久しぶりに築古の検討をしました。 築古だといろんな融資の引き方があって、それなりにいろいろ検討してみましたが、 今のご時世、築古で目線にあう物件ってなかなかないですね。 利回り10％に近い水準で、手出し20％くらいじゃないと全然うま味がないです。 融資の条件として、 プロパー融資で融資期間20年くらいのパターンか、 トラストなど金利が高いところで30年のパターンか、 おもに2種類あると思います。 融資期間20年も、金利が高い所で30年というのも、 毎月の手だし額はほとんど変わりません。 しかしながら、融資期間20年の方はどんどん元本返済できるのですが、 金利の高いところは中々元本が減らないです…
最近よくないです。 融資審査などでOKをもらう事がありますが、 最終的な判断としてNO-GOにするというシーンがちょいちょい発生しています。 最終的に材料が出そろってからNO-GOと判断するって事なんですが、 関係者に汗をかいてもらっているわけです。 銀行の担当者や工務店の担当者など。 絶対によくないですよ。 検討のもっと早い段階でNO-GOって判断できなかったのかって話ですよ。 検討を最後までやってもらわないとNO-GOと判断できなかったのか。 ひょっとしたら、検討をお願いする時点でNO-GOになるというのが見えていたって事ってないのだろうか。 正直、微妙な案件なんかは、 最終的な融資の条件…
オーバーローンでました。 検討をしていた築古アパートです。 保証協会付けで融資審査をお願いしていました。 保証協会パワーを使えば、フルローンを通り越してオーバーローンの回答が返ってきました。 購入のための諸経費も含めて、ゼロ円で物件が買える計算になります。 手出しゼロで購入ですよ。 しかし、しかし、 オーバーローンで物件を購入すると、返済比率が70％を超してしまいます。 基本的にCF出ません。 厳密には、減価償却の分だけCFが出ます。 4年経過して減価償却がなくなるとCFはゼロになります。 いろいろあって数年後に売却しても赤字になりそうです。 オーバーローンは出してもらえるのですが、 それなり…
私は理系の大学を出て、そのまま同じ大学の大学院を出て会社員になりました。 理系なんで、大学や大学院の研究室みたいところでの活動がメインになります。 就職なんですが、だいたい大学の学科や研究室の推薦でほぼ無風で入社する会社が決まります。 私も入社試験は1つしか受けてません。 落ちる事は想定してませんでしたし、 特に面接の練習をすることもなくぶらりと会社の面接を受けて自動的に会社に入ったという感じです。 実際、入社試験は形式的な簡単な面接を受けるくらいでした。 推薦が来ている会社は世間的にネームバリューのあるところばかりなので、流れでみんなが順当な企業に入っていくという感じです。 同じ大学のクラス…
いろんな投資を検討しています。 築古や新築など。 利回りとか積算値とかいろいろ分析しています。 物件単独のスペックの重要ですが、買い方というのが凄く重要だと思います。 良い物件だったとしても、融資条件が悪いと悪い投資になります。 物件そのものの良い／悪い以上に、融資条件の方が投資としての合否に大きく寄与しているような気がします。 最近は投資効率というのも考えるようにしています。 手出し金に対してどれくらい税引き後CFが出るのかという指標です。 いろんな物件、いろんな融資条件に対してどういう数字になるのかというのを見ているのですが、築古って高い投資効率を実現するのが難しいような気がしてきました。…
人によりますが、紹介に対する考え方って結構違うような気がします。 初心者、というか初心者じゃなくても人によっては、 紹介をしてもらったもん勝ちみたいな人っています。 クレクレ君みたいな人です。 過去にクレクレ君みたいな人に紹介をして、後悔した事があります。 紹介って、紹介する方も紹介される方も難しくないですか？ 紹介した相手が紹介先に対してそそうしないかって心配ですし、 紹介された方も失礼な事は絶対にできないので凄く気を使います。 できる事なら、紹介はするほうもされるほうもできればやりたくないっていう感情が強いです。 よっぽどの事が無い限り、紹介は期待しないで、関係性は自力で開拓していくという…
1つの考え方です。 これが絶対的に正しいという事ではないという話です。 不動産投資の序盤は、いかにフルローンを勝ち取るかというのが争点だと思います。 サラリーマン属性を使ってフルローンです。 しかしながらフルローンが出る金融機関ってそんなに多くないと思います。 ずばり言うとサラリーマン属性に対して融資をしてくれる金融機関や、 収益還元系の金融機関くらいです。 りそな銀行、千葉銀行、オリックス銀行あたりでしょうか。 築古でもフルローンは出ますが、初心者に対して出るのって限られます。 高積算の物件でもフルローンが出るチャンスはありますが、実際問題そういう物件ってかなりかぎられます。 不動産投資を始…
夏が終わってしまいましたね。 夏好きの私としては悲しい限りです。 来年の夏が来るのを待ちたいと思います。 日本の夏の風景が好きです。 日本の農村の風景であったり、 田舎の水田や神社といった日本の風景が好きなんです。 そういう所に行くのが好きです。 私のFIRE後の趣味の世界として、そういう日本の夏の原風景みたいなところにいたいというのがあります。 車でパッといくというよりは、自転車でサイクリングしたりと、 時間をかけてゆっくり楽しみたいです。 土日とかでなく、平日の朝や昼や夕方とか、時間にしばられないでそういう所に滞在したいものです。 ちょっと滞在したり。 時間にしばられないでそういう旅行や滞…
ざっくりと1年前に検討していた土地がありました。 あともう一歩という事で見送った土地です。 たまたま近くに行く機会があったので見てきました。 行くと、、、、 収益アパートが建ってました。 見事に建ってました。 良い感じのアパートです。 立地も収益アパート向きです。 思わずこのアパートだったら欲しいと思ってしまいました。 1年前のその土地はスピード負けしたというよりは、自分で判断して流した土地でした。 いまとなって考えるとやっておくべきでした。 冷静に顧みて、1年前は自分の実力がまだまだだったなって思います。 ちから不足でしたね。 2つポイントがあると思います。 1つは、収益として前に進めるかど…
昨日のブログでいろんなタイプの金融機関があるという話をしました。 自分がどういう感じの物件を買っていくのがよいかというのは、 自分がどういう金融機関を使っていくのかというのと大変関連が強いです。 昨日のブログでは、債務超過を気にする金融機関と、耐用年数超えを評価ゼロにする金融機関と2つのタイプの話をしましたが、 実際にはいろんなタイプの金融機関があります。 収益が回っているかどうかだけが重要で耐用年数超えを持っていても全然関係の無い金融機関もありますし、 積算を重視するし耐用年数超えも評価しない金融機関もあります。 いろんなタイプの金融機関があるわけです。 投資をしているエリアや自分の資産背景…
金融機関にもいろんなタイプの金融機関があります。 積算重視の金融機関と収益性を重視する金融機関です。 積算系の金融機関は、債務超過をしているかどうかというのをすごく気にします。 収益性を重視する金融機関は、最近は耐用年数超えの物件をゼロ評価にするところが結構多いです。 耐用年数を超えている物件は、借金はちゃんとカウントされるけど、 その不動産から得られる収益はゼロとカウントするのです。 いろんなタイプがありますが、 このポイントが一番の背反構造になっているような気がします。 よく新築ばっかり買っていると債務超過するので、 耐用年数超えの土地値物件を買ってバランスを整えるっていう話がでてくるので…
すごーく感覚的な事を言うと、 世の中の投資家の1割くらいの人はCFがマイナスで、 2～3割くらいの人はそれなりのちゃんとしたCFを出すことができていて、 それいがいの大半の人は、CFはとんとんかちょいプラスくらいなんじゃないでしょうか。 完全に個人の主観です。 いろんな人と話をして、○○な物件持ってますとか、 ○○な物件買いました、って話を聞きますが、 特に最近の人は、あんまりCFが出ないなっていう物件が多いです。 ごくたまにどう考えたってCFマイナスだろ！みたいなケースも聞きますし、 たまたスゲーいい物件で儲かってんなーみたいなケースも聞きます。 でも、一番多いのは、とんとんかちょいプラスく…
7％の建売新築APの投資効率を計算してみました。 スルガ銀行を使う想定での計算です。 一般的な銀行だと7％だと全然CFが出ないのですが、 スルガ銀行だと35年の融資期間です。 35年だと7％でもCF出ます。 1億円の物件だとしましょう。 表面利回りは7％だとします。 物件価格の9割融資で、35年1.8％だとしましょう。 年間でローン返済は、347万円です。 1年目、元本返済は187万円、利息は160万円です。 総賃収は、700万円です。 物件価格の半分が建物で、22年で償却するとすると、 年間の減価償却は220万円です。 経費率20％だとすると諸経費は、年間140万円です。 課税所得は、180…
先日、検討したい物件があったので持ち込んだ際の話。 担当者が言うには、決算書によって格付けがされるのだけれども、 とある機関の格付けがそこそこいいランクになっているとの事でした。 たしかに、昨期の決算を締める際に、それなりの決算書対策をしたのでした。 決算書対策といっても、 過去に融資をしてもらった際に、お約束事として口座に預金を入れていたのですが、 個人の口座に入れていたのを許可を得て法人の口座に平行移動させたという事をしたのでした。 お約束事というのは、いわば人質みたいなもので、 とりあえずは使う事ができないお金です。 使う事ができない死んだお金なわけで、個人の口座にいれておくよりは、 法…
最近はいろんな物件をいろんな分析しています。 投資効率10％ってどう思いますか？ 自己資金の投入に対して、毎年の税引きCFが10分の1という投資です。 10年で投資回収できるというレベルです。 ちょうど分かりやすい数字をあげてみました。 10％というのは、ちょっとさみしいくらいのレベルのような気がします。 できれば20％くらいの投資効率は欲しいような気がします。 この投資効率も、フルローンが出るとすごくいい数字になりますし、 手出しが10％とか20％とかになると凄く悪い数字になります。 不動産投資の序盤だと高い投資効率は作りやすいですが、 どうしうてもフェーズが進んでいくと投資効率の数字は小さ…
みなさん、投資の判断基準はどのようなもので判断されてますでしょうか。 利回り？ 手残りCF？ 投資効率？ いろいろあると思います。 投資効率で判断する人は多いような気がします。 ここでいう投資効率というのは、 「初期の投入資金」と「税引き後のCF」の割合という意味で言ってます。 不動産投資をはじめた序盤は、この投資効率というの大切だと思います。 序盤戦なんで、いかに手元にお金を温存しておくのかというのが重要なポイントですからね。 序盤戦はこれでいいと思います。 仮に5棟とか10棟とか、それくらいの規模を目標とした場合、 少なくとも最初の1～2棟くらいまではその方針を最優先にするというのでいいの…
決算書を分析してました。 感想としては、もう少しCFを伸ばしたいですね。 新築がメインのポートフォリオです。 そのためCFはそんなに高くないです。 新築と築古を比べると全然違いますね。 築古の方が同じ物件の価格に対するCFがデカいです。 築古ばかりを買っている方がCFを高めるという観点ではよいのかもしれません。 ペース的にもまだまだだなっていう印象です。 どこかで加速させるような事をしないと、想定のペースは実現が難しいかもしれません。 不動産投資の序盤戦は、様子を見ながらゆっくりと実績をつくればという感じでしたが、じょじょに戦える状況になってきたので、上品に不動産投資をやっている感じでなく、な…
業者に好き放題やられている人がいました。 普段だったら他人の話を聞いても助言を求められない限りスルーなんですが、 思わず反応してしまいました。 その人は、業者がこういっているから〇〇でよいんですと。 私はそれはちょっと違うんじゃないの？みたいな話の構図です。 私はその案件とは、完全に利害関係はない第3者の人間です。 その業者は100％利害関係のある人間です。 その両者が言っている内容を貴方はどちらを信じますか？という話ですよ。 利害関係が100％ある人間の話を信じるって、投資家以前の話のように思います。 その業者による調教がうまく完了しているとったところでしょうか。 その業者との関係性や、当事…
時間があったので昨期の決算書を分析しています。 特に経費率ですね。 決算書ベースで言うと、 総家賃収入における、借金返済をのぞくその他の経費というくくりで見ています。 減価償却は除く。 分析の結果ですが、思ったより大きいです。 びっくりしました。 2つ法人あるのですが、どちらも大きいです。 それで今回は、保有している4棟の物件単位で整理してみました。 自主管理をしている築古はビックリするくらい経費率は低いです。 自主管理だし満室だし、やっすい固定資産税くらいしかかからないですからね。 余裕で10％を下回っています。 ここは築古なのに優等生です。 一方で1つのアパートは思っていた以上に成績が悪い…
昨日のブログのつづきです。 同じローン返済額で、元本返済が大きい場合と利息が大きい場合で概計算をしてみました。 1億円の物件で9000万円融資だとしましょう。半分が建物。22年で償却するとして、年間の減価償却は、220万円だとしましょう。 表面利回りは8％だとして総家賃収入は800万円経費率は20％で、年間の経費は160万円とします。 ＜ケース1＞9000万円を融資してもらうとして、金利1.5％で融資期間は27年で毎年の返済額は、418万円になります。（1年目、元本285万円、利息133万円） ＜ケース2＞9000万円を融資してもらうとして、金利3.0％で融資期間は35年で毎年の返済額は、41…
ちょっと思う事があります。 融資期間って長い方がよいのですが、必要以上に長くすると金利の支払いばかりになって中々元本が減らないっていうのが発生します。 同じく金利はできるだけ小さい方がよいです。利息の支払いが増えちゃいますからね。 必要以上に融資期間を延ばさないとか、できるだけ金利は小さくしたい、という考えがあります。 融資期間が増えると利息が増えます。 利息は経費になります。 経費が増えると税金が減ります。 同じ借金の返済額だったとしても、その中で利息の支払いの方が大きければ大きいほど手残りCFは増えます。 もちろん元本は中々減っていきません。 売却の時に元本が全然減っていないので、売却益が…
昨日のブログで、7.0％の新築APをS銀行融資条件で購入したCFを計算してみました。 1億円の物件で、毎年の税引き後CFが160万円という計算でした。 7％というのは、まったくこれまで考えてきたことがないラインだったのですが、 意外とCFが出るんだなという印象を持ちました （ほとんどCFが出ないと思っていたので） でも、1億円で160万円というのは、ちょっとさみしいような気もします。 160万円あれば、大きな出費もあってもマイナスになる事はないでしょうし、 そこそこはお金が残るので、場合によっては無い事もないかなと思いました。 35年融資というのは、気になりますけどね。 せっかくなんで、同じS…
7.0％の新築の建売アパートなんで、CFが出ないからスコープ外だったのですが、 今のご時世高い利回りの物件なんてありません。 融資のつけ方で、7％でもそこそこCFは出ます。 S銀行なんかは、 融資額90％、融資期間35年という条件で出ます。 その条件ならソコソコCFは出るように思います。 1億円の物件だったとして、 融資額が9000万円だとしましょう。 融資期間35年で、金利1.8％だとすると、 毎年の返済は、347万円です。 1億円で利回り7％の物件の年収は700万円です。 ですので、 年収：700万円 ローン：347万円 返済比率は、ざっくりと50％です。 そこから20％の経費がかかるとし…
ちゃくちゃくと不動産投資を前に進められている人の話を聞くのは凄く刺激になりますし、勉強になります。 人それぞれ、背景となる前提条件は違うのですが、 各人のそれぞれの環境の中でどんどん前に進められていて凄いなって思います。 思う事として、 いろんな投資がある中で、頭を固く一つの手法だけにこだわるのはよくないかなという印象を持ちました。 こだわりだったり、 1つの専門性だったり、 そういうものよりは、 柔軟性や全体を見るバランス感覚みたいなところが 凄く大切なんだなって思います。 そしてそのためには、自分一人で見聞きするだけのものだと限界があって、 いろんな情報にアクセスできるチャンネルを作るって…
新築アパートのうまみってどうなんでしょうか。 土地から新築をして、8％とか9％とかで作れるんだったらうまみはあると思います。 土地から新築は、新築なんだけれども、高い利回りが作る事ができるという歪です。 そこの歪をつくのはアリだと思います。 土地から新築を除外した場合はどうでしょうか。 建売の新築アパートを買う場合です。 今は建売アパートの利回りって低いですよね。 ひと昔前は、狭小アパートにする事で、無理やり利回りを高めるという方法で、 そこそこ高い利回りの新築アパートが世の中を席巻しました。 そういうのは横に置いておいて、そこそこの仕様のアパートだとどうしても利回りが低くなってしまいます。 …
社用車の融資に成功し、さらなる融資チャンスのアンテナを張っております。 ふと会社の福利厚生のページを見ると、 社員用にカーローンというのがあるではないか。 社員のためのカーローンなんですが、 使用用途としては車購入以外に何に使ってもよいというもののようだ。 ちなみに最大金額は、なかなか大きい額まで融資できるようだ。 どうなんでしょうか。これ。 個人でカーローンの枠で、そこそこの金額を借りるというのは。 とりあえず普通に借金のリストに乗りますよね。 金利はどれくらいだったっけな。 そんなに高金利でも無かったような気がします。 今、私が法人で運転資金を借りているんだけれども、 それと何が違うんだろ…
この1年間で3件の融資をしてもらいました。 運転資金×2、 社用車購入×1 の3件です。 公庫と、保証協会付き融資と、金融機関のプロパーローンです。 3件あわせて、1千万円弱くらいでしょうか。 社用車の方は、車の購入費用にそのまま消えるのでそのお金が残るというわけではないのですが、車代を支払った前提でいうとお金が増えているわけですよ。 1千万円弱というのは中々の額ですね。 1億円の物件を自己資金10％で購入したら1千万円手出しですからね。 いや、諸経費を入れるともう少し増えますね。 私の場合、自己資金10％を出すという事は普通だというふうに考えているので、 どちらかというと、 1億円の物件を自…
保証協会付きで社用車の融資がNGになったという事で、 その金融機関のプロパーでの融資の審査をお願いした。 それからしばらくして金融機関から連絡が入る。 プロパー融資OKになる見通しです！ 融資の条件を聞くと、保証協会付きの融資の条件と比べてかなり悪いです。 金利も高いし、融資期間もかなり短いです。 でも、融資してもらうだけで十分でございます。 もしも可能であれば、定期預金をしてほしいという事で、 定期預金のお約束もさせていただきました。 いやーとりあえずよかったです。 しかしながら社用車の融資でこんなに苦戦するとは思いませんでした。 今回、新車を買うという事で、一定のキャッシュアウトがありそう…
すでに何棟か物件を買っているのですが、不動産を買うとなると心配ばかりしてしまいます。 例えば、地面師みたいな人に騙されているんじゃないかとか。 騙されて価値のない物件を買ってしまうとか。 業者が本気で騙しにかかればなかなか防御は難しいかもしれません。 付き合いのある所だったら安心かもしれませんが。 杞憂かもしれませんが、毎回取引は心配な事ばかりです。 そんな事ないですか？ 心配をするにしても、ポイントがあるわけで、 まだまだ経験が浅い私としては、 全ての心配事に全てケアができているかと言われると全然そんな事は無いと思います。 まだまだ法的な知識も乏しいし、 本気で騙しにきている人間をうまく看破…
なんかよくわからないですが、最近は難しい判断をする機会が増えたような気がします。 しんどい日々です。 それはさておき、 SNSなんかを見てると1年間くらいで、4棟も5棟も買っている凄い人を見たりします。 ほんと凄いなーって思います。 そんなペース私にはほんと無理ですわ。 スゴイなって思います。 私の感覚でいうと、 たくさん買う事はできるのかもしれないけど、ちゃんと厳選したものを買うという観点ではそんなに短期間でって難しいなって思います。 そんな事ないですか？ 千三つって言葉ありますけど、 たくさんの数を見極めたうえでいい物件を買いたいです。 1年間で5棟買うとすると、 平均のペースを考えると2…
不動産投資をやっていると仲間つくりというのは大切かなと思います。 すでに仲間のグループができていて、すごくいい感じに情報交換や仲間としてお付き合いをされているのを見ると素晴らしいなっていつも思います。 そういうのを見ると、そういう仲間に入れて欲しいなって思う事もありますが、 それもちょっと違うかなとも思ったりします。 そういう仲間っていうのは、作ろうと思って作るようなものでもなくて、 知らないうちに勝手にできるようなもなのかなとも思ったりします。 似たようなフェーズの人だったり、 似たようなエリアの人だったり、 自分と似たような境遇で頑張ってきた人たちが同じ苦労を共有したり、 同じ境遇を乗り越…
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人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
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