、1年半から年前にコンサルティング契約を締結した6マンションで、一通りのミッションが完了に近づき、1月に行った大規模修繕工事見学会での30名ほどの参加者の中から、役員向け勉強会も行い、次はコンサルティング契約の話題も披露する組合員向け勉強会の実施の段階です。ほんとは、この週末に3マンションでの勉強会実施、1マンションとのヒアリング実施の予定でしたが、沖縄で、まん延防止措置...
毎年、5月からクールビズが始まり、軽装の推奨が行われてきましたが、今年は、「これまでのように政府が全国一律の実施期間の設定を行うことはせず、個々の事情に応じた、多様で柔軟な働き方にも資する省エネ・省CO2対策として「クールビズ」を呼び掛けていきます。」(環境省HPから)と変化。単一民族の島国という環境からか、日本人は「一律」に抵抗カが少なく、しかも、国に対する「お上」意識が強く残っているので、政府から...
管理組合向けコンサルティングは、大部分をリモートで、できるようになってきましたが、現地に行かないと実施できないと思われるコンサルティングをいかにすれば、リモート化できるか?を試行錯誤してきました。例えば、管理会社が日常管理で行う建物設備巡回点検の監査。普通に考えると、できない。(苦笑)しかし、例えば、その点検を組合役員も同行するというスタイルにして、役員のどなたかにお願いし、スマホ片手にZOOMで中継し...
このゴールデンウイーク中は、MAKSの課題解決のために、岐阜の都ホテルに9時から17時まで、理事メンバーを中心に集まり、集中してミーティングを行いました。掲げた改善課題は、20以上。HPの改良もテーマです。いつもは、毎月初に、会社の会議室で、半日程度かけて、こうした全体の企画会議をやっていますが、ゴールデンウイークで、組合会合などもないことから、丸1日かけて、取り組むこととし、かつ、長良川畔で、心地よい...
最近、顧問先マンションから、管理規約本格改定の依頼が続けて来ました。管理規約改定は、マンション管理士の代表的な業務と言われていますが、実は、管理会社でもできるし、マンション管理士なら、誰でもできる仕事なので、当社の業務メニューには、載せていません。もちろん、顧問先から依頼され、逐条改定は数多く手掛けていますし、本格改定もいくつかやりましたので、問題なく対応できますが、個人としては、マンション管理士...
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管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...
顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様(性能)統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...
妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...
変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった!との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...
今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名:コートヴィレッジ牧志住所:沖縄県那覇市牧志2-5-6階数:鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年:1998 年9 月(築26 年)戸数:25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15:40~16:20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15:40~16:20 高騰する大規模修繕工事費!コストダウン成功の秘訣~談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント~是非...
あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか?に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主(管理会社)の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…!暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない!廃墟になる!』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…!『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな?と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた!工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション(約60戸)に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション(24戸)の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか?」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな?と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...
読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q:この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A:解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前~2年半前の事故回数が、基準...
顧問先のマンションで、ポンプが故障し、約80万円かけて取替え。管理会社も調査したその協力会社も、「保険の適用はできない!」と断言。しかし、状況を聞いたら、保険適用の可能性があると考えたため、ポンプメーカー、設置会社、保守会社に、いくつかの質問を送付。その回答は、私が予想した内容に近かったため、保険会社に申請するレポートを作成し、提出。今回、質問とレポートのポイントは、「損害保険は、どのような事故の場...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事故が起きました。その取替え費用は約80万円。管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか?」と依頼しました。その答えは、「漏水の原因はシールの劣化で、劣化は、保険の対象外。写真撮影の必要もないので、撮影し...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事象が起きました。まだ、交換して、数年しか経っていないポンプです。管理会社の委託先の設備会社が、ポンプ停止の警報を受けて、駆け付けて調査した結果、「メカニカルシールからの水漏れが原因です。メカニカルシールの漏水は、『劣化』現象なので、それにより生じた損害に対して、マンションの総合保険は、使えません!」とのこと。管理会社の担当者も、...
廣田信子先生が主宰されているコミュニティ研究会の6月のフォーラムは、管理計画認定制度の有効な進め方〜様々な進め方から自分たちに合う方法を〜で、私はトップバッターとして登壇し、話をします。通常は、会員のみの参加ですが、今回は、会員以外の方も無料で参加(ZOOM視聴様)が可能です。以下、廣田先生のメルマガより、転載します。是非、多くの方に参加頂きたいです。*************************...
自宅のインターネット回線が遅いと感じる理由としては、建物内の配線が光になっていないという理由以外に、宅内の機器が古くて、スピードが出ないというケースもあります。回線スピード上は、100Mなのに、機器がそれを下回る性能では、低い方に引っ張られます。また、宅内で無線LANを使っている場合には、壁や距離の影響も出ます。その場合は、電波の増幅器を使うと改善されるケースもあります。色々な要因が考えられるので、ネ...
マンションで、インターネットのスピードが遅いと感じた。サービス利用料の明細を見たら「○○光○○」と書いてあるので。光ファーバーの高速回線のはずなのに、なぜ遅い?と言う質問が時々あります。これ、「光回線」が来ているのは、マンションンの引込までで、そこから建物内→住戸に入る回線は、従来のLAN回線のままと言うケースが多いです。ラン回線だと最大100M、光だと1G(以上)になるので、動画視聴や自宅からオンライン...
マンション管理組合の「二つの老い」問題とは、「住民の老い」と「管理の老い」が元で、役員の成り手がいない、組合への関心がなくなり、組合運営が行き詰まる…と言う問題です。確かに、高経年のマンションは、「人の老い」が原因ですが、築年数の若いマンションでも、「無知識、無関心、不参加、管理会社依存」の問題は深刻です。そのため、管理者(第3者)管理方式とか理事長代行とか、組合運営のみならず、組合財産も、丸投げす...
この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。【ブログ5832日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログラ...
ブログ読者さんから、「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか?」「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか?」と言う質問を頂きました。まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。また、契約するかど...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュア...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、...
【課題2】間接費である宿泊交通費をできる限り抑える→これには、すべての修繕委員や理事会で、オンライン会議ができる=全員がPCとネット環境を持ち、ZOOMにアクセスしていただくことが必要です。また、宿泊交通費だけではなく、郵送代や印刷代を節約するために、資料配布も、紙面ではなく、電子ファイルでの配信にします。とは言っても、手元に紙面がないと、嫌だという方もいます。その方は、ご自分で印刷していただくこと...
【課題1】名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する→これは、MAKSの業務フローと各会議のマスター議案書があるので、それに沿って、業務の準備や会議のファシリテートを行えば、名古屋でも、遠隔地でも、出来ます。(続く)【ブログ5826日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、地元にMAKSコンサルタントがいないマンションで大規模修繕コンサルティングを行っています。オンライン会議を活用するという点は基本ですが、1、名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する2、間接費である宿泊交通費をできる限り抑える3、組合側での議論のために、リアル会議を行うこれ、考え方は、沖縄でも同じですが、沖縄は、基本、担当コンサルタントがマンションに行き、そこで、オンライン会議...
2マンション☓第2回目の大規模修繕工事のコンサル契約岐阜市で同じフレストシリーズの2マンションをもう15年以上顧問をしているのですが、車で1~2分の距離。築年数は1年違いで、戸数は32戸と16戸。間もなく築30年になり、第2回目の大規模修繕工事の時期となっています。第1回目の大規模修繕工事コンサルティングに続き、今回も依頼され、昨年秋に、建物調査を行い、結果、どちらも1~2年以内の工事が望ましいとの結論になりまし...
本日は、午前、午後、夜と3つの総会。基本、2時間の予定なのですが、実際は、午前は10時~13時午後は14時~17時夜は18時~21時で、いずれも3時間。場所は、午前は公民館の和室で座布団。午後は、マンションの集会室で、パイプ椅子。夜も、マンションの集会室で、パイプ椅子。流石に、夜の会合では、途中から、お尻が痛くなってきました。次回からは、マイクッション持参が良いかも。。。(笑)いずれも、顧問契約の更新議案があり、...
この週末は、5組合で定期総会です。MAKSが組合顧問を引き受けている組合は、70程ありますが、多くは、各コンサルタントに担当を任せ、私は、コンサルタントへのコンサルティングを行う体制にシフトしています。ただ、次の2つのタイプの組合は、引き続き、私が定期総会にも出席しています。1, この仕事を始めたころからの顧問の組合で、駆け出しの頃の私を信頼して契約を続けてくれ、ずっと、来て欲しいと言われている組合(...
廣田先生の主宰するコミュニティ研究会のフォーラムで、先日、(公財)マンション管理センターの講師を迎え、管理計画認定制度の概要の解説を受講しました。その冒頭で、既築マンションの認定数の紹介があり、5月24日時点で、登録総数68件の内訳について、次の通り、レポートがありました。1.マンション管理センターの手続き支援サービスを利用する パターン1(14件) マンション管理士(管理会社に所属するマンション管理...
10回に渡り、この問題を取り上げてきました。ホントはもっと、色々なことを知っているし、証拠も沢山持っています。神様は見ているので、いつか必ず、公にされて、後悔する人が出てくると思いますが、談合や不正なリベートが、なぜ、なくならず、逆に、新たな手法が出て来るのか?やっている側からすれば、「稼ぐための必要悪」と言う後ろめたさを通り越し、「うまい商売のやり方」だと考えているのだろうなぁと思います。この啓発...
3,管理会社と設計事務所(コンサルタント)が結託した談合管理会社の推薦枠数社の中で選ばれた設計事務所・コンサルタントが行う談合のやり方は、2の設計事務所が行う談合と、やり方は共通していますが、ここまで考える人たちは、その痕跡を隠すため、実にいろいろなお金の迂回方法を考えます。何故、それがわかったかと言うと、コロナ禍で工事が極端に減った時期に、ある会社から当社に連絡があり、談合を主導する他の設計事務...